市場比較法練習(xí)題

1、實(shí)例1:估價(jià)師要評估一宗商業(yè)用地的公開市場價(jià)值，估價(jià)對象及比較案例的區(qū)域因素、個別因素狀況描述略，區(qū)域 和個別因子條件指數(shù)采用權(quán)重累加方式，相關(guān)情況如下表：在該宗土地的估價(jià)過程中應(yīng)注意以下事項(xiàng):1.2.3.注意特殊交易；各項(xiàng)修正不超過 20%，總修正不超過 30% ； 估價(jià)結(jié)果確定可按不同權(quán)重計(jì)算。土地還原率r為6%。容積率修正系數(shù)表為課本第110頁，表4-6。4.5.解：運(yùn)用市場比較法評估的過程如下:估價(jià)對象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)交易面積 （平方米）6000900057006300交易情況求正常市場價(jià)值賣方急于出售， 售價(jià)比正常低5%拍賣成交，頭方 為限制競爭對手，成交價(jià)比正

2、常咼5%正常交易交易日期求評估基準(zhǔn)日2005年6月30日正常市價(jià)，價(jià)格指數(shù)為1052004年4月成交，價(jià)格指數(shù)為1012005年4月成交，價(jià)格指數(shù)為1032005年1月成交，價(jià)格指數(shù)為102區(qū) 域 因 素繁華度30283029交通25252323市政配套25252725規(guī)劃前景20202020區(qū)域因素小計(jì)1009810097個 別 因 素臨街條件30282930寬深比25252525面積15131515形狀15171515地質(zhì)15151515個別因素小計(jì)1009899100容積率21.82.32.1剩余使用年限40年38年39年40年成交價(jià)格（兀/平方 米土地面積）450052004900估價(jià)

3、對象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易情況100951051002. 交易期日更正估價(jià)對象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易期日地價(jià)指數(shù)1051011031023. 區(qū)域因素修正估價(jià)對象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C區(qū)域因素10098100974. 個別因素修正估價(jià)對象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C個別因素10098991006. 容積率修正估價(jià)對象（2）實(shí)例A (1.8)實(shí)例B (2.3)實(shí)例C (2.1)容積率系數(shù)1.81.82.02.07. 土地使用年限修正使用年限修正系數(shù)1 -1/(1 +r X1 -1/(1 +r y式中:土地還原利率，本例 r取6%彳寺估宗地剩余使用年限-比較實(shí)例剩余使用年限估價(jià)對象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C剩余使用年限

4、系數(shù)10.98670.993518. 比準(zhǔn)價(jià)格實(shí)例A比準(zhǔn)價(jià)格實(shí)例B比準(zhǔn)價(jià)格實(shí)例C比準(zhǔn)價(jià)格cc 1001051001001.81一2= 4500 X X X X 一 X=5197 兀/ m29510198981.80.98671001051001001.812=5200 XXXXXX= 4620 兀 / m105103100992.00.99351001051001001.812=4900咒咒汎汎汎 漢=4680兀/ m100102971002.01實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C比準(zhǔn)單價(jià)（元/平方米）519746204680權(quán)重0.30.30.4估價(jià)對象評估單價(jià)（元/平方米）4817估價(jià)對象評估值（萬元）2

5、890.29.確定評估值根據(jù)估價(jià)對象與實(shí)例的位置、相似性確定權(quán)重，求取評估值。由于宗地C為正常交易，宗地條件與估價(jià)對象宗地更接近，故確定實(shí)例 的權(quán)重去0.4，地價(jià)計(jì)算如下：A的權(quán)重去0.3，實(shí)例B的權(quán)重取 0.3，實(shí)例C實(shí)例2：某市市郊一宗工業(yè)用地需要進(jìn)行評估，根據(jù)當(dāng)?shù)貤l件，通過搜集有關(guān)案例，篩選出處與同一供 應(yīng)圈的三個比較案例，并對區(qū)域因素及個別因素分別與待估宗地進(jìn)行比較，比較案例情況及比較結(jié)果見下表：項(xiàng)目待估宗地實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C用途工業(yè)工業(yè)工業(yè)工業(yè)供應(yīng)圈市郊市郊市郊市郊交易時(shí)間2005-10-312005-10-312005-1-12005-8-31交易情況正常正常正常正常土地使用年限5

6、0年50年50年50年交易價(jià)格370 元/m22395 元/ m2355 元/ m區(qū) 域 因 素交通條件0-1%-2%0基礎(chǔ)設(shè)施0-1%-2%-1%產(chǎn)業(yè)聚集00-1%+2%環(huán)境情況0-2%00個 別 因 素宗地面積0+3%0+5%宗地形狀0-2%00地形00-1%-3%規(guī)劃限制0000根據(jù)該市國土部門公布的工業(yè)用地容積率修正系數(shù)，編制了容積率修正表:待估宗地實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C容積率系數(shù)10.980.960.97注意事項(xiàng)：1. 區(qū)域和個別因子條件指數(shù)采用累加方式2. 調(diào)查該市今年工業(yè)用地地價(jià)上漲情況，2005年1月至2005年10月地價(jià)上漲4%，平均每月上漲幅度為0.4%3. 采用算術(shù)平均法計(jì)算

7、待估宗地單價(jià) 運(yùn)用市場比較法的估價(jià)過程：（1）交易情況修正、使用年限修正。交易情況一致，免于進(jìn)行交易情況修正；剩余使用年限一樣，免于修正。（2）交易期日修正。調(diào)查該市今年工業(yè)用地地價(jià)上漲情況，2005年1月至2005年10月地價(jià)上漲4%，平均每月上漲幅 度為0.4%，將2005年1月1日地價(jià)指數(shù)定為100，則地價(jià)指數(shù)2005年10月31日為104, 2005年8 月31日為103.2。（以滿月算，如2月1日不滿兩個月，貝U按滿1月后指數(shù)100.4,即2月1日到2月27日指數(shù)均為100.4, 直到2月28日滿兩個月指數(shù)變?yōu)?00.8,同理3月1日至3月30日指數(shù)均為100.8）待估宗地實(shí)例A實(shí)例

8、B實(shí)例C交易期日地價(jià)指數(shù)104104100103.2（3）區(qū)域因素修正。待估宗地實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C待估宗地實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C個別因素10010199102f95區(qū)域因素10096101個別因素修正。容積率修正見修正系數(shù)表。 計(jì)算各案例修正后的價(jià)格:(4)(5)(6)實(shí)例A:實(shí)例B:實(shí)例C:容積率修正交易期日修正區(qū)域因素修正個別因素修正370X1/0.98X395X1/0.96X355X1/0.97X104/104104/100104/103.2 X100/96100/95100/101X 100/101=389(元/ m2)X 100/99=455(元 / m2)X 100/102=358(元

9、 / m2)（7）確定待估宗地單價(jià)：上述各實(shí)例修正后價(jià)格差異較小，采用算數(shù)平均法計(jì)算待估宗地單價(jià):（實(shí)例A修正后價(jià)格+實(shí)例B修正后價(jià)格+實(shí)例C修正價(jià)格）/3=401（元/m2）課本第115頁第6題計(jì)算題答案:交易日期修正中價(jià)格指數(shù)的轉(zhuǎn)換月份123456789定基指數(shù)100100.398.8101.4102.7105.6109.3112.9117.2情況修正系數(shù)確定案例A案例B案例C交易情況10010010010097105交易日期117.2117.2117.2100.3101.4109.3區(qū)域因素100100100102.2594.9104.8比準(zhǔn)價(jià)格：100117.2100A =1200%XX100100.3102.25100117.2100B =1150XX=197101.494.9100117.21