年重慶房地產(chǎn)場交易分析報告模版

1、2005年房地產(chǎn)市場交易分析報告一、2005年市場交易統(tǒng)計分析1、2005年前三季度市場入市童與成交盤比較2005年前三季度市場放量與成交量比較圖入市而積成交而積單位:萬耐 2005 年 2004年 2005年前三季度入市總面積為601.32萬nf,較2004年同期增長221.48 萬irf,増長率為58%,市場供給量增幅明顯。 2005年前三季度成交面積為1043.96萬卅，較2004年同期増長118.79 萬nf,増長率為12.8%,増長勢頭減緩。2、2005年前三季度市場交易比校2005年前三季度市場交易比較圖 2001 年 2005 年單位：萬耐從上圖可看出，2005年前三季度每季度房

2、市成交量都大于入市量，前期入 市的商品房逐步得到消化，說明市場中購房依然存在較大需求。城市化進程的推進有力拉動了住宅市場的需求，這對2005年前三季度市場 總體入市量和成交量都有明顯帶動。受宏觀政策影響，2005年第三季度市場較第二季度回落較大，呈現(xiàn)短暫低 迷狀。 在春季房交會促進下，2005年第二季度市場放量228.53萬就，成交量 547.68萬刖，均高于一、三季度。3、前三季度主城各區(qū)域市場交易比較2005年前三季度各區(qū)域市場交易比較市場成交 畫市場放就面積（單位：7imr）北部新區(qū)北硝區(qū)巴南區(qū)人渡口區(qū)島新區(qū)渝北區(qū)九龍坡區(qū)沙坪壩區(qū)江北區(qū)南斥區(qū)渝中區(qū)0201060 S0 100120110

3、160 ISO 200 2005年前三季度，北部新區(qū)房屋成交量為176.68萬就，居整個區(qū)域市場 放量首位，而渝北和南岸區(qū)緊隨其后，分別為174.26萬nf和165.12萬就， 這三個區(qū)域的總成交量占前三季度的49%,繼續(xù)成為購房者最青睞的居住 區(qū)域。 從各主城區(qū)的入市面積來看，渝北區(qū)放量最大，達到了 126.36萬卅，尤其 兩路區(qū)域和回興區(qū)域放量明顯，因此該片區(qū)呈現(xiàn)競爭激烈的態(tài)勢。 除大渡口與沙坪壩外，其它區(qū)域總體成交量均大于同期市場入市量，前期入 市的商品房銷售持續(xù)進行。4、前三季度成交價格走勢比校(暇 &#)牟#2005年前三季度成交價格走勢比較圖-2001 年-0-2005 年o O0

4、03 3o o o o o O50291 1 150CC 2005年前三季度，房市成交價格的上升幅度比去年同期略有下降，市場回 歸良性發(fā)展。 2005年前三季度成交均價均保持2700元/就以上，最高達到2835元/就, 而2004年前三季度成交均價最高才2453元/*,因此，2005年較去年同 期上漲約12% 30%左右，房價表現(xiàn)的穩(wěn)中有升。受到6.1新政的影響，消費者進入持幣觀望狀態(tài)，開發(fā)商為促進銷售而采取 系列變相降價措施，故2005年第三季度成交均價明顯下落，比第二季度降低約6%左右。二、2005年前三季度主城各區(qū)域市場交易情況（一）渝中區(qū)1、2005年前三季度市場交易比校渝中區(qū)2005

5、年前三季度市場交易比較圖簫入市而積 幺成交面積:“嚴(yán)1 ZO.叫入市面積=! 24. 65lb. zlo口2001 年 2005 年派成交而積27. 88常入市面積成交面積111. UO1 24. 5531. 87P.r-J單位：萬耐05101520253035 2005年前三季度中，渝中區(qū)入市總面積33.67萬就，總成交面積85.56 萬nf由于各面市樓盤體量相對較小，并且入市樓盤較少的緣故，入市面積低 于去年同期水平，但成交面積卻略高于去年同期水平，為15.15%。按照市城市規(guī)劃的發(fā)展方向，解放碑將逐步減弱居住功能，而靠近解放碑的 大坪片區(qū)隨著市政道路建設(shè)的完善，成為渝中區(qū)房住宅開發(fā)的熱點

