東營房地產(chǎn)市場綜合分析報告42p

1、東營房地產(chǎn)市場綜合分析報告目錄第一章 城市宏觀環(huán)境調(diào)研及分析4一、東營城市概況41、地理位置及行政區(qū)劃42、人口43、區(qū)域交通“三路兩港一場”44、區(qū)域經(jīng)濟及支柱產(chǎn)業(yè)5二、墾利縣概況61、地理位置62、行政區(qū)劃63、人口64、區(qū)域交通65、經(jīng)濟概述7三、東營市總體規(guī)劃發(fā)展分析（20052020）71、空間布局72、布局說明解析73、東營“中心城”發(fā)展規(guī)劃（20052020）84、城市未來發(fā)展前景分析95、黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟區(qū)10四、城市宏觀環(huán)境分析總結(jié)11第二章 東營住宅房地產(chǎn)市場調(diào)研及分析12一、房地產(chǎn)市場板塊分析121、各版塊劃分122、各版塊市場特征12二、代表性項目研究15三、產(chǎn)品

2、分析161、建筑風格分析162、戶型及面積分析173、均價分析194、去化分析205、客群構(gòu)成分析21四、典型個案分析211、東城板塊典型個案分析212、西城板塊典型個案分析253、墾利板塊典型個案分析27五、東營住宅市場調(diào)研結(jié)論29第三章 東營商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)研及分析30一、東營市經(jīng)濟情況概述：30二、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀：30三、東營目前四大商圈及未來兩大商圈概述：321、濟南路與西四路商圈322、濟南路與西二路商圈32四、東營市目前商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀：37五、東營市城市綜合體的規(guī)劃和發(fā)展前景的分析：48第四章 東營市房地產(chǎn)市調(diào)總結(jié)：50第一章 城市宏觀環(huán)境調(diào)研及分析一、東營城市概況1、地理位置及行政區(qū)劃東

3、營市成立于1983年，位于山東省北部黃河三角洲地區(qū)，黃河在東營市境流入渤海。東、北臨渤海，西與濱州市毗鄰，南與淄博市、濰坊市接壤。東營市轄東營、河口2個區(qū)，廣饒、墾利、利津3個縣，共有40個鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道，其中14個街道、23個鎮(zhèn)、3個鄉(xiāng)。2、人口2009年末，全市戶籍人口185萬人，其中，非農(nóng)業(yè)人口80萬人。2010年末全市常住人口202萬人，其中城鎮(zhèn)常住人口 118萬人，城鎮(zhèn)化率為58.5%，全市人口出生率8.06，死亡率4.76，自然增長率3.3。3、區(qū)域交通“三路兩港一場” 三路：高速公路：榮烏高速鐵路：在建中的“黃大、德龍煙”鐵路 兩港：東營港區(qū)、廣利港 一場：東營機場（計劃4c級升級為4

4、d級機場，同時開通國際航線）4、區(qū)域經(jīng)濟及支柱產(chǎn)業(yè)1)經(jīng)濟概述： 城市綜合競爭力位列全國第25位。 全市生產(chǎn)總值為2359.94億元，十一五期間增速達到65%。 三次產(chǎn)業(yè)比3.7：72.6：23.7。 2010年收入過10億的企業(yè)新增54家，過百億的企業(yè)達到10家。 2)主要支柱產(chǎn)業(yè)： 石油工業(yè)與地方經(jīng)濟結(jié)構(gòu)為3：7； 石油裝備制造業(yè)，企業(yè)發(fā)展到150多家，主營業(yè)務(wù)收入占到全國該行業(yè)的三分之一； 傳統(tǒng)工業(yè)（鹽化、橡膠輪胎、造紙、紡織）80%達到了國內(nèi)先進水平； 大規(guī)模集成電路、廣汽吉奧汽車、光伏太陽能等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)比重在2010年增長12個百分點。3)2010年人均收入水平： 東營市人均可支配

5、收入23657元： 農(nóng)民人均純收入8206元。二、墾利縣概況1、地理位置 墾利縣位于黃河入?？?，地處勝利油田腹地，是黃河千百萬年孕育出來的既古老又年輕的一方沃土。 墾利東瀕渤海，西北與利津縣隔黃河相望，南接東營市東營區(qū)，東北部與東營市河口區(qū)毗鄰?？h屬總面積2204平方公里。2、行政區(qū)劃2010年，墾利縣轄勝坨、郝家、永安、黃河口、董集5個鎮(zhèn)和墾利、興隆2個街道辦事處，1個社區(qū)管理委員會，1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，有333個村民委員會，7個社區(qū)居委會。3、人口2009年底，全縣總?cè)丝?2萬人。其中，非農(nóng)業(yè)人口3.7萬人。人口出生率7.63，人口死亡率5.58，人口自然增長率2.05。4、區(qū)域交通公路：

