房屋及設備維修養(yǎng)護管理方案規(guī)劃方案

1、一：樓宇的維護質量目標共分十項，以表格的形式在下列項中概述以及保障各項質量目標完成的實施措施。序國家號指標名稱標準房屋及配套198% 設施完好率管理測算依據(jù)標準完好房建筑面98%以 積+基本完好房上建筑面積 / 房屋總建筑面積管理主要措施建立日常檢查制度；定期進行全面分項檢修；嚴格日常管理，無人為損壞事件。房屋零修、2100% 急修及時率建立嚴格的修繕制度，及時維修次數(shù) /維修人員接到維修通100%知單后需帶工具 10分應計 報 維 修 次鐘內到現(xiàn)場，小修 8小數(shù)時內完成，并建立回訪制度和回訪記錄。維修 合 格 工 程3維修工程質99%量合格率回訪率25%照明燈及疏95%散燈完好率99% 以項

2、次 / 維修工程上項次25% 以維修 工 程 回 訪建立合理有效的工作質次數(shù) / 維修工程量 監(jiān) 督 機 制 和 回 訪 制上項次度、考核制度和獎罰制完好 照 明 燈 、度。98% 以疏散燈數(shù)量 / 照上明燈 、 疏 散 燈總數(shù)量完善機電設備的運作制度和維護保養(yǎng)制度，配完好 的 大 型 及備專業(yè)工程技術人員，主要機電設499%備完好率消防設備完5100% 好率99% 以重要機電設備 /所有機電保養(yǎng)維修人員上大型 及 重 要 機全部持證上崗；實施 24電設備總計小時專人值班；出現(xiàn)故障及時排除。完好消防設備/實行巡查制度，建檔記100%大學 城 消 防 設錄。備總數(shù)大學城管理部經(jīng)理為責1 以發(fā)生火

3、災面積 /任消防員下屬全體員工6火災發(fā)生率1 以 下均為義務消防員；落實（年）下大學 城 內 物 業(yè)防 火 安 全 三 級 檢 查 制（年）使用度；消防中心 24 小時值班，統(tǒng)一調動人員。2 以 下2 以有效投訴率下（年）（年）7有效投訴處95%100%理率管理人員專8業(yè)培訓合格100%100%率有效 投 訴 次 數(shù)做好做細日常工作，采取措施，加強與使用人使用人總數(shù)的溝通，定期走訪使用人，征求管理意見，強處理 的 有 效 投化服務意識，提高員工訴數(shù)量 / 有效投素 質 ； 投 訴 處 理 有 結訴總計果、有記錄、有回訪。人員培訓自學與培訓相結合；抓好上崗培訓、培訓合格人員 /在職培訓、特殊崗位

4、人培訓人員總計員培訓；培訓考核制度與獎罰相結合；強化培訓結果?；卦L次數(shù) / 服務建立健全回訪制度，做好服務25% 以回訪記錄，加強服務隊伍服務9服務回訪率 25%次數(shù)意識。上對管 理 滿 意 人采用現(xiàn)代化的科學管理手段，努力完善服務體使用人滿意96% 以數(shù)+基本滿意人1095%以上系，在日常工作中廣泛率上數(shù)/ 使用人總人收集使用人意見，加強數(shù)雙方交流及溝通。二：設施的維護一、設備的定期維護保養(yǎng)方案和標準。（一）、每日巡視保養(yǎng)項目。1、電力變壓器（干式）序號部位內容要求1 外殼2 溫度計3 聲響變 壓 器4室2、低壓開關柜序部位號1 柜正面2 柜背面3、電容器柜序部位號1 柜正面2 柜內4、柴油

5、發(fā)電機序部位號1 機身2 控制屏1、查低壓連接母線；低壓母線不發(fā)熱、無變色，外2、檢查殼體。殼清潔、無雜物、無放電痕跡1、檢查是否完好；顯示正常、無損壞、溫度不超、觀察溫度指示。過 1402監(jiān)聽變壓器聲響發(fā)出均勻的“嗡嗡”聲，無異常雜音1、檢查門窗、地面、四壁；無雜物、不漏水、能防止小動2、檢查通風道、通風設施；物進入、 干凈 整潔 、功能正3、檢查室內照明設施；常、通風良好、無銹蝕、開關4、檢查室內消防設施燈具功能正常、消防設施功能正常內容要求1、清掃（擦拭）柜正面；無灰塵、污跡，儀表工作正2 、檢 查 儀表 指示 及運 行參 常 ， 電流 、 電 壓 在正 常 范數(shù)；圍 ， 工作 狀 況

