房地產(chǎn)市場分析專案培訓(xùn)課程ppt 66頁

1、房地產(chǎn)市場分析專案培訓(xùn)房地產(chǎn)市場分析專案培訓(xùn) v房地產(chǎn)市場的一般問題 v房地產(chǎn)市場分析 v房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 v房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 v市場分析應(yīng)用舉例 2 21 1房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題 2 21 11 1房地產(chǎn)市場的特征房地產(chǎn)市場的特征 1房地產(chǎn)市場是信息不充分的市場 由于房地產(chǎn)市場與完全競爭市場的四個(gè)條 件相差較遠(yuǎn)，因此，缺乏信息是房地產(chǎn)市場 的重要特征。 2 21 1房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題 2房地產(chǎn)市場的區(qū)域性強(qiáng) 房地產(chǎn)商品的這種固定性，決定了房地產(chǎn)市場具 有明顯的區(qū)域性。這一區(qū)域性表現(xiàn)為：不同地區(qū)市 場發(fā)育和完善程度千差萬別；同一類型

2、產(chǎn)品地域價(jià) 差大；市場供求圈小，市場輻射功能弱等。房地產(chǎn) 市場所包括的范圍越大，對房地產(chǎn)投資者的意義就 越小。 2 21 1房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題 3房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的異質(zhì)性 這種異質(zhì)性，主要是指房地產(chǎn)市場供給產(chǎn) 品的非標(biāo)準(zhǔn)化，也就是說產(chǎn)品之間不可替代。 2 21 1房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題 4地產(chǎn)市場的壟斷性 土地是一種有限的資源，一旦某塊土地被某人占 有，就會形成對該塊土地的壟斷。但由于土地所有 制的性質(zhì)不同，對土地的壟斷也具有不同的特點(diǎn)。 在土地私有化為主的國家，土地的壟斷實(shí)質(zhì)上是一 種私人的壟斷。 我國的土地市場總體上是由國家直接經(jīng)營的壟斷 市場。此外，

3、地產(chǎn)市場交易的金額一般都很大，使 進(jìn)入地產(chǎn)市場的競爭者較一般市場大為減少，因而 也容易出現(xiàn)壟斷。 2 21 1房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題 5房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場 房屋的流通和土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，其交易過 程只有貨幣的單方面的“商流”，而沒有物質(zhì)實(shí)體 的“物流”。房地產(chǎn)市場是不動產(chǎn)市場，在交換中 轉(zhuǎn)移的只是房地產(chǎn)權(quán)屬，每一次交換行為都是對房 地產(chǎn)權(quán)利的重新界定， 從這個(gè)意義上說，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交 易市場，是權(quán)益的讓渡市場。 2 21 1房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題 6房地產(chǎn)市場對商品短期供求變化反映不靈敏 當(dāng)市場上出現(xiàn)某種房地產(chǎn)商品供過于求時(shí)，由

4、于 開發(fā)商已經(jīng)投入了大量資金，施工正在進(jìn)行，而不 可能停止建設(shè)。當(dāng)市場上某種房地產(chǎn)商品出現(xiàn)供不 應(yīng)求時(shí)，雖然開發(fā)商可采取某種措施加快施工進(jìn)度， 但也不可能像其它工業(yè)品生產(chǎn)那樣，迅速適應(yīng)市場 需求拿出產(chǎn)品來投放市場，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場對房 地產(chǎn)商品的短期供求變化反映遲鈍。 2 21 1房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題 2 21 12 2房地產(chǎn)市場的效率房地產(chǎn)市場的效率 市場效率，是指市場傳遞產(chǎn)品和價(jià)格的信 息的功能。獲得反映市場價(jià)格最新信息的時(shí) 間通?？梢杂檬袌鲂蕘砗饬俊Ｏ鄬τ谀承?市場而言（如證券市場），房地產(chǎn)市場是一 個(gè)低效率的市場。 2 21 1房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般

