碧桂園集團(tuán)全套項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引

1、碧桂園集團(tuán)全套項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引內(nèi)容提要第一部分:獲取優(yōu)質(zhì)土地,定位精準(zhǔn)第二部分:做好前期策劃,快速開(kāi)工第三部分:聚焦展示區(qū)域,完美開(kāi)盤(pán)第四部分:過(guò)程管控到位,質(zhì)量?jī)?yōu)良第五部分:重視精裝策劃,打造精品第六部分:注重細(xì)節(jié)完善,完美交樓第一部分 獲取優(yōu)質(zhì)土地,產(chǎn)品定位精準(zhǔn) 獲取一塊優(yōu)質(zhì)土地,項(xiàng)目就成功了一大半。集團(tuán)要求各區(qū)域及投資團(tuán)隊(duì)要拿“能夠獲得成就共享的地”。土地獲取需要經(jīng)歷土地信息收集、意向地塊談判、集團(tuán)立項(xiàng)、定位策劃、定案、摘牌及后續(xù)辦證等工作和程序。為了確保獲取優(yōu)質(zhì)土地并保障新項(xiàng)目按照“碧桂園模式”進(jìn)行開(kāi)發(fā),應(yīng)該著重做好以下工作:一.組建精干團(tuán)隊(duì)1、前期項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)區(qū)域有意向地塊后,就應(yīng)該著手組建

2、前期項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)越早組建、越早介入投資談判,對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、后續(xù)快速開(kāi)發(fā)越有利。為降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn),最好由有經(jīng)驗(yàn)的老項(xiàng)目總出任新項(xiàng)目的總經(jīng)理。2、前期策劃小組區(qū)域投資部或項(xiàng)目總牽頭,組織項(xiàng)目部及區(qū)域設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、成本、財(cái)務(wù)、運(yùn)營(yíng)等各職能專業(yè)人員到現(xiàn)場(chǎng)就各專業(yè)各業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行深入研究,同時(shí)組成項(xiàng)目前期策劃小組,對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行論證及編制各專業(yè)的計(jì)劃及安排,尤其是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目摘牌即開(kāi)工、工程關(guān)鍵線路、人山人海及綠化工作面第一時(shí)間提供等的策劃方案。二.XX市場(chǎng)調(diào)研1、XX市場(chǎng)(1)XX市場(chǎng)容量XX市發(fā)展:城區(qū)人口有多少,消費(fèi)能力如何,XX市場(chǎng)的年供貨量及成交量,是否有輻射XX市XX市場(chǎng)屬于內(nèi)需型需求還是外向型

3、需求XX市主軸、新區(qū)或行政部門(mén)往哪個(gè)方向發(fā)XX市場(chǎng)存量及往年銷售情況如何等。(2)XX市場(chǎng)價(jià)格:當(dāng)?shù)貏e墅/洋房銷售價(jià)格如何,不同產(chǎn)品價(jià)格差異；要選擇最好的、有一定規(guī)模的競(jìng)品進(jìn)行調(diào)研。除意向地塊所在區(qū)域外,還應(yīng)增加例如中心城區(qū)等多個(gè)不同區(qū)域的價(jià)格研究,當(dāng)?shù)貏e墅/洋房銷售價(jià)格如何,不同產(chǎn)品、不同景觀、不同戶型/面積的價(jià)格差異,了解背后的真實(shí)價(jià)格。若帶裝修銷售,要了解競(jìng)品的真實(shí)裝修成本,客戶接受程度如何；可以賣(mài)多少錢(qián)、成本如何。(3)研究客戶群體XX市人群存款如何,有影響力、有錢(qián)人有多少,在哪里,怎樣的人才會(huì)來(lái)購(gòu)買(mǎi)我們的房子,是否能夠傾銷。2、研究產(chǎn)品(1)研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品:研究當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)對(duì)手規(guī)劃什

4、么產(chǎn)品,各類產(chǎn)品比例如何,去化情況如何特別是銷售好、去化快的項(xiàng)目。(2)研究客戶對(duì)產(chǎn)品的需求:研究目標(biāo)客戶對(duì)住房有什么需求,包括外立面風(fēng)格、面積段、間隔、使用功能等,是否存在哪些忌諱,當(dāng)?shù)赜惺裁刺貏e的地方規(guī)定。(3)研究自身標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力:別墅是否是當(dāng)?shù)叵∪碑a(chǎn)品,面積段是否適合大部分的客戶購(gòu)買(mǎi),當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣(喜歡大家族多代同堂還是其他),洋房是否建得房率高的產(chǎn)XX市場(chǎng)是否偏愛(ài)贈(zèng)送率高的產(chǎn)品,對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是否有競(jìng)爭(zhēng)力,最核心的是我們的產(chǎn)品是否有傾銷的競(jìng)爭(zhēng)力。3、研究配套及綠化景觀環(huán)境(1)研究當(dāng)?shù)刈钤绾妥钚耎X市公園,綠化環(huán)境最受認(rèn)同的項(xiàng)目,種什么樹(shù),怎么種,怎樣利用自然景觀資源,有哪些配套

5、設(shè)施。(2)研究客戶對(duì)配套綠化有哪些需求XX市、商業(yè)街、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理等；當(dāng)?shù)厥欠駥?duì)某些植物存在忌諱。(3)研究項(xiàng)目自身的競(jìng)爭(zhēng)力:研究地塊是否有自然景觀設(shè)施資源可利用,我們的配套設(shè)施能否成為客戶購(gòu)房的關(guān)注點(diǎn),綠化水平對(duì)比競(jìng)品的競(jìng)爭(zhēng)性。三.項(xiàng)目定位精準(zhǔn)對(duì)于新項(xiàng)目,集團(tuán)要求首期推出貨量達(dá)到總貨量的8成,開(kāi)盤(pán)一周內(nèi)銷售首期推出貨量的7成,開(kāi)盤(pán)一個(gè)月內(nèi)銷售首期推出貨量的9成。要實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo),項(xiàng)目必需定位準(zhǔn)確。否則一旦出現(xiàn)定位偏差,將會(huì)造成產(chǎn)品積壓,難以達(dá)到“7、8、9”的去化要求。因此,區(qū)域、項(xiàng)目、投資、營(yíng)銷四位一體親自XX市場(chǎng)調(diào)研,在對(duì)XX市場(chǎng)有深刻理解的基礎(chǔ)上,會(huì)同營(yíng)銷,提出項(xiàng)目定位策劃

6、建議。項(xiàng)目定位務(wù)求精準(zhǔn),以保證產(chǎn)品適銷對(duì)路、開(kāi)盤(pán)實(shí)現(xiàn)傾銷為原則。要特別重視項(xiàng)目定位策劃會(huì),在會(huì)前對(duì)項(xiàng)目做全面研究,對(duì)項(xiàng)目情況了然于胸,對(duì)產(chǎn)品定位胸有成竹。在準(zhǔn)備充分的前提下,編制高質(zhì)量的定位策劃方案,借助項(xiàng)目定位策劃會(huì),對(duì)階段性成果予以確認(rèn),并借助會(huì)議決議和共識(shí),推動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。尤其避免因前期研究不充分,方案有重大偏差或缺陷,導(dǎo)致方案被顛覆,從而影響項(xiàng)目進(jìn)展。在提出規(guī)劃建議時(shí),注意以下幾點(diǎn)原則:1、新地塊規(guī)劃,要根據(jù)項(xiàng)目地方情況進(jìn)行不同產(chǎn)品組合:通過(guò)不同組合下各產(chǎn)品建造成本、銷售價(jià)格、推售周期、去貨速度、凈利潤(rùn)、IRR、成就共享金額等指標(biāo)進(jìn)行綜合分析,采用能平衡銷售與開(kāi)發(fā)速度、項(xiàng)目獲得最佳效益的

7、方案。2、建與眾不同的當(dāng)?shù)貥?biāo)桿產(chǎn)品:(1)可以實(shí)現(xiàn)快速傾銷；(2)打造完美展示區(qū)；(3)盡可能采用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品；(4)借鑒周邊區(qū)域或XX市場(chǎng)暢銷產(chǎn)品。投資部門(mén)根據(jù)項(xiàng)目的定位審批報(bào)告,編制項(xiàng)目定案報(bào)告,報(bào)集團(tuán)投資決策委員會(huì)審批。如果集團(tuán)審批通過(guò)了,項(xiàng)目部即可按計(jì)劃全面推進(jìn)該項(xiàng)目。四.加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制重點(diǎn)做好以下風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)排查:是否為建設(shè)用地,是否符合土規(guī)、城規(guī)；地塊內(nèi)是否有林地、基本農(nóng)田、高壓線、垃圾填埋場(chǎng)、墳?zāi)?、軍事設(shè)施、文物,地質(zhì)條件是否復(fù)雜、拆遷難度如何等；考慮永久水電、臨水臨電、燃?xì)?、供暖、排污管道接入等?wèn)題。在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)排查的基礎(chǔ)上,做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和應(yīng)對(duì)方案。不盲目投入資金,以免陷入被動(dòng)。如果是合作項(xiàng)

