上海周浦萬達(dá)廣場項目總策劃報告

1、 周浦的周浦的 上海的上海的 未來的未來的 這是一個城市的“核”戰(zhàn)時代！ 城市的發(fā)展與哲學(xué)思想、社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著相似的規(guī) 律和發(fā)展趨勢。隨著經(jīng)濟(jì)和社會文明的發(fā)展，城市正經(jīng)歷著 從單中心的單核向多中心多核時代的邁進(jìn)。 “核”即中心；中心即“核”。 從人民廣場的單中心單核，到現(xiàn)在的徐家匯、花木、五 角場、真如“一主四副”的眾星捧月。上海“核”戰(zhàn)，已經(jīng) 全面升級。 大城“核”戰(zhàn)（上） 引言： 大城大城“核核”戰(zhàn)（下）戰(zhàn)（下） 大城“核”戰(zhàn)，硝煙背后是板塊的強(qiáng)勢崛起和誘人的戰(zhàn) 地花香。 城市“核”戰(zhàn)時代的來臨，對城市乃至投資者居住者的 最大意義在于：它將極大促使社會總成本的降低，有利于 可持續(xù)發(fā)展，

2、從而建立真正的和諧社會。 城市“核”戰(zhàn)，是一場和者共贏的戰(zhàn)爭，是一場只有贏 家沒有輸家的戰(zhàn)爭。 周浦，必須在這場大城“核”戰(zhàn)中扮演一個“核”客！ 大城大城“核核”戰(zhàn)戰(zhàn) 一場只有贏家的戰(zhàn)爭一場只有贏家的戰(zhàn)爭 周浦為什么必須做周浦為什么必須做“核客核客”？ 周浦有底氣做周浦有底氣做“核客核客”嗎？嗎？ 誰帶領(lǐng)周浦宣戰(zhàn)？誰帶領(lǐng)周浦宣戰(zhàn)？ 萬達(dá)能撬動又一個副中心嗎？萬達(dá)能撬動又一個副中心嗎？ 萬達(dá)萬達(dá)周浦如何亮劍？周浦如何亮劍？ “ “小上海小上海”城市文脈能否激活并傳承？城市文脈能否激活并傳承？ 第一單元：萬達(dá)第一單元：萬達(dá)周浦項目六大命題周浦項目六大命題 大城大城“核核”戰(zhàn)戰(zhàn) 一場只有贏家的戰(zhàn)爭一

3、場只有贏家的戰(zhàn)爭 六大命題top 1） 周浦為什么必須做“核客”？ 舞臺之上，舞臺之上， 誰占據(jù)了聚光燈最多的燈光？誰占據(jù)了聚光燈最多的燈光？ （只有躋身城市中心，才能占據(jù)更多的資源 資金 技術(shù) 人才 信息 物流） 大城“核”戰(zhàn) 勝者盛宴 周浦必須學(xué)會借勢，必須 在與王者共舞的過程中垂 直起飛. 地區(qū)地區(qū)所在區(qū)域人口所在區(qū)域人口 （萬人）（萬人） （2006年）年） 2007-2008年年 成交均價成交均價 徐家匯徐家匯88.7521417 花木北蔡花木北蔡187.5612052 五角場五角場107.7517490 真如真如85.979454 周浦有底氣做“核客”嗎？ 六大命題top 2） 大

4、城大城“核核”戰(zhàn)戰(zhàn) 一場只有贏家的戰(zhàn)爭一場只有贏家的戰(zhàn)爭 商業(yè)郊區(qū)化與周浦的歷史機(jī)遇商業(yè)郊區(qū)化與周浦的歷史機(jī)遇 上海上?！?966”：隨著一城九鎮(zhèn)和市區(qū)由：隨著一城九鎮(zhèn)和市區(qū)由600平方公平方公 里到里到6000平方公里的擴(kuò)容，商業(yè)物業(yè)的郊區(qū)化趨勢不平方公里的擴(kuò)容，商業(yè)物業(yè)的郊區(qū)化趨勢不 可阻擋，上海外環(huán)線上的周浦迎來了千載難逢的歷史可阻擋，上海外環(huán)線上的周浦迎來了千載難逢的歷史 機(jī)遇。機(jī)遇。 周康板塊周康板塊洋山深水港洋山深水港 浦東機(jī)場浦東機(jī)場 虹橋機(jī)場虹橋機(jī)場 距離虹橋機(jī)場距離虹橋機(jī)場2222公里公里 浦東金融浦東金融 貿(mào)易中心貿(mào)易中心 孟子孟子公孫丑下公孫丑下：“天時不如地利天時不如地

5、利”；孫臏兵法孫臏兵法月戰(zhàn)月戰(zhàn)：“天時、地利、人和，三天時、地利、人和，三 者不得，雖勝有殃。者不得，雖勝有殃。” “” “三港一中心三港一中心”的的“雙十字黃金區(qū)位雙十字黃金區(qū)位”，成為周浦宣戰(zhàn)的最好籌碼。，成為周浦宣戰(zhàn)的最好籌碼。 距離洋山港口距離洋山港口6060公里公里 距離浦東機(jī)場距離浦東機(jī)場1212公里公里 1）周浦底氣之地利區(qū)位）周浦底氣之地利區(qū)位 周浦 鎮(zhèn) 2）周浦底氣之人脈歷史）周浦底氣之人脈歷史 周浦戶籍人口周浦戶籍人口6.56.5萬，流動人口萬，流動人口 逾逾5 5萬左右萬左右, ,康橋戶籍人口康橋戶籍人口4.74.7萬萬 / /流動人口流動人口9 9。6 6萬。萬。202

