北京市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)研究(論文)

1、北京市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)研究(論文) 1 緒論 11研究背景 近年來(lái)，國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響了全球各國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)危機(jī)開(kāi)始時(shí)，很多國(guó)家，包括美國(guó)、英國(guó)、意大利、澳大利亞等等都有房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)泡沫破裂時(shí)，以前的超高房?jī)r(jià)突然暴跌。不過(guò)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻是個(gè)例外。中國(guó)政府向經(jīng)濟(jì)注資了40萬(wàn)億人民幣。因此，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從未受到過(guò)巨大的影響。房?jī)r(jià)在這多期間沒(méi)有暴跌，反而在這段時(shí)間繼續(xù)上漲。從近一年市場(chǎng)情況，可以清晰的發(fā)現(xiàn)，北京市房地產(chǎn)依舊處于政策主導(dǎo)的階段，2010年“三波”房地產(chǎn)調(diào)控政策雖在一定程度上抑制了投資需求和改善性需求，造成市場(chǎng)成交量回落明顯，但逐步被市場(chǎng)消化后，便重現(xiàn)市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)。

2、并且在一系列的政策調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格雖回落，仍處于高位運(yùn)行狀態(tài)。2010年下半年，樓市進(jìn)入調(diào)控期，但是愈加嚴(yán)厲調(diào)控迎來(lái)的是仍然瘋漲的房?jī)r(jià)。國(guó)家采取了一系列的促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策，一個(gè)是限購(gòu)政策，一個(gè)是未來(lái)預(yù)期三年之內(nèi)建3600萬(wàn)套保障性住房的政策。這些政策對(duì)提振信心，惠民生的目標(biāo)發(fā)揮了重要的作用。所以研究北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，結(jié)合具體情況，采取針對(duì)性措施，促進(jìn)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)有效、健康發(fā)展有著重要的意義。1.2論文的研究目的和意義 目前的房地產(chǎn)業(yè)是全國(guó)乃至中央領(lǐng)導(dǎo)高度關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題，也引起了國(guó)內(nèi)外特別是學(xué)術(shù)界的爭(zhēng)論。有關(guān)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的研究文獻(xiàn)，多數(shù)是針對(duì)全國(guó)的總房市

3、而言。近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，尤其是北京、上海、深圳等一線城市，有關(guān)文獻(xiàn)對(duì)這些城市的研究是比較深入、全面的，但每個(gè)市場(chǎng)都會(huì)有它的獨(dú)特之處，北京這個(gè)一線城市對(duì)其房地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來(lái)進(jìn)行全面研究， 1 有著特別重要的理論意義。發(fā)展帶來(lái)了房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，中國(guó)房地產(chǎn)也實(shí)現(xiàn)了高速發(fā)展和規(guī)?；^(guò)程，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，已經(jīng)成為一個(gè)地區(qū)乃至全國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。北京市房地產(chǎn)業(yè)也不例外，北京市房地產(chǎn)價(jià)格近年來(lái)不斷的飆升，對(duì)北京市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也起了一定的拉動(dòng)作用。鑒于近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展、房地產(chǎn)發(fā)展的重要作用。它又和每個(gè)人息息相關(guān)，以及人們對(duì)于北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究和認(rèn)識(shí)尚顯不足的現(xiàn)狀。 1

4、.3論文的研究?jī)?nèi)容 以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論為基礎(chǔ)，以正確處理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中政府與市場(chǎng)關(guān)系為主線，努力實(shí)現(xiàn)北京房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，就構(gòu)成了研究北京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的指導(dǎo)思想和主要內(nèi)容。北京城市化的加速進(jìn)行，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出了巨大的需求；北京率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展空間；居民收入水平不斷提高，使住房有效需求持續(xù)增長(zhǎng)；這一切為北京房地產(chǎn)業(yè)在新世紀(jì)發(fā)展奠定了深厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。向政府提出關(guān)于行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)政策和法規(guī)等調(diào)查報(bào)告和建議，及時(shí)反映房地產(chǎn)業(yè)的要求，推動(dòng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)和技術(shù)進(jìn)步，提高全行業(yè)的整體素質(zhì)和經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益。北京房地產(chǎn)業(yè)究竟如何發(fā)展，是中央和社會(huì)