6、板塊，相 繼有渝中名郡、嘉華鑫城、蓮花國際等住宅項目入市，從而讓渝中區(qū)保持了一定的住宅放量。2、2005年前三季度成交價格走勢比校渝中區(qū)2005年前三季度成交價格走勢比較圖第一季度第二季度第三季度T- 2004年 - 2005年OOOOOOOOOOO OOOOOOOOOO 0 5 0 5 0 5 0 5 0 5 5 4 4 3 3 2 2 1 1 2005年前三季度的成交價格呈先小幅増長后大幅下落的走勢特征，房市成 交價格最低為2827元/m2（第三季度），最高達到4300元/n?（第二季度）, 而2004年成交價格保持了小幅持續(xù)増長的趨勢。分析2005年前三季度出現(xiàn)這種價格走勢的原因，主要在

7、于第一季度進入市 場銷售的主要為?？湾蕖⑷A宇渝州新城等中高端樓盤，故市場成交價格 保持了較高的水平，而隨著6.1新政對市場的影響在第三季度得到擴散，同 期該區(qū)域進入市場的樓盤又以大坪片區(qū)為主，加之變相降價的促銷政策等，都促使了渝中區(qū)成交價格比其他區(qū)域呈更大幅度的下滑（二）南岸區(qū)1、2005年前三季度市場交易比校南岸區(qū)2005年前三季度市場交易比較圖入市面積成交|和積入市面積成交面積入市面積成交面積151.611 16. 8910203010506070S0 2005年前三季度的房市交易中，南岸區(qū)樓盤進入市場的體量為93.8萬就,總成交面積165.12萬就，與2004年同期相比，成交面積増加1

8、29.01%,但入市體量下降了 11.5%o 2005年第一.二季度中，南岸區(qū)樓盤的市場進入量都比去年同期大，但第三季度受到政策影響，推出市場的樓盤體量明顯下降。無論是與去年同期相比還是與上季度相比，2005年第二季度成交量増幅較 大，一方面是春交會的促進作用，另一方面在于本季度中該區(qū)域中小戶型市 場供給量増大，促進了市場的銷售速度。 2005年成交量較2004年大幅提升的主要原因在干，經(jīng)開片區(qū)和銅元局片 區(qū)的區(qū)域環(huán)境和配套的逐步改善，促進了片區(qū)樓盤的銷售，從而帶動整個區(qū) 域成交量的上升。2、2005年前三季度成交價格走勢比校300南岸區(qū)2005年前三季度成交價格走勢比較圖第李度第二李度第三李

9、度- 2001 年2005 年o o o O o o o o C8 7 6 5 42 2 2 2 C同渝中區(qū)一樣，2005年南岸區(qū)的房市成交價格走勢也出現(xiàn)了先小幅上升后大幅下落的曲線圖。隨著市長峰會“經(jīng)濟綜合效應(yīng)”的逐漸顯現(xiàn)和會展經(jīng)濟的良好前景，南岸區(qū)形象的改善，使得2005年前三季度整體成交均價較去年有所提升，増幅約15%左右。（三）江北區(qū)1、2005年前三季度市場交易比校江北區(qū)2005年前二季度市場交易比較圖入市面積 A成交面枳住入市面枳 尿成交面積1 17 ,1 33 731 16. 89- 1 22. 135=1 56. 04 2004年 2005 年1入市面枳=30抵成交面積P.口r

10、a34-52甲也：力nr010203040506070 2005年前三季度，江北區(qū)樓盤進入市場總體量為85.05萬nf,總成交量100.31萬就，前期進入市場滯銷的商品房在2005年第二季度得到較好的 消化。 與2004年同期相比，2005年前三季度樓盤入市面積増長39%,但成交面 積減少17.1%,這正是宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響，同時由于2005 年江北區(qū)拆遷放緩，購房需求較去年相比有所減弱，故前三季度總成交量低 于2004年。2、2005年前三季度成交價格走勢比校江北區(qū)2005年前三季度成交價格走勢比較圖第一季度第二季度第三季度2001 年-2005年 2005年前三季度，江北區(qū)樓盤

11、成交價格一直保持在3000元/ n?以上，曲線圖表現(xiàn)為先小幅下滑再小幅上升的平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，而2004年則呈小幅持續(xù)上漲。 2005年前三季度江北區(qū)價格較去年同期相比均有大幅上升，平均上漲幅度 約40%,即使2005年第三季度成交價格最低，也高出2004年同期價格769元/卅，這是由于2005年向北的趨勢更加吸引了購房者的熱情，力口之 江北推出樓盤以中高檔物業(yè)為主打產(chǎn)品所致。（四）沙坪壩區(qū)1、2005年前三季度市場交易比較沙坪壩區(qū)2005年前三季度市場交易比較圖 2004 年 2005年單位：萬耐 2005年前三季度，沙坪壩區(qū)樓盤進入市場總量為54.49萬就，總成交49.92 萬nf,市場保持比

