2011年桂中建材家居五金商貿(mào)城市場現(xiàn)況調(diào)研

1、桂中建材家居五金商貿(mào)城市場現(xiàn)況調(diào)研=調(diào)研時間：2012年6月1日2012年6月2日一、 市調(diào)結(jié)論1、 來賓市商業(yè)物業(yè)主要為住宅底商、小區(qū)配套及天地樓的商鋪形式，商用物業(yè)整體發(fā)展水平處于初級階段；2、 就本項目而言，可接受的建筑形態(tài)為天地樓，首層與二層全為商鋪的形式更加受歡迎。3、 近幾年，來賓市商鋪租金呈現(xiàn)跳躍式增長；租金每年上漲約10-15元/平方米/月4、 就本項目而言，可接受的售價及租金水平分別是4000元左右，租金在20元/平方米/月5、 目前市場新增商鋪面積達到近14萬平方米，主要為住宅配套形式的商鋪；6、 營銷策略上， 住宅底商主要以直接銷售的方式為主，售后返祖、帶租約銷售也采用，

2、建材家居專業(yè)市場全部租賃，來賓樓盤整體營銷水平較低端，營銷渠道也較單一。7、 價格策略建議：初期租金低開，后期持續(xù)走高，以扶持商戶，維持長期繁榮。8、 招商與銷售策略：招商與銷售并舉，由招商帶動銷售，招商為明線，銷售為暗線。9、 招商方面應(yīng)積極向政府要政策，與政府合作，達到政府搭臺的局面1） 關(guān)于項目所在區(qū)域周邊的道路交通問題，應(yīng)引導政府盡快開通一條通往河東（市區(qū)）方向的交通主干道，對于奠定河西片區(qū)發(fā)展起到非常大的促進作用。2） 來賓市城填居民人均可配收入為17334元/人/年，人均消費支出11462元/人/年，橫向比較屬偏低水平，購買力不足；調(diào)查過程中，未見大量購買意向強的商戶，究其原因，與

3、本項目未正式對外展開宣傳攻勢有關(guān)。3） 政府管理缺失，導致商家對行業(yè)發(fā)展信心不足以及對政府信任度不高；本項目開發(fā)運營過程中，應(yīng)促請政府嚴格規(guī)劃市場格局，實行規(guī)范的劃行規(guī)市管理，取締非法臨建型大棚市場，集中全市資源，建設(shè)統(tǒng)一的專業(yè)大市場，此是未來營銷一大重點。二、 來賓市商鋪總體供需情況1、當前主要商鋪供應(yīng)列表：全市在售、未售樓盤（住宅底商+純商業(yè)），新增總面積約140000平方米（不含大棚市場）項目名稱商業(yè)面積m2售價(元/m2)租金元/m2/月消化速度目標客戶群招商銷售模式促銷手段業(yè)態(tài)定位裕達中央城800002.6萬3.5萬一期66%商場只租不售，街鋪直接銷售周邊商鋪25間1萬多平方交50%

4、訂金14樓百貨和超市，5樓休閑娛樂，6樓美食城和電影院萬象城265002.56.5萬投資部分返租和直接銷售返租三年，每年8%商業(yè)步行街、集中式商業(yè)富龍城20000開盤2.1起價現(xiàn)行2.8萬50%左右投資售后反租包租三年，投資即返21%二樓5000M2超大型超市，一樓農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)麗景苑200001.8萬2530投資帶租約銷售免租2個月，租期25年聯(lián)華超市、電腦城、奇石城、購書中心鑫都國際4500一層4萬二層1.4萬100%投資帶租約銷售總價7%主力店-引駐蘇寧電器來曄家居城3000020未開業(yè)只接受登記無沙發(fā)、軟床、藤藝、實木、板式、歐式、美式、古典、青少年、辦公家具天辰廣場40001.5萬未開盤

5、投資直接銷售交三萬，98折，接受預約，優(yōu)先選鋪。無富城國際二期b區(qū)80001.3萬未開盤投資直接銷售無無香格里拉61961.3萬1.5萬未開盤投資直接銷售無無新星建材市場5000020只租不售無建材詳和園1061無3543出租率30%只租不售租金第一年35元/ M2，第二年38.5元/ M2，第三年42.35元/ M2租期最長三年步行街天成百貨8600無100150未開始出租出租只租不售商場統(tǒng)一管理，租期合同35年女人街，品牌區(qū)2、市場需求估測二級業(yè)態(tài)商戶的平均經(jīng)營面積為150-200平方米/戶，商鋪總需求面積約為20萬平方米。其中，建材及家居行業(yè)的經(jīng)營需求面積約為10萬平方米；二級業(yè)態(tài)商戶的

