2013年上半年寫字樓市場

1、2013南昌商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)調(diào)研報告之寫字樓篇 (2013-6-27 10:28:36) 發(fā)送到微博 分類：市場熱點 標(biāo)簽：南昌寫字樓寫字要投資回報率商業(yè)地產(chǎn)青山湖區(qū)房價| 獨家：南昌商鋪平均年投資回報率為5.88%獨家:南昌寫字樓投資正當(dāng)時 房地產(chǎn)投資品 誰才是最“創(chuàng)富”的那一個？【搜房網(wǎng)】（記者 黎冬華）樓市調(diào)控新政之下，南昌寫字樓市場“一片大好”。今年以來，寫字樓整體供應(yīng)量呈現(xiàn)爆發(fā)性增長，一批優(yōu)質(zhì)大品牌寫字樓相繼入市，成為眾多投資客的新寵。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計，2013年南昌寫字樓新增供應(yīng)量約90萬，并且這一數(shù)字還在不斷刷新中。綠地中央廣場、國際金融中心、聯(lián)發(fā)廣場(小區(qū)網(wǎng) 論壇)、新地中心、濱江一號

2、等大牌房企集中發(fā)力，寫字樓開發(fā)整體水平提高，也大大拉升了寫字樓產(chǎn)品的價格。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計顯示，目前南昌寫字樓平均售價為13138元/，面積302000不等，既有單賣，也有整層出售。在售寫字樓當(dāng)中，價格最高的是錦海東方銀座，達(dá)29584元/;售價最低的是位于高新區(qū)的贊城紫陽明珠，單價6271元/比高新區(qū)普通住宅價格還低。2013南昌寫字樓全部體量225萬搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計顯示，截至2013年6月初，南昌在租、在售、待售寫字樓面積加起來約225萬，加上當(dāng)前面積超300萬的商鋪、酒店式公寓，2013年南昌商業(yè)地產(chǎn)總量預(yù)計超550萬。這一數(shù)據(jù)不免讓人心生憂慮，僅有500萬常住人口的南昌，人均

3、商業(yè)地產(chǎn)面積屆時將超1。從南昌寫字樓預(yù)計供應(yīng)量來看，高新區(qū)的供應(yīng)量占到近七成，其中云中城項目供應(yīng)量最大，達(dá)18萬方。泰豪科技廣場、傳奇國際廣場寫字樓分割均較靈活，車位充足。而綠地新都會，作為東部第一高樓的寫字樓，位處地鐵口，交通便利，配套規(guī)格高，對購買者來說有非常大的吸引力。西湖區(qū)的萬豪城，預(yù)計在明年年初推出，這是目前西湖區(qū)唯一的純寫字樓項目。青山湖區(qū)的五湖國際廣場，作為綜合體項目，寫字樓僅一棟，對于寫字樓較少的青山湖區(qū)來講，五湖國際廣場寫字樓的稀缺性將會凸顯。作為引領(lǐng)南昌高端寫字樓市場的紅谷灘區(qū)，目前待售的寫字樓有華爾街廣場、上海灣商業(yè)街、中央金融大街。其中，中央金融大街項目進(jìn)展緩慢，不過可

4、以預(yù)測，58層的5A甲級寫字樓一旦開盤，將會影響整個紅谷灘寫字樓市場。華爾街廣場寫字樓特點明顯，地段好、電梯配比較佳，約有5萬方的供應(yīng)量。上海灣商業(yè)街寫字樓，5-22層全部整層出售，標(biāo)準(zhǔn)層面積861m?，對于想分割、自由購買的客戶，該寫字樓有一定的局限性。南昌寫字樓平均年投資回報率7.2%搜房數(shù)據(jù)顯示，在南昌投資寫字樓的收益普遍可以達(dá)到年均7.2%，年投資回報率最高的項目是開盤較早的中航國際，高達(dá)10.6%。位于紅谷灘碟子湖大道的時間廣場，累計成交均價11000元/，目前平均租金為40元/月，年均回報率約為4.36%，是目前南昌寫字樓年投資回報率最低的項目。伴隨著寫字樓項目軟件和硬件的同步“升

