上海浦東新區(qū)市政中心物業(yè)管理方案

1、房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)上海浦東新區(qū)市政中心物業(yè)管理方案目 錄1公司綜合闡述11.1企業(yè)理念11.2管理模式41.3管理框架61.4管理規(guī)模61.5管理的主要物業(yè)71.6項(xiàng)目剪影82 物業(yè)概況及合作意圖132.1 物業(yè)概況132.2 合作意圖132.3 合作前提133管理設(shè)想143.1 管理目標(biāo)143.2 服務(wù)理念15 3.3保證體系153.4指標(biāo)承諾153.5對(duì)策措施164管理內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)174.1業(yè)戶服務(wù)174.2禮儀服務(wù)224.3設(shè)備管理274.4保安服務(wù)614.5保潔服務(wù)654.6綠化服務(wù)724.7應(yīng)急預(yù)案824.8支持文件935浦東新區(qū)市政中心管理處人員配置945.1

2、 人員架構(gòu)945.2 人員配備945.3 主要人員簡(jiǎn)歷95 房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)2 物業(yè)概況及合作意圖2.1 物業(yè)概況l “浦東新區(qū)市政中心”坐落于浦東新區(qū)合歡路2號(hào),占地面積7583平方米，總建筑面積17680平方米，由一幢三層辦事大廳和一幢五層辦公樓及一層地下室組成，地下室設(shè)有主樓泵房和一個(gè)多功能廳。西側(cè)入口處旁有地面機(jī)動(dòng)車停車位10個(gè)和非機(jī)動(dòng)車停車位40個(gè)。辦事大廳與合歡路之間還設(shè)有一個(gè)面積近200平方米下沉式廣場(chǎng)，室外綠地面積750平方米。2.2 合作意圖l “一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一流的機(jī)制”這樣才能使物業(yè)保值、增值，才能使業(yè)戶感覺(jué)安心、滿意；l

3、貴方要求在物業(yè)管理市場(chǎng)上選聘一家具有高資質(zhì)、上等級(jí)、有規(guī)模，而且擁有綜合性辦公樓管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司；l 我公司正具備管理“浦東新區(qū)市政中心”的資質(zhì)和能力，而且一旦中標(biāo)，將采用“陸家嘴物業(yè)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)(q/oakh)”，在管理中按iso9001質(zhì)量管理體系、iso14001環(huán)境管理體系及ohsas18001職業(yè)健康安全管理體系要求，來(lái)提升“浦東新區(qū)市政中心”的管理檔次，達(dá)到貴方對(duì)物業(yè)公司提出的管理目標(biāo)；l 我公司將以嶄新的服務(wù)理念帶入“浦東新區(qū)市政中心”，改善、升華、精雕周圍的環(huán)境，為業(yè)戶營(yíng)造一個(gè)“安全、舒適、親情、保值（增值）”的辦公及商務(wù)環(huán)境。2.3合作前提l 為保證“浦東新區(qū)市政中心”管理品質(zhì)

4、和物業(yè)管理的順利開(kāi)展，貴方應(yīng)免費(fèi)提供一定面積的房屋作為物業(yè)管理的辦公、倉(cāng)庫(kù)、休息用房；3管理設(shè)想3.1管理目標(biāo)我公司將使“浦東新區(qū)市政中心”達(dá)到以下管理服務(wù)總目標(biāo)：l 通過(guò)良好的物業(yè)管理使“浦東新區(qū)市政中心”保值、增值，真正為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)方便、快捷、溫馨、舒適的辦公及商務(wù)環(huán)境；l 在管理中導(dǎo)入iso9001質(zhì)量管理體系、iso14001環(huán)境管理體系及ohsas18001職業(yè)健康安全管理體系；l 執(zhí)行“上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)定”。3.2 服務(wù)理念我公司倡導(dǎo)“陸家嘴物業(yè)讓您更滿意”的服務(wù)理念，來(lái)管理與服務(wù)“浦東新區(qū)市政中心”，真正做到代表業(yè)主利益、100業(yè)戶第一、不斷超越業(yè)主日益增長(zhǎng)的需求，成為物業(yè)

5、使用人的好保姆、好管家、好朋友，成為業(yè)主的好參謀、好幫手、好朋友，成為大家認(rèn)可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友。3.3保證體系公司已實(shí)施并通過(guò)了iso9001質(zhì)量管理體系、iso14001環(huán)境管理體系及ohsas18001職業(yè)健康安全管理體系的三項(xiàng)認(rèn)證。同時(shí)，我公司自2001年起開(kāi)展企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作，并制訂了公司“企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（q/oakh）”。“浦東新區(qū)市政中心”接管后，我公司將按三項(xiàng)體系及企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。修訂“浦東新區(qū)市政中心”的三級(jí)操作文件。3.4指標(biāo)承諾l 滿意度指數(shù)85以上；l 檔案歸檔率達(dá)到100；l 檔案準(zhǔn)確率達(dá)到100；l 檔案完整率達(dá)98以上；l 各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到100；l 公司投訴電

6、話（96916）24小時(shí)受理投訴，投訴相關(guān)職能部門24小時(shí)內(nèi)給予回復(fù)；接到投訴一般情況2小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理，短時(shí)間內(nèi)無(wú)法處理的24小時(shí)內(nèi)處理答復(fù)。l 有效投訴處理率達(dá)到100；l 管理處專線報(bào)修電話24小時(shí)受理報(bào)修，報(bào)修項(xiàng)目10分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，急修項(xiàng)目24小時(shí)內(nèi)修復(fù)，其他項(xiàng)目48小時(shí)內(nèi)修復(fù)；l 各類設(shè)備完好率達(dá)98，重要區(qū)域、重大活動(dòng)期間照明電氣完好率達(dá)100；l 維修及時(shí)率達(dá)到100；l 電梯關(guān)人，接報(bào)后3分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理，并在接報(bào)后20分鐘內(nèi)救出被困人員；l 中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常，無(wú)噪音。出現(xiàn)運(yùn)行故障后10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理，室內(nèi)溫度夏季不高于26度，冬季不低于18度。l 排水系統(tǒng)暢通，遇有事

7、故，接報(bào)后10分鐘內(nèi)處理，無(wú)大面積跑水、積水、長(zhǎng)時(shí)間停水事故；l 維修質(zhì)量合格率達(dá)100；l 實(shí)行維修服務(wù)回訪制度，回訪率達(dá)到100，無(wú)等級(jí)安全事故設(shè)備責(zé)任事故；l 管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故；l 管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故；l 管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故；l 公共設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)98以上；l 清潔管理無(wú)盲點(diǎn)；l 垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺；l 管理服務(wù)范圍內(nèi)保安固定崗（門崗）實(shí)行24小時(shí)保安立崗服務(wù)；l 實(shí)行24小時(shí)值班和巡邏制度，聽(tīng)到周界報(bào)警聲，立即通知人防隊(duì)員3分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)；l 積極協(xié)助業(yè)主搞好節(jié)能降耗工作。3.5對(duì)策措施l 提供不定時(shí)的巡查

