杭州和睦儲運有限公司09年調(diào)查報告

1、 杭州市余杭支行 杭州港余杭港區(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)26000萬元項目貸款調(diào)查報告杭州和睦儲運有限公司“杭州港余杭港區(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)”項目貸款調(diào)查報告 中國銀行杭州市余杭支行2009年10月9日關(guān)于杭州和睦儲運有限公司26000萬元授信總量的調(diào)查報告引言： 隨著杭州市新一輪城市規(guī)劃調(diào)整、城市規(guī)模擴展、城市化進程進一步加快，原先位于杭州市河段兩岸的散貨碼頭泊位與城市居民生活環(huán)境極不協(xié)調(diào)，已規(guī)劃逐漸外遷，為適應(yīng)杭州經(jīng)濟發(fā)展，迫切需要在城市外圍興建新“杭州港余杭港區(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)”作業(yè)區(qū)，在此背景下，專門成立建設(shè)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)的有限責任公司-杭州和睦儲運有限公司。“杭州港余杭港區(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)”

2、項目經(jīng)浙江省重點建設(shè)領(lǐng)導小組、浙江省發(fā)展計劃委員會浙重建20034號文件列入省重點建設(shè)項目，同時也是國家內(nèi)河水運“十一五”建設(shè)規(guī)劃之一，項目總投資42713萬元，占地605畝，開挖挖入式港池2個,規(guī)劃1000噸泊位數(shù)24個，年吞吐量可達550萬噸，市場服務(wù)范圍可輻射到整個長三角地區(qū)。融合港口裝卸、轉(zhuǎn)運、貨物倉儲加工、市場交易、信息物流等功能的新型生態(tài)港區(qū)，更是具備了內(nèi)河港口標準化的概念，暨時仁和港將建成集港口貨運、室內(nèi)外倉儲、現(xiàn)代化工廠、集中交易區(qū)、配套工程建設(shè)為一體現(xiàn)代物流基地。由于項目建設(shè)需要公司特向我行申請授信總量26000萬元，全部用于項目開發(fā)建設(shè)。經(jīng)過對公司基本情況和項目有關(guān)情況的調(diào)

3、研、測算、分析，該項目對余杭及周邊地區(qū)經(jīng)濟促進作用明顯，得到政府相關(guān)部門高度重視，建成后對經(jīng)濟效益明顯，發(fā)展前景較好，考慮到該項目風險較小，收益較高，抵押遠遠足值，為此，我行擬同意向公司提供授信總量26000萬元，用于“杭州港余杭港區(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)”作業(yè)區(qū)項目，期限6年，利率基準，其中18000萬元用于置換建設(shè)銀行前期項目貸款投入，8000萬元用于支付項目工程建設(shè)尾款，全部授信由該項目交通運輸用地403316.3平方米，折合605畝土地為抵押擔保，全部授信追加法人代表個人吳忠根連帶責任保證。現(xiàn)將項目調(diào)查情況報告如下：授信總量申報表 貨幣單位：萬元人民幣所轄行企業(yè)名稱行業(yè)信用評級項目名稱貸款金

4、額期限利率擔保方式余杭支行杭州和睦儲運有限公司交通運輸業(yè)A杭州港余杭港區(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)26000萬元6年基準抵押第一部分 借款人情況一、客戶概況表客戶名稱杭州和睦儲運有限公司客戶性質(zhì)有限責任貸款卡號3301040000262305機構(gòu)代碼71544996-0成立時間1995-03-21注冊地址仁和鎮(zhèn)新橋村行業(yè)類型交通運輸-港口倉儲物流基本戶銀行中國建設(shè)銀行主要產(chǎn)品及生產(chǎn)能力建筑材料，鋼材，摩托車及其配件，機電配件，化工原料及產(chǎn)品，裝飾材料，五金工具，交電；倉儲服務(wù)等。客戶授信基本情況與我行建立授信關(guān)系時間：首次信用評級：A債務(wù)承受額 ：22518 上年度核定授信總量：（大寫）/批復時間/流動

5、資金貸款0銀行承兌匯票敞口0貿(mào)易融資0保函額度0中長期貸款0當前我行授信余額0短期流動資金貸款0銀行承兌匯票敞口0貿(mào)易融資0保函額度0中長期貸款0本次擬申報授信總量：（大寫）貳億陸仟萬元整短期授信總量中長期授信總量流動資金貸款0 銀行承兌敞口0貿(mào)易融資0保函額度026000萬元授信風險分類情況合計正常關(guān)注次級可疑損失2600026000/注冊資本10168萬元實收資本10168萬元投資人情況投資人出資額出資額占實收資本比例吳忠根6812.56萬元67%胡黎明1525.2萬元15%倪軍1321.84萬元13%傅順梅508.4萬元5%二、企業(yè)總體情況分析1、公司基本概況杭州和睦儲運有限公司是專門為

6、開發(fā)建設(shè)“杭州港余杭港區(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)”項目公司,成立于1995年3月21日，原注冊資本168萬元，目前注冊資金為10168萬元，已全部到位，其中吳忠根出資6812.56萬元，占注冊資本的67%；胡黎明出資1525.2萬元，占注冊資本的15%；倪軍出資1321.84萬元，占注冊資本的13%，傅順梅出資508.4萬元，占注冊資本的5%。法人代表為吳忠根，企業(yè)性質(zhì)為有限責任，地址位于杭州余杭區(qū)仁和鎮(zhèn)新橋村，目前公司主要承接杭州港余杭區(qū)仁和作業(yè)區(qū)項目，經(jīng)營期限20年。公司現(xiàn)有員工39人，其中大專學歷以上人員占公司員工總?cè)藬?shù)的60%以上，各類專業(yè)型技術(shù)人員占公司員工總數(shù)的80%。經(jīng)我行統(tǒng)一授信信用評

