新建鐵路土地綜合開發(fā)機(jī)會(huì)研究大綱方案研究大綱鐵總大綱

1、新建鐵路土地綜合開發(fā)機(jī)會(huì)研究大綱第一章研究總則一、研究依據(jù)說明本次研究工作所依據(jù)的文件。 包括政策文件、業(yè)主單位的委 托與提供的材料。二、開發(fā)原則明確研究的開發(fā)原則。三、研究范圍根據(jù)研究目標(biāo)確定綜合開發(fā)的研究范圍。四、研究?jī)?nèi)容及工作重點(diǎn)明確研究的范圍是哪些城市，哪些站點(diǎn)。五、研究目標(biāo)明確本階段的研究目標(biāo)，分析開發(fā)的可能性及選定開發(fā)的站點(diǎn)， 初步確定開發(fā)的土地規(guī)模。第二章研究基礎(chǔ)及背景分析主要從鐵路和城市兩方面介紹項(xiàng)目的情況。一、全線概況全線概況包括以下主要的內(nèi)容：（一）線路的地理位置（二）線路方案及設(shè)站情況（三）線路在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和路網(wǎng)中的意義和作用（四）線路的客貨運(yùn)流量和列車開行情況（五）線路預(yù)

2、可研階段初步的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)情況二、線路區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況 線路區(qū)域的總體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，線路的地理位置、沿線經(jīng)濟(jì)、 區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域人口、區(qū)域產(chǎn)業(yè)分布等情況。對(duì)于全線的總體開發(fā)進(jìn) 行大的方向定位。對(duì)于沿線站點(diǎn)較多的項(xiàng)目， 本部分內(nèi)容可以對(duì)全線的車站進(jìn)行初 步的篩選， 分出開發(fā)的重點(diǎn)站點(diǎn)和一般站點(diǎn)。 減少后續(xù)分析的站點(diǎn)的 數(shù)量。三、國(guó)內(nèi)外軌道交通案例分析 針對(duì)國(guó)內(nèi)外相近開發(fā)情況的鐵路工程的案例分析。四、案例總結(jié)第三章 站點(diǎn)區(qū)位分析一、擬設(shè)站點(diǎn)城市概況（一）城市總體概況1城市地理位置、發(fā)展戰(zhàn)略；2轄區(qū)面積與人口、行政區(qū)劃；3經(jīng)濟(jì)概況。（二）城市功能概況 站點(diǎn)城市的空間布局現(xiàn)狀、功能分區(qū)現(xiàn)狀。（三）城市交通概況

3、 與項(xiàng)目綜合開發(fā)相關(guān)的交通概況。（四）遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃城市遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃，包括發(fā)展方向、總體發(fā)展思路等。二、線位分析（一）線位概況 線路經(jīng)過區(qū)域線位、地下礦產(chǎn)資源、自然生態(tài)情況等。（二）線位比選 1比較線路穿越現(xiàn)狀建成區(qū)時(shí)主要沖突點(diǎn)分布情況，拆遷量大 小和工程實(shí)施難易程度。2比較線路穿越規(guī)劃建成區(qū)時(shí)對(duì)既定規(guī)劃的主要影響，包括對(duì) 用地的分割、功能區(qū)完整性、道路網(wǎng)組織及對(duì)區(qū)域景觀的影響等。3線位選址是否與城市發(fā)展方向契合。4其他因素。三、站位分析（一）站位概況站位周邊功能區(qū)位及業(yè)態(tài)， 道路網(wǎng)規(guī)劃及交通情況， 未來(lái)發(fā)展定 位。（二）站位分析 1與城市空間發(fā)展的協(xié)調(diào) 重點(diǎn)論述站位及其線位選址是否影響城市的遠(yuǎn)

4、期拓展， 是否對(duì)城 市道路交通網(wǎng)建設(shè)造成阻礙。2與城市發(fā)展方向的協(xié)調(diào) 重點(diǎn)論述站位選址與城市發(fā)展方向的關(guān)系， 是否對(duì)城市拓展有較 強(qiáng)的推動(dòng)作用，是否符合交通主導(dǎo)流向3與主城區(qū)相對(duì)距離的協(xié)調(diào) 重點(diǎn)論述站位選址與城市核心區(qū)、 城市副中心、 城市主體功能區(qū) 及主要人流聚集點(diǎn)的空間距離， 是否滿足減少出行成本、 便捷出行的 要求。4與城市功能的協(xié)調(diào) 重點(diǎn)論述站點(diǎn)與其周邊既定規(guī)劃功能是否協(xié)調(diào)， 一是站點(diǎn)建設(shè)所 帶動(dòng)的周邊綜合開發(fā)是否與既定功能相匹配， 二是站點(diǎn)周邊是否有足 夠的人流支撐綜合開發(fā)， 三是站點(diǎn)建設(shè)對(duì)區(qū)域空間布局是否會(huì)產(chǎn)生積 極影響。5與城市交通的協(xié)調(diào) 重點(diǎn)論述站位選址與城市主要交通設(shè)施接駁的