5、各界關(guān)注的熱點(diǎn)，也是本論文要研究的主要內(nèi)容 。 2北京房地產(chǎn)現(xiàn)狀和問(wèn)題 2.1我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀2 2.1.1中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展歷程 中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是當(dāng)今世界上最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)。十一屆三中全會(huì)確立了改革開(kāi)放路線，從此改革開(kāi)放的東風(fēng)吹遍了中國(guó)大地，吹遍了全國(guó)的各行各業(yè)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)此時(shí)也走上了改革發(fā)展的道路，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也開(kāi)始呈現(xiàn)雛形。第一階段: 理論突破與試點(diǎn)起步階段（1978至1991年）1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開(kāi)發(fā)總公司，打開(kāi)了房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的序幕。1982年國(guó)務(wù)院在四個(gè)城市進(jìn)行售房試點(diǎn)。1984年廣東

6、、重慶開(kāi)始征收土地使用費(fèi)。1987年至1991年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步階段。1987年11月26日。深圳市政府首次公開(kāi)招標(biāo)出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺(tái)，開(kāi)始建立住房公積金制度。1991年開(kāi)始，國(guó)務(wù)院先后批復(fù)了24個(gè)省市的房改總體方案。第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段（1992至1995年）1992年房改全面啟動(dòng)，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開(kāi)始啟動(dòng)。1992年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長(zhǎng)，月投資最高增幅曾高達(dá)146.9%。房地產(chǎn)市場(chǎng)在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面。在個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫，海南的泡沫尤其嚴(yán)重，最為典型。1993年底宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資

7、增長(zhǎng)率普遍大幅回落。房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷一段時(shí)間的低迷之后開(kāi)始復(fù)蘇。第三階段：相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（1995年至2002年）隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。1998以后，隨著住房實(shí)物分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。第四階段：價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，多項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)的新階段（2003年以來(lái)） 3 2003年以來(lái)，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價(jià)格上漲明顯。隨之而來(lái)出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。2011年1月26日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了被稱為“史上最為嚴(yán)厲”的調(diào)控政策 “國(guó)八條”。隨后，房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)通過(guò)對(duì)一

8、季度各級(jí)市場(chǎng)的分析，發(fā)現(xiàn)政策效果已經(jīng)顯現(xiàn)。雖然”國(guó)八條”出臺(tái)后的諸多跡象表明政策已取得一定短期成效，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看政策的根本目標(biāo)是為了逐漸平衡住房市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。因此，為了給長(zhǎng)期調(diào)控爭(zhēng)取更多寶貴時(shí)間，“限貸”“限購(gòu)”等短期政策暫時(shí)不會(huì)輕易松綁。此外，保障房建設(shè)、土地供應(yīng)、市場(chǎng)監(jiān)管等長(zhǎng)期政策也正在朝著預(yù)定的方向完善與穩(wěn)固。 2.1.2 中國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀 房地產(chǎn)即房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱。房地產(chǎn)同其他商品一樣，既有商品的一半屬性，又有其特殊屬性。具體可從物理、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)三個(gè)角度來(lái)分析房地產(chǎn)所具有的特征。（一）房地產(chǎn)的物理特征1、固定性。房地產(chǎn)從其建造的那一天起，都固定在一定的地方，房

9、地產(chǎn)的固定性是不變的。2、單件性。由于每幢房屋的用途不同，所處的地理位置不同，通常不能像其他普通商品那樣按照同一套圖紙大量復(fù)制。3、耐久性。房屋的壽命一般在50年左右，甚至更長(zhǎng)。（二）房屋的經(jīng)濟(jì)特征房屋的經(jīng)濟(jì)特征為：房產(chǎn)價(jià)值和地產(chǎn)價(jià)值具有結(jié)合性，包括建造房屋的人工、材料及土地的使用代價(jià)等；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，投資大，房地產(chǎn)投資的流動(dòng)性較差；隨著社會(huì)的發(fā)展，人口的增加和經(jīng)濟(jì)的繁榮，對(duì)房地產(chǎn)的需求日益增長(zhǎng)，房地產(chǎn)的長(zhǎng)期供不應(yīng)求導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格總的趨勢(shì)呈不斷上漲。（三）房地產(chǎn)的社會(huì)特征4 房地產(chǎn)的社會(huì)特征是指房地產(chǎn)在法律，制度等方面表現(xiàn)出來(lái)的特征。房地產(chǎn)的社會(huì)特征為：房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及到復(fù)雜的法律關(guān)

10、系；房產(chǎn)往往受到福利制度和社會(huì)保障制度的影響。2012年一季度北京市房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資451.7億元，比上年同期增長(zhǎng)8.7%，增速比1-2月回升13.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅完成投資219.4億元，下降13.1%；寫(xiě)字樓完成投資47.1億元，增長(zhǎng)63%；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用房完成投資50.3億元，下降14.4%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，建安工程投資為169億元，同比增長(zhǎng)6.4%，占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重為37.4%。房地產(chǎn)供給情況，截至3月末，全市商品房施工面積為9280.2萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)22%。其中，住宅施工面積為5460.5萬(wàn)平方米，同

