XX樓盤戶型規(guī)劃建議書

1、 華夏名城 二期戶型規(guī)劃建議書一、 華夏名城 二期購(gòu)房意向的市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析（一）調(diào)查問卷樣本的相關(guān)特征本次調(diào)查采取問卷調(diào)查的形式，共回收問卷68 份，其中有效問卷66 份。1、目標(biāo)客戶的基礎(chǔ)性調(diào)查樣本的年齡特征：從本次問卷調(diào)查對(duì)象的年齡層次分析， 20 29 歲之間的共有 27 人， 3035歲之間共有 19 人，3645 歲之間的共有 14 人， 46 歲以上的共 6 人。35 歲以下的共 46 人，占樣本總數(shù)的 %，36 歲以上的共 20 人，占樣本總數(shù)的 %；8% 2%2029 歲21%40%3035 歲3645 歲29%4655 歲56 歲以上樣本的家庭結(jié)構(gòu)特征：從家庭結(jié)構(gòu)上看，本次

2、調(diào)查樣本的家庭結(jié)構(gòu)為單身的共7 人，占樣本總數(shù)的 %；二口之家的共 3 人，占樣本總數(shù)的 %；與子女同住的共 29 人，占樣本總數(shù)的 %；與父母同住的家庭共 21 人，占樣本總數(shù)的 %，三代同堂的家庭共 6 人，占樣本總數(shù)的 %。9%11%5%32%43%單身夫婦二人與子女同住與父母同住三代同堂從調(diào)查樣本的家庭常住人口上看，常住人口為1 人的有 4 人，常住人口為 2 人的有 5 人，常住人口為 3 人的有 29 人，常住人口為 4 人的有 18 人，常住人口為 5 人及 5 人以上的家庭有 10 人。15%6%8%1 人2 人27%3 人44%4 人5 人調(diào)查樣本的文化特征狀況：15%29%

3、初中及初中以下高中或中專大學(xué)及大學(xué)以上56%調(diào)查樣本的職業(yè)特征：5% 8%34%8%45%公務(wù)員技術(shù)員教育工作者經(jīng)商人士其他調(diào)查樣本的經(jīng)濟(jì)狀況分析：23%12%800 以下80011999%29%1200 15991600 199927%2000 以上統(tǒng)計(jì)表明：家庭月收入在 800 到 1599 元之間的所占的比例最大，占樣本總數(shù)的 56%，月收入在 2000 元以上的占樣本總數(shù)的 23%。結(jié)論 1：在受訪者的職業(yè)構(gòu)成上看來，經(jīng)商人士所占比例較大，導(dǎo)致對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求大；結(jié)論 2：居民的經(jīng)濟(jì)收入偏低，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求不足；結(jié)論 3：家庭結(jié)構(gòu)以滿巢為主，與子女同住和與父母同住的家庭超過樣

4、本總數(shù)的 3/4 ，家庭常住人口以3 人、 4 人為主；結(jié)論 4：從文化層次上看，當(dāng)?shù)鼐用竦膶W(xué)歷以高中（中專）為主。2、樣本的居住物業(yè)因素現(xiàn)有居住狀況：11% 8% 2% 9%50 平米以下5074 平米26%7599 平米100119 平米44%120139 平米140 平米以上需求的居住面積：14%3% 9%60 7475 9932%10011942%120139140 以上從居住面積反映看來， 本地居民現(xiàn)有的居住面積主要集中在75120 平米之間，現(xiàn)有居住面積在75120 平米之間的占樣本總數(shù)的70%；而從需求的住宅面積反映看來，樣本需求的的住宅面積主要集中在100140 平米之間，占樣

5、本總數(shù)的 74%，其中所需住宅面積在 100 119 平米的占樣本總數(shù)的 42%，所需住宅面積在 120 140 平米的占樣本總數(shù)的 32%，其余需求住宅面積占 26%。需求的住宅戶型：12%2%20%8%58%一室二室兩廳單衛(wèi)二室兩廳雙衛(wèi)三室兩廳雙衛(wèi)復(fù)式從需求戶型看來， 本地居民需求的戶型以三室兩廳雙衛(wèi)為主，占樣本總數(shù)的 58%，其次為二室兩廳單衛(wèi)，占樣本總數(shù)的20%。能接受的住宅單價(jià)：6% 5%2%600 元以下60069932%55%700799800899900 元以上統(tǒng)計(jì)表明：樣本能接受的住宅單價(jià)在 600 元以下的有 37 人，能接受600 699 元的有 21 人， 700 79