8、目,還要對(duì)合作方及土地權(quán)屬做盡職調(diào)查,以確保土地沒(méi)有糾紛。五.爭(zhēng)取優(yōu)惠條件應(yīng)充分利用政府招商引資階段我司所處的有利地位爭(zhēng)取優(yōu)惠條件最大化,并通過(guò)框架協(xié)議、備忘錄或會(huì)議紀(jì)要等形式將優(yōu)惠條件予以書(shū)面固化。1、爭(zhēng)取政府支持:(1)可以通過(guò)邀請(qǐng)政府XX公司已成熟開(kāi)發(fā)樓盤(pán)增強(qiáng)其對(duì)我司的信心,獲得其對(duì)我司快速開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式的理解和支持；(2)利用我司對(duì)當(dāng)?shù)卣愂铡a(chǎn)業(yè)支持XX市環(huán)境改善、政府形象的提升等籌碼,爭(zhēng)取土地的優(yōu)先獲取、土地款分期支付或延遲支付、規(guī)費(fèi)減免、開(kāi)通綠色通道及開(kāi)發(fā)證件的快速辦理、降低預(yù)售門(mén)檻、政XX市政配套等方面的支持；(3)爭(zhēng)取酒店用地價(jià)格的優(yōu)惠或減免,爭(zhēng)取酒店、學(xué)校等大型公建在項(xiàng)目后

9、期建設(shè),減少首期投入,應(yīng)盡量避免按政府要求的規(guī)模檔次建酒店(新拓展且我司品牌影響度小的區(qū)域,建議配套先行)；(4)對(duì)超過(guò)一千畝的項(xiàng)目,爭(zhēng)取能由我司主導(dǎo)參與目標(biāo)地塊的控規(guī)編制,最大限度利用政府配套；(5)在爭(zhēng)取優(yōu)惠條件或土地議價(jià)過(guò)程中,需注意XX市政配套類工程(包含外線建設(shè))的資金落實(shí)方案,且方案中應(yīng)明確投資人及資金的具體操作實(shí)施方法,若由政府投資,則需明確資金的具體來(lái)源；若采取政府協(xié)助方式,必須明確具體的出資單位及其資金數(shù)目、來(lái)源等問(wèn)題,必要時(shí)可選擇設(shè)立共同資金賬戶的方式解決資金問(wèn)題。2、土地款溢價(jià)返還:(1)一般可約定政府將土地溢價(jià)返還給XX公司作為基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套的建設(shè)費(fèi)用；(2)對(duì)于數(shù)

10、額較大,一時(shí)難以消化的土地溢價(jià),應(yīng)該由政府返還到土地儲(chǔ)備的共管賬戶,避免資金被政府挪用；(3)對(duì)于需要使用溢價(jià)的工程,由XX公司與相關(guān)單位簽署協(xié)議,由XX公司向政府申請(qǐng)?jiān)擁?xiàng)工程費(fèi)用；(4)爭(zhēng)取更高的溢價(jià)凈收益返還比例,避免政府后期有意抬高地價(jià)而造成我司被動(dòng)；并要書(shū)面約定溢價(jià)返還期限,逾期按高于同期貸款利率的兩倍計(jì)算利息。3、降低預(yù)售條件:與政府協(xié)商提前預(yù)售,規(guī)范輸出口徑“分三步走”:(1)因?yàn)椴籜X市場(chǎng)需要什么樣的產(chǎn)品,什么樣的戶型,我們會(huì)提前做好樣板,銷售更好的戶型將多推貨量,在0以上無(wú)法修改,如果做了0就可以銷售的話,那產(chǎn)品將更XX市場(chǎng),所以需要提前預(yù)售；(2)如果政府不接受上訴理由,則表

11、示,項(xiàng)目所有的預(yù)售資金可由政府監(jiān)管；(3)如果第二步仍不成功,則表示,可在與政府共管的賬號(hào)上押保證金,保證達(dá)到預(yù)售節(jié)點(diǎn)。經(jīng)過(guò)上述三步,大部分的政府應(yīng)該可予以項(xiàng)目“提前預(yù)售”的資格。第二部分 做好前期策劃,實(shí)現(xiàn)快速開(kāi)工集團(tuán)基準(zhǔn)工期為5-7個(gè)月,部分項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)摘牌后3-5個(gè)月開(kāi)盤(pán)。只有快速開(kāi)工才可能實(shí)現(xiàn)快速開(kāi)盤(pán)。為實(shí)現(xiàn)快速開(kāi)工,要認(rèn)真開(kāi)展前期工程策劃,做好工作前置,實(shí)現(xiàn)摘牌即開(kāi)工。一、做好前期策劃應(yīng)充分考慮事情的因果關(guān)系、先后次序、內(nèi)在的邏輯關(guān)系,開(kāi)工前把項(xiàng)目開(kāi)發(fā)存在的各種不利因素都羅列出來(lái),理清各種因素的邏輯關(guān)系,形成系統(tǒng)的解決方案。合理地配置開(kāi)發(fā)資源,克服項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中可能出現(xiàn)的瓶頸如收地、報(bào)批

12、報(bào)建、設(shè)計(jì)出圖、招投標(biāo)、材料采購(gòu)、施工道路暢通、臨設(shè)容量充足等問(wèn)題,保障示范區(qū)的實(shí)現(xiàn)?？茖W(xué)合理地做好施工現(xiàn)場(chǎng)總平面布置(含臨水、臨電、道路、辦公區(qū)、生活區(qū)、垂直運(yùn)輸設(shè)備的布置等),做到策劃先行、臨設(shè)先行、道路(進(jìn)出方向、寬度、規(guī)避客戶、雨季影響等)先行、管線(尤其是臨電、臨水架設(shè)方式和影響)先行、計(jì)劃(協(xié)同性)先行、樣板先行。施工策劃上,片XX市政、土建、機(jī)電、掛石、裝修、園藝、綠化交叉、平行、流水施工,單體中的土建、機(jī)電、裝修工程分層、分段、分面施工,同時(shí)還要制定制約項(xiàng)目目標(biāo)重點(diǎn)區(qū)域的專項(xiàng)計(jì)劃。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)前置新項(xiàng)目要盡量選標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品或成熟的產(chǎn)品,要把工期短、能快速預(yù)售的產(chǎn)品放在首期供貨中；

13、銷售展示區(qū)在綜合考慮規(guī)劃因素外應(yīng)該安排在項(xiàng)目最有利的、能馬上動(dòng)工的地方。在樓盤(pán)的定位,我們不一定做到最高檔次的項(xiàng)目,但我們要結(jié)合產(chǎn)品與購(gòu)買(mǎi)群體,合理定位,打造性價(jià)比最高的項(xiàng)目；在同樣產(chǎn)品中,我們必須做到最優(yōu)；在同等售價(jià)中,我們必須做到品質(zhì)最好。1、規(guī)劃前置:規(guī)劃方案在摘牌前基本要能通過(guò)規(guī)劃部門(mén)預(yù)審批(主要地方領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)同)。要特別重視容積率、日照分析、建筑間距、商業(yè)比例等指標(biāo),盡量做滿容積率；特別重視普通住宅面積界定的臨界點(diǎn)；項(xiàng)目提前了解清楚當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃設(shè)計(jì)要求,建議嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),避免后期因方案修改影響進(jìn)度；盡量提高售建比,減少無(wú)法出售的地下室面積。2、板房設(shè)置:(1)原則上,所

14、有戶型都要設(shè)置樣板房。(2)但也避免設(shè)置過(guò)多樣板房導(dǎo)致成本增加,須控制規(guī)劃戶型的數(shù)量。(3)新項(xiàng)目都要設(shè)置豪裝別XX公司通用標(biāo)準(zhǔn)裝修別墅板房(對(duì)于毛坯銷售不暢的項(xiàng)目要裝修45套別墅板房,銷售部分再裝修部分)。(4)為充分展現(xiàn)苑區(qū)的成熟配套以及環(huán)境,需于貨量現(xiàn)場(chǎng)選擇景觀好的樓層設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)板房,并做好首層架空層的泛會(huì)所展示和體驗(yàn),項(xiàng)目應(yīng)盡量避免建臨建板房。3、產(chǎn)品選擇:(1)展示區(qū)宜XX公司已有標(biāo)準(zhǔn)戶型,這樣可以做到套用原有土建、安裝施工圖紙和裝修圖紙XX省設(shè)計(jì)、采購(gòu)和招標(biāo)時(shí)間；(2)別墅和洋房要同期展示,同期開(kāi)賣(mài)；地下車庫(kù)施工周期長(zhǎng),1-2個(gè)月/層,難以與別墅產(chǎn)品同期展示；(3)展示區(qū)中盡量不規(guī)劃

15、帶地下室的洋房產(chǎn)品,以保證施工工期滿足同期展示開(kāi)賣(mài)。4、物業(yè)規(guī)劃建議:參考XX公司從物業(yè)管理和業(yè)主角度提出的規(guī)劃建議,如出入口、物業(yè)管理用房、垃圾房的選址及面積等。三、強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)收地由于我司獲取的土地往往不是凈地,拿地前與政府或合作方談好的收地條件,到實(shí)際收地時(shí)不一定能全部滿足,這種風(fēng)險(xiǎn)往往會(huì)影響我們不能快速開(kāi)工或增加開(kāi)發(fā)成本和難度,因此我們?cè)谑盏厍氨仨殢亩喾N渠道深入了解地塊的現(xiàn)狀是否已經(jīng)滿足我們的開(kāi)發(fā)要求,對(duì)方是否已履行了所有承諾,否則,我們應(yīng)該要求推遲收地,并且一定要把收地時(shí)間與土地出讓金或合作出資的交付時(shí)間掛鉤,才能更好地規(guī)避我司的風(fēng)險(xiǎn)。若發(fā)生土地移交晚于合同約定,應(yīng)爭(zhēng)取由國(guó)土部門(mén)出具未能

