轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的稅收籌劃模式

1、A房地產(chǎn)公司（一般納稅人）擁有一塊土地（營改增后取 得），原價5000萬元（未進行開發(fā)，為生地），現(xiàn)該地塊 市價9000萬元，A公司欲以9000萬元的價格轉(zhuǎn)讓給 B公 司。一、直接轉(zhuǎn)讓土地（一）增值稅A公司計算銷項稅額：9000 + （1 + 10%） X 10%=818.18萬元通過對營改增后相關(guān)政策的梳理，截止到本文發(fā)稿，國 家并未出臺針對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，計算銷售額能否扣除取 得土地原價的相關(guān)規(guī)定。女口 ：國家稅務(wù)總局公告2016年第18號文相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項 目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外 費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土

2、地價款后的余額 計算銷售額。18號公告也只是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人 銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，并未規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)也 可以扣除土地價款計算銷售額。因此，從目前的政策來看， 2016年4月30日后取得的土 地，轉(zhuǎn)讓時，計算銷項稅額，不得扣除取得土地的價款， 應(yīng)全額計算應(yīng)稅銷售額。（二）土地增值稅根據(jù)土地增值稅暫行條例第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土 地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù) 人（以下簡稱納稅人）根據(jù)國稅函發(fā)1995110號宣傳題綱相關(guān)解釋，對取得 土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增 值額時，只允許扣除

3、取得土地使用權(quán)時支付的地價款，交 納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。A 公司土地增值額： 9000 + （1 + 10%） 5000=3181.82 萬 元；增值率為：3181.82 + 5000 X 100%=63.64%應(yīng)納增值稅為：3181.82 X 40%- 5000 X 5%=1022.73 萬元；（三）企業(yè)所得稅A企業(yè)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅：（9000 5000 1022.73） X25%=744.32 萬元。（四）契稅根據(jù)契稅暫行條例第一條規(guī)定，在中華人民共和國 境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納 稅人。第三條規(guī)定，契稅稅率為3%5%，契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)

4、、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照 本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。根據(jù)財稅201643號第一條規(guī)定，計征契稅的成交價 格不含增值稅。B公司應(yīng)繳納契稅：9000 + （1 + 10%） X 3% =245.45萬元。采用直接轉(zhuǎn)讓方式，A公司與 B公司共需繳納稅款：818.18 + 1022.73 + 744.32 + 245.45=2830.68 萬元二、“生地變熟地”后再轉(zhuǎn)讓A公司對該土地進行開發(fā)整理，投入建設(shè)費用100萬元。（一）增值稅A公司計算銷項稅額：9000 + （1 + 10%） X 10%=818.18萬元（二）土地增值稅根據(jù)土地增值稅暫行條例第二條規(guī)定，

5、轉(zhuǎn)讓國有土 地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù) 人（以下簡稱納稅人）根據(jù)國稅函發(fā)1995110號宣傳題綱相關(guān)解釋，對取 得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算 其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20 %以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。A 公司土地增值額：9000 + (1 + 10%) - 5000 - 100 X 1.2=3061.82 萬元；增值率為：3061.82 + 5000 X 100%=61.24%應(yīng)納增值稅為：3061.82 X 40%- 5

6、000 X 5%=974.73 萬元；(三) 企業(yè)所得稅A企業(yè)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅：(9000 5000 100- 974.73)X 25%=731.32 萬元。(四) 契稅B公司應(yīng)繳納契稅：9000 + (1 + 10%) X 3% =245.45萬元?！吧刈兪斓亍焙笤俎D(zhuǎn)讓方式，A公司與B公司共需繳納稅款：818.18 + 974.73 + 731.32 + 245.45=2769.68 萬元三、變土地為股權(quán)后再轉(zhuǎn)股首先注冊一家全資子公司C,注冊資金10萬元，然后 A公司以該塊土地使用權(quán)增資入股C公司，土地過戶后，將C公司100%的股權(quán)以9010萬元的價格轉(zhuǎn)讓給 B公司。(一) 增值稅以土地使

7、用權(quán)作價出資入股，該土地使用權(quán)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn) 移，且投資企業(yè)獲得被投資企業(yè)的股權(quán)，是有償轉(zhuǎn)讓土地 使用權(quán)的行為，應(yīng)根據(jù)財稅201636號文附件1第十條有償銷售不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)的規(guī)定征收增值稅。A 公司計算銷項稅額： 9000 -（ 1 + 10% X 10%=818.18 萬元（二）土地增值稅根據(jù)財稅20155 號文第四條規(guī)定，單位、個人在改制 重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房 屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。第五條規(guī)定，上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用 于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。A 公司土地增值額：9000 + （1 + 10%） - 5000 - 100 X1.

8、2=3061.82 萬元；增值率為：3061.82 + 5000 X 100%=61.24%應(yīng)納增值稅為： 3061.82 X 40%- 5000 X 5%=974.73 萬元；（三）企業(yè)所得稅A企業(yè)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅：（9000 5000 100- 974.73）X 25%=731.32 萬元。（四）契稅根據(jù)財稅201537號第六條規(guī)定，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人 與其設(shè)立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋 權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。（五）股權(quán)轉(zhuǎn)讓將C公司100%的股權(quán)以9010萬元的價格轉(zhuǎn)讓給B公司1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓不涉及增值稅、契稅；2、由于土地是最新評估價入股增資，轉(zhuǎn)讓無增值，不涉及土