第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算

1、第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 測(cè)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的應(yīng)用十分廣泛，測(cè)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的應(yīng)用十分廣泛， 而房產(chǎn)、地產(chǎn)的價(jià)值度量的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)而房產(chǎn)、地產(chǎn)的價(jià)值度量的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn) 就是房產(chǎn)、地產(chǎn)的面積。本章主要介紹房就是房產(chǎn)、地產(chǎn)的面積。本章主要介紹房 地產(chǎn)面積的量算與土地征撥的有關(guān)內(nèi)容，地產(chǎn)面積的量算與土地征撥的有關(guān)內(nèi)容， 其中包括房地產(chǎn)面積的測(cè)算方法、房地產(chǎn)其中包括房地產(chǎn)面積的測(cè)算方法、房地產(chǎn) 面積的量算與分?jǐn)傇瓌t，征撥地測(cè)量與紅面積的量算與分?jǐn)傇瓌t，征撥地測(cè)量與紅 線交點(diǎn)坐標(biāo)的推算。線交點(diǎn)坐標(biāo)的推算。 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)面積測(cè)算房地產(chǎn)面積測(cè)算 一、房地產(chǎn)面

2、積測(cè)算的內(nèi)一、房地產(chǎn)面積測(cè)算的內(nèi) 容容 房屋面積 房產(chǎn)面積房產(chǎn)面積 房屋用地面積 房屋建筑面積 房屋產(chǎn)權(quán)面積 房屋使用面積 共有建筑分?jǐn)偯娣e 房屋占地面積 丘面積 各項(xiàng)地類面積 共用土地面積測(cè)算與分?jǐn)?第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 房屋建筑面積 l房屋建筑面積亦稱“房屋展開(kāi)面積”，是房屋各層 建筑面積的總和。 l房屋建筑面積包括:使用面積;輔助面積; 結(jié)構(gòu) 面積 l房屋建筑面積按房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水 平投影面積計(jì)算，還包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室 外樓梯等輔助設(shè)施的面積。 l 測(cè)算建筑面積的房屋必須是結(jié)構(gòu)牢固、有頂蓋、層 高2.2m和2.2m以上的永久性建筑。 房產(chǎn)面積的相關(guān)概念房產(chǎn)面積的

3、相關(guān)概念 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 房產(chǎn)面積的相關(guān)概念房產(chǎn)面積的相關(guān)概念 房屋使用面積 l房屋的使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的凈空面 積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。 l房屋使用面積是房屋各層平面中直接為生活和生產(chǎn)使 用的凈空面積，不包括房屋內(nèi)的墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造面 積和保溫層的面積。 l1998年7月20日中華人民共和國(guó)“城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng) 營(yíng)管理?xiàng)l例”規(guī)定：商品房銷售應(yīng)簽訂合同，合同中 應(yīng)載明商品房的建筑面積和使用面積。 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 p 房屋產(chǎn)權(quán)面積 l 房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán) 的房屋建筑面。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、 縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。 房屋共有建

4、筑面積：各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共 同使用的建筑面積。 房屋占地面積：房屋底層外墻（包括柱、廊、 門、陽(yáng)臺(tái)）外圍水平面積。 房產(chǎn)面積的相關(guān)概念房產(chǎn)面積的相關(guān)概念 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 p房屋用地面積 指房屋占用和使用的全部土地面積，包括房屋 及其附屬設(shè)施所占用的土地面積、院落用地面積 和共用土地的分?jǐn)偯娣e等全部使用面積。其中包 括供休憩和滿足生產(chǎn)或生活需要的空間面積，還 包括出入專用的室外道路、綠化、停車場(chǎng)、院內(nèi) 空地及其圍護(hù)物等的全部土地面積，但不包括下 列土地的土地面積。 a)無(wú)明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道和間隙地； 房產(chǎn)面積的相關(guān)概念房產(chǎn)面積的相關(guān)概念 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 b)市政管轄的公用道路