11、比增長(zhǎng)21.6%；寫(xiě)字樓為1069.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)28.8%；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用房為906.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3.3%。全市商品房新開(kāi)工面積為512萬(wàn)平方米，比上年同期下降11.3%。其中，住宅新開(kāi)工面積為251.1萬(wàn)平方米，同比下降23.6%；寫(xiě)字樓為58.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)29.3%；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用房為86.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1.1倍。全市商品房竣工面積為176.7萬(wàn)平方米，比上年同期下降25.3%。其中，住宅竣工面積為99萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.1%；寫(xiě)字樓為22.4萬(wàn)平方米，下降54.1%；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用房為31.7萬(wàn)平方米，下降30.5%。房地產(chǎn)銷售情況，全市商品房銷售

12、面積為217.1萬(wàn)平方米，比上年同期下降18%。其中，住宅銷售面積為166.4萬(wàn)平方米，同比下降13.4%；寫(xiě)字樓為17.6萬(wàn)平方米，下降45.8%；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用房為22.2萬(wàn)平方米，下降10.8%。 政策性住房建設(shè)情況，全市政策性住房完成投資111.7億元，比上年同期增長(zhǎng)29.3%。3月末，全市政策性住房施工面積為3415.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)54.8%；新開(kāi)工面積為178萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)24.1%；竣工面積為46.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.3倍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資金到位情況，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本年到位資金為926.8億元，比上年同期下降16.1%。其中，金融貸款為297.2億元，同

13、比增長(zhǎng)4.1%； 5 自籌資金為234.1億元，同比下降15%；定金及預(yù)收款為222.7億元，同比下降34.6%。 2.2 北京市的房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析2.2.1宏觀環(huán)境分析 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)標(biāo)志著一個(gè)經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)所有市場(chǎng)的整體發(fā)展?fàn)顩r，也決定了這個(gè)經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)各種公司的市場(chǎng)前景。近年來(lái)，北京市的投資環(huán)境不斷得以改善，大量的外商投資不斷涌入，投資方式也逐步從以間接投資為主轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯油顿Y為主。整體環(huán)境分析：北京是中國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和國(guó)際交流中心，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的城市之一。北京作為首都，不僅自身的市場(chǎng)潛力巨大，而且對(duì)外地市場(chǎng)也有巨大的影響力。北京全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對(duì)外開(kāi)放格局，使它成為對(duì)外商

14、投資最具吸引力的國(guó)際化城市。在投資硬環(huán)境上，總的來(lái)說(shuō)，北京的投資硬環(huán)境中評(píng)價(jià)優(yōu)良的指標(biāo)包括區(qū)位條件、航空條件、電信設(shè)施、電力供應(yīng)、煤氣供應(yīng)和供熱條件；在交通條件上，針對(duì)北京的發(fā)展特點(diǎn)，城市交通將以“高效便捷、公平有序、安全舒適、節(jié)能環(huán)?！睘榘l(fā)展方向，北京的對(duì)外交通條件較好，其中航空條件優(yōu)良。北京的軌道交通建設(shè)、通訊條件、電信設(shè)施和網(wǎng)絡(luò)建設(shè)條件今年已得到極大的提高。在投資軟環(huán)境上，北京是中華人民共和國(guó)的首都，有著3000年建成史和800年建都史的世界著名的歷史文化名城。總體上說(shuō)，北京作為全國(guó)的政治中心，政治環(huán)境良好；經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，其中的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，同時(shí)造成全國(guó)的人才、資金、信息等各

15、重要生產(chǎn)要素向北京流動(dòng)，全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)好壞則直接決定了其服務(wù)對(duì)象對(duì)業(yè)務(wù)發(fā)展空間的需求狀況。6 在政治上，中國(guó)加入世貿(mào)組織后，北京市按照國(guó)家的統(tǒng)一部署，進(jìn)行了地方性法規(guī)和行政規(guī)章的清理。全市18個(gè)區(qū)縣和中關(guān)村科技園區(qū)設(shè)立了“一站式”辦公大廳，在市外商投資服務(wù)中心開(kāi)通了“外商投資項(xiàng)目受理綠色渠道”，北京口岸實(shí)現(xiàn)了“大通關(guān)”，達(dá)到了國(guó) 2012-11-14北京住宅市場(chǎng)成交情況7 樓市回暖帶動(dòng)房地產(chǎn)稅費(fèi)大增51.5%近期房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量的增加帶動(dòng)了房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)的增收。財(cái)政部網(wǎng)站11月15日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，10月?tīng)I(yíng)業(yè)稅收入1539億元，同比增20.6%。其中，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅同比增加110億元，增長(zhǎng)51.