6、 高速：勝利黃河公路大橋、東營黃河高速、東青高速、環(huán)渤海高速公路穿過，北接京津唐高速，南連濟青高速、威烏高速，把環(huán)渤海經(jīng)濟帶連成一體。 省道：青墾路、辛河路、永莘路3條省級干線公路在墾利交匯。 港口：開發(fā)區(qū)北距開放口岸東營港60公里。機場：東到東營永安機場只有15分鐘路程。5、經(jīng)濟概述1）工業(yè)強縣： “十一五”末，全縣銷售收入過億元的工業(yè)企業(yè)發(fā)展到125戶，過10億元10戶，過50億元的企業(yè)達到5戶，超100億元的企業(yè)達到2戶。 萬達控股集團有限公司、勝通集團股份有限公司、墾利石化有限責任公司、東辰控股集團有限公司等4家企業(yè)入圍2010年度中國制造業(yè)企業(yè)500強。2） 支柱產(chǎn)業(yè)： 農(nóng)業(yè)：30萬

7、畝東營現(xiàn)代漁業(yè)區(qū)為主體，海參、大閘蟹養(yǎng)殖深加工進入發(fā)展快車道，全國最大的單片灘涂養(yǎng)殖基地已初具規(guī)模。 工業(yè)：傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)：石油化工、精細化工、機械制造新興產(chǎn)業(yè)：機械裝備制造、新能源、新材料等新興產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)：汽車貿(mào)易、物流運輸、倉儲、觀光旅游業(yè)、陸海石油科技服務(wù)。3） 民營企業(yè)經(jīng)濟突飛猛進： “十一五”末，全縣個體工商戶發(fā)展到6156戶，民營企業(yè)發(fā)展到1230家，規(guī)模以上民營工業(yè)企業(yè)達到170家，占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總數(shù)的97.1%。三、東營市總體規(guī)劃發(fā)展分析（20052020）1、空間布局一個中心城、四個次中心城、十個衛(wèi)星城鎮(zhèn)和二百個新型農(nóng)村社區(qū)。2、布局說明解析 一個中心城：納入墾利，依托

8、廣利港、黃河路東延規(guī)劃濱海生態(tài)城，形成“一城五組團”的生態(tài)型組團 四個次中心城：廣饒縣城、利津縣城、河口城區(qū)和東營港城，是市域南部、西部、北部和濱海的區(qū)域性中心城市。 “十個衛(wèi)星城鎮(zhèn)”：分布在中心城和次中心城周邊，按照規(guī)劃，2020年達到萬人以上的目標。 二百個新型農(nóng)村社區(qū)：將依托衛(wèi)星城鎮(zhèn)、一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地和中心村，建設(shè)新型農(nóng)村社區(qū)(即農(nóng)民居住社區(qū)和社區(qū)服務(wù)中心)，輻射帶動周邊村莊，推動社會主義新農(nóng)村建設(shè)。3、東營“中心城”發(fā)展規(guī)劃（20052020）1)發(fā)展布局結(jié)構(gòu)：將墾利縣城納入中心城，依托廣利港、黃河路東延規(guī)劃濱海生態(tài)城，形成“一城五組團”的生態(tài)型組團式布局結(jié)構(gòu)。2）發(fā)展策略：按照“東擴、西

9、疏、南展、北延、中優(yōu)”的發(fā)展策略，形成一個中心城和由東城、西城、墾利、濱海、廣利港五個組團組成的黃河三角洲中心城市。3）發(fā)展規(guī)模：規(guī)劃控制面積約1100平方公里。2020年城市人口規(guī)模達到120萬人以上。4）各組團定位說明： 東城組團：包括市級行政辦公、科教和文化中心，重點發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)和旅游服務(wù)業(yè)； 西城組團：包括勝利油田辦公及科研中心、石油大學和東營區(qū)行政辦公所在地，重點發(fā)展石油機械裝備制造業(yè)和商業(yè)服務(wù)業(yè)； 墾利組團：包括墾利縣的行政辦公、文化中心，重點發(fā)展生態(tài)旅游、商貿(mào)流通、生態(tài)養(yǎng)殖和機械制造業(yè)，控制發(fā)展化工、煉油等污染產(chǎn)業(yè)； 濱海組團：打造集觀光旅游、休閑度假、濱海居住于一體的濱海生態(tài)組

10、團； 廣利港組團：規(guī)劃成為集商港、客運港和旅游港為一體的綜合性港口，重點發(fā)展臨港工業(yè)、物流、旅游和港區(qū)生活配套設(shè)施。4、城市未來發(fā)展前景分析1）山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃 涵蓋青島、東營、煙臺、濰坊、威海、日照市及濱州市無棣、沾化個沿海縣。 9大核心區(qū)（如上圖所示） 東營屬于“東營石油產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”。發(fā)展重點是我國最大的戰(zhàn)略石油儲備基地后方配套設(shè)施區(qū)、海洋石油產(chǎn)業(yè)、商務(wù)貿(mào)易業(yè)。功能定位是將東營城區(qū)東展，建設(shè)臨海石油產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。5、黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟區(qū)1） 產(chǎn)業(yè)布局：“四點、四區(qū)、一帶” 四點：東營、濱州、濰坊、萊州四個港口建設(shè)。 四區(qū)：東營、濱州、濰坊、萊州四大臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)。 一帶：北部沿海經(jīng)濟帶

