Mixed-UseInfillDevelopment多用途填入式開發(fā)

1、混合使用的填入式開發(fā)概說 假設(shè)您是劍橋市的都市設(shè)計(jì)顧問， 被要求在Figure 1與Map 1所呈現(xiàn)的基地中提出一個(gè)填 入式的開發(fā)提案。市政當(dāng)局希望該基地能發(fā)揮最大的開發(fā)潛能， 依據(jù)PUD （譯注：Pla nned Uni t Devel op me n, 計(jì)劃單元開發(fā)）相關(guān)管制規(guī)則進(jìn)行開發(fā)。市政當(dāng)局希望最少有 60%的土地作為集合住宅使 用?；匚惶幰粋€(gè)轉(zhuǎn)換性的區(qū)域，周圍是住宅區(qū)邊緣、商業(yè)使用區(qū)域與MIT。2冷、糊Figure 1r蠶瑟SI7rg -Cr 宦二沁沖:算-T-農(nóng)叛.*i開發(fā)架構(gòu) 分區(qū)管制一基地的分區(qū)管制規(guī)則詳列于 PUD 1文件中。通路基地為四條道路圍繞： Albany St.

2、, Main St., Massachusetts Ave., Windsor St.提案允許設(shè)置新道路以分割該街廓，或維持現(xiàn)狀的單一街廓。行人信道與步行系統(tǒng)應(yīng)優(yōu)先考量。造型-所有建筑造型應(yīng)符合既存的管制規(guī)則，如同 PUD 1所列。二 A 2-aIMap 1.成果：涵構(gòu)、基地分析、概念平面基地平面（比例尺1:40）土地使用、基地內(nèi)的分區(qū)計(jì)劃與密度計(jì)劃 都市設(shè)計(jì)準(zhǔn)則兩個(gè)斷面圖（比例尺 1:20）量體草模（比例尺1:40）期限：最后發(fā)表-課程的最后一天City of Cambridge PUD-1 DISTRICT ： DEVELOPMENT CONTROLS 劍橋市PUD-1區(qū)域：開發(fā)管制規(guī)則1

3、3.21目的。PUD-1區(qū)域預(yù)定提供中密度混合使用的開發(fā)機(jī)會(huì)，讓商業(yè)、辦公與各種住宅 用途得以并存。13.22PUD-1區(qū)域允許的使用項(xiàng)目。所有住宅使用 所有機(jī)關(guān)、運(yùn)輸、通信、公共設(shè)施使用 所有辦公室與實(shí)驗(yàn)室使用 所有零售業(yè)與消費(fèi)服務(wù)使用13.22.1 下列使用項(xiàng)目經(jīng)計(jì)劃委員會(huì)核準(zhǔn)后，得以單獨(dú)或合并施行：（1）（2）（3）（4）13.22.2 任何其它單獨(dú)使用或合并使用的項(xiàng)目亦可經(jīng)由計(jì)劃委員會(huì)的核準(zhǔn)后付諸施 行，只要申請(qǐng)人證明該使用項(xiàng)目符合實(shí)質(zhì)的公共利益。13.23區(qū)域的量體管制規(guī)則13.23.113.23.2 （譯注： 寸。13.23.3 尺。居住密度應(yīng)以全部開發(fā)區(qū)塊為基礎(chǔ)來計(jì)算。13.23

4、.4 開發(fā)區(qū)塊沒有最小寬度限制，另開發(fā)區(qū)塊中的用地也沒有最小寬度限制。 亦沒有前院、后院、側(cè)院的最小尺寸限制。計(jì)劃委員會(huì)核準(zhǔn)所有這類的建筑退縮。開發(fā)區(qū)塊的容積率不得超過 3.0 。PUD開發(fā)區(qū)塊的面積最小為2.5英畝。開發(fā)區(qū)塊中無特定的最小用地尺寸 最小長(zhǎng)度或最小寬度） 。計(jì)劃委員會(huì)應(yīng)核準(zhǔn)位于開發(fā)區(qū)塊中所有的用地尺為了計(jì)算居住密度的需要，每個(gè)居住單元的最小土地面積應(yīng)為 600 平方英13.24高度13.24.1 建筑物的最大高度為 60英尺， 13.24.2 與13.24.3 所述者例外。13.24.2 假如提供下列公共利益之服務(wù)性設(shè)施， 計(jì)劃委員會(huì)允許建筑高度至高到 110英尺：1）2）3）

5、4）5）6）提供公共使用的開放空間與休閑設(shè)施；設(shè)有步道或類似設(shè)施讓人們可以穿越 PUD區(qū)域到達(dá)具有自然或人文特定價(jià)值 的現(xiàn)存區(qū)域；開發(fā)的設(shè)計(jì)案可加強(qiáng)基地與毗臨區(qū)域之自然或人文特質(zhì)者；PUD區(qū)域內(nèi)部設(shè)有符合民眾需求提供步行者的購(gòu)物中心、拱廊商場(chǎng)、人工地盤 或類似設(shè)施；設(shè)計(jì)符合家庭人數(shù)需求之住宅開發(fā)； 住宅區(qū)開發(fā)提供不同的經(jīng)濟(jì)組群的需求，這些組群分別使用聯(lián)邦、州或私人 計(jì)劃的法定保險(xiǎn)，這些保險(xiǎn)分別因應(yīng)不同的收入階層；7)讓計(jì)劃委員會(huì)對(duì)開發(fā)商所提供一般大眾具特別注意或?qū)Τ鞘邪l(fā)展目標(biāo)有特別 貢獻(xiàn)之其它服務(wù)性設(shè)施；然而，計(jì)劃委員會(huì)不應(yīng)通過任何最終開發(fā)方案，其 中土地有 20%(含)以上的建蔽率，且建筑物

