2017年中級經(jīng)濟師職稱考試房地產(chǎn)教材章節(jié)基礎知識沖刺講義重點標注全

1、第一章 房地產(chǎn)經(jīng)濟基本理論第一部分：本章真題考點總結(jié)年度單選題考點多選題考點案例分析題考點2011年房地產(chǎn)供求與價格關(guān)系的特殊性、級差地租、壟斷地租、地租的本質(zhì)、城市分類、逆城市化（5分）房地產(chǎn)供給、郊區(qū)化、（4分）（0分）2012年區(qū)位的種類及特征、中心地理論、房地產(chǎn)供給、級差地租（5分）房地產(chǎn)需求、城市化（4分）（0分）2013年區(qū)位、商業(yè)區(qū)位、房地產(chǎn)需求、級差地租、城市及其產(chǎn)生和發(fā)展（5分）農(nóng)業(yè)區(qū)位理論、郊區(qū)化（4分）（0分）2014年工業(yè)區(qū)位理論、中心地理論、城市的分類、郊區(qū)化（5分）房地產(chǎn)供給、城市及其產(chǎn)生和發(fā)展（4分）（0分）2015年區(qū)位的種類及特征、房地產(chǎn)需求、級差地租、城市的

2、分類、城市及其產(chǎn)生和發(fā)展（5分）區(qū)位、房地產(chǎn)供給（4分）（0分）2016年區(qū)位的種類及特征、工業(yè)區(qū)位理論、中心地理論、房地產(chǎn)需求、城市的分類（5分）房地產(chǎn)供給、（4分）（0分）第二部分：本章主要考點解析【考點一】區(qū)位【考點二】區(qū)位理論【考點三】房地產(chǎn)供求與均衡【考點四】房地產(chǎn)供求與價格關(guān)系的特殊性【考點五】地租和地價的概念【考點六】地租的產(chǎn)生和發(fā)展【考點七】級差地租、絕對地租和壟斷地租【考點八】城市及其產(chǎn)生和發(fā)展【考點九】城市化【考點十】郊區(qū)化【考點十一】逆城市化【考點一】區(qū)位（一）區(qū)位的概念區(qū)位：是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系，具體可標示為一定的空間坐標。企業(yè)、個人等主體在進

3、行區(qū)位選擇時，考慮的區(qū)位因素主要有：區(qū)位周邊的空間環(huán)境特性、通達性、互賴性、排斥性和成本費用。（二）區(qū)位的特征和種類特征內(nèi)容綜合性自然區(qū)位天文區(qū)位經(jīng)緯度位置（北京市位于北緯3954）自然地理區(qū)位山、河、江、湖、海（貴州省貴陽市因在貴山南面而得名）社會區(qū)位經(jīng)濟區(qū)位經(jīng)濟實體（臨港物流區(qū)）文化區(qū)位文化環(huán)境政治區(qū)位政治中心、政治邊界確定性方位和距離決定區(qū)位的唯一性。方位：某座寫字樓位于火車站東南側(cè)。層次性大位置“仰觀天象，俯察經(jīng)緯”，從幾千公里甚至全球角度研究小位置從幾百公里研究地址店址、場址、廠址微位置單一店鋪、房間內(nèi)的布局，如柜臺擺放、房門開設、廚房的位置等歷史性沙漠擴張、海岸升降、河流改道、港口

4、淤塞等，均可引起自然地理區(qū)位的變更。交通技術(shù)革新、交通網(wǎng)絡擴展、行政區(qū)劃變更等，會引起經(jīng)濟地理位置的變化。區(qū)位的歷史性是城市遷移和興衰的重要原因。記憶要點：層次性：“大小地微，千百址內(nèi)”。（三）房地產(chǎn)區(qū)位的概念房地產(chǎn)區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設施等?！究键c二】區(qū)位理論（一）區(qū)位理論的概念1.區(qū)位理論主要是研究：人類經(jīng)濟行為的空間區(qū)位選擇及空間區(qū)位內(nèi)經(jīng)濟活動優(yōu)化組合的理論。2.區(qū)位理論主要有農(nóng)業(yè)區(qū)位理論、工業(yè)區(qū)位理論、中心地理論和城市空間結(jié)構(gòu)理論。（二）農(nóng)業(yè)區(qū)位理論農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的創(chuàng)始人是德國古典經(jīng)濟學家杜能，代表作是孤

5、立國1.杜能“孤立國”理論的假設前提（1）孤立國是一個天然均質(zhì)的大平原。在其中央只有一個城市。（2）城市是孤立國中農(nóng)產(chǎn)品的唯一銷售市場，而農(nóng)村則靠該城市供給工業(yè)品。（3）孤立國內(nèi)唯一的交通工具是馬車。（4）農(nóng)產(chǎn)品的運輸成本與其重量及從產(chǎn)地到市場的距離成正比。（5）農(nóng)業(yè)經(jīng)營者以獲取最大利潤為目的，并根據(jù)市場供求關(guān)系調(diào)整其經(jīng)營品種。2.杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的主要內(nèi)容（1）杜能區(qū)位理論的基本經(jīng)濟分析P=V-（E+T）P+T=V-E=KP-最大利潤V-農(nóng)產(chǎn)品銷售價格E-生產(chǎn)成本T-運輸成本利潤加運費等于一個常數(shù)。只有把運費支出壓縮為最小，才能將利潤增至最大。杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位理論所要解決的主要問題就是如何通過合

