房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃編制和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)——“國(guó)際家緣”項(xiàng)目計(jì)劃管理案例研究

1、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)碩士學(xué)位論文 國(guó)際家緣”項(xiàng)目計(jì)劃管房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃編制和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì) 理案例研究姓名：吳斌峰申請(qǐng)學(xué)位級(jí)別：碩士專業(yè)：工商管理導(dǎo)教師：王西麟20070330摘 要房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大,管理及組織協(xié)調(diào)復(fù)雜，對(duì)市場(chǎng)反映 敏感。在各個(gè)時(shí)期的不可預(yù)見(jiàn)因素很多,與時(shí)間相關(guān)的外界因素和內(nèi)部因素的變化 都會(huì)影響開發(fā)項(xiàng)目的投資收益。因此，本文對(duì)于項(xiàng)目計(jì)劃的編制進(jìn)行了深入的研 究，取得了初步成果。項(xiàng)目計(jì)劃是一種思考的過(guò)程，是一種使項(xiàng)g范圍、具體目標(biāo)和戰(zhàn)略明確的過(guò) 程，是對(duì)于一個(gè)關(guān)于如何啟動(dòng)、維持和終止項(xiàng)目的合理判斷。一個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃的主 要功能，就是為項(xiàng)目經(jīng)理提供一份從項(xiàng)目開始到結(jié)束的路線圖

2、。項(xiàng)目計(jì)劃需要足 夠的信息，以便使項(xiàng)目經(jīng)理在整個(gè)實(shí)施過(guò)程都清楚：還有什么未做完、何時(shí)做、 用什么資源做、由誰(shuí)做、任務(wù)何時(shí)完成及結(jié)果應(yīng)符合什么規(guī)格。本文對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃 的編制方法進(jìn)行了較系統(tǒng)的分析-作者通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)管理的考察和調(diào)研,發(fā)現(xiàn)多數(shù)開發(fā)項(xiàng)目 的開發(fā)商,項(xiàng)目建設(shè)常常是匆匆忙忙開工、忙忙碌碌施工、緊緊張張交工,工程建 設(shè)項(xiàng)目管理目標(biāo)總不能自如實(shí)現(xiàn)。主要問(wèn)題就在于缺乏一個(gè)完善的項(xiàng)目計(jì)劃，并 嚴(yán)格按照計(jì)劃。針對(duì)這些問(wèn)題，經(jīng)過(guò)學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外其它項(xiàng)目的管理經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合項(xiàng)目管理實(shí)際， 從項(xiàng)目管理實(shí)際操作的感受，就開發(fā)商整體運(yùn)作方面影響工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)展的主 要因素,即從房地產(chǎn)開發(fā)商的項(xiàng)目開發(fā)流程的

3、操作層面針對(duì)項(xiàng)目管理的關(guān)鍵難點(diǎn) 進(jìn)行了探討分析。主要從兩方面提出了房地產(chǎn)企此項(xiàng)目管理對(duì)策：一是加強(qiáng)項(xiàng)目 計(jì)劃管理：二是嚴(yán)格項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)控，對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素和應(yīng)對(duì)措施進(jìn)行研究分析。 本文結(jié)合“國(guó)際家緣”項(xiàng)目工程實(shí)踐，進(jìn)行了全過(guò)程的項(xiàng)目計(jì)劃編制、項(xiàng)目 面臨風(fēng)險(xiǎn)因素的分析和應(yīng)對(duì)措施的管理實(shí)證研究。在參考國(guó)內(nèi)外有關(guān)項(xiàng)目管理的 最新資料的同時(shí)，針對(duì)本項(xiàng)目的特殊情況進(jìn)行了執(zhí)行運(yùn)作方面的思考，形成了一 套房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃編制和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的思路模式。即，按照項(xiàng)目計(jì)劃的編制順序， 從項(xiàng)目目標(biāo)和范圍的確定、創(chuàng)建工作分解結(jié)構(gòu)、定義各項(xiàng)具體活動(dòng)、建立項(xiàng)目實(shí) 施網(wǎng)絡(luò)圖、對(duì)項(xiàng)目活動(dòng)的歷時(shí)估算、資源計(jì)劃安排、構(gòu)建責(zé)任矩陣、估算項(xiàng)

4、目成 本、管理風(fēng)險(xiǎn)防范十個(gè)方面著手來(lái)規(guī)范和科學(xué)的編制一個(gè)完整的項(xiàng)目計(jì)劃（項(xiàng)目 計(jì)劃成果包括前期手續(xù)辦理計(jì)劃、項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃、資源安排計(jì)劃、工程成本、 風(fēng)險(xiǎn)防范計(jì)劃）來(lái)保證項(xiàng)目實(shí)施的成功?！娟P(guān)鍵詞】頊目工作結(jié)構(gòu)分解項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃abstractreal estate projects feature long construction period, large investment, complicated management and coordination and sensitive with market. there are various uiqjredictabi factors

5、in different time, and th ctuuig of external and internal fectors correlated with time influences greatly the retutn on investment of the developing projectthe systematic analysis in formulating method of project planning has been carried out in this article. proj planning is a process of thinking a

6、nd of clarifying the objective, target and strategy, also is a rational judgment on how to launch, maintain and tenninate the project the project planning aims at prodding the projwt management with the process map from the benning of the project to tiie end. project planoii requires sufficient esse

7、ntial information, wiiich will make project management aware that wliat not have done, when to start, what resources are needed, vao is responsible, when to be done and the specification for tl completed tmk.the writer has found the developers of multiple developit projecte were rash in iwjwt dqjloy

8、ment, project implementation and hurried in project handover through the study and investigation of developing projects management, and the project objectives have not been achieved as expectation in the enginng construction management. the major problem is tiie woricle and complete project plan is

9、not available or ae plan is not doseiy followed.focusing on 徹se problems, after studying the project management experience ftom horn經(jīng) and abroad and combining tte prce, the key pointe of projectmonitoring the project progress; additiondly the study shall be conducted in project risks and actions.in

10、conjunction with engineering practice, in this article the project ptanniiig studyproject named international garden sponsored by beijing xx estate co” ltd- meantime referring to fte latest information aboirt the project management frombeen woriced out under the creative thinking of project operatio

11、n in special situation.t key words 】project work structure breakdown project progress planning, risk pfevention第1章引言1.1研究背景房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱，是房屋與土地在經(jīng)濟(jì)關(guān)系方面的體現(xiàn)。隨著 房地產(chǎn)行業(yè)的高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施 和管理成為房地產(chǎn)企亞走向成功的重要的取勝因素。以下幾個(gè)方面的環(huán)境變化也使得房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施企業(yè)更加重視項(xiàng)目管理過(guò) 程的計(jì)劃編制與管理過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)的防范。1) 環(huán)境保護(hù)的迫切要求中國(guó)近年能源消耗的速度遠(yuǎn)高于實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速

