建設(shè)項(xiàng)目可研性報(bào)告

1、青島百通城市建設(shè)集團(tuán)有限公司增資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(百通馨園三期七區(qū)建設(shè)項(xiàng)目)青島青誠工程有限公司有限公司二七年九月目 錄第一章 總 論1一、公司簡(jiǎn)介及項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃1（一）公司簡(jiǎn)介1（二）財(cái)務(wù)狀況3（三）項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃4二、可行性研究的內(nèi)容及依據(jù)5（一）可行性研究的內(nèi)容5（二）可行性研究的依據(jù)6（三）可行性研究目的7第二章 增資計(jì)劃8一、增資的必要性8二、增資方案9第三章 房地產(chǎn)行業(yè)分析10一、房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展?fàn)顩r10二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策分析12（一）2005年宏觀政策及市場(chǎng)影響分析12（二）2006年宏觀政策及分析13三、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析17（一）2007年房地產(chǎn)行業(yè)分析與預(yù)測(cè)17（

2、二）房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)分析20第四章 青島市房地產(chǎn)房市場(chǎng)分析23一、青島市經(jīng)濟(jì)狀況分析23（一）青島概況23（二）經(jīng)濟(jì)狀況分析25二、青島房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析28（一）“十五”期間青島房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r28（二）2007年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析30三、青島李滄區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)分析31（一）青島市概況31（二）周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)概況33（三）李滄區(qū)房地產(chǎn)板塊分析34（四）李滄區(qū)市場(chǎng)展望34四、“十一五”期間青島住房需求及供給分析34五、青島房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析36第五章 “百通馨園三期七區(qū)”項(xiàng)目可行性分析38一、項(xiàng)目基本情況38（一）“百通馨園三期七區(qū)”概況38（二）百通馨園三期七區(qū)建設(shè)及預(yù)計(jì)銷售情況4

3、0（三）百通馨園三期七區(qū)開發(fā)計(jì)劃41二、市場(chǎng)前景分析42（一）產(chǎn)品定位及目標(biāo)消費(fèi)群體分析42（二）“百通馨園三期七區(qū)”競(jìng)爭(zhēng)性分析43三、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析與評(píng)價(jià)44（一）投資估算、資金籌措、銷售收入及利潤預(yù)測(cè)44（二）項(xiàng)目資金估算預(yù)測(cè)46（三）經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)47（四）不確定性分析48四、結(jié)論49第六章 增資百通集團(tuán)的總體財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)50一、“百通馨園三期七區(qū)”項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)分析50二、對(duì)百通集團(tuán)主要財(cái)務(wù)狀況的影響分析50三、綜合評(píng)價(jià)50第七章 增資百通集團(tuán)的風(fēng)險(xiǎn)分析及建議52一、政策風(fēng)險(xiǎn)分析及建議52二、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析及建議52三、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析及建議54四、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析及建議54第八章 結(jié) 論56附 件5

4、7附件一 “百通馨園三期七區(qū)”項(xiàng)目總平面圖57附件二 “百通馨園三期七區(qū)”項(xiàng)目相關(guān)批文58第一章 總 論一、公司簡(jiǎn)介及項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃（一）公司簡(jiǎn)介1、基本情況青島百通城市建設(shè)集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱百通集團(tuán)）,按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建而成,主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)。公司成立于1998年10月，歷經(jīng)9年的發(fā)展，目前的注冊(cè)資本已經(jīng)達(dá)到2.717億元，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為一級(jí)。百通集團(tuán)實(shí)施項(xiàng)目公司責(zé)任制，目前除了管理本部外，分設(shè)多家全資子公司和項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè),截至2007年下半年員工總?cè)藬?shù)達(dá)到200余人，已經(jīng)發(fā)展成為青島當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ㄒ?guī)模的房地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)。秉承“創(chuàng)造精品，回報(bào)社會(huì)”的企業(yè)使命，百通致力于“為

5、廣大客戶提供高品質(zhì)的房地產(chǎn)品和服務(wù)”。百通相繼成功開發(fā)的項(xiàng)目包括：百通花園、百通杭州花園、百通馨苑、百通興隆家園、百通星園、百通香溪庭院截至2007年下半年,累計(jì)開發(fā)建筑面積達(dá)上百萬平方米,已有近萬戶業(yè)主入住百通樓盤,享受著和諧、舒心的生活。對(duì)于每一個(gè)項(xiàng)目的策劃和研發(fā)，百通結(jié)合本地市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)，引入國內(nèi)外先進(jìn)的理念，從環(huán)境和社區(qū)文化的營造方面，傾心打造每一個(gè)產(chǎn)品；在開發(fā)建設(shè)過程中，百通人規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)化管理體系，增設(shè)安全質(zhì)量監(jiān)督專職，對(duì)施工過程“雙管齊下”，強(qiáng)化監(jiān)督，力求保持百通產(chǎn)品質(zhì)量在行業(yè)的領(lǐng)先水準(zhǔn)。百通不僅為市民提供了質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的理想棲居，更打造出了全新的高品位生活方式。以“誠信務(wù)實(shí)”為基，實(shí)

6、現(xiàn)“合作發(fā)展”的企業(yè)精神，為百通贏得了客戶，也正是踏踏實(shí)實(shí)為客戶的百通精神，成為百通的優(yōu)勢(shì)，也作為百通企業(yè)持續(xù)發(fā)展的方向。百通在與客戶的接觸中積累經(jīng)驗(yàn)，切實(shí)關(guān)注客戶的利益需求，開創(chuàng)性地設(shè)置專門面向客戶的服務(wù)平臺(tái)客戶服務(wù)中心，保證與客戶溝通順暢，及時(shí)有效滿足業(yè)主們的要求。目前，客戶服務(wù)已經(jīng)逐漸成為百通的一大特色和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?？蛻舴?wù)中心在百通不是單純的“售后服務(wù)”，百通客戶服務(wù)體系已經(jīng)全面覆蓋了從房屋驗(yàn)收、交付到后期維護(hù)，以及開展各項(xiàng)增值服務(wù)等每個(gè)與客戶密切相關(guān)的環(huán)節(jié)，并在產(chǎn)品策劃、施工督察階段反映客戶需求信息，成為房地產(chǎn)開發(fā)中反映客戶需求、更好滿足客戶需求的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。對(duì)于這個(gè)與客戶緊密相關(guān)的

7、百通優(yōu)勢(shì)的發(fā)展，百通決策層提出“專業(yè)服務(wù)”的戰(zhàn)略思想，進(jìn)一步提升客戶服務(wù)的專業(yè)水準(zhǔn)，是百通持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)之一。踏踏實(shí)實(shí)為客戶的精神，延伸到銷售環(huán)節(jié)，百通提出了“誠信營銷”的策略，要求銷售人員“從更專業(yè)的角度，為客戶提供準(zhǔn)確信息，切實(shí)做好客戶的置業(yè)顧問”，而嚴(yán)密的工程安排表、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)漠a(chǎn)品說明書、銷售人員參加工程培訓(xùn)都成為百通達(dá)到這一效果的探索模式。在對(duì)客戶持續(xù)關(guān)注中，百通銷售團(tuán)隊(duì)也從專業(yè)角度積累了對(duì)客戶需求的理解，這成為百通產(chǎn)品調(diào)整和新產(chǎn)品研發(fā)的重要依據(jù)。百通產(chǎn)品線，以關(guān)注客戶需求貫穿，形成百通特色的良性循環(huán)，于是，房屋熱銷的場(chǎng)景在百通項(xiàng)目上一次次上演；百通也在客戶的關(guān)愛下迅速發(fā)展、壯大：2005

