774837323江西九江原中星聯(lián)藥業(yè)地塊價值分析及規(guī)劃定位意見書73p

1、原中星聯(lián)藥業(yè)地塊價值分析及規(guī)劃定位意見書2012-2-6前 言 本次調(diào)研報告所采集的信息來源于：九江房產(chǎn)信息網(wǎng)、搜房網(wǎng)、新浪地產(chǎn)網(wǎng)以及通過走訪競爭樓盤、周邊商業(yè)的實地調(diào)查等。共歷時15天。本次報告有針對性的完成了關(guān)于本項目的九江宏觀狀況及房地產(chǎn)市場宏觀分析、項目周邊在售住宅項目分析、項目周邊商業(yè)結(jié)構(gòu)及現(xiàn)狀分析、項目swot分析、地塊價值分析及項目定位建議等工作。目 錄第一章 項目概況一、 項目概況項目位于九江市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，九江城市結(jié)構(gòu)五軸之一長江大道西側(cè)，處于八里湖新區(qū)東區(qū)。原為中星聯(lián)醫(yī)藥公司，項目占地面積88畝，容積率3.0，商業(yè)、住宅比例2：8。二、項目四至：東：長江大道、九江鋼材（加工）

2、大市場西：京九鐵路南：前進(jìn)西路、707（九江七所精密機(jī)電科技有限公司）北：京九鐵路、21世紀(jì)家居三、周邊狀況：項目：慧龍家居、慧龍新城、九江鋼材（加工）大市場、潯?；▓@、十里大樓、前進(jìn)新村、21世紀(jì)家居城、儀表社區(qū)、奧林匹克花園學(xué)校：向陽中心小學(xué)（800米）、匡廬小學(xué)、華清實驗學(xué)校、廬山區(qū)實驗小學(xué)、九江市職業(yè)技術(shù)學(xué)院、九江市一中（2900米）超市：聯(lián)盛超市、派拉蒙（1200米）銀行：農(nóng)行潯廬分理處、建行十里分理處、郵政儲蓄銀行十里大道分行、工行十里支行、中行前進(jìn)分理處、交行新晨支行公交：18路、24路、103路第二章 九江房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析第一部分：九江房地產(chǎn)市場宏觀情況一、土地供應(yīng)情況2005-

3、2010年上半年九江市土地成交情況：年份成交宗數(shù)出讓面積（畝）成交總價（萬）成交均價（萬）2005年131，464.2161,517.1342.012006年26725.1666,459.2791.652007年5246.0735，404.97143.882008年221,305.2084,202.3464.512009年15899.0384,847.0694.382010年152,116.63390,641.03184.56上表可見過去六年九江市累計已出讓土地總面積：6756.3畝，成交總價723,071.8萬元。2011年九江市土地成交明細(xì)（審批過的）：宗地號位置土地用途容積率面積（畝）起

4、始價（萬元/畝）成交價（萬元/畝）競得人九土2011-1九威大道西南側(cè)、怡堂路東側(cè)商住2.530.13145147九江信華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司九土2011-2九蓮大道以西、南山路以西商住344.55230405黃壽官九土2011-3人民路以西、天?；▓@以北商住2.235.18220238江西華安投資有限公司九土2011-4人民路以東、廬山電子廠以北商住2.547.79260413王小強(qiáng)九土2011-5十里大道以東，南山路以北商住2.542.42200319九江市潯海實業(yè)有限公司九土2011-6濱江東路30號商住2.511.7170175查中華（石油公司）九土2011-7蛟灘堤路東側(cè)、規(guī)劃一路以南

5、、八里湖大道以西商住1.236.6109111九江市冠宸置業(yè)有限公司九土2011-8蛟灘堤路東側(cè)、規(guī)劃一路以南、八里湖大道以西商住1.233.238284九江市冠宸置業(yè)有限公司九土2011-9蛟灘堤路東側(cè)、規(guī)劃一路以南、八里湖大道以西商住1.2207.65109111九江市冠宸置業(yè)有限公司九土2011-10蛟灘堤路東側(cè)、規(guī)劃一路以南、八里湖大道以西商住1.2118.89109111九江市冠宸置業(yè)有限公司九土2011-11環(huán)城東路東側(cè)商住2.5138.64230254劉優(yōu)平九土2011-12前進(jìn)路南側(cè)（一建公司）住宅3.021.41260281中航地產(chǎn)股份有限公司九土2011-13長虹大道與長江

6、大道交匯處西北角商住3.5262.67398401中航地產(chǎn)股份有限公司九土2011-14十里河南岸景觀路以北商業(yè)1.412.08215321九江市兩湖旅游開發(fā)有限公司九土2011-15九江市興城大道以東商住2.920266269九江嘉華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司九土2011-16長虹西大道以南、周紡路以西商住3.5151.1349355九江市城市建設(shè)投資有限公司九土2011-17十里河西岸（慧龍新城旁）商住2.252.02220226江西得益置業(yè)有限公司結(jié)論：1、九江市2008-2010年，共計出讓土地4500畝左右(2010年共計出讓土地面積約2300畝），其中待開發(fā)土地面積為3290畝。2011年

