GW廣州中旅廣場綜合體項(xiàng)目整體定位

1、1 技術(shù)思路 項(xiàng)目界定 案例借鑒 項(xiàng)目發(fā)展 模式判斷 競爭分析 面臨的困 惑與機(jī)會 項(xiàng)目整體 發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 功能分區(qū)經(jīng)濟(jì)測算 物業(yè)發(fā)展 建議 同類物業(yè) 發(fā)展模式 2 項(xiàng)目界定： 項(xiàng)目為城市核心區(qū)域的綜合體開發(fā) 3 綜合體（complex） 定義 綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會 議、文娛、交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各 部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成 一個(gè)多功能、高效率復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。 產(chǎn)生的條件 建筑綜合體的出現(xiàn)是城市聚集的產(chǎn)物，當(dāng)人口聚集、用地緊張 到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區(qū)域的核心部分就會出現(xiàn)這樣一種 綜合物業(yè)。

2、而且隨著城市聚集度的提高,土地資源的緊張,這種 綜合體建筑形式會越來越多。 4 綜合體（complex） 綜合體的兩種表現(xiàn)形式 一種是城市形態(tài)的表現(xiàn)，在城市核心區(qū)域?yàn)榱私档途C合商務(wù)成 本而為之，比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服 務(wù)場所的獨(dú)棟式綜合建筑體； 另一種是經(jīng)濟(jì)形態(tài)的表現(xiàn)，隨著項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī) 劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨(dú)立場所，并通過一個(gè)連廊 或其它各種形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨(dú)立式的建筑 綜合體，這種集群式的建筑綜合體比起那種在一個(gè)建筑體內(nèi)聚 集多種功能的獨(dú)棟式建筑綜合體，顯得更為經(jīng)濟(jì)、專業(yè)和實(shí)用。 5 綜合體（complex） 綜合體的特點(diǎn) q 是

3、一種城市設(shè)計(jì)的縮影，較小依賴其他配套、其自身 功能互相補(bǔ)充，而且能夠互相支撐； q 一般位于城市中心區(qū)域； q 能有效的解決城市中交通等方面的壓力； q 向業(yè)態(tài)互動、功能復(fù)合化、使用全時(shí)段的方向發(fā)展； q 多種功能有機(jī)匹配，可以減少投資風(fēng)險(xiǎn)； q 一般規(guī)模較大，投資較高，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)大； q 對建筑設(shè)計(jì)要求較高。 6 綜合體（complex） 附：綜合體與單功能物業(yè)的比較 比較因素綜合體單功能物業(yè) 功能復(fù)合性、適應(yīng)性單一性 區(qū)位一般在城市核心區(qū)域根據(jù)功能確定 建筑形式多樣化單一 投資風(fēng)險(xiǎn)較小較大 總投資一般較大相對較小 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)較大較小 客戶來源 具有自我寄生功能， 部分來自于內(nèi)部 全部來自于外部

4、 客戶活動體驗(yàn)式的目的性的 客戶綜合 使用成本 較小較大 7 綜合體（complex） 各部分功能的相互關(guān)系 商業(yè)商業(yè) 辦公辦公 酒店酒店 公寓公寓 相互支持關(guān)系相互支持關(guān)系相互要求相互要求 標(biāo)志性標(biāo)志性 定義檔次定義檔次 為商業(yè)和酒店帶來潛為商業(yè)和酒店帶來潛 在客戶在客戶 大堂可以與酒店共享大堂可以與酒店共享 承擔(dān)某種社會職能承擔(dān)某種社會職能 形成完善配套、信息平臺形成完善配套、信息平臺 個(gè)體差異所在、活力的核心個(gè)體差異所在、活力的核心 利用其它功能利用其它功能 價(jià)值最大化價(jià)值最大化 補(bǔ)充其它功能補(bǔ)充其它功能 現(xiàn)金流來源現(xiàn)金流來源 商業(yè)的檔次要求商業(yè)的檔次要求 不影響辦公、酒不影響辦公、酒

5、店的大堂和昭示性店的大堂和昭示性 公寓可輕松享有酒店服務(wù)和配公寓可輕松享有酒店服務(wù)和配 套設(shè)施，共享辦公辦來的客戶。套設(shè)施，共享辦公辦來的客戶。 公寓在面積、服務(wù)功能上要和公寓在面積、服務(wù)功能上要和 酒店形成分工和差異（重視中長酒店形成分工和差異（重視中長 期居住者需求）。期居住者需求）。 8 綜合體的四種發(fā)展模式 9 綜合體發(fā)展模式（1/2） 在城市中心區(qū)域，綜合體一般以下四種發(fā)展模式： 模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+ 案例：香港太古廣場、 北京東方廣場、北京華貿(mào)中心 模式二：以寫字

6、樓為核心功能的發(fā)展模式 shopping complex =office (主) +apartment(次) +hotel 案例：廣州中信廣場、深圳信興廣場 10 綜合體發(fā)展模式（2/2） 模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式 shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office 案例：上海商城 模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 office complex =shopping (主) +hotel apartment 案例：深圳華潤中心、日本福岡博多運(yùn)河城 11 案例研究 12 案例研究內(nèi)容 q 背景資料 q 項(xiàng)目定位 q 功能構(gòu)成 q 經(jīng)營方

7、式 q 項(xiàng)目特色 q 關(guān)鍵驅(qū)動因素 13 模式一案例 模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+ 香港太古廣場北京華貿(mào)中心北京東方廣場 14 案例（1/3） 香港太古廣場 太古廣場位于金鐘地鐵站上蓋， 是香港及九龍(荃灣)兩條地鐵 線的交匯點(diǎn)； 太古廣場座落于香港核心地帶， 香港的重要地點(diǎn)，例如香港公 園、香港政府辦公大樓、高等 法院、英國領(lǐng)事館及英國文化 協(xié)會等都近在咫尺，占盡地利 優(yōu)勢； 太古廣場向北可擁覽浩瀚的海 景，而向南則面對占地十公頃 香港公園寧靜的環(huán)境。 15 案例（1/3） 香港太