7、級，和睦公司信用等級為A級，風險限額為22518萬元。 2、公司股權(quán)變更情況 2005年8月公司增資至5168萬元，后經(jīng)多次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，2006年1月26日公司實收資本5168萬元，股權(quán)結(jié)構(gòu)情況如下：胡黎明1653.76萬占比32%，成衛(wèi)強1550.4萬占比30%，胡國慶930.24萬占比18%，倪軍775.2萬占比15%，傅順梅258.4萬占比5%；2006年9月14日再一次進行股權(quán)變更，股權(quán)結(jié)構(gòu)變更為：吳忠根2067.2萬占比40%，胡黎明1240.32萬占比24%，胡國慶930.24萬占比18%，倪軍775.2萬占比15%，傅順梅258.4萬占比5%；2006年11月公司將注冊資本增資至1

8、0168萬元，同時將股權(quán)結(jié)構(gòu)變更為：金成建設(shè)集團有限公司出資5000萬占比49.17%，吳龍權(quán)2067.2萬占比20.33%，胡黎明1240.32萬占比12.2%，倪軍671.84萬占比6.61%，傅順梅258.4萬占比2.54%；2006年12月30日金成建設(shè)集團有限公司法人股份將全部轉(zhuǎn)讓個人，股權(quán)結(jié)構(gòu)變更為：吳忠根4067.2萬占比40%，胡黎明2440.32萬占比24%，胡國慶1830.24萬占比18%，倪軍1321.84萬占比13%，傅順梅508.4萬占比5%；2008年5月，公司股權(quán)結(jié)構(gòu)再次變更為吳忠根出資6812.56萬占比67%，胡黎明1525.2萬占比15%，倪軍1321.84

9、萬占比13%，傅順梅508.4萬占比5%。三、公司財務(wù)狀況分析資產(chǎn)負債指標 單位：萬元項 目2007年2008年2009年7月項 目2007年2008年2009年7月貨幣資金16562742063短期借款000應(yīng)收票據(jù)000應(yīng)付票據(jù)000應(yīng)收帳款0014應(yīng)付帳款413333預付帳款498232755082預收帳款000其他應(yīng)收款713919791992其他應(yīng)付款21552851805存貨000應(yīng)付工資000待攤費用100未交稅金000流動資產(chǎn)合計1379355419151預提費用000長期投資000流動負債合計22003201838固定資產(chǎn)原值247247247長期借款180001800018

10、000固定資產(chǎn)凈值5889140總負債202001832019838在建工程159662224424423實收資本101681016810168固定資產(chǎn)合計161552240224563資本公積004325無形遞延資產(chǎn)000盈余公積111總資產(chǎn)299482794333713未分配利潤-422-546-618所有者權(quán)益合計9748962313876 損益表 單位 :萬元項 目2007年末余額2008年末余額2009年7月末余額主營業(yè)務(wù)收入000主營業(yè)務(wù)成本000利潤總額-315-123-72凈利潤-315-123-72資產(chǎn)負債率67%66%59%流動比率627%1732%498%速動比率627%

11、1732%498%根據(jù)公司2009年7月份報表，明細說明如下：資產(chǎn)類：貨幣資金2063萬元，主要是銀行存款；預付賬款5082萬，均為工程公司預付帳款，其中浙江金成建設(shè)4136萬，杭州港航公司718萬，靖江市遠望港口機械廠155.8萬，虎牌控股集團50萬。其他應(yīng)收款1992萬元，主要包括杭州余杭第一建筑公司150萬，浙江隧道工程公司35萬，基本款項已支付,發(fā)票未開的工程款，其余為個人承包經(jīng)營戶暫借款以及保證金備用金等約1800萬元。在建工程24423萬，均為該項目投入款.負債類：其他應(yīng)付款1805萬，主要向企業(yè)與股東借款，其中上海浦順房產(chǎn)200萬，杭州金龍勞務(wù)有限公司810萬，吳忠根等自然人股東

12、795萬。長期借款18000萬，為建設(shè)銀行秋濤支行長期借款。所有者權(quán)益類：實收資本10168萬元，均為股東投入款。資本公積4325萬，根據(jù)中華人民共和國交通國部交函200622號文件，由余杭交通局下屬單位余杭區(qū)港口發(fā)展投資有限公司專項補貼款4650萬元，目前已位4325萬元，剩余325萬元將在項目竣工后拔付。從和睦公司的財務(wù)狀況分析，由于目前公司項目處于建設(shè)期，未有收入來源。公司目前主要負債為項目開發(fā)貸款需要向建設(shè)銀行申請融資18000萬元，通過自有資金以及向銀行融資公司目前累計在項目上投入近30000萬元，約占總投資70%，目前項目進展順利已處于后續(xù)工程，預計09年年底可正式投入運營，預期效