6、平均倉儲面積為 100平方米/戶，倉儲總需求面積約為 5萬平方米。其中，建材及家居行業(yè)的倉儲需求面積約為2萬平方米。主要商業(yè)：磨東小區(qū)、新星建材、華僑石材街租金：1425元/m2（大部分商鋪租金在20元/m2）城北商圈河西商圈主要商業(yè)：閩順批發(fā)倉，文化路，大橋路，來曄家具城租金：1015元/m2（來曄家具城未開業(yè)）新城商圈主要商業(yè)：富城國際、財富168、大地景苑、紅水河大道、大地景苑、紅水河大道、桂中大道、裕達中央城租金：1260元/m2（主要租金在2540元/m2）在售項目價格：裕達中央城（2.63.5萬元/m2）老城B區(qū)商圈主要商業(yè)：柳來路、維林大道、萬象城、來華路租金：1425元/m2（

7、大部分商鋪租金在20元/m2）在售項目價格：萬象城（2.56.5萬元/m2）老城A區(qū)商圈主要商業(yè)：麒麟家私城、東南一路、來賓商城、人民路西、新世界、新裕豐、合山路、富龍城租金：20156元/m2（合山路，麒麟家私城，租金比較低;）在售項目價格：富龍城（2.3萬元/m2）三、 來賓市商鋪租金水平與售價1、 商鋪租金近年來，來賓市商鋪供小于求，商鋪稀缺導致租金水平呈現(xiàn)承跳躍式增長，商家經(jīng)營收入增長小于租金成本的增長速度租金統(tǒng)計表該租金指市場內(nèi)平均水平市場新星建材閩順批發(fā)倉宏達建材新世界陶瓷租金（元/月）20102525市場財富168大地景苑祥合園底商維林大道租金（元/月）25-303038252、

8、商鋪售價來賓商鋪售價差異較大，位于老城區(qū)內(nèi)商鋪銷售價格達到23000-28000元/平方米，位于新城區(qū)商鋪售達僅達到13000-15000元/平方米；老城區(qū)人流量大，商業(yè)氛圍濃厚，新城區(qū)人氣較低，新增住宅入住率低。項目名稱富龍城萬象城富城國際香格里拉均價（元/）2300預計15000項目名稱天晨廣場鑫都國際均價（元/）預來賓市專業(yè)市場經(jīng)營期限時間表項目名稱建筑形式營業(yè)期限首批租期起止時間新星建材市場鋼結(jié)構(gòu)大棚3-5年3年2011/72014/7閩順批發(fā)倉鋼結(jié)構(gòu)大棚5年5年20102015年新世界陶瓷市場鋼結(jié)構(gòu)大棚3-5年3年20102013年大地景苑財富168住宅底商

9、長期2年2010起來曄家居鋼結(jié)構(gòu)大棚未定3年尚未開業(yè)1、 新星建材市場市場建設(shè)方與商戶簽3年合同，3年之后如果不拆則繼續(xù)經(jīng)營。2、 建設(shè)方承若5年不會拆遷。但實際情況可能類似紅河市場，承若的期限與現(xiàn)實不同，也是去年說拆就拆了。四、 市場競爭項目及典型項目分析1、 同類型競爭項目l 項目名稱：富龍城農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場地理位置：東一路，位于老城區(qū)最繁華商業(yè)圈物業(yè)類型：專業(yè)市場總建筑面積：住宅（1萬），商業(yè)（2萬）商業(yè)形態(tài)：農(nóng)加超（市場一層農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)，二層超市）商業(yè)經(jīng)營方向：農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售商鋪面積區(qū)間：天地樓首層鋪面約40平方米，二層市場零售區(qū)鋪面約20-40平方米攤位招商及銷售模式：二樓商鋪起租費

10、僅需100元常規(guī)折扣為，按揭99折，一次性98折包租三年，投資即返21%（第一年6%，第二年7%，第三年8%）目標客戶群：60%本地投資價格：￥23000元/m2消化進度：50%l 項目名稱：新星建材市場地理位置：桂中大道西段占地面積：5萬m2標準商鋪面積：105m2商鋪數(shù)量：一期約200個目前入住率：一期50%。其中陶瓷和潔具25%，門，涂料以及石材25%。，一家4S店一期已入駐總商家數(shù)量：50租金水平：20元/m2商家評價：大棚市場不穩(wěn)定，租金偏貴入住品牌和業(yè)態(tài)：陶瓷，潔具，門，涂料和石材，基本是柳州福建商戶入住招商政策：免租2個月，l 項目名稱：來曄家居市場地理位置：天然橋路（閩順批發(fā)倉

