某物業(yè)公司項(xiàng)目管理辦法

1、物業(yè)項(xiàng)目管理辦法（建議稿）二 00 九年五月編制說(shuō)明根據(jù)公司規(guī)范性文件制定本管理辦法，主要針對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的一些特殊性和專業(yè)性，是公司現(xiàn)行管理制度的外延和補(bǔ)充。本辦法條文中如發(fā)生和公司新頒布的制度等規(guī)范性文件相沖突時(shí)，本辦法將做出修改直至遵從公司規(guī)范，并隨著物業(yè)業(yè)務(wù)的發(fā)展逐步增刪、修訂和完善。物業(yè)項(xiàng)目管理辦公室王楠二 00 九年五月目錄一、物業(yè)項(xiàng)目組織架構(gòu)示意圖4二、崗位職責(zé)5（一）物業(yè)主管（主辦）工作職責(zé)5（二）招商專員崗位職責(zé)6（三）物業(yè)專員崗位職責(zé)7（四）車場(chǎng)專員崗位職責(zé)8（五）物業(yè)內(nèi)勤崗位職責(zé)8（六）車管員崗位職責(zé)10三、物業(yè)項(xiàng)目管理制度、流程11（一）考勤管理制度11（二）物業(yè)項(xiàng)目薪酬管

2、理制度12（三）物業(yè)項(xiàng)目考核制度14（四）首問責(zé)任制16（五）物業(yè)安全管理制度17（六）停車場(chǎng)管理制度18（七）物業(yè)值班制度20（八）交接班制度及流程211、車輛管理員交接班制度212、物業(yè)交接班制度213、交接班流程22（九）巡查制度23（十）房屋接管管理23接收物業(yè)管理辦法23設(shè)備機(jī)房接管驗(yàn)收28（十一）二次裝修管理制度及流程30二次裝修管理制度30裝修管理流程32（十二）租賃管理辦法及流程33租賃管理辦法33租賃移交管理辦法33流程34四、安全應(yīng)急預(yù)案34（一）消防安全應(yīng)急預(yù)案34火災(zāi)報(bào)警34物業(yè)工作人員的任務(wù)：35常見治安應(yīng)急處理辦法35（二）治安應(yīng)急預(yù)案36（三）水災(zāi)害應(yīng)急預(yù)案36（

3、四）疏散應(yīng)急預(yù)案37一、物業(yè)項(xiàng)目組織架構(gòu)示意圖物業(yè)主管（主辦）招商專員車管專員物業(yè)專員物業(yè)內(nèi)勤四?；▓@裕佳花園江南明珠車管員車管員車管員組織架構(gòu)說(shuō)明：按目前公司組織架構(gòu)，物業(yè)項(xiàng)目辦公室隸屬公司人力資源部管轄，人事行政管理權(quán)、財(cái)務(wù)管理權(quán)均歸公司人力資源部、財(cái)務(wù)部直管，物業(yè)主管（主辦）履行物業(yè)日常工作管理權(quán)，并保證公司物業(yè)項(xiàng)目的正常動(dòng)作及發(fā)展。物業(yè)項(xiàng)目設(shè)辦公室主管（主辦）1 人，下設(shè)招商專員、物業(yè)專員、車管專員、物業(yè)內(nèi)勤各1 人、車庫(kù)管理員工若干人。車管專員和招商專員可根據(jù)以后業(yè)務(wù)發(fā)展而設(shè)崗。二、崗位職責(zé)（一）物業(yè)主管（主辦）工作職責(zé)1、嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度，并監(jiān)督實(shí)施。2、根據(jù)上級(jí)部門下達(dá)的

4、年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，編制年度、物業(yè)出租、招商計(jì)劃書，并具體落實(shí)執(zhí)行。3、負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)物業(yè)的購(gòu)入及出租出售，辦理相關(guān)手續(xù)及房屋交接管理。4、主要負(fù)責(zé)公司產(chǎn)權(quán)性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)性管理工作，具體履行本公司物業(yè)產(chǎn)權(quán)的權(quán)利和義務(wù)，最大限度發(fā)揮物業(yè)價(jià)值，為公司增創(chuàng)效益。5、協(xié)助部門經(jīng)理創(chuàng)立并完善內(nèi)部管理制度、工作標(biāo)準(zhǔn)及流程等。6、負(fù)責(zé)與各物業(yè)管理公司和相關(guān)單位建立良好的溝通渠道，為物業(yè)的正常有序開展創(chuàng)造良好的外部條件。7、負(fù)責(zé)所有物業(yè)項(xiàng)目的日常管理。包括：建立安全保障體系，協(xié)助物業(yè)安全的檢查、相關(guān)工作的組織實(shí)施；初審與所在物業(yè)管理公司簽訂的管理協(xié)議；車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理工作，物業(yè)招商管理工作并跟蹤、督導(dǎo)招商工作的進(jìn)展及法律咨詢、

5、合同的談判、簽訂。8、對(duì)本公司投資的物業(yè)附屬設(shè)備設(shè)施進(jìn)行日常監(jiān)管，按照上級(jí)批準(zhǔn)的運(yùn)行保養(yǎng)計(jì)劃落實(shí)責(zé)任。9、對(duì)重要公文的處理、傳達(dá)、督辦和實(shí)施，保持政令暢通。10、負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目辦公室的具體行政、人事管理。如：規(guī)范日常辦公管理；規(guī)范員工行為管理；員工思想教育；員工職業(yè)技能培訓(xùn)和指導(dǎo)；員工績(jī)效考核等。11、完成總經(jīng)理和上級(jí)部門臨時(shí)交辦的其它工作。（二）招商專員崗位職責(zé)1、嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度，服從管理。2、協(xié)助物業(yè)主管（主辦）負(fù)責(zé)公司商業(yè)物業(yè)的招商工作。3、按照公司下達(dá)的招商任務(wù)編寫年度、月度招商計(jì)劃書并負(fù)責(zé)具體實(shí)施。4、協(xié)助收集、整理、歸納市場(chǎng)行情、價(jià)格，以及新項(xiàng)目、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、客源等信息資料，

