某市星港灣銷(xiāo)售推廣策略

1、星港灣銷(xiāo)售推廣策略、總體策略1、推廣策略有效傳播、直面目標(biāo)客戶(hù)群為達(dá)到項(xiàng)目宣傳的有效性，降低推廣成本，本項(xiàng)目推廣緊緊結(jié)合目標(biāo) 消費(fèi)人群的特征力進(jìn)行，使宣傳的效果更準(zhǔn)確、到位、新穎，同時(shí)為提高 項(xiàng)目更高的附加值，使價(jià)格有更好的支撐，同時(shí)需要樹(shù)立項(xiàng)目良好的形象， 因此在推廣策略方面考慮如下：? 促銷(xiāo)性較強(qiáng)的廣告采用DM單張的形式，進(jìn)行人員派發(fā)與講解宣 傳；? 形象宣傳廣告在鳳岡選擇重點(diǎn)戶(hù)外廣告， 在縣鎮(zhèn)選擇人流量較大 的樓體墻面進(jìn)行，在降低成本的同時(shí)，直接面對(duì)消費(fèi)人群；? 項(xiàng)目知名度的采用以巡展、走銷(xiāo)的形式，長(zhǎng)期進(jìn)行；? 項(xiàng)目重要活動(dòng)結(jié)點(diǎn)，主要以營(yíng)造銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)氛圍，配合活動(dòng)前期銷(xiāo) 售人員走銷(xiāo)、巡展等

2、形式，來(lái)擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力。? 在增加售樓現(xiàn)場(chǎng)人氣方面，設(shè)計(jì)多鐘形式的小禮品，對(duì)來(lái)訪客戶(hù) 進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，增加銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)人氣；2、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)總策略ZZ 1111111111集聚人氣、增強(qiáng)銷(xiāo)售力為使項(xiàng)目整體銷(xiāo)售能夠完成95%，因此活動(dòng)舉辦需要有計(jì)劃、有步驟, 環(huán)環(huán)相扣的原則進(jìn)行，前期主要訴說(shuō)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，在縣城和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)宣傳充分， 讓客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目有充分的了解，對(duì)客戶(hù)需求進(jìn)行挖掘，把客戶(hù)引導(dǎo)到本項(xiàng)目 來(lái)，主要活動(dòng)采用項(xiàng)目推介會(huì)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)展點(diǎn)集中宣傳推介，縣城和縣鎮(zhèn)巡展 為主；中期主要營(yíng)造銷(xiāo)售氛圍，在工程展示，銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，未來(lái)發(fā)展前景方 面作足功夫，使項(xiàng)目能夠快速吸納客戶(hù)，增加銷(xiāo)售的速度，中期可借助項(xiàng) 目道路貫通，舉辦道路貫

3、通儀式，訴說(shuō)項(xiàng)目通車(chē)給商業(yè)經(jīng)營(yíng)和居住帶來(lái)的 方便；后期在項(xiàng)目銷(xiāo)售受到抗拒時(shí)，根據(jù)時(shí)間結(jié)點(diǎn)，推出較大的促銷(xiāo)形式 刺激消費(fèi)。3、價(jià)格總策略中價(jià)入市，小步隱形調(diào)整宣傳價(jià)格略高于開(kāi)盤(pán)價(jià)格，有利于營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)搶購(gòu)氛圍增加開(kāi)盤(pán)的人氣和成交率，制造旺銷(xiāo)局面競(jìng)爭(zhēng)性定價(jià)策略一一性?xún)r(jià)比致勝原則在認(rèn)籌過(guò)程中宣傳價(jià)格略高于最終銷(xiāo)售價(jià)格， 從價(jià)格方面就樹(shù)立項(xiàng)目 與眾不同的高端形象，突出項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)價(jià)值，在認(rèn)籌過(guò)程中，不斷描述項(xiàng) 目?jī)r(jià)值特征，使宣傳的過(guò)程中價(jià)格就有一定幅度的上漲， 同時(shí)冷靜的對(duì)客11 11 11 1111 戶(hù)的價(jià)格認(rèn)可度進(jìn)行分析和判斷，確定項(xiàng)目合理的開(kāi)盤(pán)價(jià)格，在開(kāi)盤(pán)時(shí)， 以低于前期推廣的價(jià)格，讓客戶(hù)迅速接受價(jià)格

