商法論文物業(yè)管理中的法律關(guān)系探析

1、物業(yè)管理中的法律關(guān)系探析 隨著房地產(chǎn)業(yè)的橫向與縱向發(fā)展，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理的法律保護(hù)已經(jīng)成為各國(guó)立法之重，對(duì)物業(yè)管理的立法，己經(jīng)成為各個(gè)國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要課題。而物業(yè)管理各項(xiàng)課題里，始終離不開物業(yè)管理參與人間的權(quán)利義務(wù)，即業(yè)主或物業(yè)使用人（住戶）與物業(yè)管理公司間的權(quán)利義務(wù)，以及政府所扮演之角色，本文基于業(yè)主權(quán)益保障的角度出發(fā)，從法律層面厘清這3者之間的關(guān)系。1、物業(yè)管理的內(nèi)涵物業(yè)公司在處理與大多數(shù)業(yè)主以及少數(shù)業(yè)主的關(guān)系時(shí)經(jīng)常會(huì)遇到是管理還是放縱的考量。由于物業(yè)公司負(fù)責(zé)的對(duì)象是作為共同體的業(yè)主大會(huì)的公共意志，因此在日常的管理中，應(yīng)當(dāng)有權(quán)在1定限度內(nèi)限制少數(shù)業(yè)主的不當(dāng)或違法行為，甚至可以動(dòng)用

2、1定的強(qiáng)制力，比如依照業(yè)主大會(huì)確定的規(guī)則，對(duì)不遵守相應(yīng)規(guī)則的人的行為予以制止甚至提起訴訟。對(duì)物“管理”與對(duì)人“管理”的矛盾統(tǒng)1：現(xiàn)代物業(yè)管理展現(xiàn)對(duì)物管理與對(duì)人管理的2重性，使得有的人希望將“物業(yè)管理”改為“人居服務(wù)”，然而，有權(quán)的對(duì)世性與作為所有權(quán)客體的物的獨(dú)立性是相應(yīng)的，“所有權(quán)之標(biāo)的物須為獨(dú)立之1體”，但是隨著大規(guī)模合住住宅的出現(xiàn)，這種獨(dú)立性受到了極大的限制，縱橫交錯(cuò)的分割所有關(guān)系，緊密相連的毗連狀態(tài)，專有共有部分犬牙交錯(cuò)，使得居住業(yè)主必須調(diào)整或改變“各人自掃門前雪，不管他人瓦上霜”的傳統(tǒng)觀念或生活習(xí)慣，必須共同參與制定規(guī)約，組織區(qū)分所有權(quán)人或住戶會(huì)議等。1、物的管理對(duì)物的管理狹義上分為4

3、類：（1）保存行為，即以防止建筑物滅失、毀損或其權(quán)利喪失、限制等為目的維持其現(xiàn)狀之行為，包括建筑物的簡(jiǎn)易修繕，如屋頂漏雨時(shí)的簡(jiǎn)易修補(bǔ)、門窗玻璃破碎的換修等。（2）改良行為，指不變更物的性質(zhì)，而增加其效用或價(jià)值之行為，如污墻刷成粉壁、地板加貼瓷磚以增美觀等。（3）利用行為，指為滿足區(qū)分所有權(quán)共同需要，不變更物的性質(zhì)，對(duì)共有部分或基地所為之使用、收益行為，例如地下室辟為停車場(chǎng)等。（4）處分行為，指就物之權(quán)利為移轉(zhuǎn)、設(shè)定或消滅，使之發(fā)生權(quán)利變動(dòng)之行為，如將共有部分設(shè)定專用使用權(quán)，由特定人專屬的、排他的使用等。2、人的管理對(duì)人的管理是指對(duì)區(qū)分所有權(quán)人群居生活關(guān)系所為之社區(qū)管理，其對(duì)象不以居住于公寓大廈

