商業(yè)地產(chǎn)策劃方案+商業(yè)地產(chǎn)策劃方案基本流程

1、Useful Documents商業(yè)地產(chǎn)策劃方案基本流程第一部分商業(yè)市場調(diào)研影響商場物業(yè)開發(fā)成功的因素很多，如市民的收入水平、消費(fèi)水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)， 商業(yè)圈半徑，新舊商業(yè)格局， 商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力， 商場物業(yè)所處區(qū) 域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競爭對手的實(shí)力與策略等。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn) 時(shí)，市場調(diào)研成了商場成敗的橋頭堡。調(diào)研種類所需資料 / 研究范圍商圈研究對項(xiàng)目所在地的商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍，營業(yè)品種，人流狀況與交通狀況及其購買力。消費(fèi)者研究對消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、收入、偏好等作調(diào)研。投資客戶研究對投資客戶所投資的商鋪?zhàn)骰菊{(diào)研，如客戶區(qū)域、投資動向、營業(yè)時(shí)間、業(yè)績、鋪面

2、狀況等。競爭對手研究包括競爭項(xiàng)目面積，基本狀況及競爭研究等。、市場調(diào)研概況 調(diào)研時(shí)間、地點(diǎn)區(qū)域、回收問卷、調(diào)查方法（消費(fèi)者座談會、實(shí)地考察法、分區(qū)域隨機(jī)抽樣法等）與基本結(jié)論二、宏觀背景分析1、周邊主要城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平的比較2、國民經(jīng)濟(jì)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、3、政府有關(guān)舉措與城市遠(yuǎn)景規(guī)劃、社會因素分析等三、區(qū)域商業(yè)市場研究（一）、區(qū)域商圈研究Useful DocumentsUseful Documents1、城市發(fā)展?fàn)顩r： GDP 指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。2、項(xiàng)目區(qū)域商貿(mào)狀況：交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費(fèi)結(jié)構(gòu)等。3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流類量、停留

3、時(shí)間、每次消費(fèi)、對不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。4、商圈輻射范圍：一級商圈、次級商圈輻射范圍、商圈內(nèi)的競爭項(xiàng)目等。（二）、終端消費(fèi)者研究1、消費(fèi)習(xí)慣：地域的差異性，不同宗教、不同民族、不同年齡、性別等。2、逛商場頻度：是影響商場人流的關(guān)鍵。3、偏愛商場：包括尋找出消費(fèi)者偏愛程度高的商場吸引點(diǎn)及其原因。4、對項(xiàng)目商圈評價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格、對商場滿意度等。（三）、投資客戶研究1、經(jīng)營范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個別需要。2、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。3、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況：包括經(jīng)營時(shí)間、營業(yè)時(shí)間、經(jīng)營業(yè)績等。（四）、競爭對手研究1、競爭者基本狀況：

4、包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)、劣勢等。2、競爭項(xiàng)目：包括面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。四、消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性探討1、基本結(jié)論：消費(fèi)群體對商場業(yè)態(tài)構(gòu)成、消費(fèi)品要求、地段要求、消費(fèi)心態(tài)、對商場規(guī)劃與 配套的要求、信息來源、購買方式、消費(fèi)習(xí)慣等2、專題研究專題一：不同消費(fèi)群體消費(fèi)意向（例：民營企業(yè)老板、公務(wù)員、個體工商業(yè)者、 白領(lǐng)階層、工薪階層等等）Useful DocumentsUseful Documents專題二：消費(fèi)者收入水平與商場消費(fèi)傾向及習(xí)慣五、項(xiàng)目經(jīng)營方式論證1、項(xiàng)目與同類型物業(yè)的比較論證2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)探討與可持續(xù)發(fā)展論證3、項(xiàng)目消費(fèi)者群體分析及引導(dǎo)性消費(fèi)行為論證4、項(xiàng)目的商業(yè)

