北京小清河養(yǎng)老中心建設(shè)項目可行性建議書

1、一 、項目背景及建設(shè)條件一）、項目背景1、我國老齡化現(xiàn)狀及趨勢當我們正為經(jīng)濟高速發(fā)展而歡欣鼓舞的時候，當我們正為20年來成功控制了近3億人口增長而津津樂道的時候，中國人口老年化問題已悄然來臨。按照聯(lián)合國國際人口學(xué)會的定義，當一個國家或地區(qū)60歲以上人口所占比例達到或超過總?cè)丝跀?shù)的10%，或者65歲以上人口達到或超過總?cè)丝跀?shù)的7%時，就進入了老齡社會。而我國早在1999年就達到了這一標準。這源于作為國策的計劃生育在過去30年里對人口增長的嚴格控制。2010年是全球的“普查年”。我國也進行了每十年一次的第六次全國人口普查。從國家統(tǒng)計局公布的資料來綜合分析，這次人口普查的結(jié)果反映了三個意想不到的趨勢

2、：第一個是，人口總量沒有想象的那么多。我國作為世界人口第一大國，人口總量從2000年的12.7億，僅僅增加到了現(xiàn)在的13.4億人。在過去的十年間，中國年均人口增長0.57%，比上世紀90年代年均1.07%的增長率，小了一半。根據(jù)聯(lián)合國預(yù)測，中國將在2050年達到人口總數(shù)的頂峰，現(xiàn)在來看，這個峰值將有可能在2033年提前到來。通過計劃生育政策控制人口總量的目的，總的看來是成功的。但因此就帶來了又一個重要的問題。也就是第二個意外，老齡化的問題比想象中要嚴重得多。普查資料顯示，60歲以上的人口占比達到了13.3%。而剛剛進入老齡化社會的1999年，這個比例只有10.3%。2010年，中國60歲及以上

3、老年人口將達到1.78億，其中80歲以上高齡老年人達到4000多萬。預(yù)計到2050年，中國老齡人口將達到4.37億，80歲及以上高齡老人將超過1億人。屆時，我國老年人口總量將超過世界第三人口大國美國的總?cè)丝冢?.95億）。更加雪上加霜的是，在未來幾年中，老年人口增加的速度，將遠快于勞動力人口增長的速度。從而使得中國的老齡化出現(xiàn)加速的局面。例如，這次普查發(fā)現(xiàn)，14歲以下的人口所占的比例由2000年的23%，下降到了現(xiàn)在的16.6%。在短短十年之內(nèi)，下降了6.4個百分點。這說明，青少年人口正在加速的減少。原來預(yù)計2015年出現(xiàn)的勞動力人口總數(shù)峰值，可能提前到2013年。也就是未來兩年，中國處于15

4、至65歲之間的勞動力人口的總數(shù)將穩(wěn)定在9億之后，在2020年左右加速減少。我想大家可能已經(jīng)感受到了這樣的壓力。從2004年開始的民工荒，以及最近感受頗為強烈的工資普遍上漲。甚至，中國的高考人數(shù)都出現(xiàn)了大幅下降。從歷史最高的2008年的1050萬開始，以每年50萬人的速度在下降。現(xiàn)在，高等學(xué)校的錄取率已經(jīng)從1998年的34%，飆升到現(xiàn)在的69%。全國已經(jīng)有8個省市的錄取率超過了80%，黑龍江甚至達到了90%。顯然，隨著60后這一代中國的嬰兒潮逐漸走入老年，中國的老齡化問題將會全面顯現(xiàn)?，F(xiàn)在中國全社會平均大概是每十個勞動力人口供養(yǎng)一個老齡人口，而二三十年之后，有可能轉(zhuǎn)變?yōu)槊咳齻€勞動力供養(yǎng)一個老年人