7、成交土地1793畝。2、2008-2010年土地成交均價一路攀升，從64.51萬/畝上升到184.56萬/畝，2011年土地成交最高價兩宗土地成交價448萬元/畝，僅次于2009年金大地投資有限公司拍賣的新橋頭地塊。3、從土地成交價格來看，九江市土地價格堅挺，不少新盤將面臨更大價格壓力，市場競爭力進(jìn)一步增強(qiáng)。從土地供應(yīng)量來看，未來市場供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出需求量，九江房地產(chǎn)市場供大于求，市場轉(zhuǎn)入買方市場。 二、2011年市場去化量和存量情況隨著九江經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市規(guī)模的擴(kuò)大，剛性需求相對較大，但由于房價的過快增長，高房價讓很多有購房需求的消費(fèi)者望而卻步。自2010年起國家為控制房價過快增長，出臺了

8、一系列史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，使得房價過快增長得到控制。但同時也打壓了投機(jī)性購房需求，并使購房者產(chǎn)生濃厚的持幣觀望心理，這在一定程度上對九江房地產(chǎn)成交量產(chǎn)生了影響。2011年九江房地產(chǎn)市場一直都處在一種低迷的狀態(tài)，整年的成交量很少，銷售周期被大大拉長，即便有些樓盤搞各式促銷降價活動都難以去化，不少樓盤連續(xù)數(shù)月零成交量。市場總體存量巨大。1、 去化量情況（1）九江房地產(chǎn)市場2011年各月成交套數(shù)情況圖示 上圖數(shù)據(jù)顯示：2011年全年樓市成交量呈波折下降，下半年的成交量幾乎沒有過1000，降幅很大。由于宏觀政策的持續(xù)收緊，導(dǎo)致消費(fèi)者持幣觀望情緒濃厚，影響了成交量。2011年全年總成交10093

9、套，而截止到2012年2月市場可售套數(shù)為15421套。（2）2011年房地產(chǎn)市場各月成交均價圖示上圖數(shù)據(jù)顯示：全年的成交均價基本平穩(wěn)，除了個別幾個月受九江學(xué)院商住樓以及天翼景城兩個樓盤低價的影響，全月成交均價在5000元/以下之外。其他月份成交均價基本保持在5000元/以上。受政策的影響，消費(fèi)者持幣觀望，成交量低迷的情況下，開發(fā)企業(yè)并沒有做出大幅度的降價，而是保持在原有的價格水平。（3）宏觀經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展與微觀市場的低迷形成強(qiáng)烈反差，一旦政策有所松動，市場必將反彈。但中央一再表態(tài)，堅決促進(jìn)房價合理回歸的決心，所以在促進(jìn)房價合理回歸之前，房地產(chǎn)調(diào)控政策會一直實施下去。這也成為現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的新背

10、景。2、房源供應(yīng)和存量（1）據(jù)九江市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年有3000畝存量土地在建，2011年后將會有超過400萬平方米商品房推向市場，九江歷史上最為激烈的房地產(chǎn)競爭即將展開。（2）九江目前在售樓盤58個，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前九江市三區(qū)（潯陽區(qū)、廬山區(qū)、開發(fā)區(qū)）批準(zhǔn)可售商品房面積達(dá)145-150萬，是歷史最高銷售量的一倍。其中商品住房約為91萬多，非住宅約為57萬。（3）不管是從存量土地、在建量來看，還是從目前市場可售量來看，房源的供應(yīng)量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場需求量，房地產(chǎn)完全進(jìn)入買方市場。第二部分：新背景下的市場情況隨著九江房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，環(huán)境的不斷變化，九江房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)相應(yīng)的

11、變化。九江憑借自身優(yōu)越的城市條件，經(jīng)濟(jì)得到穩(wěn)步快速的發(fā)展，城市規(guī)劃不斷的擴(kuò)展，房地產(chǎn)市場需求也在穩(wěn)步增大。但在特定的一段時間之內(nèi)，九江房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成：市場供過于求，競爭異常激烈；政策干預(yù)加大，市場趨向合理；開發(fā)商開發(fā)成本增高，利潤下降；消費(fèi)者日趨理性，品質(zhì)要求更高等新的市場背景。一、消費(fèi)者需求情況中國指數(shù)研究院2011年度與搜房網(wǎng)針對全國100多個大中型城市的購房者消費(fèi)調(diào)查研究報告調(diào)查研究得出以下表現(xiàn)：1、 需求意向（1）計劃購房時間 數(shù)據(jù)顯示，超過六成的購房者打算在一年內(nèi)購房（24.9%表示會在6個月內(nèi)購房，36.5%表示會在一年內(nèi)購房）。由此可見，計劃在一年內(nèi)購房的受訪者居多。 （2）