5、問題 1房地產(chǎn)市場低效率的原因 1）在房地產(chǎn)市場上，每一個(gè)交易物都是彼此獨(dú)立的。 2）房地產(chǎn)產(chǎn)品異質(zhì)。 3）房地產(chǎn)交易過程較為復(fù)雜。 4）尋找成交伙伴也有較大的難度，并需耗費(fèi)大量時(shí)間。 5）有關(guān)房地產(chǎn)市場價(jià)格的刊物較少。 2 21 1房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題 2市場的低效率與投資機(jī)會 正因?yàn)槭袌鲂实牡拖?，才造成了對市場價(jià)值評估的困難， 才帶來了獲取巨大額外收益的可能性，才為投資商通過從事 投資、租賃和開發(fā)等活動以謀取利潤提供了機(jī)會。 在一個(gè)效率較高的市場上尋找一個(gè)被人忽視的投資項(xiàng)目較 為困難，而在效率較低的市場上，則可以通過細(xì)心的觀察尋 找到被人忽視的投資項(xiàng)目，并能不斷獲取額

6、外收益。 由于前述的房地產(chǎn)市場的諸多特征，決定了房地產(chǎn)市場是 個(gè)低效率的市場，因而，房地產(chǎn)市場就格外需要市場研究和 分析。 2 21 1房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題 2 21 13 3房地產(chǎn)市場的分類房地產(chǎn)市場的分類 按房地產(chǎn)用途劃分，房地產(chǎn)市場可分為： 1）居住物業(yè)市場 居住物業(yè)一般是指供人們生活居住的建筑，包括 普通住宅、公寓、別墅等。 2）商業(yè)物業(yè)市場 商業(yè)物業(yè)有時(shí)也稱收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包 括酒店、寫字樓、零售商業(yè)用房（店鋪、超市、 購物中心等）、出租商住樓等。位置對于這類物 業(yè)有著特殊的重要性。 2 21 1房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題 3）工業(yè)物業(yè)市場

7、工業(yè)物業(yè)通常是為人類的生產(chǎn)活動提供入住空間， 包括工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用 房（又稱工業(yè)寫字樓）、倉儲用房等。 4）特殊物業(yè)市場 對于賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機(jī)場、 車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，常稱 為特殊物業(yè)。 2 21 1房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題 5）土地市場 在我國，土地市場是指以城鎮(zhèn)土地使用權(quán) 為對象進(jìn)行交易的市場。土地的征購、土地 的出讓、土地的轉(zhuǎn)讓這三者均屬土地市場的 內(nèi)容。 房地產(chǎn)投資分析主要側(cè)重于前兩類市場的 分析。 2 21 1房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題 2按房地產(chǎn)購買者的目的劃分，房地產(chǎn)市場 可分為： 1）

8、房地產(chǎn)自用市場 自用型購買者將房地產(chǎn)作為一種耐用消費(fèi) 品，目的在于滿足自身生活或生產(chǎn)活動對入 住空間的需要。 2 21 1房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題 2）房地產(chǎn)投資市場 投資型購買者將房地產(chǎn)作為一種投資工具， 目的在于將購入的房地產(chǎn)出租經(jīng)營或轉(zhuǎn)售， 并從中獲得投資收益。 房地產(chǎn)投資分析更側(cè)重于第二類市場。 2 21 1房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題 3按房地產(chǎn)權(quán)屬交易的內(nèi)容劃分，房地產(chǎn)市場可分 為： 1）租賃市場 租賃市場是對不同類型房地產(chǎn)的使用權(quán)進(jìn)行一定 期限和方式的有償轉(zhuǎn)讓的市場。 2）產(chǎn)權(quán)市場 產(chǎn)權(quán)市場是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行買賣的市場。 2 22 2房地產(chǎn)市場分析房地