13、益明顯，總體上分析公司資產(chǎn)負債率較低，流動比率、反映公司償債能力較強，整體抗風險能力較強。 第二部分 項目基本情況及評估分析一、 項目基本情況：（一）、項目建設(shè)背景1、政策背景隨著杭州市新一輪城市規(guī)劃調(diào)整、城市規(guī)模擴展、城市化進程進一步加快，原先位于杭州市河段兩岸的散貨碼頭泊位與城市居民生活環(huán)境極不協(xié)調(diào)，已規(guī)劃逐漸外遷，迫切需要在城市外圍興建新的作業(yè)區(qū)。“杭州港余杭港區(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)”作業(yè)區(qū)的建設(shè)是杭州經(jīng)濟發(fā)展的需要，符合杭州市城市總體布局規(guī)劃和杭州港余杭港區(qū)總體布局規(guī)劃的要求，是杭州港及余杭港區(qū)實現(xiàn)港口現(xiàn)代化、專業(yè)化、集約化的重要舉措之一，適應(yīng)了市場調(diào)整、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化及社會分工需求。根據(jù)杭

14、州市港航管理局的統(tǒng)一部署，為進一步加強港政管理，規(guī)范港口經(jīng)營秩序，杭州市余杭港航管理處特下發(fā)關(guān)于進一步加強港政管理的通知，大致內(nèi)容為1、加大臨時碼頭整治力度，建立港口經(jīng)營市場劃運作機制。計劃在09年底前分三批完成轄區(qū)內(nèi)規(guī)模偏小，沒有達到規(guī)?；蟮呐R時碼頭進行整改淘汰。2、規(guī)范港口經(jīng)營管理，建立公開、公正、公平的經(jīng)營市場環(huán)境。目前我區(qū)港口業(yè)主要幾大作業(yè)區(qū)有：杭州市區(qū)北側(cè)的謝村碼頭雜件貨作業(yè)區(qū)，年吞吐量50萬噸；管家漾鋼材作業(yè)區(qū)，年吞吐量230萬噸；杭州崇賢作業(yè)區(qū)設(shè)計吞吐量550萬噸；其余各類碼頭規(guī)模均較小?，F(xiàn)有杭州港余杭港區(qū)大部分碼頭存在以下問題：作業(yè)區(qū)缺少統(tǒng)一規(guī)劃，布局不合理，碼頭規(guī)模小，較

15、為分散，占用大量土地資源，岸線資源浪費嚴重，各碼頭綜合效益差。主要碼頭大多設(shè)計簡單陳舊，泊船噸位偏低，裝卸工藝落后、不科學。現(xiàn)有碼頭已經(jīng)制約了區(qū)內(nèi)水路運輸業(yè)的發(fā)展。“杭州港余杭港區(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)”仁和港區(qū)擁有天然的地理優(yōu)勢，該區(qū)域擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢以及市場基礎(chǔ)，該港區(qū)的建設(shè)順應(yīng)了我區(qū)碼頭建設(shè)集約化、規(guī)模化、現(xiàn)代化的要求。2、市場背景余杭區(qū)位于浙江北部，三面環(huán)抱省會杭州市，位于長江三角洲圓心地帶，區(qū)位優(yōu)勢非常明顯。余杭全區(qū)08年完成工業(yè)總產(chǎn)值1310.80億元，同比增長12.5%，實現(xiàn)規(guī)模企業(yè)產(chǎn)值1025.54億元，全區(qū)生產(chǎn)總值501.92億元，同比增長11.1%。同時，余杭地處杭嘉湖平原，區(qū)

16、內(nèi)水網(wǎng)交錯，有運河和苕溪兩大水系，轄區(qū)內(nèi)貫穿京杭運河、杭申甲線、杭湖錫線、武獐線、東苕溪等五大干支流航道；礦山林立、碼頭眾多，是重要的區(qū)域貨源基地，水運行業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達。余杭港區(qū)是杭州港的北大門，依托運河水系，余杭水運能力發(fā)達，自古以來一直是京杭運河的繁忙地段，現(xiàn)其轄區(qū)內(nèi)擁有航道通航里程380公里；擁有各類碼頭100余座，總運力在25萬噸。目前余杭港口企業(yè)120余家，但隨著運河綜合保護工程的開展，部分規(guī)模小、布局不合理的碼頭將被逐步清理，該部分市場將大部分由目前正建設(shè)中的崇賢、仁和、臨平三大港區(qū)消化。同時隨著余杭工業(yè)經(jīng)濟的高速發(fā)展，杭州錢江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、余杭經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等工業(yè)新區(qū)招商引資的進行，

17、余杭水運需求將有進一步提高。（二）、項目地理位置：“杭州港余杭港區(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)”項目位于余杭區(qū)仁和鎮(zhèn)東側(cè)，作業(yè)區(qū)的北側(cè)是余杭區(qū)東西大道，連接余杭區(qū)東西大道與作業(yè)區(qū)的疏港道路，全線規(guī)劃為二級路，與杭寧高速、104國道、320國道、09省道、02省道、杭州繞城高速、滬杭高速等重點交通線相通，可適應(yīng)作業(yè)區(qū)車輛進出要求。其市場服務(wù)范圍主要為杭州市區(qū)、余杭區(qū)、蕭山區(qū)、臨安、富陽、桐鄉(xiāng)、德清、海寧等臨近縣市，其輻射范圍可達京杭運河的嘉興、湖州、紹興、寧波、江蘇南部及皖南部分地區(qū)。（三）、項目基本情況：“杭州港余杭港區(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)”項目利用京杭運河700米岸線建設(shè)，主航道水深穩(wěn)定，河面寬度約200米