5、、街道、巷弄等公用土地； c)公共使用的河涌、溝渠、排水溝道； d)已征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載范圍內(nèi)核 定需要作市政建設(shè)的用地； e)其他按規(guī)定不計(jì)入用地面積的土地面積。 用地面積以丘為單位進(jìn)行測(cè)算。 房產(chǎn)面積的相關(guān)概念房產(chǎn)面積的相關(guān)概念 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 二、面積測(cè)算的有關(guān)規(guī)定二、面積測(cè)算的有關(guān)規(guī)定 （一）計(jì)算建筑面積的房屋原則上應(yīng)具備的（一）計(jì)算建筑面積的房屋原則上應(yīng)具備的 條件：條件： （1）應(yīng)具有上蓋； （2）應(yīng)有圍護(hù)物； （3）結(jié)構(gòu)牢固、屬永久性的建筑物； （4）層高2.20m以上（含2.20m）； （5）可作為居民生產(chǎn)或生活的場(chǎng)所。 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 ( (二）房產(chǎn)

6、面積測(cè)算的一般規(guī)定二）房產(chǎn)面積測(cè)算的一般規(guī)定 （1 1）房地產(chǎn)面積的測(cè)算，均指水平投影面積的）房地產(chǎn)面積的測(cè)算，均指水平投影面積的 測(cè)算；測(cè)算； （2 2）層高指上下兩層樓面，或樓面與地面之間的垂）層高指上下兩層樓面，或樓面與地面之間的垂 直距離；直距離； （3 3）量距應(yīng)使用經(jīng)鑒定合格的卷尺或其它能達(dá)到相）量距應(yīng)使用經(jīng)鑒定合格的卷尺或其它能達(dá)到相 應(yīng)精度的儀器或工具；應(yīng)精度的儀器或工具； （4 4）各類面積必須獨(dú)立測(cè)算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定）各類面積必須獨(dú)立測(cè)算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定 的限差之內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果；的限差之內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果； 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 （5 5）邊長(zhǎng)以）邊長(zhǎng)以

7、m m為單位，取至為單位，取至0.01m0.01m；在面積的所有；在面積的所有 計(jì)算過(guò)程中，取位至計(jì)算過(guò)程中，取位至0.0010.001，面積計(jì)算結(jié)果取位，面積計(jì)算結(jié)果取位 至至0.01 0.01 ； （6 6）共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)保留到小數(shù)點(diǎn)后）共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)保留到小數(shù)點(diǎn)后6 6位或位或 6 6位以上。位以上。 （三）房屋面積測(cè)算的精度要求（三）房屋面積測(cè)算的精度要求 20002000年發(fā)布的年發(fā)布的GB/T 17986.1GB/T 17986.120002000房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范 將房產(chǎn)面積的精度要求分為三級(jí)。將房產(chǎn)面積的精度要求分為三級(jí)。 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 房產(chǎn)面積的精度

8、等級(jí)房屋面積限差m中誤差 一 0.02 +0.0006S0.01 +0.0003S 二 0.04 +0.002S0.02 +0.0001S 三 0.08 +0.006S0.04 +0.0003S 注：S為面積，D為測(cè)量邊的邊長(zhǎng)m。 房屋面積和邊長(zhǎng)測(cè)量的精度和限差要求 S S SS S S 長(zhǎng)度測(cè)量的精度等級(jí)邊長(zhǎng)測(cè)量誤差的限差 m邊長(zhǎng)測(cè)量中誤差m 一0014+0.000 4D0.007+0.000 2D 二0028+0.001 4D0.014+0.000 7D 三0056+0.00 4D0.028+0.002D 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 界址點(diǎn)相對(duì)于鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位誤差和相鄰界址點(diǎn)的界址點(diǎn)相對(duì)于鄰近

