房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本知識(shí)

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本知識(shí)第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)1、地產(chǎn)業(yè)的概念和分類(lèi)房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)。房地產(chǎn)也稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種存在形態(tài)：?jiǎn)渭兊耐恋?、單純的房屋、土地房屋的綜合體。房地產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱(chēng)。地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱(chēng)。房地產(chǎn)是由土地、附著在土地上的各類(lèi)建筑物、構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)總體。房地產(chǎn)按照不同的標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為不同類(lèi)型，房地產(chǎn)大體上可以分為：居住用房地產(chǎn)、生產(chǎn)用房地產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)、行政用房地產(chǎn)、其他專(zhuān)用房地產(chǎn)等。2、房地產(chǎn)的特性（一）地產(chǎn)位置的固定性（二）房地產(chǎn)地域的差別性（三）房地產(chǎn)的高值耐久性（四）房地產(chǎn)的保值增值性二、房地產(chǎn)業(yè)1、房

2、地產(chǎn)業(yè)的概念和內(nèi)涵房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)等行為與企業(yè)的總稱(chēng)。房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容具體地說(shuō)就是：（1）土地開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)；（2）房屋開(kāi)發(fā)和建設(shè)；（3）地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押；（4）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押等；（5）房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括咨詢(xún)、估價(jià)、測(cè)量、服務(wù)、服務(wù)公證等；（6）房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)，包括家居服務(wù)、房屋及配套設(shè)施和公共場(chǎng)所的維修養(yǎng)護(hù)、保安、綠化、衛(wèi)生、轉(zhuǎn)租、代收代付等；（7）房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等。2、房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)之間既有區(qū)別又有密切聯(lián)系。建筑業(yè)是屬于第二產(chǎn)業(yè)，屬于

3、物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)。房地產(chǎn)業(yè)則兼有開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。三、我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景1、城市化水平穩(wěn)步提高對(duì)住宅形成巨大要求2、流動(dòng)人口增長(zhǎng)對(duì)住宅形成巨大需求3、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化對(duì)住宅形成巨大的需求4、舊城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的程序一、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要階段和過(guò)程根據(jù)房地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)運(yùn)行順序，以及各階段經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)大體上可以劃分為七個(gè)階段或運(yùn)行過(guò)程。1、 建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)立和企業(yè)組建；2、 房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃與審批；3、 土地使用權(quán)的取得；4、 征地與拆遷；5、 工程建設(shè)與管理；6、 房地產(chǎn)的租售管理；7、 房地

4、產(chǎn)的物業(yè)管理。二、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的基本程序雖然房地產(chǎn)業(yè)具有區(qū)域性特點(diǎn)使得各地區(qū)或各城市情況不完全相同，但是房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的規(guī)律和階段基本是相同的。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律和國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理各階段以及各階段需要完成的工作，進(jìn)行比較具體地說(shuō)明。廈門(mén)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理基本程序如下：第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)土地使用權(quán)的取得一、 國(guó)家土地公有制的形式 我國(guó)土地公有制采取了兩種所有制形式，即集體所有制和國(guó)家所有制。農(nóng)村土地采取了集體所有制的形式，屬于農(nóng)民集體所有；城市土地采取了國(guó)家所有制的形式，屬于全民所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，都屬于集體所有，并以土地

5、集體所有制的形式存在。任何個(gè)人不能取得土地的所有權(quán)。二、土地所有權(quán)和土地使用權(quán)及使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄒ唬┩恋厮袡?quán)土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有的權(quán)利。這種權(quán)利包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。1、土地占有權(quán)。土地占有權(quán)就是土地所有者對(duì)土地的實(shí)際控制權(quán)。它是行使土地所有權(quán)和使用權(quán)的基礎(chǔ)。2、土地使用權(quán)。土地使用權(quán)就是土地所有者根據(jù)土地分類(lèi)對(duì)土地加以利用的權(quán)利。3、土地收益權(quán)。土地收益權(quán)就是基于對(duì)土地使用權(quán)而取得的利息的權(quán)利。土地收益權(quán)和土地所有權(quán)密切相關(guān)，土地收益就是土地使用的結(jié)果。4、土地處分權(quán)。土地處分權(quán)就是依法對(duì)土地處置的權(quán)利，即在法律允許的范圍之內(nèi)決定土

