【鏈家培訓(xùn)】鏈家房屋經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)手冊(cè)講解

1、第一章過(guò)戶流程：1. 交易所優(yōu)惠性住房審批（商品房、交易房除外）2. 查檔3. 復(fù)印4. 交契稅個(gè)人所得稅5. 二手房資金監(jiān)管6. 取號(hào)到窗口辦理過(guò)戶手續(xù)7. 繳納交易費(fèi)工本費(fèi)8. 帶買(mǎi)賣雙方到銀行打余款9. 過(guò)戶完成買(mǎi)賣雙方資金監(jiān)管協(xié)議書(shū)各留一份10. 十五天后雙方同時(shí)到，賣方取資金監(jiān)管的錢(qián)，買(mǎi)方拿房產(chǎn)證，過(guò)戶完成1-1 通過(guò)房產(chǎn)證確認(rèn)交易房產(chǎn)的實(shí)際情況交易繼承 交易賣方需交 20%繼承與贈(zèng)與稅福利 房改集資經(jīng)濟(jì)適用 以房產(chǎn)證發(fā)證日期，滿三年才能上市交易危改房 解危解困房 一套上市滿三年就要補(bǔ)差才能上市交易補(bǔ)差價(jià)（評(píng)估方法）：（指導(dǎo)價(jià) *面積 *樓層系數(shù) -原房款價(jià)） *80%一次稅都沒(méi)交賣

2、方按評(píng)估價(jià)交 8.55%稅 買(mǎi)方再正常交稅1-2 看房產(chǎn)證內(nèi)的具體信息看產(chǎn)權(quán)證號(hào)、共有人、房屋是否貸款、什么時(shí)間貸款的、是否持有他項(xiàng)權(quán)證、是否有還清貸款（注：只有貸款還清之后此房產(chǎn)才能進(jìn)行交易）他項(xiàng)權(quán)證：是專門(mén)貸款人持有的。（如果房產(chǎn)要交易，必須帶銀行還款通知及他項(xiàng)權(quán)證 到房產(chǎn)交易中心進(jìn)行注銷，之后才能進(jìn)行交易。）2-1 房屋檔案查詢確定房屋有無(wú)抵押貸款是否還清戶主姓名是否與身份證一致房屋確切建筑年代確定 2000 年后的房屋是否有交過(guò)維修基金維修基金 =面積 *50 元福利房與非福利房（是否具有 2 套福利房）問(wèn)題：如果具有兩套福利房，在交易福利房是需補(bǔ)交差價(jià)補(bǔ)差價(jià) =現(xiàn)在評(píng)估價(jià) 當(dāng)年房?jī)r(jià)補(bǔ)

3、差總額 =補(bǔ)差價(jià) +稅特例補(bǔ)充：夫妻雙方共有福利房，如有一方不在人世了，如何處理。（一套是先繼 承再補(bǔ)差。繼承房改，析產(chǎn)一樣。兩套是先補(bǔ)差再繼承。政策總變，以政策為準(zhǔn)） 析產(chǎn)、繼承、換證、遺失交易時(shí)按之前發(fā)證日期3- 1 房?jī)r(jià)評(píng)估 交稅 過(guò)戶費(fèi) 首次購(gòu)房 90平米以下 契稅 1% 個(gè)人所得稅 1% 稅 90-140平米 契稅 1.5% 個(gè)人所得稅 1%二次購(gòu)房 契稅 3 % 個(gè)稅 1 %營(yíng)業(yè)稅 5.6%印花稅 5元 每平方 6元交易費(fèi) 80工本費(fèi)（管委會(huì) 90）備注： 140平米以上不給開(kāi)首次， 140平米以內(nèi)不滿 5年交全額營(yíng)業(yè) 稅， 140平米以上不滿 5年交全額營(yíng)業(yè)稅，滿 5 年交差額營(yíng)

4、業(yè)稅。4- 1 資金監(jiān)管資金監(jiān)管是房產(chǎn)交易中心與中國(guó)銀行聯(lián)合制定的一個(gè)政府行 為，為保證買(mǎi)方和賣方不發(fā)生資金糾紛。按稅票監(jiān)管。5- 1 摸號(hào)業(yè)務(wù)辦理需攜帶手續(xù)賣方：身份證、戶口本、結(jié)婚證 /離婚證 /身證明、房產(chǎn)證、維 修基金票買(mǎi)方：身份證、戶口本、結(jié)婚證 /離婚證 /身證明、房款（必須帶銀 行卡）、首次證明6- 1 銀行轉(zhuǎn)帳15 天后各自帶身份證、資金監(jiān)管協(xié)議書(shū)到房產(chǎn)交易中心。買(mǎi)方取房產(chǎn)證，賣方取監(jiān)管資金7- 1 簽訂買(mǎi)賣合同8- 1 繳納過(guò)戶一層9-1 雙方留存資金監(jiān)管協(xié)議第二章樓層系數(shù)二層 三層 四層五層 六層七層21.10.931.11.150.7541.11.151.0551.121

5、.151.1361.121.21.161.150.70.930.671.021.00.90.870.650.627 1.21.16 1.15 1.050.96 0.860.62石河子市普通住房交易基準(zhǔn)價(jià)房屋坐落位置（小區(qū)）交易基準(zhǔn)價(jià)（元 /平方米）40 高層天富名城）、41（陽(yáng)光麗景）、 50（東方花園）、58、 59小區(qū)、26001、12（幸福路南）、 13、 23、 24、 39、 48 小區(qū)（東苑夏威夷）、51、香格里拉小區(qū)22002、3、 14、 22（幸福路南）、 25、金城花園、翠微園、東明新村、32、33、39伯爵、 48小區(qū)（玫瑰園）、 56、 57小區(qū)4、6（東區(qū)）、 11、