12、較平穩(wěn)的發(fā)展水平，和2004年同期相比，入市面積増加 了 29.3%,成交面積減少了 48.2%。 2005年沙坪壩區(qū)中心區(qū)域樓盤放量不大，且交通瓶頸對居民的影響越來越 大，這對購房者購買決策造成較大阻礙2、2005年前三季度成交價格走勢比校整體來看，2005年前三季度的沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)成交價格一直保持在3000以上，并且呈小幅下滑又平穩(wěn)上升的價格走勢，和2004年相比，成交價格平均増長率為30%左右。 2005年第二季度，由干放量較少，且多集中在公橋和勞動路片區(qū)，樓盤故整體成交均價較第一季度有所下跌。（五）九龍坡區(qū)1、2005年前三季度市場交易比校051015202530351045九龍坡區(qū)2

13、005年前三季度市場交易比較圖 2004年 2005年單位：萬m 2005年前三季度，九龍坡區(qū)樓盤進入市場總量為18萬nf,總成交66.21 萬nf,前期釋放于市場中顯得滯銷的物業(yè)在本年的第二季度得到明顯消化， 與2004年同期相比，2005年市場入市面積下降了 54.6%,成交面積下降7 19.6%,成為兩項指標(biāo)均下降的區(qū)域之一。 2005年第二季度，九龍坡區(qū)市場較為活躍，成交量分別高于第一、第三季 度32.25萬就、28.44萬就，原因在于該區(qū)域物業(yè)類型逐步多元化，品質(zhì)也 在逐步提升，中高檔公寓、花園洋房項目經(jīng)較長時間蓄勢，再加上春交會的促進作用，故成交量較大。2 2005年前三季度成交價

14、格走勢比校35003000 -2500 暇20001500豁 1000500n九龍坡區(qū)2005年前二季度成交價格走勢比較圖255726332951噸20432001 年-2003“1 1V第一季度第二季度第三季度 2005年前三季度，九龍坡區(qū)房地產(chǎn)成交價格保持在2550元/平方米以上, 總體水平低于江北區(qū)、南岸區(qū)、渝中區(qū)、沙坪壩等區(qū)域，和2004年相比， 平均成交價格有所漲幅，約3O%o由于受到遠(yuǎn)郊低價新盤入市影響，故2005年第二季度成交均價表現(xiàn)出下滑 趨勢。 2005年第三季度，家坪片區(qū)相繼推出兩個高價公寓盤百康年世紀(jì)門 和艾佳沁泰，銷售呈現(xiàn)較好局面，故其整體成交價格被拉高，達到了 295

15、1 元 / nf。 2004年第二季度，成交均價在中高價盤上江城.盛仁匯大廈.艾佳沁園的主導(dǎo)下，漲幅巨大。（六）渝北區(qū)1、2005年前三季度市場交易比校 2005年前三季度，渝北區(qū)樓盤進入市場總量126.36萬就，總成交174.26萬nf,市場整體水平較為良好，和2004年相比，入市面積同期増長48.4%,成交面積則基本保持同等水平，因此渝北區(qū)房地產(chǎn)市場走勢較穩(wěn)健。2、2005年前三季度成交價格走勢比校22002150205020001950Z 21001900渝北區(qū)2005年1 一9月成交價格走勢比較圖 2001 年2005 年 2005年前三季度，渝北區(qū)房地產(chǎn)成交價格保持了 2100元/平

16、方米以上的水 平，較2004年呈小幅上漲，約5%o。從2004年到2005年這兩年期間的價格走勢看，價格整體波動不大，但上 漲空間也日趨有限。（七）商新區(qū)K 2005年前三季度市場交易比校髙新區(qū)2005年前三季度市場交易比較圖 2005年前三季度中，高新區(qū)樓盤進入市場總量53.1萬譏總成交量114.13 萬nf,市場呈現(xiàn)較旺的購房需求。 較2004年相比，2005年前三季度的入市面積同期増長20.1%,成交面積 同期増長161.4%, 2005年第二季度是拉動成交面積大量増長的主要時期。隨著二郎片區(qū)幾大樓盤的相繼開盤，及房交會對消費的刺激作用等原因，故 2005年第二季度成交極為活躍，分別高于

17、第一、第三季度72.09萬就、 75.89萬卅。2、2005年前三季度成交價格走勢比校高新區(qū)2005年前三季度成交價格走勢比較圖第一季巫笫二爭哎第三李度-4-2004 年 -*-2005年COCOCO0O0OCOCOCOO 050505054 3 3 2 2 1 1 2005年前三季度，高新區(qū)房地產(chǎn)成交價保持在2850元/平方米以上水平,平均成交價格達到3000元/平方米，較2004 W格有約25%的漲幅，但2005年成交價格呈下滑走勢。受到二郎片區(qū)別墅樓盤和科園路片區(qū)高檔公寓新盤入市影響，故2005年第 一季度區(qū)域整體成交均價較高。2005年，從第二季度開始，由干周邊中低 檔樓盤的相繼入市，

