呼倫貝爾市房地產(chǎn)公司管理制度匯編

1、呼倫貝爾市天順房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司管理制度匯編二一三年五月二十日工程材料、設(shè)備管理制度1、嚴(yán)把材料進(jìn)場驗(yàn)收關(guān)。對施工單位采購的鋼筋、水泥、砂、石子、陶粒磚.電氣材料、裝飾材料等，要抽樣檢查產(chǎn)品的質(zhì)量和出場合格證、對于不符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求的材料及設(shè)備，要責(zé)成施工單位退貨、調(diào)換或重新采購。2、嚴(yán)把材料使用安裝關(guān)。抽驗(yàn)鋼筋、混凝土等施工材料能否滿足施工質(zhì)量要求，督查施工單位嚴(yán)格按施工技術(shù)規(guī)程、規(guī)范進(jìn)行施工；對于電氣、裝飾等材料，督查施工單位嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)和有關(guān)規(guī)程、規(guī)范要求進(jìn)行施工安裝。3、對于水、暖設(shè)備、電梯、通風(fēng)、消防等關(guān)鍵設(shè)備，要按照我設(shè)計(jì)圖紙和公司有關(guān)規(guī)定組織監(jiān)理人員驗(yàn)收。工程進(jìn)度和計(jì)劃管理制

2、度1、依據(jù)施工圖設(shè)計(jì)和有關(guān)規(guī)范要求，及時(shí)審查批準(zhǔn)施工單位提交的施工組織設(shè)計(jì)（或施工專項(xiàng)方案）和工程進(jìn)度計(jì)劃方案。由施工單位每月起草工程的月進(jìn)度計(jì)劃報(bào)建設(shè)單位一份和監(jiān)理單位一份，同時(shí)審查施工單位的月進(jìn)度計(jì)劃是否與工期目標(biāo)的進(jìn)度相符，如不一致時(shí)退回重新調(diào)整制訂。2、檢查監(jiān)督施工單位是否按確認(rèn)的進(jìn)度計(jì)劃組織施工，若工程實(shí)際進(jìn)度與經(jīng)確認(rèn)的進(jìn)度計(jì)劃不符，要責(zé)令施工單位提出改進(jìn)措施，趕回施工工期。如連續(xù)兩個(gè)月實(shí)際進(jìn)度比計(jì)劃進(jìn)度滯后時(shí)，扣除當(dāng)月進(jìn)度款的5%10%。工程竣工實(shí)際進(jìn)度比計(jì)劃進(jìn)度滯后時(shí)每拖延一天扣總價(jià)的2。3、認(rèn)真核定施工單位每月所報(bào)工程進(jìn)度款是否與工程形象同步，同時(shí)審核施工單位所報(bào)的現(xiàn)場簽證及變

3、更。4、如遇設(shè)計(jì)變更、工程量增減或其它可能延誤施工工期的情況，要及時(shí)通知施工單位，以免造成重大損失和延誤工期。工程質(zhì)量和安全管理制度1、審核監(jiān)理單位的質(zhì)量檢查體系和施工單位的質(zhì)量保證體系是否健全，設(shè)備和人員能否滿足施工要求。對監(jiān)理單位和施工單位質(zhì)量保證體系不健全的，要責(zé)令其定期整改，直到滿足施工要求為止。2、在不影響施工正常進(jìn)行的情況下，隨時(shí)檢查檢驗(yàn)施工單位是否認(rèn)真按照標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和設(shè)計(jì)圖紙要求以及監(jiān)理工程師發(fā)出的指令進(jìn)行施工。對于工程質(zhì)量達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的部分，要責(zé)成施工單位拆除和重新施工，直到符合約定標(biāo)準(zhǔn)。3、監(jiān)督檢查施工質(zhì)量的內(nèi)容主要有：（1）施工單位質(zhì)量檢測人員及設(shè)備是否到位，質(zhì)量自檢系統(tǒng)

