試論房產(chǎn)測(cè)繪風(fēng)險(xiǎn)防范及質(zhì)量控制

1、試論房產(chǎn)測(cè)繪風(fēng)險(xiǎn)防范及質(zhì)量控制摘 要：房產(chǎn)測(cè)繪作為保證房屋和房屋用地有關(guān)信息客觀、公正、完 整、準(zhǔn)確的重要手段，能有效地規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易行為，提高房產(chǎn)管 理的科學(xué)性和準(zhǔn)確地、切實(shí)保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益。本文首先分析了房產(chǎn)測(cè) 繪風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，對(duì)防范房產(chǎn)測(cè)繪風(fēng)險(xiǎn)的措施及房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量控制進(jìn) 行了詳細(xì)的論述。關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪；風(fēng)險(xiǎn)原因；防范措施；質(zhì)量控制Abstract: Real estate mapping as a guarantee of housing andhousing land information about the objective, fair, accurate, and

2、 complete the important means, transactions can effectively regulate the real estate market, improve the real estate management is scientific and accurate, effective protection of the legitimate rights and interests of the parties. This paper first analyzes the causes of real estate surveying and ma

3、pping risk produces, quality control to prevent real estate surveying and mapping property of risk measures are discussed in detail.Key words: real estate mapping; risk factors; preventive measures; quality control中圖分類(lèi)號(hào)： 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： 文章編號(hào)：、八 、前言房產(chǎn)測(cè)繪一直是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題，其成果一經(jīng)相關(guān)部門(mén)確其二，認(rèn)即具有法律效力。其中以房屋面積測(cè)繪尤為突出。房屋面積測(cè)

4、繪是房產(chǎn) 測(cè)繪中一個(gè)重要組成部分，它有兩個(gè)方面的特征：其一，具備一般意義上 的測(cè)量含義， 即用標(biāo)準(zhǔn)量去衡量客觀量， 描述客觀對(duì)象的空間關(guān)系； 其服務(wù)對(duì)象是千家萬(wàn)戶(hù)的老百姓，測(cè)繪結(jié)果直接決定房屋面積量。由于房 產(chǎn)測(cè)繪自身的特點(diǎn)，它具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，工作人員必須對(duì)此加以防范和控 制。1、房產(chǎn)測(cè)繪產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展和不斷規(guī)范，市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的要求越來(lái)越 高，測(cè)繪單位承擔(dān)的責(zé)任也越來(lái)越重大。由于市場(chǎng)不確定因素的存在，房 產(chǎn)測(cè)繪單位在提高專(zhuān)業(yè)化服務(wù)的同時(shí)，也面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)。與其他經(jīng)濟(jì) 活動(dòng)不同的是，房產(chǎn)測(cè)繪風(fēng)險(xiǎn)具有特殊性，它涉及面廣而且復(fù)雜，不僅給 測(cè)繪單位和測(cè)繪人員帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)給利

5、益相關(guān)各方帶來(lái)不同的風(fēng)險(xiǎn)。1.1 房產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)性和政策性很強(qiáng)，但房產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域的法律法規(guī)不 夠完善國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范和建設(shè)部關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋 權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知雖然為維護(hù)售房人與購(gòu)房人雙方的合法權(quán)益， 規(guī)范和培育房地產(chǎn)市場(chǎng)作出不懈努力，但是規(guī)范本身的先天缺陷使它 跟不上建筑形態(tài)的千變?nèi)f化，使得新問(wèn)題無(wú)法可依，無(wú)據(jù)可查，從而引發(fā) 許多爭(zhēng)議?；谶@一原因，房產(chǎn)測(cè)繪單位及從業(yè)人員只能依靠自己對(duì)規(guī) 范的理解來(lái)操作。這就造成了同一城市不同的房產(chǎn)測(cè)繪單位、同一房產(chǎn) 測(cè)繪單位不同的從業(yè)人員之間不統(tǒng)一。因此，測(cè)繪工作走向市場(chǎng)，還有待 出臺(tái)詳盡、統(tǒng)一的技術(shù)操作細(xì)則，以確保測(cè)繪成果的唯一性和嚴(yán)密性

6、1.2 房產(chǎn)測(cè)繪具有較強(qiáng)的特征性，難以完全杜絕差錯(cuò)的出現(xiàn)房產(chǎn)測(cè)繪特別是房屋面積測(cè)繪具有外業(yè)測(cè)繪情況復(fù)雜、工作量巨大， 內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)繁多、計(jì)算量巨大的特點(diǎn)，從業(yè)人員難以保證完全不出現(xiàn)差錯(cuò)。 但是，房產(chǎn)測(cè)繪成果一經(jīng)相關(guān)部門(mén)確認(rèn)就具有法律效力，并且直接進(jìn)入市 場(chǎng)，房產(chǎn)的高價(jià)值性使任何一個(gè)錯(cuò)誤都可能給當(dāng)事人帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損 失，因而引發(fā)賠償，而這種賠償是任何房產(chǎn)測(cè)繪單位都難以承受的。1.3 房產(chǎn)測(cè)繪專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，但在社會(huì)監(jiān)督方面效力較差由于房產(chǎn)測(cè)繪專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，對(duì)非專(zhuān)業(yè)人員而言，即便進(jìn)行公示，也只能 知道結(jié)果而不知就里，在社會(huì)監(jiān)督方面效力較差。并且，測(cè)繪結(jié)果一旦出 具，馬上作用于房屋買(mǎi)賣(mài)，進(jìn)入市場(chǎng)操作，測(cè)繪錯(cuò)誤往

