西安市戶縣灃京路風景洋房項目可行性研究報告

1、目錄目錄 第一章第一章 總總 論論 -3 3 一、項目名稱及建設單位一、項目名稱及建設單位-3 3 二、項目概況二、項目概況-3 3 三、可行性研究報告的編制依據三、可行性研究報告的編制依據-3 3 四、主要技術經濟指標四、主要技術經濟指標-4 4 五、結論五、結論-5 5 第二章第二章 項目市場研究項目市場研究 -6 6 一、戶縣概述一、戶縣概述-6 6 二、西安房地產市場分析二、西安房地產市場分析-6 6 三、戶縣房地產市場分析三、戶縣房地產市場分析-7 7 四、戶縣房地產市場總結四、戶縣房地產市場總結-9 9 第三章第三章 地塊分析地塊分析 -1111 一、土地現狀及區(qū)域環(huán)境一、土地現狀

2、及區(qū)域環(huán)境-1111 二、地塊二、地塊 swotswot 分析分析-1212 第四章第四章 項目定位體系項目定位體系 -1515 一、整體定位一、整體定位-1515 二、核心形象二、核心形象-1515 三、客戶定位三、客戶定位-1515 四、產品定位四、產品定位-1616 第五章第五章 項目開發(fā)建設及實施計劃項目開發(fā)建設及實施計劃 -1818 一、建設方式一、建設方式-1818 二、項目開發(fā)實施進度二、項目開發(fā)實施進度-1818 第六章第六章 項目投資估算及銷售收入項目投資估算及銷售收入 -1919 一、項目投資估算一、項目投資估算-1919 二、靜態(tài)銷售收入及成本利潤率計算二、靜態(tài)銷售收入及

3、成本利潤率計算-2222 三、銷售計劃與銷售收入三、銷售計劃與銷售收入-2424 第七章第七章 項目經濟效益評價項目經濟效益評價 -2525 一、盈利能力分析一、盈利能力分析-2525 二、資金來源與二、資金來源與運運用分析用分析-2727 第八章第八章 項目的不確定性分析項目的不確定性分析 -3030 一、盈一、盈虧虧平衡分析平衡分析-3030 二、敏感性分析二、敏感性分析-3232 第九章第九章 社會效益及環(huán)境效益評價社會效益及環(huán)境效益評價 -3535 一、項目社會效益評價一、項目社會效益評價-3535 二、環(huán)境效益評價二、環(huán)境效益評價-3636 第十章第十章 可行性結論與建議可行性結論與

4、建議 -3737 一、結論一、結論-3737 二、建議二、建議-3737 附件一：項目總體規(guī)劃圖附件一：項目總體規(guī)劃圖 -3838 附件二：項目開發(fā)進度計劃表附件二：項目開發(fā)進度計劃表 -4040 附件三：投資估算表附件三：投資估算表 -4141 附件四：銷售計劃及收入表附件四：銷售計劃及收入表 -4242 附件五：全投資現金流量表附件五：全投資現金流量表 -4343 附件六：資金來源與運作表附件六：資金來源與運作表 -4444 附件七：自有資金現金流量表附件七：自有資金現金流量表 -4545 附件八：損益表附件八：損益表 -4646 第一章第一章 總總 論論 一、項目名稱及建設單位一、項目名

5、稱及建設單位 項目名稱：項目名稱： 戶縣灃京路風景洋房項目戶縣灃京路風景洋房項目 項目地址：項目地址： 戶縣灃京路戶縣灃京路 項目開發(fā)單位：西安廣晉置業(yè)有限責任公司項目開發(fā)單位：西安廣晉置業(yè)有限責任公司 二、項目概況二、項目概況 灃京路風景洋房項目位于戶縣城東灃京路，屬于城市新區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿薮?，項目以灃京路風景洋房項目位于戶縣城東灃京路，屬于城市新區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿薮?，項目以“戶縣首席洋房戶縣首席洋房 社區(qū)，國際標準人居典范社區(qū)，國際標準人居典范”的標準打造戶縣首席名流高尚社區(qū)。的標準打造戶縣首席名流高尚社區(qū)。 項目占地約項目占地約 73.68673.686 畝，容積率畝，容積率 2.22