4、，突出項(xiàng)目高性?xún)r(jià)比，同時(shí) 利用多種促銷(xiāo)方式增加人氣，迅速吸納客戶(hù)，提高成交率，營(yíng)造項(xiàng)目熱銷(xiāo) 的氛圍。:、推廣階段及銷(xiāo)售目標(biāo)模擬（在8月份之前能夠達(dá)到預(yù)售許可的情況下）銷(xiāo)售階段時(shí)間日期價(jià)格模擬銷(xiāo)售準(zhǔn)備期38天5月10 日-6月18日800-950 元 / m2積累600認(rèn)籌期30天6月18日-7月28日800-1000 元/ m認(rèn)籌2解籌開(kāi)盤(pán)10天7月28 日-8月8日850-950元/平方米強(qiáng)銷(xiāo)期30天8月8日-9月8日850-950元/平方米r持銷(xiāo)期120天9月8 日-1月8日850-1000元/平方米尾盤(pán)期120天2月20 日-5月20日900-1000元/平方米92月7日過(guò)年，過(guò)年前后作

5、為項(xiàng)目過(guò)渡期三、各階段工作安排1、項(xiàng)目準(zhǔn)備期時(shí) 間：5月1日至6月18日工程方面：基礎(chǔ)階段，部分二層封頂|現(xiàn)場(chǎng)方面：銷(xiāo)售中心裝修及包裝完成，售樓處對(duì)外開(kāi)放。節(jié)點(diǎn)控制：銷(xiāo)售中心5月底完成，內(nèi)部裝修方案、豕具及辦公配備應(yīng)提前設(shè)計(jì)，確保6月1日前銷(xiāo)售人員可以進(jìn)場(chǎng)工作重點(diǎn)：A、銷(xiāo)售準(zhǔn)備；B、客戶(hù)積累，C、銷(xiāo)售培訓(xùn)走銷(xiāo)祈求：實(shí)力造就輝煌鳳岡最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域戶(hù)外廣告：星港灣商貿(mào)中心，鳳岡最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域廣告方面：A、項(xiàng)目戶(hù)型圖、DM、海報(bào)設(shè)計(jì)制作；B、戶(hù)外廣告位確定制作出街，圍墻裝飾，銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝物品方面：現(xiàn)場(chǎng)裝修及包裝，VIP申請(qǐng)資料、認(rèn)購(gòu)資料準(zhǔn)備，看房小禮品人員方面：客戶(hù)百冋、項(xiàng)目資料、接待方法、

6、工作流程等培訓(xùn)到位，人員進(jìn)場(chǎng)?，F(xiàn)場(chǎng)接待及走銷(xiāo)配合；價(jià)格方面：價(jià)格不進(jìn)行公開(kāi)，宣傳價(jià)格突破 900元/平方米，（統(tǒng)一口徑）預(yù)期目標(biāo)：每個(gè)銷(xiāo)售人員積累客戶(hù)100人，意向客戶(hù)登記量達(dá)600人活動(dòng)準(zhǔn)備：以項(xiàng)目招商形式舉辦項(xiàng)目推介會(huì)， 針對(duì)積累的客戶(hù)，集中進(jìn)行 推廣。招商方面：確定招商方案，吸引大賣(mài)家進(jìn)駐，帶動(dòng)商業(yè)銷(xiāo)售2、認(rèn)籌期時(shí)間：6月18日-7月28日工程方面：項(xiàng)目基本的基礎(chǔ)完成，一層全面施工中；現(xiàn)場(chǎng)方面：銷(xiāo)售人員現(xiàn)場(chǎng)接待、鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展、走銷(xiāo)交叉進(jìn)行；工作重點(diǎn)：VIP客戶(hù)登記、預(yù)售許可辦理節(jié)點(diǎn)控制：大部分樓棟的預(yù)售許可已經(jīng)辦理，VIP客戶(hù)登記量如果沒(méi)有達(dá) 到200人，開(kāi)盤(pán)時(shí)間需適當(dāng)調(diào)整。戶(hù)外廣告：鳳岡最