11、。2）東營東營臨港產(chǎn)業(yè)區(qū) 位于東營市東北部和東部臨海、臨港區(qū)內(nèi)，主要為國有荒灘鹽堿地，起步區(qū)約1000多平方公里。 重點建設(shè)化工、電力、臨港產(chǎn)業(yè)、物流等產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，打造區(qū)域內(nèi)重要的化工產(chǎn)業(yè)基地、電力供應(yīng)基地、裝備制造業(yè)基地、區(qū)域物流中心和產(chǎn)品集散中心。四、城市宏觀環(huán)境分析總結(jié) 優(yōu)越的地理位置、雄厚工業(yè)基礎(chǔ)以及發(fā)達的經(jīng)濟，提升城市綜合競爭力及影響力。 “黃”“藍”兩大國家級發(fā)展機遇，賦予東營廣闊的發(fā)展前景的同時，催生了當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的新的增長極。 中心城區(qū)的擴容、交通等基礎(chǔ)設(shè)施的完善，在增強東營各城市組團互動的同時，也將促進人員流動和人氣的拉動。 墾利將并入東營中心城區(qū)一同發(fā)展，區(qū)域潛力及價值將得

12、到空前的提升。 當?shù)禺a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展及經(jīng)濟的騰飛一方面會拉動產(chǎn)業(yè)人口的遷入及增長，另一方面也會催生富裕階層的增加，從而進一步促進居民消費結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。 黃河水城、生態(tài)濕地保護等生態(tài)發(fā)展的舉措也將進一步提升城市居住的舒適度以及宜居性。綜上所述，經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展、人口的增長、人均收入的增加、環(huán)境的改善、基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善，一方面將為房地產(chǎn)市場帶來發(fā)展的空間與機會，另一方面也為房地產(chǎn)市場帶來穩(wěn)定而廣泛的需求和客戶群體。第二章 東營住宅房地產(chǎn)市場調(diào)研及分析一、房地產(chǎn)市場板塊分析1、各版塊劃分板塊劃分示意及本案位置（紅色虛線為區(qū)域分割線）依據(jù)研究要求、區(qū)位特征和傳統(tǒng)習慣，我們本次研究將分為東城板塊、西城板

13、塊、墾利板塊三個板塊進行研究分析。2、各版塊市場特征1）西城板塊 城市公共配套較為發(fā)達和成熟。西城作為勝利石油管理局的駐地，發(fā)展較早，城市公共配套較為完善，生活便利，教育科研、醫(yī)療、金融、商業(yè)等各類機構(gòu)密布，長途汽車站的東西兩站均位于西城，西城的城市商業(yè)具備一定規(guī)模，輻射東營各區(qū)市，尤以濟南路周邊最為繁華，百貨大樓、銀座等各大商業(yè)入駐，各類中小商家云集，餐飲、娛樂業(yè)發(fā)達，成熟的城市公共配套成為西城各樓盤對客戶進行推介的重要砝碼之一； 樓盤多分布于城區(qū)外圍。由于該片區(qū)發(fā)展較早，區(qū)域中心地塊日益稀缺，西城近期進入市場的樓盤多分布在該區(qū)域外圍，以黃河路附近的南部板塊和北二路以北的北部板塊（華八井）較

14、為集中； 在售樓盤開發(fā)規(guī)模相對較小，大盤較為缺乏。由于城市發(fā)展重心東移，并且提出西城控制三面向東發(fā)展，西城片區(qū)樓盤開發(fā)量總體較小，大盤數(shù)量較少，西城大盤大多分布于南部板塊，如海信盈城、眾成格林楓景、海通時代康橋、天業(yè)盛世龍城等項目開發(fā)量較大； 南部板塊樓盤銷售價格普遍高于北部板塊。南部板塊的項目多處于東西城連接帶上，在原有城市配套基礎(chǔ)上，其配套改善升級的速度提高明顯，前景普遍看好，該板塊樓盤的定位多為中高檔，主力戶型偏大，總價偏高。售價也較之北部板塊較高，價差在500元/左右，南部板塊在5300元/左右，北部板塊接近45004800元/左右； 物業(yè)形態(tài)以普通多層住宅、洋房等產(chǎn)品為主。普通住宅、

15、洋房產(chǎn)品所占比例較大，同時也是市場主力需求產(chǎn)品，也有部分別墅、小高層和高層業(yè)態(tài)； 南部板塊樓盤的主力戶型偏大，主要針對二次置業(yè)人群。南部板塊樓盤主力戶型多在120甚至140以上，主要針對經(jīng)濟實力雄厚的二次置業(yè)人群，北部的華八井片區(qū)則主要面向工薪大眾階層。 在售樓盤價格走勢平穩(wěn)，穩(wěn)中有升。從市場角度看，由于西城商品房開發(fā)量相對較少，加之西城擁有成熟的城市公共配套和充足的人氣，對西城區(qū)域在售樓盤的銷售起著有利的推動作用，總起來看，西城在售樓盤價格走勢平穩(wěn)。2）東城板塊 城市公共配套建設(shè)日益完善，人氣逐漸提升，區(qū)域認可度提高。在東營市政府的大力支持下，東城區(qū)域的市政建設(shè)進入快車道，城區(qū)路網(wǎng)、公交體系