9、產(chǎn)市場分析 2 22 21 1房地產(chǎn)市場分析的必要性房地產(chǎn)市場分析的必要性 房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析是在投資決策確定之前， 調(diào)查市場情況、了解項(xiàng)目背景資料、辨識投資風(fēng)險(xiǎn)、 選擇投資機(jī)會的過程。 市場分析的必要性表現(xiàn)在以下幾方面： 一是房地產(chǎn)投資決策需要市場分析。 二是房地產(chǎn)經(jīng)營管理需要市場分析。 三是房地產(chǎn)價(jià)格策略的制定需要市場分析。 2 22 2房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析 2 22 22 2房地產(chǎn)市場分析的限度房地產(chǎn)市場分析的限度 1市場分析的限制 由于以下幾方面的限制，市場分析的效果有時(shí)并不如我們 想象的那么好。 1）費(fèi)用的限制 2）時(shí)間的限制 3）技能的限制 4）偏好的限制 市場分析可以提

10、供重要的資料與客觀的報(bào)告供投資者或決 策者參考，但它并不能代替投資者和決策者作決策。 2 22 2房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析 2市場分析的程度 進(jìn)行市場分析的目的是想使投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量 及市場價(jià)值的變化預(yù)測的準(zhǔn)確，以使自己在開發(fā)結(jié) 束時(shí)或持有期內(nèi)獲得最大利潤。 如果想做，市場分析是無止境的。因此，在分析 到一定階段時(shí)，會有一個(gè)點(diǎn)使市場分析所需的成本 超過收益。這就說明，即使上面所述的四個(gè)限制均 不存在，也仍然有一個(gè)市場分析的合理程度問題。 從圖2-2我們可以看出，只有當(dāng)市場分析的收益超 過該分析所花費(fèi)的成本時(shí)，市場分析才是合算的。 收益 市場研究的深度 M 成 本 總成本 總利潤 成本 利

11、潤 凈利潤 圖圖2-2 2-2 市場分析的成本、效益示意圖市場分析的成本、效益示意圖 2 22 2房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析 2 22 23 3房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容主要是市場調(diào)查與市場預(yù) 測。房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測包括房地產(chǎn)投資環(huán)境的 調(diào)查與預(yù)測、房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測。 1房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測 投資環(huán)境是指擬投資的地域（國家、地區(qū)、城市 或街區(qū)）在一定時(shí)期內(nèi)所具有的能決定和制約項(xiàng)目 投資的各種外部境況和條件的總和。 2 22 2房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析 對投資環(huán)境的調(diào)查和預(yù)測，一般是指對下列各環(huán) 境的調(diào)查和預(yù)測： 1）政治環(huán)境 2）法律

12、環(huán)境 3）經(jīng)濟(jì)環(huán)境 4）文化環(huán)境 5）自然環(huán)境 6）規(guī)劃環(huán)境 7）基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境 2 22 2房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析 2房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測 房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測應(yīng)在房地產(chǎn) 投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測的基礎(chǔ)上進(jìn)行。 如果一份市場分析報(bào)告能說明上述所有的 問題當(dāng)然更好，但實(shí)際上，不是每一個(gè)項(xiàng)目 都必須把所有信息都調(diào)查分析得面面俱到 這既不太可能，有時(shí)也沒有必要。 2 22 2房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析 3房地產(chǎn)項(xiàng)目在不同階段進(jìn)行市場分析的要點(diǎn) 1）房地產(chǎn)項(xiàng)目定位階段 該階段的市場調(diào)查分析除了進(jìn)行公開在售 項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場供求研究之外， 還包括項(xiàng)目的細(xì)分市場分析、目標(biāo)市場狀況，

