呼倫貝爾市房地產(chǎn)公司管理制度匯編

1、呼倫貝爾市天順房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司管理制度匯編二一三年五月二十日工程材料、設備管理制度1、嚴把材料進場驗收關。對施工單位采購的鋼筋、水泥、砂、石子、陶粒磚.電氣材料、裝飾材料等，要抽樣檢查產(chǎn)品的質量和出場合格證、對于不符合設計標準要求的材料及設備，要責成施工單位退貨、調換或重新采購。2、嚴把材料使用安裝關。抽驗鋼筋、混凝土等施工材料能否滿足施工質量要求，督查施工單位嚴格按施工技術規(guī)程、規(guī)范進行施工；對于電氣、裝飾等材料，督查施工單位嚴格按照設計和有關規(guī)程、規(guī)范要求進行施工安裝。3、對于水、暖設備、電梯、通風、消防等關鍵設備，要按照我設計圖紙和公司有關規(guī)定組織監(jiān)理人員驗收。工程進度和計劃管理制

2、度1、依據(jù)施工圖設計和有關規(guī)范要求，及時審查批準施工單位提交的施工組織設計（或施工專項方案）和工程進度計劃方案。由施工單位每月起草工程的月進度計劃報建設單位一份和監(jiān)理單位一份，同時審查施工單位的月進度計劃是否與工期目標的進度相符，如不一致時退回重新調整制訂。2、檢查監(jiān)督施工單位是否按確認的進度計劃組織施工，若工程實際進度與經(jīng)確認的進度計劃不符，要責令施工單位提出改進措施，趕回施工工期。如連續(xù)兩個月實際進度比計劃進度滯后時，扣除當月進度款的5%10%。工程竣工實際進度比計劃進度滯后時每拖延一天扣總價的2。3、認真核定施工單位每月所報工程進度款是否與工程形象同步，同時審核施工單位所報的現(xiàn)場簽證及變

3、更。4、如遇設計變更、工程量增減或其它可能延誤施工工期的情況，要及時通知施工單位，以免造成重大損失和延誤工期。工程質量和安全管理制度1、審核監(jiān)理單位的質量檢查體系和施工單位的質量保證體系是否健全，設備和人員能否滿足施工要求。對監(jiān)理單位和施工單位質量保證體系不健全的，要責令其定期整改，直到滿足施工要求為止。2、在不影響施工正常進行的情況下，隨時檢查檢驗施工單位是否認真按照標準、規(guī)范和設計圖紙要求以及監(jiān)理工程師發(fā)出的指令進行施工。對于工程質量達不到約定標準的部分，要責成施工單位拆除和重新施工，直到符合約定標準。3、監(jiān)督檢查施工質量的內容主要有：（1）施工單位質量檢測人員及設備是否到位，質量自檢系統(tǒng)

4、是否完備。（2）監(jiān)理單位旁站監(jiān)理是否到位。（3）各道工序的施工質量是否符合標準、規(guī)范和設計要求。（4）施工過程中現(xiàn)場取樣（建設單位必須在場）（5）及時處理質量缺陷，避免出現(xiàn)重大質量事故。（6）進行分部工程和隱蔽工程的中間質量檢驗和驗收工作。（7）及時督促消防、人防、節(jié)能等專項驗收。（8）組織竣工驗收。4、監(jiān)督施工單位遵守工程建設安全生產(chǎn)有關規(guī)定，嚴格按安全標準組織施工。檢查施工單位施工過程中的各項安全防護措施，消除安全事故隱患。5、隨時檢查施工單位是否按照規(guī)范要求進行文明工地施工。6、嚴格執(zhí)行標準、規(guī)范，認真負責，公平、公正開展質量監(jiān)督和安全監(jiān)督管理工作。在處理工程質量問題和安全事故中，對被監(jiān)