4、內(nèi)的區(qū)分所有權(quán)人之行為為限，凡出入?yún)^(qū)分所有建筑物之人的行為，均應(yīng)納入，其內(nèi)容可分為對(duì)建筑物不當(dāng)毀損行為之處置、對(duì)建筑物不當(dāng)使用行為之規(guī)制，以及對(duì)生活妨害行為之防患等。2、物業(yè)管理參與人及其法律地位物業(yè)管理工作中幾個(gè)主要方面有：房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人、發(fā)展商、物業(yè)管理公司和其它與物業(yè)管理相關(guān)聯(lián)的行業(yè)以及政府有關(guān)部門。1、發(fā)展商發(fā)展商將物業(yè)建成，并經(jīng)政府有關(guān)部門綜合驗(yàn)收合格后，經(jīng)過(guò)房產(chǎn)交易將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人。這里的法律關(guān)系的變化是發(fā)展商由原來(lái)?yè)碛型恋厥褂脵?quán)和房屋所有權(quán)到轉(zhuǎn)移給了新的產(chǎn)權(quán)所有人。對(duì)于1處新的住宅區(qū)，包括公寓或別墅，發(fā)展商在竣工前，1般是先期委托物業(yè)管理公司介入新建物業(yè)的管

5、理工作。有時(shí)發(fā)展商也自己充當(dāng)物業(yè)管理的角色。不論發(fā)展商是自己來(lái)管理物業(yè)或是委托其它管理公司來(lái)管理新建的物業(yè)，都是在為新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人提供服務(wù)。對(duì)于新建物業(yè)來(lái)說(shuō)，山于發(fā)生了產(chǎn)權(quán)交易行為，發(fā)展商的角色變了，位置也變了。發(fā)展商由原先對(duì)物業(yè)的擁有，變?yōu)椴糠謱?duì)物業(yè)的擁有或完全不擁有。發(fā)展商先期委托物業(yè)管理公司管理新建物業(yè)或自己自行管理物業(yè)的行為只能是1種臨時(shí)的安排，因?yàn)樵谛陆ㄎ飿I(yè)初期，廣大新的產(chǎn)權(quán)所有人或是沒(méi)有到位，或是即使到位，由于各種各樣的原因，尚無(wú)能力選擇物業(yè)管理公司。發(fā)展商只是臨時(shí)代理已有的新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。這1時(shí)期物業(yè)管理公司的費(fèi)用1般由發(fā)展商支付或預(yù)先墊付

6、，因?yàn)檫@1時(shí)期物業(yè)管理公司在這1新的物業(yè)管理中尚無(wú)收益。由于交易行為和物業(yè)管理公司的介入，發(fā)展商對(duì)新建物業(yè)的作用逐漸退居第2線。如發(fā)展商直接聘請(qǐng)管理公司，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理公司簽訂臨時(shí)委托管理合同，合同期限1般訂為1年較為合適。因?yàn)闃I(yè)主管理委員會(huì)成立后，有可能在1年后重新選聘物業(yè)管理公司。2、房屋產(chǎn)權(quán)所有人（業(yè)主）由于購(gòu)買了物業(yè)，購(gòu)房人成了新建物業(yè)的產(chǎn)權(quán)所有人，合法地?fù)碛兴?gòu)物業(yè)。房屋產(chǎn)權(quán)所有人對(duì)物業(yè)擁有所有權(quán)與使用權(quán)。由于發(fā)展商在銷售物業(yè)之前，己臨時(shí)安排物業(yè)管理公司對(duì)所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行管理，購(gòu)房人在此時(shí)只能暫時(shí)放棄自己選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利，認(rèn)同發(fā)展商的安排。當(dāng)新建物業(yè)入住率達(dá)到50%或50%以

7、上時(shí)，發(fā)展商應(yīng)會(huì)同物業(yè)管理公司召開房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會(huì)（或稱業(yè)主大會(huì)）。3、房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會(huì)（業(yè)主大會(huì)）房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會(huì)是1個(gè)非常重要的會(huì)議，由發(fā)展商、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)召集此會(huì)議。業(yè)主大會(huì)最重的使命之1便是選舉出自己的代表機(jī)構(gòu)物業(yè)管理委員會(huì)。物業(yè)管理委員會(huì)是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設(shè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)每年至少召開1次。住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)對(duì)議題進(jìn)行表決時(shí)，每1戶為1票。業(yè)主可將自己的權(quán)利讓渡給選出的代表，由他們代表自己去行使權(quán)利，維護(hù)自己的合法權(quán)益。4、物業(yè)管理委員會(huì)的性質(zhì)及法律地位物業(yè)管理委員會(huì)是住宅區(qū)、寫字樓或商廈等物業(yè)管理中的常設(shè)最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，管理委員會(huì)的成員主要由房屋產(chǎn)權(quán)