6、地的種種最終歸屬。（二）土地使用權(quán)土地使用權(quán)是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。根據(jù)法律規(guī)定，土地使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。同時(shí)，法律也規(guī)定，使用土地的單位和個(gè)人，除享有一定的權(quán)利外，還必須對(duì)土地承擔(dān)保護(hù)和合理利用義務(wù)。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏靡云渌问椒欠ㄞD(zhuǎn)讓土地。（三）土地使用權(quán)出讓1、土地使用權(quán)出讓的概念 土地使用權(quán)是指國(guó)家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。使用權(quán)有償出讓的土地，必須是國(guó)有土地；集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地后，才能出讓。

7、有償出讓的地塊可以是待開(kāi)發(fā)的(土地生地)，也可以是完成市政設(shè)施（）的土地（熟地），還可以是連同地上建筑物及附屬設(shè)施一并出讓的土地。2、土地使用權(quán)出讓形式土地使用權(quán)出讓采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌四種合同形式進(jìn)行。（1）協(xié)議出讓土地使用權(quán)就是當(dāng)事人雙方經(jīng)過(guò)反復(fù)協(xié)商，最終達(dá)成出讓協(xié)議，經(jīng)登記受讓人取得土地使用權(quán)的形式。（2）招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指在規(guī)劃規(guī)定期限內(nèi)，由符合條件的單位和個(gè)人以書(shū)面投標(biāo)形式，競(jìng)投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定要求擇優(yōu)確定受讓人，由受讓人在辦理完一切手續(xù)后取得土地使用權(quán)方式。（3）拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)，是指在指定時(shí)間、公開(kāi)場(chǎng)合，在土地管理部門(mén)拍賣(mài)主持人主持下，競(jìng)標(biāo)者按規(guī)定

8、方式應(yīng)價(jià)，競(jìng)投土地使用權(quán)，由出價(jià)高者獲得土地使用權(quán)的土地出讓方式。（4）掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受竟買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格， 根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。3、土地使用權(quán)出讓年限（1） 居住用地70年；（2） 工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年；（3） 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程經(jīng)營(yíng)管理一、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程前期準(zhǔn)備工作工程前期準(zhǔn)備工作主要包括以下一些內(nèi)容：1、勘察設(shè)計(jì)2、工程設(shè)計(jì)3、落實(shí)各項(xiàng)配套工

9、程4、搬遷拆除工程二、房地產(chǎn)建設(shè)工程招標(biāo)與承包房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目涉及的內(nèi)容很多，在社會(huì)化大生產(chǎn)的條件下，許多工作是通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)、承包發(fā)包、委托專(zhuān)業(yè)部門(mén)進(jìn)行的。1、可行性研究招標(biāo)2、工程設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)招投標(biāo)3、勘察設(shè)計(jì)招投標(biāo)4、建筑工程設(shè)計(jì)招標(biāo)5、建筑材料設(shè)備供應(yīng)招標(biāo)投標(biāo)6、建設(shè)工程項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)7、工程總承包招標(biāo)投標(biāo)三、房地產(chǎn)建設(shè)工程質(zhì)量管理建設(shè)工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)管理工作中最重要環(huán)節(jié)之一。工程質(zhì)量的主要任務(wù)是確保工程的施工質(zhì)量達(dá)到設(shè)計(jì)要求，對(duì)施工全過(guò)程質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的檢查監(jiān)督。建設(shè)工程管理的基本內(nèi)容包括：1、對(duì)施工所用的主要材料，在使用前對(duì)其質(zhì)量及試驗(yàn)報(bào)告進(jìn)行復(fù)核。2、

10、對(duì)施工企業(yè)集中加工或采購(gòu)的成品、構(gòu)件、配件、設(shè)備等進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)。3、對(duì)施工的建筑物，構(gòu)筑物、地下網(wǎng)線路等開(kāi)工前的定位進(jìn)行測(cè)量復(fù)核；對(duì)沉降有要求的建筑物，做定期觀察；對(duì)混凝土的澆注質(zhì)量應(yīng)指定有關(guān)的試塊制作、養(yǎng)護(hù)、試壓等管理制度，并有專(zhuān)人監(jiān)督執(zhí)行。4、對(duì)重要承重結(jié)構(gòu)主要部位的隱蔽工程，進(jìn)行檢查驗(yàn)收，經(jīng)檢查合格后辦理隱蔽工程驗(yàn)收手續(xù)。5參加給排水、暖通、空調(diào)、電氣安裝、設(shè)備安裝的試壓、試水、試運(yùn)轉(zhuǎn)、試車(chē)等，并簽證試驗(yàn)記錄。6參加工程質(zhì)量評(píng)定和竣工驗(yàn)收。7監(jiān)督施工單位文明施工、安全施工、正確用料、按操作規(guī)程規(guī)定施工。四工程進(jìn)度管理 建設(shè)施工工程進(jìn)度管理，是建設(shè)單位為確保工程按合同規(guī)定時(shí)間完成、對(duì)施工生