6、02020年規(guī)劃年規(guī)劃 城鎮(zhèn)總?cè)丝跒槌擎?zhèn)總?cè)丝跒?515萬人萬人. . 周浦鎮(zhèn)商業(yè)歷來較發(fā)達(dá)，素有周浦鎮(zhèn)商業(yè)歷來較發(fā)達(dá)，素有 “小上海小上?！敝Q。之稱。 3）周浦底氣之產(chǎn)業(yè)集群）周浦底氣之產(chǎn)業(yè)集群 康橋工業(yè)園區(qū)引進(jìn)外資企業(yè)愈康橋工業(yè)園區(qū)引進(jìn)外資企業(yè)愈300300家，家， 內(nèi)資企業(yè)內(nèi)資企業(yè)16661666家。家。 康橋工業(yè)園區(qū)除了建成區(qū)外，還包括規(guī)劃有中國康橋工業(yè)園區(qū)除了建成區(qū)外，還包括規(guī)劃有中國 電信信息園區(qū)、產(chǎn)學(xué)研總部基地、電子信息產(chǎn)業(yè)園電信信息園區(qū)、產(chǎn)學(xué)研總部基地、電子信息產(chǎn)業(yè)園 區(qū)、國際醫(yī)學(xué)園區(qū)、先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)等。區(qū)、國際醫(yī)學(xué)園區(qū)、先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)等。 康橋工業(yè)園區(qū)產(chǎn)值由康橋工業(yè)園區(qū)產(chǎn)值

7、由19921992年年6.36.3億元增加到億元增加到20062006 年的年的297.15297.15億元。發(fā)展可謂突飛猛進(jìn)。億元。發(fā)展可謂突飛猛進(jìn)。 序號序號企業(yè)名稱企業(yè)名稱產(chǎn)值（萬元）產(chǎn)值（萬元） 1上海延鋒江森座椅有限公司458204 2昌碩（上海）科技有限公司349508 3上海納鐵福傳動軸有限公司176435 4上海美特斯邦威服飾有限公司175796 5上海施耐德配電電器有限公司120324 6上海中隆紙業(yè)有限公司116027 7上海宏和電子材料有限公司86485 8上海江森自控國際蓄電池有限公司61184 9上海中豪紙品加工有限公司53504 10上海申龍客車有限公司52226

8、2006年產(chǎn)值前10名企業(yè) 截止截止20062006年底，工業(yè)區(qū)共引進(jìn)年底，工業(yè)區(qū)共引進(jìn) 外資企業(yè)外資企業(yè)311311家，總投資家，總投資31.7231.72億億 美圓，其中實體企業(yè)美圓，其中實體企業(yè)171171家，注冊家，注冊 企業(yè)企業(yè)140140家；累計引進(jìn)內(nèi)資企業(yè)家；累計引進(jìn)內(nèi)資企業(yè) 16661666家，總投資人民幣家，總投資人民幣115.47115.47億億 元，其中實體企業(yè)元，其中實體企業(yè)955955家，注冊企家，注冊企 業(yè)業(yè)711711家；累計固定資產(chǎn)投入家；累計固定資產(chǎn)投入 282.2282.2億元，其中工業(yè)固定資產(chǎn)投億元，其中工業(yè)固定資產(chǎn)投 入入166.15166.15億元。億

9、元。 上海華碩上海華碩 4）周浦底氣之規(guī)劃交通）周浦底氣之規(guī)劃交通 目前有滬南線、環(huán)南一大道、外環(huán)高架，揚高路等主要交通干線。目前有滬南線、環(huán)南一大道、外環(huán)高架，揚高路等主要交通干線。 有十多條公交線路可直達(dá)市中心各區(qū)域，周浦鎮(zhèn)上的有十多條公交線路可直達(dá)市中心各區(qū)域，周浦鎮(zhèn)上的451451、581581、992992路、路、 陸周專線、萬野專線、南新專線更可直達(dá)南京路、人民廣場、陸家嘴、萬陸周專線、萬野專線、南新專線更可直達(dá)南京路、人民廣場、陸家嘴、萬 體館、上海站等地。體館、上海站等地。 軌道交通軌道交通1111號線由嘉定安亭至臨港新城號線由嘉定安亭至臨港新城 . . 5） 周浦底氣之住宅市

10、場周浦底氣之住宅市場 從與周邊鎮(zhèn)比較來看，周康板塊住從與周邊鎮(zhèn)比較來看，周康板塊住 宅成交量明顯高出其它兩鎮(zhèn)，顯示周宅成交量明顯高出其它兩鎮(zhèn)，顯示周 康城市化進(jìn)程良好發(fā)展態(tài)勢?？党鞘谢M(jìn)程良好發(fā)展態(tài)勢。 周浦板塊已然強(qiáng)勢崛起 周浦稱小上海，歷來商業(yè)繁華。周浦稱小上海，歷來商業(yè)繁華。 但，現(xiàn)在商業(yè)是大眾化商業(yè)定位，如小上海旅游城，小吃、中低檔服裝，欠休閑娛樂但，現(xiàn)在商業(yè)是大眾化商業(yè)定位，如小上海旅游城，小吃、中低檔服裝，欠休閑娛樂 對于中高端消費需求，基本要到八佰伴，人民廣場以及浦西。對于中高端消費需求，基本要到八佰伴，人民廣場以及浦西。 萬達(dá)商業(yè)廣場的出現(xiàn)是市場空白，既是挑戰(zhàn)，也是機(jī)遇！萬達(dá)商

11、業(yè)廣場的出現(xiàn)是市場空白，既是挑戰(zhàn)，也是機(jī)遇！ 6）周浦底氣之后發(fā)優(yōu)勢）周浦底氣之后發(fā)優(yōu)勢 浦西浦西 萬達(dá)商業(yè)廣場萬達(dá)商業(yè)廣場 八佰伴八佰伴 人民廣場人民廣場 周康中高端周康中高端 消費需求消費需求 浦西有新天地、衡山路、茂名路、 浦東有濱江大道； 滬東南休閑都匯在哪里？ 空白意味著機(jī)會空白意味著機(jī)會 90 90年代上海酒店式公寓出現(xiàn)投資高潮年代上海酒店式公寓出現(xiàn)投資高潮, ,市場一度失衡市場一度失衡, ,也導(dǎo)致空置率較高。也導(dǎo)致空置率較高。 但后來市場消化吸納能力逐步釋放，市場進(jìn)入相對健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，增量但后來市場消化吸納能力逐步釋放，市場進(jìn)入相對健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，增量 空間霍然打開?？臻g霍然打