5、，比現(xiàn)在日本的情況還要惡化的多。第三個重要的趨勢，則是城市化的水平快于正常的估計?，F(xiàn)在，居住在城鎮(zhèn)的人口已經(jīng)占總?cè)丝诘?9.68%，比十年前上升了13.46個百分點。如果乘上現(xiàn)在的人口總數(shù)，則說明十年內(nèi)有接近兩億人涌入城市定居。北京，上海等大城市，已經(jīng)出現(xiàn)了不堪重負的局面。北京市原來的總體規(guī)劃是到2020年時，人口總量達到1800萬，而現(xiàn)在的總量就已經(jīng)達到了1961.2萬。如果考慮到流動人口，北京市的瞬間人口峰值，基本上應(yīng)該在2500萬人以上。大城市病，不僅帶來了交通、污染的問題，甚至電力供應(yīng)、水資源等基本生活保障也捉襟見肘。而且，大大增加了老年人口的絕對數(shù)量，給城市養(yǎng)老問題的解決又增加了難度

6、。 綜合來看，未來我國的老齡化問題，將是對我黨我國政府的最大挑戰(zhàn)。它將影響我們社會生活的所有方面。而目前的情況，我們黨和政府雖然也很重視解決老年社會帶來的一系列問題，但對由于實行嚴格計劃生育國策的國家，老年社會將出現(xiàn)許許多多始料未及的嚴重問題并沒有足夠的思想準備和政策措施。如在傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的轉(zhuǎn)變、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的培育和拓展、動員社會力量辦養(yǎng)老機構(gòu)等方面就需要得到更加足夠的重視！ 2、解決老齡化問題的現(xiàn)況隨著我國老齡化特征日漸明顯，國家亦相繼采取了許多措施，但由于社會轉(zhuǎn)型及政府職能轉(zhuǎn)換，以及家庭養(yǎng)老功能日益弱化，社會為老齡人的服務(wù)業(yè)，無論是現(xiàn)有規(guī)模或是發(fā)展速度仍嚴重滯后老齡化進程。以社會養(yǎng)老機構(gòu)的床位

7、為例，全國現(xiàn)在共有為老年人服務(wù)的各類福利機構(gòu)3.8萬個，養(yǎng)老床位120.5萬張，平均每千人僅擁有8.6張，與發(fā)達國家每千人平均擁有5070張比例相比差距甚大。其次，在解決老齡化問題上各地區(qū)發(fā)展狀況亦不盡一致，其中上海市通過整合社會資源與多元化發(fā)展的方式，使老齡化服務(wù)走在了全國的前列，如市政府制定了大力“扶持和優(yōu)惠養(yǎng)老機構(gòu)的政策，包括在建設(shè)養(yǎng)老機構(gòu)的用地、貸款、財政補貼等優(yōu)惠政策，并把每年建立25家養(yǎng)老機構(gòu)列入每年“為民辦實事”的計劃內(nèi)。2009年全年新增養(yǎng)老床位10084張，其中政府辦養(yǎng)老機構(gòu)新增3855張，社會辦養(yǎng)老機構(gòu)新增6229張。截至2009年底，全市共擁有養(yǎng)老床位89859張，占本市

8、戶籍老年人口的2.8。全市新建老年人日間照料中心54家，新設(shè)立社區(qū)老年人助餐服務(wù)點119個。完成農(nóng)村地區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施“上海霞光計劃”項目37家，另有5家農(nóng)村地區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施列入了國家民政部“霞光計劃”項目?，F(xiàn)上海市已形成較為完善的養(yǎng)老政策體系和激勵機制，有效地促進了地區(qū)養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)的發(fā)展。 3、在北京市建設(shè)新型養(yǎng)老中心的探討1）、北京市機構(gòu)養(yǎng)老床位供應(yīng)嚴重不足。老齡化問題在北京市尤其突出。北京市從1990年開始進入老齡化社會以來，老齡化趨勢越來越明顯，2009年已經(jīng)進入中度老齡化階段，戶籍老年人口占比達18.2%，高于全國近5個百分點。據(jù)北京市民政局預(yù)測，“十二五”期間，北京市老年人口增速將達