12、購房次數(shù)數(shù)據(jù)顯示，購房者中首次置業(yè)者占比最高，為61.9%，二次置業(yè)者所占比例也較大，為30.4%。（3）購房目的數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)受訪者因剛性需求而選擇置業(yè)，主要包括“改善用房”、解決“自己無房”問題及用于“結(jié)婚用房”，累積比例達(dá)73.1%。2、理想小區(qū)（1）公共配套設(shè)施購房者認(rèn)為，公共交通配套是理想小區(qū)首要考慮的因素，占比53.9%。其次為購物等商業(yè)配套，為51.6%。醫(yī)療配套、教育配套也是比較重要的兩項，所占比重分別為24.8%、16.8%。（2）小區(qū)配套設(shè)施數(shù)據(jù)顯示，“小區(qū)安全監(jiān)控設(shè)施”是購房者心目中最看重的基礎(chǔ)配套設(shè)施，占比為46.8%；與此同時，“小區(qū)綠化景觀”、“充足的停車位、停車場

13、”亦是購房者比較看重的基礎(chǔ)配套設(shè)施。（3）室內(nèi)外規(guī)劃設(shè)計數(shù)據(jù)顯示，購房者比較在意小區(qū)綠化景觀和樓間距大?。嘿彿空咴谑彝庖?guī)劃設(shè)計上比較看重“具有較大比例的小區(qū)綠化”與“布局合理，樓間距合適”兩因素，所占比重分別為51.1%和44.0%。3、購買偏好（1）影響購買因素數(shù)據(jù)顯示，“價格”是影響購房者置業(yè)的首要因素，占受訪者總數(shù)的57.6%；其次是“地段”，為36.8%；再次為“交通”，占受訪者總數(shù)的31.0%； “環(huán)境”也是影響購房者置業(yè)的一大因素，比重為24.9%。（2）購房者住宅面積選擇數(shù)據(jù)顯示，70-89平米的戶型最受購房者青睞，占比38.4%。90-109平米也是購房者主要考慮的戶型面積，占

14、比25.0%。與此同時，50-69平米的戶型也受到關(guān)注，占比14.9%。 （3）裝修偏好數(shù)據(jù)顯示，40.0%的受訪者明確表示傾向選購精裝房， 21.9%表示傾向選擇毛坯房。由此可知，精裝修房是購房者傾向選擇的對象。4、購房心理（1）政策認(rèn)知數(shù)據(jù)顯示，有56.5%的受訪者表示非常關(guān)注國家房地產(chǎn)政策，有34.8%者表示比較關(guān)注。由此可知，購房者對國家房地產(chǎn)政策動向的關(guān)注度非常高。（2）價格認(rèn)知調(diào)查顯示，在房產(chǎn)調(diào)控政策的影響下，46.6%的受訪者認(rèn)為未來半年內(nèi)房價將會上漲，其中有8.9%認(rèn)為漲幅會在20%以上。第三部分：項目周邊調(diào)研一、中星聯(lián)地塊周邊商業(yè)調(diào)查調(diào)查情況商業(yè)名稱定位出租、售價格經(jīng)營業(yè)態(tài)備

15、注華東市場一、二期建材專業(yè)市場店鋪面積100-300對外出租為主租金為50-60元/月建材華東市場三期建材專業(yè)市場店鋪面積100-300對外出售為主銷售價格為12000元/，租金為60元/月建材回報率在6%左右鋼材加工大市場鋼材專業(yè)市場店鋪面積100-500對外出租，租金價格為20-30元/月鋼材市場要拆遷，市場即將搬遷至煉油廠，地塊用于慧龍新城的延伸慧龍新城摩托車、電動車市場店鋪面積100-300對外出租30-40元/月對外出售14000元/摩托車、電動車21世紀(jì)家居城家居專業(yè)市場，精品館只租不售價格待定高檔裝飾、建材2012年5月份主體結(jié)構(gòu)封頂，10月份開業(yè)二、競爭住宅個案分析根據(jù)九江市最

16、新規(guī)劃和實地走訪，開發(fā)區(qū)的樓盤占到九江開發(fā)樓盤總數(shù)的60%，新樓盤最多的也是集中在這個區(qū)域，本項目周邊強(qiáng)有力競爭樓盤主要有：柴桑春天、尚海灣、觀瀾盛世、君怡美筑、潯城湖景、中星宜景灣、江南府第、東方賽納以及國豪水岸城等。樓盤價格基本在5500-6500元/之間。以下將對周邊有代表性的樓盤做詳細(xì)剖析。柴桑春天：開發(fā)商：新湖遠(yuǎn)洲置業(yè)公司占地面積：953畝，總戶數(shù)：8000建筑業(yè)態(tài)：多層、高層、別墅設(shè)計風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格主力面積：90，次主力面積：120-130暢銷戶型：90-130兩房、三房，均價6500元/項目優(yōu)勢：入市較早，開發(fā)實力，品牌效應(yīng)；小區(qū)內(nèi)配套齊全，智能化系統(tǒng)安全；小區(qū)規(guī)劃完善，景觀到位