16、、城市大型商業(yè)配套、清風湖公園等公共休閑場所的建設(shè)和完善，有效提升了東城的區(qū)域市政形象，為居民提供了生活便利，而且較之西城，東城擁有更為優(yōu)良的空氣環(huán)境，成為吸引購房者選擇東城樓盤的重要因素； 北一路與清風湖區(qū)域樓盤較為集中，放量較大。東城方面，目前在售樓盤多集中于北一路南北兩側(cè)、清風湖附近，加之附近區(qū)域近幾年開發(fā)建設(shè)的大量經(jīng)濟適用房、部分單位內(nèi)部建設(shè)用房，以城市干道相銜接，在東城形成了大片居民區(qū)，是東城乃至整個東營最引人矚目的居住板塊之一；北一路附近和開發(fā)區(qū)樓盤較為注重自身配套建設(shè)，重綠化、重景觀，清風湖附近樓盤多借勢市政優(yōu)勢配套； 東城片區(qū)大盤云集，實力開發(fā)企業(yè)百花競放。在市政府的支持和引導

17、下，東城片區(qū)大盤云集，10余萬、20余萬的大盤較多，眾成、勝宏、陽光100、科達、海通、景港控股（東營奧園開發(fā)商）等實力開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目陸續(xù)入市，有力提升了東城的人居品質(zhì)和城市形象； 產(chǎn)品線更加豐富，為購房群體提供了更為廣闊的選擇空間。較之西城樓盤，東城樓盤的物業(yè)形態(tài)更為豐富，普通多層、洋房、單體別墅、聯(lián)排別墅、公寓、小高層、高層等物業(yè)形態(tài)齊備，多數(shù)物業(yè)形態(tài)的比例相當； 在售樓盤價格持續(xù)上升，總體上與西城房價持平。由于東城市政環(huán)境的日益改善和住宅建設(shè)的持續(xù)開發(fā)，以及東營市民對東城區(qū)域認可度的提高，東城在售樓盤價格已與西城持平，多數(shù)樓盤均價在4600元/左右，部分樓盤產(chǎn)品已達到5500元/左右

18、。 高品質(zhì)樓盤集中。東城區(qū)域高品質(zhì)樓盤較多，受到油城中堅階層的青睞，如北一路板塊的科達遠鑒3期，清風湖板塊的東辰鑒墅，開發(fā)區(qū)板塊的陽光100城市麗園、奧林匹克花園等，帶動了周邊地段的升值和長效發(fā)展。3）墾利板塊 自2004年以來，隨著中心城“北城區(qū)”建設(shè)進程的加快和舊城改造力度的加大，墾利縣房地產(chǎn)市場得到了快速發(fā)展。 目前民豐湖以北、黃河路以東、振興路以南比較集中的新開發(fā)的樓盤； 相繼書香門第、匯豐馨苑、財富新城等高端盤、大盤，產(chǎn)品不再是單一的多層項目，產(chǎn)品線開始豐富，洋房、別墅、小高層項目不斷涌現(xiàn)，整體產(chǎn)品設(shè)計、檔次相對一般縣城較高。 市場主流需求和戶型是100平米以上三室，兩室戶型少見，頂

19、層復式產(chǎn)品幾乎各個盤都有，但銷售情況較差；由舊城改造、城中村拆遷引發(fā)的被動性住房需求大量增加，同時，富裕農(nóng)民進城購房的興起，在很大程度上引發(fā)了房地產(chǎn)市場需求的上升，房價也隨之上升，目前市場普通住宅均價達到3300元/。二、代表性項目研究區(qū)域項目名稱項目位置總建（萬）容積率建筑類型東部東辰鑒墅莒州路與沂河路交叉口西南190.73別墅、花園洋房、多層、小高層奧林匹克花園2期東四路與府前街交匯處20.11高層、小高層、花園洋房、疊拼陽光100東城北一路與東四路交叉口501.45疊拼、聯(lián)排別墅、花園洋房、小高層金湖帝景南一路北、林州路西5.81.8高層、小高層水城國際淮河路與鄭州路交叉口25.21.7

20、9小高層、高層、疊拼勝宏靚都勝利大街與汾河路交匯處320.67雙拼、聯(lián)排、疊墅、小高層眾城錦園府前大街以南、莒州路以東4.31.0疊拼金宇潤苑北一路與康洋路交匯處15.61.0多層、疊拼西部海通時代康橋西城西三路以東，南苑新區(qū)北鄰21.631多層、疊拼、聯(lián)排華都橄欖城東營新區(qū)政府北側(cè)161.6小高層、高層中建綠洲花園區(qū)政府與油田一中交匯處8.91.0多層格林楓景黃河路與太行山路交匯處231.0多層、疊拼、聯(lián)排海信天鵝湖西一路以西黃河路以南9.31.05多層、公寓墾利萬達財富新城墾利民豐湖東側(cè)46.31.25洋房、多層、小高層、聯(lián)排、疊拼匯豐馨園墾利一中對面27.61.2多層、聯(lián)排、疊拼書香門第

21、育才路以西24.951.02多層、小高層、雙拼瑞辰花園盛興路北，新一路西19.51.057多層黃河儷景城黃河廣場西鄰6.61.75多層、小高層康力花園中興路以北，育才路以西8.41.2多層明珠怡和園黃河路與新興路路口東200米1.15多層綠島御苑振興路以南，民豐路以西8.71.53多層、小高層東營目前在售住宅項目容積率都相對較低，最高不超過1.8，東城在售項目，產(chǎn)品線比較豐富，多層產(chǎn)品是供應(yīng)的主力，其次是別墅產(chǎn)品；墾利也是以多層產(chǎn)品為主，小高層、高層、別墅項目開始涌現(xiàn)。為了方便了解市場狀況，下面我們將分板塊，按照產(chǎn)品、價格、去化、客群等幾個方面進行分析。三、產(chǎn)品分析1、建筑風格分析區(qū)域項目名稱