7、具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，星港灣商貿(mào)中心|1|IDM單張：認(rèn)籌信息及項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)物品方面：看房禮品、銷(xiāo)售道具、現(xiàn)場(chǎng)需配可視對(duì)講樣板及監(jiān)控樣板人員方面：客戶(hù)意向度、意向位置進(jìn)行登記價(jià)格方面：價(jià)格不進(jìn)行公開(kāi)，宣傳價(jià)格突破 900元/平方米，（統(tǒng)一口徑）預(yù)期目標(biāo)：累積VIP客戶(hù)達(dá)300人。招商方面：確定1-2家大型商業(yè)進(jìn)駐，并進(jìn)行推廣?；顒?dòng)方面：商家進(jìn)入儀式、認(rèn)籌儀式3、解籌開(kāi)盤(pán)期時(shí)間：7月28日-8月8日工程方面：部分主體封頂，項(xiàng)目達(dá)預(yù)售許可條件，街道已經(jīng)初具模樣。現(xiàn)場(chǎng)方面：解籌，價(jià)格公布、算價(jià)、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)工作重點(diǎn)：A、價(jià)格測(cè)試，保證項(xiàng)目穩(wěn)妥入市B、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)，營(yíng)造熱銷(xiāo)氛圍節(jié)點(diǎn)控制：價(jià)格公布后很快進(jìn)行認(rèn)購(gòu)戶(hù)外廣

8、告：項(xiàng)目盛大開(kāi)盤(pán)DM單張：開(kāi)盤(pán)活動(dòng)信息，認(rèn)籌倒記時(shí)招商方面：經(jīng)營(yíng)商家接受登記價(jià)格方面：價(jià)格進(jìn)行公開(kāi)，開(kāi)盤(pán)價(jià)格略低于前期宣揚(yáng)價(jià)格預(yù)期目標(biāo)：銷(xiāo)售15%。4、強(qiáng)銷(xiāo)期時(shí)間：8月8日-9月8日工程方面：部分主體封頂，項(xiàng)目達(dá)預(yù)售許可條件，街道已經(jīng)初具模樣。ll現(xiàn)場(chǎng)方面：簽認(rèn)購(gòu)書(shū)、合同、按揭辦理工作重點(diǎn)：利用開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)氛，項(xiàng)目全面封頂，促進(jìn)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)控制：在正式開(kāi)盤(pán)20天以后進(jìn)行封頂活動(dòng)戶(hù)外廣告：項(xiàng)目全面封頂DM單張：項(xiàng)目全面封頂，街道即將開(kāi)通，投資最佳時(shí)機(jī)招商方面：大型商家進(jìn)駐裝修價(jià)格方面：價(jià)格小幅度上漲預(yù)期目標(biāo)：銷(xiāo)售30%。5、持銷(xiāo)期時(shí)間：9月8 日- 1月8日工程方面：外立面已經(jīng)呈現(xiàn)，內(nèi)裝修中，街道可以通

9、車(chē)，景觀綠化實(shí)施中工作重點(diǎn)：利用街道通車(chē)，進(jìn)行大型活動(dòng)，結(jié)合促銷(xiāo)，刺激市場(chǎng)消化節(jié)點(diǎn)控制：在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售咼峰過(guò)后，項(xiàng)目銷(xiāo)售有疲軟狀態(tài)下，推出該活 動(dòng)強(qiáng)烈刺激市場(chǎng)；。DM單張：星港灣街道正式開(kāi)街招商方面：商家基本裝修完畢，口以提前開(kāi)業(yè)；活動(dòng)方面：項(xiàng)目開(kāi)街儀式、商家提前開(kāi)業(yè)價(jià)格方面：價(jià)格漲幅與優(yōu)惠活動(dòng)持平預(yù)期目標(biāo)：銷(xiāo)售80%。6、尾盤(pán)期時(shí)間：2月20日-5月20日工程方面：準(zhǔn)現(xiàn)房Il現(xiàn)場(chǎng)方面：客戶(hù)接待，樣板房接受來(lái)訪工作重點(diǎn)：商業(yè)招商及推介會(huì)，“買(mǎi)房送車(chē)”活動(dòng)節(jié)點(diǎn)控制：推出老客戶(hù)帶新客戶(hù)，送物業(yè)管理，買(mǎi)房送車(chē)活動(dòng)。DM單張：買(mǎi)房送車(chē)活動(dòng)方面：業(yè)主答謝會(huì)，推出老客戶(hù)帶新客戶(hù)價(jià)格方面：價(jià)格漲幅與優(yōu)惠活動(dòng)