8、年，百通在青島市房地產(chǎn)企業(yè)中排名第五；2006年，百通的排名已躍升至第三位。百通正在穩(wěn)健向前發(fā)展著，與此同時(shí)，百通時(shí)刻不忘自己的社會(huì)責(zé)任。“創(chuàng)造精品”是百通“回報(bào)社會(huì)”的主要方式，此外，百通還通過上繳稅金等多種多樣的形式，積極支持各項(xiàng)社會(huì)公益慈善事業(yè)的發(fā)展，回報(bào)社會(huì)：2005年度，百通上繳稅金1.1億；2006年度納稅金額增長(zhǎng)到了1.3億；百通先后出資500萬作為定向救助基金的冠名單位，與青島市慈善總會(huì)一起開展慈善事業(yè)；積極參與青島大村河、李村河的綜合治理、改造，歷年資助教育事業(yè)發(fā)展。百通“精品建筑，誠信地產(chǎn)”的企業(yè)形象，得到了越來越多的消費(fèi)者的認(rèn)可。伴隨著企業(yè)的快速發(fā)展，百通也有了越來越高的

9、客戶美譽(yù)度。百通在快速發(fā)展中不斷成長(zhǎng)、壯大；展望未來，百通向著更高目標(biāo)不斷努力拼搏。每一天，百通都在不斷進(jìn)取、闊步前行；每一步，百通都走得扎實(shí)穩(wěn)健，激情澎湃，百通將繼續(xù)發(fā)揚(yáng)“誠信供更加優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)。務(wù)實(shí)，合作發(fā)展”的企業(yè)精神，逐步將百通建設(shè)成一個(gè)具有綜合實(shí)力和核心競(jìng)爭(zhēng)力的全國性的房地產(chǎn)企業(yè)，為客戶提2、股本結(jié)構(gòu)青島百通鑫源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于青島市李滄區(qū)金水路799號(hào)，成立于2002年8月，是由青島百通城市建設(shè)股份有限公司與青島城陽鑫源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同投資組建的。青島百通城市建設(shè)集團(tuán)股份有限公司持有其60%的股權(quán)，青島鑫源置業(yè)有限公司持有其40%的股權(quán)3、經(jīng)營業(yè)績(jī)“青島百通”作為青

10、島房地產(chǎn)支柱企業(yè)之一，其經(jīng)營規(guī)模、盈利水平在青島新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)名列前茅，2005年度，百通上繳稅金1.1億；2006年度納稅金額增長(zhǎng)到了1.3億。4、企業(yè)資信與榮譽(yù)百通在快速發(fā)展過程中，取得了經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙豐收，獲得了一系列榮譽(yù)：2003年被山東省工商管理局命名為省級(jí)“守合同 重信用”企業(yè)；2005年9月榮獲山東省建設(shè)廳頒發(fā)的“山東省城市優(yōu)秀住宅小區(qū)金獎(jiǎng)”；2006年4月被青島人民政府授予“青島市納稅突出貢獻(xiàn)民營口市企業(yè)”稱號(hào)；2006年2月被青島市建設(shè)委員會(huì)評(píng)為“2005年度房地產(chǎn)綜合實(shí)力十強(qiáng)企業(yè)”；2005年被青島市經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)評(píng)為“青島市百強(qiáng)民營企業(yè)”；2005年7月被青島市房

11、地產(chǎn)開發(fā)管理局授予“誠信聯(lián)盟成員”稱號(hào)；2007年2月被青島市建設(shè)委員會(huì)評(píng)為“2006年度工程質(zhì)量管理先進(jìn)單位”；2007年3月被青島市建筑工程管理局評(píng)為“2006年度建筑市場(chǎng)誠信守法先進(jìn)單位”；榮獲山東省企業(yè)信用協(xié)會(huì)、經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)報(bào)社等共同授予的“2006山東最佳企業(yè)公民”稱號(hào)。（二）財(cái)務(wù)狀況百通集團(tuán)近三年的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)見表1-1:百通集團(tuán)近三年主要財(cái)務(wù)指標(biāo)2004年12月31日2005年12月31日2006年12月31日資產(chǎn)總計(jì)398705327.29841328474.04865936903.35流動(dòng)資產(chǎn)378103912.87770722455.36710814001.23長(zhǎng)期投資1494

12、5625.1829937625.1895276625.18固定資產(chǎn)4668515.336490509.5236080087.23無形資產(chǎn)及其它資產(chǎn)987273.91947637.31869271.55遞延稅項(xiàng)33230246.6722896918.16負(fù)債合計(jì)124709807.39 555202050.66 519660791.94流動(dòng)負(fù)債28709807.39 385302050.66 239760791.94長(zhǎng)期負(fù)債96000000.00 169900000.00 279900000.00所有者權(quán)益273995519.9 286126423.38 346276111.41實(shí)收資本2297

13、00000.00 229700000.00 229700000.00資本公積10112200.00 10112200.00 10112200.00盈余公積15530464.62 18147781.31 34989443.61未分配利潤18652855.28 28166442.07 71474467.8主營業(yè)務(wù)收入219285953.77269216104.41 435882565.1主營業(yè)務(wù)利潤35354267.4765000545.65 13523104.71營業(yè)利潤28678922.08 45428737.01 -12852770.98利潤總額28508525.56 45234268.07

14、 84100418.585凈利潤18652855.28 28166442.07 84100418.58凈資產(chǎn)收益率9.51%10.06%26.6%注：（1）凈資產(chǎn)收益率(凈利潤/平均所有者權(quán)益)100% （2）2004年年初所有者權(quán)益為：118469238.69（3）2004年、2005年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來源于審計(jì)后的財(cái)務(wù)報(bào)表。從表中可以看出，百通集團(tuán)充分發(fā)揮了負(fù)債經(jīng)營的財(cái)務(wù)杠桿作用，在企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大的同時(shí)，凈資產(chǎn)收益率獲得了更大的提高，表明百通集團(tuán)高成長(zhǎng)性、高收益性，反映了企業(yè)在經(jīng)營及財(cái)務(wù)管理上的成功。（三）項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃2002年初百通集團(tuán)通過出讓的方式取得該地塊，項(xiàng)目位于李滄區(qū)金水路747號(hào)