6、理布局使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)達到節(jié)約運費，從而最大限度地增加利潤。（2）“杜能圈”杜能在孤立國中提出六種耕作制度圈層名稱生產(chǎn)項目第一圈自由農(nóng)作區(qū)易腐爛、難運輸?shù)霓r(nóng)產(chǎn)品第二圈林業(yè)區(qū)木材第三圈輪栽農(nóng)作區(qū)糧食第四圈谷草農(nóng)作區(qū)谷物和畜產(chǎn)品第五圈三圃農(nóng)作區(qū)1/3黑麥、1/3燕麥、1/3休閑第六圈畜牧業(yè)區(qū)畜牧業(yè)記憶要點：六個圈層建議選擇三個記憶，其余的可以用排除法提高答題準確率。（三）工業(yè)區(qū)位理論工業(yè)區(qū)位理論的奠基人是德國經(jīng)濟學家韋伯，其區(qū)位理論的核心是通過對運輸、勞動力及集聚因素相互作用的分析和計算，找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。（記憶技巧：聯(lián)想春運，“運輸勞動力聚集”）1.韋伯工業(yè)區(qū)位

7、理論假設前提研究的對象是一個均質(zhì)的國家或地區(qū)。工業(yè)原料、燃料產(chǎn)地分布在特定地點，且已知。工業(yè)產(chǎn)品的消費地點和范圍為已知，且需求量不變。勞動力供給也為已知，不能流動，且在工資率固定情況下供給是充裕的。運輸成本是重量和距離的函數(shù)。僅就同一產(chǎn)品討論其生產(chǎn)和銷售問題。2.運輸成本指向的工業(yè)區(qū)位分析韋伯認為，工業(yè)企業(yè)應選擇在原料和制成品兩者的總運輸成本為最小的地方。遍布性原料，指到處都有的原料，此類原料對工業(yè)區(qū)位影響不大；限地性原料，指只分布在某些固定地點的原料，對工業(yè)區(qū)位選擇影響大。原料指數(shù)=限地性原料總重量制成品總重量原料指數(shù)1，在原料地；原料指數(shù)1，在消費地；原料指數(shù)=1，可自由選擇區(qū)位。記憶口訣

8、：“大料”“小費”“1自由”3.勞動力成本影響工業(yè)區(qū)位趨向的分析韋伯認為，當勞動力成本（工資）在特定區(qū)位對工廠配置有利時，可能使一個工廠離開或者放棄運輸成本最小的區(qū)位，而移向廉價勞動力（工資較低）的地區(qū)選址建廠。工業(yè)區(qū)位由運輸指向轉(zhuǎn)為勞動力指向僅限于節(jié)約的勞動力成本大于增加的運輸成本。4.集聚與分散因素影響工業(yè)區(qū)位的分析（第二次變形）（1）集聚因素：是指促使工業(yè)向一定地區(qū)集中的因素，分為一般集聚因素和特殊集聚因素。（2）分散因素：指不利于工業(yè)集中到一定區(qū)位的因素。（四）中心地理論1.中心地理論是由德國著名地理學家克里斯塔勒提出的。2.中心地理論的基本概念（重要考點）（1）中心地：是指區(qū)域內(nèi)向其

9、周圍地域的居民點居民提供各種商品和服務的中心城市或中心居民點。（2）中心地職能：是指由中心地提供的商品和服務。不包括制造業(yè)方面的活動。（3）中心性：一個中心地對周圍地區(qū)的影響程度，或者說中心地職能的空間作用大小。（4）需求門檻：是指某中心地能維持供應某種商品和服務所需的最低購買力和服務水平。（5）商品銷售范圍：是指消費者為獲取商品和服務所希望通達的最遠路程，或者中心地提供商品和服務的最大銷售距離和服務半徑。記憶要點：結(jié)合住宅小區(qū)超市、小區(qū)外較大超市、大型超市來記憶上述概念。3.不同規(guī)模等級的中心地，其需求門檻和銷售范圍是不同的。在空間地域上，經(jīng)過互相作用和人類經(jīng)濟活動的干預，形成規(guī)律有序的中心

10、地-市場等級體系。（五）城市空間結(jié)構(gòu)理論具有代表性的是同心圓理論、扇形理論、多核心理論和中心商務區(qū)土地利用模式。同心圓理論5個同心圓用地結(jié)構(gòu)扇形理論沿主要交通線路和沿自然障礙物最少的方向多核心理論強調(diào)城市會出現(xiàn)多個商業(yè)中心，其中一個成為城市的核心中心商務區(qū)土地利用模式中心商務高度指標CBHI=中心商務區(qū)建筑面積總和總建筑基底面積中心商務強度指標CBII=中心商務用地建筑面積總和總建筑面積100%把CBHI1，CBII50的區(qū)域界定為中心商務區(qū)。商業(yè)區(qū)區(qū)位選擇指向特征：（1）單一的消費指向性。商業(yè)區(qū)位的空間取向則主要考慮接近和方便消費者。（2）空間關(guān)系的外部性。（3）地價是商業(yè)區(qū)位的重要因素。（

11、4）商業(yè)區(qū)位選擇的理性目標是消費者最大剩余效用與商家最大利潤之間的平衡。消費者在購物過程中，追求的是最大剩余效用。消費者的剩余效用為：剩余效用=（購物效用+體驗效用）-（購物成本+交通成本+時間機會成本）【考點三】房地產(chǎn)供求與均衡（一）房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)需求是指消費者在特定的時間內(nèi)，在一定的價格水平上，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量。1.決定房地產(chǎn)需求量的因素該種房地產(chǎn)的價格水平。需求規(guī)律：價格需求，價格需求需求規(guī)律的例外：炫耀性物品和吉芬物品消費者的收入水平。消費者的偏好。相關(guān)物品的價格水平。消費者對未來的預期。當一種房地產(chǎn)的價格低時，當消費者的收入高時，當消費者對該種房地產(chǎn)的偏好程度增