11、西側(cè)）開發(fā)商：招商咨詢處：目前只接受登記建筑類型：鋼結(jié)構(gòu)、大棚式總面積：2萬平方米商家積情況：現(xiàn)登記商家需求面積約5萬平方米租金約：20元/平方米/月合同租期：最低3年平面圖：2、 典型項目l 項目名稱：萬象城地理位置：來賓老城區(qū)向新開發(fā)區(qū)過渡區(qū)，新興北路與來華路交匯處物業(yè)類型：住宅+底商+純商業(yè)體總建筑面積：住宅（70000），商業(yè)（16500）商業(yè)形態(tài)：底商（2層）、獨立商業(yè)體（3層）商業(yè)經(jīng)營形態(tài)：街區(qū)式-購物中心商鋪標準面積：6080m2大面積商鋪：8001200m2招商及銷售模式：直接銷售和部分（C和G區(qū)）返租期為三年，每年總房款8%。目標客戶群：本地40%，柳州南寧20%銷售價格：2

12、5000元/m265000元/m2業(yè)態(tài)規(guī)劃：地下室：大型超級市場A區(qū)：（集中商業(yè)）品牌快餐、箱包皮具、化妝品、鐘表首飾、潮流電子、潮流音像、時尚手機、星美影院B區(qū)：（首層）潮流精品、品牌服飾（二層）反斗樂園、兒童玩具城C區(qū)：特色餐飲、酒吧街、運動用品、兒童服飾、兒童培訓D區(qū)：（首層）潮流精品、品牌服飾（二層）品牌餐飲名店E區(qū)：（首層）潮流精品、品牌服飾（二層）品牌餐飲名店F區(qū)：特色休閑餐飲、潮流精品、高級美容美發(fā)G區(qū)：特色餐飲、酒吧街H區(qū)：社區(qū)生活服務(wù)店、健康藥房、水果、面包店、干洗l 項目名稱：裕達中央城l 地理位置：桂中大道與政和路交匯處（原紅河建材市場）l 物業(yè)類型：住宅+底商+純商業(yè)體

13、l 總建筑面積：住宅（77萬），商業(yè)（8萬）l 建筑形態(tài)：底商（2層）、獨立商業(yè)體（6層）l 商業(yè)經(jīng)營方向：社區(qū)商業(yè)l 商鋪面積區(qū)間：60200 m2l 大面積商鋪區(qū)間：6291 m2l 招商及銷售模式：直接銷售 l 銷售價格：2.63.5萬元/m2l 業(yè)態(tài)規(guī)劃：獨立商業(yè)：14樓為百貨和超市，5樓為休閑娛樂，6樓為美食城和電影院，住宅底商：業(yè)態(tài)暫時未做規(guī)劃l 營銷策略認購成功一次性付款93折；分期付款95折；按揭貸款98折。金典壹號臻品精工大宅折后均價為2800元/平方米。購買商鋪總價優(yōu)惠4999元。五、 全市商家統(tǒng)計及分析1、 按照行業(yè)及經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分：全市各類經(jīng)營商家約2521戶，參見附件一

14、按行業(yè)大類（一級業(yè)態(tài)）劃分，具體組成如下： 1) 建材：共650家，占比25.7% 2) 家居：共123家， 占比4.8%3) 五金機電：共216家，占比8.4%4) 機動車：共347家，占比13.7%5) 農(nóng)副產(chǎn)品：共180家，占比7.1%6) 花鳥類：共24家，0.9%7）紡織皮具服裝：305家，占比12%8）百貨小商品：434家，占比8%9）物流：21家，占比0.8%10）其它：270，占比10.2%2、 商家分布情況1) 建材、家居、五金主要分布在財富168、大地景苑專業(yè)街、新星建材市場、閩順批發(fā)倉，宏達建材市場（磨東小區(qū)底商）、新世界陶瓷市場柳來路兩側(cè)、桂中大道、大橋路（及文化路）兩

15、側(cè)的沿街鋪面，另有部分零星分散的商家；2) 五金機電商家主要分布在柳來路、桂中大道、及大橋路兩側(cè)；3) 機動車商家主要分布在柳來路、其它分散在北二路、濱江北路、以及合山路汽車維修及配件：來華路為主4) 農(nóng)副產(chǎn)品主要集中在老城區(qū)來賓商城（新裕豐）鬧市區(qū)、維林市場內(nèi)，主要為菜市場形式5) 經(jīng)營花卉主要在來華路花鳥市場內(nèi)；6) 服裝批發(fā)及零售商家集中在新裕豐商場及蘇寧電器周邊老城區(qū)域內(nèi)3、來賓市專業(yè)市場經(jīng)營期限時間表項目名稱建筑形式營業(yè)期限首批租期起止時間新星建材市場鋼結(jié)構(gòu)大棚3-5年3年2011/72014/7閩順批發(fā)倉鋼結(jié)構(gòu)大棚5年5年20102015年新世界陶瓷市場鋼結(jié)構(gòu)大棚3-5年3年201