18、，是內(nèi)河大型碼頭非常理想的建設(shè)岸線。項目占地605畝，開挖挖入式港池2個，南港池與北港池，5個港口功能配套區(qū)，室內(nèi)倉儲區(qū)、堆場區(qū)、加工區(qū)、陸域物流服務(wù)區(qū)、辦公區(qū)、生活服務(wù)區(qū)；新建1000噸級泊位24個，總投資42713萬元，建成后年通過能力將達550萬噸。港區(qū)周轉(zhuǎn)的貨物以鋼材、煤炭、水泥、石膏、黃沙等為主。融合了港口裝卸、轉(zhuǎn)運、貨物倉儲加工、市場交易、信息物流等功能的新型生態(tài)港區(qū)。具體情況如下：南港池：南港池為散雜件作業(yè)碼頭，具有散雜件多功能用途的作業(yè)碼頭，港池長381米，寬90米，擁有12個泊位，裝備固定吊8T的6臺，16T的6臺（高架式全程帶載），年吞吐量可達250萬噸，能容納12艘100

19、0噸級的貨船同時作業(yè)，與之配套的堆場面積達5萬平方米，能儲備500萬噸的各類散雜件貨物。北港池：北港池為雜件作業(yè)碼頭，是為各種鋼材裝卸作業(yè)的專業(yè)碼頭，擁有12個泊位，其中配備一個遮蓋式泊位，裝備有12臺先進的龍門起重設(shè)備，（左右懸臂均為12M，工作級別為A6級、16/3.2T的4臺，20/5T的4臺，50/10T的2臺），年吞吐量可達300萬噸，能容納12艘1000噸級的貨船同時作業(yè)，與之配套的室內(nèi)倉庫可達40000平方米，能儲備600萬噸各種鋼材。交易區(qū)：交易區(qū)分為散雜件交易區(qū)和鋼材交易區(qū)，A、B區(qū)為散雜件交易區(qū)，C、D區(qū)為鋼材交易區(qū)，市場交易區(qū)總建筑面積28000平方米，設(shè)有交易攤位722

20、間，為直列式二層建筑，配套設(shè)施完善，有利于商家集中經(jīng)營和市場的快速形成。加工區(qū)：加工區(qū)占地面積約1萬平方米，為標準鋼結(jié)構(gòu)廠房，建成后承接各種規(guī)格的冷、熱軋板的開平、深加工和配送。實現(xiàn)以配送為中心逐步從原材料產(chǎn)品向社會消費品轉(zhuǎn)換。室內(nèi)倉儲區(qū)：具體分為1、配送中心（流通中心）型倉庫，具有發(fā)貨，配送和流通加工的功能；存儲中心型倉庫；2、物流中心性倉庫：具有存儲，發(fā)貨，配送，流通加工功能的倉庫。建筑面積約3萬平方米，倉儲功能包括了對客戶進入物流系統(tǒng)的貨物進行堆存、管理、保管、保養(yǎng)、維護等一系列活動。堆場區(qū)：占地約5萬平方米，主要分為：煤炭堆場、石膏堆場、散雜堆場等。能同時儲備500萬噸的各類散雜貨物。

21、陸域物流服務(wù)區(qū)：占地約2.4萬平方米，服務(wù)區(qū)內(nèi)設(shè)有：大型停車場、加油站、調(diào)度顯示牌等設(shè)施。辦公區(qū)：建筑面積約5300平方米，集管理、辦公、金融服務(wù)、信息、簽證、調(diào)度等功能為一體，為完成進出貨物水路聯(lián)運提供一站式服務(wù)。生活服務(wù)區(qū)：分為服務(wù)區(qū)和宿舍區(qū)，服務(wù)區(qū)建筑面積約3000平方米，宿舍建筑面積約4000平方米，擁有100套4050平方米兩室一廳的宿舍。二、項目合法性1、2003年11月6日，經(jīng)浙江省交通廳浙交函2003302號批復同意關(guān)于報送余杭港區(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)一期工程可行性研究報告的函。明確項目法人為杭州和睦儲運有限公司，項目總投資23360萬元。2、2003年11月10日，經(jīng)浙江省發(fā)展計

22、劃委員會浙計函2003260號批復同意關(guān)于余杭港區(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)一期工程可行性研究報告的復函。明確項目法人為杭州和睦儲運有限公司，項目總投資23360萬元。3、2003年11月26日，經(jīng)浙江省重點建設(shè)領(lǐng)導小組、浙江省發(fā)展計劃委員會浙重建20034號關(guān)于浙能大廈等項目增列為2003年省重點建設(shè)項目的通知,明確將”余杭港區(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)”列入省重點建設(shè)項目。4、2004年10月2日，經(jīng)浙江省發(fā)展和改革委員會浙發(fā)改設(shè)計2004317號同意關(guān)于報送杭州港余杭港區(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)初步設(shè)計文件的函。5、2004年10月12日，浙江省環(huán)境保護局浙環(huán)建函2004359號建設(shè)項目環(huán)境影響評價委托審批通知書。