8、工作，確保管理運(yùn)作、保安情況正常運(yùn)作；l 各項(xiàng)管理制度完善，各種規(guī)定、公約上墻公布；l 所管轄區(qū)域衛(wèi)生無(wú)死角；綠化存活茂盛；治安良好；環(huán)境清潔；輔助設(shè)備及建筑物完好；l 管理人員及服務(wù)人員上崗要佩帶標(biāo)志，規(guī)范制服，設(shè)立立崗、巡崗、觀察崗、監(jiān)督崗及服務(wù)崗并有明確的崗位職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn)；l 建立各種檔案資料、報(bào)修、養(yǎng)護(hù)記錄；l 各種收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)，收費(fèi)基本合理，并接受貴方及租戶監(jiān)督；l 制訂中大修理年度計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施。通過(guò)不斷的完善，真正達(dá)到使業(yè)主名下的物業(yè)保值、增值；l 制定并組織員工培訓(xùn)計(jì)劃的實(shí)施；l 結(jié)合創(chuàng)優(yōu)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步提高物業(yè)管理水平。4 管理內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)4.1 業(yè)戶服務(wù)4.1.

9、1 基本要求l 實(shí)行周一至周五09:00-17:30的業(yè)戶服務(wù)制度、其他時(shí)間設(shè)備報(bào)修。l 業(yè)戶服務(wù)人員應(yīng)按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、司徽、儀表儀容整潔端莊。l 在服務(wù)過(guò)程中熱情、周到，文明用語(yǔ)，主動(dòng)詢問(wèn)并及時(shí)為業(yè)主提供服務(wù)。l 及時(shí)、認(rèn)真做好工作日志、注記、帳冊(cè)等記錄工作，字跡清晰、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。4.1.2 檔案管理l 目的規(guī)范管理處檔案的收集、歸檔及借閱工作。l 職責(zé)a. 資料檔案管理員負(fù)責(zé)檔案的保存、預(yù)立卷與保管工作。b. 管理處經(jīng)理每月一次進(jìn)行檢查。c. 各部門主管負(fù)責(zé)部門內(nèi)歸檔文件的收集、整理。l 工作規(guī)程【檔案收集與歸檔】a. 范圍：凡文書檔案歸檔范圍中所規(guī)定的內(nèi)容均屬收集和歸檔范圍。

10、b. 時(shí)間：各部門需歸檔材料必須于每月底收齊并交到資料檔案管理員處。c. 要求：-上交文件必須完整、無(wú)空缺，不得使用鉛筆填寫。-資料檔案管理員將收集來(lái)的檔案分類插入有關(guān)的檔案袋中妥善保管，以備年底一并裝訂歸檔。【檔案接收】a. 上交檔案要確保案卷質(zhì)量方能接收。b. 接收的案卷，經(jīng)復(fù)查后去掉卷內(nèi)金屬物并修補(bǔ)破損的文件?！緳n案查閱、借閱】a. 調(diào)卷查閱者，應(yīng)說(shuō)明理由、要求及內(nèi)容。b. 查閱檔案前，必須于“查閱、借閱登記簿”上簽字登記。c. 查閱的檔案不得離開(kāi)管理處，如有離開(kāi)管理處的必要，須經(jīng)管理處經(jīng)理同意，方可實(shí)施。d. 非管理處人員借閱，憑單位介紹信，經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)并辦理借閱手續(xù)后，于管理處內(nèi)

11、借閱，不得外借。e. 借閱的檔案不得轉(zhuǎn)借他人。f. 閱后及時(shí)歸還，確有必要可借閱一星期。如繼續(xù)借閱則另辦續(xù)借手續(xù)。g. 借閱的檔案不得涂劃或拆卷。h. 復(fù)?。ㄖ疲n案須經(jīng)管理處經(jīng)理同意方可。4.1.3 業(yè)戶滿意度測(cè)評(píng)l 每季度向業(yè)戶發(fā)放業(yè)戶滿意度測(cè)評(píng)表，征詢業(yè)戶意見(jiàn)和要求，及時(shí)改進(jìn)。l 及時(shí)做好業(yè)戶滿意度測(cè)評(píng)表的統(tǒng)計(jì)與分析。l 落實(shí)業(yè)戶提出的不滿意項(xiàng)的整改措施。l 對(duì)提出建議、意見(jiàn)的業(yè)戶實(shí)行回訪，反饋信息，溝通協(xié)調(diào)。4.1.4 物料管理【物料管理范圍】l 本管理制度所指的物料是各類設(shè)備、工具、儀器、備品備件、燃料、器材及清潔服務(wù)用品等。l 本管理制度規(guī)定了物料計(jì)劃、采購(gòu)、驗(yàn)收入庫(kù)、使用、保管及

12、發(fā)放等管理職能，是管理處各部門必須遵循的基本原則和程序，也是采購(gòu)合同或協(xié)議管理的基本要求與內(nèi)容。【管理機(jī)構(gòu)及職責(zé)】l 經(jīng)理室是本管理制度的領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)監(jiān)督制度的制定、修訂及解釋。l 業(yè)戶服務(wù)部負(fù)責(zé)本管理制度的具體實(shí)施。l 內(nèi)勤負(fù)責(zé)物料計(jì)劃、倉(cāng)庫(kù)收發(fā)保管、統(tǒng)計(jì)及處理等一系列管理工作。l 內(nèi)勤負(fù)責(zé)物料的采購(gòu)。【物料管理要求與內(nèi)容】l 物料供應(yīng)計(jì)劃a. 管理處物料供應(yīng)計(jì)劃一般按物料供應(yīng)實(shí)際變動(dòng)的狀況，以及當(dāng)月需要實(shí)際情況等要求進(jìn)行編制。如果客觀情況發(fā)生變化或應(yīng)急事件出現(xiàn)，可按調(diào)整和補(bǔ)充計(jì)劃或應(yīng)急請(qǐng)購(gòu)貨物處理。b. 編制管理處物料供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，必須對(duì)物料消耗和儲(chǔ)備情況進(jìn)行測(cè)算，經(jīng)過(guò)綜合平衡，必須按采購(gòu)資金

13、大小以及實(shí)際需要狀況等要求進(jìn)行編制。c. 管理處物料供應(yīng)計(jì)劃為：采購(gòu)計(jì)劃d. 物料供應(yīng)計(jì)劃由各部門按所管轄范圍負(fù)責(zé)進(jìn)行編制，并報(bào)管理處經(jīng)理綜合平衡同意后實(shí)施。e. 物料供應(yīng)計(jì)劃的審批和手續(xù)f. 零星物品采購(gòu)經(jīng)使用后實(shí)施申報(bào)，各部門主管填寫請(qǐng)購(gòu)單，經(jīng)管理處經(jīng)理審批實(shí)施。g. 計(jì)劃擬定及請(qǐng)購(gòu)單填寫品名、規(guī)格、數(shù)量、用途及擬需金額。l 物料訂貨和采購(gòu)a. 管理處各部門使用的物料包括備品備件，統(tǒng)一由內(nèi)勤負(fù)責(zé)采購(gòu)，專業(yè)物品（設(shè)備）物料采購(gòu)員會(huì)同各設(shè)備主管進(jìn)行訂貨或采購(gòu)。遇應(yīng)急采購(gòu)，可由當(dāng)事人直接辦理，事后補(bǔ)辦手續(xù)。b. 物料訂貨或采購(gòu)必須根據(jù)采購(gòu)計(jì)劃及零星采購(gòu)要求進(jìn)行訂貨或采購(gòu)，并按請(qǐng)購(gòu)質(zhì)量、數(shù)量、時(shí)間

