物業(yè)管理師002

1、第五章 行政管理學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用第一節(jié) 行政管理概論一、行政管理的含義及特點(diǎn)（一）行政管理的含義1. 行政的初始含義。2. 現(xiàn)代行政管理的含義。行政，可以理解為國(guó)家事務(wù)的管理活動(dòng)。歸結(jié)起來，可以從以下三個(gè)范圍層次來理解： （1）最廣義的行政管理含義（2）廣義的行政管理含義（3）狹義的行政管理含義（二）行政管理的特點(diǎn)1執(zhí)行性2政治性3權(quán)威性二、行政管理主客體及活動(dòng)原則1行政管理的主體是國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，即行政機(jī)關(guān)2行政管理的客體是國(guó)家事務(wù)、社會(huì)事務(wù)和行政機(jī)關(guān)的內(nèi)部事務(wù)3行政管理的基本依據(jù)是行政權(quán)力4行政管理活動(dòng)的根本原則是依法管理三、行政職能的涵義及內(nèi)容1含義：所謂行政職能，是指行政管理在

2、國(guó)家、社會(huì)生活中所起的基本作用，它是國(guó)家職能的重要組成部分。2內(nèi)容：從行政管理所具有的政治性和社會(huì)性兩重屬性來看，行政職能可以分為政治統(tǒng)治職能和社會(huì)管理職能;從政府運(yùn)作的過程和履行職能的方式來看，行政職能可以分為計(jì)劃職能、組織職能、指揮職能、協(xié)調(diào)職能、控制職能等;從政府發(fā)揮作用的領(lǐng)域來看，政府在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中具有四大功能：制定規(guī)則、宏觀調(diào)控、市場(chǎng)監(jiān)管、公共服務(wù)。四、行政管理組織（一）行政管理組織的含義廣義的行政組織指一切具備計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制等行政功能的組織，它既包括國(guó)家行政部門的組織，也包括國(guó)家立法、司法等部門內(nèi)履行行政職能的組織，還包括企事業(yè)單位、群眾團(tuán)體內(nèi)部的相應(yīng)機(jī)構(gòu)。 狹義的行政組織是

3、依照國(guó)家憲法和法律的規(guī)定，在一定的權(quán)限內(nèi)執(zhí)行各種公共事務(wù)的機(jī)構(gòu)的總稱，簡(jiǎn)單地說就是指政府機(jī)構(gòu)。它的主要特征在于一是具有權(quán)威性和強(qiáng)制力；二是屬于預(yù)算撥款制行政組織，全部財(cái)政來源于國(guó)家預(yù)算。（二）行政管理組織的種類1. 領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)2. 職能機(jī)關(guān)3. 輔助機(jī)關(guān)4. 直屬機(jī)關(guān)5. 派出機(jī)關(guān)（三）行政管理組織的結(jié)構(gòu)1行政組織的縱向結(jié)構(gòu)。 它主要涉及的問題有兩個(gè)，即管理層次與管理幅度之間的關(guān)系。管理層次和管理幅度是影響行政組織結(jié)構(gòu)形態(tài)的兩個(gè)決定性因素。2行政組織的橫向結(jié)構(gòu)。 行政組織的橫向結(jié)構(gòu)是指行政組織橫向分化的結(jié)果，又稱為部門結(jié)構(gòu)，是行政組織中處于同一等級(jí)的各組成部門之間的平等、合作與協(xié)調(diào)關(guān)系的一種組合

4、方式第二節(jié) 工商行政管理概論一、工商行政管理的概念工商行政管理，是指國(guó)家為了建立和維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，通過市場(chǎng)監(jiān)督和行政執(zhí)法等機(jī)關(guān)，運(yùn)用行政和法律手段，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體及其市場(chǎng)行為進(jìn)行的監(jiān)督管理。二、工商行政管理的地位1工商行政管理在國(guó)民經(jīng)濟(jì)監(jiān)督體系中的地位 國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控體系，是一個(gè)具有多項(xiàng)管理職能的有機(jī)整體，擁有組織職能、計(jì)劃職能、指揮職能、控制職能、協(xié)調(diào)職能和監(jiān)督職能。 工商行政管理具有對(duì)宏觀控制和微觀控制的雙重作用。2工商行政管理在國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控體系中的地位 國(guó)民經(jīng)濟(jì)監(jiān)督體系也是一個(gè)相當(dāng)龐雜的有機(jī)系統(tǒng)。在我國(guó)，這一體系主要包括計(jì)劃監(jiān)督、財(cái)政監(jiān)督、銀行監(jiān)督、審計(jì)監(jiān)督、統(tǒng)計(jì)監(jiān)督、和工商行政

5、管理監(jiān)督六大部分。 所謂工商行政管理，其實(shí)質(zhì)就是市場(chǎng)監(jiān)督管理。三、工商行政管理的作用（一）對(duì)市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行的作用（二）對(duì)資源優(yōu)化配置的重要作用（三）對(duì)優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的重要作用（四）在彌補(bǔ)市場(chǎng)缺陷中的重要作用四、工商行政管理的目標(biāo)及其實(shí)現(xiàn)（一）市場(chǎng)進(jìn)入秩序（二）市場(chǎng)行為秩序（三）市場(chǎng)結(jié)構(gòu)秩序（四）市場(chǎng)退出秩序（五）影響消費(fèi)者利益的商品銷售秩序（六）維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體合法權(quán)益的交換關(guān)系秩序（七）影響社會(huì)公共利益的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)秩序（八）影響涉外經(jīng)濟(jì)關(guān)系的規(guī)范秩序五、工商行政管理機(jī)關(guān)（一）工商行政管理機(jī)關(guān)的概念及特點(diǎn)1概念： 工商行政管理機(jī)關(guān)是代表國(guó)家行使工商行政管理職能，管理工商行政管理事務(wù)的國(guó)家職能機(jī)關(guān)，是

6、國(guó)家行政機(jī)關(guān)序列中的重要組成部分。 2基本特性： 1）是國(guó)家行政機(jī)關(guān) 2）代表國(guó)家行使行政管理職能 3）其行政管理職能范疇是工商行政管理（二）工商行政管理機(jī)關(guān)的職責(zé)及其權(quán)限1國(guó)家工商行政管理局的主要職責(zé)有： 一，研究制定工商行政管理的方針、政策和有關(guān)法律、法規(guī)，制定、發(fā)布工商行政管理的規(guī)章、制度；二，主管全國(guó)工商企業(yè)和從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、公民個(gè)人的登記注冊(cè)工作，核發(fā)有關(guān)證照，依法確認(rèn)其企業(yè)法人資格或合法經(jīng)營(yíng)地位，依法監(jiān)督檢查登記注冊(cè)單位的登記注冊(cè)行為，依法核定登記注冊(cè)單位的名稱；三，依法監(jiān)督檢查市場(chǎng)主體的交易活動(dòng)，查處壟斷和不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、侵犯消費(fèi)者權(quán)益和其他市場(chǎng)交易違法違章案件