6、9 元的有 4 人，能接受 800899 元的有 3人，能接受 900 元以上的有 1 人。能接受的住宅總價(jià)：受調(diào)查樣本能接受的住宅總價(jià)，在 5 萬以下的有 18 人，能接受 5 萬到 6 萬之間的有 20 人，能接受 6 7 萬元的有 10 萬人，78 萬元的有 10 人，能接受 8 9 萬的有 5 人，能接受 910 萬元的有 2 人， 10 萬元以上的有 1 人。5 萬元以下8% 3%2%27%56 萬67 萬15%78 萬15%30%89 萬910 萬10 萬以上投資理念本次調(diào)查問卷中關(guān)于投資渠道共設(shè)計(jì)了存款、債券、股票、房地產(chǎn)及其他種類。從問卷的統(tǒng)計(jì)結(jié)構(gòu)看來，選擇存款共有10 人，沒

7、有人選擇債券投資，有2人選擇股票，選擇房地產(chǎn)投資的有45 人，另有 9 人選擇了其他投資方式。14%15%0%存款3%債券股票/ 期貨68%住宅/ 商鋪其他統(tǒng)計(jì)表明：當(dāng)?shù)鼐用竦耐顿Y渠道相對(duì)較少，且大多數(shù)居民還屬于保守型投資者（風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避型），存款和房地產(chǎn)都屬于風(fēng)險(xiǎn)較小的投資渠道，而這兩項(xiàng)共占樣本總數(shù)的 82%，而股票 / 期貨類高風(fēng)險(xiǎn)投資渠道僅占樣本總數(shù)的3%。購(gòu)買住宅時(shí)看重的因素30 2825201418151045220配套價(jià)格戶型朝向其他位置購(gòu)買住宅的付款方式25%43%32%一次性付款分期按揭統(tǒng)計(jì)表明：受訪者在購(gòu)買住房時(shí)， 對(duì)按揭的依賴程度比較大， 希望采取按揭方式購(gòu)房的受訪者占樣本總數(shù)

8、的 43%。購(gòu)買住宅的時(shí)間6% 8%38%15%33%即將購(gòu)買半年內(nèi)購(gòu)買一年內(nèi)購(gòu)買兩年內(nèi)購(gòu)買五年內(nèi)購(gòu)買調(diào)查顯示：即將購(gòu)買的有 4 人，半年內(nèi)購(gòu)買的有 5 人，一年內(nèi)購(gòu)買住房的有 10 人，兩年內(nèi)購(gòu)買的有 22 人，五年內(nèi)購(gòu)買的有 25 人。結(jié)論 1：從樣本分析看來，當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)住房的價(jià)格還較為敏感，能接受700元以下的占樣本總數(shù)的69%，故此，在后期的價(jià)格策略時(shí)應(yīng)相當(dāng)謹(jǐn)慎。結(jié)論 2：如果將在一年和一年內(nèi)打算購(gòu)買的視為短期內(nèi)有購(gòu)房意向的話，則短期內(nèi)將購(gòu)房的占樣本總數(shù)的29%，中長(zhǎng)期購(gòu)房的占樣本總數(shù)的71%。潛在市場(chǎng)相對(duì)較大，有效需求相對(duì)不足是本區(qū)域住宅市場(chǎng)的一大特征。結(jié)論 3：居民的投資意識(shí)相對(duì)保

9、守，多數(shù)屬于穩(wěn)健型投資者，對(duì)收益率高，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的房地產(chǎn)投資十分看好。結(jié)論 4：對(duì)物業(yè)的單價(jià)和總價(jià)而言，受經(jīng)濟(jì)條件所限，當(dāng)?shù)鼐用窀Ｍ≌艿蛦蝺r(jià)、低總價(jià)。由此推出，居住物業(yè)的需求彈性系數(shù)較大，在住房的價(jià)格控制上應(yīng)小心謹(jǐn)慎。結(jié)論 5：對(duì)所需求的戶型仍以三室兩廳雙衛(wèi)為主，所需面積主要集中在100140 平米。（二）受訪者對(duì)商業(yè)物業(yè)的敏感分析1、鋪面的首要考慮因素：9% 4%位置11%價(jià)格業(yè)態(tài)76%開發(fā)商形象統(tǒng)計(jì)表明：首選位置為商業(yè)鋪面要素的共53 人，占樣本總數(shù)的76%，位置仍是商業(yè)物業(yè)的第一要素。鋪面的分割面積：3%3% 11%1019 平米2029 平米23%3049 平米26%5079