9、到歷史峰值，年復(fù)合增長率高達9.1%，到2015年老年人口將達到360萬。到2020年老年人口將達到450萬（如附件1）。面對如此嚴峻的養(yǎng)老形勢，北京市政府提出了“9064”養(yǎng)老服務(wù)模式，老齡人中將有4%的老年人在養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老。然而從機構(gòu)養(yǎng)老床位的供需情況來看，2006-2010年供給一直不能滿足需求，在北京市政府的不斷努力下，供需缺口從4.6萬個縮小至2.1萬個。根據(jù)北京市民政局預(yù)測，在加大養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)力度的情況下，2015年和2020年北京市機構(gòu)養(yǎng)老床位的供需缺口仍有2.4萬個和2萬個（如附件2）。據(jù)冶金老干部局資料，現(xiàn)在該局老干部申請到養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老的床位，已經(jīng)排到了2020年，即差不多1

10、0年后才能去養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老，而申請的老年人大多數(shù)已經(jīng)7、80歲了，等到有床位時可能已經(jīng)都不需要了。2）、傳統(tǒng)養(yǎng)老模式和現(xiàn)行政策，很難從根本上解決北京市機構(gòu)養(yǎng)老床位供應(yīng)嚴重不足問題。傳統(tǒng)養(yǎng)老模式是家庭養(yǎng)老和政府民政部門舉辦的福利養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老模式，近幾年雖然社會資金也在舉辦養(yǎng)老院、養(yǎng)老公寓等，但由于政策、社會環(huán)境等問題，發(fā)展緩慢、問題多多。因此，急需探索新的養(yǎng)老模式，尋求新的解決老齡化社會問題的新路子！3）、“政府出地、企業(yè)出資、民政監(jiān)管”建設(shè)養(yǎng)老中心模式和“品牌化運營、親情化服務(wù)”的管理模式，是破解目前主要靠北京市機構(gòu)養(yǎng)老、養(yǎng)老床位缺口巨大的難題，也是動員社會資金、社會力量辦養(yǎng)老機構(gòu)的新路子。老年

11、公寓的建設(shè)是一個投資大、短期經(jīng)濟效益差且投資回報期長的浩大工程。第一、老年公寓項目是公益性項目，不能作為住宅出售，項目建設(shè)企業(yè)資金壓力較大；第二、老年公寓項目一般容積率低，需要占用大量土地；第三、老年公寓設(shè)施的建設(shè)也將增大建設(shè)成本；第四、老年公寓項目床位收費一般較低、實現(xiàn)利潤的方式較窄，經(jīng)營壓力較大。因此，北京市海淀區(qū)東升鄉(xiāng)政府聯(lián)合北京華川卓越投資有限公司和深圳中成天鴻投資發(fā)展有限公司，經(jīng)過長時間的市場調(diào)查與可行性研究，提出“政府出地、企業(yè)出資、民政監(jiān)管”建設(shè)養(yǎng)老中心模式和“品牌化運營、親情化服務(wù)”的管理模式，是破解目前主要靠北京市機構(gòu)養(yǎng)老、致使養(yǎng)老床位缺口巨大的難題，也是動員社會資金、社會力

12、量辦養(yǎng)老機構(gòu)的新路子。該模式的具體特點是： A、能夠解決新建養(yǎng)老機構(gòu)的占地問題今后幾年，北京市每年需要解決的養(yǎng)老床位都在10多萬個。新建養(yǎng)老機構(gòu)需要占用大量土地。一方面，利用商業(yè)用地建設(shè)老年公寓已不可行：2010年，北京市土地市場成交的平均價格近8000元/平方米。如此高的土地成本，加上高昂的建設(shè)成本，將導(dǎo)致老年公寓床位費很高，致使多數(shù)老年人無力支付，最終降低項目的社會效益。另一方面，可用建設(shè)用地越來越少，而占用耕地建設(shè)老年公寓更不可行。北京市目前有大量的綠化隔離帶。海淀區(qū)東升鄉(xiāng)綠化隔離帶總面積就有5800畝。按照北京市關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法（京政辦發(fā)200020號）文件規(guī)定，綠

