可研報告金輝廣場項目可行性報告

1、金輝廣場項目可行性報告 一、項目的基本情況 （一）項目概況 金輝廣場居住區(qū)由東方置業(yè)發(fā)展有限公司組織開發(fā)。某市城市規(guī)劃局已批準了項目的建設(shè)用地，同意征用土地496.266畝（33.08公頃），并出了紅線圖。市國土局發(fā)出了該地塊的建設(shè)用地通知書。有關(guān)該項目的征地工作，東方置業(yè)有限公司已著手進行。自1995年7月起，已停耕填土的地塊面積為312.04畝，現(xiàn)已被公司征用，屬于規(guī)劃建設(shè)用地紅線范圍內(nèi)。未停耕而交由原土地所在村繼續(xù)耕用的地塊面積為179.226畝，另有5畝為農(nóng)村留用地。 金輝廣場項目位于該市東南部，距市中心區(qū)30多千米，該區(qū)的西面和北面為香蕉園和自然村用地，南面隔河為經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的東基

2、工業(yè)區(qū)，東面緊鄰的220kva開發(fā)區(qū)變電站；金輝廣場居住區(qū)規(guī)劃總用地為33.08公頃。其中居住區(qū)用地為24.77公頃，地上總建筑面積399260，建筑密度為20.76%，容積率為1.61（詳見規(guī)劃設(shè)計要點）。 （二）可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟指標 本項目研究主要技術(shù)經(jīng)濟參數(shù)： 總建筑面積：399260 其中：住宅面積：351476 公建面積：47784 總投資：126108萬元（不含貸款利息） 自有資金投入：25222萬元 經(jīng)分析研究，本項目主要經(jīng)濟指標為： 多層住宅得房成本：3275/ 高層住宅得房成本：3925元/ 稅后利潤：14747萬元 全部投資凈現(xiàn)值：1430萬元 自有資金凈現(xiàn)值：31

3、72萬元 全部投資內(nèi)部收益率：10.86% 自有資金內(nèi)部收益率：17.05% 總投資利潤率：25.1% 自有資金投資利潤率：58.5% 二、項目投資環(huán)境與市場研究（略） 三、項目開發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計方案的分析 （一）項目現(xiàn)狀概括 1、自然條件 規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地大部分已被平整，地勢平坦，東北角部分土地地勢較低洼。地塊北面為郭尾村涌，流向由東向西，南面為橫窖河，流向由西向東，東面有條小河涌連接郭尾村涌和橫窖河，流向由北向南。整個用地未發(fā)生雨季積水現(xiàn)象。本地區(qū)常年主導風向為北風及東南風，夏季主導風向為東南風、東風及南風，平均相對濕度83%，為多雨潮濕區(qū)。 2、地物情況 規(guī)劃區(qū)內(nèi)以東的夏利大道紅線寬60m，

4、北接高速公路，是該地區(qū)的進出口干道。東面地鐵專用線一條至新沙港，一條至黃海新港，新沙港是該市總體規(guī)劃確定的重點建設(shè)項目之一，將有較多的鐵路運輸，而至黃海新港的鐵路交通量不會太大。 占地3.26公頃的變電站是對本區(qū)規(guī)劃影響最大的地物。其目前已基本建成，擔負著對該地區(qū)的供電，現(xiàn)有兩條高壓線由東向西橫穿本區(qū)，北邊一條是110kva碧開線，南邊是220kva黃開線，另有一條110kva高壓線至該區(qū)，在用地紅線內(nèi)邊緣由北向南穿過。該市總體規(guī)劃確定的該變電站的進出線路還不止這些，已有一些線路在規(guī)劃設(shè)計之中，經(jīng)過有關(guān)各方的協(xié)商之后確定所有進出高壓線盡量集中設(shè)置，使得占地最少，確定的該變電站的進出線有四組。