12、度，這是令人憂慮的。目 前全世界都在密切關(guān)注環(huán)境問(wèn)題，能源消耗問(wèn)題，最近京都議定書開始生效。 這對(duì)房地產(chǎn)也提出了新的要求，工程建設(shè)不僅要營(yíng)造一個(gè)“綠色”的外在環(huán)境， 更要重視房屋內(nèi)在的綠色環(huán)保。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)中，應(yīng)該選用環(huán)保綠色建筑 材料、采用新的節(jié)能技術(shù)運(yùn)用于房屋建設(shè)，以確保室內(nèi)環(huán)境指數(shù)達(dá)標(biāo)，并使得今 后的運(yùn)行能耗費(fèi)用更低。對(duì)大型房地產(chǎn)企業(yè)和小型房地產(chǎn)公司的機(jī)會(huì)是均等的， 誰(shuí)對(duì)環(huán)保因素關(guān)注得多，創(chuàng)新的多，就能贏得更多的市場(chǎng)空間。2) 政府的調(diào)控近年來(lái)出臺(tái)一系列政策法規(guī)，例如：經(jīng)濟(jì)適用房必須五年之后才能上市交易； 取消了外地戶口人員購(gòu)買房屋的限制；住房信貸全面展開；取消內(nèi)銷和外銷商品 房銷

13、售許可證的核準(zhǔn)事項(xiàng)；推進(jìn)住房分配貨幣化；央產(chǎn)房上市交易；加快房地產(chǎn) 二、三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展；加速城市建設(shè)、危舊房改造和住房建設(shè)等，這些政策法規(guī)為 實(shí)現(xiàn)京城樓市的持續(xù)健康發(fā)展提供了政策與法律的保障。3) 國(guó)家采取適度從緊的金融政策國(guó)務(wù)院在2004年4月27 h下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目（不 包括經(jīng)濟(jì)適用房）資本金比例從20%提高到35%及以上。中國(guó)人民銀行自04年4 月25 r起提高存款準(zhǔn)備金率0. 5個(gè)百分點(diǎn)，即存款準(zhǔn)備金率由現(xiàn)行的7%提高 到7. 5%.從2004年10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣 貸款利率浮動(dòng)g間和允許人民市存款利率下浮，中國(guó)人民銀行自2007年3

14、月18 日起，同步上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，以及一系列的 信貸政策相繼出臺(tái)，各大銀行紛紛釆取相應(yīng)措施提高個(gè)人住房按揭貸款門推，使 得房地產(chǎn)開發(fā)商的融資成本加大。中國(guó)將繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的財(cái)政和貨幣政策，貨幣 政策將繼續(xù)保持連續(xù)性與穩(wěn)定性。商品房預(yù)售的條件由以前正負(fù)零結(jié)構(gòu)工程完工 就可辦理變成主體結(jié)構(gòu)封頂才能進(jìn)行商品房預(yù)售,這對(duì)房地產(chǎn)商的資金要求無(wú)形 中提高了。4)外地、外資及外行紛紛進(jìn)入，投資回報(bào)率下降房地產(chǎn)市場(chǎng)的高利潤(rùn)率吸引大量新進(jìn)入者投資，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出前所 未有的“外資、外地和外行”投資的“火爆”景象，投資熱、“圈地”熱已成為 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大“風(fēng)景線”，“人

15、才戰(zhàn)、產(chǎn)品戰(zhàn)、市場(chǎng)戰(zhàn)”也在升級(jí)，房 地產(chǎn)行業(yè)的投資回報(bào)率逐年下降。目前有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)的平均回報(bào)率約8%，標(biāo)志 著房地產(chǎn)暴利時(shí)代漸漸結(jié)束。1.2研究的目的雖然房地產(chǎn)企業(yè)在意識(shí)上已經(jīng)比較重視項(xiàng)目計(jì)劃的編制，但在實(shí)際操作執(zhí)行 的大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目往往是有項(xiàng)目計(jì)劃卻無(wú)法執(zhí)行，項(xiàng)目計(jì)劃與實(shí)際工程狀 況不匹配，比如，分包的招標(biāo)和材料設(shè)備的采購(gòu)與項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃不吻合，導(dǎo)致 工程進(jìn)度需要用材料或設(shè)備時(shí)還沒(méi)到場(chǎng)，擔(dān)誤工程進(jìn)度，還不需要用到的材料設(shè) 備卻又提前到現(xiàn)場(chǎng)，增加現(xiàn)場(chǎng)堆放和保管的難度，這樣現(xiàn)場(chǎng)的管理便一片混亂； 還有資金的使用計(jì)劃往往也與實(shí)際的總進(jìn)度計(jì)劃不配套，導(dǎo)致進(jìn)度款的支付滯后 或不足；最終的結(jié)果是項(xiàng)

16、目進(jìn)度延期、增加了不必要的成本。項(xiàng)目目標(biāo)的成功實(shí)現(xiàn)有三點(diǎn)標(biāo)志：項(xiàng)目是否按時(shí)或者提前完成，項(xiàng)目成 本是否等于或低于預(yù)算,項(xiàng)目在符合事先約定的要求方面是否達(dá)到令客戶滿意 的程度。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要成功的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，與周密科學(xué)的計(jì)劃編制密不 可分，應(yīng)該在項(xiàng)目啟動(dòng)之前認(rèn)真編制一個(gè)具體的、完善的、有針對(duì)性的項(xiàng)目計(jì)劃。 本文以“國(guó)際家緣”項(xiàng)目計(jì)劃管理，來(lái)探索怎樣來(lái)規(guī)范和科學(xué)的編制一個(gè)完整的 項(xiàng)目計(jì)劃來(lái)保證項(xiàng)目實(shí)施的成功。1.3研究的意義房地產(chǎn)工程項(xiàng)目是為完成某一獨(dú)特的產(chǎn)品或服務(wù)所做的一次性努力，它是特 定的，有時(shí)間性的，通常涉及多門專業(yè)學(xué)科，并且總是暗藏沖突。一般說(shuō)來(lái)，每 個(gè)建設(shè)項(xiàng)目都是獨(dú)特的，有具體的可

17、交付成果和完成日期。由于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目 具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資大、風(fēng)險(xiǎn)因素多的特點(diǎn)，因此，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在艱難的 取得開發(fā)項(xiàng)目的土地之后，為了盡快的完成項(xiàng)目，收因投資產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，管理 層急于開始工作，受命執(zhí)行項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理難于集中精力來(lái)制定一個(gè)切合項(xiàng)目實(shí) 際的項(xiàng)目計(jì)劃，往往也不愿意花時(shí)間來(lái)編制項(xiàng)目計(jì)劃，而通常會(huì)憑借以往的經(jīng)驗(yàn) 和感覺(jué)匆匆開工。但是，不管項(xiàng)目管理者的工程經(jīng)驗(yàn)多么豐富、直覺(jué)多么準(zhǔn)確， 當(dāng)今紛繁復(fù)雜、日新月異的項(xiàng)目環(huán)境中，單憑個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)去沖去拼，難免出現(xiàn)問(wèn) 題和狀況，然后再被動(dòng)的解決問(wèn)題和制定彌補(bǔ)性的行動(dòng)計(jì)劃，這樣反而浪費(fèi)不少 人力和物力資源。本文通過(guò)項(xiàng)目計(jì)劃編制理論和方法與具體的項(xiàng)

18、目計(jì)劃編制實(shí)踐相結(jié)合,實(shí)例 研究如何規(guī)范地編制一個(gè)完整的項(xiàng)目計(jì)劃來(lái)保證項(xiàng)目實(shí)施的成功，形成比較完成 的項(xiàng)目計(jì)劃編制方法和體系，把項(xiàng)目計(jì)劃編制的方法運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，既 豐富了企業(yè)自身的項(xiàng)目計(jì)劃管理經(jīng)驗(yàn)，提高了企業(yè)管理水平，又可為其它類似的 房地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)劃編制管理提供了有益的借鑒。項(xiàng)目計(jì)劃編制的前期準(zhǔn)備2.1 “國(guó)際家緣”住宅小區(qū)項(xiàng)目介紹2.1.1地理位置及用地規(guī)劃條件“國(guó)際家緣”住宅小區(qū)項(xiàng)目為某部門集資建設(shè)的職工住宅小區(qū)，屬于經(jīng)濟(jì)適 用房性質(zhì)。工程位于朝陽(yáng)區(qū)廣渠路36號(hào)a1-3地塊住宅用地。地塊位置西距東三 環(huán)約500米，南距西磨坊路約150米，東距大望路約450米，北距廣渠路約500