6、提出分析報(bào)告，為部門業(yè)務(wù)人員、領(lǐng)導(dǎo)決策提供參考。5、定期向物業(yè)主管（主辦）匯報(bào)工作情況和客戶跟蹤情況，定期進(jìn)行工作總結(jié)，提高工作計(jì)劃性和有效性。6、負(fù)責(zé)招商的前期談判和招商書的起草、簽訂，并負(fù)責(zé)出租的后期管理及出租費(fèi)用的按期收取。7、建立客戶數(shù)據(jù)庫(kù)，負(fù)責(zé)公司租賃合同及其他招商文件資料的管理、歸類、整理、建檔和保管工作。8、負(fù)責(zé)各類經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的月度、季度、年度統(tǒng)計(jì)報(bào)表和報(bào)告的制作、 編寫，并隨時(shí)答復(fù)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)銷售動(dòng)態(tài)情況的質(zhì)詢。9、負(fù)責(zé)監(jiān)查客戶的意見或信息的記錄及回訪工作。10、具備較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)及溝通交際能力，勤奮敬業(yè)。11、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。（三）物業(yè)專員崗位職責(zé)1、嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度

7、，服從管理。2、接受物業(yè)項(xiàng)目主管（主辦）的直接管理，對(duì)其工作負(fù)責(zé)。3、負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作的組織實(shí)施，收集物業(yè)各類數(shù)據(jù)，為編制物業(yè)管理、租賃收支等計(jì)劃提供科學(xué)依據(jù)，具體執(zhí)行物業(yè)管理計(jì)劃的編制工作。4、負(fù)責(zé)與相關(guān)單位的協(xié)調(diào)、溝通，并建立良好的合作關(guān)系。5、按時(shí)記錄并核對(duì)水電起止度、水電費(fèi)的支出及收取，負(fù)責(zé)物業(yè)租賃費(fèi)的催收。6、負(fù)責(zé)物業(yè)購(gòu)入及出租出售的具體事務(wù)，嚴(yán)格按照房屋交接管理制度執(zhí)行房屋購(gòu)入及出租出售相關(guān)交接手續(xù)的辦理。7、負(fù)責(zé)落實(shí)租賃產(chǎn)生的工程或維修事務(wù)初步方案，并監(jiān)督實(shí)施。8、每天不定期巡查物業(yè)的消防、安全、清潔及車庫(kù)智能系統(tǒng)的檢查，做好巡查記錄。9. 處理前期物業(yè)項(xiàng)目的突發(fā)事件并及時(shí)上報(bào)領(lǐng)

8、導(dǎo)。10 負(fù)責(zé)下屬員的工作培訓(xùn)及督導(dǎo)。6. 完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的其它工作。（四）車場(chǎng)專員崗位職責(zé)1、嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度，服從管理。2、接受物業(yè)項(xiàng)目主管（主辦）的直接管理，對(duì)其工作負(fù)責(zé)。3、負(fù)責(zé)車場(chǎng)管理工作的組織實(shí)施，按時(shí)提交年度、月度工作計(jì)劃及總結(jié)。4、負(fù)責(zé)與相關(guān)單位的協(xié)調(diào)，維護(hù)車庫(kù)經(jīng)營(yíng)正常運(yùn)作。5、負(fù)責(zé)車場(chǎng)相關(guān)資料、圖紙的收集及保管。6、負(fù)責(zé)車場(chǎng)突發(fā)事件的前期處理并及時(shí)上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。7、負(fù)責(zé)車場(chǎng)智能系統(tǒng)操作的指導(dǎo)、監(jiān)查管理并簡(jiǎn)易維護(hù)，保證系統(tǒng)的正常運(yùn)行。8、嚴(yán)格按照車庫(kù)管理制度每天不定期巡查各車場(chǎng)的消防、安全、清潔，檢查車輛的擺放情況，保證車庫(kù)及車輛的安全，做好巡查記錄。9、負(fù)責(zé)對(duì)車管員工作

9、技能的培訓(xùn)及督導(dǎo)。10、負(fù)責(zé)車管員的招聘錄用及儲(chǔ)備工作。11、完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的其它工作。（五）物業(yè)內(nèi)勤崗位職責(zé)1、嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度，服從管理。2、接受物業(yè)項(xiàng)目主管（主辦）的直接管理，對(duì)其工作負(fù)責(zé)；涉及物業(yè)租金的收取及費(fèi)用支出管理、物業(yè)維修維護(hù)費(fèi)用的結(jié)算、辦公室日常費(fèi)用管理等工作直接對(duì)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)，但要接受物業(yè)項(xiàng)目主管（主辦）的監(jiān)督檢查，以保證資金的安全及項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。3、按時(shí)提交年度、月度工作計(jì)劃總結(jié)。4、負(fù)責(zé)物業(yè)租金的催收，保證資金及時(shí)到位。5、按照財(cái)務(wù)實(shí)施細(xì)則，嚴(yán)格執(zhí)行收、付款手續(xù)，及時(shí)登記每一筆收、付款金額，建立收、付款日記帳和銀行票據(jù)登記臺(tái)帳，正確辦理票據(jù)結(jié)算和現(xiàn)金收付，按規(guī)定

10、制作各類報(bào)表，并按時(shí)向總公司及相關(guān)人員填報(bào)各類賬務(wù)報(bào)表。6、負(fù)責(zé)印章管理和票據(jù)保管，建立發(fā)票領(lǐng)用登記臺(tái)帳，定期核對(duì)清理發(fā)票。7、負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目備用金保管及明細(xì)帳目，嚴(yán)格按照公司財(cái)務(wù)制度及時(shí)報(bào)銷。8、負(fù)責(zé)員工工資及福利費(fèi)等的發(fā)放。9、負(fù)責(zé)車庫(kù)智能系統(tǒng)月停續(xù)期工作。10、協(xié)助物業(yè)巡查工作，并做好巡查記錄。11、負(fù)責(zé)辦公用品的領(lǐng)用、登記、發(fā)放及保管。12、負(fù)責(zé)辦公室接待、接轉(zhuǎn)電話，傳真收發(fā)與電話登記等日常辦公事務(wù)。13、文件、會(huì)議資料的打印、復(fù)印、整理及歸檔。14、負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目所有資料、公司發(fā)文、 收文等的整理、歸檔，建立借閱制度，保證檔案資料的安全、完整，嚴(yán)格遵守公司的保密制度。15、完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交