13、化隔離帶可按總面積的3-5%用作文化體育產(chǎn)業(yè)園、都市農(nóng)業(yè)觀光園、特色林、圃地等綠色產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)。海淀區(qū)東升鄉(xiāng)經(jīng)批準已將其中的3%用作“天地鄰楓”休閑公園等綠色產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)，還有2%即約120畝綠化隔離帶土地可用于養(yǎng)老中心項目的建設(shè)開發(fā)。東升鄉(xiāng)與有關(guān)單位達成共識：在該鄉(xiāng)馬坊村劃撥全鄉(xiāng)2%的綠化土地（即約120畝）用作養(yǎng)老中心的開發(fā)建設(shè)試點，以實現(xiàn)北京市政府制定的“綠化達標、環(huán)境優(yōu)美、秩序良好、經(jīng)濟繁榮、農(nóng)民致富”的總體目標。B、在綠化隔離帶內(nèi)建設(shè)開發(fā)老年公寓的優(yōu)勢在綠化隔離帶內(nèi)建設(shè)開發(fā)老年公寓具有明顯的優(yōu)勢。一是利用綠化隔離帶已經(jīng)形成的優(yōu)美環(huán)境開發(fā)老年公寓，可以做到土地資源利用最大化，生態(tài)成果合

14、理化；二是可以減少建設(shè)成本，最終降低床位費用，讓大多數(shù)老年人可以接受并入住，最大化實現(xiàn)養(yǎng)老機構(gòu)的社會效益。三是老年公寓等養(yǎng)老機構(gòu)綠化率都在60%以上，且對綠化植被的日常維護更加重視，這對實行隔離帶綠化指標的貢獻也較大。按照初步設(shè)想，該項目總投資約5億元，全部由有關(guān)企業(yè)投入；建設(shè)用地總面積約80000，全部由東升鄉(xiāng)提供，綠化率60%，總建筑面積約64000，容積率0.8，建筑物高度全部控制在兩層以下。項目包括：老年活動中心，醫(yī)療康復(fù)中心，文化娛樂中心，老年健身中心，養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)培訓(xùn)中心，餐飲、購物、辦公服務(wù)中心，老年大學(xué)、老年藝術(shù)團、圖書室及學(xué)習(xí)中心，并配套提供餐廳、煎藥房，室外廣場、綠地、廊亭

15、、門球場、種植場等。本項目完成后，可解決1600個養(yǎng)老床位，人均居住面積約40，可以為東升鄉(xiāng)增加400-600個就業(yè)崗位。C、建設(shè)老年公寓的新模式如果上級政府能夠批準，本項目擬采用“政府以土地入股，企業(yè)以資金入股，共同建設(shè)開發(fā)，共同經(jīng)營管理”的股份制方式進行項目建設(shè)和運營，打造一個北京市乃至全國有名的老年公寓項目。股份制經(jīng)營方式可以發(fā)揮企業(yè)的積極性，并引進先進的經(jīng)營管理理念，創(chuàng)造一個舒適祥和的居住環(huán)境，也為北京市養(yǎng)老機構(gòu)乃至全國提升層次提供樣板示范工程，為破解北京市機構(gòu)養(yǎng)老難題提供經(jīng)驗。同時可以為所屬地區(qū)提供大量的就業(yè)崗位，可謂一舉多得。項目運營之后，其全部服務(wù)要努力營造充滿著家庭親情、鄰里親