12、強時，當該種房地產(chǎn)的替代品的價格高或者互補品的價格低時，當消費者預期未來的收入會增加或者該種房地產(chǎn)的價格未來會上升時，消費者對該種房地產(chǎn)的當前需求通常會增加；反之，消費者對該種房地產(chǎn)的當前需求通常會減少。2.房地產(chǎn)需求曲線是一條向右下方傾斜的需求曲線。記憶要點：要結(jié)合供給的影響因素區(qū)別記憶，需求的影響要素多數(shù)是從消費者角度分析，供給則從廠商角度分析。（二）房地產(chǎn)供給1.房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售或出租的數(shù)量。潛在供給量存量滅失量轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量2.房地產(chǎn)供給曲線是

13、一條向右上方傾斜的供給曲線。3.決定房地產(chǎn)供給量的因素該種房地產(chǎn)的價格水平。供給規(guī)律：價格，供給；價格，供給該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設成本。建設成本，房地產(chǎn)開發(fā)利潤率就會，從而會使該種房地產(chǎn)的供給；反之亦然該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平。開發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤，房地產(chǎn)開發(fā)商就會開發(fā)更多的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期。房地產(chǎn)開發(fā)商預期房地產(chǎn)價格未來會上升，會使未來的供給增加，減少房地產(chǎn)的現(xiàn)期供給。當一種房地產(chǎn)的價格高時，當該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設成本低或開發(fā)技術(shù)水平提高時，當房地產(chǎn)開發(fā)商預期該種房地產(chǎn)的價格未來會下降時，該種房地產(chǎn)的當前供給通常會增加；反之，該種房地產(chǎn)的當前供給通常

14、會減少。由于土地總量不可增加、建設用地使用權(quán)出讓市場政府獨家壟斷以及房地產(chǎn)開發(fā)期長、不可移動等，導致房地產(chǎn)供給與一般商品供給有很大的不同，不能隨著房地產(chǎn)需求和價格的變動及時作出調(diào)整，房地產(chǎn)供給缺乏彈性。（三）房地產(chǎn)均衡價格房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)需求正相關(guān)，與房地產(chǎn)供給負相關(guān)。記憶要點：“求正、給負”【考點四】房地產(chǎn)供求與價格關(guān)系的特殊性房地產(chǎn)的供求狀況分為以下4種類型：全國房地產(chǎn)總的供求狀況。本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況。全國同類房地產(chǎn)的供求狀況。本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。【考點五】地租和地價的概念（一）地租的概念狹義地租是指使

15、用土地所獲得的超額報酬或超額收益。廣義的地租是指超額的利潤、工資、利息及利用各種生產(chǎn)要素所獲得的超額報酬或超額收益。地租的本質(zhì)是超額報酬或超額收益。地租通常是指土地所有者向土地使用者讓渡土地使用權(quán)所獲得的收入。是土地所有者憑借土地所有權(quán)不勞而獲的收入，是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式。（二）地價的概念地價是指土地所有者向土地需求者讓渡土地所有權(quán)所獲得的收入，是買賣土地的價格。我國目前由于土地不得買賣，“買賣”（具體稱為出讓和轉(zhuǎn)讓）的本質(zhì)是一次性收取的若干年的地租?！究键c六】地租的產(chǎn)生和發(fā)展時期基本形式奴隸制地租（最早）勞役地租封建制度時期前期以實物地租為主，后期出現(xiàn)了貨幣地租資本主義時期貨幣地租

16、為主要形式社會主義地租土地收益的分配關(guān)系、調(diào)節(jié)社會生產(chǎn)和分配的經(jīng)濟杠桿【考點七】級差地租、絕對地租和壟斷地租（歷年考試重點）類型概念級差地租不同土地或同土地上由于土地肥力、相對位置及開發(fā)程度不同而形成的差別地租。級差地租I等量資本和等量勞動投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同級差生產(chǎn)力帶來的級差超額利潤的轉(zhuǎn)化形態(tài)。級差地租在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)。絕對地租土地所有者憑借對土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租。壟斷地租由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租。記憶要點：關(guān)鍵詞記憶?！究键c八】城市及其產(chǎn)生和發(fā)展我國的城鄉(xiāng)居民點系列

17、為：村鄉(xiāng)鎮(zhèn)建制鎮(zhèn)市。（一）城市與鄉(xiāng)村的區(qū)別（1）在人口職業(yè)構(gòu)成上不同于鄉(xiāng)村。（2）在規(guī)模和密度上不同于鄉(xiāng)村（人口數(shù)量、人口密度、建筑密度、容積率等）。（3）在空間形態(tài)和物質(zhì)構(gòu)成上不同于鄉(xiāng)村（用地類型、基礎設施和公共服務設施）。（4）在職能類型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上不同于鄉(xiāng)村（政治、經(jīng)濟和文化中心，工業(yè)、商業(yè)、交通等產(chǎn)業(yè)聚集地）。（三）城市的分類分類標準分類結(jié)果城市人口規(guī)模超大城市（城區(qū)常住人口1000萬人以上）、特大城市（5001000萬人）、大城市（100500萬以上）、中等城市（50100萬）和小城市（小于50萬）城市行政級別一是直轄市。二是地級市。三是縣級市。四是建制鎮(zhèn)城市職能商貿(mào)城市、工業(yè)城市、

18、交通樞紐城市、旅游城市城市地理位置南方城市和北方城市，沿海城市和內(nèi)陸城市，邊境城市和內(nèi)地城市地形地貌平原城市、山地城市、丘陵城市、盆地城市、高原城市、河谷城市城市平面幾何形狀塊狀城市、帶狀城市、星狀城市城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)單中心城市、多中心城市城市道路格局棋盤形城市、放射形城市、不規(guī)則形城市（四）城市的產(chǎn)生和發(fā)展（“先集中后分散，絕對在兩邊”）從工業(yè)化社會到后工業(yè)化社會，城市的發(fā)展演變可劃分為四大階段：（1）絕對集中階段：工業(yè)化初期，農(nóng)村人口不斷向城市集中（2）相對集中階段：工業(yè)化進入成熟期，人口仍向城市集中，但開始向郊區(qū)擴散，市區(qū)人口增長速度高于郊區(qū)人口增長速度（3）相對分散階段：進入后工業(yè)化初期，