15、，小區(qū)規(guī)劃總建筑面積43萬平方米。（與鑫源置業(yè)合作開發(fā)，投資比例我方60，鑫源置業(yè)40，雙方根據(jù)協(xié)議成立以項(xiàng)目為主體的公司，獨(dú)立核算，管理模式待董事會(huì)成立后另行決定）。 “百通馨園三期七區(qū)”項(xiàng)目該地塊百通馨苑項(xiàng)目位于青島市李滄區(qū)東部，環(huán)城北路以北， 308國道與青銀高速之間，占地面積 281722 平方米，這塊土地北倚臥龍山，西北臨近老虎山森林公園和天然湖泊，還有大村河河水穿境而過，形成依山傍水的美好自然環(huán)境。據(jù)悉，這是青島市迄今為止實(shí)行出讓的最大一宗土地，百通馨苑項(xiàng)目屬于商品房，將會(huì)在一定程度上體現(xiàn)李滄區(qū)域真正意義上的居住價(jià)值。同時(shí)，它還 占據(jù)著李滄東部（已經(jīng)確立為 cld 中央生活區(qū)）的首

16、席地段， 將建成為李滄東部新區(qū)規(guī)劃藍(lán)圖的標(biāo)志。該項(xiàng)目以中高檔住宅為主，規(guī)劃有多層、小高層、高層，商業(yè)、會(huì)所、地下停車庫等各種設(shè)施，綠地率將達(dá)39.18%，建成后將成為一個(gè)配套完善的現(xiàn)代高尚住宅小區(qū)。百通馨園三期七區(qū)作為百通集團(tuán)的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，是百通集團(tuán)10年精粹碩果之集大成者，充分吸取了以往的成功經(jīng)驗(yàn)，將建設(shè)成為一個(gè)高性價(jià)比、具有長(zhǎng)遠(yuǎn)升值發(fā)展?jié)摿Φ默F(xiàn)代消費(fèi)購物、娛樂、居住的高檔會(huì)所。百通鑫源工程已取三期工程總建筑面積14.7萬平方米，計(jì)劃于2008年6月1日交付，共27個(gè)樓座12個(gè)高層樓座，15個(gè)多層樓座，2007年2月14日取得預(yù)售許可（預(yù)售許可證編號(hào)：青房注字（2007）007號(hào)、青房注字

17、（2007）013號(hào)、青房注字（2007）012號(hào)、青房注字（2007）014號(hào)）。二、可行性研究的內(nèi)容及依據(jù)（一）可行性研究的內(nèi)容本可行性研究從三個(gè)層次展開，首先是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析，為增資項(xiàng)目的可行性提供宏觀層面的依據(jù)；其次是對(duì)青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析，為增資項(xiàng)目的可行性提供區(qū)域市場(chǎng)（中觀層面）的分析和判斷；再次是對(duì)“百通馨園三期七區(qū)”項(xiàng)目的市場(chǎng)前景和經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行分析，為增資項(xiàng)目的可行性提供微觀層面的依據(jù)。在上述三個(gè)層次分析的基礎(chǔ)上，對(duì)增資項(xiàng)目對(duì)百通集團(tuán)總體的財(cái)務(wù)影響進(jìn)行了分析，對(duì)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析和建議，最終得出了可行性研究的相關(guān)結(jié)論?？尚行匝芯康募夹g(shù)路徑如圖（見下頁）?？?/p>

18、 論增資計(jì)劃房地產(chǎn)行業(yè)分析青島房地產(chǎn)市場(chǎng)分析宏觀層面分析行業(yè)趨勢(shì)中觀層面分析區(qū)域市場(chǎng)增資總體財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析及建議結(jié) 論百通鑫源三期.7項(xiàng)目分析行業(yè)整體發(fā)展?fàn)顩r宏觀調(diào)控政策分析行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析青島經(jīng)濟(jì)狀況分析青島房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析“十一五”住房預(yù)測(cè)青島房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)市場(chǎng)前景分析經(jīng)濟(jì)效益分析與評(píng)價(jià)微觀層面分析具體項(xiàng)目（二）可行性研究的依據(jù)1、國家有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定；2、國家發(fā)展改革委、建設(shè)部頒布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）；3、公開的政府報(bào)告和市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)、分析資料；4、有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料；5、青島市總體規(guī)劃；6、青島百通、百通鑫源置業(yè)公司提供的公司資

19、料、項(xiàng)目資料；7、青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研資料。（三）可行性研究目的可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。本可行性研究的主要目的是為青島百通集團(tuán)增資提供決策依據(jù)。第二章 增資計(jì)劃一、增資的必要性1、各種宏觀政策的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)資本實(shí)力的要求不斷提高中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景毋庸置疑，但隨著政府關(guān)于土地、信貸各種政策規(guī)定的出臺(tái)以及市場(chǎng)化的推進(jìn)，具有相對(duì)壟斷優(yōu)勢(shì)的土地資源爭(zhēng)奪激烈，房地產(chǎn)商資金壓力巨大，高額的拍賣保證金和嚴(yán)格的付款要求迫使房地產(chǎn)企業(yè)由過去熱衷的“關(guān)系競(jìng)爭(zhēng)”迅速進(jìn)入到“資本競(jìng)爭(zhēng)”的新階段，資本能力這個(gè)要素變得異常重要。

20、在聚集龐大財(cái)富的中國內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)中，有著3萬多家房地產(chǎn)公司，其中前十名地產(chǎn)集團(tuán)的市場(chǎng)份額不到6%，隨著土地管理市場(chǎng)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，土地環(huán)節(jié)帶來的盈利將會(huì)逐步下降，從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)向著提高經(jīng)營水平和創(chuàng)新能力的階段發(fā)展。在房地產(chǎn)暴利時(shí)代結(jié)束之后、市場(chǎng)集中度正在不斷提高的階段中，房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展最為核心的因素是資本能力。2、進(jìn)一步強(qiáng)化百通集團(tuán)實(shí)力，突出百通的主產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)青島百通城市建設(shè)集團(tuán)股份有限公司戰(zhàn)略是以目前的主業(yè)房地產(chǎn)業(yè)為核心產(chǎn)業(yè)，充分發(fā)展公司業(yè)務(wù)水平突出核心的基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營產(chǎn)業(yè)，培養(yǎng)新的利潤增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)積極關(guān)注和發(fā)展商業(yè)等的符合社會(huì)發(fā)展需求的朝陽產(chǎn)業(yè)。從不同的層次構(gòu)筑青島市商品住宅布

21、局和產(chǎn)業(yè)體系，實(shí)現(xiàn)公司的快速可持續(xù)發(fā)展?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)是青島百通城市建設(shè)集團(tuán)股份有限公司的主產(chǎn)業(yè)，青島百通城市建設(shè)集團(tuán)股份有限公司以其良好業(yè)績(jī)?yōu)榍鄭u市房地產(chǎn)作出了卓越貢獻(xiàn)。為了進(jìn)一步增強(qiáng)青島百通城市建設(shè)集團(tuán)股份有限公司的實(shí)力，擴(kuò)大公司的開發(fā)能力和市場(chǎng)占有率，更大限度地發(fā)揮公司在房地產(chǎn)開發(fā)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和盈利能力，突出青島百通城市建設(shè)集團(tuán)股份有限公司的主產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，有必要對(duì)公司擴(kuò)大項(xiàng)目開發(fā)中的新增資金需求予以滿足。3、提高青島百通城市建設(shè)集團(tuán)股份有限公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力房地產(chǎn)行業(yè)具有很高的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投入自有資金的同時(shí)，可以通過各種方式合法取得負(fù)債資金進(jìn)行開發(fā)投入，同時(shí)，還可