7、。依法或經(jīng)國(guó)務(wù)院授權(quán)，組織開展全國(guó)性的市場(chǎng)監(jiān)督與行政執(zhí)法活動(dòng)；其四，依法監(jiān)督管理經(jīng)濟(jì)合同，指導(dǎo)合同仲裁機(jī)構(gòu)的工作；五，依法對(duì)國(guó)內(nèi)外商標(biāo)申請(qǐng)實(shí)行統(tǒng)一注冊(cè)和管理，認(rèn)定馳名商標(biāo)，查處商標(biāo)侵權(quán)行為，保護(hù)注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)，認(rèn)可商標(biāo)代理機(jī)構(gòu)并指導(dǎo)工作。依法對(duì)商標(biāo)評(píng)審案件做出終局決定或裁定；六，監(jiān)督管理消費(fèi)品市場(chǎng)、生產(chǎn)資料市場(chǎng)，參與監(jiān)督管理金融、勞動(dòng)力、房地產(chǎn)、技術(shù)、信息等生產(chǎn)要素市場(chǎng)和期貨市場(chǎng)。參與市場(chǎng)體系的培育、發(fā)展，參與論證、規(guī)劃全國(guó)市場(chǎng)布局，開展各類市場(chǎng)登記及統(tǒng)計(jì)工作；七，依法監(jiān)督管理個(gè)體工商戶、個(gè)人合伙和私營(yíng)企業(yè)，規(guī)范其經(jīng)營(yíng)行為，引導(dǎo)個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展；八，依法監(jiān)督管理廣告發(fā)布與廣告經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，指導(dǎo)

8、廣告業(yè)發(fā)展；九，完成國(guó)務(wù)院交辦的其他事項(xiàng)。2工商行政管理機(jī)關(guān)具有以下管理權(quán)限：1）規(guī)章制定和發(fā)布權(quán)。主要指國(guó)家工商行政管理局有權(quán)依法或接受立法、行政權(quán)力機(jī)關(guān)委托，制定、發(fā)布工商行政管理的規(guī)章、制度；2）登記注冊(cè)權(quán)。工商行政管理機(jī)關(guān)有權(quán)在其管轄范圍內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)企業(yè)和個(gè)體工商戶、私營(yíng)企業(yè)、外商投資企業(yè)進(jìn)行依法核準(zhǔn)登記注冊(cè)，確認(rèn)其企業(yè)法人地位或合法經(jīng)營(yíng)地位，核定其名稱，此外，國(guó)家工商行政管理局還有權(quán)對(duì)商標(biāo)申請(qǐng)實(shí)行統(tǒng)一注冊(cè)。各級(jí)工商行政管理機(jī)關(guān)有權(quán)對(duì)商品市場(chǎng)進(jìn)行登記管理，審核其開辦條件和管理制度；3）對(duì)市場(chǎng)活動(dòng)中的違法經(jīng)營(yíng)行為的依法確認(rèn)權(quán)；4）對(duì)違法經(jīng)營(yíng)行為及其行為者的依法查處權(quán)。具體包括依法調(diào)查權(quán)、檢

9、查權(quán)、行政處罰權(quán)、行政強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)等；5）市場(chǎng)交易場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)秩序維護(hù)權(quán)；6）工商行政管理法規(guī)解釋權(quán)；7）要求執(zhí)法外部協(xié)助配合和保護(hù)權(quán)；8）對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)權(quán)等。（三）工商行政管理機(jī)關(guān)行政行為成立的要件及其行為效力1工商行政管理機(jī)關(guān)行政行為成立的要件一般包括：1）必須是在其法定的職權(quán)范圍內(nèi)采取的行政措施；2）行政行為的內(nèi)容必須是合法、確定和可行的；3）必須符合法律規(guī)定的程序；4）必須符合法律所規(guī)定的方式，行政行為有要式和非要式行為之分。2工商行政管理機(jī)關(guān)行政行為效力：1）拘束力2）確定力3）執(zhí)行力第三節(jié) 物業(yè)管理的行政管理一、物業(yè)管理的行政管理涵義及工作內(nèi)容（一）物業(yè)管理的行政管理的涵義物業(yè)管理

10、的行政管理是國(guó)家行政機(jī)關(guān)依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)，對(duì)物業(yè)管理實(shí)施行業(yè)管理。其實(shí)質(zhì)是國(guó)家通過法律手段、行政手段，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，建立物業(yè)管理市場(chǎng)正常秩序，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境。（二）物業(yè)管理的行政管理工作內(nèi)容1行政立法2執(zhí)法監(jiān)督3協(xié)調(diào)服務(wù)4宣傳引導(dǎo)二、物業(yè)管理的行政管理部門1. 國(guó)家級(jí)的物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)2. 省市級(jí)的物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)3. 基層物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)4. 基層政府及其派生機(jī)構(gòu)5. 物業(yè)管理的相關(guān)行政管理部門物業(yè)管理的相關(guān)行政管理部門主要有：（1）規(guī)劃、城管、環(huán)衛(wèi)、公安等有關(guān)行政管理部門（2）工商行政管理部門（3）物價(jià)行政主管部門（4）稅務(wù)行政管理部門三、物業(yè)管理的行政管理方式與手段

11、（一）物業(yè)管理的行政管理方式1對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的行政管理方式 （1）依法處罰 （2）備案記載2對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的行政管理方式（1）實(shí)施準(zhǔn)入制度（2）創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境（3）組織開展考評(píng)活動(dòng)（4）處理投訴（二）物業(yè)管理的行政管理手段1 限制手段2 經(jīng)濟(jì)手段3 教育手段四、物業(yè)管理企業(yè)與行政管理部門的關(guān)系（1）服從行政部門的管理（2）協(xié)助行政部門的管理（3）借助行政部門的管理（4）支持行政部門的管理第六章 法律基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用第一節(jié) 法學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)一、法的概念和特征(一) 法的概念：法，又稱法律。它有廣義和狹義之分。廣義的法是指國(guó)家制定或認(rèn)可并由國(guó)家強(qiáng)制力保證實(shí)施的各種規(guī)范性文件的總稱； 狹義的法專指全國(guó)人民代

12、表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定的規(guī)范性文件。（二）法的特征：1法是一種特殊的社會(huì)規(guī)范2法是國(guó)家制定或認(rèn)可的社會(huì)規(guī)范3法是規(guī)定了人們權(quán)利和義務(wù)的社會(huì)規(guī)范4法是由國(guó)家強(qiáng)制力保證實(shí)施的，具有普遍約束力的社會(huì)規(guī)范二、法的分類（一）法的歷史類型1. 奴隸制類型的法2. 封建制類型的法3. 資本主義類型的法4. 社會(huì)主義類型的法（二）法系1. 大陸法系 又叫羅馬法系、法典法系，它是根據(jù)羅馬法的傳統(tǒng)，在世紀(jì)初的法國(guó)民法典的基礎(chǔ)上產(chǎn)生和發(fā)展起來的那些國(guó)家或地區(qū)的法律的總稱。 2. 英美法系 又叫普通法系、判例法系，它是以英國(guó)普通法為基礎(chǔ)而產(chǎn)生和發(fā)展起來的那些國(guó)家或地區(qū)法律的總稱。（三）法的形式分類1. 按照法所調(diào)整

