資產(chǎn)評(píng)價(jià)師cpv評(píng)價(jià)實(shí)務(wù)一-講義-凈收益的確定

1、第 05 講 凈收益的確定（二）凈收益的確定1. 凈收益的確定（必須使用客觀凈收益）（1）客觀凈收益的含義 （接近于財(cái)務(wù)管理中現(xiàn)金凈流量的概念） 客觀凈收益定義正常的市場(chǎng)條件下不動(dòng)產(chǎn)用于法律上允許的最佳利用方向上的凈收益值，其中還應(yīng)包含對(duì)未來(lái)收益和風(fēng) 險(xiǎn)的合理預(yù)期。 實(shí)際凈收益與客觀凈收益的區(qū)別 實(shí)際凈收益是指在現(xiàn)狀下被估不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益 實(shí)際收益由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評(píng)估。例如，當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使不動(dòng)產(chǎn)的收益偏高或偏 低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓；當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低； 收益權(quán)利人經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致虧

2、損，凈收益為零甚至為負(fù)值； 土地處于待開發(fā)狀態(tài)，無(wú)當(dāng)前收益，同時(shí)還必須支付有關(guān)稅、費(fèi)，凈收益為負(fù)值。（2）客觀凈收益的計(jì)算（客觀總收益 - 客觀總費(fèi)用） 一般以年為單位 客觀總收益 （接近于會(huì)計(jì)中收入的概念）1 ）求取總收益時(shí)，是以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實(shí)際收益計(jì)算。2 ）不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的正常收益必須是其處于最佳利用狀態(tài)下的結(jié)果。最佳利用狀態(tài)是指該不動(dòng)產(chǎn)處于最佳利用方向和最佳利用程度。 在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中，應(yīng)為正常使用下的正常收益。3 ）在確定客觀總收益時(shí)應(yīng)該注意一是需以類似不動(dòng)產(chǎn)的收益作比較；二是需對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)作準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)； 三是必須考慮收益的風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)現(xiàn)性。4 ）有租約限制的 租約期內(nèi)

3、的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)當(dāng)采用正?？陀^的租金，并在評(píng)估報(bào)告中 恰當(dāng)披露租約情況。 客觀總費(fèi)用 （接近于財(cái)務(wù)管理中付現(xiàn)費(fèi)用的概念）1 ）總費(fèi)用是指取得該收益所必需的各項(xiàng)（ 付現(xiàn)）支出，如維修費(fèi)、管理費(fèi)等，也就是為創(chuàng)造總收益所 必須投入的正常支出?？傎M(fèi)用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用。2 ）應(yīng)該剔除不正常的費(fèi)用支出，選擇正常支出作為費(fèi)用。3 ）客觀總費(fèi)用構(gòu)成不包含折舊費(fèi)，通常包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等?！纠?2. 單選題】（ 2011 年）運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)，在求取房地產(chǎn)凈收益過(guò)程中，需要從房地產(chǎn)的客 觀收入中扣除客觀費(fèi)用，通常需要扣除的客觀費(fèi)用包括（ ）。A. 管理費(fèi)用折舊費(fèi)保

4、險(xiǎn)費(fèi)稅金B(yǎng). 管理費(fèi)用折舊費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)稅金空房損失費(fèi)C. 管理費(fèi)用維修費(fèi)折舊費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)稅金空房損失費(fèi)D. 管理費(fèi)維修費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)稅金正確答案 D 答案解析用來(lái)求取不動(dòng)產(chǎn)凈收益的不動(dòng)產(chǎn)總費(fèi)用不包括折舊費(fèi)?！纠?3. 計(jì)算分析題】（ 2008 年）被評(píng)估房地產(chǎn) A是一幢 1000 平方米的商業(yè)用房，評(píng)估人員經(jīng)調(diào)查了解 到，房地產(chǎn) A的土地使用權(quán)是在 2004年 5月31日取得的，出讓年限為法定最高年限。 2006年 5月底開發(fā) 建設(shè)完工并投入運(yùn)營(yíng)， 房地產(chǎn) A投入使用之初， 該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)擁有人將其出租給他人使用， 租期為 5 年（租 期到 2011 年 5 月 31 日結(jié)束），租賃合同規(guī)定，使用人在 5 年

5、租用期間，租金是按合同第一年規(guī)定租金每 年每平方米 110 元為基準(zhǔn)，每年增加 l0 元，房地產(chǎn)使用中發(fā)生的費(fèi)用由承租人承擔(dān)，合同同時(shí)規(guī)定，如 果房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)擁有人提前中止租賃合同需要支付違約金5 萬(wàn)元。評(píng)估人員還了解到， 評(píng)估基準(zhǔn)日（2008年5月 31日）市場(chǎng)上同類商業(yè)用房的正常租金（與評(píng)估對(duì)象A租金口徑一致）保持在每年每平方米150元水平上，經(jīng)評(píng)估人員預(yù)測(cè)，評(píng)估基準(zhǔn)日后的前 3 年的市場(chǎng)租金水平將在評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)租金水平的基礎(chǔ) 上每年遞增 1%，評(píng)估基準(zhǔn)日 3 年后的市場(chǎng)租金水平基本維持在評(píng)估基準(zhǔn)日后第 3 年的租金水平上， 假設(shè)房 地產(chǎn) A 折現(xiàn)率和資本化率均為 l0%。要求：評(píng)估房地