22、以通過房屋預(yù)售取得滾動(dòng)開發(fā)的資金。這使得在行業(yè)景氣時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本回報(bào)率和自有資產(chǎn)增值率相當(dāng)高，同時(shí)，在行業(yè)面臨宏觀調(diào)控時(shí)，因財(cái)務(wù)杠桿而導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也相當(dāng)大。在新一輪的宏觀調(diào)控時(shí)，提高自有資本，降低資產(chǎn)負(fù)債率，將有利于提高青島百通城市建設(shè)集團(tuán)股份有限公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。二、增資方案百通集團(tuán)目前的股本金為 萬元，青島百通鑫源置業(yè)有限公司注冊(cè)資本1000萬元，股東為青島百通城市建設(shè)集團(tuán)股份有限公司，擬采用單方增資的模式，為百通集團(tuán)增資 萬元。此次增資采用現(xiàn)金增資的方式。第三章 房地產(chǎn)行業(yè)分析2005年以來，國家出臺(tái)了一系列政策，從土地供應(yīng)、銀行信貸、機(jī)構(gòu)監(jiān)管和產(chǎn)業(yè)政策等各方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)逐

23、步進(jìn)行規(guī)范和完善，試圖引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)向著更加理性、成熟和健康的方向發(fā)展。受宏觀調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)的投資和銷售出現(xiàn)了一定的波動(dòng)，但是2006年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)再次出現(xiàn)供銷兩旺的勢(shì)頭，深圳、北京、廈門、南京等城市均出現(xiàn)了銷售火爆的局面，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在著巨大的市場(chǎng)需求。房地產(chǎn)行業(yè)在未來2-3年究竟如何發(fā)展？發(fā)展趨勢(shì)如何？這對(duì)增資項(xiàng)目是否可行具有重大影響。因此，本章從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、宏觀調(diào)控政策的影響力和行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)三個(gè)角度，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行分析，為百通集團(tuán)增資項(xiàng)目是否可行提供宏觀層面的判斷依據(jù)。一、房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展?fàn)顩r我國房地產(chǎn)行業(yè)取得的突出成績(jī)使房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位得到

24、了基本確立，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和新的消費(fèi)熱點(diǎn)，在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用日益突出。1、20002005年，房地產(chǎn)投資和銷售持續(xù)增長(zhǎng)，價(jià)格穩(wěn)步提高國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2000 -2005 年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資總額和商品住宅投資均保持20%以上的增長(zhǎng)，商品住宅銷售面積和銷售金額呈現(xiàn)穩(wěn)步快速增長(zhǎng)的局面，平均增長(zhǎng)幅度在20%以上。2005 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資15,759.3 億元，同比增長(zhǎng)19.77%，其中商品住宅投資10,768.19 億元，同比增長(zhǎng)21.85%，商品住宅銷售面積為49,794.52萬平方米，同比增長(zhǎng)47.23%，商品房銷售額14,986.05 億元，同比增

25、長(zhǎng)73.86%，商品住宅銷售價(jià)格為3,009.57元/平方米，同比增長(zhǎng)18.09%。商品住宅投資占房地產(chǎn)投資額比例高達(dá)68.33%。在商品住宅投資和銷售均大幅增長(zhǎng)的情況下，商品住宅的平均售價(jià)也穩(wěn)步提高。由于旺盛的市場(chǎng)需求，商品住宅的平均售價(jià)大幅上升。從2000年至2005 年全國商品住宅均價(jià)持續(xù)增長(zhǎng)，5 年商品住宅均價(jià)增長(zhǎng)1,155.57 元，累計(jì)增長(zhǎng)幅度達(dá)62.30%。房地產(chǎn)投資及商品住宅投資的持續(xù)增長(zhǎng)，反映了國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民生活水平提高、城市化進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)尤其是商品住宅的巨大需求。2、2006年：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)投資和銷售仍然呈上升趨勢(shì)根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心的統(tǒng)計(jì)和分析，2006年

26、上半年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況呈現(xiàn)以下特征：（1）二季度后房地產(chǎn)投資增速明顯反彈2006年以來，房地產(chǎn)投資增速逐月回升，特別是第二季度后出現(xiàn)明顯反彈。1-6月同比投資增長(zhǎng)速度已達(dá)24.2%，比年初提高了4.5個(gè)百分點(diǎn)，超過上年同期增速0.7個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，完成開發(fā)土地面積增長(zhǎng)速度也在大幅提高，1-6月同比增長(zhǎng)34.0%，比上年同期提高了30個(gè)百分點(diǎn)。（2）住宅銷售增速加快，市場(chǎng)供求趨向偏緊2006年1-6月份，商品房施工面積同比增長(zhǎng)20.9%，增速與1-5月份持平。房屋竣工面積增長(zhǎng)20.4%，增速比1-5月份回落3.6個(gè)百分點(diǎn)，出現(xiàn)增速放緩的跡象。商品房銷售面積同比增長(zhǎng)16.5%，增速比1-5月

27、份提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。上半年與第一季度相比，市場(chǎng)供求關(guān)系向偏緊的方向發(fā)展。到6月末，全國商品房空置面積同比增長(zhǎng)17.2%，增速比5月末回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，絕對(duì)量減少8萬平方米。其中，東部地區(qū)空置房占全國空置房面積的59.4%。 （3）房?jī)r(jià)總水平維持在高位，部分城市房?jī)r(jià)增幅較高對(duì)國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查統(tǒng)計(jì)的全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格數(shù)據(jù)分析，2006年上半年各月新建商品住宅銷售價(jià)格漲幅分別為6.3%、6.2%、5.9%、6.4%、6.1%、6.6%，呈現(xiàn)一季度漲幅回落，二季度開始反彈的趨勢(shì)，總體水平維持在高位。其中，普通住房?jī)r(jià)格漲幅平緩，6月份普通住宅價(jià)格同比上漲4.8%；豪華型住宅價(jià)格一直保持在較

28、高水平，6月份價(jià)格同比上漲9.7%，比2006年1月漲幅提高1.7個(gè)百分點(diǎn)；二手房銷售價(jià)格年初以來一直穩(wěn)步回升，1-5月份分別是5.3%、5.4%、6.7%、5.8%、6.7%，但6月份上漲4.9%，漲幅回落較大，說明已對(duì)5月末出臺(tái)的新的房地產(chǎn)調(diào)控政策作出靈敏反映；房屋租賃價(jià)格漲幅在低水平上有所回升。在全國70個(gè)大中城市中，2006年6月份新建住宅價(jià)格超過平均水平的有23個(gè)城市，價(jià)格下降的城市僅有上海和錦州，降幅分別為5.4%和0.5%，曾經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱現(xiàn)象的上海、杭州、寧波等城市房?jī)r(jià)漲幅仍然較低。但有些城市房?jī)r(jià)逐月升高，6月份漲幅較大的城市主要包括深圳、北京、廈門、呼和浩特、廣州、福州