14、及相應(yīng)價(jià)格進(jìn)行，同時(shí)做到“貨比三家、擇優(yōu)選定、經(jīng)濟(jì)合理”。c. 物料訂貨或采購(gòu)必須堅(jiān)持規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)組織貨源，以保證物料的質(zhì)量，用于主要設(shè)備的關(guān)鍵部件的材料、配件、器材、燃料等，應(yīng)盡可能定點(diǎn)采購(gòu)，確保物資質(zhì)量的穩(wěn)定性。凡不符合質(zhì)量規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的物料一律不準(zhǔn)入庫(kù)并填寫不合格品處理記錄單，否則由內(nèi)勤承擔(dān)責(zé)任。d. 物料進(jìn)庫(kù)必須對(duì)物料的質(zhì)量與數(shù)量進(jìn)行檢驗(yàn)、把關(guān)，并在入庫(kù)單上簽字；物品規(guī)格、內(nèi)在質(zhì)量等要求，由使用部門主管或內(nèi)勤檢驗(yàn)把關(guān)，并在入庫(kù)單上簽字；發(fā)現(xiàn)不符合數(shù)量和質(zhì)量要求，要拒絕入庫(kù)，并及時(shí)由內(nèi)勤或采購(gòu)人與供應(yīng)方取得聯(lián)系，落實(shí)整改措施直至符合要求方可入庫(kù)。e. 物料入庫(kù)必須填寫入庫(kù)單，入庫(kù)單品名、數(shù)

15、量、單價(jià)、金額等須填寫詳細(xì)，字跡清晰，簽名符合要求，并把入庫(kù)單一聯(lián)交財(cái)務(wù)入帳，另一聯(lián)由內(nèi)勤留存，便于復(fù)查。l 倉(cāng)庫(kù)物料保管及管理a. 物料入庫(kù)后要建立入庫(kù)登記表，填清楚進(jìn)貨時(shí)間、品名、規(guī)格、數(shù)量、單價(jià)及總值。b. 內(nèi)勤對(duì)保管的物料應(yīng)做到“品質(zhì)清、規(guī)格清、數(shù)量清、堆放整齊、庫(kù)容整齊、庫(kù)地清潔；帳卡物相一致；按架、按位明標(biāo)定放。c. 倉(cāng)庫(kù)要切實(shí)而嚴(yán)格做好防火安全工作，嚴(yán)禁吸煙，閑人莫入。d. 倉(cāng)庫(kù)鑰匙應(yīng)妥善保管，不得轉(zhuǎn)借。e. 由于倉(cāng)庫(kù)管理不善或工作疏忽、差錯(cuò)造成物資遺失、損壞、變質(zhì)等經(jīng)濟(jì)損壞，應(yīng)追究責(zé)任者，并按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行賠償和處罰。l 物料發(fā)放管理a. 除應(yīng)急事件之外，發(fā)放物料一律按先入庫(kù)后發(fā)

16、放，先進(jìn)后出的原則，憑領(lǐng)料單上的時(shí)間、品名、規(guī)格、數(shù)量、用途、領(lǐng)料人員及主管人員須詳細(xì)填寫，字跡清晰。領(lǐng)料單一式三聯(lián)，一聯(lián)交內(nèi)勤、一聯(lián)交做帳人員、一聯(lián)留存領(lǐng)料部門，便于復(fù)查。b. 對(duì)于使用部門需用倉(cāng)庫(kù)存放的特定工具、儀器等應(yīng)向內(nèi)勤借用，并填寫物資借用登記表，表上的借用物資、借用日期、借用人簽名、登記人、歸還日期及質(zhì)量狀況須填寫詳盡，字跡清楚，借用人和登記人應(yīng)當(dāng)場(chǎng)檢驗(yàn)把關(guān)，否則在歸還工具時(shí)發(fā)現(xiàn)有任何損壞、遺失等均由當(dāng)事人賠償。c. 對(duì)于管理處員工需要領(lǐng)用工具時(shí)，應(yīng)向內(nèi)勤領(lǐng)用，并填寫工具領(lǐng)用登記表，表上的名稱、規(guī)格/型號(hào)、數(shù)量、領(lǐng)用日期、歸還日期、領(lǐng)用人、倉(cāng)管員及主管須填寫詳盡，字跡清楚。在領(lǐng)用前

17、，領(lǐng)用人與內(nèi)勤應(yīng)當(dāng)場(chǎng)檢驗(yàn)把關(guān)，領(lǐng)用人離職前，必須把領(lǐng)用的工具歸還管理處，發(fā)現(xiàn)有任何損壞、遺失等均由當(dāng)事人賠償。d. 在內(nèi)勤不在時(shí)，由設(shè)備部值班工程師負(fù)責(zé)倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)料工作。當(dāng)需用物料或工具時(shí)，使用部門的當(dāng)事人應(yīng)直接向設(shè)備部值班工程師申請(qǐng)，由值班工程師填寫領(lǐng)料單，并負(fù)責(zé)去倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)取，事后應(yīng)按正常規(guī)定補(bǔ)辦手續(xù)。如有差錯(cuò)，責(zé)任應(yīng)由設(shè)備部值班工程師承擔(dān)。e. 發(fā)放物料時(shí)，內(nèi)勤應(yīng)按領(lǐng)料單上的品名、規(guī)格、數(shù)量、用途等要求，做到手續(xù)齊全，領(lǐng)料人、領(lǐng)料主管人在領(lǐng)料單上簽字，明確責(zé)任方可發(fā)放，不準(zhǔn)多發(fā)，避免造成浪費(fèi)。f. 隨發(fā)料隨盤點(diǎn),每季一次全面盤點(diǎn)。同時(shí)每月25日前做好物資存庫(kù)統(tǒng)計(jì)月報(bào)表。l 檢查與考核每季管理處對(duì)

18、物資管理工作須進(jìn)行全面檢查，檢查內(nèi)容包括計(jì)劃編制、采購(gòu)、物資保管、領(lǐng)料發(fā)放等，并落實(shí)責(zé)任，執(zhí)行考核，對(duì)于物資管理工作有明顯成績(jī)者或違章者將進(jìn)行責(zé)任考核。4.2 禮儀服務(wù)4.2.1范圍會(huì)務(wù)區(qū)域，多功能廳、會(huì)議室等。4.2.2內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)4.2.2.1禮儀會(huì)務(wù)接待服務(wù)內(nèi)容 負(fù)責(zé)來(lái)訪客人的登記、接待服務(wù)。 報(bào)刊雜志的收發(fā)服務(wù)。 外來(lái)人員引導(dǎo)服務(wù)。 電話分機(jī)的轉(zhuǎn)接服務(wù)。 根據(jù)”浦東新區(qū)市政中心”有關(guān)部門的要求，布置、安排、落實(shí)服務(wù)人員做好服務(wù)接待工作。 檢查會(huì)議室、貴賓室各類設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)修。 提供茶水服務(wù)。標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)人員上崗須做到精神飽滿、淡妝上崗、儀表、儀容端莊大方且面帶微笑，姿勢(shì)端正，雙手自