5、級”，其租金也水漲船高。當(dāng)前南昌寫字樓項目租金最高已達(dá)100元/月，最低35元/月，在租寫字樓平均租金54元/月。從租金高低可見，聯(lián)發(fā)廣場、中航國際、恒茂中心等項目昭示了知名地產(chǎn)商的品牌優(yōu)勢。除此之外，寫字樓產(chǎn)品作為商業(yè)物業(yè)，其對路段、配套和周邊環(huán)境都有著較高要求，其租金收益也會因而出現(xiàn)差異化。南昌市民對房地產(chǎn)的投資習(xí)慣仍傾向于商鋪，如此直接導(dǎo)致與滬廣深等一線城市相比，目前南昌寫字樓價格呈現(xiàn)與住宅倒掛。從另一個角度來看，目前南昌寫樓價格尚處價值洼地，但是是否真的適合普通民眾投資，入市者千萬要理性思考。南昌市2007年-2012年商業(yè)地產(chǎn)銷售情況 (2013-6-26 12:32:03) 發(fā)送到

6、微博 分類：成交監(jiān)控 標(biāo)簽：南昌商業(yè)地產(chǎn)南昌非住宅成交南昌房價| 南昌市在售37個熱盤真實房價調(diào)查 (2013-6-27 10:31:01) 發(fā)送到微博 分類：報價監(jiān)控 標(biāo)簽：成交均價明碼標(biāo)價樓盤真實房價南昌一房一價| 誰是南昌樓盤價格虛高王?南昌市在售37個熱盤真實房價調(diào)查2011年5月1日，國家發(fā)改委為了嚴(yán)打不法開發(fā)商，實施了旨在抑制房價的商品房銷售明碼標(biāo)價政策，要求開發(fā)商將實行商品房銷售一房一價的規(guī)定，商品房銷售明碼標(biāo)價后，可自行降價，但漲價必須重新申報。上有政策，下有對策。開發(fā)商緊扣政策漏洞，在營銷中讓政策威力化于無形。有權(quán)威調(diào)查顯示，在北京、上海、廣州、深圳、杭州等多個城市，多數(shù)已經(jīng)

7、實施“明碼標(biāo)價”的樓盤通常是先報高房價，然后再大幅打折銷售。對于一房一價政策，南昌房地產(chǎn)市場也一直致力在推廣，但喜憂參半。從2010年拿到預(yù)售許可證后，南昌市區(qū)的樓盤基本都公布了預(yù)售參考價格和累計成交均價，但南昌縣的樓盤并未全部完全公布這兩項指標(biāo)，特別是單一項目的累計成交均價尚是白紙一張。自政策實施至今已三年有余，南昌“明碼標(biāo)價”的樓盤依然存在大量虛高的現(xiàn)象。6月25日，南昌搜房網(wǎng)根據(jù)南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)調(diào)查統(tǒng)計，南昌現(xiàn)在售的37個指標(biāo)性熱銷樓盤中，有26個樓盤的售樓處報價高于累計成交均價，占抽樣樓盤的70.27%，報價虛高幅度最高達(dá)38.7%;虛高報價幅度超10%的樓盤有11個，虛高報價幅度在1

8、0%以內(nèi)的樓盤有15個;僅有11個樓盤的售樓處報價低于或等于累計成交均價，最低幅度達(dá)16.3%。詳情請見如下表格：2013年南昌在售樓盤報價虛高前十、2013年南昌在售樓盤售樓處報價與實際成交價對比排行榜（截至2013年6月25日下午五點）。2013年南昌在售樓盤售樓處報價與累計成交價對比排行樓盤名稱售樓處報價(元/)累計成交均價(元/)虛高比（%）香溢花城150001081338.7綠騰雅苑6500476536.4九洲依云郡5000400025朗賢加州溪谷6500522324.4達(dá)觀國際11000920019.56洪恒山莊4750401818.2御湖國際9700821718.04天奧經(jīng)緯府邸

9、140001191517.5國貿(mào)天琴灣10000856216.8九洲銘城5700500014伴山蝶墅6000528013.63綠地未來城600055947.26央央春59億巢名城700065856.3恒通華庭740070005.71萬科城880084044.71世茂天99華潤橡樹灣11500118282.77南昌恒大名都800078092.45萬科青山湖16000156312.36濱江一號23000225791.86聯(lián)發(fā)君悅朝陽850083601.67聯(lián)泰香域中央 12500123171.48中大紫都980097320.7南天陽光720071