29、和大連。這些城市房?jī)r(jià)不僅總水平漲幅比較大，而且普通住宅的價(jià)格也比較高。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2006年國房景氣指數(shù)總體呈上升趨勢(shì)。2006年11月，國房景氣指數(shù)為103.92 ，同比上升3.23個(gè)點(diǎn)。二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策分析（一）2005年宏觀政策及市場(chǎng)影響分析1、2005年出臺(tái)的相關(guān)政策回顧2005年3月26日，關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知首次以行政問責(zé)制的形式對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)行調(diào)控。（國八條）2005年4月初，銀監(jiān)會(huì)選擇天津、沈陽、上海、南京、杭州、寧波、青島、重慶8個(gè)城市，對(duì)4家國有商業(yè)銀行和12家股份制商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款情況進(jìn)行了檢查。2005年4月中旬，央行提高商業(yè)房貸逾期罰息利率。2

30、005年4月28日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的8條措施，5月13日正式發(fā)布。（新國八條）2005年5月11日，發(fā)改委、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)七部門發(fā)布關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見。七部委通知提得非常明確，是“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”，可以把這個(gè)通知的精神概括為三個(gè)“基本”，即供求基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定。 2005年5月26日，國家稅務(wù)總局發(fā)出通知，要求對(duì)房地產(chǎn)稅收實(shí)施一體化管理，即以契稅管理先繳納稅款、后辦理產(chǎn)權(quán)證書（“先稅后證”）為抓手，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)諸稅種間的有機(jī)銜接，加強(qiáng)稅收管理。 2005年6月1日，執(zhí)行全額征收營業(yè)稅的房產(chǎn)交易新政：對(duì)個(gè)人購買

31、住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。2、2005年宏觀政策引發(fā)的市場(chǎng)現(xiàn)象（1）房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度仍然超過20%房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度仍然保持在20%以上，全國的房?jī)r(jià)上漲速度有所放緩，但仍然有不少城市的房?jī)r(jià)漲幅超過兩位數(shù)。（2）出臺(tái)的政策走向自身的反面，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲“5.11”新政的出臺(tái)在短時(shí)間的確引起了不小的震動(dòng)，百姓持幣觀望導(dǎo)致市場(chǎng)需求驟降，讓樓市低迷了一段時(shí)間，但真實(shí)住房需求的存在使2005年下半年市場(chǎng)需求量爆發(fā)，引起新一輪的開發(fā)狂潮，導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。（3）房地產(chǎn)問題與金融問題、社會(huì)保障問題等攪在一起，調(diào)控效果不佳國八條中要求地方政府采取有效措施調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，增加

32、經(jīng)濟(jì)適用房的比例，但統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2005年下半年，經(jīng)濟(jì)適用房的投資增長(zhǎng)速度不是加快而是放慢了；2004年房地產(chǎn)業(yè)新設(shè)立外商投資企業(yè)1767家，合同外資金額134.88億美元，從國際收支的經(jīng)常轉(zhuǎn)移順差中估計(jì)出大概的數(shù)量，2004年經(jīng)常轉(zhuǎn)移順差為229億美元，是2000年的3.6倍。2005年上半年是121億美元，比2004年增長(zhǎng)22%，這些資金很多與購買國內(nèi)的房地產(chǎn)有關(guān)。從宏觀調(diào)控后房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)來看，2005年的宏觀調(diào)控沒有達(dá)到政府的預(yù)期目的。針對(duì)2005年新政調(diào)控失靈所帶來的市場(chǎng)現(xiàn)象，2006年又相繼出臺(tái)了一系列政策。（二）2006年宏觀政策及分析1、2006年出臺(tái)的相關(guān)政策2006年3

33、月5日，國務(wù)院總理溫家寶所作的政府工作報(bào)告明確提出，要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房?jī)r(jià)上漲過快的問題，表明了中央政府對(duì)2006年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個(gè)主要政策指向。2006年4月28日，央行全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，其中，5年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由6.12%上調(diào)至6.39%。這是央行在加息后短短一年多時(shí)間里再次上調(diào)利率，此次加息主要是為了抑制投資需求，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。2006年5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議。會(huì)上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施（“國六條”），包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面； 2006年5月

34、29日，國務(wù)院辦公廳出臺(tái)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見，人稱九部委“十五條”，對(duì)“國六條”進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出90平方米、雙70%的標(biāo)準(zhǔn)。2006年5月31日，國稅總局下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知，對(duì)“國六條”中二手房營業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明確。要求各級(jí)地方稅務(wù)部門要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人住房營業(yè)稅稅收政策。2006年6月1日后，個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售全額征收營業(yè)稅。2006年7月6日，建設(shè)部頒發(fā)165號(hào)文件關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見，進(jìn)一步明確了九部委“十五條”中90平方米標(biāo)準(zhǔn)為單

35、套住房建筑面積，并提出要加強(qiáng)監(jiān)督檢查，落實(shí)責(zé)任追究制度，地方政府要負(fù)起切實(shí)責(zé)任。2006年7月6日，建設(shè)部聯(lián)合國家發(fā)展和改革委員會(huì)、國家工商行政管理總局下發(fā)166號(hào)文件關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知；2006年7月11日，中華人民共和國建設(shè)部、中華人民共和國商務(wù)部、中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會(huì)、中國人民銀行、中華人民共和國國家工商行政管理總局、國家外匯管理局下發(fā)171號(hào)文件關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見，被業(yè)內(nèi)稱為“外資限炒令”；2006年7月24日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知（國辦發(fā)50號(hào)）；2006年7月26日，國稅總局發(fā)布關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得

36、征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知，宣布從8月1日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。2006年8月14日, 中華人民共和國建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合發(fā)布關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知；2006年9月5日國家外匯管理局、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問題的通知，規(guī)范境外購房主體購買境內(nèi)商品房的外匯管理。2006年9月5日新華社受權(quán)全文播發(fā)國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知,通知明確要求：進(jìn)一步明確土地管理和耕地保護(hù)責(zé)任，切實(shí)保障被征地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)，規(guī)范土地出讓收支管理，調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費(fèi)政策，建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)

37、為建設(shè)用地，強(qiáng)化對(duì)土地管理行為監(jiān)督檢查，嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為。2006年12月28日，國家稅務(wù)總局下發(fā)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知，從2007年2月1日起，全國房地產(chǎn)企業(yè)將全面進(jìn)行土地增值稅的清算工作。通知表示，土地增值稅將以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。2、政策影響分析綜觀2006年的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，宏觀調(diào)控的主旨是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，調(diào)控的基本原則是“打擊投機(jī)、規(guī)范投資、調(diào)整結(jié)構(gòu)、鼓勵(lì)自住”。相關(guān)政策相當(dāng)注重供應(yīng)和需求兩個(gè)層面的雙向調(diào)節(jié)，但總體上還是抑