10、平米34%8099 平米100129 平米技術(shù)結(jié)論：普遍是認(rèn)為面積要適中，不宜偏大，也不宜過小，以保證投資者今后有更多的可經(jīng)營(yíng)的范圍及組合方式。購(gòu)買鋪面的目的：16%自營(yíng)28%56%出租轉(zhuǎn)讓相關(guān)結(jié)論：受訪者中對(duì)于商鋪的投資回報(bào)形式仍以出租為主。購(gòu)買鋪面的付款方式：26%45%一次性付款分期付款按揭付款29%投資者中大部份選擇按揭的方式支付， 不僅可以減輕支付壓力， 還可以降低投資風(fēng)險(xiǎn)，在這一類人群中，都希望可以通過租金或經(jīng)營(yíng)來償?shù)置吭碌脑鹿┛?。另一方面選擇一次性付款的人群中， 絕大部份是小投資者， 愿意從個(gè)人存款中拿出一部份來投資，為避免利息損失而選擇一次性付款。購(gòu)物場(chǎng)所：4030203110

11、14010683私人店鋪批發(fā)市場(chǎng)專賣店超級(jí)市場(chǎng)專業(yè)商場(chǎng)百貨公司統(tǒng)計(jì)表明：當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)物場(chǎng)所主要集中在超市、批發(fā)市場(chǎng)和私人店鋪。當(dāng)?shù)厝狈Φ纳虡I(yè)形態(tài)：統(tǒng)計(jì)表明：當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)專業(yè)商場(chǎng)、 超級(jí)市場(chǎng)、 批發(fā)市場(chǎng)的需求占有較大的比例。尤其是專業(yè)商場(chǎng)在當(dāng)?shù)剡€有很大的市場(chǎng)空間。結(jié)論 1：購(gòu)買商業(yè)鋪面的首要看重因素仍是地理位置；結(jié)論 2：購(gòu)買商業(yè)鋪面的目的相當(dāng)部分是用于自己經(jīng)營(yíng)和出租；結(jié)論 3：對(duì)分割鋪面的面積普遍認(rèn)為在20 49 平米最為合適；結(jié)論 4：購(gòu)買鋪面所選擇的付款方式有較大比例的受訪者選擇按揭和分期付款的方式，希望通過租金和經(jīng)營(yíng)收入來緩解資金壓力；結(jié)論 5：專業(yè)商場(chǎng)也超級(jí)市場(chǎng)在當(dāng)?shù)赜休^大的市場(chǎng)空間；2、

12、對(duì)本專案的認(rèn)識(shí)對(duì) 華夏名城 的認(rèn)知途徑：9%朋友介紹32%內(nèi)部雜志51%戶外廣告8%其他途徑對(duì)本專案的印象：2%9%很好較好53%36%一般很差統(tǒng)計(jì)表明：受訪者對(duì) 華夏名城 的認(rèn)識(shí)上，認(rèn)為“很好”的有 6 人，認(rèn)為“較好”的有 23 人，認(rèn)為“一般”的有 34 人，認(rèn)為“很差”的有 1 人。對(duì) 華夏名城 的購(gòu)買意向：22%2%即將購(gòu)買37%很有可能有可能39%不可能統(tǒng)計(jì)表明：即將購(gòu)買和很有可能購(gòu)買 華夏名城 的共占 39%，有可能購(gòu)買的占樣本總數(shù)的 39%，不可能購(gòu)買的占 22%。結(jié)論 1：從受訪者對(duì) 華夏名城 的印象看來， 認(rèn)為 華夏名城 形象“很好”和“較好”的占樣本總數(shù)的 45%，認(rèn)為“