8、所有人選出的代表構(gòu)成，代表廣大業(yè)主的權(quán)益。同時(shí)管理委員會(huì)也應(yīng)當(dāng)吸收當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)和派出所的代表參加。既然物業(yè)管理委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉出的代表組成，代表廣大業(yè)主的權(quán)益，是物業(yè)管理中常設(shè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，那么管理委員會(huì)就應(yīng)該是1個(gè)長(zhǎng)期的、穩(wěn)定的組織，1個(gè)松散、虛設(shè)的管理委會(huì)不可能起到應(yīng)該起到的作用。所以建議管理委員會(huì)成立后應(yīng)該到房屋管理機(jī)構(gòu)備案，并到民政部門社團(tuán)法人機(jī)構(gòu)辦理登記，以確定其性質(zhì)與法律地位。5、物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司是依據(jù)委托管理合同在新建住宅區(qū)或物業(yè)中履行管理職責(zé)的。1般情況下，委托管理合同首先是由發(fā)展商代表廣大業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂，即前期物業(yè)管理；等業(yè)主物業(yè)管理委員會(huì)成立后，再

9、由物業(yè)管理委員會(huì)代表全體業(yè)主正式與物業(yè)管理公司續(xù)簽物業(yè)管理合同。有的情況下，發(fā)展商并沒(méi)有選聘物業(yè)管理公司，而由自己本身來(lái)承擔(dān)起管理者的重任。如果是發(fā)展商自己充當(dāng)管理者的話，也要經(jīng)過(guò)房地局的批準(zhǔn)，并取得物業(yè)管理資質(zhì)合格證書。即使是發(fā)展商作為管理者，當(dāng)管理委員會(huì)成立后，也需要由管理委員會(huì)與其簽訂委托管理合同。6、承租人（房屋租用人）承租人有的是與業(yè)主直接聯(lián)系，并與業(yè)主直接簽訂租賃契約從而使用物業(yè)的某1部分，有的情況是業(yè)主委托管理公司將其擁有的物業(yè)的某1部分出租給承租人的。承租人與業(yè)主的關(guān)系是租賃關(guān)系。承租人在與業(yè)主的租賃契約里應(yīng)當(dāng)保證遵守管理公約，接受物業(yè)管理公司的管理和物業(yè)管理委員會(huì)的監(jiān)督。承租

10、人不但要與出租人簽訂租賃合同，而且也要與物業(yè)管理公司簽訂管理公約。7、其它相關(guān)機(jī)構(gòu)管理公司依據(jù)委托管理合同在物業(yè)區(qū)內(nèi)開展管理工作，需要和其他管理工作有關(guān)的公司發(fā)生聯(lián)系，如保安公司、煤氣公司、電梯公司、環(huán)衛(wèi)機(jī)構(gòu)，建筑維修部門等。管理公司要與他們簽訂有關(guān)新時(shí)期委托合同，由他們就物業(yè)內(nèi)新時(shí)期業(yè)務(wù)提供服務(wù)。這里產(chǎn)生的直接法律關(guān)系是管理公司與這些公司簽約，但其結(jié)果卻直接影響業(yè)主，所以重大的協(xié)議、合同、管理公司應(yīng)請(qǐng)管委會(huì)審議。3、實(shí)踐中物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及相關(guān)對(duì)策（1）存在的問(wèn)題1、有些地方貫徹落實(shí)物業(yè)管理?xiàng)l例不到位，政府職能轉(zhuǎn)變不理想遲至2003年9月1日我國(guó)才正式施行第1部全國(guó)性的物業(yè)管理行政法規(guī)