5、本規(guī)劃區(qū)內(nèi)以南開發(fā)區(qū)內(nèi)已建有自來水、污水處理廠等市政基礎(chǔ)設(shè)施。 （二）項目發(fā)展條件 1、優(yōu)勢分析 （1）區(qū)位優(yōu)勢。 本規(guī)劃區(qū)位于該市東南部，符合該市總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地向東南、東北兩個方向發(fā)展為主的發(fā)展方向。該市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)過十幾年的建設(shè)，已形成具有一定規(guī)模、較高檔次的集居地、工業(yè)、港口、倉儲為一體的綜合區(qū)，本規(guī)劃區(qū)與經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)緊鄰，將成為開發(fā)區(qū)的有機組成部分，開發(fā)區(qū)內(nèi)的水、電、污水等基礎(chǔ)設(shè)施為本區(qū)的建設(shè)提供了保障，并為本區(qū)居民提供就業(yè)和購物、醫(yī)療等公共服務。本區(qū)東北面的云海工業(yè)區(qū)、西北面的大沙地綜合城市副中心區(qū)都將與其發(fā)生相互促進，共同發(fā)展的關(guān)系。 （2）自然條件優(yōu)勢。 本規(guī)劃

6、區(qū)內(nèi)原有較好的果園現(xiàn)以被平整，周圍仍有不少果園，植被條大，水質(zhì)較好，便于營造良好優(yōu)美的濱河居住環(huán)境。 2、劣勢及對策分析 （1）變電站和高壓線 已建成的220kva變電站對本規(guī)劃區(qū)的環(huán)境和景觀造成一定影響，現(xiàn)有及規(guī)劃的高壓線既占去不少用地又對本規(guī)劃區(qū)的居住環(huán)境和景觀形成較大影響。為了減低變電站和高壓走廊的不良外觀和對人們威脅感的影響。應在變電站周圍設(shè)置防護綠化帶，而高壓走廊穿過的地方更應有寬闊的防護綠地，且建筑物距變電站或高壓線的距離都應在18m以上。 （2）鐵路。 規(guī)劃區(qū)東面的至新沙港鐵路專用線對居住環(huán)境也有一些影響，但鐵路專用線運輸量不太大，可在規(guī)劃中采取一些防護措施，如：在靠近鐵路處設(shè)置

7、隔聲墻和防護綠化帶以及沿過境道路設(shè)防護綠化帶等方法，使鐵路對本區(qū)的噪音干擾減低到最低限度。 （三）地塊征用情況 因金輝廣場建設(shè)用地需要，根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定由市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會出面征用了位于夏利大道以西、橫窖河以北、夏園新河東南面的果基地345.066畝、河灘地151.2畝。在該征地紅線范圍的496.266畝地以內(nèi)，實際征地面積為491.266畝，其中已填土面積312.04畝，未填土面積179.226畝，劃給原土地所在村自留地面積為5畝。 本地塊的征地總費用初步估算為15821萬元。目前征地情況進展順利。 （四）項目規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思方案 根據(jù)本市城市勘測設(shè)計研究院對本項目的規(guī)劃方案，其設(shè)計構(gòu)思要點

8、說明如下： 1、規(guī)劃目標 （1）以具有21世紀初葉居住水準的文明小康型城市住宅為目標，滿足居住生活環(huán)境和條件的居住性、舒適性和安全性的要求，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應性強的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。 （2）依靠科技進步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量。 （3）合理組織綠化、交通體系，完善公建布局和高、多層住宅分布，使整個小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)。 （4）吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點，創(chuàng)造具有本市特色的滿足居住生活需要的環(huán)境功能。 2、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和空間布局 （1）規(guī)