11、辦的其它工作。（六）車管員崗位職責(zé)1、嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度，服從管理。2、實(shí)行 24 小時(shí)輪流值班，服從統(tǒng)一安排調(diào)度，嚴(yán)格遵守交接班制度，認(rèn)真填寫交接班記錄，做到交接清楚，責(zé)任明確。3、負(fù)責(zé)對(duì)停車場(chǎng) ( 庫(kù)) 的汽車、摩托車管理及車庫(kù) ( 場(chǎng)) 內(nèi)及值班室的清潔工作。4、負(fù)責(zé)指揮區(qū)內(nèi)車輛行駛和停放，提醒和指揮司機(jī)按路線行駛，按定位泊車，維持停車秩序，認(rèn)真填寫車輛出入登記表，做好每一次抬桿記錄，不得遺漏。5、按規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，開具發(fā)票，及時(shí)繳納營(yíng)業(yè)款。6、負(fù)責(zé)對(duì)停車場(chǎng)的消防、安全、清潔進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)記錄并立即報(bào)車管專員或物業(yè)項(xiàng)目主管（主辦）。7、隨時(shí)對(duì)道路和停放車輛進(jìn)行巡視查看，

12、保證車輛安全，發(fā)現(xiàn)漏油、漏水，未關(guān)車窗、車門，未關(guān)車燈，應(yīng)即時(shí)通知車主( 司機(jī)) ，做好記錄，并及時(shí)報(bào)告車場(chǎng)專員。8、維持道口交通秩序，保證道口暢通無(wú)阻。9、發(fā)現(xiàn)進(jìn)場(chǎng)車輛有損壞時(shí)應(yīng)向車主( 司機(jī) ) 指出，并作好記錄，使責(zé)任分明。10、2.5 以上的貨車 ( 搬家等特殊情況除外 ) 、大型客車、車場(chǎng)規(guī)定不得入內(nèi)的車輛以及載有易燃易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)品的車輛禁止放行進(jìn)入車庫(kù)。11、禁止車主在停車庫(kù)進(jìn)行試乘試駕的行為， 及時(shí)制止其它有可能引發(fā)安全隱患及不正當(dāng)行為。12、嚴(yán)守崗位，不得撤離職守，保持警惕，文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時(shí)遇到的各種問題。13、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。三、物業(yè)項(xiàng)目

13、管理制度、流程（一）考勤管理制度物業(yè)項(xiàng)目辦公室全體員工的考勤管理，嚴(yán)格執(zhí)行公司行政制度員工考勤與休假制度相關(guān)規(guī)定。針對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的特殊性，增加以下幾點(diǎn)內(nèi)容。1、物業(yè)辦公室增加夜間巡查考勤：每周至少有一次不定期不定時(shí)的夜間巡查，巡查內(nèi)容： 所有物業(yè)的安全、 消防、清潔以及車管員相關(guān)工作記錄的檢查、核對(duì)等，做好巡查記錄以備查。物業(yè)項(xiàng)目主管（主辦）通過(guò)巡查記錄和車庫(kù)監(jiān)控進(jìn)行夜間巡查工作檢查。2、外出巡查或處理事情時(shí)需告知物業(yè)管（主辦），并要有巡查及處理事情的相關(guān)記錄及結(jié)果。3、車管員交接班時(shí)間為8：30，必需提前 30 分鐘到崗，做好交接班手續(xù)，進(jìn)行物品清點(diǎn)，對(duì)車庫(kù)安全、停放車輛情況進(jìn)行檢查確認(rèn)， 在

14、交接記錄本上簽名確認(rèn)。完成清潔工作。物業(yè)辦公室負(fù)責(zé)人每天對(duì)交接情況進(jìn)行檢查核實(shí)。4 、車管員要服從安排，嚴(yán)禁私自換班，一經(jīng)查實(shí)按公司相關(guān)規(guī)定扣罰。5、車管員如需辭職者，需提前半月提出申請(qǐng)。臨時(shí)離職者當(dāng)月獎(jiǎng)金及福利費(fèi)不予計(jì)發(fā)。6、車管員因事請(qǐng)假半小時(shí)-1 小時(shí)內(nèi)，可向車管專員請(qǐng)假，超出 1 小時(shí)須向物業(yè)項(xiàng)目主管（主辦）申請(qǐng)，獲得同意方可請(qǐng)假。扣款按照公司員工考勤制度執(zhí)行。7、外出吃飯時(shí)間控制在1 小時(shí)以內(nèi)，超出10-30 分鐘按遲到處理，超出30 分鐘以上按無(wú)故曠工處理。（二）物業(yè)項(xiàng)目薪酬管理制度物業(yè)項(xiàng)目辦公室全體員工的考勤管理，嚴(yán)格執(zhí)行公司行政制度員工薪酬管理制度相關(guān)規(guī)定。但因物業(yè)項(xiàng)目存在招商

15、和銷售，針對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的特殊性，增加以下薪酬管理制度。1、為激勵(lì)物業(yè)員工工作積極性，員工工資除按照公司的薪酬制度執(zhí)行外，可將招商及銷售的業(yè)績(jī)按比例提成，在公司規(guī)定的薪酬上，按營(yíng)業(yè)額的3%提成。2、物業(yè)安全工作是重中之重，公司設(shè)立安全獎(jiǎng)，全年無(wú)重大安全事故，隱患查處率為100%，物業(yè)所有員工即可獲得 200 元安全獎(jiǎng)。如果出現(xiàn)安全責(zé)任事故，則按照績(jī)效考核辦法扣罰。3、由于車管員職位較特殊，故薪酬制度單列車員管薪酬 由四部分組成：基本工資工齡工資績(jī)效獎(jiǎng)金福利費(fèi)基本工資： 755 元 / 月工齡工資：按進(jìn)入公司滿一年后始計(jì)，第二年開始每滿一年每月給予工齡工資 20 元。工齡工資以五年封頂，即入司工作滿

16、五年后不再遞增計(jì)算工齡工資?？?jī)效獎(jiǎng)金：獎(jiǎng)金按如下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)提以本車庫(kù)當(dāng)月收到的臨停車收入為基數(shù)，其該收入在一萬(wàn)元以內(nèi)（含）則提取其中 10%作為獎(jiǎng)金，若該收入在一萬(wàn)元以上則按超出部分再計(jì)提 5%作為獎(jiǎng)金， 原則上由該車庫(kù)所有車管員平均分配。（本條規(guī)定目前僅適用于江南明停車庫(kù)）。為車庫(kù)新增月票停放客戶的，則每新增1 個(gè)客戶按10元/ 人的標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)勵(lì)給當(dāng)值經(jīng)辦車管員。公司將根據(jù)各車庫(kù)的運(yùn)營(yíng)情況保留每季度調(diào)整獎(jiǎng)金計(jì)提比例的權(quán)利。獎(jiǎng)金的發(fā)放管理每月 5 日前，物業(yè)項(xiàng)目辦公室將各車庫(kù)上月的臨停收入報(bào)總公司財(cái)務(wù)部核算，總公司行政辦公室于8 日前按上述獎(jiǎng)金計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)算出當(dāng)月應(yīng)發(fā)獎(jiǎng)金金額，并報(bào)總經(jīng)理批簽后，由行政辦公