16、5%。財(cái)政部網(wǎng)站公布了10月份財(cái)政數(shù)據(jù)顯示，10月財(cái)政收入中的稅收收入9382億元，同比增長(zhǎng)12.5%。營(yíng)業(yè)稅1539億元，同比增加263億元，增長(zhǎng)20.6%，其中，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅同比增加110億元，增長(zhǎng)51.5%，這主要是受前幾個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量增加，以及去年10月份起收入明顯下滑、基數(shù)較低(同比下降5.2%)的影響。隨著今年以來(lái)樓市的回暖，成交量增加帶動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)出現(xiàn)增收，不但同比大幅上漲，環(huán)比9月也上漲了13.4%。地方稅方面，10月土地增值稅211億元，同比增長(zhǎng)73%；契稅196億元，同比增長(zhǎng)27.2%；城鎮(zhèn)土地使用稅155億元，同比增長(zhǎng)14%；耕地占用稅81億元，同比增長(zhǎng)96.

17、5%。10月全國(guó)財(cái)政收入10444億元，比去年同月增加1255億元，增長(zhǎng)13.7%。其中，地方本級(jí)收入5325億元，同比增長(zhǎng)18.6%。雖然很多二三線城雖然房地產(chǎn)成交量有所回升，但由于需求水平較低，經(jīng)過(guò)階段性釋放后，回落的趨勢(shì)也比較明顯。此外，今年土地市場(chǎng)的回暖程度有限，上半年土地出讓金普遍不高，整體上看地方財(cái)政壓力仍然較大。 北京市房地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)：購(gòu)買制度與貨幣基調(diào)成為主導(dǎo)市場(chǎng)的關(guān)鍵要素。 8 第一，限購(gòu)、限貸等政策松緊程度影響樓市成交量的漲跌。20072012年期間，除了傳統(tǒng)的季節(jié)性變化之外，北京市新建商品房成交量的增減與間接出臺(tái)的限制購(gòu)買資格、限制貸款條件等政策密不可分。另外，成交量對(duì)出

18、臺(tái)政策極為敏感，絕大多數(shù)政策一出臺(tái)，最多半月之內(nèi)成交量就開(kāi)始明顯變化。第二，貨幣政策基調(diào)及企業(yè)資本實(shí)力影響成交價(jià)格的起伏。20072012年期間，刨除成交結(jié)構(gòu)對(duì)成交均價(jià)的影響，新建商品住房成交價(jià)格趨勢(shì)的增減與全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行關(guān)聯(lián)性較大，尤其與貨幣政策基調(diào)基本一致。另外，價(jià)格變化與貨幣政策基調(diào)轉(zhuǎn)變并非同步，價(jià)格變化之后于貨幣政策變化，滯后期少則兩個(gè)月、長(zhǎng)則半年。尤其是在價(jià)格下調(diào)過(guò)程中，房企與市場(chǎng)還需要經(jīng)歷一段時(shí)間的博弈，博弈時(shí)間長(zhǎng)短取決于企業(yè)自身資金壓力和負(fù)債情況。 2.2.2.1北京市房地產(chǎn)的供求分析據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新成交數(shù)據(jù)顯示：2012年11月7日，北京房地產(chǎn)住宅期房簽約244套

19、，26663平米；住宅現(xiàn)房簽約55套，7161平米。截止到2012年11月7日，全市共有85932套住宅可售，總面積為1040.8713萬(wàn)平米，其中期房57205套，現(xiàn)房28727套。 截至11月18日，北京新建住宅簽約套數(shù)為9054套，二手住宅簽約7328套，分別較上月增長(zhǎng)100.1%和55.3%。合計(jì)總簽約16292套，較2011年同期上漲了129.2%，已經(jīng)超越了7、8月的成交高峰。9 目前，北京新建住宅成交均價(jià)為21679元/平方米，較10月的20236元/平方米成交均價(jià)有所上漲。在10月熱銷的53個(gè)項(xiàng)目中，有40個(gè)項(xiàng)目均價(jià)在11月出現(xiàn)上漲，占比超過(guò)七成。庫(kù)存壓力將進(jìn)一步推動(dòng)北京房?jī)r(jià)下