12、開。 寫字樓市場長期總體看好，當(dāng)?shù)厥袌鲐┐黄茣r機(jī)寫字樓市場長期總體看好，當(dāng)?shù)厥袌鲐┐黄茣r機(jī) 20072007年總體成交量同比增長年總體成交量同比增長 9.219.21，但供給有所下降，由于此前辦公市場有部分市場，但供給有所下降，由于此前辦公市場有部分市場 存量，所以供求關(guān)系基本穩(wěn)定，成交均價也略上漲存量，所以供求關(guān)系基本穩(wěn)定，成交均價也略上漲 7.757.75。隨著上海城市綜合實力的提。隨著上海城市綜合實力的提 升和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，辦公市場需求必然長期看好。升和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，辦公市場需求必然長期看好。 周康板塊辦公市場還處于初級階段，目前商品辦公較少，據(jù)佑威統(tǒng)計顯示，目前僅有周康板塊辦公

13、市場還處于初級階段，目前商品辦公較少，據(jù)佑威統(tǒng)計顯示，目前僅有 一家成交商品辦公項目。其成交價格略低于周邊住宅。一家成交商品辦公項目。其成交價格略低于周邊住宅。 傳統(tǒng)大眾化商業(yè)形態(tài)為主傳統(tǒng)大眾化商業(yè)形態(tài)為主 缺少商業(yè)旗艦缺少商業(yè)旗艦 商業(yè)分布商業(yè)分布 周康板塊目前商業(yè)主要分布于康沈路的川周公周康板塊目前商業(yè)主要分布于康沈路的川周公 路與年家浜路段。代表商業(yè)有小上海旅游城。路與年家浜路段。代表商業(yè)有小上海旅游城。 康橋商業(yè)主要分布在康橋文化中心周邊，有永康橋商業(yè)主要分布在康橋文化中心周邊，有永 樂生活電器、大潤發(fā)等商業(yè)項目。樂生活電器、大潤發(fā)等商業(yè)項目。 商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài) 主要以沿街商業(yè)、社區(qū)型

14、商業(yè)、超市為主，小主要以沿街商業(yè)、社區(qū)型商業(yè)、超市為主，小上上 海旅游城基本海旅游城基本定位大眾化消費。定位大眾化消費。 小上海旅游城 7 7）周浦底氣之高尚住宅）周浦底氣之高尚住宅 周康板塊住宅市場近期成交明顯走出一個周康板塊住宅市場近期成交明顯走出一個 “”字型字型, ,經(jīng)歷去年國家調(diào)控后的市場冷卻經(jīng)歷去年國家調(diào)控后的市場冷卻, , 今年呈現(xiàn)逐步回升的態(tài)勢。價格也逐步上揚。今年呈現(xiàn)逐步回升的態(tài)勢。價格也逐步上揚。 康橋半島、中邦城市、綠地東上海等品質(zhì)大康橋半島、中邦城市、綠地東上海等品質(zhì)大 盤的開發(fā)，有效提升了板塊居住氛圍。大量白盤的開發(fā)，有效提升了板塊居住氛圍。大量白 領(lǐng)、中產(chǎn)階層的導(dǎo)入

15、為城市進(jìn)一步發(fā)展提供了領(lǐng)、中產(chǎn)階層的導(dǎo)入為城市進(jìn)一步發(fā)展提供了 堅實支撐。堅實支撐。 康庭康庭 苑苑 中 邦 城中 邦 城 市市 綠 地 東 上綠 地 東 上 海海 中 科 大 學(xué)中 科 大 學(xué) 村村 綠寶綠寶 園園 提 香 別提 香 別 墅墅 天臺星城天臺星城 美林小城美林小城 茗庭茗庭 日月星城日月星城 尚東領(lǐng)域尚東領(lǐng)域 綠 洲 康綠 洲 康 城城 康 橋 半康 橋 半 島島 東 方 晶 華東 方 晶 華 園園 8 8）周浦底氣之人氣指數(shù)）周浦底氣之人氣指數(shù) 板塊板塊項目名稱項目名稱總戶數(shù)總戶數(shù) 周康板塊周康板塊 中邦城市園中邦城市園2153 美林小城美林小城1645 菱翔苑二、三期菱翔苑

16、二、三期678 康橋鎮(zhèn)基地康橋鎮(zhèn)基地4號地塊號地塊 (瑞和桃源瑞和桃源)2367 東方晶華園東方晶華園575 秀康新城昱龍家園秀康新城昱龍家園2291 龍威茗庭龍威茗庭425 康橋半島新城五期康橋半島新城五期c區(qū)公寓區(qū)公寓(4-)839 圣鑫苑一圣鑫苑一,二期二期 (尚東領(lǐng)域尚東領(lǐng)域三期康橋景庭三期康橋景庭)1008 繁榮安居繁榮安居824 海富城市花園海富城市花園 (綠地東上海綠地東上海)562 寧怡苑寧怡苑603 綠地康橋新苑綠地康橋新苑 (康橋老街康橋老街)1087 秀康新城秀康新城 (海尚康庭海尚康庭)2127 天臺星城天臺星城(1,2-)1134 住宅樓盤客戶種類：住宅樓盤客戶種類：

17、 本地客戶。本地作為改善居住本地客戶。本地作為改善居住 和結(jié)婚用房等因素產(chǎn)生大量客群。和結(jié)婚用房等因素產(chǎn)生大量客群。 周邊版塊受價格擠壓影響的客周邊版塊受價格擠壓影響的客 戶。如張江科技園區(qū)導(dǎo)入大量白戶。如張江科技園區(qū)導(dǎo)入大量白 領(lǐng)人群。領(lǐng)人群。 受世博等市政建設(shè)影響，來自受世博等市政建設(shè)影響，來自 市區(qū)和臨近版塊的動遷戶。市區(qū)和臨近版塊的動遷戶。 誰帶領(lǐng)周浦宣戰(zhàn)？ 六大命題top 3） 大城大城“核核”戰(zhàn)戰(zhàn) 一場只有贏家的戰(zhàn)爭一場只有贏家的戰(zhàn)爭 萬達(dá) 周浦城市綜合體 1998，萬達(dá)啟航大連！，萬達(dá)啟航大連！ 從大連而青島、濟(jì)南、杭州、西安、武漢、成都從大連而青島、濟(jì)南、杭州、西安、武漢、成都