17、室將此獎(jiǎng)金平均分配至該車庫(kù)所有車管人員，在車管員工資中統(tǒng)一發(fā)放。每月 5 日前，物業(yè)辦公室將各車庫(kù)上月新增月票客戶的數(shù)據(jù)報(bào)總公司行政辦公室，由行政辦公室核算后，直接將該獎(jiǎng)金計(jì)入經(jīng)辦車管員的工資中予以發(fā)放。福利費(fèi)：國(guó)家法定節(jié)假日：元旦、五一、端午、中秋及國(guó)慶，過(guò)節(jié)費(fèi) 50 元 / 人；春節(jié)節(jié)日禮品 50 元/ 人（不發(fā)現(xiàn)金） 。（考慮到各節(jié)日多在月初，為防止車管員未事先申請(qǐng)而臨時(shí)離職的原因，故以現(xiàn)金發(fā)放的過(guò)節(jié)費(fèi)均納入車管員工資中，延遲一月發(fā)放。）關(guān)于節(jié)日加班費(fèi)：車管員在國(guó)這法定節(jié)假日當(dāng)班的按 50 元/ 天的標(biāo)準(zhǔn)給予節(jié)日加班費(fèi)。車管員未提前半月度提出辭職者，取消當(dāng)月應(yīng)享受的任何獎(jiǎng)金及福利資格。（

18、三）物業(yè)項(xiàng)目考核制度嚴(yán)格遵照公司人力資源部績(jī)效考核辦法及行政執(zhí)行考核，針對(duì)物業(yè)的特殊性，增加以下考核內(nèi)容。1、安全質(zhì)量考核：公司物業(yè)發(fā)生安全質(zhì)量事故，要在第一時(shí)間進(jìn)行上報(bào)、處理，如因責(zé)任人工作懈怠、巡查不到位或其它主觀原因發(fā)生的安全質(zhì)量事故，視其事故大小給予警告、記過(guò)、記大過(guò)等行政處分；如造成的影響和損失較大，除行政處分、 績(jī)效扣罰等， 對(duì)于所造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。2、物業(yè)工作人員未按規(guī)定巡查，或未巡查而謊報(bào)已巡查并填寫不真實(shí)的巡查記錄，一經(jīng)查實(shí)扣罰當(dāng)月 50 元績(jī)效工資。3、因車管員薪酬為單列，故對(duì)車管員的考核按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度，服從管理。 違者扣罰50元/ 次，三次

19、以上勸其退職。車輛進(jìn)出車庫(kù)不按規(guī)定登記或漏登、補(bǔ)登，扣罰當(dāng)事人 5 元/ 次，如故意者， 一經(jīng)查實(shí)則按貪污處理， 按未登記數(shù)額的 3 倍扣罰，金額較大或后果嚴(yán)重者，將報(bào)公安機(jī)關(guān)處理。車輛進(jìn)出車場(chǎng)，國(guó)車管員未按規(guī)定進(jìn)行刷卡程序操作抬桿，而擅自抬桿放行無(wú)正當(dāng)理由扣罰5 元/次；凡電腦顯示有人工抬桿記錄，而車管員未做記錄者，扣罰5 元 /次。無(wú)故遲到、早退、曠工按公司員工考勤管理制度扣罰。不得私自使用車庫(kù)智能系統(tǒng)配備的電腦做與工作無(wú)關(guān)的事，違者扣罰50 元 / 次；如因違規(guī)操作或故意損毀電腦及車庫(kù)智能系統(tǒng)設(shè)施，按其市價(jià)雙倍賠償設(shè)備設(shè)施及由此造成的其它經(jīng)濟(jì)損失，并予除名。未經(jīng)物業(yè)辦公室主管（主辦）同意

20、，私下?lián)Q班，雙方各扣罰 50 元 / 次，正常當(dāng)班者當(dāng)天工資扣除。車庫(kù)內(nèi)嚴(yán)禁使用公司明令禁止的使用的物品：如瓦絲爐、電熱風(fēng)扇及易燃易爆物品，違者扣罰當(dāng)班人員 300元/ 次。凡遺失 IC 卡一張，按工本費(fèi)30 元 / 張賠償。損壞公司財(cái)物，照價(jià)賠償。上班時(shí)間無(wú)故脫崗、離崗，半小時(shí)內(nèi)50 元 / 次，超出半小時(shí)按曠工處理（外出吃飯除外）。上班時(shí)間睡覺、做私事、閑聊、聽廣播等，違反一次扣罰 10 元/ 次。保持車庫(kù)清潔，違者扣罰 5 元 / 次。上班時(shí)間注意儀容儀表，不得穿背心、短褲、拖鞋，禮貌待人，如有違反，扣罰10 元/ 次。對(duì)工作中出現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)溝通，如實(shí)反映，企圖欺上瞞下者，經(jīng)查實(shí)一律除

21、名。（四）首問責(zé)任制首問責(zé)任制：指首問責(zé)任人必須盡自己所能為客戶提供最佳和滿意的服務(wù)，直至問題最終解決或給予明確答復(fù)的責(zé)任制度。首問責(zé)任人：指當(dāng)客戶到訪或致電辦公室要求提供服務(wù) ( 咨詢、申訴等 ) 時(shí)所接觸到公司的第一位員工。1、首問責(zé)任人負(fù)責(zé)客戶來(lái)電、來(lái)訪的接待、記錄、答復(fù)。2、屬首問責(zé)任人職責(zé)范圍且能夠準(zhǔn)確答復(fù)的應(yīng)及時(shí)予以答復(fù)、處理。3、非首問責(zé)任人職責(zé)范圍或不能準(zhǔn)確答復(fù)的在第一時(shí)間報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，并做好記錄，首問責(zé)任人不得以此為由予以搪塞、推諉、或敷衍了事。4、在完成上報(bào)義務(wù)后須對(duì)處理情況進(jìn)行跟蹤，并告知客戶預(yù)計(jì)解決的時(shí)間。5、首問責(zé)任人在接待或受理有關(guān)問題時(shí)，要認(rèn)真聽取反映；按照有關(guān)規(guī)定