17、；物業(yè)形態(tài)多樣，供選擇的余地大；戶型方正，實用項目劣勢：高端產(chǎn)品，價格較高，小區(qū)外生活配套不完善，公交路線少；九江五金城在其對面，帶來一定噪音。尚海灣：開發(fā)商：九江錦繡地產(chǎn)有限公司占地面積：123畝，總建面積26萬方，總戶數(shù)：1600建筑業(yè)態(tài)：多層、高層建筑風(fēng)格：英倫風(fēng)格主力面積：80-120暢銷戶型：80兩房，均價6500元/，價格范圍6112-8119元/項目優(yōu)勢：掀起九江英倫風(fēng)一陣熱潮，樓盤品質(zhì)相對較高，戶型方正項目劣勢：高端產(chǎn)品，價格較高，小區(qū)外生活配套不完善，公交線路少觀瀾盛世開發(fā)商：華安投資占地面積：592畝，總戶數(shù)：2000建筑形態(tài)：小高層、高層設(shè)計風(fēng)格：高貴大氣類公建風(fēng)格主力面

18、積：90-118暢銷戶型：90-130兩房、三房，均價6200元/項目優(yōu)勢：高端豪宅，開發(fā)實力，品牌效應(yīng)；小區(qū)內(nèi)配套齊全，規(guī)劃完善；66萬方建筑擁有近30萬方景觀綠地，住宅地塊整體抬高，與八里湖岸平行項目劣勢：目前生活配套不完善，公交線路少；19路也無法直接到達(dá)，下車須步行10分鐘東方賽納：開發(fā)商：九江市明湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：約100畝，總戶數(shù)：700建筑形態(tài)：多層、小高層主力面積：87-130暢銷戶型：87，均價6400元/項目優(yōu)勢：區(qū)域位置優(yōu)越，位于龍開河版塊與八里湖版塊交界處。法式風(fēng)情獨樹一幟，樓盤品質(zhì)較高項目劣勢：目前無公交可達(dá)，生活配套也不完善國豪水岸城開發(fā)商：江西國豪地產(chǎn)

19、占地面積：93畝，總戶數(shù)：1000建筑形態(tài)：多層、小高層、高層設(shè)計風(fēng)格：東南亞風(fēng)格主力面積：88-128，均價5800元/暢銷戶型：80-92兩房項目優(yōu)勢：入市較早，大手筆規(guī)劃園林景觀，62108.53的土地上規(guī)劃了30000的園林景觀，內(nèi)外水系景觀，勾勒出東南亞異域風(fēng)情味道項目劣勢：交通不便，目前只有21路車可到江南府第開發(fā)商：九江東方恒昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：2.9萬方，建筑面積5.9萬方，總戶數(shù)：552建筑形態(tài)：多層、高層設(shè)計風(fēng)格：江南水鄉(xiāng)園林風(fēng)格主力面積：87-127暢銷戶型：87兩房，均價5500元/項目優(yōu)勢：江南水鄉(xiāng)式的溫婉與經(jīng)典園林的醇厚。戶型方正，價位在同地段中較低項目劣

20、勢：小區(qū)外生活配套不完善，公交線路少潯城湖錦開發(fā)商：九江市新世紀(jì)建設(shè)占地面積：61畝，總戶數(shù)：8000建筑形態(tài)：多層、小高層、高層設(shè)計風(fēng)格：歐式風(fēng)格主力面積：79-128暢銷戶型：88兩房，均價6300元/項目優(yōu)勢：開發(fā)商品牌，項目以目前市場稀缺多層為主，全小區(qū)共20棟，其中13棟為多層；歐陸異域風(fēng)情水岸社區(qū)項目劣勢：小區(qū)外生活配套不完善，公交線路少；目前只有19路可達(dá)中星怡景灣開發(fā)商：九江中星置業(yè)有限公司占地面積：20000，總戶數(shù)：358建筑形態(tài)：高層設(shè)計風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格主力面積：92-110占70%暢銷戶型：92-100兩房、小三房，均價5800元/，目前尾盤，僅剩16套房源，特價房391

21、6元/起價，最高為4873元/項目優(yōu)勢：位于九瑞大道主干道，高層與酒店式公寓結(jié)合，低密度建筑。35%綠化，視野開闊。價格適中，比較適合中低端購買人群項目劣勢：生活配套還不完善，目前只有19路可達(dá)君怡美筑開發(fā)商：均怡地產(chǎn)股份有限公司占地面積：8萬畝，建筑面積：26萬方 總戶數(shù)：1600建筑形態(tài)：小高層、高層設(shè)計風(fēng)格：巴厘島風(fēng)情主力面積：90-128，未開盤定價項目優(yōu)勢：坐落于九江市八里湖新區(qū)核心生活圈，南銜新城中軸線九瑞大道，北接直通主城區(qū)的潯陽西路，東臨泰山路，交通路網(wǎng)完善；巴厘島風(fēng)情新鮮浪漫項目劣勢：公交少，配套不全，項目還未開盤，周邊競爭激烈分析得出： 1、開發(fā)區(qū)樓盤占九江樓市近60%比例