18、。今天，萬達(dá)已在白山黑水之。今天，萬達(dá)已在白山黑水之 間寫盡萬千風(fēng)華：資產(chǎn)、銷售、納稅連年名列國家同行業(yè)國家榜首；間寫盡萬千風(fēng)華：資產(chǎn)、銷售、納稅連年名列國家同行業(yè)國家榜首； 2008， 萬達(dá)萬達(dá) 以商業(yè)地產(chǎn)航母之名，再占上海。以商業(yè)地產(chǎn)航母之名，再占上海。 這次，萬達(dá)選擇了南匯！選擇了周康板塊！這次，萬達(dá)選擇了南匯！選擇了周康板塊！ 楊浦萬達(dá)廣場能告訴一切 建設(shè)前五角場建設(shè)前五角場今日五角場今日五角場 萬達(dá)，定單式商業(yè)開發(fā)模式的成功領(lǐng)導(dǎo)者 總是選擇最適合、最具潛力的地方 萬達(dá)五角場商業(yè)廣場項目，現(xiàn)今已成為城市副中心的商業(yè)旗艦 樂購、萬千百貨、運動100 、國美電器、 一兆韋德、神采飛揚、萬達(dá)

19、影城 主力旗艦店聚首周浦，必將引發(fā)周浦板塊新 一輪商業(yè)“核爆” “這個項目 將比楊浦萬達(dá)廣場 更有味道更讓人興奮！” 2006年7月27日 王健林 萬達(dá)能撬動又一個副中心嗎？ 六大命題top 4） 大城大城“核核”戰(zhàn)戰(zhàn) 一場只有贏家的戰(zhàn)爭一場只有贏家的戰(zhàn)爭 “給我一個支點給我一個支點 我我 可以撬動地球可以撬動地球” “核核”彈頭：萬達(dá)第三代旗艦產(chǎn)品彈頭：萬達(dá)第三代旗艦產(chǎn)品 項目單位數(shù)值 1、總用地面積ha6.35 2、總建筑面積萬m231.49 商業(yè)9.51）商業(yè)部分萬m29.5 可售 物業(yè) 15.28 2）酒店式公寓 (a、b、c) 萬m27.25 3）辦公樓 （d、e、f） 萬m26.6

20、1 4）酒吧街萬m21.42 其它0.28 5）d樓客服萬m20.24 6）開關(guān)站萬m20.04 項目涵蓋商業(yè)廣場、商業(yè)街、酒店式公寓、soho辦公等多種產(chǎn)品形 態(tài)。屬于萬達(dá)典型第三代商業(yè)廣場項目。 我們不打無把握之仗，我們不打無把握之仗， 我們是有備而來我們是有備而來 萬達(dá)萬達(dá)周浦項目的核聚變效應(yīng)周浦項目的核聚變效應(yīng) 商業(yè)升級商業(yè)升級 提升產(chǎn)業(yè)人口提升產(chǎn)業(yè)人口 輻射周邊城鎮(zhèn)輻射周邊城鎮(zhèn) 加強(qiáng)城市實力加強(qiáng)城市實力 以及區(qū)域地位以及區(qū)域地位 三林三林 浦江浦江 北蔡北蔡 張江張江川沙川沙 航頭航頭 惠南惠南 區(qū)域型商業(yè)的輻射最佳射程在一小時車程之內(nèi)，這種結(jié)點型商業(yè)業(yè)態(tài)核能驚人區(qū)域型商業(yè)的輻射最佳

21、射程在一小時車程之內(nèi)，這種結(jié)點型商業(yè)業(yè)態(tài)核能驚人 “核客”周浦如何亮劍？ 六大命題top 5） 大城大城“核核”戰(zhàn)戰(zhàn) 一場只有贏家的戰(zhàn)爭一場只有贏家的戰(zhàn)爭 知己知彼，百戰(zhàn)不殆知己知彼，百戰(zhàn)不殆 s w o t 萬達(dá)成熟的商業(yè)開發(fā)模式開發(fā)模式,豐富的 客戶資源客戶資源,是項目成功的重要基礎(chǔ)。 本項目作為商業(yè)綜合體，在周浦 當(dāng)?shù)鼐邆漕I(lǐng)先性，易形成地標(biāo)性地標(biāo)性項 目。 周浦鎮(zhèn)在板塊區(qū)位、總體規(guī)劃、居住 環(huán)境上具備一定價值，城鎮(zhèn)實力有突破突破 性發(fā)展性發(fā)展可能。 本項目作為大型綜合商業(yè)項目，自身 建設(shè)能成為周浦城市發(fā)展引擎。城市發(fā)展引擎。 當(dāng)?shù)鼐频旯ⅰ⑥k公產(chǎn)品項目有限，市 場發(fā)展處于初級階段初級階段

22、，具備一定風(fēng)險。 周邊板塊也有大型綜合商業(yè)項目開發(fā)， 對本項目面臨板塊競爭壓力板塊競爭壓力。 本項目所處周浦鎮(zhèn)目前城市發(fā)展程度城市發(fā)展程度 不高不高，打造區(qū)域性商業(yè)中心具備難度。 酒店公寓、soho產(chǎn)品體量大產(chǎn)品體量大，面積 接近，市場容量小市場容量小，消化難度大。 鎖定目標(biāo)客群，實施精確打擊鎖定目標(biāo)客群，實施精確打擊 客戶類型客戶類型客戶范圍客戶范圍需求特征需求特征對應(yīng)產(chǎn)品對應(yīng)產(chǎn)品 短期居住需求者短期居住需求者園區(qū)企業(yè)中層以上流動性 管理人員、技術(shù)顧問 園區(qū)企業(yè)關(guān)系客戶商務(wù)需求 品質(zhì)要求高，完善的 酒店式管理，對價格 敏感度相對低 高檔酒店公寓/ 完善管理服務(wù) 長期居住需求者長期居住需求者康