4、是否完備。（2）監(jiān)理單位旁站監(jiān)理是否到位。（3）各道工序的施工質(zhì)量是否符合標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和設(shè)計(jì)要求。（4）施工過程中現(xiàn)場取樣（建設(shè)單位必須在場）（5）及時(shí)處理質(zhì)量缺陷，避免出現(xiàn)重大質(zhì)量事故。（6）進(jìn)行分部工程和隱蔽工程的中間質(zhì)量檢驗(yàn)和驗(yàn)收工作。（7）及時(shí)督促消防、人防、節(jié)能等專項(xiàng)驗(yàn)收。（8）組織竣工驗(yàn)收。4、監(jiān)督施工單位遵守工程建設(shè)安全生產(chǎn)有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格按安全標(biāo)準(zhǔn)組織施工。檢查施工單位施工過程中的各項(xiàng)安全防護(hù)措施，消除安全事故隱患。5、隨時(shí)檢查施工單位是否按照規(guī)范要求進(jìn)行文明工地施工。6、嚴(yán)格執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)，公平、公正開展質(zhì)量監(jiān)督和安全監(jiān)督管理工作。在處理工程質(zhì)量問題和安全事故中，對被監(jiān)

5、督方要一視同仁，不偏袒、不刁難，秉公辦事。工程檔案管理1、在工程管理和施工過程中，對監(jiān)理單位和施工單位提交的報(bào)告要按約定時(shí)間做出書面答復(fù)。2、隨時(shí)抽查監(jiān)理單位、施工單位的施工原始資料和與工程有關(guān)的其它資料。3、按合同要求，責(zé)成監(jiān)理單位提交監(jiān)理工作月報(bào)及監(jiān)理業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的專項(xiàng)報(bào)告;責(zé)成施工單位提交施工組織設(shè)計(jì)、施工方案、工程進(jìn)度和工程量報(bào)告以及其它有關(guān)方案或報(bào)告。4、及時(shí)做好建設(shè)單位自身工程資料的收集、資料真實(shí)準(zhǔn)確的反映出施工進(jìn)度完成情況，以及施工管理過程中發(fā)生的關(guān)鍵問題和處理結(jié)果。5、監(jiān)督監(jiān)理單位和施工單位按照誠實(shí)信用的原則，真實(shí)準(zhǔn)確地做好施工過程記錄和有關(guān)報(bào)告。決不允許有隱瞞事實(shí)真相、出具假報(bào)

6、告等違規(guī)違法事情的發(fā)生。施工圖管理制度1、施工圖紙的管理是房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)管理中的重要環(huán)節(jié)，為正常的工程施工管理、良好的物業(yè)管理所必需，并為最終的竣工結(jié)算打下基礎(chǔ)。2、接到設(shè)計(jì)單位送來的圖紙應(yīng)立即整理，編號和分發(fā)。完整的施工圖應(yīng)包括總配圖及總說明、總目錄、建筑圖、結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備圖（給排水、采暖、通風(fēng)、空調(diào)、設(shè)備安裝等）、電氣圖（配電、照明、綜合布線、自動(dòng)報(bào)警、安防等）、室內(nèi)裝飾圖、標(biāo)準(zhǔn)圖、通用圖、設(shè)計(jì)說明書等。3、施工圖紙的數(shù)量應(yīng)在 套，包括平裝本 套，普通裝 套。4、施工圖紙的管理程序，圖紙的整理。收到圖紙后，核對其套數(shù)、頁數(shù)、種類，并按用途進(jìn)行分類、編號、登記。5、圖紙的分發(fā)，分發(fā)登記：分發(fā)時(shí)

7、間、領(lǐng)取人單位、姓名、數(shù)量。圖紙的保管，由工程技術(shù)人員保管。圖紙的收回、作廢，對因設(shè)計(jì)變更而作廢的圖紙應(yīng)及時(shí)收回、登記，并加蓋作廢章。工地例會制度1、完善工程管理制度，加強(qiáng)對在建工程的進(jìn)度、質(zhì)量、投資控制的管理，提高工作效率，加強(qiáng)建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位等有關(guān)方面的協(xié)調(diào)及聯(lián)系，切實(shí)解決工程建設(shè)中實(shí)際存在的問題。2、工程例會的組織，工程例會為定期會議，每次例會時(shí)間由監(jiān)理單位自定。工程例會主持人為工地總監(jiān)理工程師或工地總監(jiān)代表。3、工程例會參加人員包括施工單位項(xiàng)目公司經(jīng)理、建設(shè)單位各專業(yè)技術(shù)人員、施工單位和監(jiān)理單位相關(guān)人員。4、會議的時(shí)間變更或取消由工程例會主持人決定。會議結(jié)束后，由監(jiān)理單位記