13、的是國(guó)內(nèi)關(guān)系還是國(guó)際關(guān)系，把法分為國(guó)內(nèi)法和國(guó)際法；2. 按照法所規(guī)定的內(nèi)容和效力的強(qiáng)弱，國(guó)內(nèi)法又分為根本法和普通法；3. 按照法規(guī)定的是反映事實(shí)關(guān)系的權(quán)利和義務(wù)還是保證這種權(quán)利義務(wù)關(guān)系的程序，可把法分為實(shí)體法和程序法；4. 按照法的效力范圍，可以把法分為一般法和特別法；5. 按照法的創(chuàng)制方式或表現(xiàn)形式的不同，可以把法分為成文法和不成文法。三、法的制定（一）法的制定的概念法的制定，又稱立法，是指有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)在其法定的職權(quán)范圍內(nèi)，依照法定程序，制定、修改、補(bǔ)充、廢止規(guī)范性法律文件的活動(dòng)。（二）法律規(guī)范 法律規(guī)范是由國(guó)家制定或認(rèn)可，具有普遍約束力的行為規(guī)則，它規(guī)定了社會(huì)關(guān)系參加者在法律上的權(quán)利和義務(wù)

14、，并以國(guó)家強(qiáng)制力作為實(shí)施的保障（三）法律部門法律部門是指以調(diào)整社會(huì)關(guān)系的領(lǐng)域和調(diào)整方法作為主要標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)現(xiàn)行法進(jìn)行的一種分類，凡是調(diào)整同一領(lǐng)域社會(huì)關(guān)系并運(yùn)用相同的調(diào)整方法的法律規(guī)范就構(gòu)成一個(gè)法律部門，如民法、經(jīng)濟(jì)法、勞動(dòng)法、環(huán)境法、軍事法、刑法和訴訟法等法律部門。（四）法律體系 法律體系是指一個(gè)國(guó)家全部現(xiàn)行法律規(guī)范在分類組合為不同的法律部門的基礎(chǔ)上構(gòu)成的有機(jī)聯(lián)系的統(tǒng)一整體，一個(gè)國(guó)家全部法律規(guī)范的總和，即構(gòu)成該國(guó)的法律體系。（五）法律淵源我國(guó)的法律淵源有：1. 憲法 6. 地方政府規(guī)章2. 法律 7. 自治條例和單行條例3. 行政法規(guī) 8. 特別行政區(qū)的法4. 部門規(guī)章 9. 國(guó)際條約5. 地方性

15、法規(guī)四、法的實(shí)施（一）法的實(shí)施的概念法的實(shí)施是指通過一定的方式使法律規(guī)范在社會(huì)生活中得到貫徹和實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)，這是法作用于社會(huì)關(guān)系的特殊形式。（二）法律適用從廣義上說，法的適用是指國(guó)家機(jī)關(guān)及其工作人員和國(guó)家授權(quán)的社會(huì)組織依照法定的職權(quán)和程序，運(yùn)用國(guó)家權(quán)力，把法律規(guī)范的規(guī)定運(yùn)用于具體的主體或場(chǎng)合，解決具體問題的專門活動(dòng)，包括一切司法和執(zhí)法活動(dòng)。 從狹義上說，法的適用專指司法機(jī)關(guān)及其工作人員依照法定的職權(quán)和程序，運(yùn)用法律規(guī)范處理具體案件的活動(dòng)；也稱司法或司法適用。（三）法律關(guān)系1. 法律關(guān)系的概念 法律關(guān)系是法律在調(diào)整人們行為的過程中形成的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。2. 法律關(guān)系與法律規(guī)范（1）法律規(guī)范是法律關(guān)

16、系產(chǎn)生的前提（2）法律關(guān)系是法律規(guī)范實(shí)現(xiàn)的特殊形式3. 法律關(guān)系的種類（1）平權(quán)的法律關(guān)系與隸屬的法律關(guān)系（2）一般的法律關(guān)系和具體的法律關(guān)系（3）絕對(duì)法律關(guān)系和相對(duì)法律關(guān)系（4）調(diào)整性物業(yè)管理法律關(guān)系和保護(hù)性物業(yè)管理法律關(guān)系4. 法律關(guān)系的構(gòu)成要素 法律關(guān)系由三個(gè)要素構(gòu)成：主體、客體和內(nèi)容。（四）違法、法律責(zé)任和法律制裁1. 違法 違法是指國(guó)家機(jī)關(guān)、企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和公民因違反法律規(guī)定，致使法律所保護(hù)的社會(huì)關(guān)系和社會(huì)秩序受到破壞，依法應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任的行為。 違法可以分為：違憲、民事違法、行政違法和刑事違法（即犯罪）。2. 法律責(zé)任 法律責(zé)任有廣義和狹義之分。 廣義的法律責(zé)任與法律義務(wù)同

17、義； 狹義的法律責(zé)任專指違法者對(duì)自己實(shí)施的違法行為必須承擔(dān)的責(zé)任。 法律責(zé)任可分為：違憲責(zé)任、刑事責(zé)任、民事責(zé)任和行政責(zé)任。3. 法律制裁 法律制裁是國(guó)家專門機(jī)關(guān)對(duì)違法者依其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任而采取的懲罰措施。法律制裁的目的在于保護(hù)權(quán)利，懲罰違法行為，恢復(fù)被損害的法律秩序。 法律制裁可分為：違憲制裁、刑事制裁、民事制裁和行政制裁第二節(jié) 民法基本知識(shí)一、 民法概述（一）民法的概念及調(diào)整對(duì)象1概念：民法是調(diào)整平等主體的自然人、法人、其他組織之間的人身關(guān)系和財(cái)產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。2民法所調(diào)整的對(duì)象是：1）平等主體2）平等主體之間的人身關(guān)系3）平等主體之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系（二）民法的基本原則當(dāng)事人在從事

18、民事活動(dòng)時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用、公序良俗和權(quán)利不得濫用的原則，這是民法的基本原則。（三）民事法律關(guān)系 受民法規(guī)范的社會(huì)關(guān)系叫民事法律關(guān)系。 民事法律關(guān)系有三個(gè)要素：主體、客體和內(nèi)容。二、民事主體（一）自然人1. 自然人的民事權(quán)利能力2. 自然人的民事行為能力（1）完全民事行為能力人（2）限制民事行為能力人（3）無民事行為能力人（二）法人法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織。1. 法人應(yīng)當(dāng)具備的條件：（1）依法成立；（2）有必要的財(cái)產(chǎn)或者經(jīng)費(fèi)；（3）有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所；（4）能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。2. 法人的分類（1）企業(yè)法人：（

19、2）非企業(yè)法人：3. 法人的民事權(quán)利能力和民事行為能力法人的民事權(quán)利能力和民事行為能力，從法人成立時(shí)產(chǎn)生，到法人終止時(shí)消滅，兩者的范圍相同，都要受到其經(jīng)營(yíng)范圍的限制。（三）其他組織其他組織是不具有法人資格但可以自己的名義進(jìn)行民事活動(dòng)的組織。三、民事法律行為1. 民事法律行為的概念及有效要件民事法律行為是民事主體以意思表示為要素，旨在設(shè)立、變更、終止一定民事法律關(guān)系的合法行為。 民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（2）意思表示真實(shí)；（3）不違反法律或者社會(huì)公共利益。2. 無效民事行為1）無效民事行為，是嚴(yán)重違反法律規(guī)定的有效要件，法律不承認(rèn)其效力的行為。無效的民事

20、行為，從行為開始起就沒有法律約束力。2）種類：（1）無民事行為能力人實(shí)施的；（2）一方以欺詐、脅迫的手段,使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的損害國(guó)家利益的；（3）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的；（4）違反法律或者社會(huì)公共利益的；（5）經(jīng)濟(jì)合同違反國(guó)家指令性計(jì)劃的；（6）以合法形式掩蓋非法目的的。3）民事行為被確認(rèn)為無效的法律后果： 當(dāng)事人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方； 有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失； 對(duì)方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任； 雙方惡意串通，實(shí)施民事行為損害國(guó)家的、集體的或者第三人的利益的，應(yīng)當(dāng)追繳雙方取得的財(cái)產(chǎn)，收歸國(guó)家、集體所有或者返還第三人