6、.2，包括電梯磚混多層住宅、高層住宅、寫字樓和沿街底商?？偨ㄖ?，包括電梯磚混多層住宅、高層住宅、寫字樓和沿街底商?？偨ㄖ?面積面積 1111 萬萬，主力戶型在，主力戶型在 125125左右舒適三室，項目設置有一入口商業(yè)街，并在社區(qū)入口建一鐘塔，形成左右舒適三室，項目設置有一入口商業(yè)街，并在社區(qū)入口建一鐘塔，形成 高尚小區(qū)的第一道亮麗名片。社區(qū)景觀設計和水景設置相結合，環(huán)境高尚優(yōu)雅，整個社區(qū)住宅總戶數約高尚小區(qū)的第一道亮麗名片。社區(qū)景觀設計和水景設置相結合，環(huán)境高尚優(yōu)雅，整個社區(qū)住宅總戶數約 770770 戶，鼎力打造戶，鼎力打造 20072007 年戶縣首席高尚住宅項目之杰作。年戶縣首席高尚住

7、宅項目之杰作。 三、可行性研究報告的編制依據三、可行性研究報告的編制依據 1 1 西安市國民經濟和社會發(fā)展第十個五年計劃匯編西安市國民經濟和社會發(fā)展第十個五年計劃匯編 2 2 西安市城市總體規(guī)劃西安市城市總體規(guī)劃 3 3 戶縣城市發(fā)展規(guī)劃戶縣城市發(fā)展規(guī)劃 4 4項目周邊房地產實地調查情況項目周邊房地產實地調查情況 5 5 房地產項目可行性研究指南房地產項目可行性研究指南 6 6戶縣城建局城市配套費用征收標準戶縣城建局城市配套費用征收標準 7 7陜西省現行相關工程定額標準陜西省現行相關工程定額標準 四、主要技術經濟指標四、主要技術經濟指標 1 1本項目主要基礎參數指標：本項目主要基礎參數指標：

8、項目項目指標指標備注備注 1.1.占地面積占地面積 73.68673.686 畝 畝 2.2.總建筑面積總建筑面積 1100011000 含地下人防及設備用房含地下人防及設備用房 2.12.1 多層住宅多層住宅 7600076000 帶電梯帶電梯 7 7 層層 2.22.2 高層住宅高層住宅 1700017000 1818 層一梯四戶層一梯四戶 2.32.3 沿街商業(yè)沿街商業(yè) 70007000 兩層小開間底商兩層小開間底商 2.42.4 寫字樓寫字樓 80008000 1616 層寫字樓層寫字樓 2.52.5 地下建筑面地下建筑面 積積 20002000 5050作為設備用房，可公攤銷售作為設

9、備用房，可公攤銷售 3.3.容積率容積率 2.22.2 4.4.綠化率綠化率 35%35% 5.5.總戶數總戶數 770770 戶 戶 平均每戶面積為平均每戶面積為 120120 2 2項目主要技術經濟指標項目主要技術經濟指標 項目總投資項目總投資1953119531 萬元萬元 建設周期、施工建設周期、施工 周期周期 3030 個月個月/18/18 個月個月 電梯多層電梯多層 18501850 元元/ 高層住宅高層住宅 21502150 元元/ 北側商業(yè)北側商業(yè) 75007500 元元/ 項目融資前指標項目融資前指標 銷售單價銷售單價 西側商業(yè)西側商業(yè) 55005500 銷售收入銷售收入 （扣

10、除兩稅一費（扣除兩稅一費 后）后） 2385923859 萬元萬元 元元/ 稅前利潤稅前利潤4503.394503.39 萬元萬元所得稅后利潤所得稅后利潤29572957 萬元萬元 成本利潤率成本利潤率 23.27%23.27% 基準收益率（年）基準收益率（年） 8%8% 27622762 萬元（稅萬元（稅 前）前） 25.1925.19 個月（稅個月（稅 前）前） 財務凈現值財務凈現值 14841484 萬元（稅萬元（稅 后）后） 靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期 25.4825.48 個月（稅個月（稅 后）后） 5.815.81（稅前）（稅前） 26.5726.57 個月（稅個月（稅 前）前）

11、全投資內部收全投資內部收 益率（季度）益率（季度） 4.204.20（稅后）（稅后） 動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期 27.2527.25 個月（稅個月（稅 后）后） 稅前資本金利稅前資本金利 潤率潤率 163.09%163.09% 稅后資本金利潤稅后資本金利潤 率率 94.11%94.11% 91049104 萬元（稅萬元（稅 前）前） 15.2315.23 個月（稅個月（稅 前）前） 財務凈現值財務凈現值 50715071 萬元（稅萬元（稅 后）后） 靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期 15.3315.33 個月（稅個月（稅 后）后） 21.8521.85（稅前）（稅前）15.6015.60 個月

