房地產(chǎn)項(xiàng)目融資渠道

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資渠道一、銀行貸款銀行貸款一直以來(lái)是房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要融資渠道，它具有成本低、期限長(zhǎng)、財(cái)務(wù)杠桿作用大的優(yōu)勢(shì)，但隨著國(guó)家對(duì)銀行業(yè)規(guī)范化管理的監(jiān)管要求，房地產(chǎn)企業(yè)取得銀行開(kāi)發(fā)貸的難度也越來(lái)越高,特別是央行121號(hào)文件出臺(tái)之后，對(duì)于開(kāi)發(fā)商自有資金的比例以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度這些硬指標(biāo)，將許多開(kāi)發(fā)商擋在門外，同時(shí)近年來(lái)實(shí)行的“受托支付”開(kāi)發(fā)貸資金使用環(huán)節(jié)的管控，使開(kāi)發(fā)商手中資金的流動(dòng)性更加捉襟見(jiàn)肘。同時(shí)，作為資金供給方的銀行，即便國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)管控嚴(yán)格，但由于房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)資金量大、派生存款多、綜合收益高等特點(diǎn)，仍被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)客戶、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)熱情絲毫未減。二、委托貸款是指委托人提

2、供資金，由受托人（銀行）根據(jù)委托人確定的貸款對(duì)象、金額、期限、利率、用途等代為發(fā)放并協(xié)助收回的貸款。這項(xiàng)業(yè)務(wù)屬于銀行表外中間業(yè)務(wù)，銀行收取手續(xù)費(fèi)、財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)等，終極風(fēng)險(xiǎn)由委托人承擔(dān)。委托貸款不是銀行的自營(yíng)業(yè)務(wù)，相對(duì)于開(kāi)發(fā)貸而言其審批的硬性指標(biāo)（像“四證齊全”、開(kāi)發(fā)進(jìn)度）掌握起來(lái)較為寬松，具有門檻低，操作靈活的優(yōu)勢(shì)，銀行作為中間人承擔(dān)著推薦、溝通和風(fēng)險(xiǎn)控制的責(zé)任，企業(yè)也可以通過(guò)各種渠道尋找委托方、銀行來(lái)操作該業(yè)務(wù)。雖然人民銀行要求商業(yè)銀行對(duì)委托貸款加強(qiáng)管理并給予了一些指導(dǎo)性意見(jiàn)，但目前各商業(yè)銀行對(duì)委托貸款的操作方法不盡相同，鑒于委托貸款的自身特點(diǎn)所限，只能作為房地產(chǎn)企業(yè)融資的補(bǔ)充渠道。三、信托融

3、資房地產(chǎn)信托是指信托機(jī)構(gòu)代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險(xiǎn)等代營(yíng)業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)的登記、過(guò)戶、納稅等事項(xiàng)，或者直接參與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。自央行121文件的出臺(tái)，使得房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款融資渠道受阻，而投資周期短、收益高的特點(diǎn)恰恰契合了信托的需求，因此信托融資是目前房地產(chǎn)融資的重要組成部分，根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底我國(guó)信托資產(chǎn)達(dá)4.8萬(wàn)億元，資金信托中，投向房地產(chǎn)行業(yè)資金余額達(dá)6882億元，占比14.8%，然而信托公司資產(chǎn)規(guī)模和業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)的背后隱藏的金融風(fēng)險(xiǎn)也引發(fā)了監(jiān)管層的關(guān)注，從2010年下半年銀監(jiān)會(huì)一度叫停銀信合作業(yè)務(wù)到2011年對(duì)房地產(chǎn)信托進(jìn)行事前報(bào)備和規(guī)模管

4、控，再到2011年初叫停票據(jù)信托和同業(yè)存款業(yè)務(wù)，監(jiān)管層針對(duì)信托業(yè)管控政策接連不斷。（一）資金信托類房地產(chǎn)信托 1.貸款模式貸款模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金借給房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在借款期限屆滿后向信托公司還本付息，信托公司向投資者支付投資本金及收益。優(yōu)點(diǎn)：涉及法律關(guān)系不多，交易環(huán)節(jié)較少，操作方便。缺點(diǎn)：只有二級(jí)以上資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)、“四證”齊全的項(xiàng)目才能通過(guò)這一模式融資，同時(shí)項(xiàng)目資本金比例不低于35%，資金使用監(jiān)管嚴(yán)格；信托公司接受自然人資金信托合同不得超過(guò)50份，每份合同金額不得低于人民幣100萬(wàn)元，不能滿足較大規(guī)模項(xiàng)目的

5、資金需求；成本相對(duì)較高。2.股權(quán)融資模式股權(quán)融資模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金用于認(rèn)購(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)增資擴(kuò)股或轉(zhuǎn)讓的股份，房地產(chǎn)企業(yè)的股東在期滿后溢價(jià)購(gòu)回購(gòu)信托投資公司所認(rèn)購(gòu)的股份，信托投資公司向投資者支付投資本金及收益。優(yōu)點(diǎn)：資金投放時(shí)間不受限制，避免因項(xiàng)目未取得“四證”而不能投資；項(xiàng)目資本金比例不受35%的限制，降低房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例；信托投資公司可以參與企業(yè)決策，進(jìn)一步防范風(fēng)險(xiǎn)。缺點(diǎn)：增加注冊(cè)資本，需召開(kāi)股東會(huì)決議，并辦理相關(guān)驗(yàn)資、企業(yè)變更登記、頒發(fā)出資證明書(shū)等手續(xù)，操作較為復(fù)雜；存在信托投資公司到期不回轉(zhuǎn)所購(gòu)股份或者房