19、米；用地西面道路紅線寬30米，道路現(xiàn)已基本建成；其他三面為規(guī)劃道路，北 面道路紅線寬35米，東面道路紅線寬30米，南面道路紅線寬25米，東面建筑 紅線與道路紅線間為約30米寬的城市綠化帶（a1-8地塊，5300 nf ):東南面為 居住用地，西南面為醫(yī)療衛(wèi)生用地：北面為居住用地；東面為中小學(xué)用地；西面 為現(xiàn)狀居住小區(qū)建設(shè)用地面積約8.91公頃，（含約495平米畸零用地)，容積 率3.2,建筑密度30%，建筑限高80米，建筑控制規(guī)模約285160平米，綠地率 30%。2.1.2本項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)規(guī)模及范圍1) 工程設(shè)計(jì)內(nèi)容及項(xiàng)目組成本工程由地上12棟單體建筑，地下兩層汽車庫(kù)（局部地下三層）及其相關(guān)

20、 配套用房和市政設(shè)施組成。其中1ft樓為職工活動(dòng)中心，樓為小區(qū)配套用房， 樓為代建住宅，其余均為職工住宅。2) 工程設(shè)計(jì)規(guī)模總建筑面積407373m2，地下二層局部地下三層，地上一二十八層，建筑 商度（檐口最髙點(diǎn)）79. 75米，總戶數(shù)：2343戶3) 建設(shè)范圍包括用地范圍內(nèi)的工程各主體建筑的建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、 供配電、弱電等工程內(nèi)容和小區(qū)市政綜合管網(wǎng)、道路、景觀工程。4) 小區(qū)一次規(guī)劃，一次性開工建成。項(xiàng)目范圍說(shuō)明書摘要2.1.3設(shè)計(jì)指導(dǎo)思sfi其特點(diǎn)1) 品質(zhì)優(yōu)先，和諧均衡設(shè)計(jì)原則是在滿足高密度高容積率的前提下創(chuàng)造和諧、均衡的社區(qū)空間，力 爭(zhēng)不同戶型的均好性，最大限度滿足各個(gè)戶型的朝向、

21、日照、通風(fēng)、私密性、景 觀以及內(nèi)部功能，以求創(chuàng)造和諧寧?kù)o的居住環(huán)境。2) 創(chuàng)造舒適的室外環(huán)境在社區(qū)內(nèi)部保留盡可能多的綠地，讓老人、孩子和年輕人，都擁有充足的戶 外活動(dòng)場(chǎng)地，形成安靜又生機(jī)盤然的社區(qū)氛圍。成為居住者釋放壓力，遠(yuǎn)離都市 喧器的港灣。3) 本著節(jié)約的原則，合理控制建造成本本工程為公務(wù)員住宅，既要莊重大方又要經(jīng)濟(jì)適用。設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)從各方面統(tǒng) 籌考慮，節(jié)約成本，盡量降低造價(jià)。2.1.4小區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)滿足項(xiàng)目業(yè)主的設(shè)計(jì)任務(wù)書、項(xiàng)目的范圍和產(chǎn)出物目標(biāo)的前提下， 筑工程設(shè)計(jì)規(guī)范、建筑物節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范、民用建筑工程消防設(shè)計(jì)規(guī)范、人 防工程設(shè)計(jì)規(guī)范的要求和北京市規(guī)劃委員會(huì)的規(guī)劃意見(jiàn)要求，項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)

22、人 員制定小區(qū)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表。 表2.1小區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng) 目單位數(shù)量備注規(guī)劃建設(shè)用地面積89478咨建筑面積407373其 中地上建筑面積(已含陽(yáng)臺(tái)全部面積，封閉、不 封閉按全部計(jì)算）hf288064其 中住宅（含陽(yáng)臺(tái)）m284663配套用房af3401地下建筑面積（含人防）itf119309人防總面積bf40686容積率3.22建筑基底面積itf18158建筑密度%20.3綠地率%30.6建筑層數(shù)層地上最高28層 地下2層，局部3層建筑高度m79. 75居住戶數(shù)戶2343居住人數(shù)人6560機(jī)動(dòng)車停車泊位數(shù)輛2336其 中地下停車數(shù)輛2240地面停車數(shù)輛96自行車停放數(shù)量輛4686項(xiàng)目

23、目標(biāo)和范圍的確定定義項(xiàng)目范圍建立了制定項(xiàng)目計(jì)劃的平臺(tái)。確認(rèn)項(xiàng)目目標(biāo)和范圍首先收集和 整理項(xiàng)目相關(guān)信息，有效的項(xiàng)目計(jì)劃取決于相關(guān)信息的質(zhì)量，一般應(yīng)通過(guò)多種渠 道收集有關(guān)的歷史資料、上級(jí)文件、調(diào)查有關(guān)的政治、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、法律信息， 召開必要的專家會(huì)，對(duì)于編制計(jì)劃有關(guān)的問(wèn)題進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，對(duì)信息的收集和整 理盡可能傲到及時(shí)、全面、準(zhǔn)確/llanu通常來(lái)講，只有在項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)進(jìn)行了充足的需求分析之后，才能在計(jì)劃編制 中確定項(xiàng)s目標(biāo)。項(xiàng)目目標(biāo)是指一個(gè)項(xiàng)目為了實(shí)現(xiàn)預(yù)期成果必須達(dá)到的各項(xiàng)標(biāo) 準(zhǔn)，必須至少包括成本、進(jìn)度和質(zhì)量度量標(biāo)準(zhǔn)，這些目標(biāo)往往都是合同界定的。 由于項(xiàng)目計(jì)劃要設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的每個(gè)細(xì)節(jié)，因此，計(jì)劃過(guò)

24、程中確定的s標(biāo)應(yīng)該是 現(xiàn)實(shí)的、面向結(jié)果的、可度量的、定量的，并且應(yīng)該是簡(jiǎn)單的，而且與項(xiàng)目成員 有關(guān)，能夠起激勵(lì)作用廣編制項(xiàng)目計(jì)劃的第一步就是為項(xiàng)目確定一個(gè)界限，劃定屬于本項(xiàng)目應(yīng)該做 的范圍，確定項(xiàng)目的目標(biāo)和項(xiàng)目主要的可交付成果。確定項(xiàng)目范圍，其結(jié)果需要 編寫正式的項(xiàng)目范圍說(shuō)明書，并以此作為將來(lái)項(xiàng)目決策的基礎(chǔ)?！皣?guó)際家緣”項(xiàng) 目范圍說(shuō)明書摘要如表2.2所示。13范圍檢査表目標(biāo)或任務(wù)要求描述編制單位北京某置業(yè)有狠責(zé)任公司項(xiàng)目開發(fā)的合 理性根據(jù)北京和當(dāng)?shù)厝抑薪闄C(jī)構(gòu)的可行性研究，結(jié)合某部各相關(guān)職能部門的市 場(chǎng)謂査和測(cè)算，此京某置業(yè)有限責(zé)任公司認(rèn)為開發(fā)“國(guó)際家緣”項(xiàng)目是可行 的，能夠?qū)崿F(xiàn)某部解決機(jī)關(guān)干