19、然擺放，與工作無(wú)關(guān)的物品一律放在抽斗內(nèi)，統(tǒng)一著裝，服裝整潔。 迎送客時(shí)要求面帶微笑，禮貌用語(yǔ)，舉止大方，手、語(yǔ)并用。 根據(jù)”浦東新區(qū)市政中心”有關(guān)部門發(fā)出的會(huì)議接待通知單要求做好各項(xiàng)服務(wù)準(zhǔn)備工作，如有特殊要求，按要求執(zhí)行。 提前半小時(shí)檢查會(huì)議室、貴賓室的空調(diào)、照明、電器等各類設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通知設(shè)備管理人員排除故障?！緯?huì)務(wù)接待服務(wù)流程】按時(shí)上崗、簽到，整理儀容、儀表檢查各種設(shè)備通知保潔部，做到物品、地面無(wú)積土，無(wú)污漬、無(wú)臭味，保持潔凈明亮待命清理接見(jiàn)廳接見(jiàn)完畢，笑臉相送來(lái)賓接見(jiàn)期間，不得隨便讓他人進(jìn)入接見(jiàn)廳，并保持走路輕、講話輕、操作輕接見(jiàn)期間，保持有崗有人，每隔20分鐘續(xù)水一次，隨時(shí)提供各

20、種服務(wù)來(lái)賓入廳前5分鐘上完茶水來(lái)賓入廳后上茶水來(lái)賓多于10人來(lái)賓少于10人無(wú)人陪同則將來(lái)賓引位入座面帶微笑，微微行禮，問(wèn)候來(lái)賓任務(wù)前半小時(shí)到崗，站立迎接來(lái)賓參加班前會(huì)，接受任務(wù)，掌握接見(jiàn)對(duì)象、人數(shù)、地點(diǎn)、時(shí)間整理場(chǎng)地，噴灑適量空氣清新劑檢查門、窗、燈、空調(diào)完好情況 報(bào)設(shè)備部檢修 不正常 檢查廳內(nèi)凳椅、茶幾、墻板、裝飾板、窗臺(tái)、窗框的清潔情況 不正常備好潔凈、完好的茶杯、毛巾等接待物品【會(huì)見(jiàn)或會(huì)議前準(zhǔn)備階段的服務(wù)】l 業(yè)戶服務(wù)部根據(jù)“浦東新區(qū)市政中心”有關(guān)部門發(fā)出的會(huì)議接待通知單要求，開(kāi)出會(huì)議接待任務(wù)單，落實(shí)服務(wù)人員和進(jìn)行會(huì)場(chǎng)布置；l 服務(wù)人員根據(jù)會(huì)議接待通知單的要求認(rèn)真做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作；l 領(lǐng)

21、班提前對(duì)會(huì)場(chǎng)的空調(diào)、照明、電器設(shè)備以及門窗進(jìn)行全面檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即通知設(shè)備管理人員排除故障；l 按有關(guān)燈光控制的規(guī)定在會(huì)見(jiàn)或會(huì)議前半小時(shí)開(kāi)啟照明；l 服務(wù)員發(fā)現(xiàn)空氣渾濁即開(kāi)啟門、窗15-20分鐘后關(guān)閉，調(diào)節(jié)好空調(diào)調(diào)溫器，冬季室內(nèi)溫度一般控制在18c（2c）左右，夏季一般控制在25c（2c）左右，并在會(huì)前30分鐘左右噴灑適量空氣清香劑，保持室內(nèi)空氣清新；l 按會(huì)議接待任務(wù)單的要求布置好條桌、椅子、茶幾,如有特別要求，按要求執(zhí)行；l 檢查會(huì)議室或會(huì)見(jiàn)廳四周墻面、鏡框、柜子等物品是否有灰塵，或擺放不適，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改；l 茶杯的要求：茶杯必須使用消毒柜進(jìn)行消毒，消毒時(shí)間不低于20分鐘，茶杯、杯蓋

22、無(wú)黃斑、無(wú)缺口，茶杯無(wú)水跡且光亮；l 簽到臺(tái)要求：臺(tái)布無(wú)污跡、挺括，圍裙無(wú)破損，擺放在大堂規(guī)定位置；l 鮮花要求：新鮮、無(wú)枯枝敗葉，噴灑少許水，保持鮮花新鮮；l 茶葉的要求：根據(jù)會(huì)議等級(jí)準(zhǔn)備好茶葉，在會(huì)前30分鐘泡好茶頭；l 熱水瓶的要求：熱水瓶表面清潔光亮、無(wú)水跡，熱水瓶?jī)?nèi)水溫保持90c以上（一天更換二次保持水溫）；l 考靈杯的要求：考靈杯不得有破損和缺口，杯子清潔光亮、透明、無(wú)指印，并倒放在杯墊上；l 礦泉水的要求：礦泉水瓶無(wú)灰塵、密封完好，瓶?jī)?nèi)無(wú)沉淀物，同時(shí)檢查是否在保質(zhì)期內(nèi)，超過(guò)保質(zhì)期不得使用；l 小毛巾的要求：小毛巾無(wú)斑點(diǎn)和異味，必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格消毒（重要會(huì)議一律使用新的小毛巾），冬季毛

23、巾待客人入座后立即提供，保持毛巾的熱度，夏季待客人入座后立即提供冰毛巾，盛放小毛巾的竹籮不得有破損。小毛巾消毒的要求必須使用專用消毒柜進(jìn)行消毒，消毒時(shí)間不低于20分鐘；竹籮消毒的要求必須每次使用結(jié)束后，用熱水浸泡、曬干后保存，以備再次使用；l 把準(zhǔn)備好的茶葉、茶杯、小毛巾、礦泉水、考靈杯按規(guī)定程序擺放在會(huì)議桌上，熱水瓶擺放在操作臺(tái)上，保證客人到達(dá)后，即能提供各項(xiàng)服務(wù)；l 接見(jiàn)或會(huì)議開(kāi)始前10分鐘，服務(wù)員須在接見(jiàn)廳或會(huì)議室門口立崗迎候參加會(huì)議的客人到達(dá)；l 服務(wù)員立崗須做到精神飽滿、淡妝上崗、儀表、儀容端莊大方且面帶微笑；l 對(duì)重要賓客，服務(wù)員在前領(lǐng)位并幫助拉椅子、分清主賓的座位，以免領(lǐng)錯(cuò)座位，

