房地產(chǎn)社會空間選擇理論研究與應用(沈上了)

1、學號學號S022469S022469 聯(lián)系方式：聯(lián)系方式13708206488 E-mail:E-mail: 房地產(chǎn)社會空間 選擇理論研究與應用 目錄 一、本文的特色 二、房地產(chǎn)社會空間選擇理論提出的背景 三、房地產(chǎn)社會空間選擇理論的內(nèi)容 四、房地產(chǎn)社會空間選擇的規(guī)律 五、房地產(chǎn)社會空間選擇的應用 六、本文的意義與不足 一、本文本色 1.1.把房地產(chǎn)業(yè)定位為空間產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)的把房地產(chǎn)業(yè)定位為空間產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)的 核心能力是空間創(chuàng)新能力；房地產(chǎn)業(yè)的價核心能力是空間創(chuàng)新能力；房地產(chǎn)業(yè)的價 值鏈是空間價值鏈。值鏈是空間價值鏈。 把房地產(chǎn)業(yè)定位為空間產(chǎn)業(yè)把房地產(chǎn)業(yè)定位為空間產(chǎn)業(yè)

2、： 空間是物質(zhì)存在的根本形式，離開了空間，物空間是物質(zhì)存在的根本形式，離開了空間，物 質(zhì)不存在質(zhì)不存在。 空間的屬性：空間的屬性： 自然物存在于物理空間之中，表現(xiàn)為長寬高的固有形式，自然物存在于物理空間之中，表現(xiàn)為長寬高的固有形式， 它以這種形式在更大的物理空間范圍活動。人是社會的存在，除它以這種形式在更大的物理空間范圍活動。人是社會的存在，除 了具有固有的物理空間及在物理空間活動之外，還具有社會空間，了具有固有的物理空間及在物理空間活動之外，還具有社會空間， 即有社會性的活動范圍。因此，空間主要有兩個屬性：即物理屬即有社會性的活動范圍。因此，空間主要有兩個屬性：即物理屬 性和社會屬性。物理屬

3、性的解釋是：空間是物質(zhì)存在的廣延性和性和社會屬性。物理屬性的解釋是：空間是物質(zhì)存在的廣延性和 并存秩序，是三維的，有長、寬、高，是感性的；社會屬性的解并存秩序，是三維的，有長、寬、高，是感性的；社會屬性的解 釋是：它是物質(zhì)存在的廣延性和并存秩序，是物質(zhì)的根本屬性，釋是：它是物質(zhì)存在的廣延性和并存秩序，是物質(zhì)的根本屬性， 是抽象的。是抽象的。 房地產(chǎn)業(yè)是空間產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)是空間產(chǎn)業(yè)： 房地產(chǎn)業(yè)是創(chuàng)造空間的產(chǎn)業(yè)，是經(jīng)營空間的行業(yè)， 房地產(chǎn)業(yè)的根本賣點是空間。 房地產(chǎn)業(yè)的核心能力是空間創(chuàng)新能力房地產(chǎn)業(yè)的核心能力是空間創(chuàng)新能力 有了房地產(chǎn)空間，還須對空間進行不斷的創(chuàng)新， 創(chuàng)造新的利益空間、社區(qū)空間、生

4、態(tài)空間和美學空間。 同時，在每個空間還要對內(nèi)容進行不斷創(chuàng)新。 房地產(chǎn)業(yè)的價值鏈是空間價值鏈。房地產(chǎn)業(yè)的價值鏈是空間價值鏈。 房地產(chǎn)的價值鏈上有房地產(chǎn)市場研究、土地論證、 規(guī)劃設計、產(chǎn)品設計、銷售策劃和物業(yè)管理等。但其 根本都是為購房者、企業(yè)和社會創(chuàng)造一個更好的空間、 更大的空間、利益聚集程度最高的空間。需要在價值 鏈的各個環(huán)節(jié)上創(chuàng)造空間，這就形成了空間價值鏈。 2.提出了社會空間選擇規(guī)律 規(guī)律一：空間順序選擇規(guī)律規(guī)律一：空間順序選擇規(guī)律 規(guī)律二：空間綜合權(quán)衡選擇規(guī)律規(guī)律二：空間綜合權(quán)衡選擇規(guī)律 規(guī)律三：空間定位選擇規(guī)律規(guī)律三：空間定位選擇規(guī)律 本文本色（續(xù)） 3.以該理論為指導進行房地產(chǎn)開發(fā)和