11、產(chǎn)的時(shí)間所進(jìn)行的控制。其具體工作內(nèi)容主要包括：1 參與承包企業(yè)編制工程施工組織設(shè)計(jì)，包括施工方法的確定、機(jī)械設(shè)備的選用、施工進(jìn)度計(jì)劃和材料供應(yīng)計(jì)劃的編制等。2 熟悉掌握施工企業(yè)對(duì)承包工程的施工組織管理，包括對(duì)材料、勞力、機(jī)械、資金的協(xié)調(diào)控制和優(yōu)化使用等。3 根據(jù)施工進(jìn)度計(jì)劃表對(duì)照 檢查各具體作業(yè)的工期是否有延誤并說(shuō)明延誤的原因。4 分析施工進(jìn)度偏差的原因，建議并協(xié)助施工企業(yè)做出調(diào)整或重新安排計(jì)劃。5 做好日常的工程進(jìn)度記錄，每周每日寫(xiě)出進(jìn)度報(bào)告。6 為保證正常的施工進(jìn)度，開(kāi)發(fā)企業(yè)管理人員要關(guān)注和督促物資采購(gòu)部門(mén)和運(yùn)輸部門(mén)，使施工所需的各類(lèi)材料和機(jī)器設(shè)備能按時(shí)到達(dá)施工現(xiàn)場(chǎng)。7 隨時(shí)注意施工過(guò)程出

12、現(xiàn)的突發(fā)事件，對(duì)相關(guān)外部關(guān)系的事件，開(kāi)發(fā)企業(yè)要代表施工單位出面協(xié)調(diào)處理。五工程預(yù)算管理 工程預(yù)算管理的主要內(nèi)容是：1 按施工圖、施工清單、施工條件進(jìn)行工程預(yù)算，確定工程定額。2 按施工承包合同進(jìn)度、核撥工程款。3 工程結(jié)算。六竣工驗(yàn)收管理 竣工驗(yàn)收是國(guó)家為了保證工程質(zhì)量，由法律規(guī)定的一個(gè)法定程序，也是開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)工程項(xiàng)目管理的最后一個(gè)環(huán)節(jié)。竣工驗(yàn)收的目的和作用是通過(guò)驗(yàn)收檢驗(yàn)工程設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決一些影響正常使用、正常生產(chǎn)的問(wèn)題，保證項(xiàng)目能夠達(dá)到設(shè)計(jì)要求的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。對(duì)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，發(fā)給工程質(zhì)量合格證，并及時(shí)辦理有關(guān)手續(xù)。 第五節(jié) 房屋買(mǎi)賣(mài)經(jīng)營(yíng)管理一、 房屋買(mǎi)賣(mài)房屋買(mǎi)賣(mài)，是房地產(chǎn)交

13、易的一種形式。房地產(chǎn)交易，是有償取得或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)及其他項(xiàng)權(quán)利的經(jīng)濟(jì)過(guò)程與法律行為。由于房地產(chǎn)是一種特殊商品，在交換過(guò)程中，還引起了一系列權(quán)利關(guān)系的變化，即他項(xiàng)權(quán)利變化。在我國(guó)目前的條件下，房地產(chǎn)交易中的權(quán)利關(guān)系，主要是指土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)抵押權(quán)等。這些權(quán)利關(guān)系的變化，只有得到在國(guó)家房地產(chǎn)主管部門(mén)登記并得到確認(rèn)，才具有法律效力。（一）由于房地產(chǎn)商品和其他商品有著根本不同的性質(zhì)，因此房地產(chǎn)商品的買(mǎi)賣(mài)有著以下一些特點(diǎn)：1、房地產(chǎn)商品買(mǎi)賣(mài)雙方在達(dá)成協(xié)議時(shí)，必須訂立具有法律約束力的、買(mǎi)賣(mài)雙方必須遵守的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約；2、訂立房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約，必須遵守國(guó)家的法律和法規(guī)，并且接受房地