24、引起不必要的誤會(huì)；l 迎客入座時(shí)要求面帶微笑，禮貌用語(yǔ)，舉止大方，手、語(yǔ)并用。二名服務(wù)員同時(shí)領(lǐng)位時(shí)要求步調(diào)一致；l 在冬季對(duì)進(jìn)入會(huì)見(jiàn)廳或會(huì)場(chǎng)的客人脫下的衣帽，服務(wù)員要伸手去接，并掛至衣帽架上。l 提供茶水服務(wù)的順序是先主賓后主人，然后按順時(shí)針?lè)较蛱峁┓?wù)，在客人較多的情況下，二人或多人同時(shí)服務(wù)時(shí)分正反二個(gè)方向進(jìn)行，但不可將主人放在最后；l 茶水添加時(shí)，須在距客人背后30公分左右操作，茶水倒至七分滿，并注意客人的動(dòng)態(tài)，以免發(fā)生碰撞。服務(wù)過(guò)程中須忙而不亂，快又穩(wěn)地將茶水送到客人面前；l 擺放茶杯時(shí)，聲音要輕，茶杯須放在賓客的右手位置，同時(shí)杯柄朝后成45，并輕聲（標(biāo)準(zhǔn)是只有賓客一人能聽(tīng)見(jiàn)）說(shuō)“請(qǐng)用茶

25、”；l 遞茶給賓客時(shí)，切忌手指接觸茶杯口，須先放杯墊，再將茶杯放予杯墊之上；l 如需用礦泉水，必須先開(kāi)瓶蓋，再掀開(kāi)考靈杯，倒入礦泉水時(shí)，礦泉水瓶不得與杯口接觸，倒至八分滿即可?！窘右?jiàn)或會(huì)議期間的服務(wù)】l 接見(jiàn)或會(huì)議開(kāi)始后，在接見(jiàn)廳或會(huì)議室門口掛上“請(qǐng)勿打擾”牌子；l 接見(jiàn)或會(huì)議期間服務(wù)員一般不得隨意進(jìn)出接點(diǎn)廳或會(huì)議室，重要接見(jiàn)或會(huì)議期間服務(wù)員須站立在會(huì)場(chǎng)里面，一般的接見(jiàn)或會(huì)議期間服務(wù)員站立在會(huì)場(chǎng)門口，特殊需求按政府規(guī)定執(zhí)行，但必須注意接見(jiàn)廳或會(huì)議室的動(dòng)態(tài)，隨時(shí)提供服務(wù)，如有緊急事項(xiàng)須要找人，服務(wù)員可用紙條形式傳遞信息；l 接見(jiàn)或會(huì)議結(jié)束時(shí)，服務(wù)員應(yīng)立即開(kāi)啟接見(jiàn)廳或會(huì)議室門并在門口立崗送客、面帶

26、微笑說(shuō)：“請(qǐng)走好，再見(jiàn)!”；l 將衣帽架上的衣、帽送還客人，不可出錯(cuò)；l 檢查接見(jiàn)廳或會(huì)議室內(nèi)是否有客人遺忘的物品，如有發(fā)現(xiàn)應(yīng)立即交還客人或交給領(lǐng)班及主管處理。【接見(jiàn)或會(huì)議結(jié)束后的服務(wù)】l 檢查會(huì)議室內(nèi)是否有電器設(shè)備損壞，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)通知設(shè)備人員進(jìn)行維修；l 清理會(huì)議桌上的資料、茶杯、毛巾、礦泉水、考靈杯等物品，并送到儲(chǔ)水間進(jìn)行清洗；l 抹凈桌面上的水跡；l 將桌椅擺放整齊，恢復(fù)原樣；l 關(guān)閉所有的照明、空調(diào)調(diào)節(jié)器；l 關(guān)閉會(huì)議室及接見(jiàn)廳門；l 將熱水瓶、托盤等放回原處，同時(shí)清潔茶杯并進(jìn)行消毒。4.3 設(shè)備管理l 我公司擁有各類專業(yè)工程技術(shù)人員確?！捌謻|新區(qū)市政中心”設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理和維修保

27、養(yǎng)工作正常開(kāi)展。l 我公司的維修中心具有一支精良的維修隊(duì)伍和先進(jìn)的維修設(shè)備以確保維修保養(yǎng)質(zhì)量。l 我公司建立的設(shè)備應(yīng)急支持網(wǎng)絡(luò)保證了設(shè)備應(yīng)急事件的及時(shí)有效處理。l 我公司實(shí)施定人、定機(jī)、定崗及相互配合的運(yùn)作管理方式。根據(jù)設(shè)備機(jī)房安全管理制度，設(shè)備人員安全守則，特殊工程持證上崗制度實(shí)施安全管理。制定運(yùn)行管理規(guī)程，實(shí)施日常巡視與周期檢查保養(yǎng)工作。制定設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程，規(guī)范設(shè)備操作管理。按統(tǒng)一的設(shè)備帳、卡、物管理辦法，維修保養(yǎng)內(nèi)容要求，質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理。根據(jù)設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)設(shè)備設(shè)施的完好程度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，確保安全正常運(yùn)行和使用。4.3.1 設(shè)備管理內(nèi)容物業(yè)設(shè)備在安裝調(diào)試驗(yàn)收通過(guò)后，就進(jìn)

28、入了運(yùn)行使用階段，這時(shí)就需要物業(yè)管理公司運(yùn)用先進(jìn)的管理方法和良好的技術(shù)對(duì)物業(yè)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，保證這些設(shè)備正常運(yùn)行，充分發(fā)揮它們的功效。物業(yè)設(shè)備管理的好壞與否，直接影響到其使用功能和使用壽命，這樣對(duì)使用過(guò)程中保證設(shè)備的正常運(yùn)行，加強(qiáng)日常保養(yǎng)和維修管理提出了更高的要求，為此特制定本檢查標(biāo)準(zhǔn)。供配電設(shè)備【工作程序】l 電工a. 每日一次按照設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視配電房設(shè)備，并記錄配電房巡視記錄表；b. 配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)“運(yùn)行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄設(shè)備定期啟動(dòng)表；c. 按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的

29、內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；d. 供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)；e. 供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告電氣領(lǐng)班，記錄設(shè)備故障記錄表，并在電氣領(lǐng)班協(xié)同下排除異常和故障。l 領(lǐng)班a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作；b. 每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；c. 組織實(shí)施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；d. 每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；e. 每月定

30、期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫供配電系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門；f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫設(shè)備故障記錄（季度）匯總表，報(bào)設(shè)備主管審核后，交公司主管部門；h. 按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。供氣設(shè)備與燃?xì)夤颈３致?lián)系，每周巡檢，請(qǐng)燃?xì)夤径ㄆ趯I(yè)保養(yǎng)，隨時(shí)進(jìn)行報(bào)修。電梯設(shè)備【工作程序】l 分承包方電梯維保人員a. 每周按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和電梯設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行定期保養(yǎng)，同時(shí)負(fù)責(zé)清潔電梯機(jī)房環(huán)境，并

31、將結(jié)果記錄表內(nèi)；b. 電梯設(shè)備維修工作記錄房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表；c. 設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄于設(shè)備故障記錄表上,并及時(shí)處理。l 電梯工a. 每日按照房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視電梯設(shè)備，填寫電梯房巡視記錄。發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)通知分承包方電梯維保人員并報(bào)告設(shè)備主管，督促維修保養(yǎng)；b. 負(fù)責(zé)電源部分的維修保養(yǎng)及運(yùn)行操作。每月一次切換檢查雙電源設(shè)備，記錄設(shè)備定期啟動(dòng)表。l 領(lǐng)班a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；b. 每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；c. 實(shí)施電梯設(shè)備的運(yùn)行管