8、古廣場 太古廣場總占地三十二萬平方呎，于一九九零年落成，包括 四座大樓及一個(gè)購物中心，共提供近五百萬平方呎的樓面， 包括有甲級寫字樓、酒店式公寓、三間五星級酒店、購物商 場和會議中心等。 太古廣場一座太古廣場二座太古廣場三座 16 案例（1/3） 香港太古廣場 定位為 香港最頂級的綜合體物業(yè) 甲級寫字樓+頂級購物中心+五星級酒店+頂級公寓 17 案例（1/3） 香港太古廣場 甲級寫字樓部分 太古廣場一座： 建筑面積860,000平方呎、樓高36層的甲 級商廈，每層面積由20,000平方呎至 22,000平方呎，首層為會議中心設(shè)施。 太古廣場二座： 建筑面積700,000平方呎、樓高27層的甲

9、級商廈，每層面積由21,000平方呎至 22,000平方呎。 太古廣場三座： 建筑面積644,000平方呎、樓高34層的甲 級商廈，每層面積約20,000平方呎。 一座 二座 三座 18 案例（1/3） 香港太古廣場 頂級購物中心部分 太古廣場購物中心共分四層，建筑在一個(gè)有五百個(gè)車位的停車場之上，提 供樓面面積七十一萬平方呎，場內(nèi)提供超過一百三十間零售店鋪及食肆， 并提供多個(gè)展覽場地 。 主要租客： 百貨公司 女士時(shí)裝/男士時(shí)裝 童裝/玩具 皮革制品/皮鞋/手袋 運(yùn)動用品 護(hù)理/美容 珠寶/鐘表/飾物 書籍/音樂/電子用品 藝術(shù)品/家居布置/禮品 電影院 食肆 銀行/服務(wù) 經(jīng)營業(yè)態(tài)： 香港西武

10、、連卡佛、馬莎百貨 A/T、Versace、D 50%的國際一線品牌;30%的亞洲一線品牌,20%的 國際二、三線品牌及國內(nèi)一線品牌. 全部只租不售，長期經(jīng)營。 建設(shè)與經(jīng)營模式 76 案例（1/2） 深圳華潤中心 首期規(guī)劃 北區(qū)寫字樓+中區(qū)購物及娛樂中心，總建筑面積達(dá)23萬平方米，提供約1000個(gè)車 位 寫字樓4.2萬平方米的甲級寫字樓，高度為139米，其中1-3層為高檔國際時(shí) 裝旗艦店，4層為開放式屋頂花園，5-28層為寫字樓，頂層為多功能廳。 萬象城18.8萬平方米的大型綜合性購物及娛樂中心，包含零售、餐飲、娛樂 休閑、文化、康體等諸多消費(fèi)元素，由超級市場、大型百貨商店、時(shí)尚零售商店、 電

11、影院、真冰溜冰場及各類餐飲等近300家零售店面組成。 2002年10月開工，約在2004年底、2005年初竣工開業(yè)。 二期規(guī)劃 占地4.1萬平方米，總建筑面積達(dá)25萬平方米，提供約2000個(gè)車位 開放式購物空間、五星級酒店和服務(wù)式公寓的組成。 規(guī)劃與功能比例 77 案例（1/2） 深圳華潤中心 華潤中心建設(shè)團(tuán)隊(duì) 精英團(tuán)隊(duì) 群英薈萃 投資商 華潤（集團(tuán)）有限公司 發(fā)展商 華潤（深圳）有限公司 建筑設(shè)計(jì) 美國RTKL Associates Inc 廣東省建筑設(shè)計(jì)研究院 園林景觀設(shè)計(jì) 澳大利亞Place Planning & Design 燈光設(shè)計(jì)顧問 Kaplan Partners Archite

12、ctural Lighting 機(jī)電設(shè)計(jì)顧問 Flack+Kurtz Consulting Engineers 消防與安全設(shè)計(jì)顧問 Rolf Jensen & Associates.Inc 電梯設(shè)計(jì)顧問 Hesselberg. Keesee & Associates .Inc 幕墻設(shè)計(jì)顧問 Curtain Wall Design & Consulting. Inc 零售設(shè)計(jì)顧問 香港仲量聯(lián)行有限公司 交通設(shè)計(jì)顧問 香港MVA公司 深圳市城市交通規(guī)劃研究中心 工料測量師 香港利比建筑工料測量師有限公司 工程監(jiān)理 中國國際工程咨詢公司 廣告推廣策劃顧問 深圳市蔚藍(lán)時(shí)代廣告有限公司 78 案例（1/

13、2） 深圳華潤中心 關(guān)鍵驅(qū)動因素 外因： 優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達(dá)性； 區(qū)域成熟后發(fā)展受限，需要一個(gè)新的亮點(diǎn)來激發(fā)活力； 區(qū)域內(nèi)一直缺乏一個(gè)大型商業(yè)來統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象。 內(nèi)因： 超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號召力； 集購物、娛樂等為一體的體驗(yàn)式； 項(xiàng)目立意高，與深圳人內(nèi)心的價(jià)值觀相符； 一流的精英團(tuán)隊(duì)。 79 案例（2/2） 日本福岡博多運(yùn)河城 建造地點(diǎn)： 日本福岡博多站一帶，是西日本地區(qū) 的交通中心和樞紐站 交通： 距地鐵站中洲川端徒步約十分鐘 占地面積：3.44萬 建筑面積:222,960 設(shè)計(jì)：The Jerde partner Ship； 竣工時(shí)間：1996年 80 案例（2/2） 日本福

14、岡博多運(yùn)河城 運(yùn)河城市中心包括2個(gè)飯店、1個(gè)大型購物娛樂場所和1棟辦公樓。 商業(yè)、酒店和辦公的配比約為4：4：1。 商業(yè)有突出的旅游形象，以建筑中的人工運(yùn)河、造型奇特的噴泉和夜 間彩燈而得名。 功能配比： 寫字樓 商場 福岡劇院 及商場 商業(yè)區(qū)主入口 酒店 81 案例（2/2） 日本福岡博多運(yùn)河城 項(xiàng)目立意 化都市為劇場 猶如都市中的一個(gè)多元化未來都市。 包羅萬象，其樂無窮。 是當(dāng)?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、商品市場推廣及 社區(qū)公益表演的最佳場所。 項(xiàng)目的吸引力來自： 有名的福岡凱悅大飯店； 四季劇團(tuán)的第一個(gè)專用劇場“福岡城市劇場”； 匯集13個(gè)電影院的 “AMC運(yùn)河城13”； 高科技游藝主題公園“福