16、02013年大地景苑財富168住宅底商長期2年2010起來曄家居鋼結(jié)構(gòu)大棚未定3年尚未開業(yè)1） 新星建材市場市場建設(shè)方與商戶簽3年合同，3年之后如果不拆則繼續(xù)經(jīng)營。建設(shè)方承若5年不會拆遷。2） 但實際情況可能類似紅河市場，承若的期限與現(xiàn)實不同，也是去年說拆就拆了。3、各行業(yè)及業(yè)態(tài)大品牌商家統(tǒng)計 下表系各細分業(yè)態(tài)的主力商家及大品牌商家一級業(yè)態(tài)建材五金百貨二級業(yè)態(tài)木地板涂料衛(wèi)浴陶瓷石材玻璃門業(yè)櫥柜小五金燈具農(nóng)機品牌萊茵陽光立邦漆冠珠古磚猛拉麗莎兄弟誼美家海爾統(tǒng)帥幫派五金雷士照明農(nóng)業(yè)生產(chǎn)材料騰達百貨圣寶羅大寶漆JOMOO九牧利安居鑫鑫菲林格爾歐派華強澳克士佳利農(nóng)機店來賓秀青紙品經(jīng)營部嘉寶莉JOYOU

17、中宇雪狼寶利盛合室家室內(nèi)門正大五金鴻達燈飾中意批發(fā)部中華建材JOTCC九牧王長安萬騰步陽安全門旺宏膠管鴻達商貿(mào)康貝玩具鷹衛(wèi)浴奧米茄斌誠名家安全門雄塑同輝燈飾憶成勞?？四崴菇鸪柸A達玻璃王力安全門宏塑臺灣千麗一級業(yè)態(tài)家居農(nóng)副產(chǎn)品機動車汽車配件服裝鞋帽二級業(yè)態(tài)家具家紡花卉煙酒農(nóng)貿(mào)電動車摩托車品牌全友家私金悅帝軒香溢花城宏鑫名酒徐記象州大米批發(fā)綠源東方紅馳能電工飛力電動車安踏卡丁兒童鞋服九天家私豪華窗簾馨芳花木園徐記象州大米批發(fā)大海糧油經(jīng)營部小飛哥超威電池明通潤滑油森馬飛克專賣華鑫家私品尚布藝天然園藝花大海糧油經(jīng)營部樂升食品經(jīng)營部雅馬河方正調(diào)油泵大鵬以純與狼共舞融水家具慢紗布藝印象花卉樂升食品經(jīng)營部

18、漓源飼料萬順玉柴機器專賣李寧超值俱樂部港府太子北極絨家百年好合漓源飼料老蔣牧業(yè)批發(fā)騰飛汽保工具以純伊可愛年盛家具老蔣牧業(yè)批發(fā)李寧季侯風六、 商家需求特征分析1、商鋪建筑結(jié)構(gòu)偏好（層數(shù)、功能、層高），參照附表二層數(shù)偏好：經(jīng)營建材家居類商家更加偏向于二層或二層半，占比26%；經(jīng)營農(nóng)副產(chǎn)品及小商品類、休閑娛樂配套商家更加偏向于3層，占比48%功能偏好：二層以上部分的功能更偏向于用為經(jīng)營（占比57%），居住其次（占比35%），部分業(yè)態(tài)，如農(nóng)副產(chǎn)品、小商品等，用作倉儲，其占比為8%層高偏好：對于商鋪首層層高商家認為達到4.2米足夠，占比60%3、 市場內(nèi)停車意見（指客戶小車）商家希望自家商鋪門前可以停放

19、小車，方便客戶直接到達店鋪采購商品，因此市場內(nèi)道路寬度要達到可停放小車的要求；4、倉儲需求商家對倉儲基本都有需求，據(jù)初步統(tǒng)計，部分業(yè)態(tài)對營業(yè)面積與倉儲面積比例為：a) 陶瓷/瓷磚：1：1b) 涂料：1：0.3c) 燈飾：1：0.3d) 家具：1：0.2經(jīng)營面積要求較大，一般在1000平方米以上，倉儲面積有200平方米即可e) 石材/玻璃：要求配有加工區(qū)5、商家認可的商鋪租金水平根據(jù)商家判斷，本項目所在區(qū)域的初期租金水平控制在20元/平方米/月 6、商家對信息認知渠道1) 商家對自身所從事行業(yè)的信息資訊獲得方式最主要是依靠身邊的朋友，同行之間的交流；其次是通過其它各種媒體了解；2) 報刊：雄基報

20、，南國報（目前是免費贈予商家閱讀），來賓日報（一般需要訂閱）3) 戶外、公交、網(wǎng)站4) 電視：廣西衛(wèi)視7、商家對市場經(jīng)營管理建議來賓市人文環(huán)境復雜，治安環(huán)境差，大多數(shù)商家對防盜措施提出較高要求。參照國內(nèi)同類項目，建議保安隊人數(shù)約30人，24小時三班制、每班約10人左右；根據(jù)市場出入口的數(shù)量，每個出入口配置1名保安，調(diào)度室1名，巡邏隊1-2名附表一：來賓市內(nèi)商家數(shù)量統(tǒng)計一級業(yè)態(tài)家居建材五金機動車紡織農(nóng)副百貨東盟其它皮具產(chǎn)品商品街道經(jīng)營業(yè)態(tài)總數(shù)家具裝飾材料五金電動車摩托車汽配維修服裝箱包鞋帽煙酒茶花鳥小商品書店保險箱辦公用品勞保體育用品兒童用品數(shù)碼產(chǎn)品電器日化舊貨煙花爆竹休閑娛樂餐飲物流配套財富1