5、價(jià)值及租金價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)性論證5、項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)營管理水平的論證 第二部分項(xiàng)目可行性研究一、前言 項(xiàng)目總體情況進(jìn)行說明、分析、總結(jié)二、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目所處的具體位置、規(guī)模2、項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)三、整體市場分析1、區(qū)域商業(yè)市場狀況2、根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)分析當(dāng)?shù)嘏c所評估項(xiàng)目相關(guān)的商業(yè)零售業(yè)市場供需狀況及價(jià)格 水平分析價(jià)格、居民收入、消費(fèi)偏好、相關(guān)產(chǎn)品價(jià)格、對未來預(yù)期及經(jīng)濟(jì)政策等 因素對商業(yè)零售業(yè)的影響，通過對這些因素的分析和預(yù)測項(xiàng)目的市場發(fā)展趨勢。3、主要競爭對手分析對區(qū)域內(nèi)競爭者進(jìn)行調(diào)查及分析比較4、項(xiàng)目 SWOT 分析通過對項(xiàng)目的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會與威脅的分析，為項(xiàng)目定位提供依據(jù)Useful Docum

6、entsUseful Documents5、項(xiàng)目市場定位 通過比較分析，確定項(xiàng)目的整體市場定位、功能定位、檔次定位、客戶定位、價(jià) 格定位、營銷定位等方面，為確定項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)方案提供依據(jù)6、項(xiàng)目初步開發(fā)設(shè)計(jì)方案 通過前述分析比較，確定項(xiàng)目最佳的開發(fā)、設(shè)計(jì)方案7、項(xiàng)目投資成本估算 估算項(xiàng)目的投資費(fèi)用，包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、主體開發(fā)費(fèi)、其他費(fèi)、管理 費(fèi)、銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)及稅費(fèi)8、項(xiàng)目投資效益預(yù)測 主要根據(jù)項(xiàng)目未來銷售收入及收益情況，計(jì)算項(xiàng)目的投資利潤率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、 內(nèi)部收益率、 投資回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及敏感性分析， 據(jù)此測算項(xiàng)目建成后的近期 效益、遠(yuǎn)期效益。9、風(fēng)險(xiǎn)分析對項(xiàng)目可能產(chǎn)生

7、的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)措施10 、可行性研究可行性研究結(jié)論第三部分項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展建議一、項(xiàng)目分析1、基本情況分析：區(qū)位概況、背景資料、交通狀況、周邊環(huán)境、周邊配套。2、綜合評價(jià)（ SWOT ）：優(yōu)勢與劣勢、機(jī)會與威脅。、項(xiàng)目定位建議Useful DocumentsUseful Documents1、綜合定位：特征定位、名稱定位、價(jià)格定位。2、品質(zhì)定位：檔次定位、風(fēng)格定位、形象定位。3、市場定位：目標(biāo)客戶群體定位、群體表現(xiàn)特征。三、綜合素質(zhì)營造建議1、整體設(shè)計(jì)建議：商場設(shè)計(jì)目標(biāo)及理念2、單體設(shè)計(jì)建議：建筑風(fēng)格3、素質(zhì)營造：活動場地、裝修標(biāo)準(zhǔn)等4、環(huán)境、景觀塑造建議5、物業(yè)管理與服務(wù)要點(diǎn)6、項(xiàng)目配

8、套設(shè)施與功能建議四、商業(yè)布局建議1、項(xiàng)目商業(yè)策劃與規(guī)劃方案整改建議2、商業(yè)分區(qū)功能布局及調(diào)整方案3、商業(yè)銷售及租賃區(qū)域規(guī)劃建議4、項(xiàng)目外觀及景觀建議5、項(xiàng)目人流及物流動向建議五、項(xiàng)目商業(yè)組合建議1、商業(yè)結(jié)構(gòu)及業(yè)態(tài)分析2、項(xiàng)目商業(yè)組合的可行性探討3、項(xiàng)目電梯位置和利用建議Useful DocumentsUseful Documents4、項(xiàng)目環(huán)境、景觀塑造：購物氣氛的營造建議5、項(xiàng)目配套設(shè)施與功能建議 第四部分招商、營銷傳播策略一、項(xiàng)目商圈分析 商圈分析（ SWOT ）：商圈結(jié)構(gòu)性分析二、項(xiàng)目租售價(jià)格定位1、租賃價(jià)格：1）標(biāo)準(zhǔn)租賃期；2）租金價(jià)格厘定；3）租金水平展望及預(yù)測；4）租金調(diào)整環(huán)境及遞