11、物業(yè)管理?xiàng)l例，要求政府依法行政，既要到位，又不能越位，要充分尊重業(yè)主權(quán)利，尊重業(yè)主自我管理和自我約束，要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，主要由當(dāng)事人通過(guò)合同來(lái)約束物業(yè)管理行為以及解決產(chǎn)生的糾紛。物業(yè)管理?xiàng)l例適應(yīng)各地物業(yè)管理發(fā)展程度差異太大的現(xiàn)實(shí)，對(duì)有些問(wèn)題只做了原則性規(guī)定，需要各地制定實(shí)施細(xì)則去具體化。很多地方做的是不錯(cuò)的，研究制定了符合本地實(shí)際的實(shí)施細(xì)則，但也有1些地方做得不夠，沒(méi)有很好地落實(shí)，至今沒(méi)有制定物業(yè)管理?xiàng)l例的實(shí)施細(xì)則和配套辦法，影響了物業(yè)管理?xiàng)l例的執(zhí)行效果。2、部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，行為不規(guī)范物業(yè)管理?xiàng)l例非常強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理活動(dòng)中的重要作用，要求物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)

12、合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，這需要物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)水平，為業(yè)主提供保質(zhì)保量的物業(yè)管理服務(wù)。但實(shí)踐中，相當(dāng)1部分物業(yè)管理企業(yè)是從原房管部門、單位后勤管理部門轉(zhuǎn)制而來(lái)，或者是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生而來(lái)，有的企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)。部分物業(yè)管理企業(yè)不按合同約定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量不能使業(yè)主滿意;有的企業(yè)收費(fèi)不透明，巧立名目，多收費(fèi)、少服務(wù)，提供的服務(wù)質(zhì)價(jià)不符;1些物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意，擅自改變共享建筑、共享設(shè)施的用途，或利用其經(jīng)營(yíng)謀取利益，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益；1些不具有法定資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)也非法從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)，擾亂了物業(yè)管理市場(chǎng);個(gè)別物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)人員處理問(wèn)題

13、的態(tài)度生硬、方式簡(jiǎn)單，甚至發(fā)生損壞業(yè)主財(cái)產(chǎn)、毆打業(yè)主的惡性事件。這些行為損害了物業(yè)管理行業(yè)的形象。3、業(yè)主自我管理、自我約束的意識(shí)和能力較弱實(shí)踐中業(yè)主大會(huì)成立難的問(wèn)題10分突出，其原因有兩方面：1方面是由于籌備成立業(yè)主大會(huì)要擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約等文件的草案，要確認(rèn)業(yè)主身份、確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單，這些工作需要籌備組投入1定的精力；另1方面是業(yè)主參與意識(shí)普遍不強(qiáng)，眾多業(yè)主之間難以形成1致意見。有些地方?jīng)]有及時(shí)按照物業(yè)管理?xiàng)l例，將原有的業(yè)主委員會(huì)制度調(diào)整為業(yè)主大會(huì)制度，仍然存在少數(shù)業(yè)主委員會(huì)成員自行決策的情況，不能體現(xiàn)民主協(xié)商和少數(shù)服從多數(shù)的原則，容易發(fā)生少數(shù)業(yè)主委員會(huì)成

14、員損害大多數(shù)業(yè)主利益的情況。業(yè)主公約是業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則，對(duì)業(yè)主自我管理和自我約束有重要作用，但相當(dāng)多的業(yè)主缺乏公約意識(shí)，不少小區(qū)沒(méi)有制定業(yè)主公約，或者制定了僅流于形式，業(yè)主違反公約的現(xiàn)象較為普遍，對(duì)此也缺乏有效的制約手段。4、“質(zhì)價(jià)相符”的價(jià)格機(jī)制還沒(méi)有完全形成物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)原則，國(guó)家發(fā)改委會(huì)同建設(shè)部制定了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，但不少地方還沒(méi)有研究提出當(dāng)?shù)氐木唧w貫徹執(zhí)行意見，仍然采用政策規(guī)定代替合同約定，硬性規(guī)定物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不符合物業(yè)管理服務(wù)這1民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)由雙方約定價(jià)格的精神。不少地方把應(yīng)該由政府部門或其它社會(huì)主體承擔(dān)的事項(xiàng)攤派給物業(yè)管理企業(yè)