8、錄人員整理形成例會紀(jì)要，并于會后第二天發(fā)給與會人員。與會人員參加例會時(shí)需簽到，收到例會紀(jì)要后需簽收。5、監(jiān)理單位每月要出一份監(jiān)理月報(bào)發(fā)至各參建單位，應(yīng)及時(shí)將監(jiān)理月報(bào)傳遞供房地產(chǎn)公司主管領(lǐng)導(dǎo)審閱。6、建設(shè)單位相關(guān)人員應(yīng)將每一份監(jiān)理月報(bào)、例會紀(jì)要登記、備案。7、工程例會會議程序，施工單位施工人員對本周工程進(jìn)度以及下周工程進(jìn)度的安排進(jìn)行匯報(bào)，提出對本周工程施工中所遇到的設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)等各方面存在的問題，并對下道工序的施工方法、進(jìn)度、安排進(jìn)行說明。針對施工質(zhì)量存在的問題提出改進(jìn)措施。8、工程部長、各專業(yè)技術(shù)人員，對施工單位提出的問題進(jìn)行答復(fù)。監(jiān)理單位對本周施工監(jiān)理過程中的施工質(zhì)量、進(jìn)度、材料供應(yīng)

9、、投資控制、安全生產(chǎn)情況進(jìn)行說明，并提出監(jiān)理過程中所發(fā)現(xiàn)的問題，提出相應(yīng)控制措施。項(xiàng)目經(jīng)理對各施工單位之間、各專業(yè)之間在施工中所遇到的配合問題進(jìn)行協(xié)調(diào)。9、其他與會人員進(jìn)行會議發(fā)言。例會主持人對會議進(jìn)行總結(jié)。并對各與會人員提出的主要問題通過討論做出結(jié)論，對本周工程建設(shè)概況進(jìn)行總結(jié)，并對下周監(jiān)理工作做出具體部署。10、每月最后一個(gè)例會，除以上會議內(nèi)容以外，要求施工單位將本月的計(jì)劃與實(shí)際完成進(jìn)行對比，查找原因，落實(shí)責(zé)任，并將下月工程建設(shè)的安排列入該會議的議程。11、工程例會落實(shí)，工程例會紀(jì)要是過去一周工程建設(shè)的集體檢討和全面總結(jié)，對在建工程具有指導(dǎo)意義。12、監(jiān)理單位及建設(shè)單位各專業(yè)人員在日常監(jiān)理

10、過程中，應(yīng)把例會紀(jì)要所提出的施工、材料供應(yīng)、投資控制以及各工種、各專業(yè)之間的協(xié)調(diào)問題作為監(jiān)理的一項(xiàng)具體工作內(nèi)容，并對各種問題的解決情況作監(jiān)理記錄，并在下次的例會上對上述問題的解決情況做出匯報(bào)。13、總監(jiān)理工程師或工地總監(jiān)代表應(yīng)督促各施工單位在工程建設(shè)中嚴(yán)格遵守工程例會對工程建設(shè)中發(fā)生的問題所做出的結(jié)論處理施工與其他矛盾，并要求施工人員于下次例會上，匯報(bào)上次例會紀(jì)要中有關(guān)問題及處理情況和有關(guān)結(jié)論的落實(shí)情況。分部分項(xiàng)、隱蔽工程及竣工驗(yàn)收管理制度1、對分部分項(xiàng)、隱蔽工程及竣工驗(yàn)收進(jìn)行管理控制，確保經(jīng)過驗(yàn)收后的工程質(zhì)量達(dá)到規(guī)范及設(shè)計(jì)要求。2、適用范圍適用于各項(xiàng)目分部分項(xiàng)、隱蔽工程的驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收。3、

11、職責(zé)范圍項(xiàng)建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行工程量、工程質(zhì)量、技術(shù)資料的驗(yàn)收。4、管理控制程序，隱蔽工程驗(yàn)收必須在下一工序前進(jìn)行，由項(xiàng)目經(jīng)理委托駐工地工程師監(jiān)控監(jiān)理公司對隱蔽工程進(jìn)行驗(yàn)收，并作好監(jiān)控記錄。對隱蔽工程中不符合設(shè)計(jì)要求或施工規(guī)范規(guī)定的部分，項(xiàng)目公司會同監(jiān)理公司以書面形式通知施工單位，限期整改，處理符合要求后，再進(jìn)行驗(yàn)收。隱蔽工程中的重要部位整改時(shí)應(yīng)攝影（拍照）備查。5、對于重要的分部、分項(xiàng)工程，各專業(yè)工程師會同監(jiān)理工程師按照施工規(guī)范驗(yàn)收。其他項(xiàng)目進(jìn)行不定期抽檢，對抽檢不合格項(xiàng)作出處理意見及抽檢記錄。6、竣工驗(yàn)收，工程完工、竣工資料整理完畢后施工單位組織人員進(jìn)行全面自檢，并填報(bào)竣工驗(yàn)收