9、劃結(jié)構(gòu) 本規(guī)劃區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)可概括為“三片、兩中心、兩軸、兩帶”。 “三片”。整個規(guī)劃區(qū)被橫貫東西的高壓線及其控制走廊分為南北兩片，北片又被規(guī)劃河涌分為東西兩片。 “兩中心”。北片設(shè)小區(qū)公建中心，南片設(shè)小區(qū)公建次中心。 “兩軸”。由南至北規(guī)劃一條綠化步行系統(tǒng)軸，東西向沿高壓線規(guī)劃一條防護綠化軸，兩條綠化軸交叉呈“十”字形。 “兩帶”。沿郭尾村涌和橫窖河都規(guī)劃了沿河游覽休息綠帶，以改善居住環(huán)境。 （2）空間布局形態(tài)。 北面的高層住宅是整個小區(qū)的至高點，起到本小區(qū)和北面自然村視覺上的隔離作用，往南接近水體和綠帶的住宅層數(shù)和密度降低，起到逐步接近自然的空間效果。 小區(qū)公建中心基本位于小區(qū)用地的幾何中心

10、，結(jié)合小區(qū)公園布局且位于綠化軸兩側(cè)，加強了軸線感，形成嚴謹向心的空間布局。 三條相對獨立的曲折形小區(qū)道路呈發(fā)散狀布局，分別為小區(qū)的三片服務。 “十”字形的兩條綠化軸位于小區(qū)中央，使小區(qū)空間變得疏密有致，并把水體、濱河綠化的自然氣息滲入居住空間；兩條濱河綠化帶把水景、綠化、居住空間融為一體，創(chuàng)造了優(yōu)美的空間景觀。 3、公共服務設(shè)施規(guī)劃 規(guī)劃配置的公共服務設(shè)施見表421。公 共 服 務 設(shè) 施 表（421）編號項 目建筑面積/用地面積/數(shù)量1幼兒園1500+18001800+200022小學4500850013中學90001400014衛(wèi)生站45035文化活動中心40016球類場地255027糧油

11、店30018肉菜市場200019副食品店400210飲食店500211飯店500112小吃店300313綜合百貨店500114日用雜品店260115五金交電建材店120116理發(fā)店100117廢品收購店100118書報銷售店60119公共電話亭40520中西藥店80121水果店90122綜合修理店260123儲蓄所200124郵政所200125電訊營業(yè)所200126汽車停車場（庫）54000（1800個車位）1727自行車（摩托車）停車場（庫）14790（9860個車位）3928變電房300529路燈配電室30700130凈化石油氣站40131公共廁所150332垃圾集散點150333小區(qū)綜合

12、管理處400134居民委員會4206 4、道路交通 規(guī)劃道路紅線和斷面見表422道 路 紅 線 和 斷 面 表（422）序號道路紅線/m道路斷面/m備 注1385（8）205城市道路，括號內(nèi)為高壓線下綠化隔離帶236510（6）105城市道路，括號內(nèi)為高壓線下綠化隔離帶3305205城市道路4205105城市道路515393小區(qū)道路615474小區(qū)道路7122.572.5小區(qū)道路83434組團道路92.52.5宅間小道 5、主要技術(shù)經(jīng)濟指標 （1）土地使用指標。 本區(qū)的土地使用情況見表423，其中高壓線控制用地內(nèi)包括防護綠化地、道路停車場。用 地 平 衡 表（423）項 目用地面積/公頃所占比

13、重/%人均面積/（/人）居住區(qū)規(guī)劃總用地33.08其 中居住用地24.7710019.38其 中住宅用地12.3249.749.64公建用地4.4618.013.49道路用地3.7215.022.91公共綠地4.2717.243.34河涌用地0.71高壓線控制用地4.18城市道路用地3.42 （2）密度指標。 本區(qū)的密度指標詳見表424。主 要 經(jīng) 濟 技 術(shù) 指 標 表424居住套數(shù)3652套居住人口12782人總建筑面積399260其 中住宅建筑面積351476公共建筑面積47784住宅平均層數(shù)8.47層人口毛密度516人/公頃住宅面積毛密度14190/公頃住宅面積凈密度28529/公頃容