21、6847184331大地景苑1454133224富城國際1091柳來路（左邊）113244313465維歡路199311311維林大道（左邊）452171646古三街（麗景苑）345422111賓江北路5311文輝路33新興北路 西19111331新興北路 東51451212桂中大道85111同一區(qū)域另半條邊3042815736561332627164217閩順批發(fā)市場41401大橋路3165804223871710286198文化路（大橋路東）12913342111721256北二路157312214311131247760中南路10326601251161合山路3954211111221宏

22、達建材39517836鑫都國際15181117224314來賓商城（新裕豐）2463029525540432281932賓江園7358598222230新星建材74257123華橋石材1812123東盟1621431535684671來華路12911319024維林市場41105620總計（行業(yè)）252148756558324197493附表2：重點商家走訪匯總表序號品牌聯(lián)系人地址電話經(jīng)營業(yè)態(tài)建筑設(shè)計要求經(jīng)營需求面積倉儲需求面積店鋪租金意向售價層數(shù)層高二三層功能1華達玻璃陳藝恒磨東小區(qū)玻璃24.5居住300142品尚布藝梁清香富城國際布藝34.2營業(yè)、居住、加工 3杭州豪華窗簾總匯陳志華大地景

23、苑布藝34.2營業(yè)，居住，加工40114蒙娜麗莎瓷磚謝明可新世界瓷磚3.54.5居住500500255金朝陽陶瓷劉方來新世界瓷磚4.8200200206大將軍陶瓷王小丘新世界瓷磚2.54.2經(jīng)營200257利家居陶瓷姜鋒新世界瓷磚2.54.2經(jīng)營6006000208圣德保陶瓷羅先生閔順批發(fā)倉瓷磚33.2辦公居住12060109馬可波羅王家樂閔順批發(fā)倉瓷磚2.54.8400-5001010德美瓷磚徐小強新世界瓷磚34.2經(jīng)營居東陶瓷羅先生新世界瓷磚24居住200150400012159陶瓷覃宗海閔順批發(fā)倉瓷磚24.5居住801001013雪狼陶瓷黃忠銘閔順批發(fā)倉瓷磚34

24、.5經(jīng)營居住1201201014圣保羅林細福新世界瓷磚24.2經(jīng)營2002001515飛利浦燈具曾安磨東小區(qū)燈飾24.2經(jīng)營10002002016雷士照明曾君俊大地景苑燈飾34.2營業(yè)、居住 300902017臺灣千麗燈陳榮168燈飾34.5居住1502518澳克士張偉大地景苑燈飾2.54.5居住9019祥發(fā)不銹鋼張建文磨東小區(qū)鋼材3居住12400020冠珠陶瓷文江義168D區(qū)1棟地磚5003021金舵陶瓷朱曉雁大地景苑地磚2.54.2營業(yè)30010003422柏戈斯陶瓷朱鋒閩順地磚2.54.2營業(yè)2002503001023藍鯨陶瓷王榮林閩順地磚34.2居住2003001024墻磚張云閩順地磚

25、2.54.8辦公2001501025萊茵陽光何思成大地景苑木地板2.54.2營業(yè)80010003503226九天家私熊小寨桂中大道家具1000100027全友家私伍勇紅水河大道家具3經(jīng)營200003228辦公家具李總桂中大道家具2.54.5經(jīng)營29港府太子鄭國平麒麟家私城家具24.2經(jīng)營12004301230融水家私李海濤麒麟家私城家具24.2經(jīng)營12004001231年盛家私 李忠春麒麟家私城家具24.2經(jīng)營4001501232華強建材黃建華新星建材門業(yè)34.8倉庫居住20033誼美家趙家喜新星建材門業(yè)2.54.5居住1002034合室家室內(nèi)門黃海春大地景苑門業(yè)2.54.2營業(yè)3235金迪室

26、內(nèi)門黃宗喜168門業(yè)2.54.2營業(yè)3236久久福鋼木門葉勝燕大地景苑門業(yè)34.2居住100504.23000500037立邦漆潘業(yè)富新興北路漆2.54.2營業(yè)3238多樂士熊大地景苑漆39大寶漆周大地景苑漆34.2居住120803040天雨墻紙孫光澤新星建材墻紙34.8經(jīng)營/辦公41國凱鋁塑門韋先生新星建材塑鋼34.2倉儲5012020300042旺宏膠管批發(fā)肖家焰新星建材塑管24.6居住2002043克尼斯衛(wèi)浴郭春喜新星建材衛(wèi)浴34.2倉庫居住8044九牧王潔具陳超福新星建材衛(wèi)浴34.5經(jīng)營、倉庫100402045鷹衛(wèi)浴陳捷閔順批發(fā)倉衛(wèi)浴3.54.2營業(yè)居住2002001046衛(wèi)浴騰先生新