23、6、2004年10月15日，經(jīng)杭州市余杭區(qū)環(huán)境保護局環(huán)評批復2004225號杭州余杭區(qū)環(huán)境保護局建設(shè)項目環(huán)境影響報告審查意見。7、2004年11月29日，經(jīng)浙江省發(fā)展和改革委員會浙發(fā)改設(shè)計2004335號批復同意關(guān)于報送杭州港余杭港區(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)初步設(shè)計文件的復函。8、2005年6月7日，中華人民共和國國土資源部國土資函2005371號批復同意關(guān)于杭州港余杭港區(qū)建設(shè)用地的批復。9、2006年1月23日，中華人民共和國交通部交函規(guī)劃200622號關(guān)于安排杭州港余杭港區(qū)仁和作業(yè)散雜區(qū)一期工程建設(shè)資金的函。批復同意由浙江省交通廳落實地方建設(shè)資金安排4650萬元用于該項目。10、2009年7月20

24、日，經(jīng)浙江省發(fā)展和改革委員會文件浙發(fā)改交通2009581號關(guān)于杭州港余杭港區(qū)仁和作業(yè)散雜區(qū)一期工程可行性研究調(diào)整報告的批復。批復同意建設(shè)規(guī)模調(diào)整為500噸級泊位24個，設(shè)計年通過能力550萬噸，新增4個泊位，增加設(shè)計年通過能力60萬噸。工程投資調(diào)整為42461萬元，增加投資19101萬元。三、項目競爭優(yōu)勢第一、項目得到政府高度重視，其重要性顯而易見：該項目是為適應(yīng)隨著杭州市新一輪城市規(guī)劃調(diào)整、城市規(guī)模擴展、城市化進程進一步加快，原先位于杭州市河段兩岸的散貨碼頭泊位與城市居民生活環(huán)境極不協(xié)調(diào)，已規(guī)劃逐漸外遷，“杭州港余杭港區(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)”作業(yè)區(qū)的建設(shè)是杭州經(jīng)濟發(fā)展的需要，符合杭州市城市總體布

25、局規(guī)劃和杭州港余杭港區(qū)總體布局規(guī)劃的要求，是杭州港及余杭港區(qū)實現(xiàn)港口現(xiàn)代化、專業(yè)化、集約化的重要舉措之一，適應(yīng)了市場調(diào)整、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化及社會分工需求。項目經(jīng)浙江省重點建設(shè)領(lǐng)導小組、浙江省發(fā)展計劃委員會浙重建20034號文件，列入省重點建設(shè)項目，同時也是國家內(nèi)河水運“十一五”建設(shè)規(guī)劃之一，該項目建設(shè)受到市、區(qū)政府高度重視，被列入杭州市余杭區(qū)“項目建設(shè)年”三年行動計劃。第二、項目的實施比較順暢，風險較小項目得到了市、區(qū)二級政府有關(guān)部門的高度重視和關(guān)注，在項目實施的各個環(huán)節(jié)中得到了各方大力支持，土地、規(guī)劃、環(huán)保、水利、供電等部門給予了積極配合，目前該項目工程進度已接近80%，2010年項目將投入試運

26、營，項目自身收益短期內(nèi)可預測度高，不確定性因素相對較少。項目預期收益穩(wěn)定，發(fā)展前景廣闊。第三、競爭較少，政府扶持力度大，項目效益較高該項目建成后將成為余杭港區(qū)三大港區(qū)之一，出于運河綜合保護工程考慮，短期內(nèi)區(qū)內(nèi)將不會開設(shè)其他碼頭，并且政府將逐步停運、關(guān)閉部分小規(guī)模、設(shè)施落后的碼頭，故目前碼頭資源具有一定的稀缺性和排他性，項目未來收益具有一定保障。該項目作為綜合性碼頭，其功能齊全，配套建設(shè)的交易區(qū)建有722間交易攤位，未來發(fā)展?jié)摿薮?，將形成專業(yè)的碼頭交易市場，這將產(chǎn)生一定的規(guī)模效應(yīng)，帶來巨大的經(jīng)濟收益，并且作業(yè)區(qū)的設(shè)立給當?shù)卦黾恿舜罅康木蜆I(yè)機會，預計可直接按排300多人就業(yè)，同時，該項目將享受與

27、崇賢港區(qū)同等優(yōu)惠待遇，包括所得稅“三免、三減半”政策、減征城鎮(zhèn)土地使用稅、免征水利建設(shè)基金等費用。對于進駐碼頭的經(jīng)營商戶，政府同樣給予優(yōu)惠政策：注冊資金達到一定金額，并且營業(yè)額超過一億元的企業(yè)將享受不同程度的所得稅返還。亦可有效推動餐飲服務(wù)等三產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，繁榮區(qū)域經(jīng)濟的作用十分明顯。四、“杭州港余杭港區(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)”項目經(jīng)濟效益評估1、 總投資估算及構(gòu)成根據(jù)2009年7月20日浙江省發(fā)展和改革委員會文件浙發(fā)改交通2009581號關(guān)于杭州港余杭港區(qū)仁和作業(yè)散雜區(qū)一期工程可行性研究調(diào)整報告的批復，“杭州港余杭港區(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)”項目總投資為42461萬元，其中工程費用25093萬，占總投資

28、59%；其他費用13543萬元，占總投資32%；基本預備費1932萬元，占總投資4.5%；建設(shè)期貸款利息費用1893萬元，占總投資4.5%。由于項目建設(shè)的外部條件發(fā)生了較大的變化，實際投資概算發(fā)生了較大變化，同時項目預計在09年年底可完工，為此建設(shè)期利息按建行融資金額至09年年底前實際發(fā)生測算，總計4379萬元，其中2006年655萬元，2007年1188萬元，2008年1347萬元，2009年1189萬元。我行根據(jù)實際情況，參考鄰近已建成投產(chǎn)的崇賢港區(qū)的建設(shè)成本和工程費用情況，我行對該項目總投資情況進行了評估和預測，測算結(jié)果為42713萬元，明細說明比較如下：編號工程或費用名稱單位數(shù)量原投資