22、，且大盤云集，體量巨大，各種風(fēng)格建筑均有，物業(yè)形態(tài)齊全，小區(qū)規(guī)劃注重景觀、配套等各項設(shè)施。應(yīng)該說開發(fā)區(qū)的大部分樓盤都發(fā)展到一個較成熟的階段。而且大項目更受民眾歡迎。我們地塊正是位于開發(fā)區(qū)，未來發(fā)展趨勢良好的同時，面臨的競爭相對更加激烈。2、各樓盤均已以電梯房為主，電梯房已經(jīng)成為市場主流產(chǎn)品，而多層房源為稀缺產(chǎn)品。3、隨著市場的走高，各項目的銷售戶型已基本偏向小面積戶型，80-90的兩房是目前最暢銷的，前幾年的130以上戶型的暢銷已見不到。4、現(xiàn)在新項目的增加以及規(guī)模的擴(kuò)大，各項目都在內(nèi)部建設(shè)及外部配套上下功夫，使得居住環(huán)境較之前幾年有很大提高。第四部分：調(diào)研總結(jié)一、總結(jié)：1、九江經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展

23、，城市規(guī)劃進(jìn)程加快，人們對改善性住房和置購第一套住房的需求是很大的，并在逐年增長。而目前的高房價和房地產(chǎn)調(diào)控政策對九江房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定的影響，根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)對2012年房地產(chǎn)市場研判，預(yù)測房價將于2012年5-6月份全面降價，而在2012年下半年成交量會有反彈，但房價不會有波動。2、九江房地產(chǎn)市場目前進(jìn)入買方市場，未來開發(fā)量和目前存量很大，競爭異常激烈。土地供應(yīng)量很大，截止2010年，待開發(fā)土地面積在3290畝，2011年又成交土地1793畝。2012年將會有30多個新樓盤上市，供應(yīng)量在150萬平米以上，是歷史最高銷售量的一倍。截止2012年2月批準(zhǔn)可售商品房為15421套，而2011年全年

24、去化10093套。3、新的市場背景下，消費(fèi)者購房日趨理性，對政策的關(guān)注度較強(qiáng)，受政策影響較大，市場上產(chǎn)品可選擇性強(qiáng)，對房子的品質(zhì)有更高的要求。主要表現(xiàn)在：公共配套、綠化景觀、規(guī)劃設(shè)計、營銷推廣、物業(yè)管理、智能化設(shè)施等方面。4、買方市場的特征房地產(chǎn)市場進(jìn)入買方市場后，開發(fā)企業(yè)將面臨競爭非常激烈的市場環(huán)境，開發(fā)風(fēng)險大大增加，利潤相對減少。在這種背景下，開發(fā)企業(yè)的市場表現(xiàn)情況為：1、迎合市場，注重購房者的真實需求，建消費(fèi)者滿意的房子2、注重產(chǎn)品差異化，突出自己的特色，提高核心競爭力3、注重產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計，提升產(chǎn)品的品質(zhì)4、注重產(chǎn)品和品牌的營銷與策劃，提升品牌形象和縮短銷售周期5、控制開發(fā)成本，降低利

25、潤，合理定價尋找恰當(dāng)?shù)氖袌鲂枨螅瑑?yōu)化產(chǎn)品的市場差異性，塑造獨樹一幟的產(chǎn)品，是項目定位考慮的一個重要切入點。第三章 項目swot分析s優(yōu)勢：w劣勢：o機(jī)會：t威脅：第四章 項目定位一、定位原則1、充分滿足或引導(dǎo)客戶需求；2、充分考慮項目資金鏈的健康；3、充分考慮潛力和風(fēng)險，力爭價值最大化；4、與其他產(chǎn)品的差異化；5、項目各個單體之間的互利性；二、總體定位九江首席hopsca（豪布斯卡）城市綜合體。hopsca為hotel（酒店）、office（辦公）、park（停車）、shoppingmall（購物）、convention（會議）、apartment（公寓）構(gòu)成。三、產(chǎn)品類型定位 項目由高層住宅

26、、小戶型精裝公寓、二層沿街商業(yè)、酒店、寫字樓組成。四、案名建議及主推廣語 “振業(yè)廣場”18萬一站式城市復(fù)合中心四、辦公定位 振業(yè)中心soho四、商業(yè)定位 振業(yè)商業(yè)廣場五、住宅定位 振業(yè)陽光花園/振業(yè)小公館六、酒店定位 振業(yè)酒店二、定位解析根據(jù)九江市最新規(guī)劃，東至長江大道及福銀高速昌九段，南至九園路，西至濱湖路及八里湖，北至十里河為八里湖新區(qū)東區(qū)。面積10.23平方公里。主要功能為城市核心區(qū)的重要擴(kuò)展，形成城市的商務(wù)商業(yè)中心、市民中心和體育中心，以及與之配套的居住和相關(guān)服務(wù)設(shè)施，并保留以昌河汽車工業(yè)園為主的部分工業(yè)企業(yè)及相關(guān)設(shè)施。模仿萬達(dá)城市綜合體的概念，以振業(yè)廣場為主案名進(jìn)行全案推廣，以九江首