15、岡快樂國”等。 無論內(nèi)容還是規(guī)模都是空前無比的。 82 案例（2/2） 日本福岡博多運(yùn)河城 設(shè)計(jì)思路 觀光與商業(yè)結(jié)合 建筑師把為人創(chuàng)造空間放在第一位,其次才是商業(yè) 1）將三個(gè)原有步行街區(qū)結(jié)合成為一個(gè)更大的統(tǒng)一 體中，在室內(nèi)創(chuàng)造室外化的互通內(nèi)街。 2）空間的處理： 水平體系設(shè)置了三個(gè)節(jié)點(diǎn)-一太陽廣場、星星庭院 和海洋庭院,三者通過月亮街和地球街相連，并形 成5大主題區(qū)域； 豎直體系包括“運(yùn)間”和“百老匯街” ，是創(chuàng)造 節(jié)日氣氛的地方。 3）鮮明、濃郁的西方建筑色彩和風(fēng)格。 4）不同主題區(qū)提供不同的風(fēng)格的購物廊，增強(qiáng)觀 光性。 83 案例（2/2） 日本福岡博多運(yùn)河城 植物溝通了上下層之間的聯(lián)系

16、異國情調(diào)購物廊 傳統(tǒng)風(fēng)格的購物廊 星星庭院之二 太陽廣場是現(xiàn) 場表演的場所 星星庭院之一 月亮街 月亮街夜景 84 案例（2/2） 日本福岡博多運(yùn)河城 經(jīng)營管理專業(yè)團(tuán)隊(duì)和完善計(jì)劃 專業(yè)團(tuán)隊(duì)： 開發(fā)商和建筑師組織了陣容龐大的設(shè)計(jì)組,包括景園、環(huán)境、水體、 燈光設(shè)計(jì)部門。 經(jīng)營計(jì)劃： 業(yè)主與建筑師一起確定了項(xiàng)目的經(jīng)營、規(guī)劃、運(yùn)作和出租的計(jì)劃。 項(xiàng)目運(yùn)營： 全部出租，發(fā)展商只獲取長期利潤，不進(jìn)行銷售。 專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營公司運(yùn)營。 85 案例（2/2） 日本福岡博多運(yùn)河城 市場反饋：前八個(gè)月,游客人數(shù)達(dá)到1200萬人 86 案例（2/2） 日本福岡博多運(yùn)河城 關(guān)鍵驅(qū)動因素 外因： 優(yōu)越的地理位置； 良好

17、的交通可達(dá)性。 內(nèi)因： 超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號召力； 獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)，觀光與商業(yè)結(jié)合成為其核心功能； 多項(xiàng)高規(guī)格的體驗(yàn)式娛樂設(shè)施； 一流的精英團(tuán)隊(duì)。 87 模式四的KPI體系（關(guān)鍵績效指標(biāo)體系） KPI體系 外因 內(nèi)因 明確定位大規(guī)模綜合/娛樂性/觀光性/頂級/ 功能化體系商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔 一流的合作團(tuán)隊(duì) 地理位置城市核心區(qū) 交通可達(dá)性地鐵口/主干道沿線 區(qū)域功能的缺乏、需求旺盛 獨(dú)具特色建筑形式/業(yè)態(tài)/服務(wù)內(nèi)容/ 人流及商業(yè)氣氛 規(guī)劃設(shè)計(jì) 經(jīng)營管理 88 模式四的收益方式特征 功能類別收益方式 酒店外包經(jīng)營 寫字樓銷售/出租 商場自行經(jīng)營/出租 公寓銷售/出租 特征 各功能可自營、銷售、

18、出租，且 互不依賴和影響 89 四種模式KPI體系的總結(jié) 模式一： 酒店、寫字樓、商 場、公寓等各種功 能均衡發(fā)展的模式 模式二： 以寫字樓為核 心功能的發(fā)展 模式 模式三： 以酒店為核心 功能的發(fā)展模 式 模式四： 以商業(yè)為核心 功能的發(fā)展模 式 外 因 優(yōu)越的地理位置CBD/ 城市中心 便利的交通條件主干道 沿線/地鐵口 較大的規(guī)模建筑面積20 萬以上 客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐 已形成產(chǎn)業(yè)簇 群/引入核心客戶帶 來相關(guān)簇群/未來商 務(wù)核心區(qū) 地理位置不遠(yuǎn) 離城市核心區(qū) 交通可達(dá)性主 干道沿線 客戶支持商務(wù) 客戶 地理位置城市核 心區(qū) 交通可達(dá)性地鐵口/ 主干道沿線 區(qū)域功能的缺乏，需 求旺盛 人流

19、及商業(yè)氣氛 內(nèi) 因 強(qiáng)制性的視覺沖擊超高 層/建筑群 高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)各功能 共融不互擾 功能化體系五星級酒店/ 甲級寫字樓/高檔/中高檔購 物中心/頂級酒店式/服務(wù)式 公寓 專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)物業(yè)管 理/經(jīng)營管理 強(qiáng)制性的視覺沖擊 超高層/建筑群 寫字樓大堂昭示性 功能化體系寫 字樓帶動其他功能， 并定位其他功能的 規(guī)模與檔次 配套完善商場、 公寓 強(qiáng)制性的視覺沖 擊超高層/建筑 群 定位差異化通 過提供頂級差異化 服務(wù)而非直面競爭 建立其核心地位 功能化體系五 星級酒店帶動公寓、 寫字樓，并定位其 的規(guī)模與檔次配套 設(shè)施頂級商場 明確定位大規(guī)模 綜合/娛樂性/觀光性/ 頂級/ 獨(dú)具特色建筑形 式