7、往是在事后才被發(fā) 現(xiàn)，這會(huì)將測(cè)繪機(jī)構(gòu)置于非常尷尬的境地。所以房產(chǎn)測(cè)繪單位只能依靠自 身力量防范錯(cuò)誤的發(fā)生，如果內(nèi)部質(zhì)量保證體系不健全，出現(xiàn)差錯(cuò)的概率 就會(huì)較高。2、防范房產(chǎn)測(cè)繪風(fēng)險(xiǎn)的具體措施2.1 要增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)內(nèi)控管理防范房產(chǎn)測(cè)繪風(fēng)險(xiǎn)的首要問(wèn)題是 轉(zhuǎn)變測(cè)繪人員的思想觀念，樹(shù)立依法測(cè)繪的思想，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，充分認(rèn) 識(shí)到測(cè)繪風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)系到測(cè)繪單位生存發(fā)展和自身利益的重大問(wèn)題，從而自 覺(jué)防范和控制風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，并在制度中加以規(guī)定和落實(shí)。例如：外業(yè)測(cè)量須 由兩人進(jìn)行，做到相互監(jiān)督以外，還要求經(jīng)辦人員對(duì)房屋現(xiàn)狀、測(cè)量現(xiàn)場(chǎng) 進(jìn)行拍照，為質(zhì)量審核人員審理案件時(shí)提供依據(jù)，同時(shí)將相片作為檔案資 料存底。2.2

8、 要制定適用于我市的實(shí)施細(xì)則或作業(yè)規(guī)范，進(jìn)一步完善動(dòng)態(tài)更新 機(jī)制有了統(tǒng)一的實(shí)施細(xì)則， 就有了統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。 從業(yè)人員只有用同一把 “尺 子”去度量，才不會(huì)出現(xiàn)同一城市不同的房產(chǎn)測(cè)繪單位、同一房產(chǎn)測(cè)繪單 位不同的從業(yè)人員之間不統(tǒng)一的情況。動(dòng)態(tài)更新機(jī)制是房產(chǎn)測(cè)繪單位適應(yīng) 不斷變化的市場(chǎng)和不斷更新的建筑花樣的有力武器。 經(jīng)研究明確，根據(jù) 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范房產(chǎn)面積測(cè)算，與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊， 按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。凡有上蓋的不封閉陽(yáng)臺(tái)，不 管上蓋是否出現(xiàn)跨層，均按不封閉陽(yáng)臺(tái)圍護(hù)范圍內(nèi)其上蓋的最大水平投影 面積的 50%計(jì)算建筑面積。對(duì)測(cè)量過(guò)程中出現(xiàn)的新情況，從業(yè)人員必須如 實(shí)上

9、報(bào)， 絕不能一個(gè)人說(shuō)了算。 房產(chǎn)測(cè)繪單位要及時(shí)研究， 提出解決方案， 不斷更新作業(yè)規(guī)范，統(tǒng)一業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為工作人員提供作業(yè)指南。要嚴(yán)格依 法依規(guī)測(cè)繪，完善政策法規(guī)。房產(chǎn)測(cè)繪單位必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持 客觀、公正和實(shí)事求是的原則，依法測(cè)繪，程序規(guī)范。比如：對(duì)房改房遺 留問(wèn)題的處理原則、規(guī)范產(chǎn)權(quán)式商鋪的問(wèn)題、細(xì)化共有面積分?jǐn)傄?guī)則等。 對(duì)迫切需要解決的不確定問(wèn)題及時(shí)提請(qǐng)專(zhuān)家委員會(huì)討論，制定出嚴(yán)謹(jǐn)、合 理、恰當(dāng)?shù)奶幚矸椒ā?.3 要高度重視單位管理水平的提高，努力加強(qiáng)從業(yè)人員的技能培訓(xùn) 房產(chǎn)測(cè)繪的過(guò)程是一個(gè)集體勞動(dòng)的過(guò)程，任何一項(xiàng)測(cè)繪成果都是由許 多人參與的結(jié)果。房產(chǎn)測(cè)繪單位不但要加強(qiáng)內(nèi)部管理，建立