5、便捷度， 包括市域 交通干道、城市主干路網(wǎng)、城市軌道交通、主要客運(yùn)設(shè)施、快速公交 系統(tǒng)等。6與城市景觀的協(xié)調(diào) 主要論述線位及站位選址是否對(duì)城市景觀造成影響。四、站點(diǎn)周邊規(guī)劃布局（一）站點(diǎn)周邊功能布局（二）站點(diǎn)周邊規(guī)劃建議（三）站點(diǎn)周邊規(guī)劃布局方案五、結(jié)論第四章 站點(diǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析一、市場(chǎng)環(huán)境概況（一）站點(diǎn)概況 站點(diǎn)周邊商業(yè)基本情況及城市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。（二）城市宏觀背景分析 1經(jīng)濟(jì)概況； 2區(qū)域人口規(guī)模； 3居民收入、社會(huì)消費(fèi)等情況。（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)情況1一級(jí)市場(chǎng)；2二級(jí)市場(chǎng)；二、商業(yè)環(huán)境和發(fā)展趨勢(shì)研判（一）商業(yè)環(huán)境分析 對(duì)獲取的資料和數(shù)據(jù)進(jìn)行分析， 如不同用途土地供需和出讓價(jià)格 情況、不同業(yè)

6、態(tài)商業(yè)供求和市場(chǎng)價(jià)格情況等。（二）發(fā)展趨勢(shì)研判 研判區(qū)域未來(lái)土地市場(chǎng)，不同業(yè)態(tài)商業(yè)供求和銷售價(jià)格等。三、結(jié)論 相關(guān)站點(diǎn)是否具備綜合開發(fā)的可能性。第五章 開飯規(guī)模及效益分析一、重點(diǎn)站點(diǎn)開發(fā)規(guī)模研究（一）開發(fā)業(yè)態(tài)及配比（二）開發(fā)規(guī)模（三）用地規(guī)模二、重點(diǎn)站點(diǎn)開發(fā)效益分析（一）投資規(guī)模（二）效益分析（三）相關(guān)圖表第六章機(jī)會(huì)研究結(jié)論及建議一、結(jié)論（一）說明綜合開發(fā)是否可行（二）對(duì)推薦方案的結(jié)論性意見，用地規(guī)模、開發(fā)規(guī)模、投資效 益等。二、投融資建議（一）開發(fā)的時(shí)序分析（二）土地獲取的方式建議（三）融資方式建議三、建議（一）對(duì)預(yù)可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建 議；（二）對(duì)如何協(xié)調(diào)城市規(guī)劃

7、制定或調(diào)整、 地方配套政策等提出建 議；（三）其它相關(guān)事項(xiàng)及建議。新建鐵路土地綜合開發(fā)方案研究大綱第一章項(xiàng)目概況及研究總則一、設(shè)計(jì)依據(jù)說明本次研究工作所依據(jù)的文件。包括政策文件、預(yù)可研批復(fù)、 機(jī)會(huì)研究報(bào)告批復(fù)。二、開發(fā)原則三、研究目的四、研究范圍五、研究?jī)?nèi)容及工作重點(diǎn)確定綜合開發(fā)地塊位置和規(guī)模、業(yè)態(tài)和配比、開發(fā)方式、投資規(guī) 模和投融資方案、開發(fā)效益。第二章研究基礎(chǔ)及背景分析一、全線概況全線概況包括以下主要的內(nèi)容：（一）線路的地理位置（二）線路方案及設(shè)站情況（三）線路在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和路網(wǎng)中的意義和作用（四）線路的客貨運(yùn)流量和列車開行情況（五）線路的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)情況二、確定綜合開發(fā)的沿線城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)概況主要講

8、述沿線經(jīng)過的各個(gè)城市（不含小的城鎮(zhèn)）的總體的經(jīng)濟(jì)發(fā) 展?fàn)顩r，城市的地理、經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃、人口、收入、消費(fèi)等情況。第三章 站點(diǎn)開發(fā)條件分析一、擬開發(fā)站點(diǎn)周邊現(xiàn)狀（一）站點(diǎn)所在城市規(guī)劃管理規(guī)定重點(diǎn)摘錄各城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定中關(guān)于各類用地開發(fā)強(qiáng)度、 綠 地率、建筑高度、建筑后退及“六線”管控要求。（二）既有用地權(quán)屬情況（三）用地現(xiàn)狀1自然標(biāo)高、周邊地勢(shì)；2是否有水系及高壓線，計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；3現(xiàn)有房屋情況、匯總拆遷面積；4是否有受保護(hù)的歷史文物古跡；5土地的完整性：是否有市政代征地、市政綠化帶、市政道路、 名勝古跡等因素分割土地。（四）道路交通情況 1道路現(xiàn)狀及規(guī)劃情況，包括現(xiàn)有道路、規(guī)劃