38、制需求的政策分量較重，目的是為了讓全國房市能有所退燒，特別是熱點(diǎn)城市如北京、廣州、深圳等城市。全國經(jīng)濟(jì)過熱的征兆和全國房市繼續(xù)熱潮，是這次宏觀調(diào)控新政密集出臺(tái)的最主要因素。宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）投機(jī)性需求將受到抑制國六條對(duì)需求的影響將通過兩方面體現(xiàn)：一是通過降低城市改造和拆遷速度來減少被動(dòng)需求；二是通過稅收、信貸政策的調(diào)整來抑制炒房，減少投機(jī)性需求。本輪調(diào)控重視對(duì)結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，因此高檔房、大戶型的投機(jī)需求將受到一定的打擊。在放松土地供應(yīng)的前提下，減小城市拆遷會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)重心將進(jìn)一步向城市中心外偏移，短期內(nèi)最受影響的是二手房的交易，其中又以中檔市場(chǎng)受影響最較大

39、：因?yàn)榈蜋n市場(chǎng)多為10年以上的房子，基本不受五年?duì)I業(yè)稅的影響；中檔市場(chǎng)主要是五年內(nèi)的次新房，所受到的影響最大；高檔市場(chǎng)尤其地段成熟的公寓價(jià)格仍然穩(wěn)步上揚(yáng)。別墅則會(huì)受惠于此次調(diào)整，在未來幾年內(nèi)價(jià)格會(huì)有較明顯上升。（2）長(zhǎng)遠(yuǎn)來看房?jī)r(jià)仍然會(huì)穩(wěn)中有升房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，它關(guān)系著國民經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，所以政府不會(huì)允許調(diào)控讓房?jī)r(jià)波動(dòng)很大。房?jī)r(jià)如果有大的波動(dòng)，勢(shì)必會(huì)影響整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展?！皣鶙l”出臺(tái)的一大目的就是完善調(diào)控政策，加大力度繼續(xù)控制房?jī)r(jià)漲幅。短期內(nèi)，因?yàn)閼T性的作用，房?jī)r(jià)仍會(huì)上升。但是隨著本輪宏觀調(diào)控的深入和推進(jìn)，勢(shì)必會(huì)影響房地產(chǎn)的開發(fā)模式、消費(fèi)思路，在這段時(shí)間，房地產(chǎn)的開發(fā)與消

40、費(fèi)將會(huì)如2005年一樣，進(jìn)入一個(gè)特殊觀望期，在這個(gè)時(shí)間里，不排除房間會(huì)有短暫的小的波動(dòng)，也可能是小幅下降，也可能是漲幅放緩。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房?jī)r(jià)將逐漸趨于理性，從而保持一個(gè)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。（3）房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰將加快受宏觀調(diào)控最直接的影響是開發(fā)商和購房者這兩個(gè)市場(chǎng)主體，因?yàn)檎恼哧P(guān)系到他們的切身利益。宏觀調(diào)控開始實(shí)施時(shí)，面臨更嚴(yán)酷的市場(chǎng)環(huán)境，開發(fā)商首先選擇的可能是觀望，然后再考慮如何應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，及時(shí)調(diào)整發(fā)展思路，順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展潮流。適者生存，那些預(yù)判能力強(qiáng)，能準(zhǔn)確把握政策的企業(yè)，才能獲得更多的發(fā)展空間。（4）消費(fèi)者將更趨于理性，逐漸形成合理的消費(fèi)梯度經(jīng)過兩次調(diào)控風(fēng)暴的洗禮和輿論的正確引導(dǎo)，消

41、費(fèi)者的消費(fèi)觀念也將慢慢改變并趨于理性，一部分消費(fèi)者轉(zhuǎn)而購買小戶型樓盤，另外一部分消費(fèi)者將延緩購置新房的計(jì)劃，將目光轉(zhuǎn)向二手房及租賃市場(chǎng)。對(duì)調(diào)控抱著期待的消費(fèi)者，最后看到的并不是企盼的樓盤價(jià)格大幅下降?？傊?，本輪調(diào)控炒房者將受到一定的打擊，而購房自住者也會(huì)轉(zhuǎn)變置業(yè)方向，這種轉(zhuǎn)變會(huì)促進(jìn)消費(fèi)梯度的形成。（5）行業(yè)發(fā)展會(huì)更加健康穩(wěn)定新政的實(shí)施，意味著政府更多地承擔(dān)起了引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的責(zé)任。將管理重心更多的向買不起房的低收入家庭轉(zhuǎn)移和過渡，從完善和規(guī)范市場(chǎng)的角度入手，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、可持續(xù)發(fā)展。目前各項(xiàng)政策都在細(xì)化當(dāng)中，由于新政加入了對(duì)房?jī)r(jià)穩(wěn)定的問責(zé)制度，關(guān)乎地方政府及相關(guān)部門的

42、切身利益。因此他們都不得不積極相應(yīng)此次調(diào)控。如果宏觀調(diào)控能真正貫徹落實(shí)到位，從長(zhǎng)期來講，將促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。三、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析（一）2007年房地產(chǎn)行業(yè)分析與預(yù)測(cè)2006年的房地產(chǎn)無疑是一個(gè)政策調(diào)控年，2007年的房地產(chǎn)行業(yè)將是政策導(dǎo)向下的執(zhí)行年。在中國房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略開始顯露出從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸姿態(tài)的形勢(shì)下，2007年的房地產(chǎn)行業(yè)可以說正處在變革的前夜。在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、控制房?jī)r(jià)、加強(qiáng)土地調(diào)控、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)等等政策導(dǎo)向下，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸告別高利潤時(shí)代，強(qiáng)化公司治理、注重品牌建設(shè)、提升經(jīng)營效率和定位市場(chǎng)真實(shí)需求將成為謀求長(zhǎng)期發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注重點(diǎn)。展望200

43、7年的房地產(chǎn)，我們認(rèn)為：1、2007年政策調(diào)控執(zhí)行力度將加大面對(duì)主要大中城市不斷上漲的住房?jī)r(jià)格，在2005年政府出臺(tái)一系列調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，2006年國務(wù)院、建設(shè)部等多部委于5月出臺(tái)國六條及其15條細(xì)則調(diào)控住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、房?jī)r(jià)和投資投機(jī)性需求，此后并針對(duì)外資準(zhǔn)入、土地控制、等出臺(tái)諸多相關(guān)政策，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的力度明顯加大。從當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)來看，政府的調(diào)控效應(yīng)雖然有所體現(xiàn)，但房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)以及房地產(chǎn)行業(yè)諸多不合理問題并沒有得到有效控制，國務(wù)院更是組織多部委赴全國檢查房地產(chǎn)調(diào)控落實(shí)情況和調(diào)控效果，相信2007年將進(jìn)一步加大政策調(diào)控的執(zhí)行力度，如果房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭不能得到有效遏制，則進(jìn)一步的調(diào)控政