32、理，按設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法對(duì)分承包方的監(jiān)管。對(duì)電梯設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)證；d. 每周巡視電梯機(jī)房設(shè)備,檢查巡視記錄；e. 每月定期組織電工和分承包方電梯維保人員檢查電梯設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫電梯設(shè)備系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門；f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫設(shè)備故障記錄（季度）匯總表，報(bào)設(shè)備主管審核后，交公司主管部門；h. 協(xié)助設(shè)備主管做好分承包商的評(píng)審、評(píng)價(jià)和初選工作。給排水設(shè)備【工作程序】l 管道工a. 每日一次按照設(shè)備

33、、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視泵房設(shè)備，并記錄水泵房巡視記錄表；b. 水泵房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。生活水泵“運(yùn)行”與“備用”每二周交替更換一次；c. 按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng) 規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；d. 給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)；e. 給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告給排水領(lǐng)班，記錄設(shè)備故障記錄表，并在給排水領(lǐng)班協(xié)同下排除異常和故障。l 領(lǐng)班a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；b. 每年12月

34、制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；c. 組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；d. 每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；e. 每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫給排水系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門；f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫設(shè)備故障記錄（季度）匯總表，報(bào)設(shè)備部主管審核后，交公司主管部門；h. 每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測(cè)工作

35、，記錄水箱清洗消毒記錄表；i. 按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。消防系統(tǒng)【工作程序】l 日常巡視a. 設(shè)備維修工每日一次按照設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視泵房及風(fēng)機(jī)房設(shè)備，記錄水泵房巡視記錄表和風(fēng)機(jī)設(shè)備巡視記錄表。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄設(shè)備故障記錄表，并在弱電領(lǐng)班協(xié)同下排除異常和故障；b. 安保人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對(duì)各層面消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于消防栓、滅火機(jī)箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。l 定期檢查a. 由弱電維修操作工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風(fēng)排煙機(jī)、雙電源啟動(dòng)測(cè)試，記錄設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表；b. 由弱電領(lǐng)班組織，并由安保主管、安保人員和設(shè)備維修工參與操作，每

36、年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試；送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測(cè)試；電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測(cè)試。記錄消火栓、噴淋系統(tǒng)測(cè)試記錄表，消防送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測(cè)試記錄表。l 維修保養(yǎng)a. 弱電操作維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；b. 設(shè)備機(jī)房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。消防泵“運(yùn)行”與“備用”每月定期啟動(dòng)后交替更換一次；c. 按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；d. 消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)。l 領(lǐng)班a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件

37、，材料采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；b. 每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；c. 組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；d. 每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄；e. 每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門；f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫設(shè)備故障記錄（季度）匯總表，報(bào)設(shè)備主管審核后，交公司主管部門。弱

38、電設(shè)備【工作程序】l 分承包方維保人員a. 按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；b. 弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄設(shè)備、設(shè)施維修記錄表；c. 弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告弱電領(lǐng)班，記錄設(shè)備故障記錄表，及時(shí)排除異常和故障。l 弱電工a. 每日按照房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視信號(hào)接收機(jī)房設(shè)備及衛(wèi)星天線，記錄信號(hào)收視設(shè)備巡視記錄表；b. 信號(hào)接收機(jī)房每周打掃一次，信號(hào)接收設(shè)備每月清潔一次；c. 發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時(shí)通知分承包方維保人員并報(bào)告弱電領(lǐng)班，督促維修保養(yǎng)。l 保安人員a

39、. 負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次交接班時(shí)巡視周界報(bào)警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對(duì)講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄監(jiān)控、對(duì)講設(shè)備巡視記錄表；b. 發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)報(bào)告保安主管、設(shè)備主管。l 領(lǐng)班a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；b. 每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；c. 組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法對(duì)分承包方進(jìn)行監(jiān)管。對(duì)弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)證；d. 每周巡視弱電房設(shè)備,檢查巡視記錄；e. 每月定期組織

40、分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫保安防盜系統(tǒng)檢查表和攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門；f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫設(shè)備故障記錄（季度）匯總表，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司公司主管部門；h. 按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件；i. 協(xié)助設(shè)備主管做好分承包方的評(píng)審、評(píng)價(jià)和初選工作。l 設(shè)備主管負(fù)責(zé)組織對(duì)分承包商的評(píng)審和初選工作，每月組織對(duì)分承包商的評(píng)價(jià)。4.3.2 設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（設(shè)備設(shè)施定期檢查保養(yǎng)內(nèi)容與要求完全響應(yīng)浦東新區(qū)機(jī)關(guān)

41、后勤物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性談判文件的要求）供配電設(shè)備【電力變壓器】l 檢查電力變壓器是否符合要求。l 分接開(kāi)關(guān)檔位是否與電源相符。l 外殼接地裝置是否可靠，接地電阻是否合格。l 變壓器溫度是否在要求范圍內(nèi)，通風(fēng)是否良好。l 三相電壓表是否平衡，應(yīng)于380v-400v之內(nèi)，變壓器聲響是否正常。l 各接線端子緊固是否良好?！靖邏洪_(kāi)關(guān)柜】l 耐壓試驗(yàn)是否符合規(guī)范規(guī)定。l 隔離開(kāi)關(guān)、負(fù)荷開(kāi)關(guān)和熔斷器位置正確、平整和牢固。l 操作機(jī)構(gòu)動(dòng)作靈活、正確、瓷件應(yīng)清潔，不應(yīng)有裂紋和傷痕。l 隔離開(kāi)關(guān)、負(fù)荷開(kāi)關(guān)和熔斷器與電線連接應(yīng)緊密。l 接地線連接應(yīng)緊密、牢固，防腐處理應(yīng)均勻，無(wú)遺漏。l 接地電阻小于4l 開(kāi)關(guān)直流

42、電源屏電壓、電流正常【低壓開(kāi)關(guān)柜】l 耐壓試驗(yàn)是否符合規(guī)范規(guī)定。l 開(kāi)關(guān)柜內(nèi)設(shè)備應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應(yīng)完好。l 二次接線與電器或端子排的連接應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全。l 接地線連接應(yīng)緊密牢固。l 操作部分應(yīng)靈活，接點(diǎn)和機(jī)械閉鎖的動(dòng)作應(yīng)正確。l 閘刀開(kāi)關(guān)、負(fù)荷開(kāi)關(guān)、空氣開(kāi)關(guān)和熔斷器完好。l 接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。l 雙電源切換箱能自動(dòng)切換。l 控制箱手動(dòng)和自動(dòng)操作均能運(yùn)行?！驹O(shè)備配電房】l 開(kāi)關(guān)柜內(nèi)設(shè)備齊全、完整、固定，盤面漆完好。l 二次接線與電器或端子排的連接牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清洗齊全。l 接地線連接緊密牢固。l 操作部分靈活，接點(diǎn)和機(jī)械