22、和程序及時(shí)拿出處理意見，限期反饋；該轉(zhuǎn)交的立即辦理相關(guān)手續(xù)轉(zhuǎn)交給下一位接待者，問題轉(zhuǎn)到哪里，責(zé)任就到哪里。5、員工不僅要精通本職業(yè)務(wù)，而且要了解本部門業(yè)務(wù)辦理程序，以便能夠更好地履行首問責(zé)任。（五）物業(yè)安全管理制度1、建立消防安全巡查制度，物業(yè)主管（主辦）、物業(yè)專員、車管專員每天不定期不定時(shí)對(duì)所有物業(yè)進(jìn)行巡查并做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理并報(bào)物業(yè)主管（主辦）處理結(jié)果。2、嚴(yán)禁在辦公場(chǎng)地及車庫(kù)內(nèi)使用瓦絲爐、電熱風(fēng)扇等，易燃易爆等危險(xiǎn)品嚴(yán)禁帶入車庫(kù)及辦公場(chǎng)地。3、車庫(kù)及辦公場(chǎng)地屬禁煙場(chǎng)所。4、工作人員應(yīng)及時(shí)清理區(qū)域內(nèi)易燃物品，以免造成火災(zāi)隱患。5、未經(jīng)批準(zhǔn)，不得違規(guī)使用加長(zhǎng)電線，嚴(yán)禁用電不使用安全保

23、險(xiǎn)裝置或擅自增加小負(fù)荷電器。6、對(duì)所轄工作區(qū)域內(nèi)的消防消防設(shè)施、器材工經(jīng)常巡查，不得擅自挪用消防設(shè)施、器材的位置或改為它用，如發(fā)現(xiàn)有過(guò)期的或無(wú)法使用的應(yīng)及時(shí)報(bào)物業(yè)辦公室予以更換。7、保證車庫(kù)道口及車道的暢通、清潔，嚴(yán)禁遮擋安全指示標(biāo)志。8、嚴(yán)格遵守公司職場(chǎng)安全相關(guān)規(guī)定，車庫(kù)必須嚴(yán)格按照安全管理和操作規(guī)程進(jìn)行，保證車庫(kù)的安全運(yùn)行。9、車管員對(duì)進(jìn)出車輛特別是進(jìn)入車輛進(jìn)行安全檢查，如有損傷及其它問題及時(shí)提醒車主，做好記錄。10、禁止在車庫(kù)內(nèi)進(jìn)行試乘試駕，隨時(shí)巡查車輛停放情況，保證車輛安全。如發(fā)現(xiàn)車輛有漏水、漏油、車門及窗未關(guān)等現(xiàn)象應(yīng)做好記錄，并及時(shí)通知車主到場(chǎng)處理。11、一般安全事件，及時(shí)處理，做好

24、記錄報(bào)辦公室友備案。如發(fā)生火災(zāi)、刑事案件或其它重大安全事故，需立即通知物業(yè)負(fù)責(zé)人，啟動(dòng)安全預(yù)案。（六）停車場(chǎng)管理制度1. 車場(chǎng)管理員必須熟悉停車場(chǎng)的車位分布情況，通過(guò)檢查車輛停車證，查驗(yàn)車輛是否按指定車位停放。（車證號(hào)應(yīng)與車位號(hào)相符）并按時(shí)填寫車輛停放記錄表。2. 車場(chǎng)管理員指揮車輛正確分區(qū)停放整齊，車輛應(yīng)在車位正中停放，不得壓車位線，不得隨意停放。要提醒司機(jī)關(guān)好車窗，鎖好車門。3. 車場(chǎng)管理員認(rèn)真檢查區(qū)域內(nèi)是否有影響停車安全的因素存在，檢查車場(chǎng)設(shè)施、燈光、地面有無(wú)異物（如釘子、金屬片等）及衛(wèi)生情況，保證車輛的停放安全。4. 車場(chǎng)管理員密切注意是否有閑雜人員進(jìn)入停車場(chǎng)區(qū)域。5. 車場(chǎng)管理員檢查

25、停車場(chǎng)內(nèi)消防設(shè)施是否完好、有效，車場(chǎng)變配電等設(shè)備、施工現(xiàn)場(chǎng)等處要有明顯警示標(biāo)識(shí)，有防護(hù)措施，如有損壞，要及時(shí)上報(bào)。6. 車場(chǎng)管理員必須 24 小時(shí)有人值班 , 不得空崗。7. 車場(chǎng)管理員熟悉車場(chǎng)管理系統(tǒng)一般性故障的處理程序，停車場(chǎng)管理系統(tǒng)發(fā)生故障時(shí) , 立即通知工程部人員到場(chǎng)維修 . 平時(shí)主機(jī)顯示器保持在實(shí)時(shí)監(jiān)控界面。8. 車場(chǎng)管理員要如實(shí)詳盡地記錄當(dāng)天發(fā)生的事件，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向上級(jí)報(bào)告。9. 車場(chǎng)管理員工作時(shí)應(yīng)著裝整潔， 舉止文明、 禮貌待人、服務(wù)熱情周到、努力化解工作中的各種矛盾，對(duì)外避免發(fā)生沖突。10. 發(fā)生任何車輛事故時(shí)，及時(shí)上報(bào)看管好事故現(xiàn)場(chǎng)，疏導(dǎo)其它車輛繞行，確保道路通暢。11.

26、接到火警報(bào)警信號(hào)時(shí)，值班員要按照制定的火警處置預(yù)案的程序報(bào)警，并通知有關(guān)人員到火警地點(diǎn)撲救。12. 停車場(chǎng)內(nèi)停放的車輛發(fā)生丟失，由車主報(bào)公安部門處理，管理處將配合公安部門為破案提供線索，不負(fù)責(zé)賠償。（七）物業(yè)值班制度1. 堅(jiān)守工作崗位，不得擅離職守，不做與值班無(wú)關(guān)的事項(xiàng)。2. 熟悉業(yè)務(wù)，認(rèn)真鉆研業(yè)務(wù)知識(shí)，提高業(yè)務(wù)水平，文明值班。妥善地做好職責(zé)范圍內(nèi)的一切事務(wù)。3. 對(duì)于重大、緊急和超出范圍內(nèi)的事項(xiàng)，應(yīng)及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)和請(qǐng)示。4. 加強(qiáng)安全責(zé)任，保守機(jī)密，不得向無(wú)關(guān)人員泄露有關(guān)公司內(nèi)部的情況。5. 保持室內(nèi)清潔，禁止在工作時(shí)間大聲喧嘩。無(wú)關(guān)人員不得隨意進(jìn)入值班室。6. 非值班人員禁止在值班室留

