某房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃書

1、空氣家苑項(xiàng)目計(jì)劃書工程管理09-1 容樂一、項(xiàng)目建設(shè)說明空氣家苑小區(qū)，是河池新空氣投資有限公司投資籌建的。該小區(qū)的籌建是為空氣集團(tuán)河池科技園的配套設(shè)施，為園區(qū)入駐企業(yè)及百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的企業(yè)提供了利于企業(yè)建設(shè)開發(fā)，方便企業(yè)員工生活，改善生活條件及美化開發(fā)區(qū)環(huán)境的項(xiàng)目。二、項(xiàng)目選擇地理位置概況該小區(qū)位于百旺開發(fā)區(qū)內(nèi)，在南新路與新建路交匯處的東南側(cè)，毗鄰兩條公路旁，交通方便、地勢平坦、周圍環(huán)境優(yōu)雅。距市中心2000多米。三、項(xiàng)目建設(shè)市場的需求情況及開發(fā)策略定位1、市場需求狀況（1）、百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已進(jìn)入駐許多企業(yè)，如鋼構(gòu)廠，橡膠制品廠等，目前沒有建設(shè)一定規(guī)模的、給企業(yè)提供方便條件的小區(qū)。（2）、東江

2、鎮(zhèn)內(nèi)沒有封閉式小區(qū)。住宅建筑規(guī)劃不太集中、建筑風(fēng)格、標(biāo)準(zhǔn)一般。（3）、鎮(zhèn)內(nèi)較好地段新建房價(jià)，目前已達(dá)到2400元/。2、開發(fā)策略定位（1）、小區(qū)規(guī)模、規(guī)劃占地5萬平方米以內(nèi)，規(guī)劃建筑面積10萬平方米以內(nèi)。（2）、建筑類型：門市、住宅、車庫比例適宜，戶型面積適合市場需求。（3）、建筑風(fēng)格、綠化、景觀具有特色。（4）、較好的施工質(zhì)量。（5）、科學(xué)的物業(yè)管理。四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格1、建設(shè)規(guī)模規(guī)劃占地：41506平方米，建筑面積：85407平方米（其中住宅建筑面積：58485平方米，商業(yè)門市：17683.98平方米，物業(yè)及車庫：9013平方米），住宅戶型60-70平方米的占60%；90

3、平方米的占20%；50平方米的占20%，總戶數(shù)約835戶。車庫每套面積：19.8平方米，總套數(shù)約：400。2、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格（1）、小區(qū)規(guī)劃有創(chuàng)意、道路布局合理，要人、車分流，方便進(jìn)出。主入口為步行街，次入口為車輛出入口。（2）、整個(gè)小區(qū)建筑風(fēng)格要高雅，建筑線條設(shè)計(jì)合理，美觀實(shí)用（尤其沿街樓面），建筑顏色搭配合諧，明朗，且有對(duì)比度。（3）、小區(qū)的綠化、景觀園林設(shè)計(jì)有特色，觀賞性強(qiáng)。設(shè)有體育、健身場地及設(shè)施。五、環(huán)境影響、風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施1、環(huán)境影響符合國家環(huán)境保護(hù)法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求。2、風(fēng)險(xiǎn)分析（1）、小區(qū)規(guī)劃規(guī)模較大，超過當(dāng)?shù)氐囊?，造成開發(fā)房屋積壓。（2）、工地建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，

4、工程建設(shè)及工期是本項(xiàng)目的主要工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)中招投標(biāo)的實(shí)施成功與否將直接關(guān)系到工程造價(jià)和質(zhì)量，工程如果延期將影響項(xiàng)目的資金回收。（3）、戶型設(shè)計(jì)與市場需求不對(duì)接，造成房屋積壓。（4）、周邊企業(yè)入駐數(shù)量不足，需求量不大。3、防范措施（1）、充分進(jìn)行市場調(diào)查（戶型面積需求，園區(qū)規(guī)劃綠化需求，價(jià)格需求等）。確定合理開發(fā)規(guī)模及戶型面積分類。（2）、抓好前期規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)，使設(shè)計(jì)先進(jìn)、符合市場需求。（3）、抓好施工、監(jiān)理工作，保證施工質(zhì)量及施工工期。（4）、加強(qiáng)對(duì)園區(qū)企業(yè)的招商引資及周邊企業(yè)的調(diào)查，加速有關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)。六、建設(shè)成本、銷售、稅金、利潤估算1、建設(shè)成本估算：（1）、住宅按900元/（

5、磚混）：58485900元/=元。（2）、商業(yè)建筑1200元/（框架）：17683.981200元/=元。（3）、車庫、物業(yè)等1100元/：車庫7922.88，物業(yè)450（其它640），計(jì)：90131100元/=元。（4）、土地成本：270元/41568.8=元 ，單位建筑面積地成本：132.5元/。（5）、前期費(fèi)：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：3元/（含外網(wǎng)豎向），審圖費(fèi)：2元/，防雷檢測費(fèi)：1元/，測繪費(fèi)：2.72元/，質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：1元/，環(huán)保相關(guān)費(fèi)、環(huán)保評(píng)估費(fèi)、項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告費(fèi)：0.6元/，公司費(fèi)用（工資、招待費(fèi)等，計(jì)180萬元）21.29元/，廣告費(fèi)：100萬元，即11.82元/；其它費(fèi)(暫設(shè)、圍擋、臨時(shí)