21、。3. 可撤銷民事行為 可撤銷民事行為是行為人意思表示不真實(shí)，法律賦予表意人撤銷權(quán)，由其決定行為效力的民事行為。 可撤銷民事行為的法律后果：因意思表示不真實(shí)而使自己遭受損失的人具有撤銷權(quán)，有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)關(guān)予以變更或者撤銷該行為。但是撤銷權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的，撤銷權(quán)消滅。被撤銷的民事行為從行為開始起無效。如果撤銷權(quán)人在法定期限內(nèi)不行使撤銷權(quán)，則該民事行為繼續(xù)有效。民事行為部分無效，不影響其他部分的效力的，其他部分仍然有效。4. 效力待定民事行為 效力待定民事行為，是行為成立后效力處于不確定狀態(tài)，需待有權(quán)利的第三人的意思表示來確定其效力的行為。 效

22、力待定民事行為的法律后果：（1）第三人的追認(rèn)權(quán)（2）相對(duì)人的催告權(quán)和撤銷權(quán)。四、民事權(quán)利（一）債權(quán)債是按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定，在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的特定的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。享有權(quán)利的人是債權(quán)人，負(fù)有義務(wù)的人是債務(wù)人。 （二）人身權(quán) 人身權(quán)是民事主體依法享有的與其人身不可分離的，以特定精神利益為內(nèi)容的民事權(quán)利。包括人格權(quán)和身份權(quán)。五、民事責(zé)任1. 過錯(cuò)責(zé)任原則過錯(cuò)責(zé)任原則是侵權(quán)責(zé)任的一般歸責(zé)原則，是對(duì)一般侵權(quán)行為適用的確定行為人承擔(dān)民事責(zé)任的根據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。其構(gòu)成要件為：（1）損害事實(shí)的發(fā)生。（2）行為人實(shí)施了違法行為。（3）違法行為與損害事實(shí)之間有因果關(guān)系。（4）行為人有過錯(cuò)。2. 無過錯(cuò)責(zé)任

23、原則 在法律有特殊規(guī)定的情況下，即使行為人主觀上沒有過錯(cuò)，只要行為人的行為與損害事實(shí)之間有因果關(guān)系，行為人就應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。 3. 承擔(dān)民事責(zé)任的方式（1）停止侵害；（2）排除妨礙；（3）消除危險(xiǎn)；（4）返還財(cái)產(chǎn)；（5）恢復(fù)原狀；（6）修理、重作、更換；（7）賠償損失；（8）支付違約金；（9）消除影響、恢復(fù)名譽(yù)；（10）賠禮道歉。六、訴訟時(shí)效1. 訴訟時(shí)效的概念和意義訴訟時(shí)效是指權(quán)利人經(jīng)過法定期間不行使自己的權(quán)利，依法律規(guī)定其勝訴權(quán)歸于消滅的制度。超過訴訟時(shí)效期間，當(dāng)事人自愿履行的，不受訴訟時(shí)效限制。 法律之所以要對(duì)權(quán)利的行使規(guī)定一定期限，主要在于：（1）穩(wěn)定法律關(guān)系，結(jié)束權(quán)利不行使而導(dǎo)致的權(quán)

24、利狀態(tài)與事實(shí)狀態(tài)長(zhǎng)期不一致的狀況；（2）督促權(quán)利人及時(shí)行使權(quán)利；（3）避免證據(jù)滅失，減少訴訟成本。2. 訴訟時(shí)效的種類（1）一般訴訟時(shí)效：一般訴訟時(shí)效為二年，即除法律另有規(guī)定外，向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年。（2）特殊訴訟時(shí)效特殊訴訟時(shí)效分短期訴訟時(shí)效和長(zhǎng)期訴訟時(shí)效。3. 訴訟時(shí)效的起算、中止、中斷和延長(zhǎng)（1）起算 訴訟時(shí)效期間從當(dāng)事人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算。但是，從權(quán)利被侵害之日起超過二十年的，人民法院不予保護(hù)。（2）中止 在訴訟時(shí)效期間的最后六個(gè)月內(nèi)，因不可抗力或者其他障礙不能行使請(qǐng)求權(quán)的，訴訟時(shí)效中止。從中止時(shí)效的原因消除之日起，訴訟時(shí)效期間繼續(xù)計(jì)算。（3）

25、中斷 訴訟時(shí)效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷。從中斷時(shí)起，訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算。（4）延長(zhǎng)：有特殊情況的，人民法院可以延長(zhǎng)訴訟時(shí)效期間。第三節(jié) 合同法基本知識(shí)一、概述1. 合同的概念 合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 2.合同法的基本原則（1）合同自由原則（2）合同正義原則（3）鼓勵(lì)交易原則 3. 我國(guó)合同法的內(nèi)容二、合同的訂立1. 要約要約是希望和他人訂立合同的意思表示。2. 承諾承諾是受要約人同意要約的意思表示。3. 強(qiáng)制締約 指?jìng)€(gè)人或企業(yè)負(fù)有應(yīng)對(duì)方的請(qǐng)求而與其訂立合同的義務(wù)，如郵政、電信、電力、煤氣、自來水等的經(jīng)營(yíng)者

26、對(duì)消費(fèi)者負(fù)有強(qiáng)制締約義務(wù)。 4. 格式條款 格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬訂，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。5.合同法對(duì)格式條款的規(guī)定 采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明。 提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效。 對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。三、合同的效力四、合同的履行1. 合同履行應(yīng)當(dāng)遵循如下原則：（1）適當(dāng)履行原則（2）協(xié)作履行原則（3）情事變更原則2. 合同履行中的抗辯權(quán)五、違約責(zé)

27、任1. 違約責(zé)任的歸責(zé)原則 違約責(zé)任的歸責(zé)原則是指基于一定的歸責(zé)事由而確定違約責(zé)任成立的法律原則。2. 違約行為的形態(tài)（1）預(yù)期違約 （4）遲延履行（2）不能履行 （5）不完全履行（3）拒絕履行3. 免責(zé)事由 免責(zé)事由即當(dāng)事人可免于承擔(dān)違約責(zé)任的事由，包括免責(zé)條件和免責(zé)條款。4. 承擔(dān)違約責(zé)任的方式（1）強(qiáng)制履行（2）賠償損失（3）違約金六、合同的解釋1概念：合同的解釋，是指由受理合同糾紛的法院或者仲裁機(jī)關(guān)為合理確定合同的內(nèi)容而依法對(duì)合同及相關(guān)資料的含義所作的有約束力的分析和說明。2合同解釋的原則有：1） 客觀解釋原則 4） 習(xí)慣解釋原則2） 整體解釋原則 5） 誠(chéng)信解釋原則3） 目的解釋原則

