“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的例外

1、“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的例外張某有位于青島市市北區(qū)某處的一套 88平方米房屋。XX年6 月1日，張某與甲公司簽訂一份房屋，約定將前述房屋出租給甲 公司，租賃期限自XX年6月I日至XX年5月31日，租金5萬(wàn)元， 于合同簽訂之日一次性支付給張某，出租方應(yīng)于收到租金后立即將房 屋交付給甲公司，若不能如期將房屋交付給甲公司使用， 需每月按租 金總額5萬(wàn)元的5%支付違約金。合同簽訂當(dāng)日張某收取了 5萬(wàn)元租 金，但此后張某一直未將房屋交付給甲公司。XX年3月，張某將該房屋賣(mài)給王某并辦理了過(guò)戶登記，王某于 XX年6月裝修入住。XX 年7月27日，甲公司訴至法院，請(qǐng)求判令張某、王某騰空房屋并交 給甲公司使用，同時(shí)請(qǐng)

2、求判令張某支付逾期交付房屋的違約金 3萬(wàn)元 （暫計(jì)至起訴日）。一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，甲公司與張某之間簽訂的房屋租賃合同 合法有效，雖然訟爭(zhēng)房在租賃期限內(nèi)因被告之間的買(mǎi)賣(mài)而發(fā)生所有權(quán) 變動(dòng)，但該事實(shí)依法不影響租賃合同的效力，故判決張某、王某將房 屋騰空交給甲公司使用。宣判后，王某不服一審判決，提起上訴。二審法院認(rèn)為，本案租賃物尚未交付承租人，從而也就沒(méi)有產(chǎn) 生公示效果，在此期間，張某將房屋轉(zhuǎn)讓給王某，王某已善意取得房 屋所有權(quán)并裝修入住。故甲公司在租賃合同簽訂長(zhǎng)達(dá)一年之久后， 才 起訴要求王某騰空房屋交付其使用缺乏法律依據(jù)。 至于甲公司要求張 某承擔(dān)交付不能的違約責(zé)任，可另案提起訴訟予以解決。最后

3、判決撤 銷(xiāo)一審判決，駁回甲公司的訴訟請(qǐng)求。分析：所謂 買(mǎi)賣(mài)不破租賃 原則，是指即租賃關(guān)系依法成立之 后終止之前，出租人再將租賃物轉(zhuǎn)讓給第三人的， 租賃合同對(duì)受讓人 繼續(xù)有效。中華人民共和國(guó)合同法第 229條規(guī)定：租賃物在租 賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。對(duì)此，山東島城律師事務(wù)所石志遠(yuǎn)分析認(rèn)為，就本案而言，本 案租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，其表面形式符合合同法第 229條規(guī)定之情形，一審法院亦據(jù)此認(rèn)定租賃合同有效， 進(jìn)而判令出 賣(mài)人及買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)騰空租賃物交付承租人使用。 但細(xì)推本案案情，存 在諸多不合情理之情節(jié)，比如租金畸低、租期過(guò)長(zhǎng)且 XX年租金在簽 訂合同當(dāng)日即一次性支付

4、、租賃物至今未交付承租人等，不排除出賣(mài) 人與承租人惡意串通、損害買(mǎi)受人合法權(quán)益的可能。故對(duì)合同法 第229條不能僵硬理解， 買(mǎi)賣(mài)不破租賃 原則的適用應(yīng)受到相應(yīng)條 件的限制。買(mǎi)賣(mài)不破租賃 原則的適用須具備三個(gè)條件：其一，原房屋租賃 合同仍然有效；其二，租賃物已交付于承租人；其三，出租人將租賃物 所有權(quán)讓與第三人。特別是租賃物必須以交付承租人使用，作為租賃 產(chǎn)生物權(quán)性質(zhì)之法律后果的公示形式， 只有如此，承租人才能據(jù)此對(duì) 抗租賃物新的所有人，行使其合同權(quán)利。有關(guān)國(guó)家和地區(qū)的相關(guān)法律 規(guī)定及法學(xué)界也是持這一觀點(diǎn)。本案承租人在簽訂租賃合同后較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)從未關(guān)心租賃物的實(shí) 際狀況，也未實(shí)際交付使用；相反，買(mǎi)受人在房產(chǎn)交付后即更名過(guò)戶， 亦善意合理使用，并且裝修入住。因此應(yīng)該保護(hù)新所有權(quán)人之合法權(quán) 益，以免出現(xiàn)買(mǎi)受人在不知情的情形下被迫接受不公平、 不合理的租 賃合同局面，故法院據(jù)此駁回承租人之訴求。以此原則