9、增率；2、銷售價(jià)格1）銷售價(jià)格厘定；2）銷售區(qū)域及鋪位分割建議3）銷售價(jià)格之階段策略性建議4）銷售與租金的價(jià)格互動建議及檢討三、商場經(jīng)營方式建議1、直接及間接商鋪出租2、商場經(jīng)營方式的可行性探討3、草擬商場租賃意向書及租約藍(lán)本Useful DocumentsUseful Documents四、營銷傳播策略建議1、招商攻擊戰(zhàn)術(shù)2、階段性招商推廣建議及節(jié)點(diǎn)劃分3、市場營銷攻擊戰(zhàn)術(shù)4、階段性營銷推廣建議及節(jié)點(diǎn)劃分5、營銷與招商傳播推廣策略互動建議6、宣傳資料及媒介選擇五、招商營銷執(zhí)行招商營銷執(zhí)行方案 第五部分經(jīng)營管理建議一、商場前期經(jīng)營管理建議1、商場商業(yè)布局的設(shè)計(jì)及控制2、全程客戶跟進(jìn)3、商場商戶

10、安排4、商場內(nèi)外部設(shè)計(jì)裝潢顧問5、開業(yè)宣傳推廣傳播策略6、商場日常管理建議7、經(jīng)營管理問題咨詢及處理8、統(tǒng)一管理、經(jīng)營、規(guī)范化運(yùn)作體系二、商場管理制度制訂1、招商處管理制度Useful DocumentsUseful Documents2、商場經(jīng)營管理制度的擬訂3、商場裝修及設(shè)施安裝管理制度4、商場各部室經(jīng)理及分區(qū)主任崗位職責(zé)三、商場經(jīng)營管理人員的選聘和培訓(xùn)1、商場各級管理人員的選聘2、商場經(jīng)營管理培訓(xùn)資料四、商場管理1、制定商場經(jīng)營管理目標(biāo)及計(jì)劃2、制定商場管理標(biāo)準(zhǔn)3、客戶資料分析4、各項(xiàng)資料及文件建檔第六部分項(xiàng)目標(biāo)識系統(tǒng)品牌是 21 新世紀(jì)房地產(chǎn)市場市場致勝的一張王牌。在市場競爭時(shí)代，沒有 VI 識別系統(tǒng)的企業(yè)或樓盤，就如同沒有國旗的國家。一、基本要素系統(tǒng)1、樓盤標(biāo)志2、標(biāo)志最小尺寸，空間限定及方格制圖法3、中文標(biāo)準(zhǔn)字體（簡稱、全稱）4、英文標(biāo)準(zhǔn)字體（簡稱、全稱）5、中英文標(biāo)準(zhǔn)字體制作6、常用字體 7、標(biāo)準(zhǔn)色Useful DocumentsUseful Documents8、輔助色9、標(biāo)志輔助圖形10 、標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)字體使用規(guī)范、廣告語應(yīng)用規(guī)范二、基本要素組合系統(tǒng)1、標(biāo)志與簡稱的組合2、標(biāo)志與簡稱的特殊組合3、中文簡稱與英文簡稱的組合4、標(biāo)志與全稱的組合三、實(shí)際應(yīng)用系統(tǒng)1、案旗2、禮儀旗、徽章3、中英文名片4、胸卡5、手提