19、郊區(qū)人口增長超過了城市人口的增長（4）絕對分散階段：進入后工業(yè)化的成熟期，城市人口的下降和郊區(qū)人口的上升記憶要點：“先集中后分散，絕對在兩邊”【考點九】城市化（一）城市化的概念農(nóng)村人口向城市遷移，農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)人口，農(nóng)村生活方式轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘猩罘绞?。由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和技術(shù)的進步，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟向非農(nóng)業(yè)經(jīng)濟轉(zhuǎn)移并產(chǎn)生空間集聚。城市規(guī)模不斷增大，城市范圍向外圍擴展。區(qū)域內(nèi)城市數(shù)量不斷增多，形成城市體系。（二）城市化進程初級階段：城市化水平較低，城市化速度較慢?？焖匐A段：人口向城鎮(zhèn)迅速集聚，城市化運動加快。成熟階段也叫做飽和階段或后期階段：城市化水平很高，城市化過程減速。（三）城市化的度量表征一個區(qū)域

20、城市化程度的最基本指標是城市化水平。城市化水平也稱城市化率，是指一個區(qū)域的城鎮(zhèn)人口占該區(qū)域總?cè)丝诘陌俜直?。假定某區(qū)域總?cè)丝跒镻，其中城鎮(zhèn)人口為U，則城市化水平L可用下式求得：L=UP100%城市化水平越高，表明一個區(qū)域的城市化程度越高。城鎮(zhèn)化率又分為常住人口城鎮(zhèn)化率和戶籍人口城鎮(zhèn)化率。常住人口城鎮(zhèn)化率是指城鎮(zhèn)常住人口與總?cè)丝诘谋戎?，戶籍人口城?zhèn)化率是指城鎮(zhèn)戶籍人口占總?cè)丝诘谋戎亍＃ㄋ模┏鞘谢鸬淖兓?）引起城市體系的屬性和動態(tài)特征的變化。（2）引起城市形態(tài)的變化。（3）引起城市生態(tài)的轉(zhuǎn)變。（4）引起城市性態(tài)的改變。（五）城市化與社會經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)濟發(fā)展推動了城市化進程，城市化反過來推動了國家或

21、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。（六）城市化與房地產(chǎn)發(fā)展在城市化初始階段，房地產(chǎn)市場需求量和開發(fā)投資規(guī)模都較小。到城市化快速階段，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模迅速增長，房地產(chǎn)業(yè)進入高速發(fā)展的成長期,房地產(chǎn)投資資金、開發(fā)建設和消費需求也主要集中在大城市和中心城區(qū)。成熟階段，城市化進入減速平穩(wěn)發(fā)展時期，房地產(chǎn)開發(fā)逐漸向郊區(qū)和農(nóng)村地區(qū)發(fā)展，城市房地產(chǎn)市場交易以二手房為主，房地產(chǎn)業(yè)進入成熟階段。（七）新型城鎮(zhèn)化與住房保障新型城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵應由人口城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟城鎮(zhèn)化、社會城鎮(zhèn)化和資源城鎮(zhèn)化所組成。2014年，國務院發(fā)布了國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）。新型城鎮(zhèn)化是以人的城鎮(zhèn)化為核心，就城鎮(zhèn)住房來說，提出拓寬住房保障渠道，

22、采取廉租住房、公共租賃住房、租賃補貼等多種方式改善農(nóng)民工居住條件。完善商品房配建保障性住房政策，鼓勵社會資本參與建設。農(nóng)民工集中的開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以建設單元型或宿舍型公共租賃住房，農(nóng)民工數(shù)量較多的企業(yè)可以在符合規(guī)定標準的用地范圍內(nèi)建設農(nóng)民工集體宿舍。建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，推動形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價與消費能力基本適應的住房供需格局，有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求。【考點十】郊區(qū)化（一）郊區(qū)化的概念郊區(qū)化是指區(qū)域城市化水平達到一定程度（約70-80），市區(qū)發(fā)展速度變得緩和平穩(wěn)，人們開始追求理想的自然生態(tài)環(huán)境和良好的社會環(huán)境，城市人口、就業(yè)崗位和服務業(yè)在大城市由

23、市區(qū)向外遷移的一種分散化過程。郊區(qū)城鎮(zhèn)化是指城市郊區(qū)的鄉(xiāng)村地域向城鎮(zhèn)地域轉(zhuǎn)化的過程。這種郊區(qū)城鎮(zhèn)化發(fā)展的動力包括來自向心的、離心的以及本土的各種力量。而郊區(qū)化的實質(zhì)是人口與經(jīng)濟要素由城市中心區(qū)向近郊區(qū)的離心擴散，郊區(qū)化的發(fā)展動力來自于城市內(nèi)部的離心力量。郊區(qū)化是站在城市中心，考察由內(nèi)向外的擴散力量；郊區(qū)城鎮(zhèn)化則是站在郊區(qū)。（二）我國的郊區(qū)化現(xiàn)象1我國郊區(qū)化的出現(xiàn)人口郊區(qū)化。工業(yè)郊區(qū)化。外來人口郊區(qū)集聚。人口郊區(qū)化和工業(yè)郊區(qū)化以城市中心區(qū)的離心擴散力量為主，是一種分散化的過程。2.我國郊區(qū)化形成的機制郊區(qū)化是城市發(fā)展中的一個必然階段，有其規(guī)律性?！究键c十一】逆城市化逆城市化：大都市區(qū)的人口向鄉(xiāng)村