27、席hopsca城市綜合體迅速占領(lǐng)市場制高點，城市綜合體的概念始終貫穿于整個項目的操作過程中，并根據(jù)開發(fā)節(jié)奏開發(fā)類別進(jìn)行階段的針對性的推廣。三、價值點提煉1、政府眼光，財富方向第五章 項目規(guī)劃建議一、項目定位1、定位總策略占位“新中心”，代言城市和區(qū)域形象標(biāo)桿樹立新地標(biāo)，聚焦全城影響產(chǎn)品標(biāo)桿引領(lǐng)地產(chǎn)升級，建立市場標(biāo)準(zhǔn)價值標(biāo)桿聚合城市功能，實現(xiàn)全能生活2、項目形象定位n 形象定位 一座城市的世界觀 中心、國際、標(biāo)桿n 物業(yè)功能定位3、物業(yè)配比建議物業(yè)配比原則：1. 酒店規(guī)模已定：4.5萬平米；2.居住區(qū)規(guī)模根據(jù)規(guī)劃要求，為11萬平米（其中：3萬精裝公寓；8萬平米大戶型住宅）；3.商業(yè)分為兩部分，一

28、部分為以百貨為主力店的集中商業(yè)，規(guī)模8萬平米（含地下），另一部分為休閑娛樂為主的獨立商業(yè)，建議2萬平米左右；4.寫字樓完善項目功能，樹立形象，建議規(guī)模3萬平米。4、分物業(yè)發(fā)展策略 商業(yè)（精品、高端） 以精品化、高端商業(yè)品牌引入形成商業(yè)核心價值； 通過主題化的營造實現(xiàn)區(qū)域商業(yè)價值的升級。 寫字樓（商務(wù)的、高形象） 保證形象同時控制規(guī)模，多面積劃分，降低市場風(fēng)險； 適度產(chǎn)品創(chuàng)新，建立競爭優(yōu)勢及營銷賣點。 酒店式服務(wù)公寓（精品、領(lǐng)先） 借勢星級酒店的資源價值，以高品質(zhì)服務(wù)打造核心價值； 以精品化產(chǎn)品，建立市場領(lǐng)先性，體現(xiàn)競爭優(yōu)勢。 高端住宅（高品質(zhì)、身份感） 依托（城運(yùn)）板塊價值和綜合體自身價值，打

29、造高品質(zhì)城市住宅； 通過產(chǎn)品細(xì)節(jié)的打造，提升整體品質(zhì)感，對位目標(biāo)客戶需求，建立競爭優(yōu)勢。5、 商業(yè)定位 整體定位：“都市核心 精品商業(yè)廣場” 業(yè)態(tài)定位：業(yè)態(tài)組合1： 以精品商業(yè)主力店與五星級酒店相匹配，帶動項目整體價值提升，實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)沉淀 高端精品百貨主力店（4萬平米，如西武、sogo等）大型休閑娛樂、品牌旗艦店等（2萬平米，如大型高端會所、汽車展廳、名品家居等）其他商業(yè)（4萬平米，如高端品牌專營店，餐飲、銀行等城市配套）業(yè)態(tài)組合2：（商業(yè)可租可售，更具靈活性，操作難度相對較?。┤笾黝}：商務(wù)社交、精品生活、休閑娛樂 客戶定位：本項目商業(yè)的終端消費(fèi)者以周邊企事業(yè)單位、政府機(jī)關(guān)單位，陜北遷入人

30、群、五星酒店帶來的高端客戶以及區(qū)域中高端消費(fèi)人群為主。6、公寓定位 整體定位：“新空間 精品國際公寓（超能空間、至享服務(wù)）” 客戶定位：7、寫字樓定位 整體定位：城市新中心 彈性商務(wù)空間 以高性價比和綜合體豐富配套為核心賣點的彈性商務(wù)物業(yè) 為成長型本地企業(yè)提供高形象、低成本的辦公場所 客戶定位： 主抓核心客戶實現(xiàn)穩(wěn)定回現(xiàn)目標(biāo)； 打造高形象和高性價比，兼顧一定的內(nèi)部功能； 產(chǎn)品定位 面積區(qū)間建議根據(jù)樓層劃分為四個梯度（滿足不同企業(yè)需求） 整層銷售（高樓層部分）：針對大企業(yè)使用 半層銷售（高樓層部分）：針對中型企業(yè)為主 200-300平米（低樓層部分）：針對中小企業(yè)為主 70-100平米（低樓層部