14、產(chǎn)行政管理部門(mén)的監(jiān)督與管理；3、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)成交后，必須按照規(guī)定到房地產(chǎn)行政部門(mén)，辦理房地產(chǎn)立契手續(xù)，以及房地產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)的相對(duì)性權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，領(lǐng)取房產(chǎn)的所有權(quán)和土地的使用權(quán)證書(shū)，以便取得國(guó)家法律的保護(hù)。（二）房屋買(mǎi)賣(mài)條件及管理在我國(guó)目前的條件下，不管是私房出售，還是已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房的出售以及商品房出售，都必須符合以下的條件：1、房屋的產(chǎn)權(quán)必須是清晰的，有合法的產(chǎn)權(quán)證件；2、經(jīng)過(guò)改建和擴(kuò)建的房屋，產(chǎn)權(quán)的所有者必須在房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理變更登記手續(xù)后，才能進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易；3、凡以?xún)?yōu)惠方式購(gòu)買(mǎi)的公有住宅或以?xún)?yōu)惠方式建造的住宅，原產(chǎn)權(quán)單位或房地產(chǎn)管理部門(mén)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；4、出售已經(jīng)出

15、租的房屋，必須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利；5、出售共有的房屋，出售人必須提交共有人同意或委托出售的證明文件。在同等條件下，房屋共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；6、對(duì)于繼承、贈(zèng)予等方式取得的房屋，必須在辦理合法手續(xù)后才能投入房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。具有以下情況的房屋，不能投入房地產(chǎn)交易市場(chǎng)進(jìn)行交易；1、沒(méi)有合法證件的房屋（包括違章建筑的房屋）；2、有產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的房屋；3、已經(jīng)批準(zhǔn)征用或劃撥土地使用權(quán)范圍內(nèi)的房屋；4、經(jīng)人民法院裁定限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或經(jīng)人民法院批準(zhǔn)代管的房屋；5、未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的外國(guó)僑民的房屋；6、因其他特殊情況不能出售的房屋。進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易主體，必須符合國(guó)家的有關(guān)

16、規(guī)定。1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)出售新建的商品房，必須持有工商行政主管部門(mén)核發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；2、居民個(gè)人購(gòu)買(mǎi)城市房屋，必須符合當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定；3、居民個(gè)人出售房屋必須符合國(guó)家的有關(guān)規(guī)定；4、單位購(gòu)買(mǎi)公房，必須有市級(jí)主管部門(mén)的或區(qū)、縣有關(guān)政府的批準(zhǔn)證明；5、企業(yè)、事業(yè)單位購(gòu)買(mǎi)私房，必須經(jīng)過(guò)主管部門(mén)審批。（三）房屋買(mǎi)賣(mài)契約管理房地產(chǎn)商品與其他商品不同，房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)在買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)時(shí)必須簽訂契約。房屋買(mǎi)賣(mài)契約是規(guī)范房屋買(mǎi)賣(mài)行為的重要環(huán)節(jié)。1、房屋買(mǎi)賣(mài)契約的特點(diǎn)（1）房屋買(mǎi)賣(mài)契約標(biāo)志著房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。房屋買(mǎi)賣(mài)雙方必須簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)契約，這是與其他商品不同的。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)一經(jīng)成立或完成，買(mǎi)賣(mài)雙方

17、就可以到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理立契過(guò)戶(hù)手續(xù)，買(mǎi)方交付購(gòu)房款，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書(shū)，就可以行使對(duì)房屋占有、使用、收益、處分的權(quán)利。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約一旦簽訂，就標(biāo)志著房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；（2）房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約必須以書(shū)面的形式簽訂，并經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)簽證，才能具有法律效力；（3）房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約是買(mǎi)賣(mài)雙方的有償合同。雙方當(dāng)事人在地位上是平等的，既有一定的權(quán)利，也要承擔(dān)一定的義務(wù)；雙方的合法權(quán)益受到國(guó)家的法律保護(hù)。2、房屋買(mǎi)賣(mài)契約的內(nèi)容房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的契約包括以下的內(nèi)容。（1）買(mǎi)賣(mài)雙方的名稱(chēng)、地址。雙方當(dāng)事人必須是自然人或法人，如果是法人，還應(yīng)有法人代表名稱(chēng)和簽字；（2）對(duì)標(biāo)的房屋的情況的確