24、地區(qū)流動的分散化過程。其結(jié)果是：都市區(qū)人口的絕對數(shù)量下降，人口的凈增長率為負值。逆城市化是城市化進程中一種暫時的調(diào)整，而不是一種長久的變化。繼大城市衰退（逆城市化）之后的城市復興被稱為再城市化。第三部分：本章典型例題解析【例題-單選】某百貨商場把色彩明快的柜臺布置在一層的右側(cè)，以便抓住女性顧客的注意力。根據(jù)區(qū)位尺度大小，這反映的是（）。A大位置B小位置C微位置D地址【答案】C【解析】區(qū)位可以用不同的距離尺度表述:大位置、小位置、地址、微位置。微位置僅涉及單一店鋪、房間內(nèi)的布局，如店鋪內(nèi)柜臺的擺放，房門的開設，廚房的位置等?！纠}-單選】關(guān)于中心地理論的說法，正確的是（）。A商品銷售范圍是指消費

25、者為獲取商品和服務所希望通達的最近路程B需求門檻是指某中心地能夠維持供應某種商品和服務所需的最高購買力和服務水平C中心地職能以商業(yè)、服務業(yè)方面的活動為主，不包括中心地制造業(yè)方面的活動D克里斯塔勒中心地理論的假設之一是廠商和消費者部是社會人【答案】C【解析】中心地職能：是指由中心地提供的商品和服務。主要以商業(yè)、服務業(yè)為主，不包括制造業(yè)方面的活動?！纠}-多選】影響房地產(chǎn)需求量的因素主要有（）。A房地產(chǎn)的價格水平B房地產(chǎn)開發(fā)的技術(shù)水平C消費者的收入水平D消費者的偏好E房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期【答案】ACD【解析】決定房地產(chǎn)需求量的因素：該種房地產(chǎn)的價格水平。消費者的收入水平。消費者的偏好。相關(guān)物品

26、的價格水平。消費者對未來的預期?！纠}-單選】一塊土地上連續(xù)追加投資，由于每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)是（）。A.級差地租IB.級差地租IIC.絕對地租D壟斷地租【答案】B【解析】級差地租是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投人資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)?！纠}-多選】關(guān)于郊區(qū)化的說法，正確的有（）。A郊區(qū)化是城市郊區(qū)的鄉(xiāng)村地域向城鎮(zhèn)化地域轉(zhuǎn)化的過程B大城市外圍區(qū)人口絕對量的下降可作為城市郊區(qū)化的標志C發(fā)達國家的郊區(qū)化現(xiàn)象主要始于20世紀20年代D郊區(qū)化是城市發(fā)展中的一個必然階段E郊區(qū)化的發(fā)展動力來自城市內(nèi)部的離心力量【答案】CDE【解析】郊區(qū)化

27、概念。A屬于郊區(qū)城鎮(zhèn)化概念，B表述錯誤。第二章建設用地使用權(quán)獲取第一部分：本章真題考點總結(jié)年度單選題考點多選題考點案例分析題考點2013年建設用地分類、國有建設用地使用權(quán)出讓的特征、劃撥的范圍、閑置土地的認定（6分）已刪（4分）（0分）2014年國有建設用地使用權(quán)出讓、閑置土地處置方式、國有建設用地使用權(quán)租賃合同（5分）國有建設用地使用權(quán)劃撥（4分）（0分）2015年集體建設用地的使用范圍、國有建設用地使用權(quán)出讓（2題）、國有建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、國有建設用地使用權(quán)出租與出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押的區(qū)別（6分）國有建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、國有建設用地使用權(quán)出租與出讓（4分）（0分）2016年建設用地分類、國有

28、建設用地使用權(quán)出租與租賃、出讓、轉(zhuǎn)讓的區(qū)別、國有建設用地使用權(quán)出讓（2題）、國有建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、國有建設用地使用權(quán)終止（6分）國有建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、國有建設用地使用權(quán)出讓（4分）（0分）第二部分：本章主要考點解析【考點】建設用地的概念和分類【考點】建設用地的取得方式【考點】建設用地管理【考點】國有建設用地使用權(quán)的劃撥范圍【考點】劃拔國有建設用地使用權(quán)的管理【考點】國有建設用地使用權(quán)出讓的方式【考點】招標和掛牌出讓方式及程序【考點】協(xié)議出讓方式及程序【考點】協(xié)議出讓與招標拍賣掛牌出讓的區(qū)別【考點】國有建設用地使用權(quán)出讓合同【考點】國有建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件和限制【考點】國有建設用地使用權(quán)

29、轉(zhuǎn)讓的方式【考點】國有建設用地使用權(quán)出租的條件和程序【考點】國有建設用地使用權(quán)租賃合同【考點】國有建設用地使用權(quán)出租與租賃、出讓、轉(zhuǎn)讓的區(qū)別【考點】國有建設用地使用權(quán)收回【考點】國有建設用地使用權(quán)終止【考點】閑置土地的認定【考點】閑置土地的處置方式【考點】集體建設用地的使用范圍和原則【考點】集體建設用地使用權(quán)的抵押【考點】農(nóng)村宅基地及其管理【考點】建設用地的概念和分類我國實行土地用途管制制度，將土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地，嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地。建設用地：是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等。建設用地分類：分

30、類依據(jù)分類結(jié)果建設用地所有權(quán)國有建設用地和集體建設用地建設用地的來源新增建設用地和存量建設用地建設用地使用期限永久性建設用地和臨時建設用地建設用地服務的產(chǎn)業(yè)類型農(nóng)業(yè)建設用地和非農(nóng)建設用地建設用地用途工業(yè)建設用地、民用建設用地和軍事建設用地建設項目生產(chǎn)規(guī)?；蚩偼顿Y額的大小大型項目建設用地、中型項目建設用地和小型項目建設用地注：農(nóng)業(yè)建設用地是指地上建筑物、構(gòu)筑物供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用或直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務的土地，如農(nóng)作物的暖房、育秧室、農(nóng)用水泵房、農(nóng)用道路等用地。非農(nóng)建設用地是指地上建筑物、構(gòu)筑物為非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用途的土地，如城鎮(zhèn)建設用地、農(nóng)民宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等?！究键c】建設用地的取得方式我國的土地所有權(quán)有