5、督方要一視同仁，不偏袒、不刁難，秉公辦事。工程檔案管理1、在工程管理和施工過程中，對監(jiān)理單位和施工單位提交的報告要按約定時間做出書面答復。2、隨時抽查監(jiān)理單位、施工單位的施工原始資料和與工程有關的其它資料。3、按合同要求，責成監(jiān)理單位提交監(jiān)理工作月報及監(jiān)理業(yè)務范圍內的專項報告;責成施工單位提交施工組織設計、施工方案、工程進度和工程量報告以及其它有關方案或報告。4、及時做好建設單位自身工程資料的收集、資料真實準確的反映出施工進度完成情況，以及施工管理過程中發(fā)生的關鍵問題和處理結果。5、監(jiān)督監(jiān)理單位和施工單位按照誠實信用的原則，真實準確地做好施工過程記錄和有關報告。決不允許有隱瞞事實真相、出具假報

6、告等違規(guī)違法事情的發(fā)生。施工圖管理制度1、施工圖紙的管理是房地產(chǎn)企業(yè)技術管理中的重要環(huán)節(jié)，為正常的工程施工管理、良好的物業(yè)管理所必需，并為最終的竣工結算打下基礎。2、接到設計單位送來的圖紙應立即整理，編號和分發(fā)。完整的施工圖應包括總配圖及總說明、總目錄、建筑圖、結構圖、設備圖（給排水、采暖、通風、空調、設備安裝等）、電氣圖（配電、照明、綜合布線、自動報警、安防等）、室內裝飾圖、標準圖、通用圖、設計說明書等。3、施工圖紙的數(shù)量應在 套，包括平裝本 套，普通裝 套。4、施工圖紙的管理程序，圖紙的整理。收到圖紙后，核對其套數(shù)、頁數(shù)、種類，并按用途進行分類、編號、登記。5、圖紙的分發(fā)，分發(fā)登記：分發(fā)時

7、間、領取人單位、姓名、數(shù)量。圖紙的保管，由工程技術人員保管。圖紙的收回、作廢，對因設計變更而作廢的圖紙應及時收回、登記，并加蓋作廢章。工地例會制度1、完善工程管理制度，加強對在建工程的進度、質量、投資控制的管理，提高工作效率，加強建設單位、監(jiān)理單位、施工單位等有關方面的協(xié)調及聯(lián)系，切實解決工程建設中實際存在的問題。2、工程例會的組織，工程例會為定期會議，每次例會時間由監(jiān)理單位自定。工程例會主持人為工地總監(jiān)理工程師或工地總監(jiān)代表。3、工程例會參加人員包括施工單位項目公司經(jīng)理、建設單位各專業(yè)技術人員、施工單位和監(jiān)理單位相關人員。4、會議的時間變更或取消由工程例會主持人決定。會議結束后，由監(jiān)理單位記

8、錄人員整理形成例會紀要，并于會后第二天發(fā)給與會人員。與會人員參加例會時需簽到，收到例會紀要后需簽收。5、監(jiān)理單位每月要出一份監(jiān)理月報發(fā)至各參建單位，應及時將監(jiān)理月報傳遞供房地產(chǎn)公司主管領導審閱。6、建設單位相關人員應將每一份監(jiān)理月報、例會紀要登記、備案。7、工程例會會議程序，施工單位施工人員對本周工程進度以及下周工程進度的安排進行匯報，提出對本周工程施工中所遇到的設計、施工、材料供應等各方面存在的問題，并對下道工序的施工方法、進度、安排進行說明。針對施工質量存在的問題提出改進措施。8、工程部長、各專業(yè)技術人員，對施工單位提出的問題進行答復。監(jiān)理單位對本周施工監(jiān)理過程中的施工質量、進度、材料供應

9、、投資控制、安全生產(chǎn)情況進行說明，并提出監(jiān)理過程中所發(fā)現(xiàn)的問題，提出相應控制措施。項目經(jīng)理對各施工單位之間、各專業(yè)之間在施工中所遇到的配合問題進行協(xié)調。9、其他與會人員進行會議發(fā)言。例會主持人對會議進行總結。并對各與會人員提出的主要問題通過討論做出結論，對本周工程建設概況進行總結，并對下周監(jiān)理工作做出具體部署。10、每月最后一個例會，除以上會議內容以外，要求施工單位將本月的計劃與實際完成進行對比，查找原因，落實責任，并將下月工程建設的安排列入該會議的議程。11、工程例會落實，工程例會紀要是過去一周工程建設的集體檢討和全面總結，對在建工程具有指導意義。12、監(jiān)理單位及建設單位各專業(yè)人員在日常監(jiān)理