23、橋園區(qū)工作年輕白領(lǐng) 張江等地導(dǎo)入的人群 對總價敏感，對服務(wù) 管理要求相對不高， 滿足基本生活便利 中低檔酒店公寓 /滿足即買即住 投資者投資者當(dāng)?shù)卮笮推髽I(yè) 個人投資客 大型企業(yè)內(nèi)部需求 個人投資客關(guān)心升值 回報能力 要求統(tǒng)一經(jīng)營管 理獲得合理回報 需求形式不同需求形式不同,我們的戰(zhàn)術(shù)自然不同我們的戰(zhàn)術(shù)自然不同 不同打擊方略不同打擊方略 建議建議3 3幢酒店公寓分兩種操作模式幢酒店公寓分兩種操作模式 2幢中檔定位幢中檔定位年輕白領(lǐng)自住年輕白領(lǐng)自住 1幢高檔定位幢高檔定位投資客投資客短期商務(wù)性需求短期商務(wù)性需求 導(dǎo)入樹立形象 控制價格 銷售 銷售 短期租賃 經(jīng)營公司經(jīng)營公司 soho辦公客群定位辦

24、公客群定位 客戶類型客戶類型定位理由定位理由需求特征需求特征 工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū) 配套企業(yè)配套企業(yè) 康橋工業(yè)園是周康的產(chǎn)業(yè) 基礎(chǔ),必然有大量配套型企 業(yè)的辦公需求 選擇租賃的可能性較大,但會存在少量有資 金實力并長期植根于此的企業(yè),選擇購買 本項目商戶本項目商戶本項目大體量商業(yè)帶來商 戶會產(chǎn)生對辦公、產(chǎn)品擺 放的需求 需求面積不大，本項目soho產(chǎn)品能滿足 其需要 其它創(chuàng)其它創(chuàng) 業(yè)型企業(yè)業(yè)型企業(yè) 創(chuàng)業(yè)型企業(yè)一般起點低， 規(guī)模小，soho符合其選 擇標(biāo)準(zhǔn) 租賃為主 投資客投資客soho產(chǎn)品低總價已經(jīng)項 目整體吸引力 性價比高，租賃需求旺盛 價格研判價格研判- -酒店公寓及酒店公寓及sohosoho

25、 住宅住宅 辦公辦公 綠地東上綠地東上 海海 中邦城市中邦城市 東方晶華園東方晶華園上海總部灣上?？偛繛晨禈蜿柟獯罂禈蜿柟獯?廈廈 本項目本項目 項目位置項目位置秀浦路788 弄 秀沿路 867弄 康沈路1758 弄 羅南大道康橋路 滬南公路 年家浜路 滬南公路 公寓均價公寓均價1050010000900012000左右 soho/ 辦公價格辦公價格 1200080009000-10000 銷售進(jìn)度銷售進(jìn)度30套/月53套/月23套/月目前推出5幢11套/月 周浦本地酒店式公寓、周浦本地酒店式公寓、sohosoho辦公產(chǎn)品沒有完全相似產(chǎn)品，我們對于價格的定位分析辦公產(chǎn)品沒有完全相似產(chǎn)品，我們對

26、于價格的定位分析 參考當(dāng)?shù)刂饕≌瑯潜P已經(jīng)辦公樓盤，適當(dāng)考慮項目自身價格，大致估算出本項目的可參考當(dāng)?shù)刂饕≌瑯潜P已經(jīng)辦公樓盤，適當(dāng)考慮項目自身價格，大致估算出本項目的可 實現(xiàn)價格范圍：實現(xiàn)價格范圍： 單位：元/平方米 價格研判價格研判- -酒店公寓及酒店公寓及sohosoho 公寓總價范圍：公寓總價范圍： 酒店公寓面積40.29-89.93平方米，主力面積39、48、51、 55平方米。根據(jù)預(yù)測單價，項目總價范圍43-71萬元/套。 該總價對于年輕白領(lǐng)階層、投資客還是比較適宜的價位。該總價對于年輕白領(lǐng)階層、投資客還是比較適宜的價位。 階段性價格實現(xiàn)階段性價格實現(xiàn) 08年底09年底10年底11

27、年底 均價11000 均價12000 均價13000 均價9500 均價10000 均價10500 soho辦公實現(xiàn)辦公實現(xiàn) 總體均價總體均價10000 酒店公寓實現(xiàn)酒店公寓實現(xiàn) 總體均價總體均價12000 項目前期定價基本遵循市場比較法項目前期定價基本遵循市場比較法, ,后期通過我們營銷的努力后期通過我們營銷的努力, ,使得項目價格能夠逐使得項目價格能夠逐 步提高，實現(xiàn)項目價值最大化。步提高，實現(xiàn)項目價值最大化。 對于對于商業(yè)酒吧商業(yè)酒吧街，其價格受銷售節(jié)點，整體商業(yè)狀況影響較大，價格暫不論證。街，其價格受銷售節(jié)點，整體商業(yè)狀況影響較大，價格暫不論證。 價格（元價格（元/平方米）平方米） 時