6、地產(chǎn)企業(yè)股東不回購(gòu)股份的風(fēng)險(xiǎn)；因股權(quán)買賣并非真實(shí)交易目的，存在被認(rèn)定為企業(yè)間借貸的風(fēng)險(xiǎn)。（二）不動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)信托類房地產(chǎn)信托1.不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式是指房地產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)委托設(shè)立為信托財(cái)產(chǎn)，取得信托財(cái)產(chǎn)的信托受益權(quán)，然后委托信托投資公司將該信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資人，并通過(guò)租金或和溢價(jià)回購(gòu)信托受益權(quán)等方式向投資人支付本金回報(bào)。優(yōu)點(diǎn)：因不系資金信托，在一段時(shí)間內(nèi)突破了信托合同份數(shù)限制，滿足房地產(chǎn)企業(yè)較大的資金需求，吸引更多的投資者；此種融資現(xiàn)階段同樣受到了監(jiān)管部門的限制。缺點(diǎn)：由于信托財(cái)產(chǎn)登記和轉(zhuǎn)移制度不完善，無(wú)法解決信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性；所涉稅費(fèi)較多，交易成本較高；由于信托

7、投資公司系房地產(chǎn)企業(yè)的受托人，在法律上要著重于維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的利益，投資者的風(fēng)險(xiǎn)較大。2.股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式，是指房地產(chǎn)企業(yè)將股權(quán)委托設(shè)立為信托財(cái)產(chǎn)，取得信托財(cái)產(chǎn)的信托受益權(quán)，然后委托信托投資公司將該信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資人，并通過(guò)分紅或和溢價(jià)回購(gòu)信托受益權(quán)等方式向投資人支付本金回報(bào)。優(yōu)點(diǎn)：資金投放時(shí)間不受限制，避免因項(xiàng)目未取的“四證”而不能投資；項(xiàng)目資本金比例不受35%的限制，降低房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例；所涉稅費(fèi)相對(duì)較少，交易成本相對(duì)不高。缺點(diǎn)：由于信托財(cái)產(chǎn)登記和轉(zhuǎn)移制度不完善，無(wú)法解決信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性；由于信托投資公司系房地產(chǎn)企業(yè)的受托人，在法律上要著重于維護(hù)房地產(chǎn)

8、企業(yè)的利益，投資者的風(fēng)險(xiǎn)較大。（三）混合信托類房地產(chǎn)信托混合信托類房地產(chǎn)信托主要有兩種模式：一是資金信托與不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓相結(jié)合的模式，二是資金信托與股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓相結(jié)合的模式 資金信托與不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓相結(jié)合的模式，是指房地產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)委托設(shè)立為信托財(cái)產(chǎn)，取得信托財(cái)產(chǎn)的信托受益權(quán)，然后委托信托投資公司將該信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，并通過(guò)租金或溢價(jià)回購(gòu)信托受益權(quán)等方式向投資者支付回報(bào)；同時(shí)，投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資人集合的信托資金用于購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)。 資金信托與股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓相結(jié)合的模式，是指房地產(chǎn)企業(yè)將股權(quán)委托

9、設(shè)立為信托財(cái)產(chǎn)，取得信托財(cái)產(chǎn)的信托受益權(quán)，然后委托信托投資公司將該信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，并通過(guò)分紅或溢價(jià)回購(gòu)信托受益權(quán)等方式向投資者支付回報(bào)；同時(shí)，投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資人集合的信托資金用于購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)。四、房地產(chǎn)基金房地產(chǎn)基金是一種集中眾多零散資金，交由基金公司進(jìn)行集中投資的融資方式。具體的基金融資方式有海外房產(chǎn)基金和國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金。 國(guó)外房地產(chǎn)基金國(guó)外地產(chǎn)基金看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，近幾年流入中國(guó)的海外基金不斷增加：摩根士丹利下屬房地產(chǎn)投資基金RSREF、荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)、瑞安集團(tuán)、新加坡嘉德置地等紛紛出手。由于受到國(guó)內(nèi)政策

10、，以及國(guó)內(nèi)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不透明性的影響，目前海外地產(chǎn)基金在選擇合作伙伴時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)是公司的道德風(fēng)險(xiǎn)、管理團(tuán)隊(duì)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、政府關(guān)系、發(fā)展前景等。 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，以及相關(guān)法律法規(guī)的進(jìn)一步規(guī)范，諸如合伙企業(yè)法的實(shí)施，國(guó)家對(duì)股權(quán)投資企業(yè)的一系列相關(guān)優(yōu)惠政策實(shí)行，地產(chǎn)基金已經(jīng)成為房地產(chǎn)融資方式的新寵。五、上市融資IPO上市、買殼借殼上市曾經(jīng)是房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金，提升企業(yè)品牌價(jià)值，實(shí)現(xiàn)社會(huì)價(jià)值最大化資本運(yùn)作的主要方式之一。然而中國(guó)證監(jiān)會(huì)的關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知讓大多數(shù)房地產(chǎn)公司只能望洋興嘆，但時(shí)至今日，監(jiān)管部門對(duì)房企上市還是嚴(yán)控，短期內(nèi)好像沒(méi)有松動(dòng)的可能。六、發(fā)行企業(yè)債、短期融資券、中期票據(jù)債券融資是指企業(yè)通過(guò)舉