13、消費(fèi)者活動、購買動機(jī)、傾向、決策等心理 過程的分析。 2 22 2房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析 2）房地產(chǎn)項(xiàng)目市場推廣階段 該階段的市場調(diào)查分析除了進(jìn)行在售項(xiàng)目 基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場供求研究之外，還包 括特定項(xiàng)目的銷售狀況、價(jià)格調(diào)查、目標(biāo)消 費(fèi)者的特征研究，以及用科學(xué)方法收集消費(fèi) 者購買以及使用產(chǎn)品的事實(shí)、意見、動機(jī)等 有關(guān)資料，并予以分析研究。 2 22 2房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析 3）房地產(chǎn)銷售階段 該階段的市場調(diào)查分析主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目廣 告策略在目標(biāo)市場中的反應(yīng)和收效情況，收集并 充分研究所收集到的資料，了解公司營銷計(jì)劃的 執(zhí)行情況、市場上其他在售項(xiàng)目的主要營銷手段 和銷售狀況、價(jià)

14、格走勢等；此外還包括消費(fèi)者購 買商品的動機(jī)以及使用商品的事實(shí)情況調(diào)查分析。 2 22 2房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析 4）房地產(chǎn)三級市場調(diào)查分析 具體內(nèi)容包括房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓過程中價(jià)格調(diào) 查、成交客戶調(diào)查和區(qū)域調(diào)查以及競爭狀況 調(diào)查。 2 22 2房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析 2 22 24 4房地產(chǎn)市場分析中的信息類型房地產(chǎn)市場分析中的信息類型 1從投資者的角度看，分為三個(gè)類型。 1）是與宏觀環(huán)境相關(guān)的信息，如政治法律環(huán) 境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 2）是與區(qū)域環(huán)境有關(guān)的信息。 3）是與投資項(xiàng)目直接相關(guān)的信息。 2 22 2房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析 2從市場分析的角度看，市場信息分為四個(gè)方 面。 1）房

15、地產(chǎn)需求方面的信息。 2）房地產(chǎn)供給方面的信息。 3）房地產(chǎn)市場交易方面的信息。 4）其他信息。 2 23 3房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 231房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法 房地產(chǎn)市場調(diào)查是以房地產(chǎn)為特定對象， 對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、 記錄和分析，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究和預(yù)測， 并最終為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目提供決策服務(wù)的一 種活動。房地產(chǎn)市場調(diào)查方法是指市場調(diào)查 人員在實(shí)地調(diào)查中收集各種信息資料所采用 的具體方法。 2 23 3房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 市場調(diào)查的方法主要包括以下幾種： 1普查法 2抽樣調(diào)查法 3直接調(diào)查法 4間接調(diào)查法 上

16、述介紹的調(diào)查方法，具體到房地產(chǎn)項(xiàng)目的不同 階段會有很強(qiáng)的選擇性。市場調(diào)查通過一定的市場 調(diào)查程序得以實(shí)現(xiàn)。 2 23 3房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 232房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序 1提出問題，確定調(diào)查的目的 這一步要解決的問題是為什么調(diào)查。只有當(dāng)需要 調(diào)查的問題被仔細(xì)、準(zhǔn)確地定義以后，才能設(shè)計(jì)研 究計(jì)劃，獲取切乎實(shí)際的信息。 一般來說，確定調(diào)查目的要有一個(gè)過程，不是一 時(shí)就能確定下來的，可以采用探測性調(diào)查、描述性 調(diào)查、因果性調(diào)查來確定。 2 23 3房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 2決定收集資料的方法 資料分為第一手資料和第二手資料。第一 手資料是

17、專門為要調(diào)查的問題而特地收集或 實(shí)驗(yàn)而得的統(tǒng)計(jì)資料；第二手資料是指原始 資料經(jīng)過整理后所形成的可為他人利用的資 料或其它項(xiàng)目已經(jīng)擁有的資料。 2 23 3房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 3設(shè)計(jì)調(diào)查表 設(shè)計(jì)調(diào)查表的程序和應(yīng)注意的問題如下： 1）決定調(diào)查方式 2）決定采用哪一種類型的問題 3）設(shè)計(jì)調(diào)查表問題應(yīng)注意的事項(xiàng) 2 23 3房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 4選樣 5數(shù)據(jù)處理、分析與解釋 6提出調(diào)查報(bào)告 需要說明的是，房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場分 析的前期工作，房地產(chǎn)市場分析是對市場調(diào)查信息 再加工的過程。但有時(shí)一些市場調(diào)查做完后，市場 分析也就直