16、交地證明,以便財(cái)務(wù)部門(mén)申請(qǐng)相關(guān)地塊的免繳土地使用稅。在收地的過(guò)程中,要積極推進(jìn)目標(biāo)地塊現(xiàn)場(chǎng)的清理以及參與收地砌圍墻工作。要綜合平衡提前一天收地付出的代價(jià)和提前一天開(kāi)盤(pán)帶來(lái)的收益之間的對(duì)比,按照項(xiàng)目利益最大化原則強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)收地工作。四、勘探先行進(jìn)場(chǎng)1、參考周邊地質(zhì)情況了解目標(biāo)地塊的地質(zhì)情況,盡可能取得周邊建筑物地質(zhì)勘查資料及相關(guān)工程資料,為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)提供參考,也為前期工程提供依據(jù),可以有效提高設(shè)計(jì)和前期工程的進(jìn)度。2、提前進(jìn)入地塊勘探提前進(jìn)入地塊內(nèi)進(jìn)行詳細(xì)勘察以取得勘察報(bào)告；對(duì)目標(biāo)地塊的地質(zhì)報(bào)告進(jìn)行分析,將地質(zhì)勘查報(bào)告第一時(shí)間提供給予設(shè)計(jì)院,出樁基圖。按先售樓部、后展示區(qū),最后貨量區(qū)的原則完成地勘。

17、地質(zhì)條件較差情況下,先行初勘,第一時(shí)間確定基礎(chǔ)形式；規(guī)劃及現(xiàn)場(chǎng)條件較完備情況下,直接詳勘。五、提前開(kāi)展招標(biāo)1、招標(biāo)前置:在摘牌之前提前做好招標(biāo)前置與配合工作有利于實(shí)現(xiàn)摘牌即開(kāi)工。從土地掛牌開(kāi)始,就可以開(kāi)展招標(biāo)立項(xiàng)、投標(biāo)單位確認(rèn)、發(fā)標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、定標(biāo)工作。招標(biāo)立項(xiàng)方面要前置的工作包括:(1)盡快了解當(dāng)XX市場(chǎng)材料價(jià)格,購(gòu)買(mǎi)當(dāng)?shù)氐亩~及材料信息資料,了解項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的特殊情況；(2)將現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境及特殊性、具備的施工條件等,提供給成本管理中心,便于招標(biāo)文件快速編制；(3)明確招標(biāo)工程各專業(yè)的施工承包范圍,利于招標(biāo)文件的快速編制,減少后期爭(zhēng)議；(4)施工單位開(kāi)標(biāo)。2、施工單位考察:項(xiàng)目立項(xiàng)后,即發(fā)起招標(biāo)立項(xiàng)書(shū)

18、,同集團(tuán)、區(qū)域一起將納入集團(tuán)招標(biāo)范圍內(nèi)的施工單位提前考察和選擇；優(yōu)先確定展示區(qū)基礎(chǔ)施工單位及總包單位。項(xiàng)目必須主動(dòng)的參與到招標(biāo)的工作中去,選擇總包單位時(shí)應(yīng)考慮:(1)施工單位的實(shí)力；(2)施工單位的信譽(yù)度；(3)施工單位的經(jīng)營(yíng)狀況；(4)特別關(guān)注施工單位擬委派的項(xiàng)目經(jīng)理(施工生產(chǎn)負(fù)責(zé)人、經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)人或包工頭本人有XX公司資源能力優(yōu)先)優(yōu)先選用XX公司操作模式、同區(qū)域合作過(guò)的、在當(dāng)?shù)刈鲞^(guò)項(xiàng)目、信譽(yù)好的項(xiàng)目經(jīng)理?？疾焓┕挝粫r(shí),XX公司的宣傳片,與施工單位做有效的溝通,便于施工單位對(duì)集團(tuán)的了解。3、快速確定施工單位的方法(1)條件允許的情況下,示范區(qū)應(yīng)將樁基礎(chǔ)(或其它基礎(chǔ)類型)與總包工程招投標(biāo)分開(kāi)進(jìn)

19、行。(2)對(duì)新項(xiàng)目,可考慮尋找已經(jīng)合作過(guò)的優(yōu)秀施工單位做展示區(qū),示范區(qū)計(jì)價(jià)方式按后續(xù)貨量區(qū)定標(biāo)價(jià)格約定點(diǎn)數(shù)上浮。(3)對(duì)舊項(xiàng)目、新地塊,若相近時(shí)間剛招過(guò)標(biāo),則可以直接以擴(kuò)標(biāo)的方式確定單位。(4)對(duì)使用原有圖紙且已施工的工程,可以由總包單位按原有合同造價(jià)原則進(jìn)場(chǎng)施工。4、施工合同:區(qū)域項(xiàng)目應(yīng)積極參與施工合同中“工程管理?xiàng)l款”的制定,掌握進(jìn)度管理主動(dòng)權(quán)；提前確定展示區(qū)各專項(xiàng)工程合同單價(jià),尤其對(duì)于趕工費(fèi)、施工進(jìn)度明確約定、施工人員數(shù)量、垂直運(yùn)輸設(shè)備數(shù)量、總分包權(quán)責(zé)約定等,提前確定操作方式,為后期支付工程款提供依據(jù)。六、重視臨設(shè)先行1、臨水、臨電必須考慮足夠,除了考慮全面開(kāi)工的施工和宿舍生活用電,還要

20、考慮售樓部和展示區(qū)的用電要求,是否設(shè)獨(dú)立電纜,以免售樓部受施工保護(hù)電源跳閘的影響而經(jīng)常斷電。在收地完成前就應(yīng)該與水電部門(mén)簽訂合同,確定水電到達(dá)地塊時(shí)間,確保摘牌后能順利及時(shí)接入臨水臨電,不妨礙項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工,在條件不具備的情況下,可以在前期施工采用發(fā)電機(jī)。與電力水力部門(mén)談判時(shí),可考慮將永久水電條款與臨水臨電一并進(jìn)行談判,對(duì)于項(xiàng)目后期開(kāi)展將免去較多麻煩和減少重復(fù)的費(fèi)用開(kāi)支。2、提前完成紅線外臨時(shí)道路建設(shè)及場(chǎng)區(qū)內(nèi)的管網(wǎng)及施工道路的建設(shè),臨近公路要注意考慮地塊開(kāi)口問(wèn)題。3、提前完成臨時(shí)用地租賃,搭設(shè)生活區(qū),為施工單位進(jìn)場(chǎng)創(chuàng)造條件。4、提前考慮項(xiàng)目臨時(shí)宿舍、永久宿舍問(wèn)題。七、政府關(guān)系維護(hù)1、建立與政府各

21、層級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、分管領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)務(wù)部門(mén)的密切聯(lián)系關(guān)系,按政府部門(mén)層級(jí)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系,逐級(jí)上報(bào),下級(jí)能解決的不要用上級(jí)壓下級(jí)；各種關(guān)系的建立必XX公司與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系,杜絕把關(guān)系建立在個(gè)人關(guān)系上,更不能參與到小圈子內(nèi),避免因領(lǐng)導(dǎo)調(diào)整而影響整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作。2、爭(zhēng)取政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)掛職我司項(xiàng)目,如爭(zhēng)取城XX市長(zhǎng)級(jí)別領(lǐng)導(dǎo)掛職指揮部長(zhǎng)。3、定期向主要政府領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)項(xiàng)目進(jìn)展情況,定期或不定期邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)前來(lái)項(xiàng)目指導(dǎo)工作,配以媒體報(bào)道,既推動(dòng)項(xiàng)目工作開(kāi)展,也提高項(xiàng)目影響力。必要時(shí),可以邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)到集XX公司其他成功樓盤(pán)參觀。4、以工作簡(jiǎn)報(bào)的形式定期書(shū)面報(bào)告政府主要領(lǐng)導(dǎo),匯報(bào)重要工作進(jìn)展,請(qǐng)求協(xié)調(diào)解決問(wèn)題及提出處理方案的建議。八

22、、摘牌即是開(kāi)工1、報(bào)建前置:(1)現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)工前應(yīng)盡量辦理好先行施工合法手續(xù),這就要求我們進(jìn)入一個(gè)地方時(shí),首先要到各部門(mén)(行政服務(wù)窗口)了解所有的報(bào)建報(bào)批驗(yàn)收流程,了解需要提供的資料和當(dāng)?shù)氐奶厥庖?提前做好一切準(zhǔn)備,特別是規(guī)劃方案先與規(guī)劃部門(mén)溝通調(diào)整好,土地立項(xiàng)10天內(nèi)完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制,協(xié)調(diào)政府及各相關(guān)部門(mén)召開(kāi)規(guī)劃提報(bào)會(huì),提出我司規(guī)劃思路和規(guī)劃手續(xù)預(yù)審等推進(jìn)理念通過(guò)預(yù)審批,獲得規(guī)劃主管部門(mén)及當(dāng)?shù)刂饕I(lǐng)導(dǎo)支持。(2)如分歧較大,則以確保展示區(qū)不變?yōu)樵瓌t。推進(jìn)規(guī)劃報(bào)建工作,有條件的先做地勘。提前選定施工圖設(shè)計(jì)單位和XX公司,先行完成報(bào)建施工圖,進(jìn)行施工圖審查和報(bào)建。特殊情況下同政府溝通,單獨(dú)就基