14、積率1.61總建筑密度20.76%綠地率43.26% 四、項 目 開 發(fā) 建 設(shè) 及 經(jīng) 營 的 組 織 與 實 施 計 劃 （一）建設(shè)方式 建議采用公開招標方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，有效地控制項目的工期、成本、質(zhì)量。 （二）開發(fā)方案設(shè)想與分析 考慮到市場推廣計劃及小區(qū)成片建設(shè)的需要，擬將整個項目分為四期開發(fā)。 第一期首先完成樣板樓展示工程、修建跨橫窖河1號橋（含引道）一座，主干道東西向、南北向各一條，并配備管網(wǎng)。同時開發(fā)南片多層住宅66609。這樣可以在小區(qū)內(nèi)部配套尚未完成的情況下使首期買家享受到對面開發(fā)區(qū)已成熟的公建配套設(shè)施。本期個別樓宇接近變電站和高壓走廊，因此防護綠地和綠化帶的

15、建設(shè)顯得尤為重要。綠地建設(shè)甚至應先于住宅建設(shè)，盡力減低變電設(shè)施對人們心理的威脅感。本期推出的樓盤售價不宜太高，以略高于成本價甚至與成本價持平即可，志在吸引買家，樹立金輝廣場形象，創(chuàng)立小區(qū)知名度。 第二期可開發(fā)東片兩組團和北片右下組團，多層住宅面積55593。該區(qū)臨近夏利大道，便于市場推廣。 第三期將建北片左下組團及中部3棟高層，住宅建筑面積101296（其中多層26471，高層74825）。本期有利于小區(qū)成型及公建配套設(shè)施的落實建設(shè)，對銷售有利。 第四期建北左上組團及余下4棟高層，建筑面積127977（其中多層33210，高層94767）。這期是本區(qū)位置較好的組團，加上小區(qū)的成型，配套設(shè)施完善

16、，“人氣”聚集，銷售價此時可提高一個檔次，獲得較好的利潤。 （三）建設(shè)進度 項目建設(shè)擬共八年，分四期進行。 第一期（二年） 1998年10月2000年9月 第二期（二年） 2000年10月2002年9月 第三期（二年） 2002年10月2004年9月 第四期（二年） 2004年10月2006年9月 詳見項目實施計劃表（表425）。 五、項目投資估算、資金籌措計劃 （一）開發(fā)成本 1、土地成本（征地費、土地有嘗使用費） （1）征地費。 征地補償費：496.266畝19萬/畝=9429.05（萬元） （注：征地補償單價按19萬元/畝，由夏園村委會包干。包干范圍包括：a、土地、青苗補償、水利設(shè)施維修

17、分攤，勞動力安置補助等四項費用的基本補償基價16.5萬元/畝；b、黃海區(qū)收大區(qū)配套費1萬元/畝；c、南港鎮(zhèn)、黃海區(qū)收取征地補償金額8%，即：17.5萬元/畝8%=1.4萬元/畝） 填土工程費：496.266畝39950.20元/畝=1982.59（萬元） （注：填土工程單價按25.5元/.m，由夏園村委會包干。經(jīng)計算，實際填土高度為2.35m,故每畝面積的填土包干價為666.67/畝2.35元/25.5元/=39950.2元/畝）。 工程立項初期工作補償費：496.266畝39950.20元/畝12.8%=253.77（萬元）。 耕地占用稅：496.266畝5333元/畝=264.66（萬元）

18、。 （注：按8元/計征，666.67/畝8元/=5333元/畝，交市財局）。 耕地墾復基金：496.266畝8000元/畝=397.01（萬元）。 （注：按12元/計征，666.67/畝12元/=8000元/畝，交市國土局，可申請減免）。 新菜地、魚塘開發(fā)基金：496.266畝31581元/畝=1567.26（萬元）。 （注：按每畝前三年平均產(chǎn)值的9倍計征，即為：3509元/畝9=31581元/畝，交市蔬菜辦公室，可申請減免）。 征地管理費：496.266畝19萬/畝2%=188.58（萬元）。 （注：按征地補償總金額的2%計征，交市國土局）。 土地登記費：約為2.42（萬元）。 （注：首10