9、控制點(diǎn)的點(diǎn)位誤差和相鄰界址點(diǎn)的 間距誤差：間距誤差： 界址點(diǎn)坐標(biāo)反算邊長(zhǎng)與實(shí)測(cè)邊長(zhǎng)較差公式：界址點(diǎn)坐標(biāo)反算邊長(zhǎng)與實(shí)測(cè)邊長(zhǎng)較差公式： 丈量房屋邊長(zhǎng)較差公式：丈量房屋邊長(zhǎng)較差公式：D=0.004D（m）。）。 界址點(diǎn)等級(jí)界址點(diǎn)等級(jí)限差限差中誤差中誤差 一0.040.02 二0.100.05 三0.200.10 )002. 0( )001. 0( )0004. 0( 3 2 1 DmD DmD DmD j j j 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 1 計(jì)算全部建筑面積的范圍 a)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積， 多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。 房屋的建筑面積是指房屋各層建筑面積的總和。 ( (三）

10、房屋面積計(jì)算規(guī)則三）房屋面積計(jì)算規(guī)則 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 計(jì)算全部建筑面積的范圍 b)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度 在2.20 m以上部位計(jì)算建筑面積。 梯間、電梯間是指進(jìn)出樓梯或電梯的房間，還包括突出房 屋屋面，有頂蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、永久性的、層高不低于2.20 m的、供上升屋頂頂層維修房屋或安全出口的房間，或供停 放檢修，升降電梯用的房間。 夾層、插層、技術(shù)層也稱附層，是指建筑在房屋內(nèi)部空間的 局部層次，是安插于上下兩個(gè)正式房屋層中間的房屋，從外 表看不出來(lái)，這些增加的房屋層，有的是結(jié)構(gòu)層，即屬于整 個(gè)房屋整體結(jié)構(gòu)的一部分，有的是技術(shù)層，是加插進(jìn)去的。 不論是結(jié)構(gòu)層還

11、是技術(shù)層，只要其層高不低于2.20 m都可以 計(jì)算建筑面積，凡層高低于2.20 m的部位，均不應(yīng)計(jì)算建筑 面積。 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 c)穿過(guò)房屋的通道、房屋內(nèi)的門廳、大廳，不論其 層高，均按一層計(jì)算建筑面積。 這里所講的穿過(guò)房屋的通道，系指房屋內(nèi)部的通 道。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20 m以上 的按其水平投影面積計(jì)算。而層高低于2.20 m的通 道、門廳、大廳是不能計(jì)算房屋的建筑面積。 門廳、大廳有的因?qū)痈吆芨?，一般在沿廳的周邊設(shè) 有樓層式的走廊，我們稱其為回廊。這一部分凡層 高不低于2.20 m的，按其水平投影面積計(jì)算建筑而 積，回廊下邊的廳，如其層高在2.20 m和2.20

12、m以 上部位仍應(yīng)計(jì)算建筑面積。 計(jì)算全部建筑面積的范圍 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 d)樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管 道井等均按房屋自然層計(jì)算建筑面積。 樓梯是指供房屋各層間上下步行的交通通道；電梯 是指房屋各層間垂直上下的電動(dòng)交通道道；提物井 是指專供房屋各層間垂直上下提升或放降物品用的 通道井，垃圾道是指專供房屋各層傾倒垃圾用的井 道；管道井是指房屋各層的各種管道上下集中通過(guò) 的井道。 由于這些井道，有的并不構(gòu)成明顯的層，但又都 占用了房屋的建筑面積，因此應(yīng)跟隨房屋的自然層 計(jì)算建筑面積，作為房屋自然層面積的一部分，一 起計(jì)算房屋的建筑面積。 計(jì)算全部建筑面積的范圍 第七章房地產(chǎn)