28、間時間 萬達(dá)萬達(dá)周浦項目作為東南上海首席商都金寓，必將強(qiáng)勢打開滬周浦項目作為東南上海首席商都金寓，必將強(qiáng)勢打開滬 東南商業(yè)空間。東南商業(yè)空間。 創(chuàng)富、修身、贏天下，因為萬達(dá)周浦項目所具備的核爆效應(yīng)而創(chuàng)富、修身、贏天下，因為萬達(dá)周浦項目所具備的核爆效應(yīng)而 具備了超強(qiáng)的現(xiàn)實根基。具備了超強(qiáng)的現(xiàn)實根基。 “小上海” 城市文脈能否激活并傳承？ 六大命題top 6） 大城大城“核核”戰(zhàn)戰(zhàn) 一場只有贏家的戰(zhàn)爭一場只有贏家的戰(zhàn)爭 房地產(chǎn)市場單純從產(chǎn)品、景觀到概念的競爭時代已經(jīng)結(jié)束。房地產(chǎn)市場單純從產(chǎn)品、景觀到概念的競爭時代已經(jīng)結(jié)束。 在更新城市功能過程中，能否有效激活并傳承城市文脈在更新城市功能過程中，能否

29、有效激活并傳承城市文脈 肌理，已經(jīng)成為我們丈量一個項目高下優(yōu)劣新的度量衡。肌理，已經(jīng)成為我們丈量一個項目高下優(yōu)劣新的度量衡。 “周浦鎮(zhèn)周浦鎮(zhèn)”始于明弘治年間，始于明弘治年間，弘治上海縣志弘治上?？h志地圖上已標(biāo)明有地圖上已標(biāo)明有“周浦鎮(zhèn)周浦鎮(zhèn)”字樣。字樣。 明、清兩代，商業(yè)已很發(fā)達(dá)，胡三省糧店、萬新醬園店、良利堂國藥店、三陽泰明、清兩代，商業(yè)已很發(fā)達(dá)，胡三省糧店、萬新醬園店、良利堂國藥店、三陽泰 食品店，都是當(dāng)時名店。食品店，都是當(dāng)時名店。 商業(yè)文明 一脈相承 “小上海”美譽聲名遠(yuǎn)播 1949年，各類商店達(dá)年，各類商店達(dá)642家，從業(yè)人數(shù)家，從業(yè)人數(shù)1212人。人。“小上海小上?！泵雷u即源自這一

30、時美譽即源自這一時 期。期。 據(jù)據(jù)1956年統(tǒng)計，全鎮(zhèn)大小商店年統(tǒng)計，全鎮(zhèn)大小商店714家，從業(yè)人數(shù)家，從業(yè)人數(shù)1414人。人。 據(jù)據(jù)1985年統(tǒng)計，全鎮(zhèn)共有商、飲、服企業(yè)年統(tǒng)計，全鎮(zhèn)共有商、飲、服企業(yè)700余家，社會商品零售額為余家，社會商品零售額為8942元，元， 集市貿(mào)易成交額則為集市貿(mào)易成交額則為781萬元。萬元。 一個世界關(guān)注的大上海，除了她特有的地區(qū)標(biāo)志外，一一個世界關(guān)注的大上海，除了她特有的地區(qū)標(biāo)志外，一 個個閃爍著金色光芒的個個閃爍著金色光芒的“城市副中心城市副中心”，從內(nèi)涵深處，頂，從內(nèi)涵深處，頂 推了整個大上海雍榮和華貴，一個讓人關(guān)注的推了整個大上海雍榮和華貴，一個讓人關(guān)注

31、的“周浦副中周浦副中 心心”無疑將邁出她堅實的步伐，融入傳承印跡的無疑將邁出她堅實的步伐，融入傳承印跡的“城市之城市之 光光”。而小上海的歷史必將由萬達(dá)周浦項目成功傳承！。而小上海的歷史必將由萬達(dá)周浦項目成功傳承！ 第二單元第二單元) ) 我們的結(jié)論和建議我們的結(jié)論和建議 結(jié)論定位 是基于對項目價值的充分理解 產(chǎn)品精神定位：產(chǎn)品精神定位： 商商 家家 無商不富無商不富 ；無家不立；無家不立 滬東南首席商都金寓滬東南首席商都金寓 產(chǎn)品形象定位：產(chǎn)品形象定位： 萬達(dá)萬達(dá)尚匯尚匯 主案名建議：主案名建議： 尚：風(fēng)尚、尊享。象征萬達(dá)周浦項目商業(yè)領(lǐng)袖，永領(lǐng)風(fēng)氣之先。 匯：萬川歸流，萬流歸宗。作為商業(yè)旗艦

32、，萬商云集之地?！皡R”喻 其聲勢、體量和無可挑戰(zhàn)的dj品位。 酒吧一條街案名 天 街 遠(yuǎn)遠(yuǎn)的街燈明了/ 好像閃著無數(shù) 的明星/ 天上的明星現(xiàn)了/ 好像點著 無數(shù)的街燈 我想那縹緲的空中/定然有美麗 的街市/ 街市上陳列的一些物品/ 定 然是世上沒有的珍奇。 -郭沫若 “走！我們一起去天街” 北京簋街 北京三里屯酒吧一條街 成都錦里 武漢吉慶街 上海新天地 蘇州觀前街 天街的影子就在其中嗎？ 中國各地酒吧名街 產(chǎn)品功能定位產(chǎn)品功能定位 商務(wù)中心商務(wù)中心 購物中心購物中心 休閑娛樂中心休閑娛樂中心 產(chǎn)品客群定位：產(chǎn)品客群定位： 區(qū)域?qū)臃迦耸繀^(qū)域?qū)臃迦耸?企業(yè)金領(lǐng)群落企業(yè)金領(lǐng)群落 機(jī)敏投資商客機(jī)敏投

33、資商客 產(chǎn)品主打廣告語產(chǎn)品主打廣告語 創(chuàng)富創(chuàng)富 修身修身 贏天下贏天下 第三單元第三單元) vi及及show表現(xiàn)表現(xiàn) 萬達(dá)廣場萬達(dá)廣場 品牌思考品牌思考 商業(yè)地產(chǎn)運營商商業(yè)地產(chǎn)運營商 城市商圈締造者城市商圈締造者 城市副中心絕對主力軍城市副中心絕對主力軍 城市發(fā)展加速度城市發(fā)展加速度 品牌主張品牌主張 城市永未止步！城市永未止步！ 從小集鎮(zhèn)到大都市，城市因為人類的發(fā)展而生生不息。 從第一座島遍布全國各大城市，萬達(dá)廣場不斷助推中國城市快速發(fā)展。 開盤報廣開盤報廣 主推小戶型公寓主推小戶型公寓 “這是個大空間！這是個大空間！” “這里是小上海！這里是小上海！” 加推加推soho公寓公寓 什么是什么