22、建筑風格東部東辰鑒墅歐式奧林匹克花園普通住宅現(xiàn)代、別墅歐式陽光100普通住宅現(xiàn)代、別墅中式金湖帝景歐式水城國際現(xiàn)代勝宏靚都歐式眾城錦園歐式金宇潤苑現(xiàn)代西部海通時代康橋歐式華都橄欖城現(xiàn)代中建綠洲花園現(xiàn)代格林楓景現(xiàn)代海信天鵝湖現(xiàn)代墾利萬達財富新城歐式匯豐馨園現(xiàn)代書香門第中式瑞辰花園現(xiàn)代黃河儷景城現(xiàn)代康力花園現(xiàn)代明珠怡和園現(xiàn)代綠島御苑現(xiàn)代區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品多注重外立面打造，建筑風格呈現(xiàn)多樣化，歐式風格和現(xiàn)代風格為市場主流風格。2、戶型及面積分析產(chǎn)品類型項目名稱面積范圍，主力面積及戶型熱銷面積及戶型普通住宅東辰鑒墅面積范圍：多層復式面積230310平米、小高層140300平米陽光100面積范圍：60200主力

23、面積及戶型：96、98、105、112、128、130、150平米兩室、三室98、105、112、128、130平米兩室、三室奧林匹克花園2期面積范圍：多層90-120平米，洋房100-150平米，小高層135平米，高層130平米120、130、135平米主力面積及戶型：120平米，洋房140平米，小高層135平方米金湖帝景面積范圍：188-507平米主力面積及戶型：188、199平米三室水城國際3期面積范圍：高層170、180平米、小高層105240平米三室兩廳主力戶型及面積：140平米三室瑞辰花園面積范圍：多層87-172平米，復式洋房190-270平米87平米兩室、100、120、140

24、平米三室黃河儷景城面積范圍：110148平米110、115、126平米三室主力面積及戶型：126137平米康力家園面積范圍：110130平米110、120平米三室主力面積及戶型：120平米書香門第面積范圍：100160平米100、120、130、140平米三室主力面積及戶型：120平米明珠怡和園面積范圍：90140平米90平米、120平米三室主力面積及戶型：120、140三室匯豐馨園面積范圍：120230平米多層120150平米主力面積及戶型：150、160平米綠島御苑面積范圍：90200平米120、130平米三室主力面積及戶型：120160平米三室金宇潤苑面積范圍：90140平米90平米兩室

25、、120平米三室華都橄欖城面積范圍：二室112平米，三室148-153平米，四室197平米，復式220-278平米148平米三室、112平米兩室中建綠洲花園面積范圍：多層95-140平米95平米兩室、118、127平米三室各面積比例平均別墅東辰鑒墅面積范圍疊拼面積260平米、獨棟4551000平米260平米疊拼主力面積及戶型獨棟455544平米陽光100面積范圍：200-400平米，六室三廳奧林匹克花園2期面積范圍：疊拼200-270平米疊拼200-270平米主力面積及戶型：230平米水城國際3期面積范圍：疊拼340-380平米時代康橋面積范圍：疊拼184215平米，聯(lián)排340平米疊拼1842

26、15平米勝宏靚都面積范圍：聯(lián)排240340319平米主力面積及戶型：319平米眾城錦園面積范圍：220-260平米240平米金宇潤苑面積范圍：200-300平米270-290平米疊拼書香門第面積范圍：275-355平米275-355平米匯豐馨園面積范圍190、220平米（疊拼）聯(lián)排200平米主力面積及戶型190、220平米（疊拼）財富新城面積范圍299321平米（聯(lián)排）235270（疊拼）120165（花園洋房） 普通住宅整體來看，東營的多層、小高層、高層市場的戶型以三室所占的比重為最大，其次是四室戶型，兩室戶型供應(yīng)較少。從戶型平均面積上來看，兩室平均在95平米左右，三室的面積在135平米左右

27、，四室的面積在160多平方米左右，復式的面積則是超過200平方米。100-140平米三室戶型較為暢銷，兩室戶型由于供應(yīng)量較小，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，頂層復式戶型滯銷，140-180平米戶型銷售相對緩慢。東營住宅市場戶型設(shè)計偏大的分析：從建筑設(shè)計上來說，戶型面積大，對于小高層、高層來說可以增加可使用的面積，因為戶型過小的話，分攤面積所占比例就會更高，對與東營客戶來說，購買力較強，喜歡購買大戶型，對于開發(fā)商來說，大戶型的利潤空間更大，所以使得小高層、高層市場的戶型偏大。 別墅以聯(lián)排疊拼別墅為主、雙拼、獨棟別墅為輔，聯(lián)排別墅暢銷市場上別墅類低密度項目，聯(lián)排別墅面積在200-400，疊拼別墅在180-3