31、國家所有權(quán)和集體所有權(quán)兩種。根據(jù)土地使用權(quán)與土地所有權(quán)相對分離的原則，城鄉(xiāng)各類建設用地的取得方式如下：（1）征收集體土地；（2）國有建設用地使用權(quán)劃撥；（3）國有建設用地使用權(quán)出讓（是國有建設用地有償使用的最主要方式）；（4）國有建設用地租賃；（5）國有建設用地使用權(quán)作價出資（入股）或授權(quán)經(jīng)營；國有建設用地使用權(quán)作價出資（入股）是指國家以一定年期的建設用地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后的新設企業(yè)（股份有限公司或有限責任公司），該建設用地使用權(quán)由新設企業(yè)持有，相應的建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為國家對企業(yè)出資的國家資本金或股本金的行為。國有建設用地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營是指國家根據(jù)需要，以一定年期的國有建設用地使

32、用權(quán)作價后授權(quán)給國務院批準設立的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司經(jīng)營管理。區(qū)別作價出資（入股）授權(quán)經(jīng)營獲得權(quán)利的主體不完全相同獲得主體為改組后的新設企業(yè)主體為國務院批準設立的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司權(quán)利內(nèi)容不同權(quán)利主體是土地使用權(quán)的持有者權(quán)利主體是土地使用權(quán)的經(jīng)營管理者，向第三方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，須經(jīng)土地管理部門批準，并繳納土地出讓金（6）國有建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；（7）國有建設用地使用權(quán)出租；（8）集體建設用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。【考點】建設用地管理（一）建設用地管理的原則節(jié)約、合理利用每寸土地，保護耕地和提高土地利用率；強調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地

33、利用總體規(guī)劃對建設用地的控制作用；實行建設用地有償使用；社會效益、經(jīng)濟效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一。（二）建設用地管理的主要內(nèi)容建設用地宏觀調(diào)控管理；農(nóng)用地轉(zhuǎn)用管理；土地征收管理；建設項目用地申請、審查、報批、供地工作；建設用地的分配、協(xié)調(diào)即組織建設用地使用權(quán)的供給，對建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押進行監(jiān)督管理。【考點】國有建設用地使用權(quán)的劃撥范圍1黨政機關(guān)、人民團體用地和軍事用地；2城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地（供水設施、燃氣供應設施、公共交通設施、道路廣場、非營利性教育設施等）；3國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；4法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。一般指特殊用地，包括監(jiān)獄、戒毒所、看守所、

34、治安拘留所等。【考點】劃拔國有建設用地使用權(quán)的管理（1）除滿足以下條件外，劃撥建設用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；領(lǐng)有國有土地使用證；具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明。（2）劃撥建設用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。辦理出讓手續(xù)的受讓人辦理出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金不辦理出讓手續(xù)的轉(zhuǎn)讓方將所獲得的收益中的土地收益上繳國家凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進行管理（3）劃撥建設用地使用權(quán)的出租。房屋所有權(quán)人以營利為目的，將劃撥建設用地使用權(quán)的地上建筑物出租的，應當將租金中所含的土地收益上繳國家。（4）劃撥建設用地使用權(quán)的抵押。劃撥建設用地使用權(quán)抵押時，其抵

35、押的金額不應包括土地價格，因抵押劃撥建設用地使用權(quán)造成建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應辦理建設用地使用權(quán)出讓手續(xù)并向國家繳納土地使用權(quán)出讓金?！究键c】國有建設用地使用權(quán)出讓的方式國有建設用地使用權(quán)出讓的方式：招標、拍賣、掛牌和協(xié)議物權(quán)法規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權(quán)?！薄究键c】招標和掛牌出讓方式及程序（一）受讓人的確定程序（1）招標出讓的程序：投標。投標文件投入標箱后，不可撤回。投標人應對投標文件和有關(guān)書面承諾承擔責任。開標。出讓人按照招標公告規(guī)定的時間、地點開標，邀請

36、所有投標人參加。投標人少于3人的，應終止招標活動。評標。由出讓人代表、有關(guān)專家組成評標小組進行評標，評標小組人數(shù)為5人以上的單數(shù)。中標。對能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質(zhì)性要求且價格最高的投標人，應被確定為中標人。（2）掛牌出讓的程序：在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用期限、規(guī)劃指標要求、開工時間和竣工時間、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布。掛牌時間不得少于10個工作日，掛牌時間可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整增加幅度。符合條件的競買人填寫報價單報價。掛牌主持人確認該報價后

37、，更新顯示掛牌價格。掛牌主持人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。掛牌截止應當由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現(xiàn)場宣布最高報價及其報價者，并詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價。有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價，通過現(xiàn)場競價確定競得人。掛牌主持人連續(xù)三次報出最高掛牌價格，沒有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，按照下列規(guī)定確定是否成交：一是在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價不低于底價，并符合其他條件的，掛牌成交。二是在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外。三是在掛牌期限內(nèi)無應價者或者競買人的報

38、價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。（二）建設用地使用權(quán)的受讓（1）成交確認書簽訂。（2）出讓合同簽訂。（3）出讓結(jié)果公布。活動結(jié)束后10個工作日內(nèi)按規(guī)定公布。出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費用。（4）建設用地使用權(quán)證書的領(lǐng)取。受讓人依照出讓合同的約定付清全部建設用地使用權(quán)出讓金，方可依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取建設用地使用權(quán)證書?！究键c】協(xié)議出讓方式及程序（一）協(xié)議出讓的范圍供應工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的用地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的，可以采取協(xié)議方式。這里的工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請

39、辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式，但國有土地劃撥決定書、國有土地租賃合同、法律法規(guī)、行政規(guī)定等明確規(guī)定應當收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。劃撥建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式，但國有土地劃撥決定書、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期，經(jīng)審查準予續(xù)期的。法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。（二）協(xié)議出讓的最低價協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規(guī)定應當繳納的有關(guān)稅費之和。有基準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的7