27、世界衛(wèi)浴3.53居住20025300047中宇衛(wèi)浴霍兆輝大地景苑衛(wèi)浴3營業(yè)，居住401003048歐聯(lián)國際衛(wèi)浴李元波大地景苑衛(wèi)浴34.2居住902549九牧衛(wèi)浴高喜168衛(wèi)浴50浩新五金李裕林新星建材五金2.5倉庫居住8020400051健發(fā)裝飾材料陳建均大地景苑五金板材2.54.5居住6007002552邦派五金專賣53美固鎖行韋立冠桂中大道鎖業(yè)350-505554歐派胡鑫大地景苑櫥柜26001002055鴻發(fā)石材蔣繼順華僑石材街石材2居住80-1001856鴻運石材蔣喜明華僑石材街石材4.2120-2001857騰達石材周美蘭磨東小區(qū)石材2.54.2辦公90-10020-2558長城汽車，

28、吉利全球鷹汽車4S店 譚月明來華投資區(qū)來賓高中對面汽車18無59來賓鼎盛汽車貿(mào)易有限公司李夢生廣西來賓興賓區(qū)合山路汽車15無10000100005660廣盛汽車貿(mào)易服務(wù)有限責任公司羅文平來賓市人民路西346汽車14.5無60061小飛哥柳來路電動車24.8倉庫40062綠源韋登柳來路電動車24.5倉庫30063萬順電動車李澤鐵柳來路電動車24.2倉庫1001005064東方紅機動車袁先生磨東小區(qū)機動車265明通潤滑油黃東柳來路汽配24.2居住倉庫707066飛力電動車夢紅亮柳來路汽配24.5居住倉庫808067中國重汽親人配件梁同輝柳來路汽配34.2居住倉庫8010300068農(nóng)貿(mào)市場干貨區(qū)韋

29、先生來賓東南一路干貨34.2居住倉庫715669糧所第一糧油來賓東南一路米面34.2居住倉庫306670騰達百貨胡德華來賓東南一路百貨3居住倉庫702006671百貨劉老板來賓東南一路百貨34.2居住倉庫1004072順昌喜宴酒陸總來賓東南一路酒34.8居住倉庫4013073志偉百貨針織肖志偉來賓東南一路針織批發(fā)34.2居住倉庫1006010074天然園藝陳嘉琳來華路花卉24.6經(jīng)營1444075來賓秀青紙品陳海生東南一路百貨34.2居住倉庫1002008076天旺食品顏老板東南一路副食品34.2居住倉庫1508009277今得利百貨批發(fā)部肖志洋東南一路百貨34.2居住倉庫1001508378

30、中意批發(fā)部廖東南一路百貨34.2居住倉庫1001009579志成批發(fā)部金忠明東南一路酒34.2居住倉庫801508080旺旺經(jīng)營部唐劍東南一路副食品34.2居住倉庫801607581農(nóng)務(wù)批發(fā)覃永寧來賓商城農(nóng)務(wù)34.2居住倉庫10040400082康貝玩具江助兵來賓東南一路玩具批發(fā)34.2居住倉庫3040035附件3：重點及品牌商家訪談總結(jié)一、 被訪客戶最關(guān)心的幾個問題：以下問題，所有客戶都提到，均表示出極大的關(guān)注：1、 地理位置2、 市場何時開工建設(shè)？3、 是否是大棚建筑（臨時建筑）？4、 招商政策？二、被訪客戶對本項目的評價：1、 項目規(guī)模較大2、 所處位置較偏，目前交通不方便，所在區(qū)域無人

31、氣3、 大部分商家早期聽說過本項目，但是一直未見有延續(xù)性的宣傳，建設(shè)速度較慢，目前看不到形象進度。三、客戶訪談1、 訪談對象：樓蘭陶瓷來賓總代理訪談時間：2011-8-10，11：30-13：00訪談人：王卓、劉盼訪談地點：店鋪內(nèi)（新世界陶瓷市場A-棟29-31號）訪談客戶：林細福，福建人，45歲左右，在來賓做生意8年，現(xiàn)在店鋪在新世界陶瓷市場，林老板是原紅河市場搬遷戶，剛裝修的商鋪就拆遷，直接損失達20萬，因此對來賓建材市場有非常多的觀點及看法，林老板非常健談，態(tài)度友好，語言表達能力很強，邏輯性非常強，主動向我們暢談他關(guān)于我司項目的想法，而且是站在市場開發(fā)商的角度談?wù)擁椖课磥戆l(fā)展的問題，最后