28、80。暢銷聯(lián)排別墅面積在200-300，疊拼別墅200-250。疊拼別墅300滯銷。3、均價分析區(qū)域項目名稱均價（元/）東部東辰鑒墅獨棟13000 奧林匹克花園2期小高層5100陽光100小高層4800、別墅8300金湖帝景水城國際高層6000、疊拼9600勝宏靚都別墅7900眾城錦園別墅6700金宇潤苑別墅6100西部海通時代康橋別墅6300華都橄欖城小高層、高層5200中建綠洲花園多層5500格林楓景別墅9600海信天鵝湖多層5300墾利萬達財富新城匯豐馨園疊拼4000；多層3300書香門第多層3880瑞辰花園多層3580黃河儷景城3200康力花園3180明珠怡和園多層3200綠島御苑多層

29、3400、小高層3200 東營東、西板塊成交價格分析其中多層產(chǎn)品的成交價格區(qū)間為50005400元/平米（5000元/平米的代表為：綠洲國際花園；5100元/平米的代表為：陽光麗景；5400元/平米的代為為：科達華苑樂家二期。）各類別墅產(chǎn)品的面積區(qū)間為220370平米，其中疊加別墅的成交價格區(qū)間為48006800元/平米（4800元/平米的代表為：城投麗日；5000元/平米的代表金宇潤苑3、4層，6500元/平米的代表為：金宇潤苑1、2層）；高層，小高層成交價格區(qū)間為45005200元/平米（4600元/平米價格區(qū)間代表為：陽光麗景。4600元/平米的代表為：盛世龍城。5200元/平米價格區(qū)間

30、代表為：陽光100）。 墾利板塊成交價格分析多層成交價格在33003800（3300元/平米的代表為：明珠怡和園；3600元/平米的代表為：瑞辰花園。3800元/平米價格區(qū)間代表為：書香門第。）；別墅在4000元/平米（4000元/平米價格代表為：匯豐馨苑。）4、去化分析項目名稱上市時間銷售周期（月）開盤日至當前銷售量（萬）月均銷售面積（萬）奧林匹克花園2期10年10月29日3186金湖帝景水城國際2008年6月9日22210.95眾城錦園10年6月2.870.4匯豐馨園09年4月21251.19瑞辰花園2009年5月2011.50.58黃河儷景城10年10月451.25康力花園09年10月7

31、.9140.56明珠怡和園10年11月22.81.4綠島御苑10年4月97.50.83整體來看，各個樓盤銷售速度都相對較快，各個樓盤月均消化量在一萬平米左右。許多樓盤開盤既能達到較高的銷售率像綠洲國際花園、陽光麗景、科達華苑等項目開盤去化就能達到5060%。5、客群構(gòu)成分析區(qū)域項目名稱主要客戶群東部東辰鑒墅企業(yè)老板，自住為主奧林匹克花園2期東城上班族陽光100油田領(lǐng)導層、私營業(yè)主，金湖帝景水城國際以私營業(yè)主居多勝宏靚都以私營業(yè)主居多改善性置業(yè)、投資者西部海通時代康橋以私營業(yè)主居多改善性置業(yè)、投資者花都橄欖成油田職工、外來人口中建綠洲花園投資者格林楓景私營業(yè)主、公務(wù)員海信天鵝湖企事業(yè)單位領(lǐng)導、員

32、工墾利萬達財富新城匯豐馨園東城西城投資客、當?shù)厮綘I業(yè)主書香門第公務(wù)員、私營業(yè)主瑞辰花園企事業(yè)職工、改善性置業(yè)者黃河儷景城當?shù)厥状沃脴I(yè)者明珠怡和園項目周邊人群為主綠島御苑周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群從熱銷產(chǎn)品和調(diào)研來看，東營客群主要分為剛性需求客戶和高端客戶。其構(gòu)成主要是各類私營業(yè)主、油田職工、企事業(yè)單位職工、外來人口、所轄區(qū)縣及附近村民。其中投資人群所占比重不可忽視。四、典型個案分析1、東城板塊典型個案分析勝宏靚都項目地址：東營市東城勝利大街與汾河路交匯處開 發(fā) 商：勝利油田勝宏置業(yè)有限公司 山東眾成地產(chǎn)有限公司建筑類型： 雙拼 連排 疊墅 小高層戶型面積：雙拼:417437,五室四廳;聯(lián)排:240340,四

33、室三廳;疊墅:220251,四室兩廳;小高層:200以上開盤時間：一期2008年08月20日，二期2010年1月1日，三期小高層預計2010年11月入住時間：一期2009年9月10日，二期2010年11月30日銷售價格：均價7400元/平米雙拼218萬419萬元，聯(lián)排132190萬元，疊拼94138萬元勝宏尚郡項目地址：北一路以北，東三路以東開 發(fā) 商：勝利油田勝宏置業(yè)有限公司總建面積：近160000平米建筑類型：疊墅、花園洋房為主。4期小高層。戶型面積：洋房90170，小高層80110平米戶型銷售價格：均價6400元/眾成錦園項目地址：府前街以南，莒州路以東開 發(fā) 商：山東眾成地產(chǎn)有限公司建

34、筑類型：疊拼別墅戶型面積：面積為240平、220平，戶型共有六種，共178戶銷售價格：別墅6700元/平米水城國際項目位置：黃河路以北,淮河路與鄭州路交叉口,明潭公園北臨開 發(fā) 商：東營市城發(fā)置業(yè)有限責任公司建筑類型：高層 |小高層 |疊加別墅戶型面積：高層21層 ,面積130-300平方、小高層12層,面積160-380平方,.疊加別墅，面積360-500平方.銷售價格：高層、小高層均價4300元/平米；疊拼別墅價格6300-7800元/平米東辰鑒墅項目位置：東城清風湖東側(cè)莒州路與沂河路交叉口西南開 發(fā) 商：中國東辰控股集團有限公司建筑類型：別墅、花園洋房、多層、小高層戶型面積：多層復式面積