40、0。（三）協(xié)議出讓的程序市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布計劃接受申請的時間不少于30日。公布協(xié)議出讓結(jié)果的時間不得少于15日。協(xié)議出讓底價不得低于協(xié)議出讓最低價。受讓人支付全部出讓金后，向土地管理機關(guān)申請辦理建設用地使用權(quán)登記，領(lǐng)取建設用地使用證，取得建設用地使用權(quán)?！究键c】協(xié)議出讓與招標拍賣掛牌出讓的區(qū)別協(xié)議出讓與招標拍賣掛牌出讓相近之處：都是政府有償供應建設用地使用權(quán)的重要方式，都要都要編制并公布出讓計劃、都要簽訂出讓合同，受讓人都要繳納出讓金。存在下列區(qū)別：（1）適用范圍不同。（2）出讓金形成方式不同。（3）最低價確定的原則不同。【考點】國有建設用地使用權(quán)出讓合同土地使用權(quán)出讓合同

41、由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。建設用地使用權(quán)出讓只有簽訂合同，出讓行為方能成立。（一）國有建設用地使用權(quán)出讓合同的特征出讓合同是在出讓人和受讓人雙方當事人之間設立、變更關(guān)于建設用地使用權(quán)權(quán)利和義務法律關(guān)系的協(xié)議。出讓合同中的出讓人是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門。出讓合同的受讓人一般為境內(nèi)外公司、其他組織和個人等，成片出讓合同中的受讓人必須是在中國注冊的外商投資開發(fā)企業(yè)。出讓合同是訂立轉(zhuǎn)讓合同的前提條件，并對轉(zhuǎn)讓合同有重要的制約作用。（二）國有建設用地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，出讓合同一般包括下列內(nèi)容：當事人的名稱和住所；土地界址、面積等；建筑物、構(gòu)筑物及其

42、附屬設施占用的空間；土地用途；使用期限；出讓金等費用及其支付方式；解決爭議的方法。（三）國有建設用地使用權(quán)出讓合同的變更和解除（1）出讓合同的變更。土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。（2）出讓合同的解除。在出讓合同解除中，較為多見的是當事人雙方違約，或者土地使用者不能按照法律規(guī)定開發(fā)、利用、經(jīng)營土地而導致土地管理部門將建設用地使用權(quán)收回?！究键c】國有建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件和限制（一）國有建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件1以出讓方式取得的

43、建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應當符合下列條件：（一）已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的 25以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。（投資總額不含土地使用權(quán)出讓金）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應持有房屋所有權(quán)證。2以劃撥方式取得的建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。（二）國有建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制（1）轉(zhuǎn)讓合同的終止

44、日期和建設項目完成日期分別不得超過原出讓合同所規(guī)定的終止日期和建設項目完成日期，不得改變原出讓合同所列的權(quán)利、義務和各項用地要求。（日期不能超）（2）建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原出讓合同規(guī)定的建設用地使用權(quán)受讓人的權(quán)利、義務也全部隨之轉(zhuǎn)移，新的受讓人無條件地享受原出讓合同的全部權(quán)利并承擔全部義務。（權(quán)利義務一并轉(zhuǎn)移）（3）建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，其使用范圍內(nèi)的建設用地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。（房、地一并轉(zhuǎn)讓）（4）建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買

45、權(quán)。（價格合理）（5）建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，如需要改變原出讓合同的規(guī)劃用途，必須事先向土地主管部門和規(guī)劃部門提出申請，經(jīng)審核批準，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，方可進行轉(zhuǎn)讓。（用途管制）記憶要點：關(guān)鍵詞記憶?！究键c】國有建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式（1）建設用地使用權(quán)出售。（2）建設用地使用權(quán)互換：是指當事人雙方約定互相轉(zhuǎn)移建設用地使用權(quán)的行為。雙方必須均是以建設用地使用權(quán)作為轉(zhuǎn)移對象。出售和互換兩者均為雙務有償合同，雙方當事人的法律地位也是相當?shù)摹＃?）建設用地使用權(quán)贈與：是指贈與人愿意把自己所有的建設用地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)移給受贈人，受贈人愿意接受而簽訂贈與合同的行為。在實際中，建設用地使用權(quán)還存在土地入股

46、，企業(yè)兼并，聯(lián)建聯(lián)營等經(jīng)營性建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移方式；以及建設用地使用權(quán)繼承，用地單位合并、分立、更名等非經(jīng)營性建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移方式。【考點】國有建設用地使用權(quán)出租的條件和程序（一）可以出租的國有建設用地使用權(quán)1.土地使用者通過出讓方式或轉(zhuǎn)讓方式取得的建設用地使用權(quán)可以出租。2.土地使用者依法取得劃撥建設用地使用權(quán)，符合下列條件，并經(jīng)過土地管理部門批準的，也可以出租：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；領(lǐng)有國有土地使用證；具有地上建筑物、其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明；依法同土地管理部門補簽了出讓合同，補交了出讓金。（二）建設用地使用權(quán)出租的限制條件（1）建設用地使用權(quán)出租必須簽訂租賃合同。

47、（2）未按照出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，建設用地使用權(quán)不得出租。（3）建設用地使用權(quán)出租，出租人必須辦理租賃登記?！究键c】國有建設用地使用權(quán)租賃合同主要內(nèi)容：（1）標的。（2）租期。對于通過出讓方式取得的建設用地使用權(quán)，其租期不得超過出讓合同規(guī)定的年限減去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。建設用地使用權(quán)年限屆滿，土地租賃合同就自然終止。（3）租金標準及支付期限、方式。（4）土地使用條件。（5）土地用途。（6）租賃雙方的權(quán)利和義務：出租人的權(quán)利：有按期收取建設用地使用權(quán)租金的權(quán)利。有監(jiān)督承租人按照租賃合同的規(guī)定合理使用土地的權(quán)利。有依法收回出租的土地的權(quán)利。出租人的義務：交

