2013年資產(chǎn)評估考試小抄13171363

1、.xiniz1什么是資產(chǎn)評估的收益現(xiàn)值法？試評述該法的優(yōu)缺點。收益現(xiàn)值法是將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)的預(yù)期收益，用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)為評估基準(zhǔn)日的價值并以此確定被評估資產(chǎn)價格的一種方法。優(yōu)點：對于有獨立獲利的資產(chǎn)，只要有預(yù)期收益、折現(xiàn)率、剩余經(jīng)濟壽命，就能保證得出真實可靠的評估結(jié)果；該法比現(xiàn)行市價法和重置成本法計算量少，簡單省事；該法能解決重置成本法和現(xiàn)行市價法所不能解決的問題。缺點：預(yù)期收益預(yù)測難度大，主觀性較強；適用范圍小，一般適用于企業(yè)整體資產(chǎn)評估及可預(yù)測未來收益的單項資產(chǎn)評估。2什么是資產(chǎn)評估的現(xiàn)行市價法？它的適用前提條件、優(yōu)點是什么？現(xiàn)行市價法是按市場現(xiàn)行價格作為標(biāo)準(zhǔn)來確定資產(chǎn)價值的方法

2、。前提是：第一需要有一個充分發(fā)育的、活躍的資產(chǎn)交易市場，以便能夠從交易市場上充分的選擇一個或幾個相同或類似參照物進行對比、分析、作價。第二，參照物以及被評估資產(chǎn)可比較的有關(guān)指標(biāo)，技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的。優(yōu)點：簡單易懂，便于操作。評估價值比較公平合理，最容易被各方面所接受。3固定資產(chǎn)的評估有哪些特點？試列舉固定資產(chǎn)評估的方法。特點：對固定資產(chǎn)的評估一般要逐件、逐項進行；對固定資產(chǎn)的評估要特別注意時間差；對固定資產(chǎn)的評估要重視正確反映損耗的補償；對固定資產(chǎn)的評估要慎重測定機器設(shè)備的各種壽命；固定資產(chǎn)的評估受未來市場變化的影響大。重置成本法 現(xiàn)行市價法 收益現(xiàn)值法 功能價值法 對等權(quán)益法 4什么

3、是企業(yè)整體資產(chǎn)的評估？它具有什么特點？它和單項資產(chǎn)的評估有什么區(qū)別？整體資產(chǎn)的評估是指把由多個或多種單項資產(chǎn)組成的資產(chǎn)綜合體所具有的整體獲利能力作為評估對象并據(jù)以判斷資產(chǎn)整體價格的資產(chǎn)評估。特點：系統(tǒng)的強制約性；收益預(yù)測的優(yōu)先性；評估內(nèi)容的復(fù)雜性。整體性資產(chǎn)評估和單項資產(chǎn)評估的區(qū)別：（1）從質(zhì)的規(guī)定性上來看：單項資產(chǎn)評估僅僅是把各單項資產(chǎn)評估值簡單相加，求取的是死資產(chǎn)的價格；而整體資產(chǎn)評估進行的是獲利能力的評估，求取的活資產(chǎn)的價格。（2） 從評估的目的上看：當(dāng)進行一般的生產(chǎn)要素轉(zhuǎn)讓時，進行單項資產(chǎn)評估，而發(fā)生整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，進行整體資產(chǎn)評估。（3）從評估結(jié)果上看：二者不相等，差額是商譽的價值。

4、5資產(chǎn)評估報告書的作用有哪些？在編制時應(yīng)遵循哪些步驟？作用：具有公正評價和建議作用；是衡量評估機構(gòu)及人員業(yè)務(wù)質(zhì)量的重要途徑；是資產(chǎn)評估得以驗證確認(rèn)的最主要依據(jù)。編制步驟：評估資料的分類整理，評估資料的分析選擇，匯總評估資料，編寫評估報告書，評估報告書的審核簽發(fā)。6資產(chǎn)評估報告書的內(nèi)容包括哪些方面？評估說明，所估企業(yè)的概況，企業(yè)資產(chǎn)評估情況，企業(yè)財務(wù)評價，存在的問題，總評估，建議，附件，資產(chǎn)評估人員名單7流動資產(chǎn)有哪些項目？流動資產(chǎn)評估的特點是什么？企業(yè)流動資產(chǎn)的類別有：現(xiàn)金，短期投資，應(yīng)收款項，存貨，待攤費用等。流動資產(chǎn)評估的特點表現(xiàn)在5個方面：評估對象的不完整性；評估的單項性；評估的時點性；