23、礎(chǔ)圖進(jìn)行報(bào)建,確保摘牌后取得基礎(chǔ)施工的“尚方寶劍”。(3)施工圖紙?zhí)崆八偷浇ㄔO(shè)部門(mén)初審好,一切能準(zhǔn)備的辦理國(guó)土證、立項(xiàng)、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證等送件資料提前交到相關(guān)部門(mén)審查好,能后補(bǔ)的資料盡量跟政府協(xié)商(如立項(xiàng)、環(huán)評(píng))。(4)同時(shí)項(xiàng)目要提前通知施工單位準(zhǔn)備報(bào)建所需的配合資料,并積極協(xié)助完成一些與政府相關(guān)的手續(xù)。最理想的狀態(tài)是,到摘牌當(dāng)天就可以馬上補(bǔ)齊剩下的文件辦理施工許可證,或與建設(shè)部門(mén)商量好可以簽發(fā)預(yù)開(kāi)工證。利用開(kāi)工典禮這一契機(jī),合理合法地把展示區(qū)土方和施工臨路提前施工和鋪設(shè)完成；3、提前邀請(qǐng)當(dāng)?shù)卣賳T參與開(kāi)工典禮,并溝通當(dāng)?shù)刂髁髅襟w發(fā)布,擴(kuò)大品牌及項(xiàng)目影響力, 摘牌后

24、即通過(guò)戶外廣告牌、新聞宣傳進(jìn)行品牌導(dǎo)入。4、組織項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì),進(jìn)一步明確項(xiàng)目目標(biāo),落實(shí)每個(gè)部門(mén)的職責(zé)及工作計(jì)劃,充分取得集團(tuán)各中心的支持,為后續(xù)搶工創(chuàng)造條件。第三部分 聚焦展示區(qū)域,確保完美開(kāi)盤(pán)“搶臨設(shè),保保障；搶地下,保地上；搶主體,保裝修；搶板房,保貨量?！薄熬劢拐故緟^(qū),提前每一天”。集團(tuán)總裁莫斌一、計(jì)劃管理嚴(yán)謹(jǐn)例如,對(duì)雨季等影響工期的因素可提前界定:下雨可將其細(xì)分小、中、大雨。小雨、中雨通過(guò)提供雨衣給工人,讓施工單位沒(méi)有借口不開(kāi)工,并且項(xiàng)目也以身作則,親自在現(xiàn)場(chǎng)督促施工單位加班,這樣項(xiàng)目只需支出很少的成本,在不是很惡劣的天氣中爭(zhēng)取到寶貴的時(shí)間。對(duì)于大雨暴雨惡劣的天氣現(xiàn)場(chǎng)不能施工的,項(xiàng)目應(yīng)提

25、前與施工單位約定趕工措施。二、設(shè)計(jì)合理出圖根據(jù)“先展示區(qū),后貨量區(qū)；先管線,后主體；先基礎(chǔ)、后上部；裝修、機(jī)電、綠化同步”的原則出具圖紙,第一時(shí)間內(nèi)給予項(xiàng)目施工隊(duì)圖紙支撐。三、重點(diǎn)搶展示區(qū)1、“123”原則“123原則”給我們一個(gè)很清晰的搶進(jìn)度的思路,“1”代表的是售樓部和豪裝板房,必須放在第一位,保證首先完成；“2”代表的是樣板區(qū)、展示區(qū)內(nèi)的非樣板房、XX市政、園建、園林等工程,應(yīng)作為第二重點(diǎn)來(lái)?yè)尮こ踢M(jìn)度；“3”代表的是首期貨量區(qū),需達(dá)到預(yù)售條件,應(yīng)放在第三位來(lái)趕工。趕工時(shí)要按照主席要求的“24小時(shí),滿人工作”的原則來(lái)組織樣板區(qū)的搶工,流水作業(yè),人山人海的去做,每一個(gè)工作面都要有人。要求施工

26、單位每天上報(bào)人員、材料和機(jī)械使用計(jì)劃,實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理,向過(guò)程管理要結(jié)果。同時(shí),要重點(diǎn)考慮關(guān)鍵工序的施工組織,例如,有掛石的施工時(shí)間較長(zhǎng)(尤其關(guān)注石材材料的堆放場(chǎng)地合理設(shè)置),其施工應(yīng)該盡量安排在前面。2、搶工獎(jiǎng)為實(shí)現(xiàn)快速開(kāi)盤(pán),區(qū)域項(xiàng)目在成本增加與收益之間進(jìn)行合理權(quán)衡,可以在總包合同中明確工程起始時(shí)間和相應(yīng)的工期獎(jiǎng)罰規(guī)定,或者單獨(dú)設(shè)置趕工獎(jiǎng)。趕工獎(jiǎng)應(yīng)在事前以協(xié)議的形式約定,明確獎(jiǎng)勵(lì)的條件和處罰規(guī)則；趕工獎(jiǎng)后補(bǔ)無(wú)效。原則上趕工獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用從該項(xiàng)目的成就共享獎(jiǎng)金池或舊項(xiàng)目獎(jiǎng)金包中扣減。四、施工組織科學(xué)按照“XX市政管網(wǎng)先行,單體結(jié)構(gòu)與砌體同步,機(jī)電、裝修、園藝綠化穿插進(jìn)行”來(lái)組織施工計(jì)劃。綜合布置售樓部

27、、板房區(qū)和貨量區(qū)的施工場(chǎng)地和臨時(shí)道路,在主體工程施工的同時(shí)能保證與主體結(jié)構(gòu)施工不沖突的位置可以同步施工室外工XX市政工程和綠化工程(尤其是大樹(shù)種植)。采取流水、穿插施工,前工序給后工序預(yù)留工作面,確保分部分層交接場(chǎng)地；上下工序按確保的節(jié)點(diǎn)按時(shí)驗(yàn)收、交接合理；主體周邊水景、道路管網(wǎng)的施工,在主體腳手架未落的條件下,采用局部拆除、部分加固懸挑腳手架的方案同步推進(jìn)室外各項(xiàng)工程的施工。必須保證關(guān)鍵線路中施工資源配置,如:施工道路的暢順、樁基施工機(jī)械數(shù)量、土方機(jī)械數(shù)量、模板周轉(zhuǎn)套數(shù)、垂直運(yùn)輸機(jī)械的運(yùn)力、備用發(fā)電機(jī)、夜間施工照明等及合理提前安裝時(shí)間。五、裝修突擊管理集團(tuán)成立了以雅駿XX公司為主導(dǎo)的裝修突擊

28、隊(duì),對(duì)新項(xiàng)目(含舊項(xiàng)目新地塊)展示區(qū)重點(diǎn)突擊,并且集團(tuán)要求雅駿XX公司到20_年9月實(shí)現(xiàn)對(duì)新項(xiàng)目展示區(qū)的全面承接。1、裝修的重點(diǎn)包括:(1)售樓部大堂(或酒店大堂)、樣板房的廚房、衛(wèi)生間、電梯大堂的鋪貼；(2)電梯、石材、櫥柜等,開(kāi)工時(shí)就要與廠家溝通排產(chǎn)；(3)吊頂、機(jī)電安裝穿插、消防、空調(diào)線管；(4)超豪板房的成品家具,需土建嚴(yán)格按照?qǐng)D紙尺寸施工,提前交底,嚴(yán)控分層移交；(5)雙拼板房以裝修戶先組織土建施工,然后分層分段移交工作面。 2、裝修進(jìn)場(chǎng)前期準(zhǔn)備:(1)裝修施工任務(wù)應(yīng)預(yù)先落實(shí),最好施工前40天用書(shū)面形式通知施工單位,有條件時(shí)考慮提前60天。以便使承包方預(yù)先組織安排施工隊(duì)伍,按數(shù)量安排

29、人力,才能保證對(duì)任務(wù)的準(zhǔn)備；(2)施工圖紙應(yīng)預(yù)先30-40天由設(shè)計(jì)院完成出圖,有條件時(shí)審圖完成,最好安排任務(wù)時(shí)一起提供給施工方,目的方便做好材料的準(zhǔn)備和產(chǎn)品工廠化生產(chǎn)；(3)項(xiàng)目分項(xiàng)專業(yè)分包工程完成節(jié)點(diǎn)落實(shí),上工序按質(zhì)、按量、按時(shí)驗(yàn)收,合格后移交下工序。3、展示區(qū)裝修工程聯(lián)系單:區(qū)域項(xiàng)目提交展示區(qū)裝修工程聯(lián)系單至集團(tuán)工程管理中心、運(yùn)營(yíng)中心、雅駿XX公司,由工程管理中心統(tǒng)籌展示區(qū)裝修工程任務(wù)安排及下達(dá)。六、重視采購(gòu)下單嚴(yán)格按照采購(gòu)專項(xiàng)計(jì)劃任務(wù)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)【參見(jiàn)關(guān)于下發(fā)項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃管理辦法和項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃考核辦法的通知】的要求制定材料下單計(jì)劃。確定電梯、石材、裝修材料及家具等進(jìn)場(chǎng)時(shí)間與工程進(jìn)度的高度銜接,

30、關(guān)鍵點(diǎn)在于接到圖之后一周時(shí)間內(nèi)下單,有些可以先根據(jù)裝修標(biāo)準(zhǔn)下單,施工圖出來(lái)后再核對(duì)數(shù)量補(bǔ)單；洋房板房使用的材料直接甲供,樣板房在2樓及以上的,開(kāi)放式電梯應(yīng)同步投入使用；與現(xiàn)代家居、設(shè)計(jì)家私組溝通好,確保入戶門(mén)、房間門(mén)、木地板、櫥柜、家私及時(shí)進(jìn)場(chǎng)安裝及擺放。對(duì)于非標(biāo)設(shè)計(jì),要在設(shè)計(jì)過(guò)程中隨時(shí)與采購(gòu)中心聯(lián)系溝通,以便盡快確定供應(yīng)商,縮短供貨周期。前期物料、設(shè)備采購(gòu)時(shí)如涉及到酒店、物業(yè),要請(qǐng)酒店、物業(yè)參與設(shè)備選型。特殊材料及專項(xiàng)分包生產(chǎn)制作周期參考:(1)電梯:生產(chǎn)70天,安裝20-30天；(2)櫥柜豪裝:廠家生產(chǎn)25天,安裝時(shí)間3天(供應(yīng)商配置所有廚房配套電器)；(3)木門(mén)、木地板、樓梯扶手、整體櫥