9、道路，規(guī)劃實(shí)施 的時(shí)間，與項(xiàng)目的關(guān)系影響等；2現(xiàn)有軌道交通系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交 通狀況有重大影響的工程等；3公交系統(tǒng)情況。（五）周邊既有公建設(shè)施情況如大型購(gòu)物中心， 主要商業(yè)設(shè)施， 其它市場(chǎng)、 教育、醫(yī)療、文化、 體育、娛樂、公園、銀行等設(shè)施。二、現(xiàn)有規(guī)劃條件分析 主要包括：所在區(qū)域定位與功能、空間結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、交通規(guī) 劃、規(guī)劃控制指標(biāo)等（容積率、建筑控制高度、綠化率、其他） 。三、規(guī)劃建議（一）所在區(qū)域整體定位建議（二）區(qū)位功能分區(qū)調(diào)整建議（三）開發(fā)強(qiáng)度、建筑控制高度等具體指標(biāo)的調(diào)整建議（四）其他建議第四章 商業(yè)業(yè)態(tài)及規(guī)模研究一、商業(yè)環(huán)境概況除機(jī)會(huì)研究階段成果，還需深化

10、以下內(nèi)容：（一）土地市場(chǎng)總體狀況1土地供應(yīng)狀況 （供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)特點(diǎn)、出讓時(shí)間等）；2土地市場(chǎng)價(jià)格狀況； 3對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響（未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)空間分布、產(chǎn)品 供應(yīng)結(jié)構(gòu)、區(qū)域土地消化周期） 。（二）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)情況1總體供需關(guān)系：開竣工量與銷售量；2總體需求量：近幾年銷售量變化情況；3總體價(jià)格走勢(shì)：價(jià)格變化情況、價(jià)格的區(qū)域分布； 4需求特征：客戶結(jié)構(gòu)與分類、置業(yè)特征（消費(fèi)偏好、價(jià)值點(diǎn)、 置業(yè)敏感點(diǎn)等）。（三）寫字樓市場(chǎng)情況 1區(qū)域辦公物業(yè)格局； 2總體價(jià)格走勢(shì)； 3總體需求特征。（四）商業(yè)市場(chǎng)情況 1商業(yè)格局及發(fā)展規(guī)劃； 2區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)格局； 3總體價(jià)格走勢(shì)； 4總體需求特征； 二

11、、站點(diǎn)周邊商業(yè)發(fā)展分析 主要闡述站點(diǎn)周邊商業(yè)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況、供需關(guān)系等內(nèi)容。 （一）供需關(guān)系（包括未來(lái)市場(chǎng)供需關(guān)系）（二）資源價(jià)值（三）產(chǎn)品類型及定位（四）價(jià)格走勢(shì)（五）消費(fèi)者構(gòu)成與特征（六）競(jìng)爭(zhēng)分析三、商業(yè)業(yè)態(tài)及規(guī)模測(cè)算 （一）綜合開發(fā)產(chǎn)品定位及比重測(cè)算1估算可開發(fā)規(guī)模；2產(chǎn)品類型配比及業(yè)態(tài)（包括商業(yè)、住宅、辦公樓的規(guī)模） ；3產(chǎn)品設(shè)計(jì)及建筑特色；4開發(fā)土地樓面售價(jià)預(yù)測(cè)；5項(xiàng)目工期的建設(shè)年限及周期建議；6配套建設(shè)、物業(yè)管理等其他建議。（二）研究結(jié)論綜合以上因素，提出站點(diǎn)開發(fā)建議。（三）建議第五章 開發(fā)方案研究一、開發(fā)方案根據(jù)以上市場(chǎng)分析，提出綜合開發(fā)方案：用地位置及規(guī)模、開發(fā) 業(yè)態(tài)及配比

12、、開發(fā)規(guī)模、投資規(guī)模、開發(fā)方式、投融資方案等。附圖：1用地性質(zhì)規(guī)劃圖；2用地平衡表；3規(guī)劃總平面圖；4開發(fā)規(guī)模統(tǒng)計(jì)表；5規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)分析；6路網(wǎng)分析圖；7開發(fā)強(qiáng)度圖；8周邊土地分期建設(shè)意向圖；二、建筑概念設(shè)計(jì)根據(jù)以上策劃方案，提出概念設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)圖示。三、開發(fā)時(shí)序建議第六章綜合開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、成本及費(fèi)用土地成本、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、園林景觀、管理費(fèi)用、不可見費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。二、投資計(jì)劃及資金籌措三、銷售收入銷售物業(yè)收入、營(yíng)業(yè)物業(yè)租金收入。四、項(xiàng)目稅金營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。五、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)（一）財(cái)務(wù)平衡和盈利能力分析現(xiàn)金流量分析、盈利能力分析（利潤(rùn)總額、利潤(rùn)率、內(nèi)部收益率、 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收周期等）。（二）財(cái)務(wù)清償能力分析借款償還期、利息