5、營銷 并作了探索 任何理論都是從實踐中來又回到實踐中去，理論 是實踐的總結(jié)，并指導實踐。同時實踐離不開理論的 指導，離開理論的實踐是盲目的，甚至偏離大方向。 4.論文設計有開創(chuàng)性 設計精美 圖文并茂 人性化較強 二、房地產(chǎn)社會空間選擇理論提 出的背景 我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要 住房分配制度變化 人口的轉(zhuǎn)移 房地產(chǎn)市場營銷的需要 三、房地產(chǎn)社會空間選擇理論的 內(nèi)容 1.利益空間選擇 利益的基本知識： 利益的概念、屬性和分類等。 影響和構(gòu)成利益空間的主要因素： 生存利益因素 人口利益因素 政治法律、經(jīng)濟、文化教育、區(qū)位、交通和市場與信息等利益 因素。 服務、文化、旅游、制造業(yè)是否發(fā)達、現(xiàn)代價值觀 念

6、、消費觀念等利益因素。 人際觀念、開放觀念和消費觀念等利益因素。 2.社區(qū)空間選擇 社區(qū)的基本知識 社區(qū)的概念 社區(qū)的分類 社區(qū)空間的概念 社區(qū)的有形系統(tǒng) 社區(qū)道路 社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場 社區(qū)便利店 社區(qū)美容美發(fā) 社區(qū)干洗店 社區(qū)服務 社區(qū)戶口與入學教育 社區(qū)文化娛樂 社區(qū)的無形系統(tǒng) 社區(qū)的安全 社區(qū)的健康 社區(qū)的運動 社區(qū)的社交 社區(qū)的地位 社區(qū)的老人關(guān)心 社區(qū)的人文風情 社區(qū)的公益活動 社區(qū)是否有利自我實現(xiàn)與發(fā)展 3.生態(tài)空間選擇 生態(tài)的基本知識 生態(tài)的定義 生態(tài)空間 房地產(chǎn)生態(tài)空間的定義 房地產(chǎn)自然生態(tài)空間 綠化 景觀 節(jié)能 噪音 節(jié)水 污染 地形地藐 材料 房地產(chǎn)社會生態(tài)空間 主要包括生態(tài)理念

7、、生態(tài)政策法律及生態(tài)管理等 。 3.美學空間選擇 美學空間的基本知識 美學的定義 房地產(chǎn)美學空間的定義 美學空間的基本因素 環(huán)境美 建筑美 結(jié)構(gòu)美 色彩美 細節(jié)美 四.房地產(chǎn)社會空間選擇的規(guī)律及 模型 1.1.房地產(chǎn)社會空間選擇順序規(guī)律房地產(chǎn)社會空間選擇順序規(guī)律 在起步時期，人們考慮是有沒有產(chǎn)品，是否可以在起步時期，人們考慮是有沒有產(chǎn)品，是否可以 得到產(chǎn)品，人們以得到一套房子為最大的利益所在。得到產(chǎn)品，人們以得到一套房子為最大的利益所在。 他們買房的順序是從室內(nèi)空間出發(fā)，向室外空間逐步他們買房的順序是從室內(nèi)空間出發(fā)，向室外空間逐步 推移。即按物理空間推移。即按物理空間美學空間美學空間生態(tài)空間生

8、態(tài)空間社區(qū)空社區(qū)空 間間利益空間選擇（如下圖）。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展利益空間選擇（如下圖）。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展 和消費觀念的成熟，購房者的購房行為和順序發(fā)生了和消費觀念的成熟，購房者的購房行為和順序發(fā)生了 根本性變化，他們買房的選擇順序來了一個顛倒：購根本性變化，他們買房的選擇順序來了一個顛倒：購 房者的選擇思路是：利益空間房者的選擇思路是：利益空間社區(qū)空間社區(qū)空間生態(tài)空間生態(tài)空間 美學空間美學空間物理空間的順序來選擇（如下圖）物理空間的順序來選擇（如下圖） 。 以前的選擇順序 美學空間 生態(tài)空間 社區(qū)空間 利益空間 美學空間 生態(tài)空間 社區(qū)空間 利益空間 現(xiàn)在的選擇順序 2.房地產(chǎn)社會空間選擇

9、綜合權(quán)衡規(guī)律 房屋能夠提供的空間是多層次的，不是無機的而 是有機的。它既決定了房地產(chǎn)開商在開發(fā)住房小區(qū)時， 必須縝密考慮房地產(chǎn)社會空間各圈層的客觀要求，在 價值和空間上整合它們、提升它們，做到各空間圈層 協(xié)調(diào)互補，構(gòu)成有機整體。同時也決定了購房者的購 房思路，他們在購買住房空間時，考慮的總是從自己 可能的條件出發(fā)，多層次、全方位和綜合地考慮空間 取舍。房地產(chǎn)開發(fā)商不要以為廣告做得好，就可以使 購房者輕易掏腰包，這種不成熟消費的時代已經(jīng)過去 了。開發(fā)商應從理念、選址、設計、空間打造、價值 增值設計、環(huán)境營造等方面，綜合考慮小區(qū)空間圈層 的有機結(jié)構(gòu)。不要把社區(qū)修建過程淪為一個純物質(zhì)的 過程，它首先