10、持平預(yù)期目標(biāo)：爭(zhēng)取尾盤(pán)銷(xiāo)售完四、廣告推廣執(zhí)行計(jì)劃及預(yù)算表1、工地包裝項(xiàng)目?jī)?nèi)容規(guī)格發(fā)布時(shí)間預(yù)算（圍墻項(xiàng)目形象100 m25月25日100工地戶(hù)外項(xiàng)目形象100 m5月25日100樓體廣告招商內(nèi)容信息200 m5月25日200售樓處吊旗氛圍營(yíng)造100面5月25日200室內(nèi)展板賣(mài)點(diǎn)信息8個(gè)5月25日400易拉寶賣(mài)點(diǎn)信息4個(gè)5月25日60(2、戶(hù)外廣告位置內(nèi)容規(guī)格發(fā)布時(shí)間預(yù)算（龍泉大街項(xiàng)目信息100 m5月25日100(1 1 1車(chē)站對(duì)面墻體項(xiàng)目形象200 m25月25日200(縣鎮(zhèn)宣傳點(diǎn)墻體項(xiàng)目形象50 m2X 20 個(gè)6月10日100(3、宣傳道具項(xiàng)目?jī)?nèi)容規(guī)格數(shù)量預(yù)算（海報(bào)含戶(hù)型項(xiàng)目全面介紹大4開(kāi)

11、10000 份80(DM單張階段宣傳內(nèi)容A35000份X 5次120紙袋項(xiàng)目形象中型5000 份80(紙杯印 LOGO中號(hào)30000 個(gè)30(小禮品鑰匙包、扇子印 LOGO20000 個(gè)2004、準(zhǔn)備期動(dòng)態(tài)推廣渠道內(nèi)容規(guī)模要求巡展走銷(xiāo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)及縣城派單各縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)各街道單位，1周配車(chē)定點(diǎn)銷(xiāo)售縣鎮(zhèn)主要地點(diǎn)設(shè)點(diǎn)20個(gè)點(diǎn)，組織車(chē)輛統(tǒng)一看房給予獎(jiǎng)勵(lì)短信群發(fā)招商及推介會(huì)信息3萬(wàn)條分兩次發(fā)含已有客戶(hù)項(xiàng)目推介會(huì)招商信息、項(xiàng)目推介200人政府會(huì)議室5、認(rèn)籌階段動(dòng)態(tài)推廣ilk渠道內(nèi)容規(guī)模要求巡展走銷(xiāo)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)深入銷(xiāo)售聯(lián)合宣傳點(diǎn)派單進(jìn)行互動(dòng)宣傳，利用周末集中客戶(hù)看房有針對(duì)性有目的性短信群發(fā)認(rèn)籌信息5萬(wàn)條分兩次發(fā)含已有客戶(hù)認(rèn)籌活動(dòng)認(rèn)籌、商家進(jìn)駐儀式300人確定商家6、解籌開(kāi)盤(pán)期動(dòng)態(tài)推廣渠道內(nèi)容規(guī)模要求定點(diǎn)銷(xiāo)售集中人氣看房與開(kāi)盤(pán)活動(dòng)相配合有針對(duì)性短信群發(fā)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)信息5萬(wàn)條分兩次發(fā)含已有客戶(hù)開(kāi)盤(pán)系列活動(dòng)抽獎(jiǎng)、表演、KTV選拔500人解籌開(kāi)盤(pán)7、強(qiáng)銷(xiāo)期動(dòng)態(tài)推廣渠道內(nèi)容規(guī)模要求巡展走銷(xiāo)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)深入銷(xiāo)售利用周末集中客戶(hù)看房有針對(duì)性有目的短信群發(fā)慶祝圭寸頂3萬(wàn)條分兩次發(fā)含已有客戶(hù)項(xiàng)目封頂活動(dòng)表演、商家進(jìn)駐裝修200人宣揚(yáng)喜慶氛圍|8、持銷(xiāo)期動(dòng)態(tài)推廣渠道內(nèi)容規(guī)模要求巡展走銷(xiāo)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)深入銷(xiāo)售利用周末集中客戶(hù)看房有針對(duì)性有目短信群發(fā)開(kāi)街儀式3萬(wàn)條分