12、（稅個月（稅 前）前） 融資后指標融資后指標 全投資內部收全投資內部收 益率（季度）益率（季度）15.6015.60（稅后）（稅后） 動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期 15.8615.86 個月（稅個月（稅 后）后） 五、結論五、結論 本項目具有良好的經濟效益，投資風險較小，對于戶縣新區(qū)乃至整個戶縣的經濟、社會發(fā)展都具有一定本項目具有良好的經濟效益，投資風險較小，對于戶縣新區(qū)乃至整個戶縣的經濟、社會發(fā)展都具有一定 的推動作用，社會效益十分顯著，因此本項目可行。的推動作用，社會效益十分顯著，因此本項目可行。 第二章第二章 項目市場研究項目市場研究 一、戶縣概述一、戶縣概述 戶縣是中國農民畫之鄉(xiāng)，被譽

13、為戶縣是中國農民畫之鄉(xiāng)，被譽為“中國第一畫鄉(xiāng)中國第一畫鄉(xiāng)”，自古有，自古有“銀戶縣銀戶縣”的美名。隨著撤縣設區(qū)的實現，的美名。隨著撤縣設區(qū)的實現， 戶縣房地產發(fā)展雖然處于初級階段，但也呈現出了蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，每年約有戶縣房地產發(fā)展雖然處于初級階段，但也呈現出了蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，每年約有 166000166000 平米的開發(fā)量，加之平米的開發(fā)量，加之 西安城市規(guī)劃優(yōu)先發(fā)展西南重鎮(zhèn)方案的確立，已經呈現出迅猛的發(fā)展勢頭，房價年增幅約為西安城市規(guī)劃優(yōu)先發(fā)展西南重鎮(zhèn)方案的確立，已經呈現出迅猛的發(fā)展勢頭，房價年增幅約為 20%20%。隨著政府。隨著政府 東遷和二環(huán)規(guī)劃以及灃京工業(yè)園的建設，城東成為戶縣房地產

14、發(fā)展的主戰(zhàn)場，灃京路也成為了戶縣第一黃東遷和二環(huán)規(guī)劃以及灃京工業(yè)園的建設，城東成為戶縣房地產發(fā)展的主戰(zhàn)場，灃京路也成為了戶縣第一黃 金大道，孕育著無限商機和美好前景，持續(xù)描繪著金大道，孕育著無限商機和美好前景，持續(xù)描繪著“第一畫鄉(xiāng)第一畫鄉(xiāng)”的美麗畫卷，戶縣即將成為名副其實的城的美麗畫卷，戶縣即將成為名副其實的城 市副中心，發(fā)展前景十分誘人。市副中心，發(fā)展前景十分誘人。 二、西安房地產市場分析二、西安房地產市場分析 戶縣現屬于西安郊縣，不久將撤縣設區(qū)，成為西安草堂區(qū)，所以西安房地產市場對戶縣房地產市場發(fā)展戶縣現屬于西安郊縣，不久將撤縣設區(qū)，成為西安草堂區(qū)，所以西安房地產市場對戶縣房地產市場發(fā)展

15、有著巨大的影響，研究分析西安房地產市場的供應結構、產品形式、消費心理對本項目決策有著重要意義。有著巨大的影響，研究分析西安房地產市場的供應結構、產品形式、消費心理對本項目決策有著重要意義。 1、 西安是西北門戶，經濟居于西北第一；西安是世界聞名的旅游城市，十三朝古都。西安是西北門戶，經濟居于西北第一；西安是世界聞名的旅游城市，十三朝古都。 2、 在全國經濟形勢一片大好的形勢下，近年來西安的經濟發(fā)展速度十分迅猛，市民生活水平不斷攀升。在全國經濟形勢一片大好的形勢下，近年來西安的經濟發(fā)展速度十分迅猛，市民生活水平不斷攀升。 3、 西部大開發(fā)以及政府城市運營思路的深化給予西安更加多的發(fā)展空間。西部大

16、開發(fā)以及政府城市運營思路的深化給予西安更加多的發(fā)展空間。 4 4、 西安教育、科研、旅游等多項產業(yè)發(fā)展空間巨大，以產業(yè)帶動房地產開發(fā)的趨勢比較明顯。西安教育、科研、旅游等多項產業(yè)發(fā)展空間巨大，以產業(yè)帶動房地產開發(fā)的趨勢比較明顯。 5 5、 西安房地產業(yè)長期處于穩(wěn)步發(fā)展的階段，此次宏觀調控雖然對市場有短暫的影響，但目前市場穩(wěn)步西安房地產業(yè)長期處于穩(wěn)步發(fā)展的階段，此次宏觀調控雖然對市場有短暫的影響，但目前市場穩(wěn)步 上升的態(tài)勢以成定局，西安房地產泡沫甚微。上升的態(tài)勢以成定局，西安房地產泡沫甚微。 6 6、 市場走勢趨于理性、邁向成熟，西安房地產市場價格走勢總體略有上升。房地產市場將告別成長市場走勢趨