18、接包括在市場調(diào)查的過程中了。 2 24 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 2 24 41 1房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類 房地產(chǎn)市場預(yù)測是指運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，根 據(jù)房地產(chǎn)市場調(diào)查所提供的信息資料，對房地產(chǎn)市 場的未來及其變化趨勢進(jìn)行測算和判斷，以確定未 來一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場的走向、需求量、供給量 以及相應(yīng)的租金售價(jià)水平。 房地產(chǎn)市場預(yù)測一般分為定性預(yù)測和定量預(yù)測。 2 24 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 1定性預(yù)測 定性預(yù)測是指依靠人們的經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)知識和分析 能力，參照已有的資料，通過主觀判斷，對事物未 來的狀態(tài)如總體趨勢、發(fā)生

19、或發(fā)展的各種可能性及 其后果等做出分析與判斷。 其特點(diǎn)是，主要靠經(jīng)驗(yàn)判斷未來，有時(shí)也做一些 量化分析作為判斷的輔助手段。 2 24 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 2定量預(yù)測 定量預(yù)測是在了解歷史資料和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的 基礎(chǔ)上，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法和其他分析技術(shù)，建 立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)量模型，并以此為 基礎(chǔ)分析、計(jì)算和確定房地產(chǎn)市場要素在未 來可能的數(shù)量。 2 24 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 2 24 42 2房地產(chǎn)市場預(yù)測的方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的方法 房地產(chǎn)市場預(yù)測的具體方法因預(yù)測的對象、內(nèi)容、 期限不同而有所不同。 通常采用的方法有： 1直觀判斷法

20、 這是定性預(yù)測方法的統(tǒng)稱。這種方法適用范圍廣、 成本低、費(fèi)時(shí)少，但受預(yù)測者的主觀因素影響大， 較難提供以準(zhǔn)確數(shù)據(jù)為依據(jù)的預(yù)測值，在數(shù)據(jù)資料 較少或不準(zhǔn)的情況下，多采用此法。定性預(yù)測方法 主要包括集體判斷法、專家意見法。 2 24 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 2歷史引伸法 這是定量預(yù)測方法的統(tǒng)稱。在占有若干統(tǒng)計(jì)資料、 預(yù)測對象的未來受突發(fā)性因素影響較小的情況下， 選用適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)模型進(jìn)行定量預(yù)測，可以得到比較 滿意的預(yù)測效果。但是，由于所選擇和建立的數(shù)學(xué) 模型不可能把所有因素都考慮進(jìn)去，因此定量預(yù)測 的結(jié)果出現(xiàn)誤差也在所難免。此種方法包括簡單平 均數(shù)法、移動平均數(shù)法、加

21、權(quán)移動平均數(shù)法、趨勢 預(yù)測法、指數(shù)平滑法和季節(jié)指數(shù)法等。 2 24 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 1）簡單平均數(shù)法 簡單平均數(shù)法是用算術(shù)平均值作為新一期的預(yù)測值的方法。 其計(jì)算公式如下： 1231 n i ni x xxxx x nn 預(yù)測值 x x 式中， ：代表平均數(shù)，即用算術(shù)平均法進(jìn)行預(yù)測時(shí) 的預(yù)測值； n：代表資料數(shù)； xn：代表第期的實(shí)際銷售數(shù)（=1，2，3，）。 x 2 24 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 2）移動平均法 移動平均法是在簡單平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展 起來的，其做法是把被平均的項(xiàng)逐漸向后移 動加以平均，每項(xiàng)平均的總項(xiàng)數(shù)不變