31、柜:供應(yīng)商生產(chǎn)時(shí)間30天；安裝時(shí)間8-15天。(4)入墻整體衣柜:供應(yīng)商生產(chǎn)及安裝時(shí)間30天；(5)海洋展池:供應(yīng)商制作及安裝時(shí)間120天；(6)專業(yè)泳池工程:安裝時(shí)間60天；(7)國(guó)振裝修:廠家生產(chǎn)及安裝時(shí)間100天；七、園林綠化穿插景觀充分考慮水體、山體等自然借景,通過(guò)參觀公園、植物園和當(dāng)?shù)刈詈脴潜P(pán),了解當(dāng)?shù)刂参镞x用的原則,利用當(dāng)?shù)刈畋阋?、最?shí)用的植物XX公司造景,打造最合適的景觀風(fēng)格。同時(shí),對(duì)當(dāng)?shù)貓@建材料進(jìn)行調(diào)研,評(píng)判成本,最大限度充分利用當(dāng)?shù)夭牧?。園林施工要注意:(1)跟進(jìn)圖紙,主要的園建圖、水電圖、結(jié)構(gòu)圖；(2)室外園藝綠化與建筑施工的工作面劃分；(3)提前做好施工籌備,項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)綠

32、化(尤其是地形土方早日完成)同步開(kāi)工,交叉作業(yè),售樓部前后花園、泳池、水景區(qū)等與土建同步施工；(4)私家花園的園藝綠化等排刪拆后即馬上施工；(5)可種綠化的地方先進(jìn)土種綠化。大樹(shù)能提前種植的優(yōu)先種植,考慮樹(shù)的生長(zhǎng)周期,在開(kāi)盤(pán)時(shí)有好的展示效果。綠化施工工序:堆坡造型種植大樹(shù)石頭、汀步石安裝灌木、地被種植草皮和玉龍草的種植完工,小品擺設(shè)和成品保護(hù)。八、輕裝修、重?cái)[設(shè)要按照“輕裝修、重?cái)[設(shè)”的原則,控制好裝修成本,讓利于客戶,以最豐富的軟裝設(shè)計(jì)展現(xiàn)生活情趣和功能體驗(yàn),讓客戶感受“入住式的體驗(yàn)營(yíng)銷”,使客戶走進(jìn)板房就有購(gòu)買(mǎi)的沖動(dòng)。同時(shí)特別注意要做好室內(nèi)陰生植物的養(yǎng)護(hù)。九、加強(qiáng)聯(lián)合驗(yàn)收1、驗(yàn)收組織由區(qū)域

33、工程技術(shù)部負(fù)責(zé)組織,項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)單位、營(yíng)銷中心、客戶關(guān)系管理中心、物業(yè)部門(mén)及其他內(nèi)外部相關(guān)單位對(duì)展示區(qū)進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收。2、驗(yàn)收內(nèi)容包括營(yíng)銷環(huán)境、建筑質(zhì)量、物業(yè)管XX市政工程、園林綠化效果和服務(wù)管理系統(tǒng)(安保、后臺(tái)管理系統(tǒng))及產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理性、裝修標(biāo)準(zhǔn)與銷售合同一致性、工程質(zhì)量等。3、驗(yàn)收評(píng)估和審定(1)在驗(yàn)收中現(xiàn)場(chǎng)達(dá)成一致整改意見(jiàn)的問(wèn)題,由項(xiàng)目部督促相關(guān)施工單位立即進(jìn)行整改,整改完成后進(jìn)行復(fù)檢。(2)在驗(yàn)收中涉及設(shè)計(jì)的問(wèn)題,如驗(yàn)收組內(nèi)部意見(jiàn)不一致的,應(yīng)提交產(chǎn)品研發(fā)院牽頭組織相關(guān)部門(mén)研討,將研究建議報(bào)主席辦、總裁辦審定。(3)在驗(yàn)收中涉及裝修、綠化景觀和營(yíng)銷環(huán)境的問(wèn)題,如驗(yàn)收組內(nèi)部意見(jiàn)不一致的,應(yīng)提

34、交集團(tuán)聯(lián)合評(píng)審小組進(jìn)行審定。(4)經(jīng)整改后復(fù)檢,如聯(lián)合驗(yàn)收小組對(duì)驗(yàn)收合格、達(dá)成一致意見(jiàn)的,填寫(xiě)驗(yàn)收記錄表,各參與驗(yàn)收的人員簽名確認(rèn)。未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的,不得對(duì)外開(kāi)放。區(qū)域項(xiàng)目對(duì)主席在規(guī)劃圖上劃的展示圈必須高度重視,展示區(qū)開(kāi)放前應(yīng)做到“目之所及,皆是完美”。十、確保完美開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目奠基開(kāi)工后,營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)面向目標(biāo)客群進(jìn)行推廣宣傳、客戶拓展及圈層營(yíng)銷等,期間項(xiàng)目部與營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)密切溝通,既保證營(yíng)銷推廣節(jié)點(diǎn)與工期相匹配,也能及時(shí)確認(rèn)相關(guān)利好賣(mài)點(diǎn)輸出,以實(shí)現(xiàn)按時(shí)(或提前)供貨,確保銷售。開(kāi)盤(pán)具體工作包括:1、為增加開(kāi)盤(pán)的轟動(dòng)效應(yīng),前期廣告鋪墊要合理有效布置,適當(dāng)舉行有針對(duì)性的推廣圈層活動(dòng),有條件的邀請(qǐng)政府要員

35、、新聞媒體和企業(yè)家代表提前參觀,創(chuàng)造社會(huì)認(rèn)同氣氛和免費(fèi)宣傳效應(yīng)。2、做好價(jià)格政策、產(chǎn)品的成本及預(yù)留客戶梳理工作,協(xié)助制定開(kāi)盤(pán)前的價(jià)格策略及價(jià)格的制定:(1)政策:不能忽視政策對(duì)價(jià)格的影響,如價(jià)格備案等政策直接限制項(xiàng)目后期價(jià)格走勢(shì),定價(jià)前需針對(duì)限制政策與政府良性溝通攻關(guān)；(2)成本:成本控制直接影響價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力；要整體控制項(xiàng)目的成本；(3)對(duì)預(yù)留客戶進(jìn)行分類:產(chǎn)品偏好,戶型偏好,位置偏好,提前對(duì)預(yù)留客戶進(jìn)行分析篩選,有利于更合理判定價(jià)格；對(duì)預(yù)留客戶心理價(jià)格進(jìn)行持續(xù)性的跟進(jìn)。3、開(kāi)盤(pán)前完成物業(yè)XX公司的招標(biāo)工作,案場(chǎng)物業(yè)服務(wù)人員培訓(xùn)到位,訓(xùn)練有素。4、做好詳細(xì)周到的計(jì)劃和工作安排,各部門(mén)、人員的分工

36、,現(xiàn)場(chǎng)功能臨時(shí)分區(qū)、停車帶設(shè)置,不要遺留任何的角落或環(huán)節(jié)；現(xiàn)場(chǎng)提供適當(dāng)?shù)呐姆?wù)和后勤保障工作,做好安保、衛(wèi)生、急救醫(yī)療準(zhǔn)備。5、開(kāi)盤(pán)時(shí),銷控區(qū)人要放滿,增加現(xiàn)場(chǎng)下單的緊迫氛圍。6、開(kāi)盤(pán)后辦理好相關(guān)相關(guān)預(yù)售合同簽訂、政府備案、抵押登記、業(yè)主資料提供等相關(guān)程序,減少因程序、資料不全引影響按揭貸款的發(fā)放,好讓我司盡快回籠資金。預(yù)售監(jiān)控款也要長(zhǎng)期緊迫跟蹤,與政府和銀行做好溝通工作,按照施工進(jìn)度越早越多的申請(qǐng)。7、后續(xù)貨量組織:合理確定展示區(qū)與貨量區(qū)、各貨量區(qū)推售次序及各貨量區(qū)推售的節(jié)點(diǎn)安排,尤其保證首次開(kāi)盤(pán)成功后后續(xù)貨量的及時(shí)補(bǔ)給；為解決后續(xù)貨量供應(yīng)問(wèn)題,應(yīng)在本次展示區(qū)開(kāi)工同時(shí),準(zhǔn)備好下一期的施工圖

37、紙和施工準(zhǔn)備等所有工作。做到一旦一期銷售賣(mài)得好,二期工程第二天就能開(kāi)工。第四部分 過(guò)程管控到位,主體質(zhì)量合格集團(tuán)高度重視工程質(zhì)量管理,建立健全了工程質(zhì)量管控體系,通過(guò)在工程技術(shù)管理、工程質(zhì)量評(píng)估考核、施工質(zhì)量全過(guò)程控制、“最佳開(kāi)推盤(pán)狀態(tài)”和“最佳交樓狀態(tài)”營(yíng)造等方面進(jìn)行監(jiān)督和支持,推動(dòng)集團(tuán)整體工程質(zhì)量水平上新臺(tái)階。集團(tuán)按照“關(guān)注客戶滿意度、加強(qiáng)過(guò)程質(zhì)量控制”的管理原則,建立集團(tuán)層面的質(zhì)量管控體系,由三大部分組成,即“工程技術(shù)管理支持體系”、“工程質(zhì)量評(píng)估考核體系”和“施工質(zhì)量全過(guò)程重點(diǎn)控制”。二、加強(qiáng)考核評(píng)估1、工程質(zhì)量檢查評(píng)估制度(1)碧桂園工程質(zhì)量評(píng)分辦法:集團(tuán)設(shè)有專職質(zhì)量巡檢組,每月對(duì)全