18、切說(shuō)明。應(yīng)說(shuō)明房屋建成年代、建筑質(zhì)量、建筑面積、坐落地址、室內(nèi)裝修、設(shè)備等情況；（3）房屋的價(jià)格。買(mǎi)賣(mài)的房屋應(yīng)當(dāng)按照建筑面積計(jì)價(jià)，必須標(biāo)明每平方米的價(jià)格，房屋的總價(jià)格。房屋的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格必須符合當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定；（4）房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約，必須說(shuō)明房屋交付使用和房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間；（5）房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約，還必須規(guī)定買(mǎi)方在什么時(shí)間、地點(diǎn)，用什么方式、以什么貨幣支付房屋的價(jià)格；（6）房地產(chǎn)契約也要規(guī)定違約責(zé)任，以及補(bǔ)償?shù)姆椒ǖ取?、房屋買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利和義務(wù)（1）賣(mài)方的權(quán)利，賣(mài)方有權(quán)按照契約規(guī)定的房地產(chǎn)的價(jià)格、時(shí)間收取房地產(chǎn)售賣(mài)的價(jià)款。如果買(mǎi)方違約，賣(mài)方可以請(qǐng)求法律保護(hù)，或者要求償付違約金；（2）賣(mài)方的義務(wù)。按

19、照房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約的規(guī)定，賣(mài)方有義務(wù)把房屋轉(zhuǎn)交給房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)方。如果違約也要交納違約金；（3）買(mǎi)方的權(quán)利與義務(wù)。根據(jù)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約的確定取得房屋并支付房地產(chǎn)的價(jià)格。4、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約的解除。（1）房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)成交后契約即告解除；（2）經(jīng)雙方同意，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)成交后契約可以在成交以前解除；（3）法定原因解除；（4）房地產(chǎn)交易主體滅失導(dǎo)致房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約的解除；（5）其他原因?qū)е路康禺a(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約的解除。二、商品房預(yù)購(gòu)預(yù)售管理房屋預(yù)售的具體程序是：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向市房地產(chǎn)管理局提出房屋預(yù)售申請(qǐng)。2、經(jīng)房地產(chǎn)主管部門(mén)批準(zhǔn)后，預(yù)售單位與預(yù)購(gòu)房者就可以簽訂房屋預(yù)售合同。預(yù)售合同一般包括以下內(nèi)容：房屋預(yù)售雙方的姓名

20、、國(guó)籍、地址和身份；預(yù)售房屋的位置、編號(hào)、建筑面積及平面圖紙；相應(yīng)的土地使用權(quán)比例或范圍；房屋價(jià)款；房屋預(yù)售款支付方式和房屋交付方式；房屋的使用性質(zhì)、權(quán)屬轉(zhuǎn)移內(nèi)容；房屋產(chǎn)權(quán)人必須遵守的房屋使用、管理、維修公約；違約責(zé)任；雙方當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。3、辦理房屋登記、簽證。4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房屋竣工后，應(yīng)當(dāng)按房屋預(yù)售合同辦理房屋交付手續(xù)。如果出現(xiàn)以下情形，預(yù)售房購(gòu)買(mǎi)者可以要求取消預(yù)售房合同：（1）房屋開(kāi)發(fā)公司部門(mén)按照原定日期交付預(yù)購(gòu)房屋。（2）建成后的房屋實(shí)際面積與預(yù)售房合同確定的面積不相符合。（3）建成后房屋建筑的材料與預(yù)售房合同所列剪裁不相符合。當(dāng)然，購(gòu)房者能否取消買(mǎi)賣(mài)合同，還需要由法院做出最

21、后裁決。如果法庭裁決準(zhǔn)許購(gòu)買(mǎi)者的申請(qǐng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不但要退回預(yù)交定金，而且還必須補(bǔ)償一定的利息損失。第六節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格管理一、 房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)第一，由于土地價(jià)格是地租的資本化收入，因此土地價(jià)格不是由價(jià)值決定的而是由地租和利息率決定的。第二，由于土地的有限性，土地的價(jià)格主要是由土地的需求決定。第三，由于土地位置的不動(dòng)性，就使房地產(chǎn)（土地）的價(jià)格具有地方性。第四，由于土地位置的不動(dòng)性或固定性，以及自然的差別性，使房地產(chǎn)（土地）價(jià)格具有個(gè)別性。第五，由于土地的有限性，以及對(duì)土地的需求不斷增長(zhǎng)的特性，決定了土地（房地產(chǎn)）價(jià)格隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展總是不斷在上漲的，或者說(shuō)土地價(jià)格具有不斷上漲的