12、報(bào)告送交監(jiān)理公司審核。建設(shè)單位負(fù)責(zé)人收到監(jiān)理公司送交的竣工驗(yàn)收報(bào)告后2日內(nèi)通知監(jiān)理公司組織驗(yàn)收。7、監(jiān)理公司組織監(jiān)理工程師、各專業(yè)工程師、施工單位有關(guān)人員根據(jù)建筑、安裝工程質(zhì)量驗(yàn)收評定標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)規(guī)范對工程進(jìn)行全面檢查，并由監(jiān)理公司填發(fā)監(jiān)理工程師質(zhì)量處理通知單，督促施工單位在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)整改完畢，并及時(shí)進(jìn)行復(fù)檢。8、監(jiān)理公司、施工單位對竣工資料進(jìn)行全面檢查合格后，由施工單位報(bào)送質(zhì)量監(jiān)督站，等待竣工驗(yàn)收。9、質(zhì)量監(jiān)督站所提出的問題由監(jiān)理公司填發(fā)質(zhì)量問題處理通知單，督促施工單位限期整改完畢，并報(bào)送整改報(bào)告，直至通過竣工驗(yàn)收。工程施工控制程序1、通過對工程施工控制，確保工程施工的順利進(jìn)行，保證工程建設(shè)

13、的進(jìn)度和質(zhì)量目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。2、適用于所有項(xiàng)目的單位、分部、分項(xiàng)工程各施工階段的控制管理。3、項(xiàng)目工程負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃的總控制，并負(fù)責(zé)施工過程的總體協(xié)調(diào)及重大變更的下發(fā)實(shí)施，負(fù)責(zé)審批監(jiān)理公司提交的項(xiàng)目監(jiān)理實(shí)施細(xì)則或項(xiàng)目監(jiān)理規(guī)劃。4、各專業(yè)技術(shù)人員做到熟悉圖紙，參與圖紙會審、技術(shù)交底，負(fù)責(zé)現(xiàn)場協(xié)調(diào)，巡視工地，監(jiān)視測量監(jiān)理公司的工作情況，保存有關(guān)記錄，作好技術(shù)資料管理、移交工作。5、控制程序，工程施工準(zhǔn)備階段，工程部審查監(jiān)理單位的監(jiān)理大綱、監(jiān)理規(guī)劃及監(jiān)理實(shí)施細(xì)則。監(jiān)理公司在開工前審核施工單位提供的施工組織設(shè)計(jì)，并由監(jiān)理工程師簽署審核意見后轉(zhuǎn)交到建設(shè)單位審核。（審核內(nèi)容：施工計(jì)劃安排是否符

14、合要求；施工部署、施工方法是否切實(shí)可行；施工平面布置的合理性；質(zhì)量管理組織措施是否能夠保證質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；冬雨季施工措施是否能夠保證工程的順利進(jìn)行；對工程安全措施是否能夠滿足施工安全目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；工程成品保護(hù)措施是否滿足驗(yàn)收要求）。6、由工程部組織施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位進(jìn)行圖紙會審和技術(shù)交底。7、組織現(xiàn)場技術(shù)人員進(jìn)行施工現(xiàn)場的有關(guān)準(zhǔn)備工作，向施工單位提供施工場地的地下、地上管網(wǎng)線路資料，并將水準(zhǔn)點(diǎn)與坐標(biāo)控制點(diǎn)以書面形式交施工單位，并現(xiàn)場交驗(yàn)。8、組織現(xiàn)場技術(shù)人員、監(jiān)理單位、施工單位召開開工會議。會議對開工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作進(jìn)行檢查，確定施工聯(lián)絡(luò)方式，創(chuàng)造良好的施工環(huán)境。9、工程施工進(jìn)度控制，