38、部在建項(xiàng)目進(jìn)行工程質(zhì)量巡檢,實(shí)行單月普查督辦,雙月評(píng)分考核。(2)施工尺寸誤差專項(xiàng)檢查辦法:為實(shí)現(xiàn)集團(tuán)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化施工和提高工程質(zhì)量,巡檢組采取現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)實(shí)量的檢測(cè)數(shù)據(jù)進(jìn)行合格率計(jì)算,得出各項(xiàng)目的專項(xiàng)檢查評(píng)分,直觀表現(xiàn)了施工尺寸管控的質(zhì)量水平。(3)碧桂園綜合質(zhì)量評(píng)分辦法:綜合巡檢組通過(guò)對(duì)板房區(qū)和交樓區(qū)進(jìn)行檢查和評(píng)分,量化各苑區(qū)的綜合質(zhì)量水平。(4)碧桂園聯(lián)合巡檢辦法:各專XX公司對(duì)各自在建工程進(jìn)行常態(tài)化的質(zhì)量巡檢和考核,并獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn),處罰落后,有效提高各專XX公司的工程質(zhì)量。(5)監(jiān)理資料檢查評(píng)分細(xì)則:監(jiān)督各項(xiàng)目的工程資料與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)體工程的進(jìn)度的同步性、準(zhǔn)確性、完整性,為順利完成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案提供

39、保障。2、工程質(zhì)量考核激勵(lì)機(jī)制(1)實(shí)行“雙月質(zhì)量考核排名計(jì)劃”:根據(jù)集團(tuán)質(zhì)量巡檢評(píng)分情況,對(duì)集團(tuán)所有區(qū)域和項(xiàng)目實(shí)行“雙月”質(zhì)量考核排名,對(duì)排名前列的區(qū)域和項(xiàng)目進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì),對(duì)排名落后的區(qū)域和項(xiàng)目處罰并通報(bào)批評(píng)。(2)實(shí)行“創(chuàng)優(yōu)100”計(jì)劃:為鼓勵(lì)總包單位爭(zhēng)創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程,積極配合我司向業(yè)主交樓,使項(xiàng)目在既定時(shí)間內(nèi)達(dá)到目標(biāo)交樓率,對(duì)經(jīng)過(guò)既定程序評(píng)估、認(rèn)可的優(yōu)質(zhì)工程和總包單位給予合約價(jià)格之外約100元/平方米的獎(jiǎng)勵(lì)。(3)開(kāi)展“三級(jí)樣板工程”活動(dòng):集團(tuán)每年開(kāi)展“三級(jí)樣板工程”活動(dòng),通過(guò)相關(guān)中心及各區(qū)域、各項(xiàng)目的聯(lián)合評(píng)比,評(píng)選出年度“集團(tuán)樣板工程”、“區(qū)域樣板工程”和“項(xiàng)目樣板工程”,進(jìn)行表彰獎(jiǎng)勵(lì),為各區(qū)

40、域、各項(xiàng)目的工程質(zhì)量樹(shù)立了標(biāo)桿；并通過(guò)組織項(xiàng)目和施工單位對(duì)樣板工程的學(xué)習(xí)和總結(jié),充分發(fā)揮先進(jìn)榜樣對(duì)提高集團(tuán)工程質(zhì)量的帶動(dòng)作用。(4)評(píng)選集團(tuán)專項(xiàng)獎(jiǎng):“最佳開(kāi)推盤(pán)狀態(tài)”、“最佳交樓狀態(tài)”:引導(dǎo)各項(xiàng)目營(yíng)造完美的銷售板房區(qū)和交樓苑區(qū)綜合品質(zhì),對(duì)促進(jìn)銷售,提升集團(tuán)的品牌和成功XX市場(chǎng)的起到了重要作用。(5)對(duì)工程質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)厲處罰:對(duì)最常見(jiàn)、影響嚴(yán)重的工程質(zhì)量問(wèn)題作出統(tǒng)一的處罰,對(duì)施工單位拒不整改或整改造假的加倍處罰,勒令停工整改,直至清退出場(chǎng)。(6)推行約談和督辦制度:約談是由集團(tuán)召集相關(guān)項(xiàng)目和施工單位領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行面談,指出存在的質(zhì)量問(wèn)題,要求制訂整改方案和計(jì)劃,按期完成整改。督辦是由集團(tuán)工程管理中心派專

41、人駐點(diǎn)項(xiàng)目,協(xié)助區(qū)域和項(xiàng)目解決對(duì)極少數(shù)施工隊(duì)伍質(zhì)量管理的老大難問(wèn)題；對(duì)個(gè)別極端不配合的施工單位, 堅(jiān)決進(jìn)行清退,避免后期交樓風(fēng)險(xiǎn)。三、實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)控制1、施工質(zhì)量的事前控制措施(1)加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作:圖紙會(huì)審工作使施工單位充分了解設(shè)計(jì)意圖和技術(shù)要求,消除可能存在的設(shè)計(jì)錯(cuò)漏,以確保工程質(zhì)量。(2)加強(qiáng)板房區(qū)施工工序的管控:避免項(xiàng)目在板房區(qū)快速施工中,因無(wú)序施工而造成的返工和浪費(fèi),要求各項(xiàng)目必須編制板房區(qū)施工詳細(xì)工序計(jì)劃,項(xiàng)目總必須親自進(jìn)行交底,并在過(guò)程中加強(qiáng)監(jiān)控落實(shí)。(3)加強(qiáng)工法樣板引路和技術(shù)交底:要求施工單位利用“工法樣板間”對(duì)施工班組和工人進(jìn)行實(shí)物技術(shù)交底,各班組掌握了我司的質(zhì)量要求后,才能進(jìn)

42、場(chǎng)施工。(4)推行“裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間”制度:目的是發(fā)揮預(yù)先管控的作用,及時(shí)發(fā)現(xiàn)和修改不合理的設(shè)計(jì)；起到裝修樣板引路和技術(shù)交底的作用。2、施工質(zhì)量的事中控制措施(1)各項(xiàng)目增設(shè)質(zhì)量專職崗位:該人員專職監(jiān)督駐點(diǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量,對(duì)項(xiàng)目總和區(qū)域工程技術(shù)部負(fù)責(zé),并可越級(jí)向工程管理中心匯報(bào),具有對(duì)施工單位存在的質(zhì)量問(wèn)題要求整改、進(jìn)行處罰、直至建議勒令停工的權(quán)力。(2)推行項(xiàng)目重點(diǎn)工序?qū)ｍ?xiàng)驗(yàn)收制度:建立施工質(zhì)量跟蹤檔案及質(zhì)量追溯制度,集團(tuán)要求各項(xiàng)目對(duì)十項(xiàng)重點(diǎn)施工工序?qū)嵭许?xiàng)目工程師、監(jiān)理、施工單位三方聯(lián)合專項(xiàng)驗(yàn)收,專項(xiàng)驗(yàn)收資料需相關(guān)人員簽字后存檔。(3)加強(qiáng)對(duì)集團(tuán)各專XX公司現(xiàn)場(chǎng)工作面移交的協(xié)調(diào):規(guī)范場(chǎng)地交接

43、驗(yàn)收程序,并制訂了相關(guān)的場(chǎng)地移交標(biāo)準(zhǔn),并對(duì)移交的時(shí)間和范圍作出詳細(xì)記錄,明確了雙方責(zé)任,保證集團(tuán)各XX公司順利進(jìn)場(chǎng)。(4)加強(qiáng)集團(tuán)裝修質(zhì)量管控:明確項(xiàng)目總對(duì)裝修質(zhì)量的“第一責(zé)任人”、計(jì)劃制定預(yù)留合理工期、推行“裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間”制度、加強(qiáng)裝修工程現(xiàn)場(chǎng)管理和強(qiáng)化交樓前分戶驗(yàn)收等系統(tǒng)性措施,保證集團(tuán)裝修質(zhì)量。 (5)加強(qiáng)高層建筑沉降觀測(cè):各項(xiàng)目如發(fā)現(xiàn)沉降量超過(guò)規(guī)范和設(shè)計(jì)要求的,應(yīng)立即通知設(shè)計(jì)院,并上報(bào)工程管理中心,由相關(guān)部門(mén)及時(shí)處理。(6)加強(qiáng)對(duì)重要建筑材料的管控:集團(tuán)明令禁止使用海砂,推廣使用新型反應(yīng)型防水卷材。3、施工質(zhì)量問(wèn)題的整改控制措施加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目落實(shí)質(zhì)量問(wèn)題整改的監(jiān)督:規(guī)定了施工單位整改