13、面積測(cè)算 房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地平線以上計(jì)算。地 平線以下為地下室，按負(fù)層數(shù)計(jì)算；采光窗在室外 地平線以上的半地下室，其室內(nèi)層高不低于2.20 m 的計(jì)算自然層數(shù),層高在2.20 m以上的架空層也計(jì)算 自然層數(shù)。 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范對(duì)地下室和半地下室有 以下術(shù)語(yǔ)和解釋，可供參考： 地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò) 該房間凈高的一半者；半地下室是指房間地面低于 室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的三分之一，但 不超過(guò)一半的地下室。 計(jì)算全部建筑面積的范圍 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 當(dāng)房間地面低于室外地平面的高度不超過(guò)房間凈 高的三分之一者，則不能算作地下室，也不算半地 下室。 假層、附

14、層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性 塔樓、以及突出屋面的樓梯間，水箱間等不計(jì)層數(shù)。 e)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20 m以上 的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度 在2.20 m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。 計(jì)算全部建筑面積的范圍 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 天面是指房屋頂面上，四周有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，可供 人民正?；顒?dòng)的平臺(tái)，也叫天臺(tái)。 房屋天面上的樓梯間是突出房屋屋頂，有頂蓋， 有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，供人民出入屋頂面進(jìn)行維修或作為安 全出口的步行通道的建筑物。 房屋天面上的水箱間是突出房屋屋頂，有圍護(hù)結(jié) 構(gòu)的蓄水裝置的建筑物。 電梯機(jī)房是突出房屋壓頂，供電梯升降、或停放、 或檢

15、修電梯的電梯專門用房。 計(jì)算全部建筑面積的范圍 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 斜面屋頂?shù)姆课菔侵冈诜课菸蓓敾蛱烀嫔狭碛幸?永 久性的、可供人民居住用的或儲(chǔ)存物品用的斜面屋 頂房屋、對(duì)這類斜面房項(xiàng)的房屋，按其層高達(dá)到 2.20 m的部位計(jì)算房屋建筑面積。 上述規(guī)定包括房屋天面上或房屋屋頂上的樓梯間、 水箱間、電梯機(jī)房，以及斜面屋頂?shù)姆课荨?上述有關(guān)斜向屋頂?shù)姆课萁ㄖ娣e計(jì)算的規(guī)定， 也適用于其他斜面屋頂房屋的建筑面積計(jì)算，即所 有斜面屋頂?shù)姆课?，都按層高達(dá)到2 .20m的部位計(jì) 算房屋的建筑面積，以保持房屋建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 的一致和統(tǒng)一。 計(jì)算全部建筑面積的范圍 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 f)挑樓、全封閉的

16、陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算 挑樓是樓房向外懸挑出底層的封閉樓層房屋，層 高不低于2.20 m，按樓房處理。 陽(yáng)臺(tái)是供人民休憩及晾曬衣物用的房屋設(shè)施，是 戶內(nèi)與戶外的過(guò)渡空間。封閉陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投 影計(jì)算面積，不封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影的一 半計(jì)算建筑面積。封閉與不封閉以設(shè)計(jì)圖紙或其他 批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。所謂封閉陽(yáng)臺(tái)，系指陽(yáng)臺(tái)采用實(shí)體 欄板作圍護(hù)，欄板以上用玻璃等物全部圍閉的陽(yáng)臺(tái)。 g)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投 影面積計(jì)算。 計(jì)算全部建筑面積的范圍 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 室外樓梯是位于房屋外部的、上下各層的步行通道之用 的、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的永久性建筑物，屬房屋的附屬設(shè)施。 當(dāng)上層

17、樓梯設(shè)計(jì)為下層樓梯的頂蓋，且可以完全遮蓋 的，可視為該層室外樓梯有頂蓋。 室外樓梯的面積按實(shí)際層數(shù)各層的水平投影面積計(jì)算 h)與房屋相連的有柱走院，兩房屋間有上蓋和柱的走廊， 均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。 此處所指和房屋相連，是指走廊的頂蓋和柱與房屋的 結(jié)構(gòu)相連，即兩者的梁、柱、墻相連，走廊的柱為承重 的結(jié)構(gòu)柱。 此處所指走廊是指此廊是供人民在生產(chǎn)或生活中，出 入或經(jīng)常通行用的走廊。 計(jì)算全部建筑面積的范圍 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 i)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影 面積計(jì)算。 架空通廊是指兩建筑物之間供人民通行用的空中走 廊。封閉的架空通廊系指架空通廊采用實(shí)體欄板作圍 護(hù)，欄