13、一般”的占樣本總數(shù)的 53%。由此看來，在后期推廣中還需加強(qiáng)項(xiàng)目自身品質(zhì)的打造， 從細(xì)微環(huán)節(jié)入手， 著力樹立起專案的高品質(zhì)形象。結(jié)論 2：統(tǒng)計(jì)表明：超過半數(shù)的受訪者是通過戶外廣告得知本專案，表明前期本專案的戶外廣告對(duì)項(xiàng)目形象的導(dǎo)入起到了相當(dāng)?shù)淖饔茫?而內(nèi)部雜志的宣傳效果僅占 8%，在后期的推廣中，應(yīng)加大內(nèi)部雜志的影響。二、 華夏名城 一期推出戶型的市場(chǎng)反應(yīng)（一）各種戶型面積銷售的統(tǒng)計(jì)套數(shù)88.67-89.688%30%13%5%44%90.1-92.06109.31-113.71120.82-123.18137.43-138.52從總體成交的情況來看， 除了上述客戶呈現(xiàn)的相關(guān)特征，還可以看出目

14、前被市場(chǎng)較為接受認(rèn)可戶型面積特征： 109的三房?jī)蓮d及137138 的三房?jī)蓮d較為暢銷。總價(jià)和三房差價(jià)不大的兩房，由于不具價(jià)格優(yōu)勢(shì)， 因此在銷售上仍有市場(chǎng)阻力。因此，在本項(xiàng)目即將推出的二期戶型應(yīng)充分考慮如何規(guī)避這一市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素。（二）影響消費(fèi)者購(gòu)買主力因素的分析1、有利因素景觀（現(xiàn)有的自然景觀 +后期的景觀打造）促銷措施及優(yōu)惠政策戶型的實(shí)用性首層較為熱銷（有可利用的花園平臺(tái)）2、不利因素工程形象的脫節(jié)（遲遲未見工程動(dòng)工，導(dǎo)致客戶產(chǎn)生信任危機(jī)）戶型無太大創(chuàng)新（客戶選擇面較?。┤?華夏名城 二期現(xiàn)有戶型規(guī)劃的特征（一）戶型統(tǒng)計(jì)（共704 套）套數(shù)2%17%兩室兩廳單衛(wèi)三室兩廳雙衛(wèi)三室兩廳雙衛(wèi)81

15、%此次二期規(guī)劃的主力戶型仍然是三房?jī)蓮d雙衛(wèi)，這種戶型配比基本上是比較適合本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體的潛在需求的。（二）面積配比1、兩室兩廳單衛(wèi)：（120 套）占二期總戶數(shù)的 %2、三室兩廳雙衛(wèi)：（568 套）占二期總戶數(shù)的 %3、三室兩廳雙衛(wèi)：（ 16 套）占二期總戶數(shù)的 %從以上數(shù)據(jù)可以看出，目前的二期戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)的面積配比其主力戶型是在 136.38 平方米，這與目前一期暢銷的戶型面積基本吻合，但在具體的調(diào)整過程中應(yīng)體現(xiàn)出實(shí)用性和舒適性。（三）戶型設(shè)計(jì)特征目前的戶型設(shè)計(jì)總體來說比較適合大竹房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)狀況，突出實(shí)用性。但綜合以上 華夏名城 一期戶型銷售的市場(chǎng)反應(yīng)， 目前的二期設(shè)計(jì)的戶型仍較為單

16、一，規(guī)整，客戶的選擇面較窄。因此建議在二期的戶型規(guī)劃調(diào)整上，結(jié)合目標(biāo)客戶群體的需求特征，引入一定的創(chuàng)新的戶型，創(chuàng)造市場(chǎng)的轟動(dòng)！四、 華夏名城 二期戶型相關(guān)規(guī)劃建議（一）戶型及面積配比建議1、兩室兩廳單衛(wèi)（錯(cuò)層） ：占二期總戶數(shù)的 16%參考戶型：二室二廳單衛(wèi)（套內(nèi)面積平米）2、三室兩廳雙衛(wèi) ：120 ， 占二期總戶數(shù)的20%參考戶型：三室二廳雙衛(wèi)套內(nèi)面積97 平米3、三室兩廳雙衛(wèi)： ，占二期總戶數(shù)的45%。4、三室兩廳雙衛(wèi)： （ 16 套），占二期總戶數(shù)的4%參考戶型：四房二廳雙衛(wèi)（套內(nèi)面積）平米5、四房?jī)蓮d三衛(wèi)： 160180 躍層 ，占二期總戶數(shù)的15%。三房?jī)蓮d兩衛(wèi)雙花園套內(nèi)面積約120 平米（二）建議“引綠入室” ，營(yíng)造立體綠化為了使本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)其頂級(jí)社區(qū)的人文性及生態(tài)性，建議將地面綠化、建筑立面綠化、私家綠化、屋頂綠化結(jié)合起來打造大竹首