5、評估資料的充分性；評估應(yīng)分清主次掌握重點。8無形資產(chǎn)評估的特點是什么？無形資產(chǎn)評估的適合方法有哪幾種？無形資產(chǎn)評估具有單件性，指的是對不同的無形資產(chǎn)項目分別展開評估；無形資產(chǎn)評估的復(fù)雜性，指的是無形資產(chǎn)評估要測算大量的相關(guān)指標(biāo)，難度較大；無形資產(chǎn)評估的預(yù)測性，無形資產(chǎn)評估經(jīng)常應(yīng)用收益現(xiàn)值法，需要預(yù)測預(yù)期收益等指標(biāo)；無形資產(chǎn)評估的動態(tài)性，指的是在不同時期評估無形資產(chǎn)評估價值不等，要注意時間差別對無形資產(chǎn)評估的影響。適合方法有超額收益法、提成收益法、成本加成法、剩余法。9房地產(chǎn)評估的特點和原則是什么？房地產(chǎn)評估的特點如下：1）估計性 2）可靠性 3）客觀性 4）專業(yè)性 ；房地產(chǎn)評估的原則如下：1）

6、公正原則 2）整體原則 3）動態(tài)原則 4）合法原則 5）最有效使用原則 例1已知某廠的一臺設(shè)備已經(jīng)使用5年，設(shè)備的利用率假設(shè)為100%，仍有10年使用壽命。該設(shè)備目前的重置成本為90萬元。但由于技術(shù)進步的原因出現(xiàn)了一種新型設(shè)備，其功能相同，但每生產(chǎn)100件產(chǎn)品可節(jié)約材料2公斤，預(yù)計該廠未來10年內(nèi)年產(chǎn)該產(chǎn)品20萬件，a材料前五年的價格將保持20元/公斤，從第六年起將上漲20%，試根據(jù)給定材料確定該設(shè)備的成新率、功能性貶值和評估價值。假設(shè)不考慮經(jīng)濟性貶值因素。（所得稅率為33%，其中折現(xiàn)率15%，年限為5年的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)為0.4972，年金現(xiàn)值系數(shù)為3.3522，折現(xiàn)率為15%，年限為10年的年

7、金現(xiàn)值系數(shù)為5.0188）解：成新率=10（10+5）100%=66.67%功能性貶值的計算：先計算年超額運營成本：前五年：每年 200000100220=8（萬元）后五年：每年 200000100220（1+20%）=9.6（萬元）再計算年凈超額運營成本：前五年：每年 8（133%）=5.36（萬元）后五年 每年 9.6（133%）=6.43（萬元）最后折現(xiàn)處理得功能性貶值額：5363.35226.433.35220.4972=28.69（萬元）評估價值=9066.67%28.69=31.31萬元，例2 某企業(yè)的一條生產(chǎn)線購于1996年10月，帳面原值為750萬元，評估基準(zhǔn)日為2001年10

8、月。經(jīng)調(diào)查得知，該類設(shè)備的定基價格指數(shù)在1996年和2001年分別為100%和140%，假設(shè)該設(shè)備生產(chǎn)能力在生產(chǎn)過程能夠得到充分利用，該設(shè)備尚可使用5年，和當(dāng)前的設(shè)備相比，該設(shè)備所耗電力能源較大，平均每年多耗4萬度，每度電按0。6元計算。（所得稅率為33%，折現(xiàn)率為10%，年限為五年，折現(xiàn)率為10%的年金現(xiàn)值系數(shù)為3。7908）要求：（1）計算該設(shè)備的重置成本 （2）計算該設(shè)備的實體性貶值額、（3）功能性貶值額 （4）確定設(shè)備的評估價值 （小數(shù)點后保留兩位小數(shù)）1）重置成本7501401001050萬元2）實體性貶值率51050 實體性貶值額105050525萬元3）功能性貶值額400000。