6、符 合運 行 要3、檢查空氣開關求，指示燈指示正常4 、檢 查 閘刀 開關 、操 作機構；5、檢查分閘、合閘指示燈。1 、觀察母線、連接點、引出連 接 良好 、 接 點 無發(fā) 熱 變線；色，電度表鋁盤轉動正常2、檢查電度表內容要求1、清掃（擦拭）柜正面；無灰塵、污跡，儀表工作正2 、檢 查 儀表 指示 及運 行參常，電流電壓在正常范圍，數(shù)；補償器功能正常，指示燈完3、檢查自動補償器；好4、檢查各組電容指示燈；1、觀察電容器殼體、套管；電容器無膨脹、無滲漏油，2、檢查導線及其連接點；連接導線無過熱變色，無焦3、檢查柜內溫度。熔 現(xiàn) 象 ， 柜 內溫 度不 超 過45內容要求清掃機身及周圍地面無灰

7、塵、雜物1、檢查信號指示；機組處于正常備用狀態(tài)，符合2、檢查各控制形式、狀態(tài)。運行規(guī)程要求3蓄電池1、檢查浮充電壓、電流值；浮充電壓 26 1v，浮充電流 12 、檢 查蓄 電池液比重及 液 2a（觀察充電電流表），電位。池 液比 重 （ 采用吸式 比重計），液位不低于極板4冷卻水檢查水位水位在正常刻度范圍箱5儲油箱檢查油位保證儲油至少能供機組運行24 小時6潤滑油檢查潤滑油位潤滑油位高度應在油尺有效刻度范圍內7通風檢查機房通風設施風機運行正常、室內通風良好。5、強電井序部位內容要求號1插接箱1、清掃外表面；無灰塵、污跡，狀況符合運行要2、檢查空氣開關；求，無過熱變色現(xiàn)象，連接無松3、檢查內部

8、接線；動。2 強電井 1 、檢查房頂、四壁 、地室 面、門；2、檢查室內照明設施；3、檢查電纜、母線槽無損壞、無雜物、無漏水，能防止小動物進入，干凈整潔，開關、燈具功能正常，無損傷、無放電痕跡、無過熱。（二）、每周保養(yǎng)項目1、電力變壓器序部位內容要求號1接地線完成每日巡視保養(yǎng)項目無灰塵、污跡2、檢查接地線無 斷 股 ， 無 銹蝕 ，接 觸 良12、檢查連接點好。2、低壓開關柜序部位內容要求號1完成每日巡視保養(yǎng)項目檢查閘刀開關檢查自動開關柜背面檢查保險絲具檢查電纜及電纜頭檢查母線支撐固定裝置3地線檢查接地線，接線頭檢查室內環(huán)境4地下電檢查電纜托盤檢查電纜纜室3、電容器柜不過熱變色，三相閘夾到位，

9、滅弧罩牢固不松動，接線樁頭無發(fā)熱變色，無焦糊異味無發(fā)熱，容量符合規(guī)定，固定 可 靠， 不 過 熱 ，固 定 可靠，無破損，無松動接地線無銹蝕斷股，接線樁頭緊固無雜物、垃圾，無積水，電纜排列有序，整潔無雜物，固定可靠，無損壞，無放電痕跡序部位內容要求號1完成每日巡視項目2柜正面手動（用轉換開關）逐組投切電容控制正常功能良好，指器示儀表及信號正確3接地檢查接地線無松動，無斷股4柜內檢查熔斷器、接觸器、熱繼電器及接觸良好，無過熱，無其接線損壞4、柴油發(fā)電機序部位內容號1完成每日巡視保養(yǎng)項目冷卻水檢查冷卻水箱水位2系統(tǒng)檢查各管路及連接部位檢查油箱油位燃油系3檢查各管路及連接部位統(tǒng)檢查油尺、油位潤滑系檢