32、還主動向我們要求和老板見面，讓我們引薦一下。訪談內(nèi)容記錄：l 關(guān)于建筑模式定位問題：林老板主動談到商鋪開間在4.5-5米，進深在9米即可，進深10米太長，層高達到4.5米即可！他認為絕大多數(shù)商家一般會使用2間以上的鋪面，門面寬更加容易做生意，進深不需要太長，過長反而會浪費，當我們說出我們的天地樓的設(shè)計模式，他立刻表示不認可，他認為天地樓的設(shè)計模式是是房地產(chǎn)開發(fā)模式，并不是真正的市場模式。關(guān)于垂直交通的問題，如果按天地樓的設(shè)計模式，商鋪內(nèi)有一個樓梯，商家使用2個以上的店鋪，內(nèi)部會有2個以上樓梯，從這一點上他認為是房地產(chǎn)開發(fā)的思路。他說如果按照市場建筑模式，每一棟商鋪的總長度不宜過長，60米已經(jīng)足

33、夠，垂直交通要設(shè)置2個公共樓梯通向二層，二層部分不要做隔斷，類似賣場的形式，由商家自已做隔斷。 l 關(guān)于業(yè)態(tài)布局的問題：林老板認為，遵循幾個原則，第一，大品牌原則，引導大品牌在市場內(nèi)好位置；第二、由重要輕的原則，把商品比較重的業(yè)態(tài)控制在一層，比如陶瓷、櫥柜、衛(wèi)浴等等，把商品比較輕的控制在二層，比如窗簾、燈具、墻紙、家具等等；第三、遵循消費者采購建材家裝順序原則，一般裝修需要先買什么，再買什么，業(yè)態(tài)布局上遵循這樣的原則。l 關(guān)于招商的問題：他認為應(yīng)該由政府主導，提供相關(guān)的扶持及優(yōu)惠政策，如產(chǎn)權(quán)、租憑合同中附帶有稅收、工商等部門優(yōu)惠措施,給予商家信心，政府主導，劃行規(guī)市，讓來賓市內(nèi)的經(jīng)營戶遷到本項

34、目。借助政府力量，與政府組建聯(lián)合招商代表團，到溫州，福建等地找到當?shù)赜杏绊懥Φ纳碳遥⒗闷滟Y源，大批量的引進商戶，做旺市場關(guān)于品牌商家入駐意愿問題：林老板認為，如果市場建起來，大品牌商家一定會入駐，因為廠家會有要求，當?shù)厝绻羞@樣一個有規(guī)模、有名氣的市場，大品牌不入駐，就算不得大品牌。l 關(guān)于宣傳推廣的問題：林老板認為要先做名氣，打響市場，關(guān)于項目命名，他說不要僅限于建材，要涵蓋多行業(yè)及業(yè)態(tài)綜合命名l 關(guān)于租金的問題：林老板認為來賓近年來商鋪租金上速度非?？欤碳腋緵]有喘息的機會，加上市場混亂，搬遷多次，已經(jīng)造成了一定的經(jīng)濟損失，他認為其實租金租多少并不是根本問題，只要市場生意旺盛，貴一點

35、不是問題，他說既然現(xiàn)在大地景苑及財富168租金30-40還可以做，就說明還是有得做，否則早就關(guān)門不干了。l 關(guān)于倉儲問題：林老板認為倉儲是來賓未來很大的一塊市場，應(yīng)該先搶占先機l 關(guān)于開發(fā)理念問題：林老板認為市場建設(shè)要有適當?shù)某靶?，與南寧及柳州的專業(yè)市場看齊l 關(guān)于經(jīng)營管理：林老板未發(fā)表太多的建議l 關(guān)于來賓建材行業(yè)發(fā)展問題：林老板認為來賓是個新興的工業(yè)城市，工業(yè)還未發(fā)展起來，政府發(fā)展工業(yè)，會產(chǎn)生大量的建材需求，他對行業(yè)發(fā)展，如何劃行歸市，如何通過商貿(mào)旺市，林老板說這不是他能夠談的問題。2、 訪談對象：來賓龍城車行訪談時間：2011-8-15訪談人：王卓、劉盼訪談地點：桂中大道金龍城摩托車市

36、場訪談客戶：三個股東合伙，大股東-磨飛志，三個股東全部是來賓本地人，年齡在40歲左右，態(tài)度比友好，在第一輪調(diào)研過中程曾經(jīng)拜訪過經(jīng)營品牌：本田、百年軍工、建設(shè)雅馬哈、錢江、輕騎、銀河店鋪面積：約300平方米3、 市調(diào)人員：羅勇 徐玉峰 訪談時間：2011.8.8 訪問地點：冠珠陶瓷店訪談對象：訪問品牌訪問對象被 訪 者 簡 介冠珠陶瓷文江義 湖南人，在來賓經(jīng)營8年，冠珠陶瓷主營地磚、瓷磚，來賓湖南商會會員。已在來賓置業(yè)，2010年營業(yè)額近300萬。在行業(yè)里有一定的影響力。對當?shù)厥袌霰容^了解。雷士照明 曾君俊湖南人，在來賓經(jīng)營3年，雷士照明來賓總代理。來賓湖南商會會員。曾經(jīng)代表紅河市場商家，就解決