34、是soho？ 第三單元）第三單元） 媒體營銷媒體營銷 萬達(dá)的亮相必須萬達(dá)的亮相必須 是高調(diào)的是高調(diào)的張揚的！張揚的！ 項目價值傳播兩條主線項目價值傳播兩條主線 不一樣的不一樣的 空間感受空間感受 對于未來的期對于未來的期 待感待感 銷售說辭與案場體驗銷售說辭與案場體驗 線上傳播線上傳播 決定購買或前來決定購買或前來 案場的前提基礎(chǔ)案場的前提基礎(chǔ) 購買重要動因購買重要動因 傳播路徑傳播路徑 概念導(dǎo)入概念導(dǎo)入 信息釋放信息釋放 概念導(dǎo)入概念導(dǎo)入 形象樹立形象樹立 開盤熱銷開盤熱銷 媒體選擇媒體選擇 軟文軟文 報廣報廣 戶外戶外 網(wǎng)站網(wǎng)站 研討研討 樣板間樣板間 銷售中心銷售中心 會所會所 景觀景觀

35、 其他其他 線上傳播線上傳播 線下體驗線下體驗 物料支持物料支持 08年下半年度推廣 8 8月中月中1010月中月中1010月中月中1212月底月底6 6月底月底-8-8月中月中 項目導(dǎo)入項目導(dǎo)入形象樹立形象樹立開局熱銷開局熱銷 大型開盤活動大型開盤活動 空間繪畫藝術(shù)展空間繪畫藝術(shù)展 傳播方式階段劃分 圈層活動圈層活動 建立市區(qū)體驗中心建立市區(qū)體驗中心 ”城市對話空間城市對話空間“論壇論壇 房交會房交會 活動配合 前期造勢前期造勢 房交會亮相房交會亮相 主力商業(yè)簽約主力商業(yè)簽約 項目開盤項目開盤 節(jié)點 媒體軟文：媒體軟文：東早東早、晚晚 報報、晨報晨報、第一財?shù)谝回?經(jīng)日報經(jīng)日報 線下：案場圍

36、墻、道旗線下：案場圍墻、道旗 線上：線上：上海樓市上海樓市、租售租售 情報情報、搜房網(wǎng)、搜房網(wǎng)、周末畫報周末畫報 線下：浦東機(jī)場展廳線下：浦東機(jī)場展廳 線上：線上：東早東早、晚報晚報、晨報晨報上上 海樓市海樓市、租售情報租售情報、搜房網(wǎng)、搜房網(wǎng) 線下：小范圍公關(guān)、銷售說辭強(qiáng)化線下：小范圍公關(guān)、銷售說辭強(qiáng)化 物料 圍墻、圍墻、vcr、網(wǎng)站、網(wǎng)站 概念樓書、概念樓書、 戶外高炮、道旗戶外高炮、道旗銷售物料銷售物料(戶型單頁、戶型單頁、dm等等) 時間 上海雙年展上海雙年展 推介會推介會 東方早報東方早報20032003年年7 7月月7 7日創(chuàng)刊于上海，在蘇日創(chuàng)刊于上海，在蘇 浙滬三地同步發(fā)行。它由

37、上海文匯新民聯(lián)合報浙滬三地同步發(fā)行。它由上海文匯新民聯(lián)合報 業(yè)集團(tuán)主管、主辦，是一份立足上海、輻射長業(yè)集團(tuán)主管、主辦，是一份立足上海、輻射長 江三角洲、面向全國的財經(jīng)類綜合性日報。江三角洲、面向全國的財經(jīng)類綜合性日報。 發(fā)行量：發(fā)行量：3030萬萬 特點：新銳朝氣，主要面向長三角年輕精英群特點：新銳朝氣，主要面向長三角年輕精英群 體。體。 新民晚報是文新報業(yè)集團(tuán)主辦的綜合性報紙，新民晚報是文新報業(yè)集團(tuán)主辦的綜合性報紙， 以以“宣傳政策，傳播知識，移風(fēng)易俗，豐富生宣傳政策，傳播知識，移風(fēng)易俗，豐富生 活活”為編輯方針，著眼于為編輯方針，著眼于“飛入尋常百姓家飛入尋常百姓家”。 發(fā)行量：發(fā)行量：1

38、30130萬（上海）萬（上海） 讀者定位：以中老年人為主，大氣厚重，近年讀者定位：以中老年人為主，大氣厚重，近年 對新鮮事物的關(guān)注有了很大提升。對新鮮事物的關(guān)注有了很大提升。 上海主流媒體研究：上海主流媒體研究： 上海主流媒體研究：上海主流媒體研究： 新聞晚報是解放日報報業(yè)集團(tuán)旗下一份主流的都市類晚新聞晚報是解放日報報業(yè)集團(tuán)旗下一份主流的都市類晚 報，以關(guān)注民生作為新聞出發(fā)點，報道與市民息息相關(guān)報，以關(guān)注民生作為新聞出發(fā)點，報道與市民息息相關(guān) 的新聞。的新聞。 新聞晚報以日均新聞晚報以日均4040個新聞版，日均個新聞版，日均8080萬的發(fā)行量，以及萬的發(fā)行量，以及 3.783.78億的廣告刊例