31、分）：滿足小型企業(yè)需求8、住宅定位 整體定位：瞰景頂禮華宅 品質(zhì)生活公館（攬盡公園勝景、獨享城市資源、圈層專屬領(lǐng)域） 客戶定位 核心客戶1：以長慶石油為代表的大型企業(yè)中高層 核心客戶2：陜北客戶 重要客戶：政府公務(wù)員 次要客戶：大型企業(yè)員工、拆遷戶1.1 總體規(guī)劃2.2.1 規(guī)劃原則 不同物業(yè)類型分區(qū)明確，且注意各部分之間的聯(lián)系與區(qū)隔：本項目物業(yè)類型較多，在規(guī)劃角度要注意不同功能的分區(qū)，同時保持一定關(guān)聯(lián)性，尤其是住宅與公建部分的聯(lián)系。 商業(yè)價值最大化：地塊臨未央路與鳳城八路的昭示性與通達(dá)性最佳，應(yīng)以公建類物業(yè)為主，保證商業(yè)價值的最大化。 住宅保持相對私密性：住宅應(yīng)保證相對純粹與私密性，同時處理

32、好與其他物業(yè)間的聯(lián)系，以綜合體的復(fù)合價值實現(xiàn)住宅產(chǎn)品價值的提升。 充分利用周邊資源，提升產(chǎn)品價值：地塊北側(cè)緊鄰城運(yùn)公園，應(yīng)充分利用城運(yùn)公園的景觀價值。同時未央路為城市“迎賓大道”，應(yīng)注重“城市形象面”的打造。2.2.2規(guī)劃要點 整體規(guī)劃：“雙城共榮”的規(guī)劃理念，打造“內(nèi)城”與“外城” 形象打造：整體形象體現(xiàn)國際化、設(shè)計感，樹立形象地標(biāo) 國際化氛圍營造：通過dis系統(tǒng)營造項目國際化特色，細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)2.2.3規(guī)劃理念2.2.4規(guī)劃方案示意 公建區(qū)：沿東側(cè)布置公建物業(yè)，l型酒店（地上3.5萬平米）放置在地塊東北側(cè)，寫字樓（3萬平米）放置在地塊東南角。 集中商業(yè)分為兩部分，分別位于酒店和寫字樓之間及

33、寫字樓西側(cè)，可考慮設(shè)置兩棟集中商業(yè)。 居住區(qū)：在地塊西南側(cè)沿鳳城七路排布公寓（3萬平米），公寓北側(cè)分別為小戶型住宅（2萬平米）和大戶型住宅（6萬平米）。2.2.5形象打造 整體形象體現(xiàn)設(shè)計感：氣勢恢宏、現(xiàn)代統(tǒng)一、主次有序 頂部造型與燈光處理：增強(qiáng)建筑的設(shè)計美感，突出項目的標(biāo)識與歸屬感 dis區(qū)域識別系統(tǒng) (district identifications system)：道路系統(tǒng)及鋪裝、統(tǒng)一的導(dǎo)示系統(tǒng)、趣味小品，雕塑2 分物業(yè)產(chǎn)品設(shè)計建議2.1 商業(yè)設(shè)計要點建議3.1.1業(yè)態(tài)建議3.1.2立面形象商業(yè)外立面形象體現(xiàn)國際、現(xiàn)代、時尚的商業(yè)形象，提升整體商業(yè)品質(zhì)3.1.3內(nèi)部空間n 通過點綴綠植、

34、雕塑、小品景觀等，提升整體商業(yè)氛圍 n 動線指引性明確的地面鋪裝及標(biāo)志，細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)感n 通過景觀中庭、挑空等處理，提升商業(yè)檔次3.1.4其他n 商業(yè)外部廣場：體現(xiàn)活躍、現(xiàn)代氣息，凸顯城市感和設(shè)計感n 觀賞性小品、雕塑：顯示趣味性，體現(xiàn)人文精神n 霓虹廣告：極大的影響著商場的形象，做立面設(shè)計時應(yīng)提前考慮2.2 公寓設(shè)計要點建議3.2.1整體設(shè)計原則n 在控制面積的條件下增加戶型的實用性，保證功能空間完整n 提高性價比，針對不同面積的產(chǎn)品設(shè)置合理的戶型亮點、贈送手法，增加產(chǎn)品附加值，給足客戶物超所值的感受n 在裝修上給出菜單選擇、注重人性化和個性化設(shè)計，擴(kuò)大客戶群n 在公共空間、配套上增加產(chǎn)品特

