商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理

1、下面開始講第三部分，也是最重要的部分。我們在第一環(huán)節(jié)講到了商業(yè)地產(chǎn)的投資目的。 商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)運營是真正投資商業(yè)地產(chǎn)的目的，商業(yè)地產(chǎn)的運營核心主要分四大塊，營銷、 運營、招商、資產(chǎn)的運營和維護(hù)。資產(chǎn)運營是項目的維護(hù)過程，通過經(jīng)營績效評估，重大翻新、改造和提升，市場價值的提 升，通過經(jīng)營改善、繁簡措施，實現(xiàn)資產(chǎn)的保值和增值，尋找合適的投資商以及適合的機(jī)會實 現(xiàn)價值變現(xiàn)過程。資產(chǎn)管理運營應(yīng)該是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商必須重視的環(huán)節(jié)。因為在商業(yè)物業(yè) 變現(xiàn)的時候，還需要項目的變現(xiàn)評估。資產(chǎn)運營管理是商業(yè)地產(chǎn)最重要的一部分。由于我們研究商業(yè)地產(chǎn)是持有型的產(chǎn)品，我們 把這些項目看作是資產(chǎn)，這是無可厚非的。而對于

2、這些項目的運營可以納入到資產(chǎn)運營管理的 范疇。但大多數(shù)人認(rèn)為運營就是一個商場、一個購物中心的開業(yè)，以及開業(yè)之后的正常的經(jīng)營 管理和物業(yè)管理。其實這種觀點考慮得還不夠周全，這是導(dǎo)致中國大部分商業(yè)物業(yè)中心投入運 營以后被消費者津津樂道的沒有幾個的原因。反而大部分商業(yè)和中小型商業(yè)的空置率會越來越 多，而且目前逐漸在提升。所以出租收益會降低，因為投資回報完全與成本投入不成正比。所 以資產(chǎn)運營是對資產(chǎn)投資和資產(chǎn)提升的最重要環(huán)節(jié)。我們下面通過幾個環(huán)節(jié)和大家一起分析和探討資產(chǎn)運營的重要性。我先講第一個，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運營的概念。主要分三個層次。第一，是物業(yè)管理，是房地 產(chǎn)開發(fā)過程中的一個延續(xù)。物業(yè)管理，我們指

3、的商業(yè)地產(chǎn)有很多種類型，除了持有和出售型需 要物業(yè)管理，它要通過這個物業(yè)管理做一些日常的維護(hù)，保護(hù)商業(yè)物業(yè)和資產(chǎn)正常的運行。第二個層次就是資產(chǎn)管理。通過制定資產(chǎn)運營策略控制物業(yè)運營成本，監(jiān)控物業(yè)運營績 效，并要定期進(jìn)行投資與運營狀態(tài)分析，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)目標(biāo)。要設(shè)定目標(biāo)和實現(xiàn)目標(biāo)。為了實 現(xiàn)這個短期和長期的目標(biāo)，要進(jìn)行資產(chǎn)管理，良好的資產(chǎn)管理是提升項目價值和項目資產(chǎn)的重 要的工作環(huán)節(jié)。它不僅可以實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的凈收益值的最大化，還可以實現(xiàn)保持商業(yè)資本的發(fā) 展?jié)摿Α５谌N，組合投資管理。是通過房地產(chǎn)多種經(jīng)營方式進(jìn)行組合，以實現(xiàn)組合投資收益的最 大化，其中包括的內(nèi)容是以投資者溝通，并制定組合的投資目標(biāo)和

4、投資準(zhǔn)則，制定并執(zhí)行組合 的投資策略，調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)配置以及延伸工具的運用，監(jiān)督物業(yè)的購買、處置 以及資產(chǎn)的維護(hù)和再投資的決策。這里面我們提的再投資是非常重要的，因為你在資產(chǎn)維護(hù)和資產(chǎn)運營中是有一部分收益 的，是不在你投資測算和投資回報之中的。資產(chǎn)管理再次投資這個策略是非常重要的，評估組 織的投資績效也都是非常重要的。我們的資產(chǎn)運營服務(wù)的對象是直接投資者和經(jīng)營者，這個經(jīng)營者包括我們招商引進(jìn)來的商 家和承租者。還有一個間接的投資者，就是國際資金、股權(quán)投資合作者。金融投資人，有的是 指信托、REITs、購買者。我們服務(wù)對象主要針對這幾類人群。資產(chǎn)運營管理中為什么要強(qiáng)調(diào)它的必要性和重要性