39、收入，穩(wěn)居上海日報市場的三甲位置，億的廣告刊例收入，穩(wěn)居上海日報市場的三甲位置， 其影響力和讀者口碑正日益擴(kuò)大。其影響力和讀者口碑正日益擴(kuò)大。 讀者定位：以讀者定位：以20452045歲之間的中青年上班族為主，生歲之間的中青年上班族為主，生 活、工作穩(wěn)定，穩(wěn)重大方，喜歡新鮮事物。活、工作穩(wěn)定，穩(wěn)重大方，喜歡新鮮事物。 新聞晨報是一份由解放日報報業(yè)集團(tuán)主辦的具有新聞新聞晨報是一份由解放日報報業(yè)集團(tuán)主辦的具有新聞 性、信息性，可讀性的綜合性都市晨報。性、信息性，可讀性的綜合性都市晨報。 發(fā)行量：發(fā)行量：5050萬萬 讀者定位：讀者定位：25452545，受過中高等教育，早上能準(zhǔn)點，受過中高等教育，

40、早上能準(zhǔn)點 上班的白領(lǐng)。上班的白領(lǐng)。 線上傳播線上傳播 傳播策略三階段傳播策略三階段 1 1、市場導(dǎo)入、市場導(dǎo)入 項目所帶來的項目所帶來的“活體空間活體空間”將為城市生活帶來怎樣的變革，引起話題，在前期從產(chǎn)將為城市生活帶來怎樣的變革，引起話題，在前期從產(chǎn) 品概念上對項目進(jìn)行導(dǎo)入。品概念上對項目進(jìn)行導(dǎo)入。 2 2、形象樹立、形象樹立 項目形象在大眾媒介以及戶外的露出，伴隨著樣板間的開放，消費者會親臨現(xiàn)場進(jìn)項目形象在大眾媒介以及戶外的露出，伴隨著樣板間的開放，消費者會親臨現(xiàn)場進(jìn) 行體驗，同時開始蓄水。行體驗，同時開始蓄水。 3 3、開局熱銷、開局熱銷 以大型公關(guān)活動作為引爆點，促成開盤熱銷。并逐漸

41、釋放賣點，線下組織小型公關(guān)以大型公關(guān)活動作為引爆點，促成開盤熱銷。并逐漸釋放賣點，線下組織小型公關(guān) 活動，為后期銷售鋪墊?；顒?，為后期銷售鋪墊。 階段性推廣思路：階段性推廣思路： 媒體公關(guān)媒體公關(guān)+ +高端論壇，導(dǎo)入城市副中心的概念高端論壇，導(dǎo)入城市副中心的概念 首先在業(yè)內(nèi)形成傳播，之后進(jìn)入大眾傳播范圍首先在業(yè)內(nèi)形成傳播，之后進(jìn)入大眾傳播范圍 媒體選擇：媒體選擇： 東方早報東方早報、晨報晨報、第一財經(jīng)日報第一財經(jīng)日報、晚報晚報 “城市副中心城市副中心”國際住宅趨勢論壇國際住宅趨勢論壇 參與者：參與者： 社會知名人士社會知名人士 建筑空間領(lǐng)域?qū)W者建筑空間領(lǐng)域?qū)W者 項目建筑師項目建筑師 開發(fā)商開發(fā)

42、商 媒體記者媒體記者 強(qiáng)大的來賓資源，輔以后期媒體保溫，形成第一波項目傳播強(qiáng)大的來賓資源，輔以后期媒體保溫，形成第一波項目傳播 產(chǎn)品推介會（針對鄰近區(qū)域）產(chǎn)品推介會（針對鄰近區(qū)域） 活動形式：活動形式：以以partyparty的形式，文化精英、藝術(shù)家名流云集，高調(diào)引發(fā)輿論。的形式，文化精英、藝術(shù)家名流云集，高調(diào)引發(fā)輿論。 區(qū)域設(shè)定：區(qū)域設(shè)定：康橋及浦東張江康橋及浦東張江 第七屆上海雙年展第七屆上海雙年展 立意：立意： 在具有影響力的時尚設(shè)計或創(chuàng)意地影響時尚辦公族，樹立形象高度在具有影響力的時尚設(shè)計或創(chuàng)意地影響時尚辦公族，樹立形象高度 項目可直面部分意向性客戶，形成圈層傳播效應(yīng)項目可直面部分意向

43、性客戶，形成圈層傳播效應(yīng) 參展形式：參展形式：項目模型直接參展，或項目精神堡壘現(xiàn)場展示引發(fā)關(guān)注項目模型直接參展，或項目精神堡壘現(xiàn)場展示引發(fā)關(guān)注 時間：時間：9 9月月9 9日日99月月1616日日 參展模型參展模型concept 聲、光、電多種科技效果將項目立體呈現(xiàn)聲、光、電多種科技效果將項目立體呈現(xiàn) 上海秋季房展會上海秋季房展會 項目首次在大眾范圍內(nèi)亮相，需擺項目首次在大眾范圍內(nèi)亮相，需擺 足足posepose。從展臺布置到模型都需對。從展臺布置到模型都需對 空間概念做出最具震撼力的展示空間概念做出最具震撼力的展示 其他媒體推介其他媒體推介: 特殊渠道攔截：機(jī)場特殊渠道攔截：機(jī)場 在浦東機(jī)場內(nèi)部候機(jī)大廳設(shè)進(jìn)行項目的形象或特種媒體在浦東機(jī)場內(nèi)部候機(jī)大廳設(shè)進(jìn)行項目的形象或特種媒體利用候機(jī)廳的利用候機(jī)廳的 空地制作特殊的媒體對消費者進(jìn)行吸引空地制作特殊的媒體對消費者進(jìn)行吸引 “萬達(dá)領(lǐng)主卡萬達(dá)領(lǐng)主卡”會員招募活動會員招募活動 sp活動建議活動建議 “萬達(dá)領(lǐng)主卡萬達(dá)領(lǐng)主卡”為萬達(dá)客戶專享，客戶在萬達(dá)所屬產(chǎn)業(yè)消費或者介紹新客戶購為萬達(dá)客戶專享，客戶在萬達(dá)所屬產(chǎn)業(yè)消費或者介紹新客戶購 房都可獲得一定積分，并憑累計積分享受萬達(dá)的豐厚回饋。房都可獲得一定積分，并憑累計積分享受萬達(dá)的豐厚回饋。 名企