44、方案的內(nèi)容和模板,以及要求項(xiàng)目部對(duì)整改情況進(jìn)行驗(yàn)收,規(guī)定了檢查驗(yàn)收回復(fù)模板；如發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目部或施工單位弄虛作假的,將進(jìn)行嚴(yán)肅處罰。第五部分 重視精裝策劃,打造精品貨量二、精裝策劃先行項(xiàng)目工程開(kāi)工前的工程策劃針對(duì)配合裝修施工的計(jì)劃方案要全面,考慮范圍包括:(1)工作界面劃分清楚；(2)裝修垂直運(yùn)輸設(shè)備的使用；(3)裝修施工臨水臨電的配置；(4)裝修施工腳手架的配合；(5)裝修施工產(chǎn)品、半成品及材料的保護(hù)和堆放；(6)工序交接驗(yàn)收；(7)裝修圖紙會(huì)審；(8)裝修工藝、工法明確；(9)材料樣板確認(rèn)；(10)各專業(yè)在施工過(guò)程中出現(xiàn)矛盾時(shí),特別是工序間的嵌接問(wèn)題必須及時(shí)協(xié)調(diào),并應(yīng)有專人負(fù)責(zé)跟辦。 1、裝修圖

45、紙為保障裝修工程順利實(shí)施,裝修設(shè)計(jì)圖紙應(yīng)提前會(huì)審,會(huì)審要求其它各專業(yè)需參與,同時(shí)為保證裝修材料的采購(gòu)和品質(zhì),裝修施工圖須于裝修施工單位進(jìn)場(chǎng)前60天完成設(shè)計(jì),因此要求設(shè)計(jì)院配合和項(xiàng)目部計(jì)劃及協(xié)調(diào)的工作須及時(shí)到位。垂直運(yùn)輸精裝修工程垂直運(yùn)輸供料比較緊張,材料品種繁多,規(guī)格類型各異,而保證現(xiàn)場(chǎng)材料的運(yùn)輸、搬運(yùn)和存放,使其流暢、有序的進(jìn)行是創(chuàng)造良好施工條件之必須,所以,垂直運(yùn)輸設(shè)備(如外用電梯、井架)的位置、高度,須考慮到精裝修階段的使用需要,結(jié)合建筑的平面形狀、高度和材料、設(shè)備的重量、尺寸大小,考慮機(jī)械的負(fù)荷能力和服務(wù)范圍,做到易于運(yùn)輸,便于組織精裝修施工分層分段流水施工。項(xiàng)目宜在總包垂直運(yùn)輸機(jī)械安

46、裝前組織裝修分包方提出相關(guān)使用性能參數(shù)要求。在情況允許的情況下,可以提前完成永久電梯安裝,在加強(qiáng)管理做好成品保護(hù)的情況下提早投入使用,以方便后續(xù)精裝修的垂直運(yùn)輸使用。3、場(chǎng)地布置施工平面布置原則:在滿足施工的條件下,盡量節(jié)約施工用地；在保證場(chǎng)內(nèi)交通運(yùn)輸暢通和滿足施工對(duì)材料要求的前提下,最大限度的減少場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸,特別是減少場(chǎng)內(nèi)二次搬運(yùn)。具體地:(1)平面管理總原則:根據(jù)施工總平面設(shè)計(jì)及各分階段的布置,以充分保障階段性的重點(diǎn)施工、保證進(jìn)度計(jì)劃的順利實(shí)施為目的,在施工實(shí)施前,制定詳細(xì)的機(jī)械使用、進(jìn)退場(chǎng)計(jì)劃,材料生產(chǎn)、加工、堆放、運(yùn)輸計(jì)劃,以及各工種施工隊(duì)伍進(jìn)退場(chǎng)調(diào)整計(jì)劃。同時(shí)制定以上計(jì)劃的具體實(shí)施方案

47、,嚴(yán)格依照?qǐng)?zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、獎(jiǎng)罰條例,實(shí)現(xiàn)施工平面科學(xué)、文明的管理。(2)平面管理計(jì)劃的確定及實(shí)施:根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施及調(diào)整情況,分階段發(fā)布平面管理實(shí)施計(jì)劃,包含時(shí)間計(jì)劃表,責(zé)任人,執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn),獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)。計(jì)劃執(zhí)行中,不定期召開(kāi)調(diào)度會(huì),以充分協(xié)調(diào),研究后,發(fā)布計(jì)劃調(diào)整書(shū)。(3)平面管理辦法:施工平面管理由項(xiàng)目經(jīng)理總負(fù)責(zé),由生產(chǎn)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目工長(zhǎng)、材料部門(mén)、機(jī)械管理部門(mén)、后勤部門(mén)組織實(shí)施,按平面分片包干管理措施進(jìn)行管理。施工現(xiàn)場(chǎng)按照標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置六牌一圖,即工程概況圖、管理人員名單及監(jiān)督電話牌、安全生產(chǎn)制度牌、消防保衛(wèi)制度牌、文明施工制度牌、環(huán)境保護(hù)制度牌及施工總平面布置圖。按照總體規(guī)劃要求作好平面圖,主要包括

48、:現(xiàn)場(chǎng)辦公臨建布置、現(xiàn)場(chǎng)生活區(qū)布置、材料堆放場(chǎng)地(庫(kù)房)及構(gòu)件現(xiàn)場(chǎng)拼裝區(qū)布置。施工現(xiàn)場(chǎng)要加強(qiáng)場(chǎng)容管理,做到整齊、干凈、節(jié)約、安全、力求均衡生產(chǎn)。另外,需要考慮到計(jì)劃采購(gòu)、計(jì)劃使用、材料滾動(dòng)進(jìn)場(chǎng)的具體情況,做好材料到貨動(dòng)態(tài)管理,保證到場(chǎng)材料、物資隨到隨進(jìn)庫(kù),保證材料在室外停留及庫(kù)房存放時(shí)間不超出規(guī)定范圍。使材料進(jìn)場(chǎng)存放和垂直運(yùn)輸處于良好的控制狀態(tài)。三、進(jìn)度計(jì)劃嚴(yán)格1、嚴(yán)格審查施工單位編制的施工總進(jìn)度計(jì)劃。檢查總計(jì)劃中一級(jí)節(jié)點(diǎn)完成時(shí)間是否滿足集團(tuán)一級(jí)計(jì)劃的要求。2、在進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施過(guò)程中,常常受各種因素的影響而出現(xiàn)進(jìn)度偏差。為了保證工期總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),必須對(duì)原計(jì)劃進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。計(jì)劃的調(diào)整按以下原則

49、:計(jì)劃調(diào)整應(yīng)慎重,能不調(diào)的盡量不調(diào),能局部調(diào)整的決不大范圍調(diào)整；計(jì)劃的調(diào)整要及時(shí),一發(fā)現(xiàn)有進(jìn)度偏差,必須及時(shí)分析,立即采取相應(yīng)對(duì)策及時(shí)解決。3、對(duì)于交樓風(fēng)險(xiǎn)要提前足夠的時(shí)間進(jìn)行預(yù)警。當(dāng)發(fā)現(xiàn)工程滯后嚴(yán)重,交樓存在重大風(fēng)險(xiǎn)時(shí),應(yīng)制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡古庞?jì)劃或銷項(xiàng)計(jì)劃,并要求施工單位制定細(xì)致的趕工計(jì)劃,并有人工、材料、機(jī)械等方面的具體計(jì)劃和保障措施。需要集團(tuán)予以協(xié)助的,可以請(qǐng)求集團(tuán)相關(guān)職能部門(mén)組織召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)。四、落實(shí)樣板先行為保證集團(tuán)“多XX省”戰(zhàn)略的實(shí)施,材料采購(gòu)和項(xiàng)目管理中須切實(shí)貫徹“樣板先行”方針。在大面積施工前必須先做施工樣板,施工樣板經(jīng)確認(rèn)后方可大面積施工(關(guān)于貨量區(qū)的裝修工程質(zhì)量的管控,請(qǐng)遵照“裝

50、修交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間”制度執(zhí)行)?！皹影逑刃小钡淖饔?1)檢驗(yàn)設(shè)計(jì)的合理性及工種之間配合,及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、及早解決。(2)確定各項(xiàng)施工內(nèi)容的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),指導(dǎo)大面積裝修工程的施工,并在完工時(shí)按此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。2、設(shè)立“先行樣板”的原則要求(1)時(shí)間要求:各采購(gòu)或施工項(xiàng)目應(yīng)在單位定標(biāo)后,立即提前籌備/施工“樣板”,在大范圍采購(gòu)/施工前完成驗(yàn)收工作。(2)地點(diǎn)要求:“先行樣板”應(yīng)設(shè)置在大范圍施工的單元內(nèi),方便各相關(guān)班組及管理人員學(xué)習(xí)；樣板間的選取不得影響該單位的銷售和交樓。(3)標(biāo)段要求:建議每一個(gè)定標(biāo)單位均在該標(biāo)段內(nèi)設(shè)立“樣板間”。(4)戶型要求:對(duì)于貨量區(qū)的精裝修,原則上要求每種戶型均須設(shè)立一套“裝修交

51、樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間”,個(gè)別數(shù)量較稀少的戶型由項(xiàng)目根據(jù)實(shí)際情況決定是否設(shè)立。注:若某些戶型已經(jīng)在銷售示范區(qū)設(shè)立了交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間,則在貨量區(qū)可不再重復(fù)設(shè)立。完成標(biāo)準(zhǔn):“樣板”各項(xiàng)指標(biāo)、分項(xiàng)工程應(yīng)達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。3、“樣板”的驗(yàn)收根據(jù)樣板的重要程度,由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織、邀請(qǐng)區(qū)域工程技術(shù)部參加,營(yíng)銷中心、客戶關(guān)系管理中心、設(shè)計(jì)單位及相關(guān)施工單位聯(lián)合驗(yàn)收,對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題(包括與銷售承諾或合同約定的標(biāo)準(zhǔn)不一致、設(shè)計(jì)使用功能不合理、裝修質(zhì)量不合格等),督促有關(guān)單位立即更換或整改,整改合格后進(jìn)行復(fù)檢并簽署驗(yàn)收合格記錄表?！皹影濉蔽打?yàn)收或驗(yàn)收不合格的,不得開(kāi)展貨量區(qū)大范圍推廣。4、“樣板”的應(yīng)用(1)發(fā)揮完善設(shè)計(jì)功能