18、板以上采用玻璃等物全部圍閉的，有的架空通 廊和房屋一樣，是由墻體全部圍閉，并有門和窗戶， 這都是封閉的架空通廊。架空通廓的層高低于2.20 m 的也不計(jì)算建筑面積。 j)地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20 m 以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻) 外圍水平投影面積計(jì)算。 計(jì)算全部建筑面積的范圍 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 k)有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu) 的外圍水平投影面積計(jì)算。 L)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影計(jì) 算。 m)屬于永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水 平投影面積計(jì)算。 n)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié) 構(gòu)的，按

19、其高度在2.20 m部位的外圍水平面積計(jì)算。 o)有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算 建筑面積。 計(jì)算全部建筑面積的范圍 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 計(jì)算一半建筑面積的范圍 a)與房屋相連，有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍 護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 b)未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投 影面積的半計(jì)算。 c)獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性 建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。 d)無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影的一半計(jì)算。 e)有頂蓋不封閉的水久性的架空通廊，按外圍水平 投影面積的一半計(jì)算。 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 不計(jì)算建筑面積的范圍 a)層高小于2.20

20、 m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高 小于2.20 m的地下室和半地下室。 b)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的 玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。 c)房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。 d)房屋的天面、跳臺(tái)、天面上的花園、冰池。 e)建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)，上料平臺(tái)及利用建筑物的 空間安置的箱、罐的平臺(tái)。 f)騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分。 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 g)利用引橋、高架橋、高架路、路面作為項(xiàng)蓋建造 的房屋。 h)活動(dòng)房屋，臨時(shí)房屋，簡(jiǎn)易房屋。 i)獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 J)與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫、沉降縫。 不計(jì)算建筑面積的范圍 第七章

21、房地產(chǎn)面積測(cè)算 C A DC A SS 幾 何 圖 形 坐 標(biāo) 幾 何 圖 形 坐 標(biāo) 方 格 網(wǎng) 平 行 線 數(shù) 字 式 機(jī) 械 式 解 析 法 圖 解 法 房 產(chǎn) 面 積 測(cè) 算 方 法 求 積 儀 法 軟 件 法 ：、等 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司如果想給自己的房子辦理預(yù)售各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司如果想給自己的房子辦理預(yù)售 許可證，那么他需要做的第一件事就是到房屋測(cè)許可證，那么他需要做的第一件事就是到房屋測(cè) 繪部門繪部門申請(qǐng)申請(qǐng)房屋面積測(cè)量，只有拿到經(jīng)認(rèn)定的房房屋面積測(cè)量，只有拿到經(jīng)認(rèn)定的房 屋的建筑面積數(shù)，房產(chǎn)管理部門才受理他的各項(xiàng)屋的建筑面積數(shù)，房產(chǎn)管理部門才受理他的各項(xiàng) 申請(qǐng)。

22、在申請(qǐng)測(cè)繪時(shí)，需收取開(kāi)發(fā)商的各種手續(xù)，申請(qǐng)。在申請(qǐng)測(cè)繪時(shí)，需收取開(kāi)發(fā)商的各種手續(xù)， 這個(gè)環(huán)節(jié)叫做這個(gè)環(huán)節(jié)叫做收件收件. . 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 首先，需要建筑物的設(shè)計(jì)施工圖紙首先，需要建筑物的設(shè)計(jì)施工圖紙( (規(guī)劃局簽規(guī)劃局簽 竣工驗(yàn)收章竣工驗(yàn)收章) )。 其次，為保證建筑的其次，為保證建筑的“來(lái)路正來(lái)路正”，還需收取，還需收取 國(guó)有土地使用證、城市規(guī)劃許可證、有規(guī)劃局國(guó)有土地使用證、城市規(guī)劃許可證、有規(guī)劃局 簽章的總平面圖、建筑施工許可證、竣工驗(yàn)收簽章的總平面圖、建筑施工許可證、竣工驗(yàn)收 證明、門牌證明。證明、門牌證明。 測(cè)繪之前需收取哪些資料呢？測(cè)繪之前需收取哪些資料呢？ 第七章房地產(chǎn)面