10、必須是一個完整的空間體系構(gòu)造過程。 3.房地產(chǎn)社會空間定位規(guī)律 房地產(chǎn)空間賣點是多層次的，是由房地產(chǎn)社會空 間各圈層構(gòu)成的有機體。但由于購房者也具有多樣性、 多種層次，他們的身份地位不同、收入和經(jīng)濟實力不 同、人際關(guān)系和活動范圍不同、生活方式和價值取向 不同、知識和文化休養(yǎng)不同、審美和情趣追求不同， 年齡段和人生走向不同，這就導致他們對房地產(chǎn)社會 空間的選擇既有層次順序性，又有重點性。購房者對 房地產(chǎn)社會空間的選擇是有側(cè)重的。購房者有自己的 房地產(chǎn)社會空間定位，他會突出對某一空間的特殊要 求而兼顧對其它空間需求。這就決定了房地產(chǎn)業(yè)在空 間開發(fā)上必須做好房地產(chǎn)社會空間定位，突出某種空 間訴求而兼

11、顧其它空間關(guān)系，使社區(qū)空間定位突出個 性，易于滿足特定層次和特殊購房者的一定需求 。 4.房地產(chǎn)社會空間選擇模型 主要根據(jù)房地產(chǎn)社會空間的影響因素，運用經(jīng)驗法和德菲爾 法來設定一個權(quán)重，然后進行評分，最后得出一個項目的分數(shù)。 這些因素主要有： 利益空間：生存、人口、政治、經(jīng)濟、文化與教育、法律、區(qū)位 交通、市場與信息、服務、旅游、制造工業(yè)和觀念。 社區(qū)空間： 有形系統(tǒng)：有形系統(tǒng)：道路、農(nóng)貿(mào)市場、便利商店、 美容美發(fā)、干洗店、 戶口和入學教育、文化娛樂。 無形系統(tǒng)：無形系統(tǒng)：安全、健康、服務、運動、社交地位、自我實現(xiàn)與 發(fā)展、名人明星和公益活動。 生態(tài)空間： 自然生態(tài)：自然生態(tài)：綠化、景觀、節(jié)水

12、、污染、地形地貌、材料、噪 聲、節(jié)能。 社會生態(tài)：社會生態(tài)：生態(tài)理念、生態(tài)政策和法律、生態(tài)管理等。 美學空間：環(huán)境美、建筑美、結(jié)構(gòu)美、色彩美、細節(jié)美。 五、房地產(chǎn)社會空間選擇的應用 項目概況 該宗地位于雙流縣的東北面。東鄰三強路，南接清 泰路11號，西鄰藏衛(wèi)路78號，北鄰八號園。與縣政府 只有500米的直線距離，與國家級中學雙流中學只有 300的直線距離。從成都的“紅牌樓”經(jīng)“川藏路”可 直到該宗地。 指標：該宗地占地約90113平方米，容積率1.49，綠化 率不小于45%，樓層數(shù)不高于7層。 交通狀況：成都新津、成都雙流、成都樂山經(jīng) 過該項目，雙流縣交通車4路A、4路B、6路、7路都經(jīng) 過該

13、地。交通快捷。 拆遷情況：由于該項目是政府為解決這一片低洼地勢 的住房問題，是一個為民辦實事的工程，因此拆遷工 作比較順利，現(xiàn)只有“老媽免頭”還沒有拆遷，但其 已保證在我司進場后三天內(nèi)搬遷完備。 1.利益空間選擇應用 生存利益因素應用 人口利益因素應用 政治、經(jīng)濟和法律利益因素應用 文化利益因素應用 教育利益因素 區(qū)位和交通利益因素 服務利益因素 2.社區(qū)空間選擇應用 有形系統(tǒng)的選擇應用 無形系統(tǒng)的選擇應用 3.生態(tài)空間選擇應用 生態(tài)空間中，通過良好的采光、有效的節(jié)能、很 少的污染、適度的噪聲、爽心悅目的景觀等來滿足購 房者的生態(tài)需求；達到自然、建筑和人三者之間的和 諧統(tǒng)一。 我們通過大面積的