20、/業(yè)態(tài)/服務(wù)內(nèi)容/ 功能化體系商業(yè) 為主導(dǎo)，其他功能為 輔 一流的合作團(tuán)隊(duì)規(guī)劃 設(shè)計(jì)/經(jīng)營管理 90 四種模式收益方式特征的總結(jié) 功能種類 模式一： 酒店、寫字樓、 商場、公寓等各 種功能均衡發(fā)展 的模式 模式二： 以寫字樓為 核心功能的 發(fā)展模式 模式三： 以酒店為核 心功能的發(fā) 展模式 模式四： 以商業(yè)為核 心功能的發(fā) 展模式 酒店外包經(jīng)營-外包經(jīng)營外包經(jīng)營 寫字樓銷售/出租銷售/出租出租銷售/出租 商場自行經(jīng)營/出租一般出租自行經(jīng)營/出租自行經(jīng)營/出租 公寓銷售/出租銷售/出租一般出租銷售/出租 特征 各功能可自營、 銷售、出租，且 互不依賴和影響 各功能可銷售 或出租，公寓 收益受寫字

21、樓 租售情況的影 響 全為出租或經(jīng) 營，寫字樓、 商場、公寓受 酒店經(jīng)營情況 影響較大 各功能可自營、 銷售、出租， 且互不依賴和 影響 91 項(xiàng)目發(fā)展模式判斷 92 四種模式KPI（外因）與本項(xiàng)目條件的擬合分析 模式KPI（外因）本項(xiàng)目具備的條件 擬合 情況 判斷 模式一 地理位置CBD/城市中心城市商務(wù)區(qū)邊緣 地鐵口對本項(xiàng)目 發(fā)展至關(guān)重要 交通條件主干道沿線/地鐵口主干道沿線/地鐵口未確定 建筑面積20萬以上建筑面積34萬 模式二 客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐已形成產(chǎn) 業(yè)簇群/引入核心客戶帶來相關(guān)簇 群/未來商務(wù)核心區(qū) 已形成產(chǎn)業(yè)簇群/已發(fā)展成 熟/但單一辦公缺乏個(gè)性及 競爭力。 基本符合，但面 臨較

22、大區(qū)域競爭， 且單一規(guī)模過大； 模式三 地理位置不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)城市商務(wù)區(qū)邊緣 主要是規(guī)模差異 較大 交通可達(dá)性主干道沿線主干道沿線 規(guī)模有足夠的商務(wù)客戶支持建筑面積34萬 模式四 地理位置城市商業(yè)核心區(qū)城市商業(yè)區(qū)邊緣 相對風(fēng)險(xiǎn)較大 交通可達(dá)性地鐵口/主干道沿線主干道沿線/地鐵口待定 區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛 區(qū)域缺乏新型高檔商業(yè)，但 大規(guī)模商業(yè)競爭優(yōu)勢不明顯 人流及商業(yè)氣氛需要設(shè)置吸引人氣措施 擬合度最高 擬合度最低 項(xiàng)目可塑性較大；但考慮到地理位置、項(xiàng)目規(guī)模和市場競爭 特色形成，經(jīng)初步判斷，模式一與本項(xiàng)目條件最為相符。 93 四種模式收益方式特征與本項(xiàng)目要求的擬合分析 經(jīng)初步判斷，模式一、

23、模式二和模式四符合本項(xiàng)目對收益方式的要求。 模式收益方式特征 本項(xiàng)目對收益方 式的要求 擬合情況 模式一 各功能可自營、銷售、出租， 且互不依賴和影響 q寫字樓部分出 售，部分出租； q 寫字樓和公寓 可先期開發(fā)銷售， 以減輕資金壓力； q 商場出租或整 體經(jīng)營。 模式二 各功能可銷售或出租，公寓 收益一定程度上受寫字樓租 售情況的影響 模式三 全為出租或經(jīng)營，寫字樓、 商場、公寓受酒店經(jīng)營情況 影響較大 模式四 各功能可自營、銷售、出租， 且互不依賴和影響 擬合度最高 擬合度最低 94 本項(xiàng)目發(fā)展模式方向的判斷 綜合四種模式與項(xiàng)目條件和要求的擬合分析，初步判斷本項(xiàng)目可選取模式一 作為發(fā)展方向

24、。 模式一： 酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+ 從綜合體案例及廣州市場看，地鐵口與項(xiàng)目直接接駁相當(dāng)重要，關(guān)鍵是商業(yè)存在競爭： “地鐵就象是一座橋梁，如果沒有這座橋梁，客戶就會順著別的橋梁流向別的地方” 地鐵口接駁是大型商業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵條件。 95 面臨的機(jī)會與困惑 96 選取模式一發(fā)展面臨的困惑與機(jī)會 困惑一：寫字樓、酒店市場需求增長，但供應(yīng)量偏大，競爭激烈； 困惑二：區(qū)域多數(shù)物業(yè)租賃情況較好，但銷售量受限制。 困惑三： 所處位置并非商業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域；人流量不大，缺少讓人群留駐的因素 困惑三：酒店式公

25、寓市場需求增長不明顯。 機(jī)會一：本項(xiàng)目規(guī)模較大，且在本區(qū)域未來競爭者少 機(jī)會二：高檔寫字樓、酒店經(jīng)營現(xiàn)狀良好，回報(bào)較高； 機(jī)會三：辦公、酒店式公寓可實(shí)現(xiàn)銷售且價(jià)格較高； 機(jī)會四：商務(wù)活動頻繁，外資聚集，高檔餐飲及商業(yè)經(jīng)營情況良好； 機(jī)會五：區(qū)域內(nèi)商業(yè)缺乏，特別是高檔和具有特色的商場。 97 項(xiàng)目競爭分析 98 潛在新參加的競 爭者 （流動性的威脅） 替代品 （替代產(chǎn)品的威脅） 購買者 （議價(jià)能力） 已存在的 競爭者 （已有的威脅） 供應(yīng)方 （議價(jià)能力） 采用波特競爭力模型進(jìn)行競爭分析 可利用的土地已經(jīng)較為 稀缺，潛在新參加的競 爭者將不會太多。只有 寫字樓有大鵬國際超高 層項(xiàng)目。 購買者重置成

26、本不高 只要有措施可吸引 政府基本無土地出讓 區(qū)域替代品少 主要競爭來自于有歷史沉淀因 素的競爭，集中于酒店和高檔 商業(yè)。 但原有的酒店和商業(yè)配套設(shè)施 落后、經(jīng)營管理延沿襲老國企 風(fēng)格和模式、業(yè)態(tài)單一，整體 無特色，為新開發(fā)物業(yè)帶來機(jī) 會。 99 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 100 形成發(fā)展戰(zhàn)略的依據(jù) 發(fā)展模式KPI體系 面臨的困惑與機(jī)會 項(xiàng)目的競爭力模型 項(xiàng)目整體的發(fā)展核心戰(zhàn) 略 區(qū)域氣氛 區(qū)域未來 項(xiàng)目條件 項(xiàng)目整體的發(fā)展分策 略 101 區(qū)域氣氛區(qū)域氣氛 1、珠三角甚至全國性的總部、珠三角甚至全國性的總部 2、都市化、文化的交融地、都市化、文化的交融地 中西文化交融中西文化交融 傳統(tǒng)與時(shí)尚文化的交