29、概算最近投資概算投資差距實際投資概算實際與原投資差值一建筑工程費195142509355802285933451土方工程立方2500002954661714501552碼頭及護岸工程項1317144251254442512543裝卸設(shè)備購置及安裝項155415309-2324702-8394港內(nèi)堆場道路工程米4103643422558242255825道路堆場軟基處理平米16836725015001250150012506進港公路公里52250225000-22507生產(chǎn)、輔助生產(chǎn)建筑工程平米4000025523193641526627148供電、照明工程1048236513171000-48

30、9通信、計算機管理及控制045045045045010給排水、消防工程平米454736201475507711環(huán)境保護工程平米14002112110211012臨時工程80800800二其它費用53881354381551354381551征地拆遷費畝60540181178577671178577672工程建設(shè)管理費1502561062561063工程建設(shè)監(jiān)理費16621347213474工程質(zhì)量監(jiān)督費101331335定額編制管理費111431436聯(lián)合試運轉(zhuǎn)費27371037107生產(chǎn)人員培訓費52873587358辦公費用21351435149工器具生產(chǎn)購置費85118331183310

31、前期工作費129150211502111勘察設(shè)計費719836117836117三基本預備費45%42461124519326871932687四建設(shè)期貸款利息979189391443793400合計27127424611533542713155872、項目總投資變化情況由于目前項目處于建設(shè)階段，項目從2004年初步設(shè)計到開工建設(shè)，總體實施歷時超過5年，該項目建設(shè)的外部條件發(fā)生了較大的變化，導致項目總投資有較大幅度的提高，項目總投資達到42713萬元，較原立項提高15587萬元。主要原因有以下幾點：、國家土地政策調(diào)整；由于國家對于土地的調(diào)控，在實際實施過程中項目征地過程實際發(fā)生費用額度有大幅提

32、高，土地征用的價格由原來每畝6.5萬元上調(diào)至16.5萬元，新增達7700多萬元。、配套設(shè)施增加：為發(fā)揮效益最大化提高，完善港口功能區(qū)，港口新增市場交易區(qū)，主要市場交易區(qū)分為散雜件交易、鋼材交易區(qū)，市場交易區(qū)總建筑面積28000平方米，設(shè)有交易攤位700余間，增加近3000萬元。 、財務(wù)成本的增加：由于項目整體時間的延長，造成項目融資財務(wù)成本增加。累計增加在3400萬元。、道路調(diào)整。按照余杭區(qū)交通局要求，將進港道路位置由北向南移；另外，為了便于港區(qū)南北兩側(cè)的當?shù)鼐用駵贤?，利用該項目征地、在碼頭西側(cè)增設(shè)一條長684米、寬12米的道路。、景觀要求。2004年底運河申遺及京杭運河整治和保護開發(fā)工程開始

33、，杭州市政府提出沿河側(cè)設(shè)置20米綠化帶。、航道等級提高。為了適應(yīng)船舶大型化的發(fā)展，2005年杭州市提出將京杭運河塘棲至北星橋疏港航道等級由四級提高到三級，2008年7月，浙江省發(fā)改委已經(jīng)批準開展京杭運河（浙江段）三級航道政治工程項目前期工作。、其他因素。項目用地范圍內(nèi)350KV和500KV高壓鐵塔連接整個華東電網(wǎng)，改造涉及的部門較多，工程難度較大，致使移置的費用有較大幅度的增加，也致使整個工程延遲。3、項目已投入情況： 價格單位：萬 序號工程項目名稱實際投資概算已完成投入剩余工程造價一工程費用2285912644.610214.41土方工程450 385652碼頭及護岸工程4425391850

34、73裝卸設(shè)備購置及安裝4702116235404港內(nèi)堆場道路工程42251859.62365.45道路堆場軟基處理1500150006進港道路0007生產(chǎn)輔助生產(chǎn)建筑5266293223348供電、照明工程10004006009通信、計算機管理4507038010給排水及消防工程55029225811環(huán)境保護工程2114616512臨時工程80800二其他費用13543131214221征地拆遷費117851178502工程建設(shè)管理費2561201363工程建設(shè)監(jiān)理費2131071064工程質(zhì)量監(jiān)督費130135定額編制管理費140146聯(lián)合試運轉(zhuǎn)費370377生產(chǎn)人員培訓費870878辦公費

35、用352879工器具生產(chǎn)購置費118952310前期工作費150150011勘察設(shè)計費8368360三基本預備費19321932四 建設(shè)期貸款利息43793938.4440.6合計（一+二+三+四）427132970413009注：進港公路已由區(qū)交通局負責建造，該條公路由和睦碼頭以及周邊共同使用，該部分資金無需公司再支付。4、項目工程進度情況表：序號工程項目名稱單位單價數(shù)量完成情況一土方工程立方18250000完成總工程量85%，其中南港池全部完成，北港池土方完成65%。二碼頭及護岸工程1散雜件作業(yè)區(qū)土建港池米186801667碼頭及護岸工程已經(jīng)完成總工程量的90，南北港池全部完成，護岸完成5