10、查機油油質4統(tǒng)檢查潤滑系統(tǒng)各接頭空氣流5 阻指示 檢查空氣流阻指示器器控制系手動空載試運行61、按操作規(guī)程要求手動啟動統(tǒng)機組要求水位距注水口約 50mm 連接良好，無滲漏油位正常（保證 24 小時運行）聯(lián)接良好，無滲漏油位高度應在油尺有效刻度范圍內油質應清潔、無雜質，連接良好無滲漏色標應為綠色啟動迅速，開關正常，運轉無異常聲響電壓、頻率正常，信號燈指示2、檢查發(fā)電機控制屏上各類正常儀表及信號指示燈。油壓、水壓正常，油溫、水溫正常（三）、年度保養(yǎng)項目1、電力變壓器序部位內容要求號1完成每日巡視保養(yǎng)項目1、全面清掃、擦拭清掃，無油垢2、全面緊固螺栓連接部分牢固無松動3、測量繞組直流電阻三相電阻應平

11、衡（相間差別不、測量線圈絕緣電阻大于三相平均值之4%，線間2變壓器45、相間絕緣電阻差 別 不大 于三 相 平均 值 之2%）采用兆歐表，阻值符合有關規(guī)定電氣聯(lián)1、調壓聯(lián)接片調壓聯(lián)接片聯(lián)接良好，電纜接3頭及母線槽接口緊固、良好接2、一次電纜接頭3、二次母線槽接口全面清掃清潔，無蛛網(wǎng)、積塵4變壓器清掃、檢查高壓負荷開關清潔，動作正常，安裝牢固，室檢查修理室內照明、通風、消無損壞缺失防設施功能正常，無故障2、低壓開關柜序部位內容要求號1完成每日巡視保養(yǎng)項目2儀表校驗儀表、校驗電度表3全面清掃灰塵無灰塵、油質、雜物、整齊、整理二次線美觀、清晰補齊、更換二次線接線號三相同期到位、接觸面（線）柜內檢修閘

12、刀開關大于 2/3 以上，刀片夾座接觸檢修自動開關壓力合適觸頭不燒損，動作可全面檢查緊固螺栓連接點靠靈活無缺損件牢固，無松補刷相位漆動，顏色符合規(guī)定4地下電全面清掃、整理無垃圾、雜物、電纜排列整齊纜室3、電容器柜序號部位內容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項目2全面清掃灰塵無灰塵、油垢、雜物、整齊、柜內整理二次線，更換字跡不清美觀、清晰晰的接線號完好無缺損、動作可靠檢修控制元器件3檢查電容器殼體及瓷瓶殼體無凹凸，無破損，絕緣電測量電容器二極對外殼及二阻值不作規(guī)定，使用 1000v 搖電容器級間絕緣電阻，測量電容器表用微法表測量或用電壓流表容量，更換失效的電容器法測量，容量不超過額定值10%4、柴油發(fā)電機

13、序號內容要求1 完成每日巡視保養(yǎng)項目檢查緊固各連接部螺栓無松動檢查連接導線連接完好2更換冷卻水手動試機，觀察各種參數(shù)是否更換機油濾清器，檢查機油油質，老符合運行規(guī)程泥濁變黑，應更換機油，清洗或更換油水分離器，更換或清洗柴油濾清器5、供配電接地系統(tǒng)序號部位內容要求1接地線檢查接地線螺栓及連接情況緊固良好2接地體檢查接地體焊接頭焊接良好、無銹蝕3接地電用接地電阻測量儀測量接地系統(tǒng)的接地電阻小于 4阻電阻6、防雷接地系統(tǒng)序號部位內容要求1接地體各金屬管網(wǎng)的防雷接地焊接無松動、焊點無銹蝕2接地電用接地電阻測量儀測量接地接地系統(tǒng)的接地電阻小于 10阻電阻二、供電系統(tǒng)應急搶修、處理方案（一）、供電系統(tǒng)搶修