22、趨勢(shì)。二、 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素1、經(jīng)濟(jì)因素2、物理因素3、環(huán)境因素4、行政和政策因素5、社會(huì)因素6、心理因素7、國(guó)際因素三、 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成1、征地補(bǔ)償費(fèi)2、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3、其他土地開(kāi)發(fā)費(fèi)4、住宅建筑安裝工程費(fèi)5、附屬工程費(fèi) 6、室外工程費(fèi)7、公共配套工程費(fèi)8、環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)9、政府性收費(fèi)及“四源”費(fèi)：10、土地出讓金大市政費(fèi)。11、兩稅一費(fèi)12、管理費(fèi)13、利潤(rùn)第八節(jié) 房地產(chǎn)物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)一、物業(yè)管理公司（一）物業(yè)管理公司的特點(diǎn)物業(yè)管理公司，是專(zhuān)門(mén)從事地上永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施及周?chē)h(huán)境現(xiàn)代化管理，為業(yè)主或用戶(hù)提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)管理公司的主要職能是

23、遵照國(guó)家有關(guān)政策和法規(guī)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)手段和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理物業(yè)，有效維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，為業(yè)主和用戶(hù)創(chuàng)造一個(gè)幽雅、舒適、寧?kù)o、安全的居住和工作環(huán)境。物業(yè)管理公司基本特點(diǎn)，是按照企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化、制度化的要求管理物業(yè)，堅(jiān)持“統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)”、“取之于民，用之于民”、“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”、“自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展、自我完善”的宗旨。物業(yè)管理公司或組織，是一種經(jīng)營(yíng)型的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。（二）物業(yè)管理公司的性質(zhì)1、物業(yè)管理公司具有獨(dú)立的法人資格。2、物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性行業(yè)。（三）物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)1、物業(yè)管理公司的權(quán)利主要是：（1）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)結(jié)合實(shí)際情況制定物業(yè)管理辦法。（2）根據(jù)委托

24、物業(yè)管理體制合同和管理辦法收取管理費(fèi)用。（3）有權(quán)制止違反物業(yè)管理辦法及有關(guān)規(guī)定的行為。（4）有權(quán)選聘專(zhuān)營(yíng)公司（清潔、保安、綠化等）承擔(dān)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。（5）開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)及有償服務(wù)。2、物業(yè)管理公司的主要義務(wù)是：（1）履行物業(yè)管理合同，依法進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理；（2）接受管理委員會(huì)和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；（3）重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可通過(guò)；（4）接受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、有關(guān)行政主管部門(mén)及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。二、業(yè)主與業(yè)主管理委員會(huì)（一）物業(yè)業(yè)主業(yè)主是物業(yè)的所有人或物業(yè)的使用人。（二）業(yè)主管理委員會(huì)性質(zhì)業(yè)主管理委員會(huì)，是物業(yè)或物業(yè)使用人為了自己的共同利益，組織成立的一處群

25、眾性的團(tuán)體。關(guān)于這種團(tuán)體的法律地位或社會(huì)性質(zhì)，國(guó)家目前還沒(méi)有明確的規(guī)定。但是，這種團(tuán)體或組織，經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)成立以后，在規(guī)定的活動(dòng)范圍內(nèi)，國(guó)家承認(rèn)其合法性。（二）業(yè)主管理委員會(huì)的產(chǎn)生和組成根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定以及住宅小區(qū)的實(shí)際情況，為了物業(yè)管理委員會(huì)管理和活動(dòng)的方便，一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)管理處所管轄的區(qū)域內(nèi)，可成立一個(gè)業(yè)主管理委員會(huì)。業(yè)主管理委員會(huì)，可以由街道辦事處、家居委員會(huì)、也可以由物業(yè)管理公司出面組織。業(yè)主管理委員會(huì)，由代表業(yè)主利益的物業(yè)業(yè)主組成。業(yè)主管理委員會(huì)可以定期改選（章程中規(guī)定任期）。在新一屆管委會(huì)成立后，上屆管委會(huì)要將全部資料向新一屆管委會(huì)移交。管委會(huì)的成立和換屆選舉，要有政府主管部門(mén)參