16、情、物業(yè)服務(wù)親情三位一體的氛圍，用親情化的服務(wù)做到讓老年人滿意、使子女放心。在經(jīng)營管理上，實行“股份化、市場化、專業(yè)化、社會化”的“四化”運作模式，同時自覺接受北京市民政局或海淀區(qū)民政局的行業(yè)管理及監(jiān)督與指導(dǎo)。D、這種模式亟需得到黨和政府高層領(lǐng)導(dǎo)的支持！ 解決老齡化社會問題，需要得到全社會的支持，更需要得到黨和政府高層領(lǐng)導(dǎo)的重視和支持！如利用綠化隔離帶的綠地，按一定比例來建設(shè)老年公寓項目，雖然符合國家和北京市有關(guān)政策和規(guī)定，有明顯的社會效益，但由于牽扯方方面面的利益，實施起來困難重重，如果沒有高層領(lǐng)導(dǎo)的重視和支持，很難能夠?qū)嵤?二）建設(shè)條件1、項目前期選址北京市是我國首都，世界著名的歷史文化

17、古城。而海淀區(qū)，科技實力強，高等教育發(fā)達，是北京市也是全國科研教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的重要基地和龍頭地區(qū)。海淀區(qū)聚集了高等教育和科研機構(gòu)超過300家，擁有院士、教授等老年高級知識分子超過10萬人，他們迫切希望能住進適合他們的“環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)貼心、老有所為”的老年公寓。又由于他們的支付能力較強，對養(yǎng)老中心的需求更加強烈。因此，按照市場化的模式，由東升鄉(xiāng)政府牽頭，組織企業(yè)（目前已有北京華川卓越投資有限公司、深圳中成天鴻投資發(fā)展有限公司愿意并有投資實力）投入資金，在東升鄉(xiāng)建設(shè)小清河養(yǎng)老中心項目，重點為海淀區(qū)及其周邊的老年知識分子服務(wù)，同時面向全社會、為所有能力入住的老年人群服務(wù)。2、擬建項目環(huán)境條件項目

18、建設(shè)地為北京市海淀區(qū)東升鄉(xiāng)馬坊村，位于北京市北部的五環(huán)外，南臨小清河及奧林匹克森林公園，北、東依清水灣高爾夫球場，西靠黑泉路。離北京市急救中心不到3公里。由于植被良好，項目區(qū)內(nèi)的空氣清新和含氧度高，屬于天然的“氧吧”地。另外，項目建設(shè)地內(nèi)，擁有一條天然河流小清河，常年流水不斷，為建設(shè)人工湖和人工池塘提供了用之不盡的水資源。正是在上列歷史背景和優(yōu)良的自然環(huán)境條件下，我們擬以專家、學(xué)者、高級知識分子老齡人為服務(wù)對象，以滿足老齡人吃、住、娛樂、鍛煉“四位一體”為建設(shè)內(nèi)容，建立一座服務(wù)門類齊全、新型、綠色的現(xiàn)代養(yǎng)老中心。二、基本理念及實現(xiàn)方式 我國是一個歷史悠久和擁有現(xiàn)代文明的社會主義大家庭式國家，中

19、華民族幾千年來一直傳承著尊老、愛老、助老、養(yǎng)老的社會道德觀，這也成為建立養(yǎng)老中心的宗旨。為此，本項目建設(shè)遵循高定位、高標準的要求，以實現(xiàn)“家庭化、賓館化、人性化、專業(yè)化、系統(tǒng)化、現(xiàn)代化為建設(shè)目標，不斷提高入住老人的生存質(zhì)量、生活質(zhì)量、生命質(zhì)量和養(yǎng)老服務(wù)四項標準，真正做到七老: 老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂,老有所終;同時樹立和實現(xiàn)“老人滿意、親屬滿意、服務(wù)人員滿意、政府滿意”的全新服務(wù)理念。其具體方式有：1、規(guī)劃設(shè)計理念-共融相生項目園林景觀和建筑體布局，本著養(yǎng)老中心與綠化隔離帶共融相生的宗旨，注重景觀環(huán)境空間的協(xié)調(diào)與建筑群體合理分布。各分區(qū)環(huán)境獨自構(gòu)建自身特色及