25、部職工住宅的目標(biāo)。項(xiàng)目目標(biāo)的簡(jiǎn) 要描述為保證開發(fā)項(xiàng)目成功，必須滿足=個(gè)主要標(biāo)準(zhǔn)：質(zhì)量：結(jié)構(gòu)工程達(dá)到“長(zhǎng)城杯”，初裝修符合北京市住宅工程裝修標(biāo)準(zhǔn)暫 行規(guī)定；時(shí)間：整個(gè)開發(fā)時(shí)間為2年零3個(gè)月，2006年6月30日正式開始，到2008年10月正式全部結(jié)束i成本：整個(gè)小區(qū)開發(fā)成本計(jì)劃為丨93814萬(wàn)元。項(xiàng)目可交付成 果高層、小高層住宅合計(jì)約284663itf；社區(qū)中心會(huì)所、體育會(huì)所、商業(yè)、居委會(huì)等套設(shè)拖用房合計(jì)約5342m%地下車庫(kù)（含人防）面積合計(jì)約丨19309itf，停車位2240個(gè)；大門、圍墑、綠化、道路、景觀大道等.項(xiàng)目里程碑2006年12月1日開始基袖土方工程施工；2007年4月丨日取得施工

26、許可證，基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)工程正式開工2007年7月日完成土0.00結(jié)構(gòu)工程的施工；2007年12月30日完成地上主體結(jié)構(gòu)工程封頂；2008年9月30日項(xiàng)目范圍全部工程完工，具備住房入住條件。制約因素公司項(xiàng)目管理人員滿足不了開發(fā)需求，需要引進(jìn)專業(yè)的項(xiàng)目管理公司代為 項(xiàng)目管理：.整個(gè)項(xiàng)g幵發(fā)資金巨大，由于本項(xiàng)目屬于國(guó)家公務(wù)員住宅性質(zhì)的建設(shè)項(xiàng)目， 工期預(yù)先確定，房屋售價(jià)預(yù)先確定，工程建設(shè)霜要提前合理安排和籌集，多 種途徑并用。假設(shè)條件國(guó)家宏觀政策，主要是貨幣、財(cái)政、投資政策在3年內(nèi)不作大的變動(dòng)*北京地區(qū)氣候條件在3年內(nèi)不出現(xiàn)異常大的變化。北京市政府對(duì)投資環(huán)境不作大的不利修改。經(jīng)濟(jì)不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)，物價(jià)相對(duì)平

27、穩(wěn)。界定項(xiàng)目范圍對(duì)項(xiàng)目管理來(lái)說(shuō)可以產(chǎn)生以下作用： i)提高費(fèi)用、時(shí)間和資源估算的準(zhǔn)確性項(xiàng)目的工作邊界定義清楚了，項(xiàng)目的具體工作內(nèi)容明確了，就為項(xiàng)目所需的費(fèi)用、時(shí)間、資源的估計(jì)打下了基礎(chǔ)。2) 確定進(jìn)度測(cè)量和控制的基準(zhǔn)項(xiàng)目范圍是項(xiàng)目計(jì)劃的基礎(chǔ)，項(xiàng)目范圍確定了，就為項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃和控制確 定了基準(zhǔn)。3) 有助于清楚地分派責(zé)任項(xiàng)目范圍確定也就確定了項(xiàng)目的具體工作任務(wù)，為進(jìn)一步分派任務(wù)打下了基礎(chǔ)。正確地確定項(xiàng)目范圍對(duì)項(xiàng)目成功非常重要，如果項(xiàng)目的范圍確定得不好，容 易導(dǎo)致項(xiàng)目在執(zhí)行過(guò)程中變更太多,有可能最終造成項(xiàng)目費(fèi)用的提高、意外變更、 延長(zhǎng)項(xiàng)目完成時(shí)間、降低勞動(dòng)生產(chǎn)率、影響項(xiàng)目組成員的干勁。房地產(chǎn)開發(fā)企

28、業(yè) 應(yīng)該提高管理層對(duì)項(xiàng)目范圍界定的認(rèn)識(shí)，準(zhǔn)確界定項(xiàng)目范圍,在接下來(lái)的項(xiàng)目計(jì) 劃才可以越來(lái)越細(xì)化和確定。2.3建立工作分解結(jié)構(gòu)項(xiàng)目的目標(biāo)和范圍雖然已經(jīng)確定，但無(wú)法具體操作完成項(xiàng)目。接下來(lái)，我們 必須根據(jù)目標(biāo)把粗線條的、涵蓋面較大的、不能具體操作的任務(wù)/工作，分解成 較小的且容易管理、實(shí)施和檢驗(yàn)的包含具體細(xì)節(jié)的可操作的任務(wù)/工作。也就是 建立項(xiàng)目分解結(jié)構(gòu)。項(xiàng)目分解結(jié)構(gòu)一般采用wbs (work break-done structure)方法，wbs法是 系統(tǒng)安排項(xiàng)目工作的一種常用標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)。進(jìn)行項(xiàng)目分解，即把項(xiàng)目整體系統(tǒng)地分 解為內(nèi)在聯(lián)系的若干工作任務(wù)。通過(guò)工作分解結(jié)構(gòu)可以達(dá)到以下目的，明確和準(zhǔn) 確

29、說(shuō)明項(xiàng)目的范圍；為各獨(dú)立單元分派人員，規(guī)定這些人員的相應(yīng)職責(zé)；針對(duì)各 獨(dú)立單元，進(jìn)行時(shí)間、費(fèi)用和資源需要量的估算，提高時(shí)間、費(fèi)用和資源估算的 準(zhǔn)確度；為計(jì)劃、預(yù)算、進(jìn)度計(jì)劃和費(fèi)用控制奠定共同基礎(chǔ)，確定項(xiàng)目進(jìn)度測(cè)量 和控制的基準(zhǔn)；可以將項(xiàng)目工作與項(xiàng)目的財(cái)務(wù)目標(biāo)聯(lián)系起來(lái)：能夠確定工作內(nèi)容 和工作順序；便于明確劃分和分派責(zé)任；便于估算項(xiàng)目整體和全過(guò)程的費(fèi)用。丨m iisitmim cui cisicati isii2.3,1項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分解常用方法項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分解通常用到以下一些方法，一般情況下，確定項(xiàng)目的wbs結(jié)構(gòu)需 要組合以上幾種方法進(jìn)行，在wbs的不同層次使用不同的方法。 1)按產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行分解如果項(xiàng)

30、目的目標(biāo)是建設(shè)一個(gè)生產(chǎn)一定產(chǎn)品的工廠，則可以將它按生產(chǎn)體系、按生產(chǎn)一定產(chǎn)品分解成各子項(xiàng)目。2) 按平面或空間位置進(jìn)行分解即一個(gè)項(xiàng)目、子項(xiàng)目可以按幾何形體分解。3) 按功能進(jìn)行分解功能是項(xiàng)目建好后應(yīng)具有的作用，它常常是在一定的平面上起作用，所以有 時(shí)又被稱為“功能面”。功能的要求對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)設(shè)立和技術(shù)設(shè)計(jì)有特殊作用， 工程項(xiàng)目的運(yùn)作實(shí)質(zhì)上是個(gè)功能的組合。4) 按要素進(jìn)行分解個(gè)功能面又可以分為各個(gè)專業(yè)要素。例如：消防工程可以分為消火栓系統(tǒng)、 消防噴淋系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)等。5) 按項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程進(jìn)行分解每一個(gè)項(xiàng)目單元作為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分，必須經(jīng)過(guò)項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程。按 實(shí)施過(guò)程分解則得到各種項(xiàng)目實(shí)