27、融傳統(tǒng)與時(shí)尚文化的交融 生意與生活、辦工與娛樂的交融。生意與生活、辦工與娛樂的交融。 環(huán)市東的核心是什么？ 中旅項(xiàng)目需要強(qiáng)化這種氣質(zhì) 102 區(qū)域未來區(qū)域未來 1、 城市復(fù)興。城市復(fù)興。 2、 區(qū)域增值。區(qū)域增值。 3、 融入國際文化。融入國際文化。 需要向什么特征發(fā)展？ 中旅項(xiàng)目需要承擔(dān)這一使命 103 項(xiàng)目條件項(xiàng)目條件 1、可以整合的：發(fā)展商資源和區(qū)域資源、可以整合的：發(fā)展商資源和區(qū)域資源 2、可以借力的：特有的規(guī)模和綜合體功能、可以借力的：特有的規(guī)模和綜合體功能； 3、可以打破目前市場現(xiàn)狀的：最新的設(shè)計(jì)，最新的理念：、可以打破目前市場現(xiàn)狀的：最新的設(shè)計(jì)，最新的理念： 主題化、娛樂化、國際

28、化的體現(xiàn)現(xiàn)代都市風(fēng)情。主題化、娛樂化、國際化的體現(xiàn)現(xiàn)代都市風(fēng)情。 在形象核心圈和商業(yè)核心圈之外？ 中旅項(xiàng)目必須設(shè)法使自己 “中心化” 競爭戰(zhàn)略：競爭戰(zhàn)略： 如何打破位置局限，在競爭中突圍而出？ 須在發(fā)展模式上有所突破！綜合區(qū)域和地塊的特點(diǎn)，我們要融入一些新 的元素，以突出城市的主題。這樣的元素，必須能融入廣州的文化，而 又能帶來新的血液。 104 ！總體競爭戰(zhàn)略1：項(xiàng)目使命：“中心化” 承擔(dān)環(huán)市東向國際化地區(qū)性總部發(fā)展的區(qū)域目標(biāo)，承擔(dān)環(huán)市東區(qū)域復(fù)興 和區(qū)域增值的使命，配備國際化總部經(jīng)濟(jì)元素。 總體競爭戰(zhàn)略2：形象定位：紐約TIMESTIMES SQUARESQUARE 都市的核心和濃縮，最輝煌

29、的都市娛樂中心，在此形成特定的階層。 案名氣質(zhì)示意：NAGANAGAOcentercenter 借中旅集團(tuán)綜合業(yè)務(wù)資源、借區(qū)域多元文化融合的氣質(zhì)資源，借項(xiàng) 目“綜合體”這一本體資源，體現(xiàn)多元與多變、傳統(tǒng)與現(xiàn)代、中西 文化的融合。 105 項(xiàng)目分策略： 分策略之一： 利用綜合體資源共享的優(yōu)勢，將資源利用最大化； 會所、大堂、設(shè)施、服務(wù)等的共享和互融互通 分策略之二： 設(shè)計(jì)以生態(tài)概念貫穿，成為后SARS時(shí)代健康物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)； 分策略之三： 以各功能的頂級組合構(gòu)建項(xiàng)目的頂級形象； 頂級寫字樓+五星級酒店+服務(wù)式公寓+高檔商場 106 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略的形成 分策略之四： 以各功能的特色定位，確立差異化

30、的競爭優(yōu)勢，并有效減弱各功能規(guī) 模偏小的影響； 酒店國際化五星級酒店 寫字樓頂級酒店服務(wù)式 公寓服務(wù)式、功能模糊，使用彈性化，宜商宜住 商場景觀型 分策略之五： 創(chuàng)造附加值，增大溢價(jià)空間，使物業(yè)的價(jià)值最大化； 分策略之六： 以標(biāo)志性的超高層建筑確立整體形象，并形成強(qiáng)制性視覺沖擊，增強(qiáng) 昭示性； 107 戰(zhàn)略形成價(jià)值體系 價(jià)值體系 高形象 生態(tài) 景觀型商業(yè) 服務(wù)為先導(dǎo) 功能彈性化 綜合體資源共享 超高層 五星級酒店 標(biāo)志性雕塑及廣場 108 項(xiàng)目整體定位 109 110 111 NAGAOCenter 來自于印度的海神傳說，半身為人，半身為蛇。 代表了融合、非此即彼的現(xiàn)象。 意指東方與西方融合、

31、傳統(tǒng)與現(xiàn)代的融合。 是豐富的、多元的、可變化的。 廣州24小時(shí)不打烊的都市生活與時(shí)尚區(qū)；廣州第一個(gè)觀 光性商業(yè)街區(qū)，不是最大的，但是最有特色的 ShoppingMall； 備選案名：東一時(shí)區(qū) 城市走廊 備選案名 112 生意、工作工作 西方、時(shí)尚的 中國的、傳統(tǒng)的 生活、娛樂 3 1 3 1 4 2 4 2 NAGAOCenter（融合文化）示意 甲級辦公樓 人文 EMBAEMBA學(xué)校 游戲中心 日本mega webmega web （汽車文化） 高級音樂廳 茶文化區(qū) 吃在廣州 雙年展 健康館 五星級酒店 共享空間 粵曲館 與 科技 觀光型購物中心 酒店式公寓 互輝映 書店 CEOCEO俱樂部