20、行。中國(guó)地區(qū)住房需求數(shù)量龐大，且各層次住房需求分化明顯，未來(lái)推動(dòng)中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展的主要因素有兩個(gè)：第一是城鎮(zhèn)化過(guò)程繼續(xù)帶來(lái)的城市新增住房要求，第二是由人均收入逐步提高所帶來(lái)的改善性需求。根據(jù)十二五規(guī)劃，未來(lái)五年即到2015年中國(guó)城鎮(zhèn)化將再提高4個(gè)百分點(diǎn)，由目前的47.5%提高到51.5%，以目前13.397億人口總量計(jì)算，意味著將有5360萬(wàn)農(nóng)村人口進(jìn)入城市，這部分人的住房需求（按人均31.8平方米計(jì)算）高達(dá)17.041億平方米。改善性住房需求增長(zhǎng)與城鎮(zhèn)人均可支配收入增長(zhǎng)基本同步，過(guò)去十年（20012010年）城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入年均增長(zhǎng)率為12.1%，預(yù)計(jì)今后五年至少保持這樣一個(gè)增長(zhǎng)水平的

21、問(wèn)題，相應(yīng)的城鎮(zhèn)人均住房面積也將保持在年均4.9%左右的增長(zhǎng)水平。2.2.2.2北京市房地產(chǎn)的價(jià)格分析 圖 2012北京房?jī)r(jià)走勢(shì)圖(元/平方米) 10 2012年3月至今，北京市房?jī)r(jià)一直直線上升。成交價(jià)格波動(dòng)幅度較大，原因有二：其一，從統(tǒng)計(jì)角度來(lái)講，由于本身成交量較小導(dǎo)致價(jià)格計(jì)算樣本縮小，就會(huì)造成價(jià)格波動(dòng)的可能性增加；其二，各區(qū)域成交比重變化頻繁。 2.2.3住房消費(fèi)行為分析 在特定時(shí)期，家庭部門(mén)的支出并不僅僅包含消費(fèi)支出，還包含有住房購(gòu)買這樣的投資性支出，而在國(guó)民收入核算體系中，盡管居民消費(fèi)支出的八大類別中包含有居住消費(fèi)，但它主要指家庭的居住服務(wù)購(gòu)買支出，而比重相對(duì)更大的新住宅購(gòu)買則被計(jì)算為

22、投資支出。在住房的計(jì)劃分配年代，家庭總支出水平當(dāng)然與其消費(fèi)大致相當(dāng)，但居民住房供求的市場(chǎng)化，尤其是近年來(lái)中國(guó)商品房?jī)r(jià)格的不斷攀升，顯然令居民家庭將其可支配收入中越來(lái)越大的比例用于住房購(gòu)買。中國(guó)的消費(fèi)需求不足在很大程度上還是普通家庭在國(guó)民收入中的份額偏低。城鄉(xiāng)二元分割、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡導(dǎo)致了國(guó)民收入分配中勞動(dòng)報(bào)酬增長(zhǎng)緩慢,而住房市場(chǎng)化進(jìn)程再次導(dǎo)致家庭的資本性支出上升過(guò)快。 2.2.3.1北京市居民住房消費(fèi)心理分析 11 上圖數(shù)據(jù)予以說(shuō)明北京市消費(fèi)者心理，通過(guò)調(diào)查分析，2012年三季度，支持 國(guó)家應(yīng)該通過(guò)房產(chǎn)新政，實(shí)現(xiàn)“關(guān)心民生，降低房?jī)r(jià)”目標(biāo)的北京購(gòu)房消費(fèi)者持續(xù)上升，由二季度的46.8%上升至

23、51.9%。同時(shí)支持“保證經(jīng)濟(jì)安全，穩(wěn)定房?jī)r(jià)”的受訪者占35.7%，反映了北京購(gòu)房消費(fèi)者房?jī)r(jià)能夠穩(wěn)定的意愿；而實(shí)現(xiàn)“促進(jìn)行業(yè)發(fā)展，保證房?jī)r(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)”、“保證gdp增速，鼓勵(lì)房?jī)r(jià)大幅增長(zhǎng)”的支持者仍然較少，與二季度相比，波動(dòng)不大。由此可知，如何穩(wěn)定房?jī)r(jià)，合理進(jìn)行政策調(diào)控，進(jìn)一步降低房?jī)r(jià)，是目前北京消費(fèi)者的利益表達(dá)。北京購(gòu)房消費(fèi)者認(rèn)為在國(guó)家出臺(tái)的房產(chǎn)調(diào)控政策的約束和引導(dǎo)下，房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)中有降。相比同年二季度，北京購(gòu)房消費(fèi)者的政策支持度、政策執(zhí)行滿意度略有下降。消費(fèi)者購(gòu)房的次數(shù)。學(xué)歷及年齡是影響消費(fèi)者購(gòu)房行為的重要因素。 2.2.3.2居民收入水平和住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析 城市居民的收入水平直接決定了該城市市