10、過程中，應把例會紀要所提出的施工、材料供應、投資控制以及各工種、各專業(yè)之間的協(xié)調問題作為監(jiān)理的一項具體工作內容，并對各種問題的解決情況作監(jiān)理記錄，并在下次的例會上對上述問題的解決情況做出匯報。13、總監(jiān)理工程師或工地總監(jiān)代表應督促各施工單位在工程建設中嚴格遵守工程例會對工程建設中發(fā)生的問題所做出的結論處理施工與其他矛盾，并要求施工人員于下次例會上，匯報上次例會紀要中有關問題及處理情況和有關結論的落實情況。分部分項、隱蔽工程及竣工驗收管理制度1、對分部分項、隱蔽工程及竣工驗收進行管理控制，確保經(jīng)過驗收后的工程質量達到規(guī)范及設計要求。2、適用范圍適用于各項目分部分項、隱蔽工程的驗收及竣工驗收。3、

11、職責范圍項建設單位負責組織專業(yè)技術人員進行工程量、工程質量、技術資料的驗收。4、管理控制程序，隱蔽工程驗收必須在下一工序前進行，由項目經(jīng)理委托駐工地工程師監(jiān)控監(jiān)理公司對隱蔽工程進行驗收，并作好監(jiān)控記錄。對隱蔽工程中不符合設計要求或施工規(guī)范規(guī)定的部分，項目公司會同監(jiān)理公司以書面形式通知施工單位，限期整改，處理符合要求后，再進行驗收。隱蔽工程中的重要部位整改時應攝影（拍照）備查。5、對于重要的分部、分項工程，各專業(yè)工程師會同監(jiān)理工程師按照施工規(guī)范驗收。其他項目進行不定期抽檢，對抽檢不合格項作出處理意見及抽檢記錄。6、竣工驗收，工程完工、竣工資料整理完畢后施工單位組織人員進行全面自檢，并填報竣工驗收

12、報告送交監(jiān)理公司審核。建設單位負責人收到監(jiān)理公司送交的竣工驗收報告后2日內通知監(jiān)理公司組織驗收。7、監(jiān)理公司組織監(jiān)理工程師、各專業(yè)工程師、施工單位有關人員根據(jù)建筑、安裝工程質量驗收評定標準及相關規(guī)范對工程進行全面檢查，并由監(jiān)理公司填發(fā)監(jiān)理工程師質量處理通知單，督促施工單位在規(guī)定的時限內整改完畢，并及時進行復檢。8、監(jiān)理公司、施工單位對竣工資料進行全面檢查合格后，由施工單位報送質量監(jiān)督站，等待竣工驗收。9、質量監(jiān)督站所提出的問題由監(jiān)理公司填發(fā)質量問題處理通知單，督促施工單位限期整改完畢，并報送整改報告，直至通過竣工驗收。工程施工控制程序1、通過對工程施工控制，確保工程施工的順利進行，保證工程建設

13、的進度和質量目標的順利實現(xiàn)。2、適用于所有項目的單位、分部、分項工程各施工階段的控制管理。3、項目工程負責人負責項目實施進度計劃的總控制，并負責施工過程的總體協(xié)調及重大變更的下發(fā)實施，負責審批監(jiān)理公司提交的項目監(jiān)理實施細則或項目監(jiān)理規(guī)劃。4、各專業(yè)技術人員做到熟悉圖紙，參與圖紙會審、技術交底，負責現(xiàn)場協(xié)調，巡視工地，監(jiān)視測量監(jiān)理公司的工作情況，保存有關記錄，作好技術資料管理、移交工作。5、控制程序，工程施工準備階段，工程部審查監(jiān)理單位的監(jiān)理大綱、監(jiān)理規(guī)劃及監(jiān)理實施細則。監(jiān)理公司在開工前審核施工單位提供的施工組織設計，并由監(jiān)理工程師簽署審核意見后轉交到建設單位審核。（審核內容：施工計劃安排是否符