27、宿。7. 愛護(hù)公物，杜絕浪費(fèi)，互相尊重，禮貌待人。8. 因有特殊情況需換班和代班時(shí)，必須經(jīng)主管負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，否則責(zé)任自負(fù)。9. 按規(guī)定時(shí)間交接班，不得遲到、早退，并在交接班前按要求認(rèn)真填寫值班記錄。（八）交接班制度及流程1、車輛管理員交接班制度（ 1）按時(shí)交接班，接班人員應(yīng)提前30 分鐘到達(dá)崗位，在接班人員未到達(dá)前，當(dāng)班人員不能離崗。（ 2）接班時(shí)，要詳細(xì)了解上一班車輛出入和停放情況以及本班應(yīng)注意事項(xiàng)。（ 3）向下一班移交值班記錄和車輛出入登記表。（ 4）交接班時(shí)應(yīng)將上一班移交的值班物品及其他設(shè)備清點(diǎn)清楚，并在值班記錄上簽名。2、物業(yè)交接班制度( 在物業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展壯大時(shí)可建立物業(yè)的值班制度)（ 1

28、）交班者應(yīng)在交班前 15 分鐘做好準(zhǔn)備工作，工作人員提前 10 分鐘到崗接班，服裝整潔，身體狀況良好；（ 2）上一班次值班人員對(duì)接班人員陳述上班次運(yùn)轉(zhuǎn)情況，重要注意事項(xiàng)，提前在記錄本上填寫本班運(yùn)行狀況及特別事項(xiàng)并按要求填寫各種運(yùn)行記錄表；（ 3）接班人員檢查對(duì)鑰匙及其它工具是否齊全；（ 4）交接班人員雙方應(yīng)共同確認(rèn)管轄區(qū)域運(yùn)行狀況和方式是否良好；（ 5）保持辦公地面、桌椅、儲(chǔ)物柜架是否清潔，物品是否碼放整齊；（ 6）接班人員未準(zhǔn)時(shí)到崗，交班人員需等接班人員到崗后問清原因，確認(rèn)接班人員能保證正常工作，方可進(jìn)行交接。如發(fā)現(xiàn)接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他神志不清的表現(xiàn)不能交班，上班時(shí)不能吸煙、飲酒；（ 7

29、）各種運(yùn)行記錄表格、資料是否存放整齊完好。接班人員應(yīng)認(rèn)真查閱運(yùn)行記錄、巡檢記錄，詢問相關(guān)情況，交接班后，雙方履行簽字手續(xù)，接班人員如發(fā)現(xiàn)違章和故障或可能造成不良后果的因素，經(jīng)詢問交班人員，交班人員不能給予明確回答，可以拒絕簽字，并立即報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)，由交班人員繼續(xù)處理、 接班人員配合， 解決問題后， 再進(jìn)行接班；（ 8）若發(fā)生引起不良后果的事故，應(yīng)由當(dāng)班工作人員在本班填寫統(tǒng)一格式的事故報(bào)告后，方能交接。3、交接班流程接班人員提前15 分鐘到崗上班人員交接下傳工作事宜和工作用品接班人員接班后進(jìn)入工作狀態(tài)雙方認(rèn)可簽字確認(rèn)（九）巡查制度（ 1）物業(yè)項(xiàng)目辦公室主管（主辦） 、物業(yè)專員、車管專員及車管員均

30、為巡查人，負(fù)責(zé)對(duì)所有物業(yè)及樓道、樓梯、電梯及死角進(jìn)行定期定時(shí)巡視，并將檢查時(shí)間、地點(diǎn)、巡視次數(shù)作詳細(xì)記錄， 物業(yè)專員、 車管專員巡視次數(shù)每天不少于一次。（ 2）在巡視中要注意發(fā)現(xiàn)不正常的現(xiàn)象，嚴(yán)禁走馬觀花。（ 3）發(fā)現(xiàn)問題后要及時(shí)處理并上報(bào)。（ 4）如遇緊急情況必須及時(shí)采取緊急措施。（ 5）物業(yè)專員、車管專員在巡視時(shí)，必須按照即定巡視路線進(jìn)行巡視。（ 6）物業(yè)專員、車管專員必須按巡視路線簽到，原則上巡視應(yīng)采取雙人巡視方式。（ 7）物業(yè)項(xiàng)目辦公室主辦將不定期檢查制度落實(shí)情況。（十）房屋接管管理接收物業(yè)管理辦法物業(yè)項(xiàng)目管理辦公室代表公司接收物業(yè)時(shí)，應(yīng)主動(dòng)向開發(fā)商索要以下文件，不得缺漏：（ 1）竣工

31、總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料；（ 2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（ 3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（ 4）實(shí)施物業(yè)管理期間形成的有關(guān)維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造等的技術(shù)資料；（ 5）物業(yè)使用、維護(hù)、管理所必須的相關(guān)資料。如物業(yè)規(guī)劃、建設(shè)的有關(guān)資料等；（ 6）專項(xiàng)維修資金的使用情況（ 7）物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；（ 8）其他屬于物業(yè)管理區(qū)域的物品、圖紙和資料；接收物業(yè)時(shí)，對(duì)照購(gòu)房合同及交接清單，嚴(yán)格按照以下標(biāo)準(zhǔn)辦理交接手續(xù)：1、主體結(jié)構(gòu)：1) 內(nèi)、外墻不得滲水、開裂；2) 屋面排水暢通、無(wú)積水、不滲漏；出口水、檐溝

32、、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。2、樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓；整體面層平整，無(wú)裂縫，無(wú)脫皮，起砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角， 粘帖牢固， 色澤均勻一致， 無(wú)明顯色差。3、內(nèi)墻面：1) 抹灰面平整，無(wú)空鼓、面層涂料均勻，無(wú)漏刷；無(wú)面層剝落，無(wú)明顯裂縫，無(wú)污漬；2) 塊料（如瓷磚）面層粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角；面層無(wú)裂紋損傷，色澤一致；對(duì)縫砂漿飽滿，線條順直。4、頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)脫皮，無(wú)裂縫，無(wú)霉點(diǎn)，無(wú)污水痕跡，無(wú)污漬。5、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面至少2 厘米左右，不應(yīng)有積水，倒泛水和滲漏。6、木地板平整牢固，接縫連接牢固，色澤均勻、油漆完好光亮。7