32、 商務(wù)會所 酒吧 各國餐飲 113 備選案名：“HOPSCAHOPSCA” （豪布斯卡）（豪布斯卡） “新都市商業(yè)集合體新都市商業(yè)集合體” 全新的商業(yè)模式 Hotel+Office+Parking+Shopping+Conve ntion+Apartment 城市綜合體 效益最大化 資源整合化 114 項(xiàng)目在開發(fā)發(fā)的不同階段， 定位應(yīng)有三個(gè)層次的深化 第一個(gè)階段第一個(gè)階段 第二階段第二階段 最后階段最后階段 目前廣州、環(huán)市東沒有一個(gè)地 方能夠?qū)⒉惋?、娛樂、購物?旅游、文化等等全部集在一起。 這類時(shí)尚、有特色的如北京路， 是很多不同的個(gè)體組成，沒有 一個(gè)整體的投資者和管理者， 這應(yīng)該是本項(xiàng)目的

33、一個(gè)明確的 吸引力。 強(qiáng)調(diào)都市文化性、可游 覽性； 強(qiáng)調(diào)綜合性 一個(gè)國際交流、人們聚 會的地點(diǎn)； 進(jìn)展到一定時(shí)候，希望項(xiàng) 目成為廣州具有文化特色 的都市旅游景點(diǎn)，到廣州 的人，一定要來看看。 里面會有很多的活動， 很多人在此聚會。 這樣層層深化的定位，將使項(xiàng)目穿上時(shí)尚文 化眩目的外衣，抓住人們的眼球，脫穎而出 115 購買者分析 寫字樓 銷定為本地大型企業(yè)、銀行及外地或外資公司在廣州的分公司（總部） 客戶劃分交易方式 對價(jià)格的 承受能力 對物業(yè)的核心 要求 面積需求 對項(xiàng)目形 象的影響 本地大型企 業(yè) 自建、購買 或租賃 較高形象較大提升 本地中小公 司 購買或租賃不明顯使用率、位置較小降低

34、外地公司分 公司 租賃或購買不明顯設(shè)施、服務(wù)不明顯無 外地公司辦 事處 租賃較低不明顯較小降低 外資企業(yè)分 公司（總部）租賃或購買 較高 形象、設(shè)施、 服務(wù) 較大提升 外資企業(yè)辦 事處 租賃較高 形象、設(shè)施、 服務(wù) 較小無 116 購買者分析 公寓 客戶類型交易方式 對價(jià)格的 承受能力 對物業(yè)的核心 要求 對項(xiàng)目形 象的影響 高級白領(lǐng)購買或租賃較高服務(wù)、設(shè)施提升 外籍人士租賃或購買最高服務(wù)、設(shè)施提升 投資客購買不明顯有升值潛力無 117 客戶定位 功能核心客戶重要客戶 寫字樓 本地大型企業(yè) 外資企業(yè)分公司（總部） 外地公司分公司 公寓 外藉人士 SOHO一族 寫字樓客戶 高級白領(lǐng) 投資客 酒店

35、 商務(wù)人士 寫字樓客戶 旅游客 商場 寫字樓、公寓、酒店客戶 周邊中高收入階層 全市中高收入階層 118 功能分區(qū)及規(guī)劃指標(biāo)建議 119 規(guī)劃指標(biāo)及功能配比 總建筑面積約34萬。 規(guī)劃指標(biāo)： 建議功能配比調(diào)整： 注：我們僅提出基于市場的示意性功能配比， 沒有唯一性；實(shí)際根據(jù)政府規(guī)定、公司策略、 建筑設(shè)計(jì)要求進(jìn)行調(diào)整。 地庫及其它地庫及其它 商業(yè)商業(yè)寫字樓寫字樓公寓公寓 A地段地段33,910 26,760 148,050 B地段地段30,605 45,270 20,010 30,870 連接地段連接地段4,380 共計(jì)共計(jì)68,895 72,030 168,060 30,870 20%21%4

36、9%9% 合計(jì)合計(jì)339,855 地庫及其它地庫及其它 商業(yè)商業(yè)寫字樓寫字樓五星級酒店五星級酒店酒店式公寓酒店式公寓 標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn) 原量不變 地上五層 地下一層連 接地鐵 剩余部分 全部為寫字 樓 經(jīng)營適宜的 400間房計(jì) 經(jīng)營適宜的 400間房計(jì) 面積面積68,895 58,650 132,310 40,000 40,000 比例比例20%17%39%12%12% 合計(jì)合計(jì)339,855 原有功能配比： 建議功能配比： 120 功能布局示意 寫字樓 酒店 服務(wù)式公寓 商業(yè) 商務(wù)會所 休閑會所、 共享空間 地下停車場 超高層 2層 高層 -1至5層 121 物業(yè)發(fā)展建議 122 建議原則 我們給出

37、的物業(yè)發(fā)展建議并不是設(shè)計(jì)方案，而 是對設(shè)計(jì)提出的建設(shè)性意見，即市場接受的產(chǎn)品特 征和驅(qū)動客戶購買的因素。 123 物業(yè)發(fā)展建議基本思路 KPI體系 人文符號 功能化體系 國際 生活 標(biāo)志性娛樂型Box-Shopping/Box-Shopping/雕像/ /超高層 高適應(yīng)性（彈性空間/roomroom） 超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù) 室內(nèi)外共享空間/ /風(fēng)格化建筑 智能化管理 完善的交通/ /停車/ /會議系統(tǒng) 高針對性（服務(wù)式公寓/ /寫字樓） 娛樂型Box-shoppingBox-shopping 124 超高層小高層商業(yè) 服務(wù)式公寓 studi o soho個(gè)性空間 多層次園林 頂級寫字樓 商務(wù)會所 五星級

38、酒店 休閑會所 大堂 共享空間 娛樂型購物中心 Box Shoppin g 集中展示區(qū) 信息發(fā)布站 品牌櫥窗 主題推廣區(qū) 標(biāo)志性等候點(diǎn) TAXI直達(dá)大堂 與商業(yè)融合 產(chǎn)品解構(gòu) 我們的 “中心化” 舉措之一 商業(yè) 娛樂中心 建筑群 1 1、標(biāo)志性、標(biāo)志性 借鑒地區(qū)性總部-丹佛（美 國）的中心化舉措 愷撒大拇指 主軸線 新凱旋門步行道 我們的“中心化” 舉措之二 有些功能是產(chǎn)生經(jīng)營回收的，有些有些功能是產(chǎn)生經(jīng)營回收的，有些 功能僅為區(qū)別于其它的標(biāo)識。功能僅為區(qū)別于其它的標(biāo)識。 借鑒全國性總部-拉德方斯（巴黎） 中心化舉措 1 1、標(biāo)志性、標(biāo)志性 127 整體建筑風(fēng)格 建筑造型處理應(yīng)考慮能從周邊的物