17、于理性、邁向成熟，西安房地產市場價格走勢總體略有上升。房地產市場將告別成長 期，邁進成熟期，走向規(guī)范，使開發(fā)商的投資行為趨于市場化，消費者的購房行為更加理性，政府充當的期，邁進成熟期，走向規(guī)范，使開發(fā)商的投資行為趨于市場化，消費者的購房行為更加理性，政府充當的 角色更具經濟性。西安房價會在理性回歸后繼續(xù)保持一定的增長速度。角色更具經濟性。西安房價會在理性回歸后繼續(xù)保持一定的增長速度。 7 7、 新中產階級崛起，一流地段的高品質形象、中等價位住宅存在市場空缺。新中產階級崛起，一流地段的高品質形象、中等價位住宅存在市場空缺。 8 8、 內外部空間的充分挖掘、利用，成為具有先進開發(fā)理念的開發(fā)商產品塑

18、造的首選。內外部空間的充分挖掘、利用，成為具有先進開發(fā)理念的開發(fā)商產品塑造的首選。 9 9、 在購房區(qū)位選擇方面，城南在購房區(qū)位選擇方面，城南, ,依舊是西安市民首選的居住板塊。城東，逐步成為人們選擇居住之地依舊是西安市民首選的居住板塊。城東，逐步成為人們選擇居住之地 的熱土。城西的熱土。城西, ,老工業(yè)區(qū)形象的逐步改觀，成為有意在高新區(qū)置業(yè)人群的第二選擇。城北，政治核心逐漸分老工業(yè)區(qū)形象的逐步改觀，成為有意在高新區(qū)置業(yè)人群的第二選擇。城北，政治核心逐漸分 流其他區(qū)域的部分客群，但總體升溫還有待時日。高新，社會富有階層的聚集地。曲江，以其濃郁的文化流其他區(qū)域的部分客群，但總體升溫還有待時日。高

19、新，社會富有階層的聚集地。曲江，以其濃郁的文化 底蘊，成為社會中高層人士新的聚集地。底蘊，成為社會中高層人士新的聚集地。 1010、 隨著西安城市規(guī)劃的逐級審批通過，形成隨著西安城市規(guī)劃的逐級審批通過，形成“一城多心一城多心”的規(guī)劃定位布局，除長安和臨潼外，還將的規(guī)劃定位布局，除長安和臨潼外，還將 形成灞橋、周至、戶縣、高陵、藍田、閆良六個城市副中心，城市規(guī)劃為城市副中心的發(fā)展創(chuàng)造了廣闊的形成灞橋、周至、戶縣、高陵、藍田、閆良六個城市副中心，城市規(guī)劃為城市副中心的發(fā)展創(chuàng)造了廣闊的 空間。空間。 11.11. 面積由奢華型向實用型發(fā)展。近年來，房屋面積開始由兩房面積由奢華型向實用型發(fā)展。近年來，

20、房屋面積開始由兩房 8080135135，三房，三房 120120160160平米的平米的 奢華型，逐步向兩房奢華型，逐步向兩房 75759595 平米，三房平米，三房 110110135135 的緊湊型發(fā)展。如紫薇地產，最早的紫薇城市花園的的緊湊型發(fā)展。如紫薇地產，最早的紫薇城市花園的 3 3 室的面積在室的面積在 150150左右，后來的紫薇田園都市的左右，后來的紫薇田園都市的 3 3 室的面積在室的面積在 130130左右，最近紫薇馨苑的三室的面積在左右，最近紫薇馨苑的三室的面積在 115115 左右，就反映了這種趨勢。左右，就反映了這種趨勢。 三、戶縣房地產市場分析三、戶縣房地產市場分

21、析 1 1、戶縣房地產市場開發(fā)量和銷售量規(guī)模小，房價增長幅度較大。、戶縣房地產市場開發(fā)量和銷售量規(guī)模小，房價增長幅度較大。 戶縣建設局資料統(tǒng)計顯示，戶縣戶縣建設局資料統(tǒng)計顯示，戶縣 20052005 年的房地產開發(fā)量約為年的房地產開發(fā)量約為 166000166000，估計商品房的開發(fā)約占，估計商品房的開發(fā)約占 70%70%， 其余為單位集資建房等。其余為單位集資建房等。20052005 年在交易所辦理商品房備案的大約有年在交易所辦理商品房備案的大約有 550550 戶左右，總建筑面積大約在戶左右，總建筑面積大約在 6500065000（含二手房交易）（含二手房交易） 。據戶縣建設局工作人員粗略