19、00收200元，每超過500加收40元）。 已支付利息：到1998年7月止，東方公司已支付給夏園村委會土地補償及填土費的利息共計：1735.91（萬元） 合計：15821.25（萬元）。 （2）土地有嘗使用出讓金。 根據(jù)該市國有土地使用權(quán)出讓金的計算標準，住宅基準地價為697元/820元/不等（依樓層而定），結(jié)合黃海區(qū)夏園村一帶具體的調(diào)節(jié)系數(shù)，可將本地塊土地使用權(quán)出讓金標準定在200元/，則其土地使用權(quán)出讓金總價合計為：351476200元/=7029.52（萬元） （3）合計土地成本為：22850.77（萬元）。 將以上各項匯總表426所示：土 地 成 本 匯 總 表（426）序號項 目金

20、額/萬元1征地補償費9429.052填土工程費1982.593工程立項初期工作補償費253.774耕地占用稅264.665耕地墾復基金397.016新菜地、魚塘開發(fā)基金1567.267征地管理費188.588土地登記費2.249已付利息1735.9110土地有嘗使用出讓金7029.5211合計22850.77 2、建安工程費 （1）多層住宅建安費（427）。多 層 住 宅 建 安 費（427）序號項 目單價/元/工程量/金額/萬元1土建及裝修工程費125018188322735.382水電安裝工程費1001818831818.833小 計135018188324554.21 （2）高層住宅建安

21、費（表428）。高 層 住 宅 建 安 費（表428）序號項 目單價/元/工程量/金額/萬元1土建及裝修工程費158016959326795.72水電安裝工程費2201695933731.053電梯1501695932543.94消防50169593847.955小計200016959333918.6 （3）建安工程費合計：58472.81（萬元） 3、前期工程費 （1）籌建開辦費：58472.812.5%=1461.82（萬元）。 （2）可行性研究費：58472.811.5=87.71（萬元）。 （3）規(guī)劃勘測設(shè)計費：58472.813%=1754.18（萬元）。 （4）三通一平費：（即填土

22、工程費，已在第一項“土地成本”中列出，故此處不再計算）。 （5）合計前期工程費用為：3303.71（萬元）。 4、基礎(chǔ)設(shè)施配套費（紅線內(nèi)外工程費，表429）基 礎(chǔ) 設(shè) 施 配 套 費（429）序號項 目計 算 依 據(jù)金額/萬元道路工程42.13萬元/公頃33.08公頃=1393.66萬元1393.60排水管道工程37.6萬元/公頃33.08公頃=1243.80萬元1243.80河涌改造工程8.58萬/公頃33.08公頃=283.83萬元283.83跨橫窖河工程一座約981.12萬元981.12中小橋5座約501。96萬元501.96污水泵站一座約287.39萬元287.39公共廣場25000（

23、高壓線下的公園、車場）320元/=800萬元800公共車站、站場費用已列入“公共廣場”中橫窖河堤岸450m1200元/m=54（萬元）54綠化工程5.4萬元/公頃33.08公頃=178.63萬元178.6供水工程15萬元/公頃33.08公頃=496.20萬元496.20供電工程65萬元/公頃33.08公頃=2150.2萬元2150.2電信工程7萬元/公頃33.08公頃=231.56萬元231.56煤氣工程7萬元/公頃33.08公頃=231.56萬元231.56合 計8833.90 5、公建配套費（見表4210）公 建 配 套 費（4210）序號項 目建筑面積/單價/元/金額/萬元幼兒園1500