28、七、買賣合同買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。 1. 買賣合同的條款 2. 買賣合同的效力 3. 標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)八、租賃合同租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同 1. 租賃合同的內(nèi)容和形式 2. 租賃合同的效力 3. 租賃合同中的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān) 由于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由給租賃物造成的風(fēng)險(xiǎn)，由租賃物的所有人承擔(dān)。九、委托合同委托合同是指受托人為委托人辦理委托事務(wù)，委托人支付約定報(bào)酬或不支付報(bào)酬的合同。 1. 受托人的義務(wù)（1）辦理委托事務(wù)的義務(wù)。 （4）轉(zhuǎn)移利益的義務(wù)。（2）遵守委托人指示的義務(wù)。 （5）轉(zhuǎn)移權(quán)利的義務(wù)。（

29、3）報(bào)告的義務(wù)。2. 委托人的義務(wù)（1）支付費(fèi)用的義務(wù)。（2）付酬義務(wù)。（3）賠償責(zé)任。3. 委托合同的終止（1）委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。（2）委托人或者受托人死亡、喪失民事行為能力或者破產(chǎn)的，委托合同終止，但當(dāng)事人另有約定或者根據(jù)委托事務(wù)的性質(zhì)不宜終止的除外。第四節(jié) 物權(quán)法基礎(chǔ)知識(shí)一、物權(quán)概述（一）物權(quán)的效力1. 物權(quán)的排他效力2. 物權(quán)的優(yōu)先效力3. 物權(quán)的追及效力4. 物上請(qǐng)求權(quán)（二）物權(quán)法的基本原則1. 從物權(quán)性質(zhì)上講：物權(quán)絕對(duì)性原則2. 從物權(quán)種類上講：物權(quán)法定原則3. 從物權(quán)客體上講：一物一（所有）權(quán)原則4. 從物權(quán)的效力上講：物權(quán)優(yōu)先原則5. 從物權(quán)的變動(dòng)講：公示原

30、則和公信原則（三）物權(quán)的變動(dòng)1. 物權(quán)變動(dòng)的含義 物權(quán)的變動(dòng)，就物權(quán)自身而言，是指物權(quán)的發(fā)生、變更和消滅；就物權(quán)主體而言，則為主體取得物權(quán)、喪失物權(quán)和物權(quán)的變更。 2. 基于法律行為而發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律規(guī)定 3. 非基于法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)二、所有權(quán)（一）所有權(quán)的性質(zhì)1. 整體性2. 本源性3. 彈力性4. 永久性5. 社會(huì)性（二）所有權(quán)的權(quán)能1. 占有：指對(duì)物的控制2. 使用：指依物的通常用法而加以利用3. 收益：指收取物的天然孳息和法定孳息，獲取經(jīng)濟(jì)上的利益4. 處分：是指對(duì)物進(jìn)行事實(shí)上或法律上的處置（三）所有權(quán)的限制在公法上，為維護(hù)社會(huì)公益或基于特定的立法政策，通常在環(huán)保法、文物保護(hù)

31、法等行政法中對(duì)某些人的某些所有權(quán)進(jìn)行限制。在私法中，誠(chéng)實(shí)信用原則和禁止權(quán)利濫用原則等民法基本原則、相鄰關(guān)系、他物權(quán)的設(shè)定、當(dāng)事人的約定等都可構(gòu)成對(duì)所有權(quán)的限制。（四）善意取得制度善意取得的構(gòu)成要件包括：1. 其適用對(duì)象須為動(dòng)產(chǎn)；2. 動(dòng)產(chǎn)必須是基于有償法律行為（如買賣、互易）而取得；3. 受讓人須實(shí)際占有該動(dòng)產(chǎn)；4. 受讓人取得財(cái)產(chǎn)時(shí)須出于善意，即不知情（五）相鄰關(guān)系相鄰關(guān)系是指兩個(gè)以上相互鄰近的不動(dòng)產(chǎn)所有人或者使用人，在使用不動(dòng)產(chǎn)時(shí)因相鄰各方應(yīng)當(dāng)給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 （六）共有 1. 共有概述 所謂共有是指由兩個(gè)以上的主體對(duì)同一物共同享有一個(gè)所有權(quán),包括按份共有和共同共

32、有兩種類型。2. 按份共有 按份共有是指兩個(gè)以上的共有人對(duì)同一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)按照預(yù)先確定的份額享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。3按份共有人的權(quán)利義務(wù)（1）共有人的使用收益權(quán)（2）共有物的管理（3）費(fèi)用及負(fù)擔(dān)的分擔(dān)（4）共有份額和共有物的處分（5）按份共有的外部關(guān)系4共同共有 是指兩個(gè)以上的共有人根據(jù)某種共同關(guān)系，對(duì)共有物不分份額地享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。三、建筑物區(qū)分所有權(quán)（一）概念和特征建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指由區(qū)分所有建筑物的專有權(quán)、共有權(quán)以及基于共同關(guān)系而產(chǎn)生的成員權(quán)所構(gòu)成的特別所有權(quán)。 其特征有： 內(nèi)容構(gòu)成的復(fù)合性； 權(quán)利處分的一體性； 標(biāo)的物是特定的空間，而非實(shí)體； 是人與物的關(guān)系和人與人的關(guān)系的結(jié)合（二）業(yè)

33、主的專有權(quán)專有權(quán)是指業(yè)主就其專有部分所享有的所有權(quán)。 （三）業(yè)主的共有權(quán) 共有權(quán)是指業(yè)主按照法律或者管理規(guī)約的規(guī)定，對(duì)區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。 （四）土地使用權(quán) （五）成員權(quán)四、用益物權(quán)用益物權(quán)即對(duì)他人之物在一定范圍內(nèi)為使用、收益的物權(quán)。 它是定限物權(quán)、他物權(quán)；其標(biāo)的是不動(dòng)產(chǎn)；是獨(dú)立物權(quán)。五、擔(dān)保物權(quán)擔(dān)保物權(quán)是以確保債務(wù)的清償為目的，在債務(wù)人或第三人的特定物或權(quán)利上設(shè)定的一種定限物權(quán)。擔(dān)保物權(quán)具有以下特征：（1）從屬性（2）不可分性（3）物上代位性。 我國(guó)擔(dān)保法上規(guī)定了三種擔(dān)保物權(quán)：抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)。（一）抵押權(quán)1抵押物我國(guó)擔(dān)保法規(guī)定了可以抵押的財(cái)產(chǎn)和不得抵

34、押的財(cái)產(chǎn)。2抵押合同（1）抵押合同應(yīng)當(dāng)采取書面形式（2）禁止流抵押（3）抵押合同的生效3抵押的效力（1）抵押權(quán)所擔(dān)保的范圍（2）抵押物的轉(zhuǎn)讓（3）抵押權(quán)的保全4抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)（1）抵押權(quán)所擔(dān)保的范圍（2）抵押物的轉(zhuǎn)讓（3）抵押權(quán)的保全（二）質(zhì)權(quán)質(zhì)權(quán)是對(duì)于債務(wù)人或第三人移轉(zhuǎn)占有而供作擔(dān)保的動(dòng)產(chǎn)和權(quán)利，當(dāng)債務(wù)人到期不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以就該動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。1動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)：以動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的設(shè)定的質(zhì)權(quán)。（1）質(zhì)押合同（2）動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押的效力 質(zhì)權(quán)人的權(quán)利 質(zhì)權(quán)人的義務(wù)2權(quán)利質(zhì)押權(quán)利質(zhì)權(quán)的種類權(quán)利質(zhì)權(quán)的生效質(zhì)物的轉(zhuǎn)讓（三） 留置權(quán)1概念： 留置權(quán)是指?jìng)鶛?quán)人按照合同約定占有債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，債務(wù)人不按照合同約定