6、12（幸福路北） 15、 16、17、 20、21、22（幸福 路北）、 26、30、34、翠園新村、 42、 63、 64 小區(qū)200018005、6（西區(qū)）、 7、8、29、37、38工1、工2、工 3、棉紡廠區(qū)、毛 紡廠區(qū)、西公園區(qū)1600農(nóng)科院內(nèi)、蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、化工廠區(qū)、龍泉小區(qū)、各小區(qū)磚結(jié)構(gòu)平房1、高層系數(shù)：高層住宅的 7 層以下按一類房取值、 7層以上（含 7 層）每層加 30 元/平方米。2、計(jì)稅價(jià)=基準(zhǔn)價(jià)x樓層系數(shù)x折舊率x面積x稅率1200門(mén)面房交稅：評(píng)估價(jià) *9%= 稅（基本算法，與實(shí)際有出入） 門(mén)面房交稅必須評(píng)估。第三章 貸款知識(shí)貸款流程：.哪些人能辦理貸款對(duì)象：工作穩(wěn)定

7、，有固定收入，有一定的還貸能力 .二手房抵押貸款能貸多少?zèng)Q定因素： 1. 評(píng)估公司評(píng)估房?jī)r(jià)2. 銀行評(píng)估貸款人還款能力的大小3. 貸款人月均收入4.房齡. 貸款利率是多少 查貸款利息計(jì)算表. 貸款花費(fèi)是多少：評(píng)估費(fèi) 工本費(fèi) 置物保管費(fèi) 保險(xiǎn)費(fèi) 貸款傭金 1% 郵儲(chǔ)銀行貸款需提交資料賣方需提交資料：備注：以上復(fù)印件全部一式兩份。買(mǎi)方需提交資料：夫妻雙方身份證正反面復(fù)印件夫妻雙方戶口本復(fù)印件（包括戶口本首頁(yè)復(fù)印件） 結(jié)婚證復(fù)印件（離婚證復(fù)印件或單身證明） 有工作單位的提供收入證明，個(gè)體提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照稅務(wù)登記 大專以上學(xué)歷需提供畢業(yè)證復(fù)印件售房合同、定金收據(jù)復(fù)印件百花村郵局開(kāi)戶折子復(fù)印件備注：如買(mǎi)方是

8、石河子以外戶口，還需提供派出所、居委會(huì)、街道辦事處出據(jù)的三 年以上長(zhǎng)期居住證明，一年以上社保證明。以上復(fù)印件全部一式兩份。中國(guó)銀行貸款需提交資料：賣方需提交資料：2 夫妻雙方戶口本復(fù)印件（包括戶口本首頁(yè)復(fù)印件）3 結(jié)婚證復(fù)印件（離婚證復(fù)印件或單身證明）4 房產(chǎn)證正副本正反面復(fù)印件5 中行卡復(fù)印件買(mǎi)方需提交資料：1. 夫妻雙方身份證正反面復(fù)印件2. 夫妻雙方戶口本復(fù)印件（包括戶口本首頁(yè)復(fù)印件）3. 結(jié)婚證復(fù)印件（離婚證復(fù)印件或單身證明）4. 有工作單位的提供收入證明，個(gè)體提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照稅務(wù)登記，土地承 包的提供當(dāng)年的土地承包合同。5. 銀行柜臺(tái)打印半年銀行流水并蓋章（外地戶口、個(gè)體及土地承包的需

9、打印一年）備注：如買(mǎi)方是外地戶口，還需提供繳納一年以上社保的社保證明。貸款額度中國(guó)銀行二手房貸款評(píng)估價(jià) 60%（五六樓 50%）， 抵押貸款評(píng)估價(jià) 50%工商銀行二手房貸款評(píng)估價(jià) 70%，抵押貸款評(píng)估 價(jià) 60%郵政儲(chǔ)蓄二手房貸款評(píng)估價(jià) 60%，抵押貸款評(píng)估 價(jià) 60%公積金全款付完后按稅票和評(píng)估報(bào)告價(jià)格貸 60%貸款要求及繳費(fèi)情況中國(guó)銀行建房年代 1998 年以后房可貸，有工作單 位的開(kāi)收入證明（一年以上可貸），個(gè)體有營(yíng) 業(yè)執(zhí)照稅務(wù)登記（一年以上可貸），土地承包 的提供土地承包合同 （75.5 畝以上當(dāng)年合同可 貸。評(píng)估費(fèi)（不定），置物保管費(fèi) 500，合同 工本費(fèi) 50，保險(xiǎn)費(fèi)不定。工商銀行建房年代 1998 年以后房可貸，有工作單位的開(kāi)收入證明（一年以上可貸），個(gè)體有營(yíng)建設(shè)銀行業(yè)執(zhí)照稅務(wù)登記（一年以上可貸），土地承包的提供土地承包合同 （當(dāng)年合同可貸。評(píng)估費(fèi)（評(píng)估報(bào)告4%o），保險(xiǎn)費(fèi)不定。郵政儲(chǔ)蓄建房年代 1996 年以后房可貸，有工作單 位的開(kāi)收入證明（兩年年以上正規(guī)企事業(yè)單位 可貸），個(gè)體有營(yíng)業(yè)執(zhí)照稅務(wù)登記（一年以上 可貸），土地承包的提供土地承包合同 （ 十年 以上長(zhǎng)期有產(chǎn)權(quán)合同可貸。評(píng)估費(fèi)（100怦以下 200,100-150 m2 300,150 怦以上 400）.小區(qū)評(píng)估價(jià)格表小區(qū)一樓二樓三樓四樓五樓六樓市區(qū)