43、閉鎖的動(dòng)作正確。l 閘刀開(kāi)關(guān)、負(fù)荷開(kāi)關(guān)、空氣開(kāi)關(guān)和熔斯器完好。l 接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。l 模擬屏指示與開(kāi)關(guān)實(shí)際位置相符?！緦用骐娖髟O(shè)備】l 燈具、開(kāi)關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊。l 開(kāi)關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無(wú)觸電危險(xiǎn)。l 照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定。l 防爆潮濕場(chǎng)所是否應(yīng)用防爆防潮燈具。l 倉(cāng)庫(kù)照明燈具和可燃物之間的距離是否符合要求。l 移動(dòng)的照明燈具是否用安全電壓24伏?！痉览捉拥匮b置】l 檢查接地電阻值是否符合要求。l 接地線應(yīng)平直、牢固，不應(yīng)有高低起伏和彎曲現(xiàn)象。l 接地體焊接應(yīng)牢固，

44、防腐處理應(yīng)均勻?！緳C(jī)房環(huán)境】l 無(wú)積塵、積水、泊漬、無(wú)亂堆雜物和易燃易爆物品。l 機(jī)房消防器材完備?！靖鞣N管理資料齊全】l 原始資料齊全。l 日常運(yùn)行記錄資料。l 操作運(yùn)行管理制度。電梯設(shè)備【曳引機(jī)】l 主機(jī)運(yùn)行正常，速度平穩(wěn)可靠。l 冷卻風(fēng)機(jī)正常、有效、無(wú)異常響聲。l 減速和潤(rùn)滑良好，油位正常油質(zhì)清澈。l 制動(dòng)器完好、可靠?！巨I廂】l 內(nèi)部按鈕齊全完好，信號(hào)登記有效。l 照明完好，通風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無(wú)異常聲。l 手動(dòng)、自動(dòng)操作運(yùn)行正常。l 應(yīng)急對(duì)講完好可靠音質(zhì)清晰。l 超載報(bào)警正確可靠。l 轎門開(kāi)閉平穩(wěn)，時(shí)間適中。l 轎廂長(zhǎng)、短行程的平層精度符合要求。l 轎廂空調(diào)制冷通風(fēng)良好，過(guò)濾網(wǎng)清潔，無(wú)冷

45、水溢出?！景踩到y(tǒng)】l 安全鉗齊全 ，性能靈活可靠。l 限速開(kāi)關(guān)可靠，動(dòng)作靈敏。l 各安全開(kāi)關(guān)齊全、性能可靠、有效。l 各廳門及轎門安全連鎖開(kāi)關(guān)齊全，性能可靠、有效。l 急停開(kāi)關(guān)完好，性能可靠有效。l 檢修及運(yùn)行狀態(tài)正常?！緦?dǎo)軌導(dǎo)靴】l 連接點(diǎn)平滑，固定螺栓無(wú)松動(dòng)，導(dǎo)軌不走位。l 運(yùn)行時(shí)靴襯與導(dǎo)軌無(wú)異常聲，滑動(dòng)平穩(wěn)。l 導(dǎo)軌潤(rùn)滑良好，油杯、油氈等齊全無(wú)銹蝕。l 各導(dǎo)軌表面無(wú)重大銹蝕。【供電系統(tǒng)】l 每臺(tái)梯專用一只控制箱，電氣規(guī)范符合要求。l 應(yīng)急備用電源能自動(dòng)切換。l 動(dòng)力電與照明電，控制電與信號(hào)電不得混用。l 發(fā)電機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)異常聲。電機(jī)絕緣大于0.5ml 轎頂、井道照明齊全良好。l 電梯

46、控制和內(nèi)接線符合要求，無(wú)臨時(shí)跳線。l 接地保護(hù)符合要求，接地電阻小于4。【底坑】l 無(wú)積水、滲漏、線路受潮。l 照明、插座齊全完好。l 急停檢修開(kāi)關(guān)有效。l 緩沖器正常、符合規(guī)定要求。【自動(dòng)扶梯】l 接觸器、繼電器無(wú)雜聲，接觸良好。l 制動(dòng)良好，電流、安全保護(hù)開(kāi)關(guān)完好。l 對(duì)轉(zhuǎn)動(dòng)鏈校、導(dǎo)軌進(jìn)行加油潤(rùn)滑。l 梯腳板行走無(wú)雜聲。l 扶手運(yùn)行與梯腳運(yùn)行要同步。l 梳齒板斷裂二根以上按照覓換l 底坑清潔、照片完好。【機(jī)房設(shè)施】l 手動(dòng)松閘扳手、手動(dòng)輪齊全。l 機(jī)房空調(diào)完好，運(yùn)行正常。l 監(jiān)視設(shè)備完好，運(yùn)行正常。l 機(jī)房、設(shè)備清潔，無(wú)易燃物品。l 消防設(shè)施及各工具完好有效。l 制冷通風(fēng)效果良好，過(guò)濾網(wǎng)清

47、潔，無(wú)冷凝水溢出?！举Y料】l 日常運(yùn)行記錄。l 原始技術(shù)資料。l 運(yùn)行管理制度。l 安全運(yùn)行證、年檢證。中央空調(diào)系統(tǒng)【主機(jī)】l 制冷量符合出廠要求，溫度控制正確。l 運(yùn)轉(zhuǎn)平衡，無(wú)沖擊、碰撞聲。l 油位正常，無(wú)漏油。l 制冷劑充注量符合出廠要求，管路無(wú)泄漏，且干燥、清潔。l 聯(lián)軸器無(wú)松動(dòng)，密封無(wú)泄漏，潤(rùn)滑油清澈，油位正常。l 油泵工作正常，無(wú)異常響聲。l 各監(jiān)測(cè)儀表齊全，靈敏可靠。l 電氣控制部分可靠，程序運(yùn)行正常，控制箱內(nèi)無(wú)塵。l 管道保溫良好。l 電機(jī)絕緣值大于0.5m。l 排污管干凈，加熱溫度正常，過(guò)濾器無(wú)堵塞。l 各運(yùn)行參數(shù)達(dá)到出廠標(biāo)準(zhǔn)?！狙h(huán)泵及管道】l 循環(huán)泵（流量、揚(yáng)程等主要參數(shù)）

48、符合出廠要求。l 管道上的閥門、避震接頭、壓力表、止回閥齊全且有效，無(wú)泄漏，閥門啟閉靈活。l 水泵運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)振動(dòng)，潤(rùn)滑良好。l 電氣控制箱各元件齊全，正?？煽俊 水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無(wú)缺損。l 管道設(shè)備等無(wú)銹蝕。l 管道保溫完整，無(wú)滴水，水質(zhì)達(dá)標(biāo)。l 壓力表、溫度表顯示正常。l 二管制切換閥門靈活、無(wú)漏、開(kāi)關(guān)狀態(tài)正確。【水系統(tǒng)】l 定期做好循環(huán)水、水質(zhì)分析、測(cè)試，做到1次/月測(cè)試、投藥。l 水系統(tǒng)無(wú)泄漏。l 自動(dòng)放氣閥齊全、有效。l 膨脹水箱控制正常。l 保溫良好，支架無(wú)銹蝕。l 板式熱交換器進(jìn)出水壓差不超過(guò)0.1mpa。【風(fēng)機(jī)盤管、空調(diào)機(jī)及新風(fēng)機(jī)】l 風(fēng)機(jī)盤管運(yùn)行正常，