44、策出臺(tái)可能性就比較大。2、2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將放緩在政府控制房?jī)r(jià)、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制的影響下，2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將受到影響，特別是在當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)面臨戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型（將經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力從投資和出口向個(gè)人消費(fèi)方面傾斜）的背景下，對(duì)其他諸多重點(diǎn)行業(yè)拉動(dòng)效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)投資將受到政府的嚴(yán)密控制?？刂品康禺a(chǎn)信貸規(guī)模、提高房地產(chǎn)信貸門檻、提高貸款利率等將是政府可能采取的措施，而房地產(chǎn)銷售面積增速的放緩以及從嚴(yán)的政策調(diào)控將使得不少從其他行業(yè)進(jìn)來的開發(fā)商以及部分資金鏈緊張的開發(fā)商逐漸退出或收縮戰(zhàn)線。在這種背景下，我們預(yù)計(jì)2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能會(huì)放緩。3、住房供應(yīng)結(jié)

45、構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)將增多2006年的房地產(chǎn)調(diào)控中對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提出了具體的90/70標(biāo)準(zhǔn)，國六條和國十五條的導(dǎo)向就是重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)抑制房地產(chǎn)的投資和投機(jī)性需求。2007年的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將繼續(xù)調(diào)整，普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)將增多，別墅等高端住房的投資和供給將受到限制。4、土地管理更加嚴(yán)格，土地增量供應(yīng)控制更嚴(yán)，土地成本將提高，這也將加劇對(duì)于存量土地的競(jìng)爭(zhēng)2006年以來國家對(duì)土地的調(diào)控政策之多為近年少有。不僅是在2006年5月出臺(tái)的“國十五條”中對(duì)加大閑置土地的處置力度進(jìn)行具體標(biāo)準(zhǔn)制定，2006年9月初，國務(wù)院更是專門下發(fā)關(guān)于加

46、強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知，主要針對(duì)當(dāng)前各地區(qū)在土地審批、用地集約管理、土地執(zhí)法等方面存在的問題進(jìn)行有效治理及嚴(yán)格調(diào)控。此后，國土資源部又下發(fā)了關(guān)于做好報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)用地審查報(bào)批有關(guān)工作的通知，這些都顯示了中央對(duì)土地管理改革的決心和深意，是對(duì)04年國務(wù)院28號(hào)文（國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定），05年國八條、144號(hào)文（關(guān)于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知）和06年國六條的延續(xù)。這些政策指向?qū)⑹沟猛恋卦隽抗?yīng)受到更嚴(yán)格的控制，從而抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資的過快增長(zhǎng)，并對(duì)快速增長(zhǎng)的國內(nèi)固定資產(chǎn)投資起到降溫的效果。從近期陸續(xù)報(bào)道的地方土地違規(guī)違法事件以及不斷從嚴(yán)的政策措施來

47、看，土地總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限以及土地出讓金的管理權(quán)限可能會(huì)上收，建設(shè)項(xiàng)目用地的管理將更加嚴(yán)格。預(yù)計(jì)隨著土地供應(yīng)“閘門”的縮緊，如沒有重大政策變動(dòng)，則土地價(jià)格的上漲趨勢(shì)短期內(nèi)難以出現(xiàn)變化。另一方面，增量土地資源的供給緊縮，將會(huì)促使房地產(chǎn)行業(yè)更加注重對(duì)存量土地資源的整合，對(duì)存量土地的競(jìng)爭(zhēng)也將加劇。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地成本的提高將是必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)?？偟膩碚f，土地供給將更加制度化、規(guī)范化、透明化和市場(chǎng)化，房地產(chǎn)行業(yè)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面將得到進(jìn)一步的體現(xiàn)，行業(yè)集中度也將進(jìn)一步提高。5、政府繼續(xù)執(zhí)行緊縮銀根的政策短期內(nèi)不會(huì)變化，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力增大2006年18月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金16

48、285億元，相比2005年同期增長(zhǎng)28.1%，其中國內(nèi)貸款3,584億元，增長(zhǎng)51%，國內(nèi)貸款在資金來源中占比由2005年的18%上升到22%以上，而來自于定金和預(yù)收款的比重則開始大幅降低，從過去4年來的40%左右下降到2006年的約27%。更值得注意的是，2006以來，定金及預(yù)收款首現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這反映出的現(xiàn)實(shí)是房地產(chǎn)預(yù)銷售同比開始出現(xiàn)下降，房地產(chǎn)企業(yè)未來資金回籠的壓力在加大。預(yù)計(jì)，2007年房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金壓力風(fēng)險(xiǎn)加大。一方面，從房地產(chǎn)開發(fā)資金來源構(gòu)成方面來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資中對(duì)于貸款的依賴程度在加大；另一方面，從經(jīng)濟(jì)的角度來看，投資和信貸增長(zhǎng)過快是2006年中國經(jīng)濟(jì)再度呈現(xiàn)過熱局面的直接

49、原因。也因此控制項(xiàng)目投資和緊縮信貸成為宏觀調(diào)控的著力點(diǎn)。從前8個(gè)月的固定資產(chǎn)投資增速和信貸增速來看，雖然增速有所放緩，但依然維持在高位，政府繼續(xù)執(zhí)行緊縮銀根的政策短期內(nèi)不會(huì)變化。在這種背景下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來面臨的資金壓力不容小視。6、2007年住房供求差距將縮小，價(jià)格成為關(guān)鍵因素從當(dāng)前的各類調(diào)控政策來看，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房?jī)r(jià)是核心要點(diǎn)，改善供求關(guān)系和住房?jī)r(jià)格將仍是2007年政府宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)之一。從房地產(chǎn)供給的一些先行指標(biāo)來看，2007年的實(shí)際供應(yīng)量增長(zhǎng)將有所加快，但是，在政府宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)供應(yīng)增速將逐漸出現(xiàn)放緩趨勢(shì)；需求方面，經(jīng)過幾年快速釋放的自住性需求在高房?jī)r(jià)的影響下

50、將有所減弱；此外，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整將在一定程度上增加有效住房供應(yīng)量，預(yù)計(jì)2007年住房供求差距將進(jìn)一步縮小，而房地產(chǎn)價(jià)格將成為影響供求關(guān)系的關(guān)鍵因素。關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)問題，由于政府行政干預(yù)的力度較大，在當(dāng)前階段房地產(chǎn)開始從過于趨向商品屬性開始向社會(huì)保障屬性傾斜，我們認(rèn)為，政策在二者之間的傾斜情況，將對(duì)短期內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期產(chǎn)生較大的影響，如果政策向社會(huì)保障屬性的傾斜是漸進(jìn)的，溫和的，則2007年房地產(chǎn)價(jià)格增幅將穩(wěn)中放緩，如果政策向社會(huì)保障屬性的傾斜是急進(jìn)的，變革性的，則房地產(chǎn)價(jià)格的短期波動(dòng)將加大。（二）房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)分析1、國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)具有良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境房地產(chǎn)