24、+1800850153.15小學4500900405中學9000900810衛(wèi)生站45060027文化活動中心400100040球類場地2550（用地面積）784200糧油店30060018肉菜市場2000600120副食品店40060024飲食店50060030飯店50060030小吃店30060018綜合百貨店50070035日用雜品店26060015.6五金交電建材店1206007.2理發(fā)店1006006廢品收購店1005005書報銷售店606003.6公共電話亭405002中西藥店806004.8水果店906005.4綜合修理店26060015.6儲蓄所20060012郵政所20060

25、012電訊營業(yè)所20060012汽車停車場（庫）54000（1800個車位）12006480自行車（摩托車）停車場（庫）14790（9860個車位）9001331.1變電站30050015路燈配電室305001.5凈化石油氣站406002.4公共廁所1506009垃圾集散點1503004.5小區(qū)綜合管理處40060024居民委員會42060025.2合計9904.05 6、不可預見配套費 （7029.52+58472.81+3303.71+8833.90+9904.05）5%=4377.20（萬元） 7、開發(fā)期間稅費（表4211）開 發(fā) 期 間 稅 費（4211）序號項 目計算依據(jù)金額/萬元1

26、配套設(shè)施建設(shè)費58472.81（萬元）6%3508.372投資方向調(diào)節(jié)稅58472.81（萬元）5%2923.643工程質(zhì)量與施工安全監(jiān)督費58472.81（萬元）4233.894供水管網(wǎng)補償費住宅按0.3噸/人，600元/噸計，1278人0.3噸/人600元/噸230.085供電用電負荷費住宅按4kva/戶，480元/kva計，3652戶4kva/戶480元/kva701.186其他稅費58472.81（萬元）2%1169.467合計8766.62 8、開發(fā)成本 為以上7項之和，共計為：116509.06（萬元） （二）開發(fā)費用（表4212）開 發(fā) 費 用 匯 總 表（4212）序號項 目計

27、 算 依 據(jù)金額/萬元1管理費用開發(fā)成本3%=116509.063%3495.272銷售費用（2.1）+（2.2）+（2.3）6103.872.1廣告及市場推廣費銷售收入0.5%872.02.2銷售代理銷售收入2%3487.912.3銷售手續(xù)費銷售收入1%1743.963貸款利息詳見“貸款還本付息表”另計4合計9599.14 銷售收入來源詳見“銷售收入預測表”。 (三)投資成本費用估算匯總表（表4313）投 資 成 本 費 用 估 算 匯 總 表（表4313）成本項目總額/萬元得房成本（萬元/）多層（181883）高層（169593）（一）土地成本22850.776506501、征地補償費15

28、821.254504502、土地使用權(quán)出讓金7029.52200200（二）建安工程費58472.8113502000（三）前期工程費3303.719494（四）基礎(chǔ)設(shè)施配套費8833.90251251（五）公建配套費9904.05282282（六）不可預見費4377.20125125（七）開發(fā)期間稅費8766.62250250（八）開發(fā)費9599.14273273（九）投資總額合計126108.232753925 (四)資金籌措與投入計劃及貸款利息 1、資金籌措與投入計劃 本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預售收入用于投資部分。資金運作方式如下：自有資金全

29、部用于投資；預售收入扣除與銷售有關(guān)稅費后用于投資；此外若還缺資金，則向銀行貸款。本項目開發(fā)總投資（不含貸款利息）共計126108萬元，按規(guī)定資金投入不少于總投資的20%，由此計算可需自有資金25222萬元，需貸款額合計35300萬元，預售房收入用于投資合計65586萬元。其中自有資金可通過招商引資籌集。 本項目投資計劃與資金籌措情況詳見表4214“投資計劃與資金籌措表”。 2、貸款本金的償還及利息支付銷售收入扣除有關(guān)銷售稅費后，作為可運用資金，用于投資及還本付息。投資后余額按先付息后還本的原則支用直至本息償還完畢。本項目貸款利息采用中央銀行最新公布的中長期貸款利率7.65%。具體還本息計劃詳見