6、產(chǎn) A 的最佳轉(zhuǎn)讓價(jià)值（寫出評(píng)估過(guò)程，給出得出評(píng)估結(jié)論的理由或根據(jù)）。正確答案（1）收益年限 40（法定最高年限） -2-2 36年（有租約期限是 3年，無(wú)租約期限是 33 年）（2）現(xiàn)有合同是否應(yīng)該違約 目前已有租賃合同的年限為 3 年，首先判斷這幾年是否應(yīng)該執(zhí)行合同。如果不執(zhí)行合同各年能夠得到的收益超過(guò)執(zhí)行合同的收益分別為2009 年： 150* （11%）-（11020）*1000 21500 元22010 年： （150*（11%） 2-（11030）*1000 13015 元32011 年： （150*（11%） 3- （11040）*1000 4545.15 元 這些違約多獲得的收

7、益現(xiàn)值之和為21500* （110%） -113015*（110%） -24545.15* （ 1 10%） -334100 元 違約的收益小于違約賠償金 5 萬(wàn)，所以不能夠違約。（3）現(xiàn)有合同的收益現(xiàn)值 基準(zhǔn)日后前三年按照合同租金計(jì)算，因?yàn)檫`約產(chǎn)生的收益不足以支付違約金，需要繼續(xù)執(zhí)行合同規(guī)定。 收益現(xiàn)值（ 1101010）*1000/ （1 10%） 140*1000/ （1 10%）2150*1000/ （110%）3346 581.52 （元）（4）合同結(jié)束之后的收益為客觀收益，其收益現(xiàn)值為 客觀收益年限 40-2-5 33 年基準(zhǔn)日三年后未來(lái)年租金收益 150* （1 1%） 3*10

8、00 154 545.15 （元） 收益現(xiàn)值 154 545.15* 【1-1/ （ 110%） 33/10% 】/ （ 1 10%） 3 1 111 126.49 （元）（5）最佳轉(zhuǎn)讓價(jià)值 346 581.52 1 111 126.49 1 457 708.01 （元）2. 收益期限的確定（1）確定原則 應(yīng)根據(jù)具體的評(píng)估對(duì)象的壽命及評(píng)估時(shí)采用的假設(shè)條件等來(lái)確定。（2）單獨(dú)的土地和單純的建筑物作為評(píng)估對(duì)象 根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命，扣減不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及裝修等期限（3）土地與建筑物合成體作為評(píng)估對(duì)象建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于或等于土地使用權(quán)年限 根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來(lái)可獲收益的期限。建筑

9、物的經(jīng)濟(jì)壽命短于土地使用權(quán)年限 先根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命，扣減不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及裝修等期限，確定未來(lái)可獲收益的期限；再加上土地 使用權(quán)年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。3. 報(bào)酬率和資本化率的確定（最關(guān)鍵因素） （1）評(píng)估價(jià)值對(duì)資本化率最為敏感，因此資本化率是最關(guān)鍵因素 資本化率的每個(gè)微小變動(dòng)，都會(huì)使評(píng)估價(jià)值發(fā)生顯著改變。運(yùn)用收益法的評(píng)估專業(yè)人員必須具有較高的評(píng)估水平和豐富的經(jīng)驗(yàn)。（2）資本化率（ R）和報(bào)酬率（ y）的關(guān)系 都是將不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率適用對(duì)象計(jì)算方法資本化率（ R）直接資本化 法某種年收益與其價(jià)格的比率 （通常用未來(lái)第一年的凈收益除以價(jià)格 來(lái)計(jì)算）

10、 僅僅表示從收益到價(jià)值的比率，并不明確地表示獲利能力報(bào)酬率（ y）報(bào)酬資本化法求取未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值的比率（3）資本化率的實(shí)質(zhì)（投資收益率） 投資于不動(dòng)產(chǎn)的利潤(rùn)率與投資于其他具有同等風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目的利潤(rùn)率相當(dāng)。 資本化率的大小同投資風(fēng)險(xiǎn)的大小成正相關(guān)的關(guān)系。般來(lái)說(shuō)，銀行存款的風(fēng)險(xiǎn)很小，因而資本化率幾乎都要比銀行存款利率高。（4）求取資本化率的方法。凈收益與售價(jià)比率法1 ）搜集市場(chǎng)上近期交易的與被估不動(dòng)產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的凈收益、價(jià)格等資料2 ）計(jì)算各個(gè)交易實(shí)例的凈收益與售價(jià)比率法（這實(shí)質(zhì)上就是投資收益率），視作資本化率。3 ）選取多個(gè)案例的資本化率取平均值來(lái)消除各種偶然因素的影響。具體可以根據(jù)實(shí)際情況，采取簡(jiǎn)單算術(shù)平均值或加權(quán)算術(shù)平均值。安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法資本化率安全利率（銀行中長(zhǎng)期利率） 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值 各種投資收益率排序插入法1 ）搜集市場(chǎng)上各種投資的收益率資料，將各種投資收益率大小排隊(duì)2 ）再將被估不動(dòng)產(chǎn)投資與上述各項(xiàng)投資比較，按照投資風(fēng)險(xiǎn)的大小排序3 ）判斷被估不動(dòng)產(chǎn)在該風(fēng)險(xiǎn)排序中的位置4 ）然后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)排序結(jié)合相鄰?fù)顿Y的