26、加，并且在政府主管部門(mén)備案。（三）業(yè)主管理委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù)1、業(yè)主管理委員會(huì)的權(quán)利主要有：（1）訂業(yè)主管委會(huì)章程，代表物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人、使用人，維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利。（2）決定選聘、續(xù)聘或改聘專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司。（3）審核物業(yè)管理公司擬訂的物業(yè)管理費(fèi)用和水電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，。（4）審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計(jì)劃和有關(guān)管理服務(wù)的重大措施。（5）審批物業(yè)維修基金的使用計(jì)劃。（6）檢查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行。2、權(quán)利與義務(wù)是相對(duì)應(yīng)的，業(yè)主管理委員會(huì)也要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，主要有：（1）根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的意見(jiàn)和要求，對(duì)物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督。（2）嚴(yán)格履行聘用

27、合同，協(xié)助和支持物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作。物業(yè)管理公司在執(zhí)行決議、行使權(quán)力遇到阻力時(shí)，業(yè)主管理委員會(huì)有義務(wù)出面調(diào)停。（3）有義務(wù)聽(tīng)取和接受業(yè)主的意見(jiàn)、建議和投訴，并和物業(yè)管理公司協(xié)商解決處理。（4）接受業(yè)主的監(jiān)督。（5）接受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、各有關(guān)行政主管部門(mén)及當(dāng)?shù)厝嗣裾谋O(jiān)督指導(dǎo)。（6）通過(guò)各種形式向業(yè)主宣傳關(guān)于物業(yè)管理的方針政策，組織業(yè)主參與各類(lèi)教育和文化娛樂(lè)活動(dòng)。（五）組織召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主管理委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表大會(huì)的主要任務(wù)是：（1）選舉新的業(yè)主管理委員會(huì)；（2）聽(tīng)取管委會(huì)的工作；（3）聽(tīng)取和審查管委會(huì)的工作報(bào)告；（4）聽(tīng)取會(huì)員的意見(jiàn)和建議；（5）研究決定涉及業(yè)主利益的重

28、大問(wèn)題；（6）改變和撤消管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；（7）其他需要研究的問(wèn)題。業(yè)主代表大會(huì)閉會(huì)期間，由業(yè)主管理委員會(huì)履行大會(huì)的權(quán)利和義務(wù)。三、物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會(huì)的關(guān)系物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會(huì)都是管理委員會(huì)都是物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，它們共同管理著一定范圍的物業(yè)。它們之間的區(qū)別主要是：業(yè)主管理委員會(huì)管理的是其他代表的業(yè)主們自己的物業(yè)：物業(yè)管理公司管理的是他人的即業(yè)主們的物業(yè)，并為業(yè)主和物業(yè)使用人提供各種勞務(wù)。因此也就決定了它們之間的特定關(guān)系。（一）法律上的平等關(guān)系（二）在權(quán)利與義務(wù)方面是一種服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系（三）在工作中是相互協(xié)商和相互幫助的關(guān)系第九節(jié) 房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)管理一、房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)中介就是

29、聯(lián)結(jié)房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者以有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)部的各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的紐帶。根據(jù)房地產(chǎn)中介活動(dòng)的范圍，可以把房地產(chǎn)中介分為廣義的中介和狹義的中介。廣義的房地產(chǎn)中介，就是在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中從生產(chǎn)到消費(fèi)一切為房地產(chǎn)運(yùn)行服務(wù)的活動(dòng)。狹義的房地產(chǎn)中介，就是專(zhuān)門(mén)為房地產(chǎn)市場(chǎng)交易主體服務(wù)的活動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)巨大的產(chǎn)業(yè)體系，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品是一個(gè)綜合性的產(chǎn)品，它的生產(chǎn)涉及到50多個(gè)部門(mén)。房地產(chǎn)中介包括的范圍很廣，大體來(lái)說(shuō)，主要包括以下幾種。1、房地產(chǎn)信息中介。2。房地產(chǎn)咨詢(xún)中介。3.房地產(chǎn)金融中介。4.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中介。5.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)代理中介。6.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中介。7.房地產(chǎn)法律中介。8.房地產(chǎn)管理或物業(yè)中介。房地產(chǎn)中介是由房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程的客觀規(guī)律決定的。只要房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在運(yùn)行和發(fā)展，這些聯(lián)系就必然發(fā)生，沒(méi)有這些聯(lián)系，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是無(wú)法運(yùn)行。二、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)性質(zhì)與特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的性質(zhì)房地產(chǎn)中介是