35、230310平米左右；疊拼面積260平米銷售價格：多層均價：4100元/平米；疊拼均價：150萬左右/套 獨棟均價：13000元/平米陽光100城市麗園 項目位置：北一路與東四路交匯處開發(fā)商：陽光100置業(yè)集團（北京）總建面積：500000平米建筑類型：精裝湖景洋房、絢彩小高層、錯躍蒙太奇、情景疊墅、北歐別墅戶型面積：60200（96、98、105、112、128、130、150為主）工程進度：08年9月部分交付，09年3月一期全面交付銷售價格：毛坯小高層均價33003400元/精裝洋房均價4400元/（裝修標準700800元/）情景疊墅均價4200元/（毛坯）北歐庭院別墅均價6500元/（毛

36、坯）2、西城板塊典型個案分析海通時代康橋項目位置：西城西三路以東，南苑新區(qū)北鄰開 發(fā) 商：山東海通地產(chǎn)有限責任公司建筑類型：多層、疊拼別墅、聯(lián)排別墅開盤時間：一期2008-07-19，別墅開盤時間未定入住時間：一期2009-09-30，二期多層預計2011年年底戶型面積：別墅，180-340平米，四室兩廳；多層，100-105平米，三室兩廳；銷售價格：疊拼別墅81-87萬元/套，多層均價：3850元/平米項目定位：“東營第一運動健康社區(qū)”，并提出“居住與時代同步，健康與奧運同行”的開發(fā)理念眾成格林楓景項目位置：黃河路與太行山路交匯處開 發(fā) 商：山東眾成地產(chǎn)有限公司建筑規(guī)模：三期楓華邸共401套

37、房源，涵蓋了多層、疊拼、聯(lián)排、躍層等多種類別，其中，多層面積140180平米，疊拼面積210280平米，聯(lián)排面積240280平米，躍層230平米。建筑類型：多層闊宅、疊墅、連墅戶型面積：140280為主銷售價格：售馨，四期疊拼售價6800元/；海信天鵝湖項目位置：耕井水庫北面開 發(fā) 商：海信地產(chǎn)總建面積：14公頃建筑類型：花園洋房戶型面積：140-240銷售價格：均價5200元/平、復式3000元/平銷售進度：95%3、墾利板塊典型個案分析萬達財富新城項目位置：墾利廣興路與民豐路交匯處開 發(fā) 商：萬達地產(chǎn)總建面積：42萬平米建筑類型：別墅、洋房多層、別墅和花園洋房開盤時間：未開盤戶型面積：多層

38、面積120-136平米，花園洋房125-162平米，聯(lián)排別墅281-308平米，雙拼別墅375平米，疊拼別墅218-252平米明珠怡和園項目位置：墾利縣黃河路與新興路路口向東200米開 發(fā) 商：東營市明珠置業(yè)有限公司總建面積：30000平米建筑類型：多層住宅戶型面積：三居90-120平方米銷售價格：均價3300銷售進度：除5層外，其余全部銷售完畢。黃河儷景城項目位置：墾利縣墾利黃河廣場西鄰開 發(fā) 商：墾利博大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建面積：3.5萬平方建筑類型：多層，小高層戶型面積：120-160平米三室工程進度：已封頂銷售價格：均價3200銷售進度：小高層銷售完畢，多層除頂層外其余銷售完畢。綠島

39、御園項目位置：墾利縣振興路以南、民豐路以西開 發(fā) 商：山東綠島置業(yè)有限公司總建面積：81122.01建筑類型：多層、小高層戶型面積：多層120平米170平米、復式238平米、小高層90113平米工程進度：封頂銷售價格：均價3300銷售進度：余頂層復式房源，銷售率95%五、東營住宅市場調(diào)研結(jié)論通過對東營市在售和預售樓盤的調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)，東城樓盤放量持續(xù)增長，大量新盤入市，消費群體主力逐漸移向東城。市場整體上呈現(xiàn)供需兩旺的局面，居民購房意愿較大，需求平穩(wěn)。多層洋房類產(chǎn)品成為市場上消費力的主導方向。其中80120平米面積區(qū)間為主力銷售戶型，也再次證明剛性需求產(chǎn)品在東營市場中依舊占據(jù)了主導地位。面積區(qū)

40、間在140180平方米、200240平米（頂層復式）的改善型產(chǎn)品，去化量并不理想，特別是大面積頂層復式的戶型，在豐厚的優(yōu)惠政策下，去化量也沒有明顯改善。油田管理層和私營業(yè)主，他們是東營購房的主力人群，多為改善性和投資性需求，其中，投資客對別墅的投資熱情較一般產(chǎn)品要高。由于目前市場上所剩別墅項目大部分處于尾盤，由此可見東營市場高端產(chǎn)品市場還存在一定潛力。從住宅調(diào)查結(jié)果很明顯看出東營的住宅市場仍處于很優(yōu)良的操作階段，開發(fā)形勢良好。下面我們就再來分析一下東營的商業(yè)地產(chǎn)情況。第三章 東營商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)研及分析一、東營市經(jīng)濟情況概述：統(tǒng)計顯示，2009年，東營城市居民人均可支配收入達23657元，同比增長