10、790.29綠都丹石街區(qū)625062430.11東方海德堡12800128000洪城東公館700070000新力帝泊灣73007326-0.35豐和新城二期1300013202-1.53洪城東方國際66006754-2.28保利香檳國際73507590-3.16水榭灣90009483-5.09友邦皇家公館 1200012706-5.56中央香榭1250013183-5.61中大云錦85009192-7.53力高濱江國際1000011950-16.3注：本表格由南昌搜房網(wǎng)根據(jù)南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)公開數(shù)據(jù)整理，僅供參考！南昌商鋪最高年投資回報率15。15% (2013-6-25 12:09:02) 發(fā)

11、送到微博 分類：市場熱點 標(biāo)簽：南昌商鋪租金南昌商鋪投資南昌商鋪| 2013南昌商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)調(diào)研報告之商鋪篇搜房網(wǎng)訊 “新五條”已出臺百余日，中國房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷著新一輪調(diào)整，其中一個重要變化是商業(yè)地產(chǎn)正逐漸成為地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型的目標(biāo)。如何把握時機(jī)投資商業(yè)地產(chǎn)是個人及機(jī)構(gòu)投資者、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)最關(guān)心的問題。為此，搜房網(wǎng)特別策劃“2013南昌商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)調(diào)研報告”，為廣大網(wǎng)友梳理南昌在售在租寫字樓、商鋪和公寓真實現(xiàn)狀。本期主題是南昌在租商鋪投資回報率。搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心近期統(tǒng)計了目前南昌市在租的25個熱點商鋪年投資回報率，結(jié)果顯示南昌市商鋪平均租金為96元/月，平均年回報率為5.88%。其中，年投資回報率

12、最高的是洪大服裝世界，高達(dá)15.15%的年投資回報率意味著商鋪買來后光靠租金大概六七年就能完全回本。如此高的利潤，正是不少市民熱衷于商鋪投資的最原始動力。不過，并不是所有商鋪都能保證較高的回報率。被選取的25個南昌在租商鋪樣本中，位于鳳凰洲的鳳凰城(小區(qū)網(wǎng) 論壇)年投資回報率最低，僅為2.53%，以40元/月的租金需出租40年才能賺回購房資金。鳳凰城商鋪當(dāng)初平均售價約19000元/，由于社區(qū)商鋪并未形成氣候，整體租金難以提升。相比商鋪，鳳凰城小區(qū)的住宅房價由當(dāng)初的均價6000元/漲至10000元/左右，二房租金平均為1941元/月，升值速度明顯高于商鋪。、2013上半年全國土地成交情況樓市白皮

13、書之2013上半年南昌土地市場分析2013-07-02 00:00搜房網(wǎng)黎冬華 窗體頂端評論窗體底端收藏打印字號：T|T摘要搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，2013年16月份南昌共交易土地105宗，成交面積，土地出讓金總額約79.8億元，與去年同期相比成交金額上漲76%。上半年成交的105宗土地，含商住用地共19宗，工業(yè)用地76宗，金融商務(wù)用地8宗，藝術(shù)傳媒用地2宗。土地成交量上半年大增六成 資金收緊或致市場降溫根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年16月份全國306個城市共交易土地15493宗，土地出讓金高達(dá)11305億元，與去年同期相比大幅增長60%；其中，46月份全國土地交易共計7564宗，土地出讓金536

14、6億元，與去年同期相比增長39%。“下半年土地市場難以繼續(xù)大幅升溫，整體市場形勢將出現(xiàn)變化，”中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞(博客,微博)記者，相比6月前，資金面出現(xiàn)變化，“錢荒”雖還未直接影響實體行業(yè)，但對房地產(chǎn)市場的心理影響不容小視。“一旦資金收緊，房地產(chǎn)的漲幅肯定被抑制”。首宗地塊成交降溫6月27日，福州（樓盤）泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和北京（樓盤）華瀾恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體以14.3億元的價格，競得石景山銀河商務(wù)區(qū)C2商業(yè)金融用地，成交樓面價13573元/平方米。而該宗地塊的成交，也是“錢荒”來襲之后，北京土地市場首宗出讓的經(jīng)營類地塊。值得注意的是，就在今年4月9日，