15、，企業(yè)不堪重負(fù)，也間接增加了業(yè)主負(fù)擔(dān)；此外，部分居民受長(zhǎng)期“分房修房靠單位”觀念的影響，沒(méi)有養(yǎng)成物業(yè)管理消費(fèi)習(xí)慣，住房物業(yè)管理消費(fèi)觀念淡薄，隨意拖欠或拒交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象較為普遍。物業(yè)管理費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率偏低的狀況不利于了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。5、住房專項(xiàng)維修資金制度貫徹落實(shí)不到位住房專項(xiàng)維修資金的問(wèn)題在物業(yè)管理?xiàng)l例貫徹過(guò)程中逐步突出出來(lái)。對(duì)于房改房，有的地方?jīng)]有按照規(guī)定從售房款中提取專項(xiàng)維修資金，或者提取了但在代管過(guò)程中被挪用，或用于發(fā)放項(xiàng)目貸款至今沒(méi)有收回;有的地方售房款己被原售房單位挪用或使用，提取專項(xiàng)維修資金沒(méi)有著落。對(duì)于商品房，多數(shù)地方雖然按照規(guī)定建立了專項(xiàng)維修資金制度，但資

16、金歸集面小，歸集率低;個(gè)別地方甚至至今尚未建立商品房專項(xiàng)維修資金。這些問(wèn)題給住房共享部位共享設(shè)施設(shè)備的大、中修及更新改造造成困難。（2）相關(guān)對(duì)策分析要解決我國(guó)物業(yè)管理的這些問(wèn)題，應(yīng)該要建立起規(guī)范化、專業(yè)化、成熟的物業(yè)管理市場(chǎng)，并從以下方面努力：1、加速立法，建立物業(yè)管理法律體系，不但要有法可依，還應(yīng)切實(shí)可行，具體細(xì)致，如消防安全細(xì)則、物業(yè)管理招投標(biāo)規(guī)章等。2、改革現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，創(chuàng)造公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，業(yè)主委員會(huì)能夠真正行使權(quán)利，能夠自由選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。開展物業(yè)管理多種經(jīng)營(yíng)，政府適當(dāng)放寬物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營(yíng)的政策限制，為持續(xù)快速健康發(fā)展提供資金保證。規(guī)模較小的物業(yè)管理企業(yè)可

17、考慮合并、重組等方式，以擴(kuò)大規(guī)模，謀求更好的生存空間和發(fā)展環(huán)境。3、引導(dǎo)社會(huì)公眾加深對(duì)物業(yè)管理的了解，糾正偏見及錯(cuò)誤看法，創(chuàng)造良好的社會(huì)輿論環(huán)境，便于物業(yè)管理工作的開展。另1方面物業(yè)管理企業(yè)也要通過(guò)良好的服務(wù)來(lái)逐步改變?nèi)藗兊挠^念。4、高度重視人才培養(yǎng)。要通過(guò)大專院校與自學(xué)考試等多種形式，多種渠道培養(yǎng)物業(yè)管理人才，抓緊對(duì)物業(yè)公司經(jīng)理、部門經(jīng)理和管理員進(jìn)行上崗培訓(xùn)，適時(shí)開展對(duì)小區(qū)主任的培訓(xùn)。5、重視業(yè)主委員會(huì)的重要作用，及時(shí)組建業(yè)主委員會(huì)，提高其參與意識(shí)，充分發(fā)揮其作用，建立健全監(jiān)督機(jī)制。6、引入仲裁制度，成立仲裁機(jī)構(gòu)，在格式化的物業(yè)管理合同中訂立仲裁條款。同時(shí)政府應(yīng)協(xié)助加強(qiáng)對(duì)仲裁結(jié)果的執(zhí)行力度，形成開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主及國(guó)家相關(guān)職能機(jī)構(gòu)等的聯(lián)動(dòng)格局，使像收費(fèi)糾紛等類問(wèn)題通過(guò)正規(guī)途徑，得到及時(shí)、妥善的解決。筆者認(rèn)為有些問(wèn)題本