10、各種規(guī)章、制 度來(lái)規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪行為，還應(yīng)該針對(duì)隨時(shí)出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題快速做出 反應(yīng)，制定相應(yīng)的解決方案。 同時(shí)，應(yīng)充分發(fā)揮專(zhuān)業(yè)技術(shù)骨干的帶頭作用， 培養(yǎng)互幫互助、 共同進(jìn)步的良好氛圍， 全面提高房產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)伍的技術(shù)水平。2.4 要合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn) 房產(chǎn)測(cè)繪是企業(yè)行為，所承受的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也可以通過(guò)合法的市場(chǎng)手段 進(jìn)行轉(zhuǎn)移。例如購(gòu)買(mǎi)測(cè)繪產(chǎn)品責(zé)任險(xiǎn)，假如測(cè)繪差錯(cuò)案一旦發(fā)生，給委托 單位或購(gòu)房人造成經(jīng)濟(jì)損失由保險(xiǎn)公司賠付。3、房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量控制對(duì)策3.1 作業(yè)過(guò)程的質(zhì)量控制。作業(yè)過(guò)程的主要內(nèi)容包括外業(yè)數(shù)據(jù)采集、 內(nèi)業(yè)圖形處理等，其完成情況會(huì)對(duì)房產(chǎn)的測(cè)繪結(jié)果產(chǎn)生直接影響，是質(zhì)量 控制的關(guān)鍵。 外業(yè)數(shù)據(jù)采集。要

11、使用經(jīng)檢定合格的一起和工具對(duì)外業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行采集。一般遵循先整體后局部的原則。在記錄外業(yè)數(shù)據(jù)的同時(shí)對(duì)測(cè)量草圖 中標(biāo)注的數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)，檢測(cè)兩者質(zhì)檢的差值是否超過(guò)技術(shù)誤差。倘若兩 者的出入過(guò)大，就要分析其原因，然后進(jìn)行調(diào)整。例如在測(cè)量房屋長(zhǎng)度時(shí) 外墻抹灰的偏差允許在 2-3 厘米之間，外貼瓷磚允許出現(xiàn) 3-4 厘米的偏差， 外貼裝飾板、石材，玻璃要等視現(xiàn)場(chǎng)情況而定，可達(dá) 5-15 厘米，甚至 15 厘米以上，這些可當(dāng)做是施工差誤來(lái)處理，不用進(jìn)行糾正。如果出入明顯 超出以上標(biāo)準(zhǔn)的，那么，就要分析差值較大的原因，然后再進(jìn)行調(diào)整。確 定房屋建造尺寸變更的，需要委托單位重新提供圖紙。 內(nèi)業(yè)圖形處理及分?jǐn)傆?jì)算。

12、內(nèi)業(yè)處理要在外業(yè)數(shù)據(jù)采集完成后抓緊 時(shí)間進(jìn)行， 出現(xiàn)問(wèn)題， 及時(shí)改正， 避免遺漏而返工。 在完成圖形處理之后， 并在內(nèi)業(yè)計(jì)算之前，要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行全面的核對(duì)。房屋算法、分?jǐn)傇瓌t、技 術(shù)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有進(jìn)行明確規(guī)定的部分必須按照既定技術(shù)路線來(lái)進(jìn)行。3.2 檢查過(guò)程的質(zhì)量控制 自查、互查。自查應(yīng)該貫穿于整個(gè)作業(yè)過(guò)程的始終，是保障測(cè)繪成 果質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)。第一測(cè)繪人員在測(cè)繪過(guò)程中應(yīng)該經(jīng)常檢測(cè)自己的作業(yè) 方式，對(duì)以完成的部分要及時(shí)的進(jìn)行全面檢測(cè)，防止疏漏或者出現(xiàn)錯(cuò)誤， 自查完成后，可以由第二測(cè)繪人員進(jìn)行再次檢查，即互查。 一級(jí)檢查。一級(jí)檢查是以自查和互查為基礎(chǔ)的，由作業(yè)組的專(zhuān)職檢 查人員，按照該項(xiàng)目設(shè)計(jì)的技術(shù)路線，對(duì)測(cè)繪成果進(jìn)行細(xì)致的檢查以及其 測(cè)繪成果的產(chǎn)生過(guò)程是否符合作業(yè)程序規(guī)定。 二級(jí)檢查。一級(jí)檢查結(jié)束后，由測(cè)繪單位的質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)職人 員進(jìn)行二級(jí)檢查。其檢查重點(diǎn)是對(duì)測(cè)繪成果產(chǎn)生的依據(jù)和過(guò)程，以及對(duì)圖 形、數(shù)據(jù)等的抽查。3.3 為了保證測(cè)繪產(chǎn)品的質(zhì)量，除了高強(qiáng)度的業(yè)內(nèi)檢查外，還應(yīng)保證 一定比例的外業(yè)檢查。每個(gè)項(xiàng)目在野外作業(yè)結(jié)束之前，作業(yè)組都必須進(jìn)行 野外自檢，主要檢查的內(nèi)容包括每幢房屋的重復(fù)觀測(cè)邊長(zhǎng)和房屋邊長(zhǎng)閉合 差，各項(xiàng)指標(biāo)都必須確保在誤差范圍內(nèi)。作業(yè)組長(zhǎng)還需要對(duì)測(cè)區(qū)進(jìn)行