20、相應(yīng)主題，項目建設(shè)地豐富的水資源系最為優(yōu)良的自然環(huán)境，擬用帶狀湖泊與弧形林蔭道串聯(lián)及融為一體，并將自然河水引入各居住地，建造起小型荷塘、噴泉、瀑布等一系列水景觀及與之配套的花木植物，以形成臨水而居和一步一景的良好氛圍。同時注意整體空間連貫性，營造出功能性與多樣性兼?zhèn)涞木坝^特色和人工雕塑與自然野趣并蓄兼收的景觀效果。其次，建筑體采用仿古風格，材料以天然木材和石材為主，使建筑物與園林景觀融合一體，與周邊綠化隔離帶合而為一，以達到物景合一、共融相生的效果。本項目的建設(shè)，由于容積率低，綠化率高達60%，項目建成后，樹木長大，樹冠將遮蔽大部分建筑物，綠化率將超過80%。這樣，不但不會減少綠化隔離帶的面積

21、，破壞綠化隔離帶的整體功能，反之能與綠化隔離帶共生共景，相互輝映，成為綠隔中的明珠與亮麗景觀。2、項目建設(shè)-高定位養(yǎng)老中心系以海淀區(qū)、中央部委、科研院所、院校系統(tǒng)退休或退而不休的高級知識分子及老齡企業(yè)家為目標客戶，為達到和滿足該層次人員養(yǎng)老生活標準，本養(yǎng)老中心建設(shè)，擬依托奧林匹克森林公園及清水灣高爾夫球場茂密的森林植被和流量較大及常流不斷的小清河水，再造湖光山色、相互輝映的綠色景觀，各建筑物以簡潔優(yōu)雅為基調(diào)，分布于湖邊四周并與周邊景觀融為一體，據(jù)以達到高起點、高規(guī)格、高標準之協(xié)調(diào)和諧的建設(shè)目標。3、項目功能-全方位服務(wù)根據(jù)高層次退休老人的消費需求特點，擬建養(yǎng)老中心系以多功能全方位服務(wù)為著眼點，

22、切實抓好六大功能區(qū)的建設(shè)： 養(yǎng)老公寓和康復(fù)公寓區(qū)：力求舒適寬敞檔次高。建筑物以兩層連體小公寓為主體，其中小公寓人均面積為30-50平方米，以建設(shè)成為舒適寬敞的良好居家地。 (2) 餐飲區(qū)：突出綠色食品與便捷。項目建設(shè)區(qū)內(nèi)，擬建立老年人喜好的綠色蔬菜和果樹的種植基地，專供入駐者日常種植、觀賞和食用。其次，建設(shè)公共食堂，以滿足老年人集中就餐。 (3) 休閑娛樂區(qū)：講究多樣化。擬建歌舞廳、KTV、棋牌室、茶莊和釣魚城。 (4) 文化教育區(qū)：開設(shè)老年大學(xué)、圖書館、書法室。 (5) 體育健身區(qū)：擬建體育設(shè)施有籃球場、網(wǎng)球場、門球場、羽毛球場、臺球館、乒乓球館、保齡球館、健身房、游泳池等體育設(shè)施。(6)

23、醫(yī)療保健區(qū)：擬與北京重點醫(yī)院商定和承辦開設(shè)專家醫(yī)院，建洗腳房、按摩室、推拿室、針灸室、桑拿室等醫(yī)療保健設(shè)施。(7) 兒童樂園:考慮到本項目面向北京市高端老年人士,他們在養(yǎng)老期間晚輩來探望者眾多,擬建設(shè)兒童樂園.三、養(yǎng)老中心建設(shè)方案 l、總體規(guī)劃本養(yǎng)老中心項目擬建設(shè)為高規(guī)格、低密度、中型的現(xiàn)代、綠色養(yǎng)老中心。充分利用周邊的綠化環(huán)境，把養(yǎng)殖、種植基地放在與本項目緊密相連、實為一體的占地達550畝的公園內(nèi)。這樣，本養(yǎng)老中心老人活動范圍就擴展到周邊公園、高爾夫球場、小清河岸的廣大地區(qū)。2、項目地址及用地量項目建設(shè)選址一一北京市海淀區(qū)東升鄉(xiāng)馬坊村。該村有綠化隔離帶面積650畝土地，規(guī)劃為地區(qū)公園。本項目