35、的期限履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)留置該財(cái)產(chǎn)，以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。2留置權(quán)產(chǎn)生的條件積極條件：（1）債權(quán)人合法占有債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)。留置權(quán)只能在動(dòng)產(chǎn)上產(chǎn)生。（2）債權(quán)的發(fā)生與該動(dòng)產(chǎn)的占有有牽連關(guān)系。（3）須債權(quán)已屆清償期。消極要件：（1）留置債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)不得違背公序良俗。（2）不得違背當(dāng)事人的約定。當(dāng)事人可以在合同中約定不得留置的物。3留置權(quán)的實(shí)現(xiàn)債權(quán)人與債務(wù)人應(yīng)當(dāng)在合同中約定，債權(quán)人留置財(cái)產(chǎn)后，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)在不少于兩個(gè)月的期限內(nèi)履行債務(wù)。第五節(jié) 法律基礎(chǔ)知識(shí)在物業(yè)管理中的應(yīng)用一、物業(yè)權(quán)屬（一）物業(yè)權(quán)屬概述1. 物業(yè)權(quán)屬的概念和特征 物業(yè)權(quán)屬是指有關(guān)行政部門代表政府對(duì)物

36、業(yè)所有權(quán)及由此產(chǎn)生的物業(yè)抵押權(quán)、物業(yè)典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利依法進(jìn)行登記后所確認(rèn)的相關(guān)主體的權(quán)利歸屬狀態(tài)。2. 物業(yè)產(chǎn)權(quán)管理和物業(yè)產(chǎn)權(quán)登記物業(yè)產(chǎn)權(quán)管理是國(guó)家依法對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)和變更，以及由此發(fā)生的各種產(chǎn)權(quán)關(guān)系的協(xié)調(diào)處理所采取的一系列措施，如產(chǎn)權(quán)調(diào)查、確認(rèn)、登記等方面措施的總和。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)登記是世界各國(guó)普遍建立的一種產(chǎn)權(quán)管理制度。（二）物業(yè)權(quán)利1. 物業(yè)所有權(quán) 物業(yè)所有權(quán)是指所有人對(duì)其物業(yè)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。物業(yè)所有權(quán)是物業(yè)產(chǎn)權(quán)中的核心權(quán)利，是最完全的權(quán)利，是其它物業(yè)權(quán)利的源泉。 2. 物業(yè)使用權(quán) 物業(yè)使用權(quán)是指依照法律或者合同的規(guī)定對(duì)物業(yè)享有使用的權(quán)利。 3. 物業(yè)的抵押權(quán) 物業(yè)抵押權(quán)是

37、經(jīng)過依法享有物業(yè)處分權(quán)的物業(yè)權(quán)利人的同意，在其所有或使用的物業(yè)上設(shè)定的一種擔(dān)保物權(quán)。4. 物業(yè)的相鄰權(quán) 物業(yè)的相鄰關(guān)系是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰物業(yè)的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、處分權(quán)利時(shí)發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 5. 建筑物區(qū)分所有權(quán) 建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指由區(qū)分所有建筑物的專有權(quán)、共有權(quán)以及基于共同關(guān)系而產(chǎn)生的成員權(quán)所構(gòu)成的特別所有權(quán)。二、物業(yè)管理法律關(guān)系（一）概述物業(yè)管理法律關(guān)系是指物業(yè)管理法規(guī)實(shí)際組控物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系和社會(huì)行為時(shí)所形成的法律上的物業(yè)管理特定境位中主體間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。（二）物業(yè)管理法律關(guān)系的要素物業(yè)管理法律關(guān)系的要素是：主體、客體、內(nèi)容。1. 物業(yè)管理法律關(guān)系

38、的主體 物業(yè)管理法律關(guān)系的基本主體是業(yè)主及其管理組織、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理活動(dòng)的行政監(jiān)管機(jī)關(guān)。2. 物業(yè)管理法律關(guān)系的客體 各種不同的具體的物業(yè)管理法律關(guān)系，其客體有所不同。按利益載體表現(xiàn)形式的不同，可劃分為物業(yè)、權(quán)利、行為效果三大類。（三）物業(yè)管理法律關(guān)系的分類1. 物業(yè)管理民事法律關(guān)系2. 物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系3. 物業(yè)管理行政法律關(guān)系（四）物業(yè)管理法律關(guān)系易化動(dòng)因法律事實(shí)物業(yè)管理法律事實(shí)是指物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定或認(rèn)可的，能引起物業(yè)管理法律關(guān)系產(chǎn)生、變更、終止的客觀現(xiàn)象或原因條件。它具有客觀性、能動(dòng)性、法定性。三、物業(yè)管理法律責(zé)任（一）物業(yè)管理法律責(zé)任概述物業(yè)管理法律責(zé)任的概念：其廣義是指

39、民事、經(jīng)濟(jì)、行政法律、 法律關(guān)系主體，因自己行為違反物業(yè)管理法律規(guī)范確定的義務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)合同的約定義務(wù)，或者因不正當(dāng)使用自己的權(quán)利、職權(quán)，或者因某種法律實(shí)施的出現(xiàn)，而要依法承受的，一般需經(jīng)有管轄處理權(quán)的法庭、仲裁庭或行政執(zhí)法機(jī)關(guān)依法裁決確定的具有政權(quán)強(qiáng)制性的法定必為的不利性法律后果或特殊的懲戒性追加義務(wù)負(fù)擔(dān)。（二）物業(yè)管理法律責(zé)任的主要特點(diǎn)1. 法定責(zé)任與協(xié)議責(zé)任相結(jié)合2. 法律責(zé)任的種類和復(fù)合關(guān)系復(fù)雜性3. 技術(shù)規(guī)范確定的責(zé)任份量比較大4. 法律責(zé)任的承擔(dān)主體具有特定的境位身份（三）物業(yè)管理法律責(zé)任的歸責(zé)條件和原則1歸責(zé)條件有下列四要素構(gòu)成：1） 行為違法2） 損害結(jié)果3） 因果聯(lián)系4）

40、 行為人主觀過錯(cuò)2現(xiàn)代法律確立的歸責(zé)原則主要有三項(xiàng),相應(yīng)形成三種歸責(zé)類型：1） 過錯(cuò)責(zé)任原則2） 無過錯(cuò)責(zé)任原則，又稱嚴(yán)格責(zé)任原則3） 公平責(zé)任原則，又稱平衡責(zé)任原則（四）物業(yè)管理法律責(zé)任的分類1. 刑事法律責(zé)任2. 行政法律責(zé)任3. 民事法律責(zé)任四、物業(yè)服務(wù)合同1. 物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì) 物業(yè)服務(wù)合同是平等主體之間成立的民事合同，適用合同法的一般原則。 2. 物業(yè)服務(wù)合同的特征 （1）物業(yè)服務(wù)合同是典型的民事合同，它不同于委托合同（2）物業(yè)服務(wù)合同實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)與管理權(quán)的分離（3）物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同（4）物業(yè)服務(wù)合同是有償合同，要式合同第七章 統(tǒng)計(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用第一節(jié)管理與管理學(xué)一、物業(yè)統(tǒng)