30、表4215“貸款還本目付息估算表”。投資計劃與資金籌措表（4214）序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期1234567891投資總額143068139131853520151209441769018760172681466911381.1建設(shè)投資12610813622177521878418784148291548914456123921.2貸款利息1696029178313672160286132712812227711382資金籌措143068139131853520151209441769018760172681466911382.1自有資金252226022600037603760284028402

31、.2 借款（含利息）52260789154831036711160786132712812227711382.3銷售收入再投入655867025602460246989126491445612392貸 款 還 本 付 息 估 算 表（4215） 單位：萬元序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期1234567891年初借款累計7891133742374134901427623676229762148812本年借款35300760047009000900050003本年應計利息1696029178313672160286132712812227711384本年底本息償還5226092719812171581601

32、95年末借款累計7891133742374134901427623676229762148816歸還借款本息來源522609271981217158160196.1投資回收522609271981217158160196.2其他收入 注：1、貸款利率為7.65% 2、當年利息=（年初借款本息+當年借款/2）年利率。 六、項目銷售收入及利潤的估算 （一）住宅銷售單價的確定 根據(jù)成本估算及市場研究結(jié)果，確定第一期多層住宅售價均價為3300元/（分兩批推出，第一批推出50%，售價為3200元/，第二批再推出余下50%售價為3400元/，以后各期同）；第二期多層住宅售價均價為3700元/；第三期多層住

33、宅售價均價4100元/，高層住宅售價均價為5300元/；第四期多層住宅均價為4500元/，高層住宅售價均價為5700元/。 車位售價初步定為8萬元/個，這是根據(jù)目前市場上同類型住宅小區(qū)車位售價決定的。 本項目可行性研究中暫不考慮出租，若開發(fā)商有出租打算，則建議的住宅出租價格為多層均價30元/.月,高層均價40元/.月。 （二）銷售收入的確定根據(jù)上述確定的住宅及車位單價，計算出實際的銷售總收入如表4216所示。銷 售 收 入 預 測 表4216分 類可銷售面積/建議銷售面積/銷售收入/萬元多 層 住 宅 第一期第一批33305320010658第二批33304340011323第二期第一批277

34、97360010007第二批27797380010562第三期第一批1323640005294第二批1323542005559第四期第一批1660544007306第二批1660546007638高層住宅第三期第一批37413520019455第二批37412540020202第四期第一批47384560026535第二批47383580027482車 位1800（個）8（萬元/個）14400合 計176421 （三）銷售收入分期比例的測算 根據(jù)即將出臺的有關(guān)預售新規(guī)定，商品房應建至第四層方可開始預售（但此規(guī)定尚未出臺，目前仍按“商品房完成基礎(chǔ)后即可預售”的規(guī)定執(zhí)行）。在本項目預計8年共計四期

35、的開發(fā)過程中，應貫徹“分片開發(fā)，滾動發(fā)展，建成一片，完善一片，管好一片”的指導思想，分期銷售，爭取資金盡早回籠，滾動運轉(zhuǎn)，所有樓盤在小區(qū)完工一年后全部售完。 根據(jù)計算結(jié)果，銷售收入按比例測算如表4217所示，各年銷售收入?yún)R總?cè)绫?218所示。 （注：下表中，a1一期多層，a2二期多層；a3三期多層；a4四期多層；b3三期高層；b4四期高層；c車位）銷 售 收 入 分 期 按 比 例 測 算 表4217銷售計劃分年度銷售金額/萬元年份銷售比例銷售面積/23456789合 計250%a1a1：333051065812018c：170（個）1360350%a1a1：333041132312683c：

36、170（個）1360450%a2a2：277971000711143c：142（個）1136550%a2a2：277961056211698c：142（個）1136650%a3a3：1323652942682150%b3b3：3741319455c：259（個）2072750%a3a3：1323555592783350%b3b3：3741220202c：259（個）2072850%a4a4：1660573063647350%b4b4：4738426535c：329（個）2632950%a4a4：1660576383775250%b4b4：4738327482c：329（個）2632合計100%