23、積測(cè)算 （2 2）開(kāi)始測(cè)量）開(kāi)始測(cè)量 通常兩人一組，拿著通常兩人一組，拿著圖紙圖紙和和激光測(cè)距儀（或鋼激光測(cè)距儀（或鋼 尺等其他測(cè)距工具）尺等其他測(cè)距工具）到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)現(xiàn)場(chǎng)是否有變到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)現(xiàn)場(chǎng)是否有變 更。其中一人測(cè)量，一人記錄。更。其中一人測(cè)量，一人記錄。 使用測(cè)距儀時(shí)將尾翼旋開(kāi)，構(gòu)成一個(gè)十字平面使用測(cè)距儀時(shí)將尾翼旋開(kāi)，構(gòu)成一個(gè)十字平面 ，測(cè)量時(shí)可保持與墻面垂直。測(cè)量的數(shù)據(jù)可以，測(cè)量時(shí)可保持與墻面垂直。測(cè)量的數(shù)據(jù)可以 累加顯示，也可以翻看之前測(cè)量的數(shù)據(jù)。累加顯示，也可以翻看之前測(cè)量的數(shù)據(jù)。 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 （3 3）測(cè)量的原則）測(cè)量的原則 該戶型的面積如何測(cè)量，需測(cè)量幾個(gè)長(zhǎng)度？該戶型的

24、面積如何測(cè)量，需測(cè)量幾個(gè)長(zhǎng)度？ 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 （4 4）尺寸核對(duì)）尺寸核對(duì) 內(nèi)墻的抹灰厚度符合中誤差為內(nèi)墻的抹灰厚度符合中誤差為3cm3cm的正態(tài)分布，所的正態(tài)分布，所 以，一般取中誤差的以，一般取中誤差的2 2倍，即實(shí)測(cè)尺寸與圖紙計(jì)算倍，即實(shí)測(cè)尺寸與圖紙計(jì)算 尺寸之間的差值為尺寸之間的差值為6cm6cm時(shí)為現(xiàn)場(chǎng)尺寸沒(méi)有變更的限時(shí)為現(xiàn)場(chǎng)尺寸沒(méi)有變更的限 差。差。 注：內(nèi)尺寸均比理論值小，而外尺寸均比理論值注：內(nèi)尺寸均比理論值小，而外尺寸均比理論值 大。大。 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 （5 5）尺寸的變更）尺寸的變更 當(dāng)實(shí)測(cè)數(shù)值與理論數(shù)值相差超過(guò)當(dāng)

25、實(shí)測(cè)數(shù)值與理論數(shù)值相差超過(guò)6cm6cm時(shí)，視為現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，視為現(xiàn)場(chǎng) 與圖紙不一致，這時(shí)有兩種選擇與圖紙不一致，這時(shí)有兩種選擇 一、如果實(shí)測(cè)值比理論值大，那么按理論值計(jì)算。一、如果實(shí)測(cè)值比理論值大，那么按理論值計(jì)算。 二、如果實(shí)測(cè)值比理論值小，那么按實(shí)測(cè)值計(jì)算。二、如果實(shí)測(cè)值比理論值小，那么按實(shí)測(cè)值計(jì)算。 算小不算大原則（為什么？）算小不算大原則（為什么？） 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 1 1 幾何圖形解析法計(jì)算房產(chǎn)面積幾何圖形解析法計(jì)算房產(chǎn)面積 當(dāng)被測(cè)對(duì)象為規(guī)則的幾何圖形或可被分割成規(guī)當(dāng)被測(cè)對(duì)象為規(guī)則的幾何圖形或可被分割成規(guī) 則的幾何圖形時(shí)，可采用幾何圖形解析法。這種則的幾何圖形時(shí)，可采用幾何圖形解析法