31、施活動(dòng)。2.3.2項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分解的步驟“國(guó)際家緣”項(xiàng)目有以下一些特點(diǎn)：項(xiàng)目容積率高，施工場(chǎng)地狹小：一次性 開工面積大，各專業(yè)工種交叉作業(yè)多，工期緊；項(xiàng)目前期手續(xù)不完善，外部對(duì)工 程的影響因素很多；資金需求量大；并且要求在預(yù)算范圍之內(nèi)和預(yù)定的工期之內(nèi) 完工。對(duì)于不同性質(zhì)、規(guī)模的項(xiàng)目，其結(jié)構(gòu)分解的方法和思路有很大的差別，但 分解過(guò)程卻很相近，其基本思路是：以項(xiàng)目目標(biāo)體系為主導(dǎo)，以項(xiàng)目的技術(shù)系統(tǒng) 說(shuō)明為依據(jù)，由上而下、由粗到細(xì)進(jìn)行。本項(xiàng)目按以下五個(gè)步驟來(lái)進(jìn)行結(jié)構(gòu)分解：第一步，將項(xiàng)目可交付成果分解成單個(gè)定義的且任務(wù)范圍明確的子交付成 果；“國(guó)際家緣”住宅小區(qū)的建成必須經(jīng)過(guò)三個(gè)階段，即工程前期手續(xù)辦理階段

32、、 工程建設(shè)施工階段，工程線工收尾和房屋銷售階段，所以ibs分解的第_層次， 將項(xiàng)目目標(biāo)按項(xiàng)目的進(jìn)程階段來(lái)劃分為三個(gè)子交付成果。第二步，研究并確定每個(gè)子交付成果的特點(diǎn)和結(jié)構(gòu)規(guī)則，它的執(zhí)行結(jié)果以及 完成它所需的活動(dòng)，以作進(jìn)一步的分解；工程前期手續(xù)辦理按照實(shí)施過(guò)程進(jìn)行分 解為第二層次，即“項(xiàng)目策劃”、“立項(xiàng)”、“土地審批”、“釘抽成果”、“勘探和測(cè) 繪”、“工程設(shè)計(jì)”、“規(guī)劃和開工手續(xù)”，根據(jù)活動(dòng)的任務(wù)情況，第二層次的活動(dòng) 再繼續(xù)分解第三層次的交付成果，例如，“項(xiàng)目立項(xiàng)”分解為“申報(bào)立項(xiàng)資料準(zhǔn) 備完成”、“取得立項(xiàng)批復(fù)”、“招標(biāo)范圍和招標(biāo)方式核準(zhǔn)” 第三層次的交付 成果仍然可以進(jìn)一步分解，直到分解

33、到子交付成果為可直接執(zhí)行為止。第三步，確定每個(gè)子交付成果的詳細(xì)程度是否己經(jīng)達(dá)到了足以編制出恰當(dāng)?shù)?成本和工程估算。對(duì)每個(gè)的子交付成果，如果以足夠詳細(xì)則進(jìn)入步驟五，否則進(jìn)入步驟四因?yàn)椴煌淖咏桓冻晒赡苡胁煌姆纸鈱哟巍５谒牟?，確定子交付成果的組成元素。組成元素應(yīng)當(dāng)用切實(shí)的、可驗(yàn)證的結(jié) 果來(lái)描述，以便于績(jī)效測(cè)量。組成元素的定義應(yīng)該依據(jù)項(xiàng)目工作實(shí)際上是如何組 織和完成的。切實(shí)、可驗(yàn)證的結(jié)果即可包括產(chǎn)品，也可包括服務(wù)。在每個(gè)組成元 素上若不滿足則重復(fù)步驟三第五步，核實(shí)分解的正確性。最底層相對(duì)項(xiàng)目分解來(lái)說(shuō)是否時(shí)必須而且充分 呢？如過(guò)不是的話，就必須修改組成元素(添加、刪除或重新定義)每項(xiàng)的定義 是否清

34、晰完整？如果不是的話，描述則需要修改或擴(kuò)展。每項(xiàng)是否都能恰當(dāng)?shù)鼐?制進(jìn)度和預(yù)算？是否能夠分配到接受職責(zé)并能夠圓滿完成這項(xiàng)工作的具體組織單 元(例如部門、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)或個(gè)人)？如果不能，需要作必要的修改，以便提供合適 的管理控制。2.3.3項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分解的結(jié)果按照上面的分解步驟，將“國(guó)際家緣”項(xiàng)目按其在結(jié)構(gòu)或?qū)嵤┻^(guò)程的順序 逐層分解成相互獨(dú)立的、相互影響的、相互聯(lián)系的項(xiàng)目單元，項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分解的 結(jié)果為按照不同階段劃分列出樹型分解結(jié)構(gòu)如圖2.1所示，家目 際項(xiàng) 國(guó)_1=項(xiàng)r前期 準(zhǔn)備階段工程施工 階段工作王工程收尾 階段工作土建工程機(jī)電安裝小區(qū)市政 管線工程室外道路 工程園林景觀工 程 . 基坑土方地下車

35、庫(kù)工程結(jié)構(gòu)工程主體結(jié)構(gòu) 工程外墻裝飾工程室內(nèi)裝飾工程 整體項(xiàng)目樹型分解結(jié)構(gòu) 工程前期準(zhǔn)備階段第二層次的詳細(xì)工作分解結(jié)構(gòu)結(jié)果(如表2.3所示)，本項(xiàng) 目共有12幢單體建筑，工程施工階段以下的第三層次土建工程的工作分解結(jié)構(gòu) 結(jié)果以其中的一幢單體建筑10#樓的工作分解結(jié)構(gòu)為例進(jìn)行任務(wù)細(xì)分(如表2.4 所示)，其余11幢單體住宅樓的土建工程與10#樓類似，工程施工階段以下的 第三層次的機(jī)電安裝工程、小區(qū)市政管線工程、室外道路工程、園林景觀工程的 工作結(jié)構(gòu)分解方法類似，由于篇幅所限不再一一列出。.3工程前期準(zhǔn)備階段工作分解結(jié)構(gòu)任務(wù)編號(hào)任務(wù)名稱1項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段1.1項(xiàng)目策劃1. l 1項(xiàng)目建議書（代可行

36、性研究報(bào)告）1.1,2項(xiàng)目策劃、定位（含擬建方案1.1.3項(xiàng)目投資估算1.2項(xiàng)目立項(xiàng)1.2.1申報(bào)立項(xiàng)資料準(zhǔn)備1.2.1.1項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告（工程咨詢機(jī)構(gòu)）1.2.1.2城市規(guī)劃意見(jiàn)（規(guī)委）l2.1.3項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)（國(guó)土局）1.2.1.4對(duì)環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件的審批意見(jiàn)（環(huán)保局）1.2.1.5交通流量的評(píng)價(jià)意見(jiàn)（交通局）1.2,2取得立項(xiàng)批復(fù)（發(fā)改委與建委共辦）1.2.3招標(biāo)范圍和招標(biāo)方式核準(zhǔn)1.3土地審批手續(xù)（國(guó)土局）1.3.1簽訂土地出讓合同（劃撥）1.3.2建設(shè)用地預(yù)審資料準(zhǔn)備（申請(qǐng)表、申請(qǐng)報(bào)告、可研）1.3.3取得建設(shè)用地預(yù)審北京市國(guó)土資源局意見(jiàn)1.3.4取得國(guó)有土地使用權(quán)證1.4釘樁辦理