35、色和附加值，和市場形成差異化3.2.2建筑形象n 公建化立面，具有視覺沖擊力，樹立地標(biāo)形象；提高立面局部細(xì)節(jié)的設(shè)計感，突出建筑品質(zhì)3.2.3公共空間n 入口、大堂及內(nèi)部空間體現(xiàn)物業(yè)形象n 多功能共享空間：通過打造空中花園，為業(yè)主提供休閑、交流空間 3.2.4套內(nèi)空間建議3.2.5戶型設(shè)計亮點n 亮點設(shè)計原則a、所有產(chǎn)品均強(qiáng)調(diào)戶型的實用性，提高性價比。b、對于一居、兩居產(chǎn)品可以強(qiáng)調(diào)戶型空間的個性變化。（由于空間局促，對于小戶型而言，設(shè)計亮點需要通過一次結(jié)構(gòu)和二次裝修兩方面結(jié)合實現(xiàn)）。n 贈送設(shè)計建議 贈送“面積”的原則：a、相對量可觀：面積過小，客戶敏感度不高b、絕對實用：對于華而不實的“面積”

36、，無法給到客戶實惠 贈送方式a、 贈送方式1可拆卸式凸窗b、 贈送方式2可拆卸式倒凸窗c、 贈送方式3衣櫥（低于2.2米）3.2.6精裝修設(shè)計建議n 本項目精裝修整體策略n 個性化提升策略 模塊化精裝菜單：平衡客戶的“惰性”與“個性”，滿足客戶自主選擇需求1）只改變設(shè)計形式感。戶內(nèi)設(shè)計的功能性不變，形式感變化，且裝修標(biāo)準(zhǔn)相同。2）整體風(fēng)格簡潔現(xiàn)代，三套方案相互協(xié)調(diào)。在簡潔、現(xiàn)代風(fēng)格下，通過改變套內(nèi)家具擺設(shè)、色彩等方式打造相互協(xié)調(diào)、具有一定區(qū)別，能具混搭效果的三套風(fēng)格主題。3）三大功能空間形成相對獨立的模塊，廚室、衛(wèi)浴、廳臥空間能夠?qū)崿F(xiàn)不同主題的搭配。 聘請知名設(shè)計師，采用更富設(shè)計感、時尚感的設(shè)

37、計方案；通過早期樣板間的設(shè)置，給予客戶直觀感受受戶型限制，建議采用現(xiàn)代簡約的風(fēng)格，提升視覺感受，但細(xì)部微調(diào)進(jìn)行區(qū)分。在色彩搭配上充分考慮目標(biāo)客戶的年齡特征，采用青春、富有活力的色系。n 人性化考慮策略 入戶玄關(guān)空間：進(jìn)門的一切需要都給您安排好1) 盡量設(shè)置能收納衣帽、鞋柜整體玄關(guān)柜，考慮居民進(jìn)戶脫衣的居住習(xí)慣，大小滿足長風(fēng)衣的掛置空間，柜面選擇鏡面設(shè)計，符合人出門整理的習(xí)慣。2) 玄關(guān)處的收納鞋柜隔檔必須考慮居住人口數(shù)量及生活習(xí)慣，滿足放置鞋量的需求。如：當(dāng)季女士長靴、高跟鞋、運(yùn)動鞋、拖鞋的放置，另外，選擇帶多個抽屜的，可收納梳子、小件衣物、手套、鞋油、抹布等物品。3) 在收納柜旁邊空白墻壁上

38、安裝掛鉤和擱架，收納進(jìn)門后脫下的衣物、包等物品，方便尋找。 衛(wèi)浴空間：所有零碎的小物都有自己的家 廚房空間：鍋碗瓢盆都有自己的居住空間 臥室、客廳收納空間：衣物分門別類，連晾衣空間也周到考慮1) 臥室設(shè)計要點：結(jié)合房間立柱，考慮人體使用習(xí)慣，分別設(shè)置懸掛、平置、抽屜、隔間區(qū)域，為長、短衣物、飾品等預(yù)留空間，打造宜人衣櫥空間。2) 結(jié)合室內(nèi)立柱，設(shè)置功能齊全、分類細(xì)致的衣帽間。必須包括疊放區(qū)、懸掛區(qū)、雜物區(qū)3個區(qū)。 3) 客廳設(shè)計要點：結(jié)合臨窗位置，打造專屬晾衣空間，設(shè)置晾衣架，地磚注意防滑、防霉處理。 其它細(xì)節(jié)提升：通過細(xì)節(jié)設(shè)計，提升居住意向、著力打動客戶1) 阻尼系統(tǒng)應(yīng)用：室內(nèi)各個開合空間均采用阻尼系統(tǒng)，如：門、柜、抽屜、馬桶蓋等處。使關(guān)閉過程勻速、無聲、無撞擊，實用性強(qiáng)，保證屋內(nèi)設(shè)施不受損壞，同時，也減少了室內(nèi)噪音的產(chǎn)生。2) 空間靈活考慮，電源接口預(yù)留。2.3 寫字樓設(shè)計要點建議3.3.1寫字樓設(shè)計原則：n 形象外奢內(nèi)簡： 外部高形象：外立面/門廳/大堂展示高端形象/共享公共空間 內(nèi)部求經(jīng)濟(jì)：首層以上電梯間、衛(wèi)生間、走廊等其他公共空間，僅需達(dá)到平臺水平即可n 配套專業(yè)共享 專業(yè)配套的分時共享：會議室