26、。這種 方法是依據(jù)實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)按公式計(jì)算求得所需面積。方法是依據(jù)實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)按公式計(jì)算求得所需面積。 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 1 2 3 4 y1y4y3y2 x4 x3 x1 x2 y 11 1 1 () 2 n iii i Sx yy +- = =- 11 1 1 () 2 n iii i Sy xx +- = =- 3 2 23x x S 43 34x x S 2 1 12x x S- 14 14x x S- 原理：直角梯形面積代數(shù)和的絕對(duì)值。原理：直角梯形面積代數(shù)和的絕對(duì)值。 注意事項(xiàng)：注意事項(xiàng)： 1 1、式中、式中 2 2、圖形為平面圖形，所求為水平投影面積；、圖形為平面圖形，所求為水平投影面

27、積； 3 3、順時(shí)針編號(hào)。、順時(shí)針編號(hào)。 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 求積儀是一種專供在圖上量算面積的儀器。優(yōu)點(diǎn)是速度 快，操作方便，適用于各種形狀圖形的面積量算，能保證 一定的精度。 KP-21CKP-21C求積儀求積儀 KP-90NKP-90N求積儀求積儀 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 有了實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)后，利用有了實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)后，利用CADCAD軟件作圖，再直接軟件作圖，再直接 查詢面積。查詢面積。 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 小結(jié)小結(jié) 各種房產(chǎn)面積測(cè)算方法的精度分析：各種房產(chǎn)面積測(cè)算方法的精度分析： 解析法、解析法、CADCAD等軟件法：測(cè)量精度；等軟件法：測(cè)量精度； 圖解法、求積儀法：原圖本

28、身精度、圖紙比圖解法、求積儀法：原圖本身精度、圖紙比 例尺、圖紙變形、測(cè)量工具（求積儀、三棱例尺、圖紙變形、測(cè)量工具（求積儀、三棱 尺）的誤差和量算方法精度影響。尺）的誤差和量算方法精度影響。 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 及時(shí)校核，及及時(shí)校核，及 時(shí)平差，保證時(shí)平差，保證 各級(jí)面積與上各級(jí)面積與上 級(jí)控制面積吻級(jí)控制面積吻 合。合。 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 計(jì)算房屋建筑計(jì)算房屋建筑 面積時(shí)應(yīng)分別面積時(shí)應(yīng)分別 對(duì)待。對(duì)待。 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 房屋面積測(cè)算房屋面積測(cè)算- -計(jì)算全部建筑面積的范疇計(jì)算全部建筑面積的范疇 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積

29、；多 層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等 其高度在其高度在2.20m2.20m以上部位計(jì)算建筑面積。以上部位計(jì)算建筑面積。 穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層 計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m2.20m 以上的，按其水平投影面積計(jì)算。以上的，按其水平投影面積計(jì)算。 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 尺寸的變更最容易出現(xiàn)在住宅樓的地下室，此時(shí)若尺寸的變更最容易出現(xiàn)在住宅樓的地下室

30、，此時(shí)若 某間地下室尺寸變小，而隔壁地下室開(kāi)間變大，很明某間地下室尺寸變小，而隔壁地下室開(kāi)間變大，很明 顯是兩戶隔墻發(fā)生了錯(cuò)位，這種情況下，證據(jù)確卻，顯是兩戶隔墻發(fā)生了錯(cuò)位，這種情況下，證據(jù)確卻， 可以直接按照現(xiàn)場(chǎng)丈量的尺寸計(jì)算?？梢灾苯影凑宅F(xiàn)場(chǎng)丈量的尺寸計(jì)算。 樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管 道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。 有柱或在圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)有柱或在圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié) 構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 房屋天面上，屬永久