14、合要求；施工部署、施工方法是否切實可行；施工平面布置的合理性；質量管理組織措施是否能夠保證質量目標的實現(xiàn)；冬雨季施工措施是否能夠保證工程的順利進行；對工程安全措施是否能夠滿足施工安全目標的實現(xiàn)；工程成品保護措施是否滿足驗收要求）。6、由工程部組織施工單位、設計單位、監(jiān)理單位進行圖紙會審和技術交底。7、組織現(xiàn)場技術人員進行施工現(xiàn)場的有關準備工作，向施工單位提供施工場地的地下、地上管網(wǎng)線路資料，并將水準點與坐標控制點以書面形式交施工單位，并現(xiàn)場交驗。8、組織現(xiàn)場技術人員、監(jiān)理單位、施工單位召開開工會議。會議對開工前的各項準備工作進行檢查，確定施工聯(lián)絡方式，創(chuàng)造良好的施工環(huán)境。9、工程施工進度控制，

15、工程部與監(jiān)理單位審核施工單位的工程總進度計劃、分項工程工期安排是否符合總工期控制目標、施工總平面圖是否存在影響工程進度和現(xiàn)場文明、安全施工的因素，對審核中發(fā)現(xiàn)的問題由監(jiān)理單位督促施工單位進行整改。10、組織監(jiān)理單位審核施工單位的材料設備的采購計劃與施工進度計劃的同步性，對不能滿足要求的計劃進行修正。11、由工程部組織監(jiān)理單位對施工單位的勞動力進場情況、施工機械配置情況、周轉性工具材料的進場情況進行監(jiān)督檢查，確保滿足施工進度計劃的需要。12、工程施工質量控制，工程部組織監(jiān)理單位監(jiān)督檢查施工單位嚴格按設計圖紙施工，并符合國家規(guī)范、標準；對重要分項工程要督促施工單位制訂切實可行的施工方案，并監(jiān)督實施

16、。13、工程部督促監(jiān)理單位做好施工中的質量檢查，并與監(jiān)理單位一起檢查施工單位對質量問題的處理情況。發(fā)生質量問題時，由監(jiān)理單位組織進行調查處理。14、工程部組織施工管理人員進行現(xiàn)場巡視，及時處理施工中存在的質量問題，并做好記錄。15、在每周的工程例會上，由監(jiān)理單位對工程施工質量情況進行總結，提出存在的問題，研究制訂改進措施，并監(jiān)督實施。16、工程部對工程施工過程中的設計變更，執(zhí)行公司規(guī)定。17、工程部督促施工、監(jiān)理單位及時報送有關工程建設的各種文件資料，由項目公司資料員做好檔案文件的收集、整理、移交等工作。18、對關鍵的設備安裝和施工工序，由工程部進行重點控制，加強監(jiān)督檢查的力度，采取有效的措施

17、，對各個環(huán)節(jié)實施連續(xù)的監(jiān)控。工程變更控制程序1、設計變更是工程日常管理中一項重要的工作，是通過遵循規(guī)定的控制原則和執(zhí)行既定的工作流程，將項目總投資和單位成本控制在工程預算或工程合同造價的目標范圍內，使項目利潤最大化。2、建設單位、設計單位、施工單位和監(jiān)理單位都可以提出工程變更。3、工程變更包括（設計變更；工程量變更；有關技術標準、規(guī)范、技術文件的變更；施工時間的變更；施工工藝或施工次序的變更；合同條件的變更）；3、按設計變更盡量減少的原則。各參建單位的技術人員要充分做好工程前期工作和施工前準備工作，把工程變更降至最低限度。嚴格控制的原則。要嚴格控制設計變更審批權限，健全設計變更的審批程序，防止任意提高設計標準，改變工程規(guī)模，增加工程投資費用。4、工程變更的管理范圍劃分：設計變更、技術文件變更、施工工藝變更由工程部負責，預算部配合完成；工程量變更、合同條件變更、施工時間變更由預算部負責，工程部配合完成；一般性的變更由公司技術總工作最后審批；對項目投資、工期影響較大的工程變更報請公司總經(jīng)理批準。5、工程變更的程序：工程變更根據(jù)提出單位的不同審批程序略有不同。（施工單位提出的工程變更；施工單位將變更申請、變更方案提交給監(jiān)理單位；監(jiān)理單位召集相關監(jiān)理工程師根據(jù)施工合同、現(xiàn)場實際條件等因素對變更申請、變更方案進行研究，同意的出具書面意見一并交給建設單位，不同意的出具書面意見后返回施工