15、石景山區(qū)魯谷路C2商業(yè)金融用地被新能（北京）國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以11.65億元競得，樓面價為2.13萬元/平方米，溢價率高達(dá)174%。6月27日，上海綠地聯(lián)合福建泰坤貿(mào)易有限公司耗資47億元，摘得青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)會展中心3地塊，刷新上海（樓盤）（樓盤）總價地王，該地塊樓板價8539元/平方米，溢價率6.74%。6月27日當(dāng)日，北京市共計出讓了4宗經(jīng)營性地塊，除過泰禾競得的石景山地塊之外，綠地集團(tuán)北京京永置業(yè)有限公司以4.24億元競得北京市房山區(qū)長陽地塊；北京綠地京城置業(yè)有限公司和北京綠地京華置業(yè)有限公司聯(lián)合體以4.965億元、保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以4.8億元競得北京市通州區(qū)運河核心區(qū)

16、地兩宗地塊。但相比之下，大部分地塊的溢價率相比之前都有所降低。“從6月成交的4塊經(jīng)營性地塊看，溢價率及成交量都未繼續(xù)5月份的熱度。這種接近零溢價的土地出讓結(jié)果在5月份是不可能出現(xiàn)的?！睆埓髠ケ硎?，預(yù)計在整體宏觀面有所收緊的情況下，不太可能再延續(xù)之前土地市場瘋狂出價現(xiàn)象。但其補(bǔ)充道，因為6月份這幾塊土地位置及屬性并不是熱門地塊，7月依然有多宗熱門地塊出讓，“整體市場還有可能出現(xiàn)超高溢價，但熱度肯定會比之前有所降低?！蓖恋厥袌龌蛴拯c一季度,房企業(yè)績一片飄紅，房企的資金狀況處于最近幾年最寬裕的時機(jī)，也使得各大房企在全國拿地的積極性明顯上漲。據(jù)統(tǒng)計，2013年16月，萬科、保利、龍湖、恒大等全國標(biāo)桿

17、企業(yè)共計獲取108宗土地，出讓金747億元，與去年同期相比增加135%，其中萬科、龍湖、保利三企業(yè)拿地金額同比翻番；在北京，2013年16月首開、萬科、綠地、首創(chuàng)、中海等企業(yè)均有不同程度斬獲。區(qū)域角度而言，由于一線城市樓市供需矛盾突出，加上年初政府推地積極性較高，上半年土地交易地塊514宗，土地出讓金高達(dá)1829億元，比去年同期上漲315%，同比翻兩番。一線城市中，2013上半年北京土地市場表現(xiàn)尤其搶眼，據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年16月北京土地交易100宗，土地出讓金664億元，與去年同期相比上漲357%。土地交易量上漲的同時，土地交易價格溢價水平也居于高位。2013年1

18、6月成交的15493宗土地中，平均溢價率為14.8%，去年上半年土地交易平均溢價率僅為5.1%。但記者通過北京市土地整理儲備中心信息了解到，7月份入市的熱門地塊較多，不僅有夏家胡同地塊、孫河地塊，也有臺湖等郊區(qū)熱點區(qū)域?！罢w北京市場目前來看，商品房住宅地塊的高價難以避免，整體土地市場應(yīng)該加快限房價競地價地塊的出讓?！睆埓髠ケ硎荆w市場還有可能出現(xiàn)超高溢價，但熱度肯定會比之前有所降低。對此，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心杜俊丹告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞記者，流動資金緊張終將影響房企拿地?zé)崆?，“拿地溢價率有望降低?！薄捌浯?，提高房企融資成本，市場無風(fēng)險利率提高，作為房企融資工具的銀行貸款、債券、股票和信托等各項金融產(chǎn)品的必要回報率將會隨之提高，比如，京城多家大行的房貸按揭利率都取消了優(yōu)惠，按照基準(zhǔn)利率執(zhí)行，深圳（樓盤）一家銀