31、性建筑，層高在房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m2.20m以上的以上的 樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度 在在2.20m2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。 全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投 影面積計(jì)算。影面積計(jì)算。 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影 面積計(jì)算。面積計(jì)算。 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 與房屋相連的

32、有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走 廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影 面積計(jì)算。面積計(jì)算。 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m2.20m 以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù) 墻）外圍水平投影面積計(jì)算。墻）外圍水平投影面積計(jì)算。 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等

33、按柱的外圍水 平投影面積計(jì)算。平投影面積計(jì)算。 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù) 結(jié)構(gòu)的，按其高度在結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m2.20m以上部位的外圍水平面以上部位的外圍水平面 積計(jì)算。積計(jì)算。 有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì) 算建筑面積。算建筑面積。 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 第四節(jié)、共有共用面積的分?jǐn)偟谒墓?jié)、共有共用面積的分?jǐn)?第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 1、基本概念 套內(nèi)使用面積：室內(nèi)實(shí)際能使用的面積，按結(jié) 構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計(jì)算。 套內(nèi)墻體面積：自有、共有、借墻。 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：按陽(yáng)臺(tái)外

34、圍與房屋外墻之 間的水平投影面積計(jì)算。 共有建筑面積：產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的 建筑面積。 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 2、確認(rèn)共有建筑面積 包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變 電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值 班警衛(wèi)室等，以及為整幢房屋服務(wù)的公共用房 和管理用房的建筑面積，均指水平投影面積的 計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間 的分隔墻，以及外墻（含山墻）水平投影面積 一半的建筑面積。 不計(jì)入共有建筑面積的范疇：獨(dú)立使用的地下 室、車棚、車庫(kù)、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、 管理用房及作為人防工程的地下室等。 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 應(yīng)參與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 整幢建筑物的共有建筑面積

35、=（整幢建筑物的建 筑總面積-整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和- 獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢房屋 服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房及作為人防工程等建 筑面積），房屋共有建筑面積的分?jǐn)倯?yīng)以“幢” 為單位進(jìn)行，僅限于本幢房屋內(nèi)的僅為本幢服 務(wù)的共有建筑面積。 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 3、共有建筑面積分?jǐn)偡椒?住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ阂源睘閱卧?依照公式下，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積， 求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。 i i ii S K S SK S d S = S D= 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ?第七章房地產(chǎn)面

36、積測(cè)算 （1）按不同使用功能依比例，全幢共有建筑面 積=住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e+商 業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e； （2）住宅總的共有建筑面積=住宅部分分?jǐn)偟?幢共有建筑面積+住宅部分本身建筑面積，再類 比住宅樓分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)偂?（3）商業(yè)總的共有建筑面積=商業(yè)部分分?jǐn)偟?幢共有建筑面積+商業(yè)部分本身建筑面積，再按 各層套內(nèi)建筑面積依比例將其分?jǐn)傊粮鲗樱?上各層共有建筑面積后以住宅樓分?jǐn)偡椒ǚ謹(jǐn)?至各套。 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 商業(yè)部分各權(quán)屬單元的面積分?jǐn)偧?xì)則 層分?jǐn)偯娣e=層套內(nèi)建筑總面積層分?jǐn)傁禂?shù)（ k1=（商業(yè)部分分?jǐn)偟降拇惫灿蟹謹(jǐn)偯娣e+商業(yè) 部分共有建筑面積）/（商業(yè)部分套內(nèi)建筑面積 +商業(yè)部分各層共有建筑面積）； 各權(quán)屬單元的分?jǐn)偯娣e=權(quán)屬單元套內(nèi)面積權(quán) 屬單元分?jǐn)傁禂?shù)（k2=（層分?jǐn)偯娣e+層內(nèi)共有 建筑面積）/層內(nèi)各權(quán)屬單元套內(nèi)建筑面積之和 。 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)?，先確定各 功能區(qū)域范圍，再參照商住樓的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行 分?jǐn)偂?多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ?第七章房地產(chǎn)面積測(cè)算 例1