5、？是從商業(yè)地產(chǎn)的特性開始分析，和價 值量大的情況，和管理的專業(yè)性強(qiáng)的必要性來分析的。商業(yè)地產(chǎn)是物業(yè)資產(chǎn)管理類型的首要領(lǐng) 域，最主要的原因是商業(yè)房地產(chǎn)以獲得物業(yè)資產(chǎn)投資收益或增值為主要目的。它比住宅型的物 業(yè)更具需要專業(yè)和普遍容易廣泛執(zhí)行的意識，因此物業(yè)資產(chǎn)管理人更容易，更有機(jī)會讓商業(yè)地 產(chǎn)通過市場化的手段來實現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)使用價值與交換價值，投資價值與市場價值的最大化。這 是必要性。那么，商業(yè)物業(yè)管理的重要性是通過商業(yè)資產(chǎn)運營管理，達(dá)到資產(chǎn)運營管理的目的。首 先，投資意味著擔(dān)當(dāng)風(fēng)險，規(guī)避風(fēng)險就是運營的一個最重要的目的。要創(chuàng)造最佳的收益回報， 是商業(yè)地產(chǎn)項目資產(chǎn)運營的一個核心工作。資產(chǎn)運營管理的使命

6、是從商業(yè)項目開始，這個商業(yè)項目是除了住宅以外的都屬于商業(yè)項 目。任何商業(yè)項目開始的時候，是商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運營的開始。資產(chǎn)管理的目的是通過商業(yè)地產(chǎn) 的資產(chǎn)運營，有效地提升商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)價值，提早進(jìn)入資本運作市場。資產(chǎn)運營管理的重要性，是可以帶來商業(yè)物業(yè)的保值和增值，穩(wěn)定的開發(fā)資金流，良好的 品牌信譽度。這種資金開發(fā)流是在我們運營了幾個項目之后，幫助開發(fā)商，通過你的運營要改 變以前僅僅靠岀租來獲取的回報?，F(xiàn)在我們在北京有運營的合作項目，我們跟美國富頓集團(tuán)合 作的項目，是幫助開發(fā)商運用現(xiàn)金流，進(jìn)行再投資的使用。我們再講一下為什么資產(chǎn)運營在商業(yè)地產(chǎn)中是非常重要的。資產(chǎn)管理是對商業(yè)地產(chǎn)投資發(fā)揮著 重要的作

7、用，因為商業(yè)地產(chǎn)投資無論是在開發(fā)投資還是物業(yè)建成后的投資，從置地、規(guī)劃設(shè) 計、營建、銷售、收回投資都需要經(jīng)歷一個時期，最短的也要兩年，長達(dá)五年或者更長的時 間，這就要看這個項目的投資標(biāo)的以及投資性質(zhì)。如果沒有強(qiáng)有力的專業(yè)資產(chǎn)管理人員進(jìn)行服 務(wù)，有可能會延期投資回報周期或者是達(dá)不到投資者預(yù)期的效益。資產(chǎn)管理的專業(yè)服務(wù)包括了投資分析、交易管理、資產(chǎn)價值評估、交易過程的風(fēng)險控制， 以及如何通過資本市場進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的金融投資、銀行信托以及證券化的資本運作，來實現(xiàn)商 業(yè)地產(chǎn)的價值。也就是說，資產(chǎn)管理等于物業(yè)管理加資產(chǎn)運營，加財務(wù)管理。這是非常重要 的。由于商業(yè)地產(chǎn)投資性強(qiáng)，收益性持久，以及使用價值與投資

8、價值并存等特點，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng) 作為資產(chǎn)管理的首選物業(yè)類型。如果資產(chǎn)經(jīng)營與資產(chǎn)管理到位會提升商業(yè)地產(chǎn)的項目品牌，從 而影響整體的租賃收益和租賃價格。在新的一輪商業(yè)招租或者商鋪轉(zhuǎn)讓的時候，商業(yè)地產(chǎn)物業(yè) 價值會明顯地體現(xiàn)岀來。不是所有的資產(chǎn)都能稱為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)不是所有的商業(yè)地產(chǎn)項目都能稱為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。國內(nèi)資產(chǎn)項目不是不多，但是除了體量， 衡量一個商業(yè)地產(chǎn)的品質(zhì)特征，我們沒有一個權(quán)衡的標(biāo)準(zhǔn)。我們通過分析這幾點可以判斷一個商業(yè)建筑是不是優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，就是建筑的外型、輪廓的 設(shè)計，建筑布局的表情等級，基本雷同。比如說一些能夠形成品牌差異化的幾乎沒有。在商業(yè) 內(nèi)部動向以及商業(yè)空間的使用上都缺少一些東西，主題不明確，比如燈光的設(shè)計，地圖地標(biāo)， 購物手冊等等，很少有一些綜合性的創(chuàng)意和系統(tǒng)性的指導(dǎo)，大部分比較雷同。為什么不能做到優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)？就是因為忽略了內(nèi)部空間建設(shè)上的使用和共享空間的