52、的作用:如在“樣板“施工或驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)功能不合理,應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修改完善。(2)發(fā)揮樣板引路和技術(shù)交底的作用:供應(yīng)商或施工單位應(yīng)充分利用樣板對(duì)班組和工人進(jìn)行技術(shù)交底,并通過(guò)“樣板”的展示和施工,總結(jié)各工藝及流程要求,并在樣板間進(jìn)行標(biāo)示。(3)發(fā)揮驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的作用:樣板間開(kāi)放后,供應(yīng)商或施工單位須按照樣板標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行貨量區(qū)供貨或施工,項(xiàng)目建立質(zhì)量檢查驗(yàn)收制度,按此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收?！皹影濉钡墓芾?1)工程管理中心在工程質(zhì)量巡檢中,對(duì)材料及項(xiàng)目“樣板間”進(jìn)行檢查,并對(duì)沒(méi)有落實(shí)“標(biāo)準(zhǔn)樣板間”制度的項(xiàng)目進(jìn)行處罰。(2)裝修“樣板間”由裝修總包單位進(jìn)行管理,應(yīng)做好室內(nèi)的裝修的成品保護(hù)工作。在合同收樓日期前,裝修總包

53、單位應(yīng)進(jìn)行“裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間”的保鮮維修,確保樣板間單位的室內(nèi)裝修工程應(yīng)達(dá)到正?？山桓稜顟B(tài)。五、重視采購(gòu)下單做好采購(gòu)計(jì)劃的前置；與集團(tuán)采購(gòu)部有效的溝通,爭(zhēng)取所需材料能盡快的完成采購(gòu)；特別是做好甲指材料及甲供材料的采購(gòu)計(jì)劃工作,因該部分流程及供貨時(shí)間較長(zhǎng)。如甲指材料的采購(gòu),需簽訂三方買(mǎi)賣(mài)合同方能正常供貨,在總包合同簽訂后,立即溝通集團(tuán)造價(jià)部提供三方合同范本,由項(xiàng)目部及施工單位進(jìn)行蓋章,返回造價(jià)部發(fā)送集團(tuán)采購(gòu)部進(jìn)行確認(rèn)后,由集團(tuán)采購(gòu)部發(fā)送指定品牌廠家確認(rèn)蓋章返回施工單位,在過(guò)程中及時(shí)主動(dòng)進(jìn)行跟進(jìn),將采購(gòu)計(jì)劃、甲指材料三方合同簽訂進(jìn)行前置,爭(zhēng)取更早更快的完成采購(gòu)工作。采購(gòu)下單要點(diǎn):1、按集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化

54、要求下訂單,尺寸準(zhǔn)確,圖紙標(biāo)準(zhǔn)化,填寫(xiě)規(guī)范。2、下單時(shí)要考慮合理的安裝周期。3、按標(biāo)準(zhǔn)化要求控制現(xiàn)場(chǎng)尺寸,保證場(chǎng)地交付尺寸與下單尺寸一致。4、按入場(chǎng)條件控制工程節(jié)點(diǎn),確保按時(shí)按質(zhì)交出安裝場(chǎng)地。六、質(zhì)量控制到位1、工程質(zhì)量方面做好主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收(含基礎(chǔ)隱蔽驗(yàn)收),并做好基礎(chǔ)資料。基礎(chǔ)隱蔽工程驗(yàn)收合格才能進(jìn)行下一工序施工。2、嚴(yán)控空間尺寸,確保裝修四大件的現(xiàn)場(chǎng)安裝尺寸與圖紙?jiān)O(shè)計(jì)尺寸、生產(chǎn)尺寸相符,到場(chǎng)后能準(zhǔn)確安裝,避免返工浪費(fèi)。3、做好材料把關(guān),主要有鋼筋、混凝土及建筑用沙、電氣、五金等。4、兩防方面,做好地下室、天面、外墻、門(mén)窗邊、陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間的防滲漏、防開(kāi)裂,減少裝修過(guò)程中及交樓時(shí)土建維修的工程

55、量。七、園林綠化管理1、工藝管理做好圖紙會(huì)審、技術(shù)交底及材料定板,督促施工單位按圖施工,不擅自更改設(shè)計(jì)、不漏工序,并加強(qiáng)對(duì)整體觀感的把控,項(xiàng)目部嚴(yán)把材料關(guān)、面層關(guān)、藝術(shù)關(guān)；現(xiàn)場(chǎng)人員需加強(qiáng)對(duì)細(xì)節(jié)部位、特殊部位的研究(比如轉(zhuǎn)角部位、高低差部位、入口部位、結(jié)構(gòu)外露部位),如施工圖大樣無(wú)法滿足施工要求或存在矛盾,須盡早與設(shè)計(jì)院溝通并確定施工方案,做到設(shè)計(jì)合理、施工可行、效果可觀。時(shí)間管理熟悉園林工程的施工步驟先后順序,制定詳細(xì)可實(shí)操的施工組織計(jì)劃,注重事前控制。XX公司在進(jìn)度管控上的獎(jiǎng)罰要求融入到施工管理中,根據(jù)大計(jì)劃編排小計(jì)劃,根據(jù)總體計(jì)劃編排分項(xiàng)計(jì)劃,做到工序銜接合理,工種交叉多而不亂。將時(shí)間節(jié)點(diǎn)

56、、進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃進(jìn)行合理安排,為園林施工創(chuàng)造良好的客觀條件。重視隱蔽工程,做好檢查驗(yàn)收工作,避免后工序做完后進(jìn)行開(kāi)挖破壞。空間管理工作面的鋪展是勞動(dòng)力有效利用的有力保證,也是減少工種相互破壞、確保施工質(zhì)量、劃清責(zé)任范圍的重要因素。對(duì)公共區(qū)域,除了督促總包單位按要求時(shí)間及質(zhì)量完成地下管線工程的套管預(yù)埋、井道圍砌,地表道路、公園、小品等的土建施工外,還需盡XX市政工程(主要是煤氣XX市政自來(lái)水管)提供工作面,以推動(dòng)地表工作的全面展開(kāi)。對(duì)樓房周邊區(qū)域,特別是樣板房周邊的園林工程,須協(xié)調(diào)總包單位盡早完成外立面施工,以達(dá)到拆除外立面腳手架的條件(高層區(qū)樣板房達(dá)到拆除低層外立面腳手架即可),為室外化糞池、園建工

57、程、雨污水井、管等的施工提供足夠的工作面。八、加強(qiáng)成品保護(hù)高標(biāo)準(zhǔn)住宅成品保護(hù)尤為重要,主要落實(shí)以下兩個(gè)制度:(1)現(xiàn)場(chǎng)成品保護(hù)巡檢制度:對(duì)現(xiàn)場(chǎng)成品保護(hù)的工程進(jìn)行巡視檢查,發(fā)現(xiàn)有損壞現(xiàn)象的必須追查到底,責(zé)任到人,并及時(shí)與廠家協(xié)商對(duì)產(chǎn)品修復(fù)。(2)室內(nèi)看護(hù)制度:已經(jīng)竣工驗(yàn)收(具備交房)的樓層,設(shè)專職人員對(duì)樓層進(jìn)行看護(hù),對(duì)樓層鑰匙專門(mén)保管,以防室內(nèi)成品人為損壞或丟失。同時(shí)做好必要的保潔工作,定期開(kāi)啟窗戶(在有雨季保障措施情況下)使室內(nèi)空氣流通,減少室內(nèi)有害物質(zhì)凝聚。第六部分 注重細(xì)節(jié)完善,實(shí)現(xiàn)完美交樓一、交樓計(jì)劃合理在推售前,制定合同交樓時(shí)間時(shí),要充分XX市政配套(永久供水供電)的完成時(shí)間,避免因臨

58、電供應(yīng)交樓造成業(yè)主投訴,尤其是毛坯交樓單位的業(yè)主需進(jìn)場(chǎng)裝修,臨電供應(yīng)容易造成客戶群訴。二、分戶驗(yàn)收嚴(yán)格1、分戶驗(yàn)收聯(lián)合小組組織工程項(xiàng)目的有關(guān)單位(建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、XX公司)成立分戶驗(yàn)收聯(lián)合小組,并明確各方的具體責(zé)任。2、分戶驗(yàn)收范圍(1)單位工程的每套住宅,公共部分的樓梯間、電梯間、屋面、地下室。(2)分戶驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)在確保工程地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)安全可靠的基礎(chǔ)上,重點(diǎn)對(duì)每戶住宅的觀感質(zhì)量和使用功能質(zhì)量進(jìn)行檢查,主要項(xiàng)目包括:室內(nèi)空間、構(gòu)件尺寸、樓地面、墻面和天棚質(zhì)量、門(mén)窗安裝質(zhì)量、防水工程質(zhì)量、建筑節(jié)能工程質(zhì)量、給排水、采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量、室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量、強(qiáng)制性條文規(guī)定的安全防護(hù)措施,以及國(guó)XXX市有關(guān)規(guī)定要求檢查的其它內(nèi)容。3、分戶驗(yàn)收