9、63。79080。6760956。06元34）評估價值10500000525000060956。065189043。94元 例3已知某廠的一臺設(shè)備，資產(chǎn)的功能與價值存在線性關(guān)系，若重置全新的同類機器設(shè)備，價值為500萬元，年產(chǎn)量為500件，被評估設(shè)備的產(chǎn)量為400件。該設(shè)備已經(jīng)使用6年，設(shè)備的利用率為100，仍有9年的使用壽命。但由于技術(shù)進步的原因，出現(xiàn)了新設(shè)備，其功能相同，但每生產(chǎn)1件產(chǎn)品，可節(jié)約甲材料2公斤，預(yù)計在未來的9年內(nèi)，甲材料在前五年的價格保持在200元公斤，從第六年起上漲20，（該企業(yè)適用的所得稅率為33%， 假定折現(xiàn)率為10%。年限為5年，折現(xiàn)率為10%的年金現(xiàn)值系數(shù)為3.79

10、1，復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)為0.621，年限為4年，折現(xiàn)率為10%的年金現(xiàn)值系數(shù)為3.170）要求：1）計算資產(chǎn)重置成本2）計算實體性貶值額3）計算功能性貶值4）計算評估值（不考慮經(jīng)濟性貶值因素）解：1）資產(chǎn)的重置成本500400500400萬元2）確定實體性貶值率=61540 實體性貶值額40040160萬元3）功能性貶值=40022000.673.79140022400.673.1700.621659632.0448元4）評估值=40000001600000659632.04481740367.9552元例4某企業(yè)將與外商組建合資企業(yè)，要求對資產(chǎn)進行評估。具體資料如下： 該資產(chǎn)賬面原值270萬元，凈

11、值108萬元，按財務(wù)制度規(guī)定該資產(chǎn)折舊年限為30年，已計折舊年限20年,在使用期間該資產(chǎn)的利用率為87.5%。經(jīng)調(diào)查分析確定：按現(xiàn)在市場材料價格和工資費用水平，新建造相同構(gòu)造的資產(chǎn)的全部費用支出為500萬元。經(jīng)專業(yè)人員勘察估算，該資產(chǎn)還能使用8年。又知該資產(chǎn)由于設(shè)計不合理，造成耗電量大，維修費用高，與現(xiàn)在同類標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)相比，每年多支出營運成本4萬元。 （該企業(yè)適用的所得稅率為33%， 假定折現(xiàn)率為10%。年限為8年，折現(xiàn)率為10%的年金現(xiàn)值系數(shù)為5.3349）要求:試確定該設(shè)備的重置成本、成新率、實體性貶值額、功能性貶值和評估價值。解：1）重置成本500萬元 2）實體性貶值率2087.5%（20

12、87.5%8）68.63% 實體性貶值額=50068.63%=343.15萬元；成新率168.63%31.37%3）功能性貶值=4（133%）5.3349=14.29523萬元4)評估價值=500343.1514.29523=136.28077元例5、假設(shè)有一套機器設(shè)備，已使用5年，現(xiàn)在市場上該種設(shè)備同類新型設(shè)備的交易價格為250000元，預(yù)計全套設(shè)備的的殘值率為4%，這種設(shè)備的折舊年限為12年。使用現(xiàn)行市價法確定設(shè)備的評估價格。評估值為 250000（2500002500004%）125=150000元例6、甲企業(yè)在乙企業(yè)用設(shè)備資產(chǎn)進行長期投資，該設(shè)備價值50萬元，折舊率為5%，投資期限為1

13、0年，評估時剩余投資年限為五年。投資初規(guī)定，設(shè)備在投資期滿以后以凈值返換投資方。預(yù)期在未來五年內(nèi)收益分別為4萬元、5萬元、6萬元、7萬元、8萬元。投資方所在行業(yè)的平均投資收益率為12，求甲企業(yè)該設(shè)備投資的評估值。 12%的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)為 解：評估值=40.8929+50.7972+60.7118+70.6356+80.5675+（50505%10）0.5675=35.005萬元例7、甲企業(yè)去年購入乙企業(yè)發(fā)行的可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股票300股，每股面額100元，乙企業(yè)發(fā)行時承諾5年后優(yōu)先股持有者可按1：20轉(zhuǎn)換成乙企業(yè)的普通股股票。優(yōu)先股股息率為15%，乙企業(yè)去年發(fā)行普通股時的價格為5元/股，預(yù)計股價上漲