37、1,4.1向規(guī)委申請(qǐng)發(fā)釘樁通知單1.4.2委托建設(shè)用地釘樁1.4.3取得釘樁成果通知單1.5勘探及測(cè)繪1.5.1委托測(cè)繪單位1.5.2k合規(guī)劃地形圖圖測(cè)（預(yù)測(cè)）1.5.3配合規(guī)證建筑面積圖測(cè)（預(yù)測(cè)）1.5.4委托地勘單位、簽訂合同（含辦理市場(chǎng)招標(biāo)手續(xù)）1.5.5完成地質(zhì)勘探報(bào)告(初勘）1.5.6完成地質(zhì)勘探報(bào)告(詳勘）1.5.7完成銷售面積預(yù)測(cè)（圖測(cè)）1.6設(shè)計(jì)工作1.6.1產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的確定1.6.2項(xiàng)目規(guī)劃及方案的確定1.6.3完成項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)1.6.4工程施工圖設(shè)計(jì)1.6.5大市政工程設(shè)計(jì)1.6.6小區(qū)市政工程設(shè)計(jì)1.6,7小區(qū)景觀工程設(shè)計(jì)1.7規(guī)劃及幵工手續(xù)1.7.1辦理規(guī)劃意見(jiàn)書（立項(xiàng)后

38、開始）1.7.2辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證1.7.3辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證1.7.4辦理施工總承包及監(jiān)理招標(biāo)手續(xù)1.7.5辦理建設(shè)工程施工許可證1.7.6房屋價(jià)格審批（國(guó)管局房改辦或北京市房改辦）單體住宅樓工作分解結(jié)構(gòu)（土建部分）任務(wù)名稱任務(wù)編號(hào) wft樓土建工程基坑土方工程 土方機(jī)械幵挖土釘支護(hù)打釬拍底地下車庫(kù)結(jié)構(gòu)工程基礎(chǔ)混凝土勢(shì)層基礎(chǔ)底板防水工程 2.8,3.13.23.2基礎(chǔ)底板、基礎(chǔ)梁鋼筋混凝土工程地下室鋼筋混凝土墻地下室外墻防水工程地下室鋼筋混凝土頂板地下室頂板防水工程基坑肥槽回填土工程主體結(jié)構(gòu)工程混凝土及鋼筋輪工程鋼筋砍柱鋼筋輪平板鋼筋輪挑檐鋼筋輪臺(tái)階砲筑工程加氣混凝土砲塊垴混凝土構(gòu)造

39、藤柱混凝土構(gòu)造圈梁加氣混凝土條板墻輕鋼龍骨紙面石膏板墻 零星砲體屋面工程屋面水泥粉煤灰頁(yè)巖陶粒找坡層屋面水泥砂衆(zhòng)找平層3+3 sbs改性瀝青防水卷材防水層1： 2.5水泥砂衆(zhòng)保護(hù)層聚苯板70mm厚保溫層2.5水泥砂裝找平層屋面&磚面層11 腳手架工程 4.3外墻腳手架工程內(nèi)墻腳手架工程滿堂腳手架工程 外墻裝飾工程 外墻抹灰工程外墻保溫工程外墻貼面磚工程外墻涂料工程 室內(nèi)裝飾工程樓地面工程 天棚抹灰工程 扶手工程門窗工程 欄桿、欄才 裝飾線條 變形縫 油漆工程 建筑配件工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的制定3.1定義各項(xiàng)具體活動(dòng)對(duì)工作分解結(jié)構(gòu)中規(guī)定的可交付成果或半成品的產(chǎn)生所必須進(jìn)行的具體活 動(dòng)進(jìn)行定義，說(shuō)明各

40、項(xiàng)具體活動(dòng)的工作范圍和工作內(nèi)容。以前面的單體 住宅樓的土建工程工作結(jié)構(gòu)分解的工作包為例來(lái)說(shuō)明各項(xiàng)具體活動(dòng)的定義，例 如-地下室鋼筋混凝土墻活動(dòng)定義工程內(nèi)容為墻混凝土制作、運(yùn)輸、饒筑、振揭、 養(yǎng)護(hù)；加氣混凝土砲塊墻工程內(nèi)容包括砂菜制作、砂獎(jiǎng)運(yùn)輸、砲塊材料運(yùn)輸、砲 筑砲塊、勾縫；樓地面工程的子交付成果水泥砂獎(jiǎng)樓地面工程內(nèi)容包括基層清理、 材料運(yùn)輸、勢(shì)層鋪設(shè)、找平層、鋪防水層、抹面層并壓平抹光。通過(guò)對(duì)wbs中的 每項(xiàng)可交付成果的活動(dòng)定義，列出包括項(xiàng)目范圍內(nèi)全部活動(dòng)的活動(dòng)清單。3.2建立項(xiàng)目實(shí)施網(wǎng)絡(luò)圖活動(dòng)排序的目的是確定各活動(dòng)間的依賴關(guān)系，以便進(jìn)一步編制切實(shí)可行的進(jìn) 度計(jì)劃。項(xiàng)目任務(wù)之間的邏輯關(guān)系不外

41、乎由兩種情況決定，一是工藝特點(diǎn)決定的 工藝邏輯關(guān)系，如房屋建筑必須先完成基坑土方開挖工程才能施工基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)工 程，只有先完成地下的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)工程才可以開始地上結(jié)構(gòu)工程的施工，然后再一 層一層的往上進(jìn)行結(jié)構(gòu)施工，先地下后地上，先結(jié)構(gòu)后設(shè)備安裝和裝飾施工，結(jié) 構(gòu)工程也要先施工柱再施工墻和梁，然后才能施工板，在結(jié)構(gòu)施工工藝中，模板 架設(shè)完成才能綁扎鋼筋，鋼筋綁扎完成才能饒注混凝土，工藝邏輯關(guān)系決定的 進(jìn)度計(jì)劃是相對(duì)不可調(diào)整的，只能尊重其內(nèi)在規(guī)律作好相關(guān)安排；二是項(xiàng)目具體 管理者因組織該項(xiàng)目任務(wù)實(shí)施過(guò)程中考慮各種因素后安排任務(wù)決定的邏輯關(guān)系， 因此計(jì)劃的編制應(yīng)重點(diǎn)放在由組織關(guān)系決定的任務(wù)上,合理組織以充分

42、利用之， 可以達(dá)到使項(xiàng)目任務(wù)均衡、有序得到開展，如在圖紙深化設(shè)計(jì)完成必須給施工招 標(biāo)及進(jìn)場(chǎng)留出足夠的時(shí)間，設(shè)備采購(gòu)應(yīng)盡量提前,應(yīng)留出加工期或供貨期。3.2.彳活動(dòng)排序的三種方法 1)前導(dǎo)圖法(pdm)這是一種利用方框(節(jié)點(diǎn))代表活動(dòng)，并利用表示依賴關(guān)系的箭線間節(jié)點(diǎn)聯(lián)系 起來(lái)的編制項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)圖的方一法。此法的優(yōu)點(diǎn)是活動(dòng)之間的關(guān)系可以四種先后關(guān)系：完成一開始一后續(xù)工作的開始依賴于前置工作的結(jié)束。 完成一完成一后續(xù)工作的完成依賴于前置工作的完成。 開始一開始一后續(xù)工作的開始依賴于前置工作的開始。 幵始一完成一后續(xù)工作的完成依賴于前置工作的開始。在這四中關(guān)系種除了完成一開始依賴關(guān)系在現(xiàn)實(shí)工作中較常用外，