33、、門、窗：1) 門、窗開啟自如，密封嚴(yán)密無(wú)滲漏，無(wú)晃動(dòng)和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無(wú)翹曲變形；2) 門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；3) 玻璃安裝牢固， 膠封密實(shí)， 無(wú)明顯刮花痕跡， 無(wú)損傷；4) 油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；5) 電子防盜門、可視對(duì)講系統(tǒng)圖象清楚、通話清晰、完好、無(wú)銹跡；6) 不銹鋼防盜門光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固；7) 高檔裝飾門裝飾完整。8、樓梯、扶手：1) 鋼木樓梯安裝牢固，無(wú)銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；2) 砼樓梯無(wú)裂縫，無(wú)表皮剝落。9、木裝修工程表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。10、飾面磚表面平整，無(wú)空鼓、裂縫、凸起和缺角，對(duì)縫平直。11、油

34、漆、涂料色澤一致無(wú)脫皮、漏刷現(xiàn)象。12、漏電保護(hù)安全可靠，電器插座安裝平整、牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。13、 有線電視已開通，信號(hào)良好。14、 開關(guān)安裝平整、牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。15、 照明安裝牢固，完好無(wú)損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。16、 水表（表前安裝截止閥）、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無(wú)損傷。17、 衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無(wú)污漬和刮花，接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象，無(wú)堵塞，排水通暢。18、 給水設(shè)施安裝牢固，接口密實(shí)，無(wú)滲漏、無(wú)銹跡、無(wú)異味、流水通暢，有足夠壓力。19、 地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象，無(wú)堵塞，排水通暢，完好無(wú)損。20、 門鈴

35、、對(duì)講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。21、 防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實(shí)，面漆完好均勻，無(wú)脫皮、銹跡，無(wú)裂紋、折損。22、 暗埋線管及走向有明顯標(biāo)識(shí)。23、 開關(guān)、插座、照明、空調(diào)機(jī)座等設(shè)施應(yīng)滿足使用要求。24、 其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符，狀態(tài)正常。公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)1、天臺(tái)的天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。2、散水坡無(wú)下陷、斷裂，與墻體分離，坡度適宜、平整。3、屋面避雷設(shè)施連接牢固，油漆完好。4、路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無(wú)損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。5、綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無(wú)死株，無(wú)大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安

36、裝穩(wěn)固。6、道路：1）路面平整，無(wú)水泥塊，無(wú)積水，無(wú)起砂、斷裂；收縮縫大小均勻成直線；2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無(wú)缺角損傷；3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無(wú)明顯裂縫、缺棱掉角；4）交通標(biāo)識(shí)線、路牌設(shè)置規(guī)范，清楚完好。7、室外消防栓：1）消防箱標(biāo)識(shí)清楚，玻璃完好，箱內(nèi)清潔干凈；2）消防設(shè)施配件齊全，擺放整齊；3）消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門完好，水壓充足。8、樓宇門牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固，標(biāo)識(shí)清楚。9、垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好， 外表裝飾完整，附近配置供水口。10、保安崗?fù)ぐ惭b完好無(wú)損，配件齊全，標(biāo)識(shí)清晰。11、道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識(shí)清楚，完好無(wú)損。12、停車場(chǎng)地面平整，照明充足，交通標(biāo)識(shí)

37、清楚，安全設(shè)施齊全，排水設(shè)施良好。13、單車、摩托車棚安裝牢固，交通標(biāo)識(shí)清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。14、明溝、暗溝排水暢通，不積水，無(wú)斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。15、沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無(wú)裂縫，池內(nèi)無(wú)雜物。16、護(hù)坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。17、臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、牢固，無(wú)裂縫。18、水池、水箱內(nèi)壁光滑平整，衛(wèi)生清潔，無(wú)滲漏；水池、水箱檢查井蓋板密封良好，無(wú)滲漏、無(wú)銹蝕。19、信報(bào)箱安裝牢固，完好完損，標(biāo)識(shí)清楚，表面平整光潔。設(shè)備機(jī)房接管驗(yàn)收1、電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理，符合專業(yè)及運(yùn)行管理要求，配件齊全，標(biāo)

38、識(shí)清楚，表面光潔平整、明亮，機(jī)房自然通風(fēng)良好。2、變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷，消防設(shè)施齊全，具有防止老鼠等小動(dòng)物出入的防護(hù)措施。3、中央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光、防潮良好，符合專業(yè)及運(yùn)行管理要求，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。4、發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損傷，設(shè)備安裝牢固， 機(jī)房隔音，符合專業(yè)及運(yùn)行管理要求，防護(hù)設(shè)置完好， 通風(fēng)，采光良好，消防設(shè)施齊全。5、消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)與移交清單相符，工作性能良

39、好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識(shí)清楚，表面完好無(wú)損，設(shè)備安裝牢固，具有良好的防雷措施，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好，符合專業(yè)及運(yùn)行管理要求。6、給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損，閥門開啟靈活，安裝牢固，無(wú)滲漏現(xiàn)象；機(jī)房配置完整，符合專業(yè)及運(yùn)行管理要求，通風(fēng)、采光、防潮良好。7、智能化系統(tǒng)與移交清單相符使用正常，工作性能良好，操作合理，具有良好的防雷（感應(yīng)雷）措施，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好，符合專業(yè)及運(yùn)行管理要求。（三）對(duì)接收的物業(yè)，物業(yè)項(xiàng)目辦公室應(yīng)按照檔案管理規(guī)定，完善資料歸檔。（十一）二次裝修管理制度及流程二次裝修管理制度1. 施工人員進(jìn)入項(xiàng)目施工，需出示物業(yè)項(xiàng)

40、目辦公室發(fā)放的有效證件，隨時(shí)接受管理人員檢查，如發(fā)現(xiàn)沒有佩帶證件或冒用他人證件，物業(yè)專員有權(quán)對(duì)其進(jìn)行處罰。2. 物業(yè)項(xiàng)目辦公室特為施工人員指定出入通道及運(yùn)送貨物的通道，施工人員需按指定通道出入，用水及衛(wèi)生間都按管理指定地點(diǎn)。3. 施工時(shí)應(yīng)在工作范圍內(nèi)工作，不得隨意進(jìn)入其它區(qū)域，并對(duì)該工作范圍周邊地帶物業(yè)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行保護(hù)（如大理石地面，柱子及扶手等）凡施工時(shí)造成的物業(yè)設(shè)施損壞，物業(yè)項(xiàng)目辦公室視具體情況進(jìn)行處罰，并在施工結(jié)束前予以修復(fù)，無(wú)法修復(fù)的按修復(fù)全部費(fèi)用賠償。4. 裝修單位必須指定一名現(xiàn)場(chǎng)施工負(fù)責(zé)人，如須24 小時(shí)進(jìn)行施工也須指定負(fù)責(zé)人在施工現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督負(fù)責(zé)對(duì)該裝修單元的一切事宜，并留下聯(lián)系電話