18、區(qū)域成交均價整體下滑。 2005年第二、第三季度成交均價較第一季度分別下滑14%、16%,下滑 幅度較大。(A)北部新區(qū)1、2005年前三季度市場交易比校北部新區(qū)2005年前三季度市場交易比較圖0204060 SO 100120140 2004 年 2005 年趙恪MM蚩昭川M 2005年前三季度中，北部新區(qū)樓盤進入市場總量67.57萬就，總成交 176.68萬nf,市場保持了依然良好的狀態(tài)。 2005年前三季度整個成交量同比去年同期都有明顯増加，成交面積同期増 力0 236.7%,市場較為活躍，主要在于該區(qū)域高檔樓盤逐漸増多，且大面積物業(yè)較為集中，客戶認(rèn)同度越來越高 2005年前三季度入市面

19、積比2004年同期増加103.2%,其中第一.二季 度入市量均高于去年同期水平，但受到新政影響，2005年第三季度市場放 量縮水，低于去年同期水平。2、2005年前三季度成交價格走勢比校北部新區(qū)2005年1一9月成交價格走勢比較圖亠2004年亠2005年 作為最有代表性的富人居住開發(fā)區(qū)，北部新區(qū)從2004年到2005年成交價格都居主城各區(qū)前列，且價格呈上漲之勢，2005年區(qū)域成交均價一直保持在3600元/就以上。 2005年第三季度，由于別墅樓盤成交量相對較大，故拉升了整個區(qū)域的成 交價格。（九）大渡口區(qū)1、2005年前三季度市場交易比校 2005年前三季度中，大渡口區(qū)樓盤進入市場總量為40萬

20、就，總成交29.09 萬刖。 2005年第三季度入市面積與去年同期相比増長翻了兩番，達到227.9%, 而2005年大渡口區(qū)的市場熱鬧景象已為世人所共睹，國瑞城、城、晉愉綠 島等樓盤的相繼推出，無疑是為大渡口區(qū)房市錦上添花。2、2005年前三季度成交價格走勢比校大渡口區(qū)2005年前三季度成交價格走勢比較圖*2001 年-2005 年由于輕軌通車帶來的巨大影響，2005年前三季度較2004年同期相比，大渡口區(qū)域價格呈現(xiàn)大幅上升的態(tài)勢,2004年區(qū)域市場成交均價維持在1800多元/平方米水平，而2005年已上漲至2300元/平方米以上。 從2005年大渡口區(qū)房交會反饋的信息，區(qū)域推出樓盤價格大都在

21、2600元 /平方米以上，這是“主城西進” 口號起到的引導(dǎo)作用，也是區(qū)域自身形象 提升所帶來的反應(yīng)。（十）巴南區(qū)1、2005年前三季度市場交易比校巴南區(qū)2005年前三季度市場交易比較圖f入市面積05 35械成交面積1 C看入市面積-12P1 11 4口 2004年成交ifii積 2005年人O厶丄常入市面積1 1 1=3 4.5農(nóng)成交向積1P iU- 01 i 1.-C5101520253035 2005年前三季度中，巴南區(qū)樓盤進入市場總量為21.25萬就，總成交42.29 萬irf,市場呈現(xiàn)需求増長的局面。 2005年前三季度渝南大道沿線新開樓盤較多，故影響到整個區(qū)域市場放量 較之去年同期都

22、有所上升。該區(qū)域由于目前各方面配套暫不完善，所以對其它區(qū)域客戶吸引度還不夠， 故2005年前三季度成交量都趨于平和。2、2005年前三季度成交價格走勢比校巴南區(qū)2005年前三季度成交價格走勢比較圖OTOOOOOO201816141189600第一季度17901362-*-2004 年*2005 年第二季度第三季度 巴南區(qū)房地產(chǎn)市場成交均價經(jīng)過2004年一個快速上升之后，2005年呈現(xiàn) 出比較平穩(wěn)的態(tài)勢。由于巴南區(qū)房地產(chǎn)起步較晚，但是區(qū)域發(fā)展前景較好，故2005年整體成交 均價較2004年有所上升。（十一）北殆區(qū)1、2005年前三季度市場交易比校北硝區(qū)2005年前二季度市場交易比較圖1入市面積=2.2口2001 年