43、其余三種 依賴關(guān)系很少用，僅被編制進(jìn)度計(jì)劃的職業(yè)工程師象征性地采用。2) 箭線圖法(apm)這是一種利用箭線代表活動(dòng)，而在節(jié)點(diǎn)處將活動(dòng)聯(lián)接起來(lái)表示依賴關(guān)系的編 制網(wǎng)絡(luò)圖的方法。箭線圖法制使用完成一開始依賴關(guān)系，所以為了正確地確定所 有邏輯關(guān)系，需要使用虛擬活動(dòng)。箭線圖法雖不如前導(dǎo)圖法用的多，但在某些應(yīng) 用領(lǐng)域仍然是可供選擇的方法。3) 條件圖法(圖形評(píng)審技術(shù)和系統(tǒng)動(dòng)態(tài)模型）此方法的優(yōu)點(diǎn)是：允許有諸如回路(例如，必須重復(fù)多次的試驗(yàn))的非順序性 活動(dòng)或條件分枝(例如：只有檢査發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤時(shí)才需要修改設(shè)計(jì))的存在。而前導(dǎo)圖 法（pdm)和箭線圖法（adm)都不允許存在回路或條件分支?；顒?dòng)排序的結(jié)果是項(xiàng)目

44、網(wǎng)絡(luò)圖，項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)圖是項(xiàng)目活動(dòng)及其邏輯關(guān)系的圖解 表示，見(jiàn)下圖3.2ofe1某個(gè)項(xiàng)目的項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)圖(虛線代表虛擬活動(dòng)）施工階段關(guān)鍵線路網(wǎng)絡(luò)圖整個(gè)項(xiàng)目的構(gòu)成情況：項(xiàng)目整體由地下車庫(kù)和地上的12個(gè)單體 其中地上12個(gè)單體建筑的地下樓座部分和地下車庫(kù)是聯(lián)成一體的，地 上12個(gè)單體建筑出土0.00以后，各個(gè)單體是相對(duì)獨(dú)立的，12幢單體建筑的樓層分 別有8層至28層不等。運(yùn)用前導(dǎo)圖法（pdm)和箭線圖法(adm)從建筑工程自身 工藝關(guān)系出發(fā)，總體上理順項(xiàng)目里程碑任務(wù)的工藝邏輯關(guān)系是：基坑土方工程 地下車庫(kù)結(jié)構(gòu)一28層單體高層建筑主體結(jié)構(gòu)(其他地上單體建筑平行施工 作業(yè)）外墻裝飾工程、機(jī)電設(shè)備安裝、室內(nèi)裝飾、

45、小區(qū)市政管線、 園林景觀工程（可以平行和交叉作業(yè))，這就是工程施工階段總控進(jìn)度的主干線（關(guān)鍵線路)。項(xiàng)g里程碑任務(wù)下還有wbs不同層次的子任務(wù)，霈要 進(jìn)一步按建筑工藝邏輯關(guān)系和任務(wù)組織關(guān)系進(jìn)行排序，建立各項(xiàng)任務(wù)活動(dòng)的網(wǎng)絡(luò) 圖，由于篇幅有限就不再一一列舉了。通過(guò)分析，“國(guó)際家緣”項(xiàng)目施工階段主 千線網(wǎng)絡(luò)圖如圖3.1所示：圖3.1施工階段主干線網(wǎng)絡(luò)圖 另外，為保證實(shí)體施工進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)，還必須編制設(shè)計(jì)(包括二次深化設(shè) 計(jì)）、設(shè)備材料采購(gòu)、施工隊(duì)伍招標(biāo)等配套進(jìn)度計(jì)劃，并對(duì)各項(xiàng)工作的最遲完成 時(shí)間以保證及時(shí)介入工作面提出詳細(xì)的規(guī)劃要求,該配套計(jì)劃須滿足工程實(shí)體施 工進(jìn)度計(jì)劃的要求,與其有密切的緊前、緊

46、后的邏輯關(guān)系。3.3估計(jì)各項(xiàng)目活動(dòng)的時(shí)間3. 3. 1活動(dòng)歷時(shí)估算的三種數(shù)學(xué)分析方法hmimimh 1)關(guān)鍵線路法cpm關(guān)鍵路線法(critical path method, cpm)是一種通過(guò)分析哪個(gè)活動(dòng)序列(哪條 路線)進(jìn)度安排的靈活性(總時(shí)差)最少來(lái)預(yù)測(cè)項(xiàng)目工期的網(wǎng)絡(luò)分析技術(shù)。具體而 言，該方法依賴于項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)圖和活動(dòng)持續(xù)時(shí)間估計(jì)，通過(guò)正推法計(jì)算活動(dòng)的最早 肘閭，通過(guò)逆推法計(jì)算活動(dòng)的最遲時(shí)間，在此基礎(chǔ)上確定關(guān)鍵路線，并對(duì)關(guān)鍵路 線進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化，從而使項(xiàng)目工期最短，使項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃最優(yōu)。關(guān)鍵路線法的關(guān)鍵是確定項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)圖的關(guān)鍵路線，這一工作需要依賴于活 動(dòng)清單、項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)圖及活動(dòng)持續(xù)時(shí)間估計(jì)等，

47、如果這些文檔已具備，借助于項(xiàng)目 關(guān)鍵路線的計(jì)算可以自動(dòng)完成，如果釆用手工計(jì)算，可以遵循以下步(1) 把所有的項(xiàng)目活動(dòng)及活動(dòng)的持續(xù)時(shí)間估計(jì)反映到一張工作表中。(2) 計(jì)算每項(xiàng)活動(dòng)的最早幵始時(shí)間和最早結(jié)束時(shí)間，計(jì)算公式為ef=es+活動(dòng) 持續(xù)時(shí)間估計(jì)。(3) 計(jì)算每項(xiàng)活動(dòng)的最遲結(jié)束時(shí)間和最遲開始時(shí)間，計(jì)算公式為ls=lf活 動(dòng)持續(xù)時(shí)間估計(jì)。(4) 計(jì)算每項(xiàng)活動(dòng)的總時(shí)差，計(jì)算公式為ts=ls-es=lf-ef。(5) 找出總時(shí)差最小的活動(dòng)，這些活動(dòng)就構(gòu)成關(guān)鍵路線。2) 圖形評(píng)審技術(shù)gert圖形評(píng)審技術(shù)gert此方法與cpm相比，它允許在網(wǎng)絡(luò)邏輯和工作持續(xù)時(shí) 間方面具有一定的概率說(shuō)明，亦即除了工作持續(xù)