14、限時規(guī)定：為了保證供電系統(tǒng)發(fā)生意外事故后，能及時搶修，特制定本搶修限時規(guī)定：1、變壓器發(fā)生故障后，運行值班人員 5 分鐘內到達現(xiàn)場，按變壓器環(huán)網(wǎng)柜急停按鈕并及時通知維修人員前來排除故障，在零配件齊全情況下故障排除時間不得超過 3 小時。2、變壓器在 3 小時不能排除故障的，向供電局申請更換備用變壓器，并在最短時間更換備用變壓器。3、配電室內的配電柜發(fā)生故障后，運行人員5 分鐘內趕到現(xiàn)場，排除故障。4、配電柜單一抽屜柜發(fā)生故障時，維修人員及時修理，若60 分鐘內不能排除故障，盡快更換備用抽屜柜。5、樓層配電箱發(fā)生故障時，維修人員在5 分鐘內趕到事故現(xiàn)場，30 分鐘排除故障。6、公用設備、設施、電

15、器發(fā)生線路故障時，維修人員在10 分鐘內到達故障現(xiàn)場，排除故障。7、對所有設備設施故障搶修情況都要進行詳細記錄，包括故障發(fā)現(xiàn)時間、故障部位、故障原因、搶修措施、零配件更換，材料耗用情況、搶修人員名單、修復時間等。（二）、停電應急處理措施1、對于供電局提前通知，檢修高壓線路計劃停電時，技術科應及時通知管理部，由管理部告知校方停電原因及時間，并做好停電準備工作。2、對于突發(fā)事件停電時，技術科應與供電局聯(lián)系，問明停電原因及時間后，及時通知管理部及校方，同時保證備用發(fā)電機在 5 分鐘內啟動并接入應急電網(wǎng)，相關人員檢查應急供電線路是否正常。3、當維修和保養(yǎng)電氣設備需要計劃停電時，技術科應提前通知管理部及

16、校方停電范圍、時間，值班員應按要求做好保證安全的組織措施和技術措施，維修負責人應向維修人員進行技術交底和安全交底后，方可開始工作。4、為供電內部出現(xiàn)突發(fā)事故時，值班員應立即通知技術科，技術科接到通知后，迅速組織人力搶修，必要時通知管理部，由管理部通知校方停電時間及原因。5、當發(fā)生火災時，值班員應按校園區(qū)滅火應急規(guī)程處理，停止動力設備供電，啟用備用電源以供滅火。、消防設施、設備的定期維護與保養(yǎng)計劃和標準設備序號維護保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標準周期消1各 類 指 示 燈直觀目測指示燈指示正1 個月（含電源、信常號）防2各類開關直觀目測處于開啟或自1 個月動狀態(tài)控3各電器觸點如有燒損現(xiàn)象，拆觸點完好，無

17、半年下后用砂紙打磨燒損制4各電器元件接用螺絲刀逐個緊固各端子連接牢半年線端子及端子固無燒損排端子臺5各電源、信號如有輕微破損或燒導線無破損、半年線焦現(xiàn)象，用絕緣膠燒焦現(xiàn)象帶包扎，嚴重時更換6控制臺內部除用小毛刷、皮老虎無塵半年塵除塵7控制臺表面除用干擦布、毛刷除無塵每日塵去表面灰塵設備序號維護保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法區(qū)1指示燈直觀目測域報2電源電壓在按下內部電源電壓/ 后備電壓切（或外警部 battery test 鍵）換鍵前后，目測指示燈是否正常標準周期“acpower”（ 綠色 ）指示 亮其 余指示燈不亮指 針 指 示1 個月+24v（ +5v）器3報警功能按下“”鍵“zone1 個月fire

18、 testalarm ”指示燈和“switchcare ” 指 示燈 亮幾 十秒后 ，蜂 嗚器警鈴響4內部各接線端用螺絲刀逐個緊固各 端連 接牢子固，不松動5信號（電源）如有輕微破損，用絕導 線 無 破半年線緣膠帶包扎，破損或損、老化老化嚴重時更換6表面及內部除用小毛刷、皮老虎除無塵半年塵塵7擊碎玻璃按鈕直觀目測按 鈕 盒 完1 個月盒好，無松動設備序號維護保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標準周期1指示燈直觀目測“ ac power”1 個月（綠色）指示燈亮，其余指示燈不亮2電源電壓在按下內部電源切指針指示 +24v1 個月集換 鍵 或 外 部 鍵（ +5v）“batterry test”前后，目測指針指