24、民對(duì)住宅及其相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施的市場(chǎng)需求。平均收入水平越高的城市，住宅的價(jià)格往往也越高。大都市是全國(guó)市民收入最高的地區(qū)，也是全國(guó)住宅價(jià)格最高的地區(qū)。當(dāng)然北京的市民收入水平并不是全國(guó)第一，但其住宅價(jià)格卻長(zhǎng)時(shí)間位居全國(guó)之首。這是由北京是首都的特殊情況所決定的，并不具備一般性。正常來(lái)說(shuō)，一座城市住宅的平均價(jià)格應(yīng)該與該城市市民家庭的平均收入有一個(gè)合適的比例，這個(gè)比例不應(yīng)該超過(guò)10，即某一城市住宅的平均價(jià)格一般不應(yīng)超過(guò)該城市市民家庭收入的10倍，按照國(guó)際慣例，這個(gè)比例在58之間是合理的。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院中指調(diào)查發(fā)布的北京消費(fèi)者購(gòu)房行為調(diào)查報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，消費(fèi)者購(gòu)買意向以計(jì)劃1-2年內(nèi)購(gòu)房的消費(fèi)者有所增多，

25、近一年內(nèi)購(gòu)房的消費(fèi)者有所下降。與第二季度相比，基本持平。2012年三季度，一半的受訪者計(jì)劃于一年內(nèi)置業(yè)，其中21.3%的受訪者計(jì)劃半年 12 內(nèi)置業(yè)，28.7%計(jì)劃于半年到一年內(nèi)置業(yè)。與上一季度（51.5%）相比，略有下降。而計(jì)劃1-2年內(nèi)考慮置業(yè)的受訪者，比重則有所增加，由上一季度的27.2%上升至31.6%，環(huán)比增加4.4%，總體看來(lái)，與上一季度相比，基本持平。而首次、二次置業(yè)者居絕大多數(shù)，與第二季度相比，首次置業(yè)比重有所下降，二次置業(yè)比重有所增加。（見(jiàn)圖） 2012年三季度，受訪者中52.1%為首次置業(yè)，比第二季度下降了8.8%，有36.8%的受訪者為二次置業(yè)，比第二季度上升了11.2%

26、，11.1%為三次及以上置業(yè)者，比第二季度略有下降。2012年三季度，北京購(gòu)房消費(fèi)者的購(gòu)房目的依然以“結(jié)婚用房”和“改善用房”為主，比重分別為21.2%和23.5%，“改善用房”的比重較第二季度有所上升。同時(shí)第三季度“給子女購(gòu)買”為目的的比重比第二季度有所提高,由3.6%上升到7.7%。 3北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)研究 3.1政策機(jī)制有待繼續(xù)完善 監(jiān)管機(jī)制的合理需要加強(qiáng)。目前，各個(gè)部門(mén)之間缺乏溝通交流與信息共享，13 部門(mén)執(zhí)法各自為政，長(zhǎng)效聯(lián)合監(jiān)管體系尚未建立，監(jiān)管盲區(qū)依然存在，監(jiān)管不足與監(jiān)管過(guò)度并存，且部門(mén)間的信息共享和聯(lián)動(dòng)調(diào)控機(jī)制尚未形成。涉及住房工作的不同部門(mén)間信息共享程度較低，缺乏協(xié)同運(yùn)

27、作機(jī)制和快速反應(yīng)機(jī)制，影響了調(diào)控的效果和力度。土地供應(yīng)機(jī)制有待完善。國(guó)內(nèi)的土地市場(chǎng)與房屋市場(chǎng)基本上是脫節(jié)的。土地市場(chǎng)是政府和開(kāi)發(fā)商在一個(gè)供需上，而房屋市場(chǎng)則是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者在一個(gè)供需上。只要房屋需求量大，開(kāi)發(fā)商供應(yīng)少，房?jī)r(jià)就會(huì)高。反之，房?jī)r(jià)則降低。審批程序繁多延長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)周期。政府部門(mén)對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在前期手續(xù)辦理過(guò)程中，非必要前置條件較多，項(xiàng)目實(shí)施周期較長(zhǎng)。正常情況下，辦理完這些審批手續(xù)需要近20個(gè)審批程序，而且環(huán)環(huán)相扣，絕大部分程序運(yùn)作只能串聯(lián)不能并聯(lián)操作。一個(gè)一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從開(kāi)始申請(qǐng)開(kāi)工建設(shè)住房，到形成產(chǎn)品供應(yīng)市場(chǎng)，又要經(jīng)過(guò)2年左右時(shí)間，比原有土地出讓模式下住房開(kāi)發(fā)正常運(yùn)作時(shí)間整整延長(zhǎng)了1