22、。這個(gè) 平均數(shù)就直接作為下期的預(yù)測值。平均時(shí)， 可以用簡單的算術(shù)平均數(shù)，也可以用加權(quán)平 均數(shù)。 2 24 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 簡單移動平均法的計(jì)算公式為： 11(1) 1 () ttttn xxxx n 加權(quán)移動平均法的計(jì)算公式為： 1(1) 1 (1) (1)2 1 tttn t nxnxx x nn 從公式可見，不論簡單式還是加權(quán)式，只能預(yù) 測下一期數(shù)值。 2 24 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 3）趨勢預(yù)測法 這是歷史引伸法中最適合于中長期預(yù)測的方法。 其基本原理是：根據(jù)過去各期的實(shí)際數(shù)據(jù)，分析其 發(fā)展趨勢，并假定今后按該趨勢

23、繼續(xù)發(fā)展，從而測 定今后各期的數(shù)據(jù)。如果過去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等 差級數(shù)，則其變化趨勢可用直線方程來表示；如果 過去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等比級數(shù)，則可用曲線方程 來表示。 在這里，我們只介紹直線趨勢方程。 2 24 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 求趨勢直線的方程式是： yabx 式中：y：預(yù)測值；x：代表的年份；a，b：待定系數(shù) 運(yùn)用最小二乘法求得如下方程組： ii ybx a n 22 () iiii ii nx yxy b nxx 0 i x 令 ，則上式可簡化為： i y a n 2 ii i x y b x 式中：yi：各年的實(shí)際銷售量；xi：各年的代號；n：已掌

24、握數(shù)據(jù)的年數(shù)。 2 24 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 值得注意的是，每一趨勢直線方程都必須 注明原點(diǎn)的時(shí)間和計(jì)量單位，這一點(diǎn)和后面 闡述的表明現(xiàn)象變量之間相關(guān)關(guān)系的回歸方 程是有區(qū)別的。 2 24 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 4）指數(shù)平滑法 指數(shù)平滑法是在移動平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展 起來的，指數(shù)平滑法是利用預(yù)測前一期的實(shí) 際值和前一期的指數(shù)平滑預(yù)測值進(jìn)行加權(quán)平 均來取得預(yù)測值的方法。它實(shí)際上是一種特 殊的加權(quán)移動平均法。 2 24 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 其計(jì)算公式為： 本期預(yù)測值=a上期實(shí)際發(fā)生值+（1-a）

25、上期預(yù)測值 式中：a為平滑系數(shù)，且01 當(dāng)a=1時(shí)，預(yù)測值=上期實(shí)際發(fā)生值 當(dāng)a=0時(shí)，預(yù)測值=上期預(yù)測值 一般根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估計(jì)，當(dāng)差異較大時(shí)，a取0.70.8為 宜；當(dāng)差異較小時(shí)，a取0.20.3為宜。 2 24 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 5）季節(jié)指數(shù)法 季節(jié)性預(yù)測比較簡單的方法是計(jì)算各個(gè)季 度的不同銷售指數(shù)。季節(jié)銷售指數(shù)可利用簡 單平均法算出。它是根據(jù)歷史資料求出每季 度平均數(shù)占全期總平均數(shù)的比例，以表明各 季銷售水平比全期總銷售水平高低的程度。 2 24 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 其預(yù)測步驟為： 第1步：求出歷年各季的平均銷售量。

26、第2步：求出各季的季節(jié)指數(shù)，即當(dāng)季的平均 數(shù)占全年平均數(shù)總和的百分比。 第3步：根據(jù)季節(jié)指數(shù)和已知某年某季的實(shí)際 數(shù)預(yù)測該年其它各個(gè)季的數(shù)據(jù)。 2 24 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 3因果預(yù)測法 因果預(yù)測法是利用原因和結(jié)果之間存在數(shù) 學(xué)函數(shù)式的內(nèi)在聯(lián)系，建立相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型 來進(jìn)行預(yù)測。包括回歸分析法和相關(guān)分析法 等。 2 24 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 1）回歸分析法 回歸分析法就是根據(jù)“自變量”來分析“因變量” 的變化方向和程度。在采用回歸分析法進(jìn)行預(yù)測時(shí)， 預(yù)測對象和影響因素之間一定要存在因果關(guān)系，且 樣本數(shù)據(jù)量足夠；預(yù)測對象和影響