41、計(jì)的概念和職能（一）物業(yè)統(tǒng)計(jì)的概念統(tǒng)計(jì)是指：在實(shí)際工作中，對(duì)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行收集，整理，分析的活動(dòng)過程。物業(yè)統(tǒng)計(jì)工作全過程包括： （1）數(shù)據(jù)調(diào)查（2）數(shù)據(jù)整理（3）數(shù)據(jù)分析（二）物業(yè)統(tǒng)計(jì)的職能統(tǒng)計(jì)的職能包括：信息職能咨詢職能監(jiān)督職能二、統(tǒng)計(jì)值（一）基本概念1統(tǒng)計(jì)值的概念：統(tǒng)計(jì)值是說明統(tǒng)計(jì)對(duì)象的特征的數(shù)值表達(dá)或文字表達(dá)。2舉例 例1：深圳某物業(yè)管理有限公司的總資產(chǎn)、年?duì)I業(yè)收入、年利稅、各類專業(yè)管理服務(wù)人員總數(shù)、建筑總面積等屬于數(shù)值表達(dá)，又稱為指標(biāo)。 例2：“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”等屬于文字表達(dá)。（二）實(shí)用舉例：某物業(yè)企業(yè)的職工管理統(tǒng)計(jì) 1統(tǒng)計(jì)總體：某物業(yè)企業(yè)職工的全部 2單位：每個(gè)企業(yè)的員工

42、 3每個(gè)單位人員的各方面特征進(jìn)行統(tǒng)計(jì)第二節(jié)物業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的搜集和整理一、物業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的搜集統(tǒng)計(jì)調(diào)查（一）統(tǒng)計(jì)調(diào)查的要求、分類與標(biāo)準(zhǔn) 1統(tǒng)計(jì)調(diào)查的要求：準(zhǔn)確性、及時(shí)性、全面性、系統(tǒng)性。2統(tǒng)計(jì)調(diào)查的分類：（1）按總體范圍的大小分為全面調(diào)查和非全面調(diào)查（2）按調(diào)查的組織形式分為：統(tǒng)計(jì)報(bào)表和專門調(diào)查（3）按搜集資料方式不同可分為：直接調(diào)查，憑證式調(diào)查，詢問式調(diào)查（4）按調(diào)查的形式可分為統(tǒng)計(jì)報(bào)表、普查、抽樣調(diào)查、重點(diǎn)調(diào)查和典型調(diào)查等幾種。3調(diào)查的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)統(tǒng)計(jì)調(diào)查測(cè)算依據(jù)一般包括：（1）社區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)書提供的數(shù)據(jù)和要求；（2）國(guó)家、北京市、專業(yè)有關(guān)部門的法規(guī)和專業(yè)文件;（3）公司多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，

43、并參照現(xiàn)行的市場(chǎng)行情；（4）考慮物價(jià)上漲、能源調(diào)價(jià)、社會(huì)福利保險(xiǎn)增加、工資上調(diào)等因素。（二）統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案 1調(diào)查的目的和任務(wù); 2確定調(diào)查對(duì)象; 3調(diào)查的時(shí)間和時(shí)限; 4調(diào)查的組織工作及計(jì)劃。二、統(tǒng)計(jì)整理（一） 統(tǒng)計(jì)整理概述1統(tǒng)計(jì)分組：按品質(zhì)標(biāo)志或數(shù)量標(biāo)志分組。2統(tǒng)計(jì)表： 調(diào)查表的結(jié)構(gòu)分為三部分：（1）表頭：即總標(biāo)題，包括調(diào)查對(duì)象、特征，位于上方中部;（2）表體：數(shù)值及文字表達(dá);（3）表腳：填報(bào)人姓名，日期，說明，解釋。3常見物業(yè)統(tǒng)計(jì)報(bào)表 物業(yè)統(tǒng)計(jì)報(bào)表通常分為三大類: 一為國(guó)家建設(shè)部調(diào)查用表; 二是物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)查用表; 三是物業(yè)企業(yè)內(nèi)部調(diào)查用表。第三節(jié)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)一、 總量指標(biāo)二、 相對(duì)指標(biāo)三、

44、 平均指標(biāo)上述指標(biāo)既有聯(lián)系又有差別：（1）總量指標(biāo)反映出總體的大小和范圍，是其它指標(biāo)分析的基礎(chǔ)；（2）相對(duì)指標(biāo)反映各部分構(gòu)成與相互關(guān)系，抽掉了整體規(guī)模；（3）平均指標(biāo)反映總體的一般水平和集中趨勢(shì)，抽掉了差異性。一、總量指標(biāo)（一）定義及作用1定義：反映總體規(guī)模，水平的綜合指標(biāo)，是以統(tǒng)計(jì)單位以及標(biāo)志值匯總而得。2特點(diǎn)及作用（1）總量指標(biāo)是統(tǒng)計(jì)單位標(biāo)志值匯總而成，所以必然具有實(shí)物量計(jì)算單位。（2）總量指標(biāo)是對(duì)總體認(rèn)識(shí)的起點(diǎn)，是總體范圍大小的直接體現(xiàn)。（3）是以下其它綜合指標(biāo)（相對(duì)指標(biāo)，平均指標(biāo)，變異指標(biāo)）構(gòu)造的基礎(chǔ)。（二）總量指標(biāo)的分類按計(jì)量單位的角度可分為：實(shí)物量指標(biāo)，價(jià)值量指標(biāo)，勞動(dòng)量指標(biāo)。1實(shí)

45、物量： （1）自然單位（物理量綱）個(gè)、臺(tái)、件； （2）（重量）噸、公斤、克； （3）（長(zhǎng)度）公里、米、厘米； （4）（時(shí)間）年、月、日、小時(shí)等。 （5）復(fù)合單位，t/km(噸公里)，公升/公斤，大卡/公斤，公共服務(wù)費(fèi)確定：元(月平方米)等。2價(jià)值量：貨幣計(jì)量單位，元、角、分（當(dāng)然有，￥，等區(qū)別）。3勞動(dòng)量：工日，工時(shí)等。二、相對(duì)指標(biāo)（一）定義相對(duì)指標(biāo)是指兩個(gè)有相互聯(lián)系的現(xiàn)象間數(shù)值的比率。（二）相對(duì)指標(biāo)的種類1結(jié)構(gòu)相對(duì)指標(biāo) （1）定義：各組總量與總體量之比率，說明各組在總體中的比重。（2）舉例2. 比例相對(duì)數(shù)（1）定義：同一總體中各部分之間同一種指標(biāo)之比值，用以說明總體之中各局部之間的比例關(guān)系，

46、是否有比例失調(diào)問題。（2）計(jì)算公式：（3）實(shí)例3比較相對(duì)指標(biāo)（1）定義：在同一時(shí)間不同對(duì)象之間的對(duì)比。（2）實(shí)例4動(dòng)態(tài)相對(duì)數(shù)（1）定義：在同一對(duì)象不同時(shí)間之間的對(duì)比。 （2）實(shí)例5計(jì)劃完成度相對(duì)指標(biāo)定義：在一般時(shí)間中實(shí)際完成數(shù)與計(jì)劃任務(wù)數(shù)之比值，用以說明完成計(jì)劃的程度，又簡(jiǎn)稱為計(jì)劃完成度。三、平均指標(biāo)（一）定義及作用1定義：反映總體在一定時(shí)間，地點(diǎn)條件下的一般水平，稱為變量列的平均指標(biāo)。 2作用 （1）反映了變量分布的集中趨勢(shì)。 （2）說明整體的生產(chǎn)水平和經(jīng)濟(jì)效果，在大系統(tǒng)中作為該問題的總體的代表值。 （3）用以分析現(xiàn)象間的依承關(guān)系。 （4）作為評(píng)價(jià)，決策的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)參考值。（二）算術(shù)平均數(shù)數(shù)值