14、率為10%。企業(yè)適用的折現(xiàn)率為10%。評估優(yōu)先股的價值。(假設(shè)優(yōu)先股的最后一年的股息和轉(zhuǎn)換發(fā)生在同一年)解：轉(zhuǎn)換時普通股的市場價格=5（1+10%）5=51。611=8。055元優(yōu)先股的轉(zhuǎn)換總收入=300208.055=48330元評估價值=30010015%（p/a，10%，4）+48330（p/f ，10%，4）=45003.170+483300.687=47467.71元例8、某企業(yè)土地的取得一塊宗地面積為150000平方米，土地取得費用為45.2元/平方米，土地開發(fā)費為：50元/平方米，稅費為49.1元/平方米，投資的資金月利率為0.915%，土地的開發(fā)周期為2年，假設(shè)土地的取得費、開

15、發(fā)費、稅費均為均勻發(fā)生，投資利潤率為10%，土地所有權(quán)收益率為15%。試評估該宗地的價格。解：1）土地的取得費用=45.2元/平方米2）土地開發(fā)費為：50元/平方米 3）稅費為49.1元/平方米4）投資利息=（45.2+50+49.1）0.915%242=15.8元/平方米5）資金利潤=（45.2+50+49.1）10%=14.4元/平方米6）土地成本=45.2+50+49.1+15.8+14.4=174.5元/平方米7）土地所有權(quán)收益=174.515%=26.7元/平方米8）土地價格=（174.5+26.7）150000=30105000元例9、一住宅樓，建筑面積為5000平方米。預(yù)計建設(shè)期

16、為1年，建筑費為3000元平米，專業(yè)費為建筑費的10，地價、建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)一次性投入。預(yù)計售價：9000元平米，銷售管理費為樓價的2.5，銷售稅費為樓價的6.5%，當(dāng)?shù)劂y行貸款利率6，開發(fā)商要求的投資利潤率為10。求：地價。解：樓價500090004500萬元元；建筑費300050001500萬元；專業(yè)費1500000010150萬元；銷售管理費4500萬2.5112.5萬；稅費4500萬6.5292.5萬；利潤（地價建筑費專業(yè)費）利潤率（地價1650萬）10=0.1地價+165萬；利息（地價1650萬）6=0.06地價+99萬；地價45001650112.5292.50.1地價16

17、50.06地價99萬；地價2181萬1.161880.1724萬例10、待估對象的基本情況是：寫字樓一幢，占地面積500平方米，建筑面積2000平方米，月租金60000元，設(shè)定建筑物還原利率為10%，尚可使用年限為50年，土地還原利率為8%，房產(chǎn)稅、土地使用費、修繕費等各種客觀費用總計為18萬元，建筑物價格以成本法求得為150萬元。試用收益現(xiàn)值估算該寫字樓所占基地的公平市場價格。解：1）總收入=6000012=720000元2）總費用=180000元3）總收益=720000-180000=540000元4）房屋純收益=1500000（10%+2%）=180000元 2%為房屋年折舊率5）土地純

18、收益=540000180000=360000元6）50年土地使用權(quán)價格=360000（p/a，8%，50）=4404054。47元例13、a 企業(yè)把一商標(biāo)許可給b企業(yè)使用，使用期為5年，b企業(yè)每件產(chǎn)品新增加利潤5元，5年內(nèi)產(chǎn)量40萬，45萬，55萬，60萬，65萬件。折現(xiàn)率14%，利潤分成率27%。求商標(biāo)許可權(quán)利的價值。解：b 企業(yè)5年內(nèi)新增利潤：405=200萬，455=225萬，555=275萬，605=300萬，655=325萬；評估價值=20027（pf，14，1）22527（pf，14，2）27527（pf，14，3）30027（pf，14，4）32527（pf，14，5）200270.877225270.769275270.675300270.592325270.519