6、道路、水、電等)：65元/。土地契稅（5%）：56萬元，即6.62元/，消防管理費(fèi)：2元/ ，設(shè)計(jì)費(fèi)：8元/，勘察費(fèi)：1元/，監(jiān)理費(fèi)：6元/質(zhì)檢費(fèi)：2元/，總計(jì)：134.5元/。（6）、小區(qū)配套費(fèi)：小區(qū)道路（含照明），30元/。小區(qū)綠化景觀，15元/。小區(qū)外網(wǎng)：給水10元/、排水10元/、雨水10元/、消防20元/。小區(qū)供熱一次費(fèi)：40元/。小區(qū)供電：90元/。（含有線電視、電話、網(wǎng)線、監(jiān)控）。消防：40元/。人防：35元/。上述計(jì)300元/（建筑面積）。（7）、住宅成本計(jì)：900+132.5+134.5+300=1467元/，總費(fèi)：146758485=元。商業(yè)成本計(jì)：1200+132.5+1

7、34.5+300=1767元/，總費(fèi)：176717683.98=元。車庫成本計(jì)：1100+132.5+134.5+300=1667元/，總費(fèi)：16679013=元。總計(jì)：元，計(jì)6.65%貸款利息，總計(jì)：元。2、銷售估算：（1）、住宅：按2300元/58485=元；（2）、商業(yè)：按3800元/17683.98=元；（3）、車庫：按2700元/9013=元；（4）、總計(jì)：元。3、利潤估算：（1）、銷售利潤：-=元。（2）、稅金：暫按下三項(xiàng)計(jì)：營業(yè)稅：5%5%=元。所得稅：25%25%=元。城建、教育附加稅8%：8%=元。（3）、稅后利潤：-=元。七、項(xiàng)目資金運(yùn)作1、項(xiàng)目初期投資（1）、土地費(fèi)：27

8、0元/=1122.3萬元（2）、前期立項(xiàng)、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、審圖、消防審查、公司費(fèi)用、廣告費(fèi)等計(jì)：420萬。合計(jì)：1542.3萬元。2、項(xiàng)目的融資（1）、對(duì)工業(yè)園區(qū)已建廠房1-2#，6-11#租賃、出售。（2）、對(duì)工業(yè)園區(qū)規(guī)劃廠區(qū)進(jìn)行租賃、出售。（3）、尋找共同開發(fā)的合作伙伴，對(duì)方出資，我方出地，負(fù)責(zé)立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、竣工、歸檔等全方位服務(wù)，達(dá)到利益雙贏。（4）、房屋銷售過程融資。（5）、銀行抵押貸款。八、項(xiàng)目實(shí)施原則及建設(shè)周期1、項(xiàng)目實(shí)施原則（1）、嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)程序，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)工作。（2）、重點(diǎn)抓規(guī)劃、方案、施工圖設(shè)計(jì)，做到設(shè)計(jì)合理，技術(shù)先進(jìn)。（3）、嚴(yán)把施工質(zhì)量關(guān)，質(zhì)量與進(jìn)度

9、協(xié)調(diào)統(tǒng)一，保證質(zhì)量，按時(shí)完工，交付使用。2、建設(shè)周期（1）、2012年3月20日-3月25日， 地質(zhì)勘察。（2）、2012年2月1日-4月1日 規(guī)劃、設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段。（3）、2012年4月1日-4月15日 審圖、圖紙交底。（4）、2012年4月15-10月25 工程施工階段，10月25日全部竣工交付使用。九、銷售策劃1、銷售宣傳的重點(diǎn)區(qū)域：金城江區(qū) 2、及時(shí)開展銷售宣傳，準(zhǔn)備工作（2012年1月1日-3月1日），3月1日開始正式銷售宣傳。3、銷售中心辦公室，內(nèi)有小區(qū)規(guī)劃圖（景觀、園林）沙盤，各種戶型沙盤展示（2012年2月20日做完）。4、多方位廣告宣傳（1）、網(wǎng)上宣傳：平面效果圖、戶型圖、銷售價(jià)格及相關(guān)說明。（2）、通過媒體（報(bào)紙、廣播、電視），銷售宣傳冊，單體廣告板，路燈廣告板宣傳。5、與百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、金城江區(qū)協(xié)商，由金城江開往東江鎮(zhèn)、空氣家苑小區(qū)的相關(guān)公交車，在小區(qū)門前設(shè)站。十、項(xiàng)目立項(xiàng)結(jié)論通過以上論述，該小區(qū)建成后，能夠達(dá)到對(duì)工業(yè)