6、高度需依 5.23 章節(jié)規(guī)定： 80英 尺的高度限制或 5%以上建蔽率的建筑物高度超過 100 英尺。盡管計(jì)劃委員會(huì) 會(huì)考量狀況，他們也許會(huì)同意檢核開發(fā)案的特別許可申請(qǐng)，這些申請(qǐng)案雖未 符合先前的 13.24.2 節(jié)，惟最終開發(fā)計(jì)劃將與規(guī)定相符合。a)13.24.3 開發(fā)方案提供的建筑物高度如有超過 60英尺，計(jì)劃委員會(huì)將考量下列事項(xiàng)： 增加的高度不會(huì)投射過量陰影或改變氣流導(dǎo)致鄰近建筑物的日照量與新鮮空 氣受到不良影響； 增加的高度會(huì)緩和負(fù)面的環(huán)境沖擊，諸如：過多的地表覆蓋、開放空間的減 少與單調(diào)的發(fā)展； 經(jīng)由與鄰近建筑物在視覺上及功能性上建立和諧關(guān)系，增加的高度不會(huì)產(chǎn)生 不利影響且會(huì)在視覺上

7、或?qū)嵸|(zhì)上增加美好的感受； 增加的高度乃藉由減緩周圍交通與停車沖擊的措施中獲得； 提案建筑物的座向與位置應(yīng)不能減損哈佛廣場(chǎng)的健康性與安全性； 13.25 可用的開放空間 。可用的開放空間之最低比例應(yīng)占開發(fā)案全部土地面積的 15%(于 Article2.000 與開發(fā)管制規(guī)則 5.22 中述及)，下列為例外的狀況：13.25.1 假若開發(fā)案緊臨既有的開放空間且與該開放空間在機(jī)能上與實(shí)體上有良好 的整合，如利用新建筑物的座向、建筑物出入口的位置、主要活動(dòng)點(diǎn)的步道連接， 則計(jì)劃委員會(huì)可以降低該開發(fā)案的可用開放空間需求量。13.25.2 可用開放空間應(yīng)包括公園、廣場(chǎng)、地景設(shè)施、游戲場(chǎng)、陽臺(tái)、屋面提供休

8、閑使用，橋梁、拱廊( arcade )、涼廊( loggia )、回廊( galleria )等提供步行使 用，上述項(xiàng)目均由計(jì)劃委員會(huì)指定。13.26周邊與過度空間。任何PUD-1區(qū)域周邊面臨既有街道或開放空間，設(shè)計(jì)案應(yīng)有助于 緊臨的土地使用并使其整體環(huán)境和諧，設(shè)計(jì)考量著重尺度、密度、退縮空間、量體、高度、 地景與立面。13.27停車與負(fù)荷量。PUD-1區(qū)域內(nèi)的開發(fā)案應(yīng)遵循 Article6.000 所述的離街停車與停車 負(fù)荷量需求，下列為詳細(xì)說明或例外狀況：13.27.1 離街停車設(shè)施應(yīng)在下列狀況設(shè)置：( 1 )住宅：最少 10個(gè)停車空間提供 1 0個(gè)住宅單元。(2)公共集會(huì)場(chǎng)所：每15張座

9、席提供1各停車空間。13.27.2 機(jī)關(guān)、零售店與辦公室樓地板依下列面積設(shè)置一個(gè)停車位，并累計(jì)之： (1)機(jī)關(guān)： 1 800平方英尺( 2)零售店與辦公室： 地面層： 900 平方英尺 其它樓層： 1 800平方英尺劍橋市立體管制規(guī)則Dime nsio nal Regulati ons 立體管制規(guī)則限制一塊基地上的活動(dòng)密度、尺度與建筑物的座落。這些管制規(guī)則限定最大 的總樓地板面積、密度、高度與最小的庭院與開放空間。容積率限制一塊基地的建筑密度，并間接控制建筑物的量體。容積率的定義是建筑物 的總樓地板面積與基地面積的比值?？臻g作為停車或機(jī)械設(shè)備或其它特定用途將不計(jì) 入總樓地板面積。商業(yè)區(qū)如哈佛廣

10、場(chǎng)與中央廣場(chǎng)，其容積率限制比多數(shù)住宅區(qū)為高。 Diagram.1顯示容積率如何應(yīng)用。臣盤耳EnHie lot nroa0.510|$3.0一Floor Area HatioADiagram.1密度管制規(guī)則限制住宅單元的數(shù)量，而這些住宅單元的基地必須不小于最小基地面 積。住宅單元的定義系為一建筑物配置足夠一各家庭生活之空間。一塊6000平方英尺的基地可容納5戶（每戶基地面積最少為1200平方英尺）。通常由此方式也可推算 出每英畝住宅區(qū)可容納多少住宅單元數(shù)量。一塊城市街廓或更廣大的土地可容納多少 住宅單元數(shù)量也可由此方式衡量。高度管制規(guī)則限制建筑物高度。大體而言，一層樓的建筑高度約為10英尺。某些地區(qū)會(huì)對(duì)土地區(qū)域的邊緣地帶設(shè)定不同的高度管制。Diagram.2顯示高度管制如何應(yīng)用。退縮管制規(guī)則旨在控制建筑物與街道、建筑物與地界線的距離。這些距離將做為界定 出基地內(nèi)的庭院空間。土地使用分區(qū)管制規(guī)則會(huì)針對(duì)住宅區(qū)、辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)與工業(yè) 訂定不同的前院、側(cè)院與后院的最小退縮距離。Diagram.2顯示退縮管制如何應(yīng)用。/ STREfT RrGHI OF WAVFHOHTYAHD SETBACK1!DMI1MHIUUSET BACK BENPACCESS$nDiz YflRaSCTBAC