41、號(hào)碼。5. 進(jìn)入物業(yè)裝修現(xiàn)場(chǎng)后， 使用指定衛(wèi)生間， 不得有任何不良行為（如隨地大小便，吐痰，亂仍廢棄物，偷盜等） 。6. 施工單位不能聘用“三無(wú)”人員，如有違反對(duì)施工單位進(jìn)行處罰，并報(bào)治安當(dāng)局處理及追究責(zé)任。7. 工程垃圾及時(shí)清理，不得過(guò)夜，工程垃圾清出現(xiàn)場(chǎng)后應(yīng)及時(shí)運(yùn)走或放置指定的垃圾臨時(shí)存放處，現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)不隨地亂仍垃圾，如發(fā)現(xiàn)視情節(jié)輕重進(jìn)行處罰。8. 施工過(guò)程中需進(jìn)行明火作業(yè)時(shí)，由專業(yè)人員操作，派專人現(xiàn)場(chǎng)看護(hù)（配滅火器） ，動(dòng)火完畢后，檢查現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)無(wú)隱患時(shí)方可離開，嚴(yán)禁與易燃工種同時(shí)操作。9. 施工時(shí)嚴(yán)禁亂拉臨時(shí)電源，用電過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格按國(guó)家規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。10. 施工人員不得攜帶易燃，易爆物品進(jìn)

42、入施工現(xiàn)場(chǎng)。11. 現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生發(fā)生爭(zhēng)吵，打架，抖毆現(xiàn)象，將視情節(jié)輕重對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行處罰，情節(jié)嚴(yán)重的上報(bào)公安機(jī)關(guān)。12. 對(duì)偷盜及故意破壞物業(yè)財(cái)產(chǎn)者，視情節(jié)輕重予以罰款，并上報(bào)公安部門。13. 當(dāng)日施工結(jié)束后，須將現(xiàn)場(chǎng)及周圍公共區(qū)域清理干凈。14. 施工人員攜帶物品出物業(yè)，須得到物業(yè)項(xiàng)目辦公室的批準(zhǔn)。持出門條，方可帶出。15. 現(xiàn)場(chǎng)正常施工時(shí)間要明確。如需加班施工應(yīng)提前向物業(yè)項(xiàng)目辦公室提出申請(qǐng)（包括時(shí)間、人數(shù)、現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人、加班原因）得到批準(zhǔn)后，方可入出。16. 各施工負(fù)責(zé)人須將上述規(guī)定轉(zhuǎn)達(dá)至本單位每名施工人員，教育施工人員嚴(yán)格教育，處罰，情節(jié)特別嚴(yán)重者物業(yè)項(xiàng)目辦公室有權(quán)沒收證件，清除出本施工現(xiàn)場(chǎng)。1

43、7. 施工人員要服從本物業(yè)項(xiàng)目辦公室管理人員的管理，以及特殊情況下的特殊安排。18. 如違反上述管理規(guī)定，視情節(jié)輕重給予處罰。裝修管理流程1. 任何單位需進(jìn)入本公司物業(yè)區(qū)域從事工程施工，必須首先在物業(yè)項(xiàng)目管理辦公室辦理有關(guān)手續(xù)。2. 施工單位在進(jìn)場(chǎng)前必須與物業(yè)項(xiàng)目管理辦公室簽定協(xié)議，遵守物業(yè)項(xiàng)目管理辦公室相關(guān)規(guī)章制度。3. 協(xié)議上應(yīng)清楚填寫工程項(xiàng)目、建設(shè)單位、施工工期、施工地點(diǎn)、動(dòng)焊動(dòng)火、施工單位、現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人、聯(lián)系電話以及要求項(xiàng)目處給與配合事項(xiàng)等。4. 施工人員必須辦理“出入證” ，憑證進(jìn)入施工區(qū)域，施工人員應(yīng)在指定施工區(qū)域施工，不得進(jìn)入非施工區(qū)域。5. 施工單位按規(guī)定繳納安全保證金，待施工完

44、畢經(jīng)驗(yàn)收合格，物業(yè)區(qū)域設(shè)備設(shè)施無(wú)損壞，施工期間無(wú)違規(guī)等行為，方予以退還。6. 涉及動(dòng)焊動(dòng)火的施工操作，施工單位必須辦理“動(dòng)火證”，物業(yè)項(xiàng)目管理辦公室實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。7. 施工單位在物業(yè)項(xiàng)目管理辦公室辦理完相關(guān)手續(xù)后，方可正式進(jìn)場(chǎng)施工。8. 物業(yè)項(xiàng)目管理辦公室按協(xié)議約定對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督檢查，以確保各類設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)正常運(yùn)行。9. 物業(yè)項(xiàng)目管理辦公室做好施工相關(guān)配合工作。（十二）租賃管理辦法及流程租賃管理辦法1、凡將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及以合作方式與他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，均應(yīng)遵守本辦法。2、承租人經(jīng)出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉(zhuǎn)租。3、物業(yè)租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、

45、互利的原則。4、租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，本公司一方應(yīng)堅(jiān)持租賃議定租金和其他租賃條款。5、公司物業(yè)租賃必須簽訂租賃合同，否則追究經(jīng)辦人的經(jīng)濟(jì)責(zé)任和行政責(zé)任；6、物業(yè)租賃合同應(yīng)當(dāng)具備條款（此處略）；租賃移交管理辦法租賃的移交工作，主要由物業(yè)項(xiàng)目辦公室主辦、物業(yè)專員、物業(yè)內(nèi)勤共同協(xié)調(diào)、監(jiān)督完成。1. 按照租賃合同編制移交清單，移交清單盡可能簡(jiǎn)化；2. 移交文件包含主要文件（復(fù)印件） ：建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；物業(yè)使用、維護(hù)、管理所必須的相關(guān)資料。如物業(yè)規(guī)劃、建設(shè)的有關(guān)資料等；物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；3. 承租方認(rèn)可物業(yè)現(xiàn)狀的簽收，必須現(xiàn)場(chǎng)履行簽收手續(xù)，退租時(shí)，要求恢復(fù)原貌的文件，必須簽字確認(rèn)。4. 對(duì)于不能更改的物業(yè)部位，要求承租方在裝修協(xié)議上明確，并承擔(dān)由此引發(fā)的全部責(zé)任。流程一、租賃手續(xù)