39、業(yè) 中躍然而出，予人以強(qiáng)烈的視覺沖擊力， 又要適合現(xiàn)代人的審美需要。 1 1、標(biāo)志性、標(biāo)志性 我們的“中心化” 舉措之三 128 元素一：主樓超高層建筑 標(biāo)志性建筑群超高層/豪華酒店 超高層建筑增添了環(huán)市東路又一道風(fēng) 景線 超高層位于環(huán)市東與建 設(shè)大馬路交叉口處，進(jìn)入性 與昭示性良好。主入口設(shè)在 環(huán)市東路上。 129 130 131 雙層呼吸幕墻： q利用自然光實(shí)現(xiàn)照明 q減少空調(diào)的使用 q通過開啟窗實(shí)現(xiàn)自然通風(fēng) q通過遮陽百葉防止日曬 q室內(nèi)無眩光 呼吸式玻璃幕墻 132 超高層主入口 大堂入口氣派且具有較強(qiáng)的展示性 133 導(dǎo)示牌示意 134 建筑大堂 便利性、融合性、安全私密性 設(shè)于二層

40、平臺，與商業(yè)入口區(qū)分 可以打TAXI的大堂 設(shè)置獨(dú)立訪客停車的車庫 與商業(yè)停車完全區(qū)隔 135 商務(wù)會所 會客吧：在辦公場合不便接待 時(shí)可與朋友上會客吧小坐，或 獨(dú)自去飲一杯咖啡，盡顯逍遙。 商務(wù)中心：設(shè)立公務(wù)秘書間， 翻譯服務(wù)，秘書服務(wù)，辦公系 統(tǒng)自動化服務(wù)。 商務(wù)會 議室、洽 談室、培 訓(xùn)室租賃 服務(wù)、會 務(wù)安排 136 休閑會所酒店同公寓共 享 功能包括多功能影視中心、美容廳、健身房、兒童天地等。 137 共享空間 商業(yè)頂部、公寓頂部園林與超 高層室內(nèi)生態(tài)空間融合，結(jié)合 空中花園與架空層花園形成多 層次園林 138 元素二：服務(wù)式公寓 服務(wù)式公寓為板式高層。通過建筑設(shè)計(jì)，使公寓達(dá)到戶戶光

41、線充 足、視野開闊的效果。同時(shí)公寓又是個(gè)性空間，soho場所。 Box-Living 服務(wù)式公寓 139 room l釋放小空間的多種可能釋放小空間的多種可能 l建筑無限可能的場所建筑無限可能的場所 Box-Living的定位的定位彈性彈性 空間空間 價(jià)值緣于可變價(jià)值緣于可變 140 滿滿 足足 變變 化化 性性 需需 求求 多樣的選擇多樣的選擇自由設(shè)計(jì)自由設(shè)計(jì)順應(yīng)型順應(yīng)型 菜單式平面（菜單式平面（menu plan) 個(gè)性化平面（個(gè)性化平面（character plan) 滿足不同生活方式的平面滿足不同生活方式的平面 （lifestyle plan) 大空間平面（大空間平面（free pla

42、n) 具有可變性住宅具有可變性住宅 （flex housing) 可自行設(shè)計(jì)的住宅可自行設(shè)計(jì)的住宅 (DIY) 開放式廚房開放式廚房 （open kitchen) 多功能室多功能室 ( room) room Box-Living的定位彈性空間 滿足room（居住魔方）個(gè)性化和適應(yīng)變化性要求 141 room room （生活魔方）（生活魔方）大空間無限分隔的戶型設(shè)計(jì)大空間無限分隔的戶型設(shè)計(jì) 從傳統(tǒng)的menu planmenu plan模式大空間平面（free planfree plan）模式 142 + += = + += = + + = = or or 單一的組合模式具有可變性住宅（flex

43、 housing）模式 room 以單元模數(shù)的一個(gè)“menu plan”（居住菜單） Box-Living的平面組合形式 143 N P V H IOR N NPH V * I *R N P V H IOR N NPH V * I * R room（居住魔方）戶型設(shè)計(jì)的可變性與適應(yīng)性 room Box-Living的針對客戶的典型組合方式 144 + += = 從居住型小戶型向從居住型小戶型向“StudioStudio”/ / “SOHOSOHO”的轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn) 變變 roomroom（居住魔方）（居住魔方）的演繹的演繹菜單組合方式菜單組合方式 145 + + = = “menu planmenu

44、plan”（居住菜單）的縱向復(fù)式組合（居住菜單）的縱向復(fù)式組合 利用樓梯間下方，增加 一間多功能房，空間使 用面積大于建筑面積 roomroom（居住魔方）（居住魔方）的演繹的演繹菜單組合方式菜單組合方式（縱向組合）縱向組合） 146 利用落地凸窗的特性，設(shè)置步入式陽臺，模糊的陽臺同房間區(qū)分，步入 式陽臺的設(shè)置可根據(jù)使用者的喜好選擇安裝，拋棄傳統(tǒng)的居家模式。 步入式 景觀凸窗 室內(nèi)地面 步入式陽臺 步入式 景觀凸窗 步入式 陽臺 roomroom（生活魔方）（生活魔方）的演繹的演繹菜單組合方式菜單組合方式 147 B戶型平面 A/C戶型平面 平面示意圖 以60（610）為一個(gè)基本單元 148

45、以三層為一循環(huán)，以一個(gè)循環(huán)為模型，構(gòu)筑一個(gè)三層高的框架，公共走廊 設(shè)在第二層。戶型按垂直關(guān)系將戶型分為A、B、C三種戶型，入戶門設(shè)在B 戶型，B戶型為必選戶型，A、C戶型按需選購，組合成所需的戶型。共72種 戶型組合的可能性。而且結(jié)構(gòu)與圍護(hù)分離，日后業(yè)主有重新組合戶型的可 能性。 黃色的為三層所共用的走廊， 藍(lán)色的為垂直的交通井， 紅色的分別為廁所與廚房的排氣管與排煙管。 肉色的為水管電纜 立體示意圖 149 150 151 152 153 154 服務(wù)式公寓的可能性（客戶需求） 全套家具家電、室內(nèi)精裝修，廚房衛(wèi)浴設(shè)施要齊全； 提供家政服務(wù)、鐘點(diǎn)工服務(wù) HBOHBO電視，寬帶上網(wǎng)； 停車方便