36、0。2散雜件作業(yè)區(qū)土建附屬工程立方452760003停工補償項7000001三裝卸設(shè)備購置及安裝項完成6臺固定吊的采購及安裝，完成10臺龍門吊的采購。四港內(nèi)堆場道路工程平米314134534港區(qū)堆場及道路完成總工程量55%，南港池道路及堆場完成75%，北港池完成25%.五道路堆場軟基處理米89168367全部完成六進港道路公里45000005全部完成七生產(chǎn)、輔助生產(chǎn)建筑工程1散雜件作業(yè)區(qū)1號配電房平米1584194配電房、泵房完成總工程量的80%，交易區(qū)ABCDE及辦公樓，宿舍樓完成竣工驗收，完成總工程量的95%。2散雜件作業(yè)區(qū)2號配電房平米15842323散雜件作業(yè)區(qū)泵房平米99646.44

37、散雜件作業(yè)區(qū)A區(qū)塊1-5號、B區(qū)塊1-4號辦公樓土建平米1286128005散雜件作業(yè)區(qū)C區(qū)塊1-3號、D區(qū)塊1-2號辦公樓土建平米128667816散雜件作業(yè)區(qū)E區(qū)塊1-2號辦公樓土建平米128678187散雜件作業(yè)區(qū)主辦公樓及1、2號宿舍土建平米128613036.2八供電、照明工程項10000001完成管線預埋，高桿燈基礎(chǔ)施工及配電房設(shè)備采購。九通信、計算機管理及控制項45000001完成管線預埋十給排水及消防工程1散雜件作業(yè)區(qū)水電附屬工程平米28134543完成部分管道預埋，完成總工程量的80%。2散雜件作業(yè)區(qū)市場區(qū)塊平米4043000十一環(huán)境保護工程平米6351670完成交易區(qū)大樹栽

38、植十二臨時工程1散雜件作業(yè)區(qū)臨時水電安裝項200001全部完工2散雜件作業(yè)區(qū)臨時填塘渣立方13.6220593散雜件作業(yè)區(qū)發(fā)電機租賃項300001從上表可以看出,工程項目已處理設(shè)備安裝以及后續(xù)整理階段,總體工程已達80%以上,工程進度遠快于用款進度。5、項目資金到位情況:“杭州港余杭港區(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)”項目總投資為42713萬元，向我行申請項目貸款26000萬元外，剩余由公司自籌資金解決。項目自籌比例為39%。據(jù)公司2009年7月報表報映，公司所有者權(quán)益13876萬元（注冊資本金10168萬元+政府補助資金4325萬元-未分配利潤-618萬元），減除：固定資產(chǎn)原值247萬元（公司通過向股東以

39、及企業(yè)之間借款1800萬元，支付個人借款以及備用金等約1800萬元，為此不踢除其他應(yīng)收款），可用于所有在建項目自有資金13629萬元，占項目總投資31.9%，符合“中國銀行股份有限公司浙江省分行行業(yè)授信指引 港口行業(yè)（2008年版），港口項目所屬行業(yè)類型為倉儲業(yè)的，自有資金比例須達到30%及以上”。 項目總投資42713萬元，截止7月公司工程已投入29705萬元（在建工程24423萬元+預付帳款5082萬元+其他應(yīng)收款約200萬元），占項目投資70%，資幣資金可再投入2060萬元，我行新增授信8000萬元（由于該項目已于06年正式開工建設(shè)，預計09年年底完工，建設(shè)銀行已于06年投放項目貸款18

40、000萬元，并已全部投入項目建設(shè)，為此我行提供26000萬元授信總量，其中18000萬元用于置換建設(shè)銀行貸款，新增8000萬元用于支付工程尾款），尚余2948萬元，占總投資7%,由于項目程款尾款的5%可在工程竣工結(jié)算一年后支付，按5%比例按22859萬元的工程量統(tǒng)計，預計1143萬元可在2011年以后支付，為此尚余部份可通過營業(yè)收入回籠支付，即2010年支付1805萬元，2011年支付1143萬元。5、項目相關(guān)收益測算:1）、收入估算公司營業(yè)收入包括船舶裝卸費、室內(nèi)倉儲費、散貨和雜件貨堆場費、各種承包費和管理費等，目前已具有意向企業(yè)及吞吐量如下表:序號企業(yè)吞吐量序號企業(yè)吞吐量1盈都集團50萬噸

41、6上海欣橋建材有限公司15萬噸2上海永翔投資(集團)有限公司20萬噸7杭州金浩建材經(jīng)營公司10萬噸3江蘇寶應(yīng)縣人民政府100萬噸8浙江繆氏企業(yè)集團(上海鋼貿(mào)大戶,港區(qū)在設(shè)基地)商洽4上海來源鋼鐵有限公司15萬噸9城北鋼材市場商洽5上海鑫鵬物資有限公司15萬噸10其他散戶由于項目已接近完工，公司在09年8月開始正式招商階段，招商一個月以來，洽談商戶近百人，企業(yè)和經(jīng)銷商40余戶，目前已有意向企業(yè)年吞吐量近200萬噸，如能與浙江繆氏企業(yè)集團以及城北鋼材市場的成功合作，預計2010年保守可達到300萬噸以上，考慮到項目投產(chǎn)后年實現(xiàn)550萬元吞吐量還需一定時間，出于緊慎角度考慮，本次測算2010年預計可