28、倍。規(guī)劃調(diào)控體制需要完善。目前規(guī)劃政策由于缺乏相應(yīng)的制度支持，擅自調(diào)整和突破控制性規(guī)劃的現(xiàn)象不斷出現(xiàn)，影響了規(guī)劃政策對(duì)于結(jié)構(gòu)調(diào)整的控制以及對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展作用的發(fā)揮。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃管理方式看，北京市的規(guī)劃管理比較重視對(duì)單個(gè)具體建設(shè)項(xiàng)目的審批，忽視了從區(qū)域和城市發(fā)展的整體角度研究問(wèn)題。監(jiān)管法制亟待完善?，F(xiàn)行規(guī)定對(duì)違規(guī)行為的處罰力度國(guó)慶，違法收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于違法成本，處罰起不到應(yīng)有個(gè)的預(yù)防作用，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)明目張膽地違規(guī)開(kāi)發(fā)、銷售，造成了監(jiān)管失靈的現(xiàn)象。 3.2產(chǎn)業(yè)布局與住房建設(shè)的協(xié)調(diào)機(jī)制有待完善 郊區(qū)產(chǎn)業(yè)布局和配套生活設(shè)施還不完善，在居住郊區(qū)化的同時(shí)產(chǎn)業(yè)布局未能同步調(diào)整，近幾年北京市在天通苑、望

29、京、通州等地建立了住宅區(qū)，但是由于沒(méi)有疏散相關(guān)產(chǎn)業(yè)，居民的就業(yè)崗位仍然集中在中心地區(qū)，大量居民返回主城工作， 14 帶來(lái)了巨大的交通壓力，使得郊區(qū)有成為“臥城”的可能性。北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是一個(gè)遠(yuǎn)離主城區(qū)的就業(yè)中心，但是由于在開(kāi)發(fā)區(qū)周邊基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套設(shè)施建設(shè)不夠，住房供應(yīng)不充足，許多在就業(yè)中心工作的白領(lǐng)只能在主城區(qū)購(gòu)房，這種職住分離帶來(lái)的通勤流量進(jìn)一步增加了城市交通負(fù)擔(dān)。 3.3服務(wù)業(yè)全面發(fā)展的提高 加強(qiáng)相關(guān)領(lǐng)域配套建設(shè)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提供良好的制度環(huán)境。微觀上來(lái)講，不斷提高服務(wù)水平，統(tǒng)籌做好道路、供暖、公交、學(xué)校、醫(yī)院等配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、出盡房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。宏觀上講是繼續(xù)堅(jiān)

30、持住房市場(chǎng)化改革方向。我國(guó)城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化改革提高了住房生產(chǎn)效率、帶來(lái)居民住房條件的改善和整體社會(huì)福利的改進(jìn)。未來(lái)住房政策，將進(jìn)一步明確市場(chǎng)和政府的關(guān)系，致力于住房市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造良好的制度環(huán)境。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)主的管理，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)濟(jì)服務(wù)和物業(yè)管理活動(dòng)。 3.4住宅質(zhì)量全方位提高 在沒(méi)有入住使用之前，對(duì)于普通購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，是很難了解到住宅的質(zhì)量如何的。而且多數(shù)購(gòu)房者不具備相關(guān)知識(shí)，因此盡管按照相關(guān)規(guī)定，買房人在入住之前，開(kāi)發(fā)商必須提供“竣工驗(yàn)收備案表”“質(zhì)量保證書(shū)”等，但諸如滲漏等問(wèn)題依然困擾購(gòu)房者，且物業(yè)與開(kāi)發(fā)商相互推脫。為了是買房者避免在買房時(shí)可能遇到的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)部和中國(guó)人民保

31、險(xiǎn)公司共同推出了“住宅質(zhì)量保證保險(xiǎn)”，在全國(guó)a級(jí)住宅項(xiàng)目中推行住宅質(zhì)量保險(xiǎn)。保險(xiǎn)公司對(duì)承包項(xiàng)目的建筑質(zhì)量進(jìn)行跟蹤和監(jiān)督，投保費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商支付，購(gòu)房者在購(gòu)買房屋同時(shí)獲得保單。一旦因房屋質(zhì)量問(wèn)題給購(gòu)房者造成損失，購(gòu)房者可 15 直接從保險(xiǎn)公司獲得賠償，包括修理，加固或重新購(gòu)置住宅所需的費(fèi)用，最高賠償金額為住宅的銷售價(jià)格。但業(yè)內(nèi)人士對(duì)這一制度能否在中國(guó)推廣表示懷疑。因?yàn)橐玫阶≌|(zhì)量保證保險(xiǎn)必須先通過(guò)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心的住宅性能認(rèn)定達(dá)到a級(jí)。而住宅性能認(rèn)定已推行了多年，但并沒(méi)有得到廣泛實(shí)施，在此基礎(chǔ)上嫁接的住宅質(zhì)量保證保險(xiǎn)是否能的到開(kāi)花結(jié)果有待市場(chǎng)考驗(yàn)。 3.5房企尋求多渠道融資突圍 資金和土地