37、紅河市場拆遷遺留問題與政府談判，是主要代表、發(fā)起人。對紅河市場商家的情況比較了解?，F(xiàn)有經(jīng)營面積300平人方米。訪談記錄：1 市場規(guī)劃方面：1） 建議市場北面大賣場商業(yè)面積適當增加，滿足建材行業(yè)一線品牌的經(jīng)營需求。2） 建議賣場做漏空設(shè)計，安裝人行扶梯、垂直箱梯和貨梯。3） 賣場通道寬度設(shè)計為2.2米。2 業(yè)態(tài)規(guī)劃的建議1) 建議建材大賣場和建材交易專區(qū)規(guī)劃在下圖所示位置2) 建材大賣場招商規(guī)劃以建材一線品牌入駐為主。3) 建材大賣場一、二層業(yè)態(tài)規(guī)劃組合及招商品牌數(shù)量建議：瓷磚地磚（15家，每家經(jīng)營面積300平方米左右）衛(wèi)浴品牌店（10家，每家經(jīng)營面積200平方米左右）4) 賣場三、四層規(guī)劃業(yè)態(tài)

38、及招商品牌數(shù)量建議：燈飾（8-10家）油漆（5-7家）木地板（5-7家）門業(yè)（5-6家）。5) 建材二線品牌與其他品牌安排在市場內(nèi)建材交易專區(qū)。3 營業(yè)面積與倉儲面積配比建議1） 瓷磚地磚 1:12） 油漆 1:0.53） 燈飾 1:0.54 行業(yè)影響力信息大品牌與鄉(xiāng)鎮(zhèn)聯(lián)系很少，小品牌、雜牌聯(lián)系較多（主要原因：來賓市所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費能力有限，對大品牌的高價格難以承受）。5 經(jīng)營狀況1） 一部分商家今年生意比去年在紅河市場有一定幅度下滑。2） 大部分商家因經(jīng)營場所多次搬遷，消耗昂貴搬遷、裝修費用，資金實力降低。6 行業(yè)經(jīng)營威脅1） 裕達中央城近8萬的商業(yè)賣場和富城國際底商準備對品牌商家招商，對本項目

39、有一定的威脅。2） 財富168和大地景苑商家租賃合同即將到期，租金水平可能提高，商家面臨再次選擇經(jīng)營場所的局面，一旦選擇其他地方經(jīng)營或者在原地續(xù)簽租約，那就可能在短時間內(nèi)不選擇本項目，會給本項目帶來一定的威脅7 對本項目運作建議分期開發(fā)。先建設(shè)市場大賣場和相連的市場內(nèi)部分交易專區(qū)，先行開業(yè)，搶占財富168、大地景苑經(jīng)營商戶因租賃合同到期的行業(yè)品牌、有實力商家，為市場后期的招商和銷售奠定基礎(chǔ)。為爭取時間，大賣場塔樓可延后暫緩建設(shè)。8 對租金、銷售價格的建議大賣場綜合租金不超過25元平方米。其中，租金均價不宜超過15元平方米，管理費不超過10元平方米， 內(nèi)部交易專區(qū)商鋪租金均價不宜超過20元平方米

40、。4、 市調(diào)人員：羅勇 徐玉峰訪談時間：2011.8.8訪問地點：大地景苑萊茵陽光專營店訪談對象：訪問品牌訪問對象被訪者情況簡介萊茵陽光木地板何思成來賓本地老板，萊茵陽光總代，經(jīng)營12年立邦漆潘業(yè)富來賓本地老板，立邦漆總代，經(jīng)營6年海爾櫥柜黃宗喜本地老板，金迪室內(nèi)門總代、海爾整體廚房來賓專賣店、深圳什木坊門業(yè)來賓總代、老卡整體衣柜來賓總代訪談內(nèi)容記錄：一、 對本項目認知1.非常關(guān)注本項目，對市場規(guī)模、初步規(guī)劃滿意，期待專業(yè)市場經(jīng)營。二、 對項目區(qū)域位置認同三、 時間建議：結(jié)合來賓市場商家合同到期的主要時間節(jié)點，要盡快建設(shè)，投入使用。最好明年先開業(yè)一部分市場。四、 經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況一般，比去年有所下滑。海爾櫥柜經(jīng)營較好。五、 對市場租售建議1. 認為本地有實力的商家可以考慮購買，但外地商家不會考慮購買,只考慮租賃。2. 租金在市場開業(yè)初期在18-25元平方米可以接受。3. 銷售價格表示很難估計。六、 建議配套要齊全。（銀行、餐