42、達到設(shè)計吞吐量的40%約220萬噸，2011年預計可達到設(shè)計吞吐量60%約330萬噸，2012年預計可達到設(shè)計吞吐量80%約440萬噸，2013年及以后年份預計均按規(guī)劃吞吐量的100%測算，即550萬噸。租賃費用我行出于保守起見，按照2010年40%，2011年60%，2012年100%，2013年及以后按80%測算，具體測算如下： 裝卸費用收入序號貨種單價（元/噸）設(shè)計吞吐量 金額（萬元）第1年第2年第3年第4年第5年第6年及以后年份2010年2011年2012年2013年2014年2015年及以后年份1散雜貨進出1025025001000150020002500250025002鋼材203

43、0060002400360048006000600060003合計/5508500340051006800850085008500注：由于項目目前未運營，營運價格參考目前我區(qū)崇賢港實際營運單價，其中單價價格分裝卸費和短泊倉儲費。 港區(qū)物業(yè)租賃收入序號物業(yè)種類單價(元/年/平米)數(shù)量（平米）第1年第2年第3年第4年第5年第6年及以后年份2010年2011年2012年2013年2014年2015年及以后年份1市場區(qū)一樓1000140005608409801400140014002市場區(qū)二樓600140003365045888408408403綜合辦公樓80040001281922243203203

44、204室內(nèi)倉儲區(qū)3604000057686410081440144014405各種承包費和管理費300萬元/年120180210300300300合計172025803010344034403440注：市場區(qū)出租比率按照第一年40%，第二年60%，第三年70%，第四年以及以后年份均為100%。市場區(qū)總計面積28000平方米，分二層，每層各分布361間，每間面積約在38平方米其中一樓年租金約4萬元/年，二樓年租金約2.4萬元/年. 項目營業(yè)收入?yún)R總表序號收入項目第1年第2年第3年第4年第5年第6年及以后2010年2011年2012年2013年2014年2015年及以后1裝卸收入340051006

45、8008500850085002租賃收入1720258030103440344034403收入合計5120768098101194011940119402）、費用支出：工資及附加費：本項目為二班制作業(yè)，吞吐量為550萬噸時，職工人數(shù)300人左右，包括貨物裝卸、貨物檢驗、跑單、評損、進出庫、船舶侯泊調(diào)度等員工，每年支出1000萬元左右。港區(qū)生產(chǎn)電費，每月在50-60萬元，年費用在720萬元左右。折舊及攤銷大型機械設(shè)備按20年計提，其它輔助設(shè)備按30年計算，年攤銷1502萬元。年基本折舊費=設(shè)備價值/20+其他固定資產(chǎn)投入/30=4702/20+38011/30=1502萬元稅金：征收營業(yè)稅5%、

46、附加稅率為營業(yè)稅額的5%，所得稅可享受政府“三免三減半”政策，所得稅率按25%計。（注：公司參照關(guān)于對杭州崇賢港投資有限公司實行扶持政策的批復（余貿(mào)200863號）確定的崇賢港扶持政策，為此向余杭區(qū)交通局提出以下扶持政策建議，“給予減征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅；給予企業(yè)所得稅三免三減半的優(yōu)惠；按規(guī)定程序報批免征水利建設(shè)基金；對企業(yè)為以商引商，建設(shè)仁和港區(qū)散雜件物流交易配送中心涉及的行政審批提供支持?！北敬螠y算參照關(guān)于對杭州崇賢港投資有限公司實行扶持政策的批復（余貿(mào)200863號）號文件。）財務(wù)費用，每年貸款利息支出。修理費：按每年按機器設(shè)備4%計提大修理費（每年小修，三年大修）。年修理費4702

47、4%188萬元其他支出每年300萬元. 利潤分配、盈余公積金和公益金分別取稅后利潤的10%和5% 3）成本、稅金、利潤分配詳見項目評估表成本表、銷售稅金及附加、利潤表估算表。表一、成本表 單位：萬元項目第1年第2年第3年第4年第5年第6年及以后年份2010年2011年2012年2013年2014年2015年及以后年份工資及福利400 600 800 1000 1000 1000 電費288 432 576 720 720 720 折舊費1502 1502 1502 1502 1502 1502 修理費188 188 188 188 188 188 財務(wù)費用1544 1544 1426 1069

48、 653 238 其它費用300 300 300 300 300 300 總成本4222 4566 4792 4779 4363 3948 固定成本1502 1502 1502 1502 1502 1502 變動成本2720 3064 3290 3277 2861 2446 注：工資以及福利根據(jù)吞吐量的40%、60%、80%、100%測算表二、銷售稅金 單位：萬元項目第1年第2年第3年第4年第5年第6年及以后年份2010年2011年2012年2013年2014年2015年及以后年份營業(yè)收入512076809810119401194011940營業(yè)稅256 384 491 597 597 597 銷售稅金及附加13 19 25 30 30 30 表三、利潤表 單位：萬元項目第1年第2年第3年第4年第5年第6年及以后年份2010年2011年2012年2013年2014年2015年及以后年份營業(yè)收入5120 7680 9810 11940 11940 11940 補貼收入325 0 0 0 0 0 總成本4222 4566 4792 4779 4363 3948 銷售稅金269 403 515 627 627 627 稅前利潤954 2710 4503 6534 6950 7366 所得稅0 0 0 817 869 921 凈利潤954 2710 4503 57