32、是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的兩大命脈。近年來(lái)，大量資金涌入房地產(chǎn)業(yè)，成為快速推高地價(jià)房?jī)r(jià)的重要原因。扼住洶涌的資金，就有可能扼住飛漲的房?jī)r(jià)在這樣的邏輯下，緊收房地產(chǎn)企業(yè)的信貸資金和融資渠道，成為本輪房地產(chǎn)調(diào)控的一大特點(diǎn)。造成房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的原因是多方面的。一方面，一線城市實(shí)行了嚴(yán)格的住房限購(gòu)政策，導(dǎo)致成交量普遍下滑，購(gòu)房者因?yàn)榉績(jī)r(jià)降幅不大不愿購(gòu)房，與開(kāi)發(fā)商形成僵局。以北京為例，7月北京新上市期房住宅簽約率僅為7.1%，創(chuàng)近4個(gè)月新低。低迷的成交量導(dǎo)致企業(yè)資金回籠放慢，大量資金被“套”在項(xiàng)目上。另一方面，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸不斷趨緊。不少開(kāi)發(fā)商表示，從去年下半年起，從銀行“幾乎貸不到錢”。此外，

33、房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的大門(mén)也已幾乎關(guān)閉。wind資訊的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)總?cè)谫Y額為155.6億元，僅為2009年的12.9%。事實(shí)上，由于目前政策對(duì)房企銀行借款、房地產(chǎn)信托、股票市場(chǎng)再融資都卡得較死，利用信托渠道募集私募基金補(bǔ)充現(xiàn)金流已經(jīng)成為房企的主要融資手段。今年以來(lái)，開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源自籌資金占41%，定金和預(yù)付金占25%，貸款占16%，其他的18%包括了信托、基金、民間借貸在內(nèi)的多種方式，未來(lái)融資的手法開(kāi)始多種多樣。 16 4 結(jié)束語(yǔ) 當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在各方的博弈之中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)與問(wèn)題也愈發(fā)地凸顯出來(lái)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性管理與調(diào)控又是一項(xiàng)十分復(fù)雜好大的系

34、統(tǒng)工程，需要房地產(chǎn)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、消費(fèi)者、政府等多方力量的共同努力。從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)要看人口的增長(zhǎng)、城市化的速度、公共基礎(chǔ)設(shè)施的改善,房子的價(jià)格不決定于房子的內(nèi)部,而決定于窗戶之外發(fā)生的變化。當(dāng)一個(gè)城市的外部環(huán)境 交通市政配套條件,房?jī)r(jià)就會(huì)隨此發(fā)生變化。在中國(guó)來(lái)說(shuō)這個(gè)周期還有很長(zhǎng),也許還有幾十年。未來(lái)一段時(shí)間北京房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫將成必然。17 參考文獻(xiàn) 1. 周楠森.劉志祥. 新形勢(shì)下的北京市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃.北京規(guī)劃建設(shè)期.2010年第2期2. 鐘新式.經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的分析.20103. 李清立.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng).清華大學(xué)出版社.北京交通大學(xué)出版社.2011.14.

35、 張躍慶. 新世紀(jì)北京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)研究.20075. 何小娟. 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史.搜房網(wǎng).20096. 曲曉燕.王和俊.史鴻.保障房建設(shè)對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響.華經(jīng)通策投資咨詢公司.20117. 肖楠.李四光.全國(guó)房地產(chǎn)月報(bào)8. 陳紅艷.今日樓市.北京房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)判斷 2011.119. 付文林.住房消費(fèi).收入分配與中國(guó)的消費(fèi)需求不足.經(jīng)濟(jì)學(xué)家.2010.2 10.2012年第三季度中國(guó)房地產(chǎn)政策評(píng)估報(bào)告 18 蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆

36、膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀

37、罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄

38、芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿

39、肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃

40、裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇

41、腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄

42、羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈

43、膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃

44、肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇

45、袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻

46、膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅

47、羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂

48、膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇

49、肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁

50、袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅

51、肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿

52、羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄

53、膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈

54、肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅

55、袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿

56、肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃

57、羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈

58、膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇羃蒄薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆蒞螅肁膅蕆羈肇膄蠆袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肅膁蚆袀罿芀莆蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