19、示中3是否正常報警功能按下“ fire test”鍵“zone1 個月報alarm ” 指 示燈 和 “ switch警care” 指示燈亮，幾十秒后蜂嗚器和警鈴器4響內部各接線端用螺絲刀逐個緊固各端子連接牢半年子固、不松動5信號（電源）如有輕微破損，用導線無破損、半年線絕緣膠帶包扎，破老化損或老化嚴重時更換6 表面及內部除塵設備序號維護保養(yǎng)項目1煙感探頭煙感2溫感探頭探頭設備序號維護保養(yǎng)項目1控制箱內部各防電器觸點2控制箱內部各火電器元件接線端子及端子排端子卷3機械部分（齒輪、鋒條）簾4卷簾門門體門5電機接線端子6擊碎玻璃按鈕盒設 備序號維護保養(yǎng)項目設備1 防火門門體防火2防火門彈簧鉸門鍵表

20、面及內部除塵無塵半年檢查保養(yǎng)方法標準周期用力吸一口香煙，紅色指示燈亮半年在距探 測器20cm處噴向探頭用 750w 電吹風， 區(qū)域報警器上 半年在距探測器 500mm 相應位置的報處，向探測器吹熱警指示燈亮風檢查保養(yǎng)方法標準周期如有燒損現(xiàn)象，拆觸點完好，無半年下后用砂紙打磨燒損用螺絲刀逐個緊固端子無燒損或半年松動如有銹損用煤油清無銹損且表面1年洗，然后加潤滑油涂有潤滑油用煤油清洗銹損部無銹損1年分用螺絲刀緊固端子無松動半年直觀目測完好無損1個月檢查保養(yǎng)方法標準周期直觀目測完 好 無 損 、 無半年變形有 損 壞 、 更 換 備完 好 ， 彈 性 適半年件；若無損，加機度油3消防通道、防直觀目測

21、，并開關消 防 通 道 通1 周火門防火門暢 ， 防 火 門 開閉自如1排煙風機表面用擦布、毛刷除塵無塵1個除塵月2控制柜內部各如有燒損現(xiàn)象，拆觸 點 完 好 ， 控半年電器觸點下后用砂紙打磨，制啟停正常排或更換3控制柜內各接用螺絲刀逐個緊固端 子 無 燒 損 或半年煙線端子及端子松動排端子4控制柜電源指如不亮，更換指示電 源 指 示 燈 指1個系示燈燈燈泡示正常月5排煙 閥（ 1 ）用螺絲刀緊固各固端 子 無 松 動 、1個統(tǒng)微動開關及內定螺釘及各接線端微 動 開 關 固 定月部接線端子子良好（ 2 ）復 位按用油壺給導輪、鋼復 位 按 鈕 控 制1 年鈕、導輪、鋼絲、轉軸加油無 誤 、 排

22、 煙 窗絲、轉軸開啟靈活設備序號維 護保 養(yǎng)項檢查保養(yǎng)方法標準周期目1加 壓送 風機用擦布、毛刷除塵無塵1個除塵月加2控 制柜 內部如有燒損，拆下后用觸 點 完 好 ， 控半年各電器觸點砂紙打磨制啟停正常壓控 制柜 內各用螺絲刀逐個緊固端 子 無 燒 損 或半年送3接 線端 子及松動風端子排端子系各 送風 口百直觀目測送 風 口 百 葉 位3個統(tǒng)4葉窗置正確月5控 制柜 電源如不亮，更換指示燈電源指示燈亮1個指示燈燈炮月消控 制柜 上電直觀目測電 源 指 示 正1個防1源 指示 燈及常 ， 開 關 處 于 月系各類開關開 啟 或 自 動 狀統(tǒng)態(tài)控2控 制柜 內部如有燒損，拆下后用觸 點 完 好 、 無半年制各電器觸點砂紙打磨松動柜各 電器 元件用螺絲刀逐個緊固各 端 子 連 接 牢半年3接 線端 子及固、無燒損端子排端子4電 源 （ 信如有破損，用絕緣膠導 線 無 破 損 或半年號）線帶包扎老化5控制柜除塵用毛刷、皮老虎除塵無塵每日設備序號維護保養(yǎng)項標準周期目檢查保養(yǎng)方法消1指示燈直觀目測指示燈亮、且1 個