15、工程部與監(jiān)理單位審核施工單位的工程總進(jìn)度計(jì)劃、分項(xiàng)工程工期安排是否符合總工期控制目標(biāo)、施工總平面圖是否存在影響工程進(jìn)度和現(xiàn)場文明、安全施工的因素，對審核中發(fā)現(xiàn)的問題由監(jiān)理單位督促施工單位進(jìn)行整改。10、組織監(jiān)理單位審核施工單位的材料設(shè)備的采購計(jì)劃與施工進(jìn)度計(jì)劃的同步性，對不能滿足要求的計(jì)劃進(jìn)行修正。11、由工程部組織監(jiān)理單位對施工單位的勞動(dòng)力進(jìn)場情況、施工機(jī)械配置情況、周轉(zhuǎn)性工具材料的進(jìn)場情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保滿足施工進(jìn)度計(jì)劃的需要。12、工程施工質(zhì)量控制，工程部組織監(jiān)理單位監(jiān)督檢查施工單位嚴(yán)格按設(shè)計(jì)圖紙施工，并符合國家規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；對重要分項(xiàng)工程要督促施工單位制訂切實(shí)可行的施工方案，并監(jiān)督實(shí)施

16、。13、工程部督促監(jiān)理單位做好施工中的質(zhì)量檢查，并與監(jiān)理單位一起檢查施工單位對質(zhì)量問題的處理情況。發(fā)生質(zhì)量問題時(shí)，由監(jiān)理單位組織進(jìn)行調(diào)查處理。14、工程部組織施工管理人員進(jìn)行現(xiàn)場巡視，及時(shí)處理施工中存在的質(zhì)量問題，并做好記錄。15、在每周的工程例會上，由監(jiān)理單位對工程施工質(zhì)量情況進(jìn)行總結(jié)，提出存在的問題，研究制訂改進(jìn)措施，并監(jiān)督實(shí)施。16、工程部對工程施工過程中的設(shè)計(jì)變更，執(zhí)行公司規(guī)定。17、工程部督促施工、監(jiān)理單位及時(shí)報(bào)送有關(guān)工程建設(shè)的各種文件資料，由項(xiàng)目公司資料員做好檔案文件的收集、整理、移交等工作。18、對關(guān)鍵的設(shè)備安裝和施工工序，由工程部進(jìn)行重點(diǎn)控制，加強(qiáng)監(jiān)督檢查的力度，采取有效的措施

17、，對各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)施連續(xù)的監(jiān)控。工程變更控制程序1、設(shè)計(jì)變更是工程日常管理中一項(xiàng)重要的工作，是通過遵循規(guī)定的控制原則和執(zhí)行既定的工作流程，將項(xiàng)目總投資和單位成本控制在工程預(yù)算或工程合同造價(jià)的目標(biāo)范圍內(nèi)，使項(xiàng)目利潤最大化。2、建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位都可以提出工程變更。3、工程變更包括（設(shè)計(jì)變更；工程量變更；有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、技術(shù)文件的變更；施工時(shí)間的變更；施工工藝或施工次序的變更；合同條件的變更）；3、按設(shè)計(jì)變更盡量減少的原則。各參建單位的技術(shù)人員要充分做好工程前期工作和施工前準(zhǔn)備工作，把工程變更降至最低限度。嚴(yán)格控制的原則。要嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更審批權(quán)限，健全設(shè)計(jì)變更的審批程序，防止任意提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，改變工程規(guī)模，增加工程投資費(fèi)用。4、工程變更的管理范圍劃分：設(shè)計(jì)變更、技術(shù)文件變更、施工工藝變更由工程部負(fù)責(zé)，預(yù)算部配合完成；工程量變更、合同條件變更、施工時(shí)間變更由預(yù)算部負(fù)責(zé)，工程部配合完成；一般性的變更由公司技術(shù)總工作最后審批；對項(xiàng)目投資、工期影響較大的工程變更報(bào)請公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。5、工程變更的程序：工程變更根據(jù)提出單位的不同審批程序略有不同。（施工單位提出的工程變更；施工單位將變更申請、變更方案提交給監(jiān)理單位；監(jiān)理單位召集相關(guān)監(jiān)理工程師根據(jù)施工合同、現(xiàn)場實(shí)際條件等因素對變更申請、變更方案進(jìn)行研究，同意的出具書面意見一并交給建設(shè)單位，不同意的出具書面意見后返回施工