48、付土地及地上建筑物、其他附著物及保障義務。修繕義務。妨害除去義務。建設用地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同。承租人的權(quán)利：有按照租賃合同的規(guī)定，合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附著物的權(quán)利。有要求保障正常、有效使用租賃標的物的權(quán)利。承租人的義務：保管義務。支付租金義務。租賃標的物返還義務。（7）出租人交付土地的期限、方式和條件。（8）承租人租賃期滿返回土地的期限、方式和條件。（9）有關(guān)土地使用稅費的繳納。（10）解除合同的條件、期限。（11）違約責任。（12）其他有關(guān)條款?！究键c】國有建設用地使用權(quán)出租與租賃、出讓、轉(zhuǎn)讓的區(qū)別（一）出租與租賃的區(qū)別區(qū)別出租租賃所處市場土地二級市場

49、或三級市場土地一級市場法律關(guān)系主體土地使用者之間進行；出租人：通過劃撥、出讓（或轉(zhuǎn)讓）取得土地使用權(quán)的受讓人；承租人：取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附著物的全部或者部分的使用權(quán)，定期向出租人支付租金承租人取得承租地使用權(quán)，支付土地租金并完成開發(fā)建設后，經(jīng)國土資源行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。（二）出租與出讓的區(qū)別區(qū)別出讓出租市場土地一級市場土地二、三級市場主體國家土地使用權(quán)人（二）出租與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別區(qū)別土地使用權(quán)出租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓權(quán)利人是否改變土地使用權(quán)人不改變改變是否需要付出代價有償可以是有償?shù)模部?/p>

50、以是無償（贈與和繼承）的權(quán)利義務是否轉(zhuǎn)移由原土地使用者承擔原先承諾的各項權(quán)利和義務，不辦理過戶登記手續(xù)由建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)入人來承擔原土地使用權(quán)出讓合同中所規(guī)定的各項權(quán)利和義務【考點】國有建設用地使用權(quán)收回1.無論是劃撥方式還是出讓方式取得的建設用地使用權(quán)，在下列情況下均可以收回：（1）社會公共利益的需要。建設用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應的出讓金。（2）各級司法部門沒收其財產(chǎn)而收回的建設用地使用權(quán)。2.出讓方式取得的建設用地使用權(quán)，還可在下列情況下收回：（1）建設用地使用權(quán)屆滿。物權(quán)法規(guī)定：“住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的

51、，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！庇捎谧≌ㄔO用地使用權(quán)屆滿自動續(xù)期，所以建設用地使用權(quán)屆滿收回是對非住宅建設用地而言的。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權(quán)由國家無償收回?！保?）以出讓方式取得建設用地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)，滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回建設用地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外

52、。3.劃撥方式取得的建設用地使用權(quán)，還可在下列情況下收回：（1）國家根據(jù)城市建設發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求收回建設用地使用權(quán)。國家為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，可以提前收回建設用地使用權(quán)。（2）土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用原劃撥國有土地的，可以無償收回劃撥建設用地使用權(quán)，并可依法予以出讓。（3）公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的，可以收回建設用地使用權(quán)。（4）劃撥國有建設用地使用權(quán)未經(jīng)原批準機關(guān)同意，連續(xù)2年未使用的。（5）劃撥國有建設用地使用權(quán)不按批準用途使用土地。國家無償收回劃撥建設用地使用權(quán)時，對其地上建筑物、其他附著物，城市政府可根據(jù)實

53、際情況給予原土地使用者適當補償。【考點】國有建設用地使用權(quán)終止（一）因土地滅失而終止（非人力和自然力量造成的）（二）由于土地使用者拋棄而終止（政治、經(jīng)濟、行政等原因造成的）【考點】閑置土地的認定閑置土地是指國有建設用地使用權(quán)人超過國有建設用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設用地。已動工開發(fā)但開發(fā)建設用地面積占應動工開發(fā)建設用地總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%，中止開發(fā)建設滿一年的國有建設用地，也可以認定為閑置土地。動工開發(fā)是指依法取得施工許可證后，需挖深基坑的項目，基坑開挖完畢；使用樁基的項目，打入所有基礎樁；其他項目，地基施工

54、完成1/3。已投資額、總投資額均不含國有建設用地使用權(quán)出讓價款、劃撥價款和向國家繳納的相關(guān)稅費?！究键c】閑置土地的處置方式（一）因政府或政府有關(guān)部門的行為造成閑置土地的處置滿足下列條件之一的屬于政府、政府有關(guān)部門的行為造成動工開發(fā)延遲：因未按照國有建設用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的期限、條件將土地交付給國有建設用地使用權(quán)人，致使項目不具備動工開發(fā)條件的；因土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃依法修改造成國有建設用地使用權(quán)人不能按照國有建設用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的用途、規(guī)劃和建設條件開發(fā)的；因國家出臺相關(guān)政策，需要對約定、規(guī)定的規(guī)劃和建設條件進行修改的；因處置土地上相關(guān)群眾信訪事項等無法動工開發(fā)的；因軍事管制、文物保護等無法動工開發(fā)的；政府、政府有關(guān)部門的其他行為以及因自然災害等不可抗力導致的土地閑置。屬于上列情形之一的，國有建設用地使用權(quán)人應向市、縣國土資源主管部門提供土地閑置原因說明材料，經(jīng)審核屬實的，市、縣國土資源主管部門應與國有建設用地使用權(quán)人協(xié)商，選擇下列方式處置：（1）延長動工開發(fā)期限。延長動工開發(fā)期限最長不得超過一年。（2）調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件。（3）由政府安排臨時使用。從安排臨時使用之日