24、在該650畝土地中，占用其中的120畝土地，建設(shè)低密度的養(yǎng)老中心。具體位置擬選在該塊土地的東南角，與小清河及清水灣高爾夫球場相連。具體分布為：以72畝興建綠色景觀、人工湖泊、小型荷塘、道路等用地；其余48畝興建養(yǎng)老中心公寓、食堂、衛(wèi)生保健、休閑娛樂、體育健身等建筑物。 3、建設(shè)規(guī)模建筑用地120畝，計劃容積率為0.8，綠化率60%，建筑總面積約為64000平方米，其中興建老年養(yǎng)老公寓59000平方米(可居住人口為1600人，人均37平方米)；建食堂等公共建筑面積5000平方米（其中部分公共設(shè)施放在不占容積率的地下一層）；在臨近公園和綠地、水面中進行種植和養(yǎng)殖,做到部分魚肉蔬菜自給。4、項目總投

25、資及構(gòu)成經(jīng)調(diào)查和測算，本養(yǎng)老中心的建設(shè)期為2年，總投資5億元。主要構(gòu)成如下： (1)建筑物投資總額為20000萬元。本項目建筑物中的養(yǎng)老公寓、醫(yī)院、健體中心、食堂等建筑物全部為兩層樓房，以及部分平房和一層地下室。由于建筑物層低，根據(jù)現(xiàn)行同類建筑和裝修的造價，全部建筑物的平均造價為3000元m2。(2)“七通一平”投資額6000萬元。雖然項目建設(shè)地址位于公路旁，但建筑物布局較為分散，按養(yǎng)老中心內(nèi)公路和林蔭道計劃長度測算，道路投資約1800萬元；其余水、電、氣、閉路電視、電話、網(wǎng)絡(luò)預(yù)計為3000萬元；平基工程計劃為1200萬元。 (3) 稅費、管理費及其它費用為2600萬元。由于國家和北京市對建立

26、養(yǎng)老中心給予了眾多優(yōu)惠政策，此類費用較一般建筑低，故本次亦按享受相關(guān)優(yōu)惠政策進行測算。 綠化景觀及醫(yī)療體育設(shè)施投資10700萬元。其中：綠化投資1200萬元：為使本養(yǎng)老中心與周邊綠化帶融為一體，擬購置樹木(含果樹)和花草，以形成風景秀麗的大花園；景觀投資2700萬元：擬建30畝水面的人工湖和5個0.65畝水面的荷塘和在小區(qū)綠地建設(shè)雕塑品及人造假山；醫(yī)院設(shè)施5000萬元；戶外體育設(shè)施1800萬元。 (5) 購置費3000萬元。這包括養(yǎng)老中心各服務(wù)部門所需器材、器具等。(6) 資金成本按建設(shè)期二年，年息6.5%計算為6500萬元。(7) 不可見費用1200萬元。5、投資資金來源本項目投資來源由北京