41、9.4%，名列全省第三位，其中，人均工資性收入17502.23元。人均消費性支出13599.29元，同比增長9.5%，列全省第五位，收支均呈現(xiàn)穩(wěn)步較快增長的良好態(tài)勢。而在2009年山東省人均gdp排名中，東營更是排名第一位。二、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀：東營商業(yè)從2003年4月東營銀座購物廣場開業(yè)起，外來大型商場、超市就不斷涌入東營市場。振華、良友、新一佳、利群，以至已經(jīng)簽約的兩家世界500強企業(yè)英國樂購和韓國樂天。是什么讓這些內(nèi)資、外資如此看好東營市場，甚至在良友、新一佳等商家敗走之后，還有諸多商家紛紛搶灘東營？ 諸多數(shù)據(jù)暗示著東營人的購買能力，也讓頗具投資眼光的客商們怦然心動。隨著黃三角戰(zhàn)略正式上升為

42、國家戰(zhàn)略，東營作為黃三角開發(fā)的主戰(zhàn)場，正面臨著前所未有的大好機遇。要以東營為中心，依托黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟區(qū)的開發(fā)建設(shè)，培植環(huán)渤海經(jīng)濟圈新的經(jīng)濟增長極和城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)。所有這些，都為投資者注入了強勁的動力，也讓零售業(yè)投資商看到了投資東營的希望?？v觀當前東營商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，未來東營商業(yè)地產(chǎn)會進一步受到政策扶持，保險資金入市在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中扮演重要的角色。隨著城市化進程的不斷加快以及實體經(jīng)濟的不斷好轉(zhuǎn)，前一階段包括寫字樓和商鋪在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)一直被低估的局面勢必會發(fā)生根本的轉(zhuǎn)變。同時受調(diào)控政策影響在住宅領(lǐng)域受限的民間資本也找到了很好的宣泄口。由于當下政府宏觀調(diào)控的目標是住宅，具有良好發(fā)展前景的商業(yè)地

43、產(chǎn)的投資屬性進一步得到確認。加上在住宅瘋漲的過程中，商業(yè)物業(yè)價格一直偏低，這使得東營房地產(chǎn)投資者資金從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的力度將進一步增大，特別是民間資本將大舉進軍商業(yè)地產(chǎn)，尤其是商鋪和寫字樓。 當前的東營房地產(chǎn)市場經(jīng)受著調(diào)控政策的嚴峻考驗，同時，商業(yè)地產(chǎn)正在迎接自己的春天。在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和消費升級背景下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)機會將愈發(fā)凸現(xiàn)。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型帶來第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，收入分配改革將帶來消費快速增長和消費升級，相應(yīng)寫字樓、零售物業(yè)和旅游度假等商業(yè)地產(chǎn)在東營迅速起航。三、東營目前四大商圈及未來兩大商圈概述：1、濟南路與西四路商圈濟南路與西四路商圈：這一商圈位于西城中心區(qū)域，星羅分布著東營市百貨大樓、商業(yè)大廈、

44、供銷商場、國美電器、東營市小商品城、天和購物廣場、友誼服裝城等各種類型的商場，此商圈代表著東營第一商圈。2、濟南路與西二路商圈濟南路與西二路商圈：濟南路與西二路路口，東營銀座購物廣場(一店)為東營的商業(yè)版圖東擴起到了關(guān)鍵作用。東營振華商廈經(jīng)過幾年的經(jīng)營，這兩家外來的大商場為東營西城打造出了第二商圈，為市民購物增添了新的選擇。3、西三路與濟南路商圈西三路與濟南路商圈：這一商圈有勝大中心超市，向北則有銀座二店。兩家店分列該商圈的南北兩端，其中還分布著大商電器、三聯(lián)家電、陽光數(shù)碼城、天成恒信數(shù)碼廣場、百祥數(shù)碼城等商家，使得這個商圈成為東營的“硅谷”，成為人們購買數(shù)碼、家電產(chǎn)品的首選區(qū)域。4、東城安居

45、工程商圈東城安居工程商業(yè)圈：2006年12月15日，勝大超市新家園店在眾成都市廣場開業(yè)，2007年1月18日，東營市百貨大樓東城店竣工開業(yè)，2008年9月，東營銀座東城店開業(yè)，該商場將國際最流行的零售業(yè)態(tài)shopping mall引入東城，集購物、休閑、娛樂、飲食等各種商業(yè)功能于一體。2009年1月3日，民建時尚廣場開業(yè)，四家商場超市在東城安居工程居住區(qū)內(nèi)構(gòu)建的全新商業(yè)圈初步形成，東城市民的基本消費在東城得到基本滿足。2010年3月26日，全球500強企業(yè)英國樂購(tesco)的東營項目開工奠基儀式在新邦涌金門舉行，計劃將于2011年9月底投入運營。5、西城未來商圈領(lǐng)秀天成商業(yè)廣場、盛世龍城商業(yè)街：打造西城未來發(fā)展商業(yè)區(qū)，周邊生活小區(qū)林立，兩項目建成后周邊人口將達到3萬多人，領(lǐng)秀天成建設(shè)中的4萬平米大型商業(yè)，將引進國