49、無(wú)異常聲。l 風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)定期清洗，濾網(wǎng)完好。l 調(diào)速開(kāi)關(guān)齊全、有效，溫度控制正常。l 空調(diào)機(jī)、新風(fēng)機(jī)運(yùn)行正常，無(wú)異常聲。l 空調(diào)機(jī)、新風(fēng)機(jī)濾網(wǎng)定期清洗，濾網(wǎng)完好。l 凝結(jié)水排放暢通，管路保溫良好。l 電氣控制及接地保護(hù)符合規(guī)定。l 加濕器、風(fēng)閥工作正常，動(dòng)作靈活?！痉煮w式空調(diào)機(jī)恒溫恒濕】l 過(guò)濾網(wǎng)清潔無(wú)積灰，電機(jī)電流正常，室內(nèi)機(jī)無(wú)結(jié)露，下水暢通。l 室內(nèi)室外風(fēng)機(jī)運(yùn)行無(wú)異聲，接線樁頭牢固。l 壓縮機(jī)運(yùn)行電流電壓符合技術(shù)要求，電機(jī)絕緣大于0.5m。l 冷煤系統(tǒng)高低壓力符合技術(shù)參數(shù)。 【節(jié)能降耗】l 開(kāi)閉時(shí)間、臺(tái)數(shù)適應(yīng)實(shí)際負(fù)荷情況。l 圖表要素采集按時(shí)、正確、可靠。l 能耗數(shù)值統(tǒng)計(jì)詳細(xì)。【資料】l

50、 各運(yùn)行記錄。l 原始技術(shù)資料。l 操作運(yùn)行制度。給排水系統(tǒng)檢查標(biāo)準(zhǔn)【供水泵】l 各水泵運(yùn)行主要參數(shù)（流量、揚(yáng)程、電流等）符合出廠要求。l 管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無(wú)泄漏，閥門啟閉靈活。l 各水泵運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)震動(dòng)，無(wú)異常聲，潤(rùn)滑良好，無(wú)咬泵現(xiàn)象，機(jī)械軸封無(wú)漏水，盤根軸封滴水不成線。l 電氣控制箱中各器件齊全，啟動(dòng)、運(yùn)行正?？煽俊 水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩等安全可靠，無(wú)缺損，電機(jī)絕緣大于0.5mq，接地電阻小于4。l 綠化給水設(shè)備工作正常，閥門井、水表井無(wú)積水、漏水?！舅涔艿兰案郊縧 水質(zhì)良好，符合衛(wèi)生防疫要求。l 各浮球閥自動(dòng)啟閉靈活、可靠。l 各進(jìn)出閥門

51、啟閉活絡(luò)有效，無(wú)滲漏。l 溢水管暢通，箱底排污閥良好。l 減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效，過(guò)濾器無(wú)阻塞。l 各管道設(shè)備等無(wú)銹蝕，無(wú)滲漏。l 壓力表讀數(shù)準(zhǔn)確。【污水處理系統(tǒng)】l 各專用鼓風(fēng)機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)異常聲。l 格柵運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無(wú)卡機(jī)、銹蝕現(xiàn)象。l 各輸送、提升水泵運(yùn)行平穩(wěn)，主要技術(shù)參數(shù)符合出廠要求。l 各專用污泥泵運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)堵塞。l 氣提設(shè)備完好。l 各機(jī)電絕緣大于0.5m。l 電氣控制箱中各元器件齊全，運(yùn)行正?？煽俊 電氣接地保護(hù)可靠、安全，接地電阻小于4。l 經(jīng)系統(tǒng)處理后，排放符合環(huán)保要求?！緦用嬖O(shè)備】l 盥洗室各冷、熱水龍頭齊全有效，無(wú)滲漏。l 坐便器水位箱各

52、零件齊全，能自動(dòng)控制水位，無(wú)滲漏。l 各延時(shí)沖洗閥完好，可調(diào)，無(wú)滲漏。l 所配置的各附件齊全。l 電加熱器電器性能良好，出水暢通?！九潘到y(tǒng)】l 各排水（廢水）管道暢通，無(wú)滲漏、堵塞。l 各檢查口標(biāo)記清楚，操作方便。l 給排水橫管無(wú)倒返水，排水通暢l 排水泵運(yùn)行與控制正常有效。l 電機(jī)絕緣大于0.5m，接觸電阻小于4。【機(jī)房環(huán)境】l 機(jī)房、設(shè)備無(wú)積塵、積水、油漬，無(wú)亂堆雜物和易燃易爆物品。l 消防設(shè)施及各工具完好有效?！举Y料】l 原始竣工資料。l 日常運(yùn)行記錄。l 操作運(yùn)行管理制度?！酒渌O(shè)備】l 池水表面無(wú)雜物。l 潛水泵運(yùn)行性能良好，可靠。攝像監(jiān)控系統(tǒng)【控制臺(tái)】l 各控制器件運(yùn)行正常，能實(shí)

53、行切換定機(jī)、掃描式監(jiān)視等。l 操作鍵盤靈活、可靠。l 電源鎖開(kāi)關(guān)完好?！撅@示屏】l 各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求。l 各顯示器接線清楚，無(wú)隨意拉接線。l 監(jiān)視器安裝牢固、可靠?！倦娫丛O(shè)備】l 交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定。l 各輸出電路熔絲配置合理，沒(méi)有不規(guī)則行為。l 高、低壓電源嚴(yán)格分離，交、直流電源分隔明顯，無(wú)隨意拉接線。l 二路電源切換正常、可靠。l 設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)等安全、可靠?！緮z像機(jī)】l 各攝像機(jī)工作正常，配置數(shù)量齊全。l 帶云臺(tái)、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求。l 各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全(特別是室外型)。l 各攝像機(jī)鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求?！举Y料】l 日常運(yùn)行記錄資料。l 原始技術(shù)資料(包括增擴(kuò)設(shè)備)。l 操作運(yùn)行管理制度。安保防盜系統(tǒng)【電子門禁】l 閉門器開(kāi)閉靈活，快慢二檔行程明確，自動(dòng)關(guān)門時(shí)能確保門鎖上。l 電子密碼鎖好，且密碼能修改。l 鍵盤無(wú)損壞，不滲漏。l 電源正常。l 設(shè)備接地保護(hù)符合規(guī)定。l 電腦系統(tǒng)數(shù)據(jù)保存完善?！臼找曄到y(tǒng)】l 控制柜中各穩(wěn)頻器、衰減器、濾波器、放大器工作正常。收視效果達(dá)到設(shè)計(jì)要求，無(wú)干擾信號(hào)。l 光纜接收機(jī)信號(hào)接受有效、安裝牢固。l 各監(jiān)視器工作正常，圖像清晰。l