27、華川卓越投資有限公司、深圳中成天鴻投資發(fā)展有限公司全額投入。東升鄉(xiāng)已邀請上述計劃投資人，對擬建項目自然條件及周邊環(huán)境進行了現(xiàn)場考察；6月份，投資人組織專家組再次對項目進行了全面論證，已做出了投資5億元建立養(yǎng)老中心的決定。擬與東升鄉(xiāng)政府有關(guān)部門共同組建公司(擬命名為北京小清河養(yǎng)老中心管理有限公司)，負責管理和運營該養(yǎng)老中心。目前，東升鄉(xiāng)和投資人已確定了項目建設(shè)投資總額與各自占股比例，同時還就公司成立及資本金到位條件和時間等事項達成了一致，如本項目立項及用地審批能夠順利實現(xiàn)的條件下，投資人可在一個月內(nèi)將資金劃于指定賬戶上，即投資資金來源已全部落實。四、項目預(yù)期效益 本養(yǎng)老中心建成后，可取得良好的社

28、會效益和一定的經(jīng)濟效益。1、社會效益本項目社會效益主要體現(xiàn)在兩方面： (1)促進區(qū)域經(jīng)濟增長。項目建設(shè)地屬于無經(jīng)濟收益的綠化隔離帶用地，村民失地后經(jīng)濟補償、就業(yè)等問題都給所在地政府帶來壓力。養(yǎng)老中心投入使用后，在不影響綠化隔離帶使用功能的前提下，使之產(chǎn)生直接經(jīng)濟效益，并形成本地區(qū)經(jīng)濟增長的刺激點。這表現(xiàn)在：一本項目規(guī)劃入駐老人數(shù)量為1600人，加上服務(wù)管理人員，常住人口將超過2100人。更為重要的是，本項目定位于退休群體中的高端消費群，乃非傳統(tǒng)政府福利院類的孤寡老人，進而入駐老人子女看望人次相對較多，且消費水平也較高。因此，在“人氣”聚集和高端消費人流多的條件下，可直接引動該區(qū)相關(guān)商業(yè)發(fā)展，特

29、別是高端消費者通常是擁有高技能人或資本經(jīng)營者(老板)，當高端消費群聚集后，這對擴大該區(qū)知名度和招商引資等將產(chǎn)生一系列良好的伴生效應(yīng)。另外，養(yǎng)老中心投資者乃是最發(fā)達地區(qū)商會組織的成員，倘若本項目能夠順利實施，也必然伴生關(guān)聯(lián)的示范效應(yīng)，即這些潛在的有利因素，極可能轉(zhuǎn)化為推動北京市海淀區(qū)東升鄉(xiāng)經(jīng)濟增長的生產(chǎn)要素，或牽引資本流入的因素。2、可有效地增加村民收入養(yǎng)老中心本身系勞動密集型的服務(wù)行業(yè)，根據(jù)項目規(guī)劃方案，當本項目建成投入使用后，可安置勞動力數(shù)量為500人（不包括保育員），其中蔬菜種植、果樹栽培、湖塘養(yǎng)殖、園林維護、食堂、清潔衛(wèi)生、保安等工作崗位500個。此類崗位系技術(shù)含量低和培訓(xùn)期短的勞動崗位

30、，可直接安置農(nóng)村剩余勞動力。如按每人月工資2000元計算，年收入達24000元。每年可為村民增加直接收入一千多萬元。3、經(jīng)濟效益養(yǎng)老中心建成后，可取得良好的經(jīng)濟效益。具體測算情況如下：(1) 收入的測算。養(yǎng)老中心設(shè)計入駐老人數(shù)量為1600人，根據(jù)穩(wěn)妥性測算原則(下同)，按90的常住率計算為1440人。在收費價格方面，因養(yǎng)老中心系高品位和服務(wù)門類齊全的高檔生活區(qū)，每位入駐老人，應(yīng)繳納房費（床位費）按3500元月計算，42000元/年，全年為6048萬元；餐飲、商品銷售及其它收入預(yù)2000萬元；全年收入總額8048萬元。(2) 成本支出的測算。養(yǎng)老中心年總成本支出為3913萬元，主要構(gòu)成如下： 工資性支出1200萬元。該項支出包括職工工資和國家規(guī)定的養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、失業(yè)險、工傷險和生育險，從業(yè)