48、時(shí)間的不確定性外，還允許工作 存在概率分支。如，某些工作可能完全不被執(zhí)行、某些工作可能僅執(zhí)行其一部分， 而另一些工作可能被重復(fù)執(zhí)產(chǎn)多次。gert多使用計(jì)算機(jī)仿真技術(shù)來(lái)模擬項(xiàng)目的 執(zhí)行情況。3) 計(jì)劃評(píng)審技術(shù)pertpert(計(jì)劃評(píng)審技術(shù)，program evaluation an review technique)是 50 年代末 美國(guó)海軍部開發(fā)北極星潛艇系統(tǒng)時(shí)為協(xié)調(diào)多個(gè)承包商和研究機(jī)構(gòu)而開發(fā) 的，其理論基礎(chǔ)是假設(shè)項(xiàng)目持續(xù)時(shí)間以及整個(gè)項(xiàng)目完成時(shí)間是隨機(jī)的，且服從某 種概率分布。pert可以估計(jì)整個(gè)項(xiàng)目在某個(gè)時(shí)聞內(nèi)完成的概率。pert對(duì)各個(gè)項(xiàng)目活動(dòng)的完成時(shí)間按三種不同情況估計(jì)：(1) 樂(lè)觀時(shí)間(

49、optimistictime)任何事情都順利的情況，完成某項(xiàng)工作的時(shí)間(2) 最可能時(shí)間(mostlikely time)一正常情況下，完成某項(xiàng)工作的時(shí)間(3) 悲觀時(shí)間(pessimistictime)一最不利的情況，完成某項(xiàng)工作的時(shí)間假定三個(gè)估計(jì)服從#分布，由此可算出每個(gè)活動(dòng)的期望fj(3.1)6其中- a表示第/項(xiàng)活動(dòng)的樂(lè)觀時(shí)間，mi表示第i項(xiàng)活動(dòng)的最可能時(shí)間， bi表示第i項(xiàng)活動(dòng)的悲觀時(shí)間，3-3.2工期估算活動(dòng)歷時(shí)估算是根據(jù)項(xiàng)目范圍和資源信息來(lái)做工期估算。工期估算通常是逐 步擬定的，第一步通常由項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中最熟悉具體活動(dòng)性質(zhì)的個(gè)人或團(tuán)體來(lái)完成 wbs結(jié)構(gòu)最底層活動(dòng)的歷時(shí)估算，估算人員應(yīng)

50、將活動(dòng)任務(wù)視為彼此獨(dú)立；第二 步由項(xiàng)目髙管人員將由wbs綜合起來(lái)的個(gè)別任務(wù)統(tǒng)籌考慮，通過(guò)演擇推理將單 個(gè)任務(wù)的時(shí)間估算加到總體之上以基坑土方工程為例，運(yùn)用計(jì)劃評(píng)審技術(shù)（pert，program evaluation an review technique)技術(shù)來(lái)估算各項(xiàng)活動(dòng)的期望工期?；油练焦こ蹋罕卷?xiàng)目的土方幵挖任務(wù)是開挖面約6萬(wàn)平方米，總體開挖和運(yùn) 棄土方量約70萬(wàn)立方米。1) 悲觀的活動(dòng)工期p按北京市建設(shè)工程工期定額計(jì)算工期230日歷天，記為悲觀的活動(dòng)工期p。2) 樂(lè)觀的活動(dòng)工期0按最理想的狀態(tài)，每天能挖和運(yùn)棄土方量1萬(wàn)立方米計(jì)算工期為70日歷天， 記為樂(lè)觀的活動(dòng)工期0。3) 最可能和活

51、動(dòng)工期m考慮各種干擾因素，結(jié)合目前市場(chǎng)上可能實(shí)現(xiàn)的施工量每天完成60007000 立方米，估計(jì)工期為05日歷天，記為最可能和活動(dòng)工期m。4) 期望工期e期望工期(0+4m+p) -7-6= (70+4x105+230) 4-6=120,因此估計(jì) 基坑土方工程的活動(dòng)持續(xù)時(shí)間為120曰歷天。其他里程碑任務(wù)的活動(dòng)持續(xù)時(shí)間估 算見(jiàn)表3.1。mmm項(xiàng)目關(guān)鍵任務(wù)丄作對(duì)間估算農(nóng)編號(hào)任務(wù)名稱時(shí)間（日歷天）mm.ll樂(lè)觀工期0可能工期m悲觀工期p基坑土方工程70105230120地下車庫(kù)結(jié)構(gòu)90160180152建筑主體結(jié)構(gòu)160165260180外墻裝飾工程90120150120機(jī)電設(shè)備安裝175215225

52、210室內(nèi)裝飾工程138148170150小區(qū)市政管線165216232210室外道路工程120163188160園林景觀工程160165260180根據(jù)項(xiàng)目施工組織關(guān)系，項(xiàng)活動(dòng)以在主體結(jié)構(gòu)施工期間兒 始，考慮流水作業(yè)和交叉平行作亞施工，持續(xù)工期為210日歷天經(jīng)過(guò)上表計(jì)算， 本項(xiàng)目從工程兒工至工程梭工施工組織的關(guān)鍵線路ff續(xù)時(shí)間共662日歷天，與正常順序計(jì)算項(xiàng)目工程的施工工期不同的是，本項(xiàng)目的特點(diǎn)是預(yù)先確定了 工程的交付日期，項(xiàng)目工期要從梭工之日起進(jìn)行倒排。計(jì)算項(xiàng)目里程碑活動(dòng)基坑 土方工程的最遲開始時(shí)間，從項(xiàng)目范圍的目標(biāo)完工日期2008年9月30日倒推，本 項(xiàng)目最遲介工日期為2006年12月8

53、日。本項(xiàng)目自動(dòng)到梭工總工期為820日歷天， 減去實(shí)體工程施工的持續(xù)時(shí)間662日歷天，辦理建設(shè)工程開工許可證手續(xù)的持續(xù) 時(shí)間并158日歷天，最遲完成吋間為2006年12月7日。時(shí)間倍算就是確定項(xiàng)目活動(dòng) 的起始和完成日期。如果起始和完成h期不現(xiàn)實(shí)，則項(xiàng)目就不太可能按期完成。 在進(jìn)度計(jì)劃定稿之前，進(jìn)度計(jì)劃的編制過(guò)程必須反復(fù)進(jìn)行。3.3. 3工期估算還應(yīng)重點(diǎn)考慮的因素在工期估算時(shí)除了考慮歷史信息和已識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)外還應(yīng)重點(diǎn)考慮以下因素-1) 資源要求大多數(shù)活動(dòng)的工期在很大程度上受分k給他們的資源的影響-2) 資源能力m2.大多數(shù)活動(dòng)的工期在很大程度上世受分配給他們的人力和物力資源能力的 影響。例如，如果兩人都被分派全時(shí)工作，則一般資深職員完成指定活動(dòng)所用時(shí) 間要比經(jīng)檢少的職員短。實(shí)除上，大型項(xiàng)目的工期估算和進(jìn)度控制非常復(fù)雜，往往需要將cpm和 pert結(jié)合使用，用cpm求出關(guān)鍵路徑，再對(duì)關(guān)鍵路徑上的各個(gè)活動(dòng)用pert 估算完成期望和方差，最后得出項(xiàng)目在某一時(shí)間段內(nèi)完成的概率。pert還告訴我們，任何項(xiàng)目都有一不一可壓縮的最小周期，任何事情都有 其內(nèi)在的客觀規(guī)律，不能因?yàn)楣て诰o迫而違背客觀規(guī)律去安排計(jì)劃，所以，我們 更需要準(zhǔn)確的估計(jì)各項(xiàng)b活動(dòng)的能夠?qū)崿F(xiàn)完成任務(wù)的合理時(shí)間，這樣才能編制出 能夠執(zhí)行的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃-3.4合理安排項(xiàng)目的資源計(jì)劃資源可以理解為一切具有現(xiàn)實(shí)和潛在價(jià)值的東