27、因素的樣本數(shù)據(jù) 之間存在某種統(tǒng)計(jì)規(guī)律，且能反映未來發(fā)展?fàn)顟B(tài)； 樣本數(shù)據(jù)的分布若存在著線性趨勢，則可采用線性 回歸分析法進(jìn)行預(yù)測。 2 24 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 其計(jì)算公式如下： y abx 式中：y：預(yù)測值；x：自變量；a、b：回歸系數(shù) 其中： ii yb x a n 22 () iiii ii nx yxy b nxx 這一方程與趨勢預(yù)測中的一次（直線）方程相同，不同 的地方是趨勢預(yù)測中以x代表年份，而在回歸分析法中則 以x代表“自變量”。所以，此處不能令 0 i x 2 24 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 2）相關(guān)分析法 相關(guān)分

28、析法是分析市場商品供求變化諸因素中兩 個(gè)相關(guān)變量之間的因果關(guān)系。它主要是在定性分析 的基礎(chǔ)上，找出事物發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系，確定自變量 與因變量之間的函數(shù)關(guān)系，然后用回歸方程來進(jìn)行 預(yù)測。它與一元線性回歸法不同的地方是，此處因 變量的變動不一定決定于某個(gè)主要自變量，也可以 是其他相關(guān)因素。 2 24 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 其計(jì)算公式是： y abx ii yb x aybx n 22 () iiii ii nx yxy b nxx 2 25 5市場分析應(yīng)用舉例市場分析應(yīng)用舉例 某房地產(chǎn)市場分析報(bào)告大綱某房地產(chǎn)市場分析報(bào)告大綱 2 25 51 1摘要摘要 1市場分析的

29、目的。 2分析方法、主要假設(shè)條件和風(fēng)險(xiǎn)因素。 3建議做/放棄/推遲/改進(jìn)以后可以做。 2 25 5市場分析應(yīng)用舉例市場分析應(yīng)用舉例 某房地產(chǎn)市場分析報(bào)告大綱某房地產(chǎn)市場分析報(bào)告大綱 2 25 52 2概述概述 1國家或整體社會經(jīng)濟(jì)狀況和主要的增長領(lǐng)域 （確認(rèn)有吸引力的物業(yè)投資類型可選擇的 投資方向，分析當(dāng)前所處的經(jīng)濟(jì)周期或房地產(chǎn) 周期中的位置）。 2地區(qū)經(jīng)濟(jì)概況（可與國家進(jìn)行對比分析）。 2 25 5市場分析應(yīng)用舉例市場分析應(yīng)用舉例 某房地產(chǎn)市場分析報(bào)告大綱某房地產(chǎn)市場分析報(bào)告大綱 3城市經(jīng)濟(jì)狀況（與國家和地區(qū)相比城市的就業(yè)狀 況及趨勢，本城市就業(yè)情況短期預(yù)測，確認(rèn)和介紹 當(dāng)?shù)刂饕a(chǎn)業(yè)、企業(yè)和產(chǎn)品）。 4市場環(huán)境與場地分析（市場區(qū)域的劃分、土地面 積、土地利用情況、場地描述，場地周圍交通環(huán)境 及可及性分析，場地周圍土地利用情況和競爭情 況）。 2 25 5市場分析應(yīng)用舉例市場分析應(yīng)用舉例 某房地產(chǎn)市場分析報(bào)告大綱某房地產(chǎn)市場分析報(bào)告大綱 2 25 53 3需求分析需求分析 1預(yù)計(jì)的總需求（詳細(xì)分析項(xiàng)目所在市場區(qū)域內(nèi)就 業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)、家庭收入等，以預(yù)測 擬開發(fā)房地產(chǎn)類型的市場需求）。 （1）就業(yè)分析； （2）人口和家庭分析； （3）收入分析