14、綠化，容積率只有1.35，寧可 減少建筑面積，也要增加綠化面積，給購房者帶來視 覺上的享受，當大量的綠化草坪和植物的新陳代謝產(chǎn) 生大量的氧氣又給購房者帶來嗅覺上的享受。 在節(jié)能方面,在設計上門窗盡量采取密封度 好的材料，使用塑鋼、雙層玻璃等新型材料， 以達到有效隔絕室內(nèi)外溫差，防止能量外泄。 我們注重還強調(diào)，管線的預埋，“智慧布線” 冰箱走一路線，電視、音響、電腦、微波爐等這些經(jīng) 常開關(guān)的電器共走另一路，空調(diào)這種用電量特大、又 容易對其他電器干擾的電器再走一路，把平時不用的 那路電器開關(guān)拉下。節(jié)省了能量，為購房者節(jié)了能。 在減少噪聲方面，選用空心磚，來減少噪聲，采 用雙層玻璃和中空玻璃來達減少

15、噪聲之目的。采用隔 音木門來減少噪聲。 在景觀方面，我們把綠化分層次、分品種、分類 別；不一味綠地，要兼顧休閑、賞景之用；追求移步 一景、曲徑通幽的意境。 在水源方面，采用全面的節(jié)水設計；使用低容量 抽水馬桶； 全面推行節(jié)水龍頭；家庭廢水經(jīng)處理用于 沖廁；生活污水經(jīng)過污水站處理，用于社區(qū)內(nèi)的清潔、 綠化、洗車等；節(jié)水、一水多用；洗手盆與抽水馬桶 儲水池連通，便后洗手水可直接沖洗；將洗衣機位置 放在較高處，洗衣水可沖洗便池或作清潔地面等。 地形地貌方面，在該項目的土地上有一個四米寬 的河溝從東到西橫穿該宗土地，我們就因此地制宜， 依溝而建，大大地利用自然狀況。 4.美學空間選擇應用 結(jié)構(gòu)是實現(xiàn)形

16、式美和功能美的重要途徑和工具， 利用建筑的對稱美、和諧美、曲線美、生機美來實現(xiàn) 結(jié)構(gòu)美。 色彩美是實現(xiàn)形式美的重要方式，所以，加強建 筑物外立面管理，保持建筑物外觀色彩協(xié)調(diào)、整潔美 觀，從而達到傳播開發(fā)商形象的良好作用。 在細節(jié)美方面，注重戶型設計的創(chuàng)新，預留電源 插座、燈位，燃氣管道、去水管安裝到位，預設通風 通道；供水管暗埋，冷熱水管暗敷到位,高級防火門為 人戶門、戶內(nèi)預留門洞,接駁市政水、電、氣系統(tǒng)，每 戶獨立水、電、氣表。 給購房者帶來了形式美、功能美、人性美，讓購 房者即從物質(zhì)享受美，又能從精神上享受美。房地產(chǎn) 產(chǎn)品的美學無所不在。我們的社區(qū)會經(jīng)受時光的考驗 和社會變遷的考驗，彌久而

17、彌美，成為生活的享受和 景觀。 六、本文的意義與不足 1.房地產(chǎn)社會空間選擇理論的意義 該理論能在不同的商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)中運用， 為開發(fā)商根據(jù)購房者的需求來開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品具 有很大的指導性。以前憑感性認識，憑感覺作決定成 為過時，避免了盲目決策，房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)有了可 操作性的理論指導。當然，在地產(chǎn)和房產(chǎn)中，關(guān)鍵因 素的權(quán)重系數(shù)因不同的物業(yè)形態(tài)、不同的區(qū)域、不同 的開發(fā)商等需作適當調(diào)整。 作者運用了該社會空間選擇理論于龍泉的“蔚藍 花城”項目、四川人民政府駐渝辦事處的“四川大廈” 項目、雙流“金城公寓”項目、重慶“華音商場”、 資中“筆峰華庭”等項目，取得了不菲的成績，實踐 證明能很好地指導實踐。 2.房地產(chǎn)社會空間理論對傳統(tǒng)房地產(chǎn)理論的作用 對傳統(tǒng)房地產(chǎn)升值和保值理論的沖擊 對傳統(tǒng)房地產(chǎn)地段理論的沖擊 對傳統(tǒng)房地產(chǎn)理論的創(chuàng)新和革命 對房地產(chǎn)營銷策劃的更新 3.房地產(chǎn)社會空間選擇理論的意義 指導房地產(chǎn)實踐的作用 對房地產(chǎn)營銷的意義 配套完善的社區(qū)作指導 社區(qū)的生態(tài)完善作指導 為房