37、120112683111431169826821278333647337752176421各 年 銷 售 收 入 與 預 測 匯 總 表4218項 目合 計建 設(shè) 經(jīng) 營 周 期123456789多層住宅68347106581132310007105625294555973067638高層住宅9367419455202022653527482車 位1440013601360113611362072207226322632合 計1764211201812683111431169826821278333647337752 （四）項目利潤估算 項目土地增值稅估算表如表4219所示，增值率0，增值稅率

38、0； 項目可運用資金估算表如表4220所示； 項目稅后利潤測算如表4221所示，項目稅后利潤總額為14747萬元。土 地 增 值 稅 計 算 表4219序號項目金額/萬元備注1扣除項目金額1777141.1+1.2+1.3+1.41.1開發(fā)成本116509詳見“開發(fā)成本構(gòu)成表”1.2開發(fā)費用26559銷售費用+管理費用+財務費用1.3銷售稅金及附加11344銷售收入6.43%1.4加扣20%233021.120%2銷售收入1764213增值額12932 14增值率05增值稅率06增值稅免交項 目 可 運 用 資 金 估 算 表4220序 號項 目合 計建 設(shè) 經(jīng) 營 周 期1234567891

39、銷售收入17642112018126831114311698268212783336473377522銷售稅金及附加1134377381571675017241791234724272.1營業(yè)稅882160163455758513411392182418872.2教育專項基金35224252223545673752.3教育附加費26518191717404255572.4城市維護建設(shè)稅6174244394094981281322.5防洪工程維護費31822232021485066682.6印花稅及交易管理費970667061641471532012083土地增值稅4可運用資金（123）1650

40、781124511868104271094825097260423412635325稅 后 利 潤 測 算 表4221序 號項 目合 計建 設(shè) 經(jīng) 營 周 期1234567891銷售收入17642112018126831114311698268212783336473377522總成本費用14306897461028590369486217502257229578306153營業(yè)稅882160163455758513411392182418874教育專項基金35224252223545673755教育附加費26518191717404255576城市維護建設(shè)稅61742443940949812

41、81327防洪工程維護費31822232021485066688印花稅及交易管理費970667061641471532012089土地增值稅10利潤總額220101499158313911462334734704548471011所得稅7263495523459482110511451500155412稅后利潤14747100410609329802242232530483156 （注：總成本費用按銷售計劃及開發(fā)建設(shè)總投資進行測算）。 七、項目經(jīng)濟效益評價 對本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版），參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的

42、實際情況，我們分別計算了全部投資和自有資金的經(jīng)濟效益。選取的計算指標為財務內(nèi)部收益（firr）、財務凈現(xiàn)值（fnpv）及投資利潤。由于本項目并非長期經(jīng)營項目，因此計算其投資回收期和年利潤率沒有實際意義，故沒有選取上述兩項指標。評價指標的計算過程詳見表4222、表4223所示。 （一）財務內(nèi)部收益率（firr） 財務內(nèi)部收益率（firr）是指項目整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標。當firr大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。由項目現(xiàn)金流量表（表4222及表4223）（全部投資及自有資金）計算可得：

43、 1、全部投資的財務內(nèi)部收益率為：10.86% 2、自有資金的財務內(nèi)部收益率為：17.05% 基準收益率i的大小取決于銀行的利率高低、項目經(jīng)營的風險程度以及經(jīng)營的目標和要求等。一般意見趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準收益率。本項目貸款利率為7.65%，故基準收益率i取10%，由表4222及表4223計算結(jié)果可知，本項目全部投資及自有資金內(nèi)部收益率均高于基準收益率。財 務 現(xiàn) 金 流 量 表4222序 號項 目合 計建 設(shè) 經(jīng) 營 周 期1234567891現(xiàn)金流入17642112018126831114311698268212783336473377521.1銷售收入17642112018126831114311698