46、有會所、酒吧等休閑娛樂場所，服務(wù)高檔完善 裝修最好簡單而有品質(zhì) 居住區(qū)域安全有保證 優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理 能和一群志趣相投的朋友一起，不會孤單 155 服務(wù)式公寓標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn) 配置配置 標(biāo)準(zhǔn)化自控管道輸送空調(diào)系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化自控管道輸送空調(diào)系統(tǒng) 相對寬大的露天生活空間相對寬大的露天生活空間 完善的廚房配套設(shè)施完善的廚房配套設(shè)施 提供可供將來之需的家具組件提供可供將來之需的家具組件 常規(guī)常規(guī) 設(shè)施設(shè)施 高速電梯高速電梯 私密性安全性極佳的地下停車場私密性安全性極佳的地下停車場 緊急情況下用于電梯及照明的發(fā)電系統(tǒng)緊急情況下用于電梯及照明的發(fā)電系統(tǒng) 使用使用 選擇選擇 長期定居長期定居 臨時(shí)居住（

47、其余時(shí)間需彈性出租和日常打理）臨時(shí)居?。ㄆ溆鄷r(shí)間需彈性出租和日常打理） 臨時(shí)居?。ㄆ溆鄷r(shí)間用于假期出租）臨時(shí)居住（其余時(shí)間用于假期出租） 出租出租 輪流的假期客房預(yù)約輪流的假期客房預(yù)約 “服務(wù)式公寓相關(guān)建議” 156 服務(wù)式公寓提供的附加服務(wù) 1、 業(yè)主人流入口廳堂設(shè)酒店式服務(wù)臺，保安及物業(yè)管理人 員可在此輪值；住戶可于酒店式柜臺接收留言口訊； 2、 家居清潔及家務(wù)助理服務(wù)； 3、 干濕洗熨服務(wù)； 4、 安排電召的士服務(wù)； 5、 租車服務(wù)； 6、 籌辦宴會及到會服務(wù)； 7、 提拿物件，關(guān)開車門； 8、 定時(shí)喚醒服務(wù)； 9、 代為訂餐、送餐服務(wù)； 10、 代租、代管服務(wù)； 157 元素三：景觀型

48、購物中心 寫字樓 酒店 服務(wù)式公寓 商業(yè) Street Mall+ Box-Shopping 158 商業(yè)的核心是人氣的聚集 突破點(diǎn)：必須配合有效的措施實(shí)現(xiàn)人氣的聚集 建筑特色 圍合造景 吸引人的工具（尖端消費(fèi)品展示區(qū)） 符合廣州文化，且能超越廣州現(xiàn)有的科技、人文展示。 主力品牌店 廣場與雕塑 159 “shoppingmall” 超級購物中心是世界上最為流行的商業(yè)業(yè)態(tài) ShoppingMall，是一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀 光旅游為一體的“一站式”消費(fèi)場所。它起源于歐美，伴隨著家 庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文明的產(chǎn) 物。 “ShoppingCenter”這并

49、不是“Mall”本身的含義，“Mall” 并不是要讓消費(fèi)者感覺“更大”，最主要的是要有鮮明的“定位” 和獨(dú)特的魅力。 衡量其成功的標(biāo)志，不是商場、車庫的多少，而是人工湖、蹦極、 攀巖之類的娛樂活動、樹木、草坪、圖書館的數(shù)量。本項(xiàng)目應(yīng)該 說是這種意義上的Mall。 3 3 160 Street Mall的建筑概念模型Folded street Folded street與周邊環(huán) 境相結(jié)合的小規(guī)模體塊組合而成， 使街區(qū)生動活潑 觀景平臺體塊相互錯(cuò)落， 形成了豐富的空間層次，同時(shí)營 造出生態(tài)觀景平臺 161 Centre +Street Mall的建筑形式（Queen Street Mall） 直通

50、街概念建筑化的、人行 道延伸進(jìn)去的建筑，建筑里面有廣 場、展館、小店 與環(huán)境親和、融合的街區(qū)代表 對環(huán)境作出貢獻(xiàn)的同時(shí)也得到環(huán) 境的回報(bào) 162 Box-Shopping的建筑形式 163 Box-Shopping的平面示意 人流匯集/ /信息發(fā)布/ /營銷的風(fēng)格化展示 164 Box-Shopping的功能示意 建于商業(yè)的前廣場，與商場及架空層連接； 人流匯聚：Box是車庫/地面/架空層等人流集散的場所，有利 于人流的疏導(dǎo)及各功能物業(yè) 間交通的組織； 展示場所：Box具有的信息發(fā)布 /昭示/人流匯聚等功能， 使其成為天然的展示 和售賣空間； 165 停車 設(shè)計(jì)時(shí)需要考慮商業(yè)車流與住宅車流的分

51、離，并分別設(shè)出入口 166 休閑廣場（“街道家具”/景觀元素人文符號） 167 綜合體底部互聯(lián)互通 168 作為商場的有利支撐 引入主力店和品牌店引入主力店和品牌店 169 特色酒吧咖啡街特色酒吧咖啡街 170 高檔次的購物環(huán)境高檔次的購物環(huán)境 171 綜合中心綜合中心 娛樂、康體娛樂、康體 172 匯集各國特色餐飲匯集各國特色餐飲 173 人造景觀增加活力人造景觀增加活力 174 構(gòu)筑吸引客戶的4大平臺 1、綜合服務(wù)平臺、綜合服務(wù)平臺 綜合體綜合體 表面是簡單組合的成果，實(shí)際上是內(nèi)在協(xié)同性的發(fā)揮：表面是簡單組合的成果，實(shí)際上是內(nèi)在協(xié)同性的發(fā)揮： 規(guī)模效應(yīng)規(guī)模效應(yīng) 與其它個(gè)體項(xiàng)目的區(qū)別效應(yīng)與其它個(gè)體項(xiàng)目的區(qū)別效應(yīng) 整體形象提升整體形象提升 星級酒店的統(tǒng)