51、行業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)聯(lián)度很高，改革開放以來，尤其是近十年來，中國房地產(chǎn)行業(yè)取得了快速發(fā)展，這是與國家宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)密不可分的。在可預(yù)見的將來，中國經(jīng)濟(jì)仍將保持快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，這將為中國房地產(chǎn)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展提供良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。世界銀行的研究表明，住宅需求與人均gdp水平也有著相當(dāng)密切的聯(lián)系。當(dāng)一個(gè)國家的人均gdp在300美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)開始起步；在600-800美元時(shí)，進(jìn)入高速發(fā)展期；到1,300美元時(shí)，進(jìn)入穩(wěn)定的快速增長(zhǎng)期；到8,000美元左右，進(jìn)入住宅產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)期；超過13,000美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)開始衰退。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)外公布的“十一五”、“十二五”、“十三五”經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)測(cè)：“十一五

52、”期間國家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率年均將達(dá)到8.5%，人均gdp指標(biāo)在“十一五”末要達(dá)到人均2,000美元，“十二五”末達(dá)到3,000美元，“十三五”末達(dá)到5,000美元。這樣的預(yù)測(cè)結(jié)果表明房地產(chǎn)所依賴的整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)境都是持續(xù)向好的。良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)必然對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展提出要求，也帶來機(jī)會(huì)。此外，我國順利加入世界貿(mào)易組織加快融入了經(jīng)濟(jì)全球化的步伐、北京成功申辦2008年奧運(yùn)會(huì)、上海成功申辦2010年世界博覽會(huì)、廣州成功申辦2010年亞運(yùn)會(huì)等重要國際賽事展覽活動(dòng)，也為我國房地產(chǎn)發(fā)展帶來良好機(jī)遇。2、城市化進(jìn)程不可逆轉(zhuǎn)，直接推動(dòng)房地產(chǎn)快速發(fā)展中國人口城市化進(jìn)程不可逆轉(zhuǎn)，1991年中國城鎮(zhèn)人口總數(shù)為31

53、,203萬人，占人口總數(shù)的26.94%，而到2004年中國城鎮(zhèn)人口總數(shù)為54,283萬人，占人口總數(shù)的41.76%，2005年底約43%。近年來，我國城市化水平保持在每年提高1-1.5個(gè)百分點(diǎn)左右。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入長(zhǎng)期持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)階段，城市化也將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期。世界銀行對(duì)全世界133個(gè)國的統(tǒng)計(jì)資料表明，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值低于300美元的低收入國家，城市化水平僅為20%，當(dāng)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值從700美元提高到1,000美元和1,500美元、經(jīng)濟(jì)步入中等發(fā)展國家行列時(shí)，城市化進(jìn)程加快，城市人口占總?cè)丝诒戎貙⑦_(dá)到40%-60%，而當(dāng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展，城市化水平達(dá)到70%以后，城市化發(fā)展的速度

54、將趨緩。2005 年，我國人均gdp 接近1,703 美元，正處于城市化發(fā)展的最快速階段。城市化進(jìn)程的迅速推進(jìn)，所帶來的是住宅市場(chǎng)巨大的消費(fèi)需求及其市場(chǎng)容量。我們預(yù)計(jì)，2010年中國城市人口將超過5億，人口城市化率將達(dá)到40%。城市人口的急劇增長(zhǎng)帶來了巨大的住房需求，而更為重要的是這一進(jìn)程還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，將推動(dòng)住宅需求的長(zhǎng)期的持續(xù)增長(zhǎng)。我們認(rèn)為大規(guī)模城市化的政策在未來10年都不會(huì)改變，我國將進(jìn)入城市化率40%到60%的加速擴(kuò)張階段，成為影響商品住宅需求的最重大事件，城市化進(jìn)程將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)展。3、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，住宅長(zhǎng)期需求潛力巨大據(jù)2006 年7 月建設(shè)部公布的“2005 年城鎮(zhèn)房屋概況

55、統(tǒng)計(jì)公報(bào)”顯示，2005 年我國城鎮(zhèn)住房業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，人均住宅建筑面積已升至26.11 平方米，戶均住宅建筑面積升至83.2 平方米，住宅私有率更是高達(dá)81.62%。經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的東部地區(qū)人均住宅面積達(dá)到28 平方米、為國內(nèi)最高；城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積排名前三的省市分別為浙江(34.80 平方米)、上海(33.07 平方米)、北京(32.86 平方米)，與收入高低、居民儲(chǔ)蓄規(guī)模相匹配。城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積從2001 年的21.30 平方米快速升至2005 年的26.11平方米、年均增長(zhǎng)5.2，顯示了我國城鎮(zhèn)住房消費(fèi)快速升溫，城鎮(zhèn)居民居住條件大幅改善。近年，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由2002 年

56、的930 美元上升至2005 年的1300 美元，是住宅、轎車等耐用品的消費(fèi)升級(jí)的直接推動(dòng)力。預(yù)計(jì)到“十一五”期末，我國居民人均住宅面積將增長(zhǎng)至32.5 平方米，接近世界發(fā)達(dá)國家水平（人均3739 平方米）。以此計(jì)算，我國“十一五”期間房地產(chǎn)銷售面積將累計(jì)實(shí)現(xiàn)34.56 億平方米（按現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民5.4 億人口計(jì)算），約為2005年銷售面積5.58 億平方米的6.19 倍。如果考慮城市化發(fā)展的上升趨勢(shì)，城鎮(zhèn)人口規(guī)模增長(zhǎng)，實(shí)際住宅需求增長(zhǎng)將高于34.56 億平方米的估計(jì)。另外，建設(shè)部政策研究中心曾經(jīng)對(duì)我國居民2020 年居住目標(biāo)作出了一份預(yù)測(cè)報(bào)告，確定我國小康住房水平的定量數(shù)字標(biāo)準(zhǔn)為：人均居住面積

57、應(yīng)達(dá)35 平方米、每套住宅平均面積應(yīng)達(dá)120 平方米。因此，未來五年人均收入的持續(xù)、快速增長(zhǎng)為國內(nèi)住宅消費(fèi)需求提供了堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)，仍將繼續(xù)推動(dòng)我國住宅房地產(chǎn)業(yè)的快速成長(zhǎng)。二十一世紀(jì)初的二十年，人均收入將由1,000 美元升至3,000 美元，消費(fèi)升級(jí)和城市化決定了這段時(shí)間將是國內(nèi)住宅房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮長(zhǎng)周期。第四章 青島市房地產(chǎn)房市場(chǎng)分析房地產(chǎn)行業(yè)最重要的特征之一是“區(qū)域性”。本部分對(duì)青島市經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況、新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、“十一五”期間住房需求及供給、青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析，為增資項(xiàng)目是否可行提供區(qū)域市場(chǎng)（中觀層面）的判斷依據(jù)。此外，通過對(duì)青島房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平、銷售情況等的調(diào)研和分析，為第五章的財(cái)務(wù)測(cè)算提供銷售價(jià)格、成本費(fèi)用等方面的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。一、青島市經(jīng)濟(jì)狀