47、平均數(shù)單位總量指標(biāo)/標(biāo)志總量指標(biāo)。 算術(shù)平均數(shù)又可分為：簡(jiǎn)單算術(shù)平均和加權(quán)算術(shù)平均。（三）幾何平均值1定義：n個(gè)變量值的乘積的n次方根，記為g。 2舉例（四）眾數(shù) 1定義：總體現(xiàn)象中出現(xiàn)次數(shù)最多的變量值。 2舉例第八章、保險(xiǎn)基本知識(shí)運(yùn)用與管理第一節(jié)概 述一、風(fēng)險(xiǎn)和保險(xiǎn)二、保險(xiǎn)的概述1. 風(fēng)險(xiǎn)的概念 風(fēng)險(xiǎn)是損失的不確定性。 它一般有兩種含義: 一是可能存在損失； 二是該損失是不確定的。2. 損失頻率與損失程度 （1）損失頻率亦稱損失機(jī)會(huì)，是在一定時(shí)間內(nèi)一定數(shù)目的危險(xiǎn)單位中可能受到損失的次數(shù)或程度，通常以分?jǐn)?shù)或百分率來表示。即：損失頻率=損失次數(shù)/危險(xiǎn)單位數(shù)。 （2）損失程度是標(biāo)的物發(fā)生一次事故損

48、失的額度。損失程度=實(shí)際損失額/發(fā)生事故件數(shù)。 （3）損失頻率與損失程度一般成反比關(guān)系： 即往往是損失頻率很高，但損失程度不大； 損失頻率很低，但損失程度大。3. 風(fēng)險(xiǎn)與概率 概率是不確定事件的確定性程度。 用公式表示： 0p(a)1。 其中： a表示某種隨機(jī)事件； p表示事件的概率逐漸趨于某個(gè)常數(shù)； p(a)表示常數(shù)p為事件a的概率； 1表示事件必然發(fā)生的概率； 0表示不可能事件的概率。4. 危險(xiǎn)單位 危險(xiǎn)單位是發(fā)生一次風(fēng)險(xiǎn)事故可能造成標(biāo)的物損失的范圍。（二）風(fēng)險(xiǎn)的基本要素 風(fēng)險(xiǎn)由風(fēng)險(xiǎn)因素、風(fēng)險(xiǎn)事故和損失三個(gè)基本要素構(gòu)成。1. 風(fēng)險(xiǎn)因素 風(fēng)險(xiǎn)因素是指引起或增加風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生的機(jī)會(huì)或擴(kuò)大損失幅度

49、的原因和條件。 一般根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)因素的性質(zhì)劃分實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)因素、道德風(fēng)險(xiǎn)因素和心理風(fēng)險(xiǎn)因素三種類型。2. 風(fēng)險(xiǎn)事故 風(fēng)險(xiǎn)事故是指造成生命財(cái)產(chǎn)損失的偶發(fā)事件。3. 損失 損失是指非故意的、非預(yù)期的和非計(jì)劃的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的減少。風(fēng)險(xiǎn)因素、風(fēng)險(xiǎn)事故和損失三者的關(guān)系：（1）風(fēng)險(xiǎn)因素是指引起或增加風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生的機(jī)會(huì)或擴(kuò)大損失幅度的條件，是風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生的潛在原因；（2）風(fēng)險(xiǎn)事故是造成生命財(cái)產(chǎn)損失的偶發(fā)事件，是造成損失的直接的或外在的原因，是損失的媒介；（3）損失是指非故意的、非預(yù)期的和非計(jì)劃的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的減少。故風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生會(huì)造成損失。（三）風(fēng)險(xiǎn)的種類 對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的基本分類方法如下：1. 純粹風(fēng)險(xiǎn)和投機(jī)風(fēng)險(xiǎn) 純粹風(fēng)險(xiǎn)指只可

50、能造成損失而無獲利可能的風(fēng)險(xiǎn)。 投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)指既能造成損失也可能產(chǎn)生收益的風(fēng)險(xiǎn)。 投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)所致結(jié)果有三種可能：損失、無損失和獲利。2. 靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)和動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn) 靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)是由于自然力變動(dòng)或人的行為失常所引起的風(fēng)險(xiǎn). 動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)是由于人類社會(huì)活動(dòng)而產(chǎn)生的各種風(fēng)險(xiǎn)。3. 基本風(fēng)險(xiǎn)和特定風(fēng)險(xiǎn) 基本風(fēng)險(xiǎn)是指風(fēng)險(xiǎn)的起源與影響方面都不與特定的人有關(guān)，至少是個(gè)人所不能阻止的風(fēng)險(xiǎn)。所以基本風(fēng)險(xiǎn)是在全社會(huì)范圍普遍存在的風(fēng)險(xiǎn)。 特定風(fēng)險(xiǎn)是指與某特定人有因果關(guān)系的風(fēng)險(xiǎn)。所以特定風(fēng)險(xiǎn)一般由特定的個(gè)人所引起，而且損失僅涉及個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)。4. 財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、人身風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是可能導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失和貶值的風(fēng)險(xiǎn)。

51、人身風(fēng)險(xiǎn)是指人們因生、老、病、死、傷殘等原因?qū)е陆?jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)。 責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)是指因侵權(quán)或違約致使他人遭受人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。 信用風(fēng)險(xiǎn)是指在經(jīng)濟(jì)交往中，權(quán)利方與義務(wù)方之中，由于一方違約或犯罪而給對(duì)方造成經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)5. 自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和政治風(fēng)險(xiǎn) 自然風(fēng)險(xiǎn)是指因?yàn)樽匀滑F(xiàn)象或物理現(xiàn)象所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是指因?yàn)閭€(gè)人行為的反?；虿豢深A(yù)料的團(tuán)體行為所導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn)。 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程中，由于各種因素的變動(dòng)或估計(jì)的錯(cuò)誤，導(dǎo)致產(chǎn)量減少或價(jià)格漲跌所導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn)。 政治風(fēng)險(xiǎn)是由于種族、宗教沖突、叛亂、戰(zhàn)爭(zhēng)等所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。6. 可管理風(fēng)險(xiǎn)和不可管理風(fēng)險(xiǎn) 可管理風(fēng)險(xiǎn)是可以預(yù)測(cè)及控制的風(fēng)險(xiǎn)； 不可管理風(fēng)險(xiǎn)則是不可以預(yù)測(cè)及不可以控制的風(fēng)險(xiǎn)。（四）風(fēng)險(xiǎn)成本 風(fēng)險(xiǎn)成本是指因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)的存在和風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生后人們所必須支出的費(fèi)用和預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益的減少。 風(fēng)險(xiǎn)成本一般分為三類：（1）風(fēng)險(xiǎn)損失的實(shí)際成本 風(fēng)險(xiǎn)損失的實(shí)際成本由風(fēng)險(xiǎn)造成的直接損失成本和間接損失成本共同構(gòu)成。（2）風(fēng)險(xiǎn)損失的無形成本 風(fēng)險(xiǎn)損失的無形成本是指風(fēng)險(xiǎn)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)福利、社會(huì)生產(chǎn)率、社會(huì)資源配置以及社會(huì)再生產(chǎn)