22、統(tǒng)計，近年來，每年房地產開發(fā)量呈。據戶縣建設局工作人員粗略統(tǒng)計，近年來，每年房地產開發(fā)量呈 10%10%遞增。從以遞增。從以 上數字表明，戶縣房地產市場開發(fā)量和銷售量都比較小，整個市場還處于初級階段，但是上數字表明，戶縣房地產市場開發(fā)量和銷售量都比較小，整個市場還處于初級階段，但是 0505 年戶縣房地產年戶縣房地產 市場均價在市場均價在 16001600 元元/ /平方米左右，較上年同期上漲平方米左右，較上年同期上漲 20%20%，增長幅度較大。，增長幅度較大。 2 2、戶縣房地產開發(fā)為拉動經濟增長做出了較大貢獻。、戶縣房地產開發(fā)為拉動經濟增長做出了較大貢獻。 截至目前截至目前, ,戶縣房地

23、產開發(fā)企業(yè)約為十幾家，戶縣房地產開發(fā)企業(yè)約為十幾家，19931993 年至年至 20052005 年開發(fā)的樓盤面積達到年開發(fā)的樓盤面積達到 238258.1238258.1 平方米，平方米， 投資金額投資金額 4 4 億元以上，年開發(fā)面積平均保持在億元以上，年開發(fā)面積平均保持在 1900019000 平方米以上，房地產行業(yè)已漸漸成為戶縣國民經濟發(fā)平方米以上，房地產行業(yè)已漸漸成為戶縣國民經濟發(fā) 展的新亮點。據統(tǒng)計，戶縣房地產施工面積由展的新亮點。據統(tǒng)計，戶縣房地產施工面積由 20002000 年的年的 1100011000 平方米提升到平方米提升到 20042004 年的年的 37708.137

24、708.1 平方米，平方米， 投資額由投資額由 40004000 余萬元提升到余萬元提升到 1.21.2 億元，上繳財政的稅額達到了一個新的臺階，從而帶動了戶縣建筑業(yè)、勞億元，上繳財政的稅額達到了一個新的臺階，從而帶動了戶縣建筑業(yè)、勞 動業(yè)、運輸業(yè)、建材業(yè)等相關產業(yè)，目前戶縣建筑業(yè)的領域的農村剩余勞動力達到動業(yè)、運輸業(yè)、建材業(yè)等相關產業(yè)，目前戶縣建筑業(yè)的領域的農村剩余勞動力達到 20002000 余人，特別是余人，特別是 20042004 年全縣信貸達到年全縣信貸達到 1 1 億元以上，體現了戶縣房地產產業(yè)在促進消費、拉動經濟增長中起到了帶頭作用。億元以上，體現了戶縣房地產產業(yè)在促進消費、拉動

25、經濟增長中起到了帶頭作用。 3 3、房地產開發(fā)市場潛力巨大，周邊村鎮(zhèn)潛力有待挖掘。、房地產開發(fā)市場潛力巨大，周邊村鎮(zhèn)潛力有待挖掘。 統(tǒng)計資料顯示，縣城城鎮(zhèn)居民戶為統(tǒng)計資料顯示，縣城城鎮(zhèn)居民戶為 2636026360 戶（包括東街居民）戶（包括東街居民） ，余下鎮(zhèn)約為，余下鎮(zhèn)約為 1241212412 戶，戶，9393 年至今，戶年至今，戶 縣建房總面積為縣建房總面積為 1060836.251060836.25 平方米，按戶均平方米，按戶均 100100 平方米計算，可安置平方米計算，可安置 1060810608 戶，從理論上講，仍需解決戶，從理論上講，仍需解決 1449614496 戶住房問題

26、，結合戶縣居民收入情況，以解決一半計算，共需解決無房戶戶住房問題，結合戶縣居民收入情況，以解決一半計算，共需解決無房戶 72487248 戶住房，以戶住房，以 1010 年均年均 衡計算，每年需解決衡計算，每年需解決 725725 戶住房。同時戶縣周邊如大王、余下鎮(zhèn)屬于戶縣周邊富裕的村鎮(zhèn)，部分居民富裕戶住房。同時戶縣周邊如大王、余下鎮(zhèn)屬于戶縣周邊富裕的村鎮(zhèn)，部分居民富裕 程度已經超過了戶縣縣城中等居民水平，但因其本身的地域環(huán)境與生活環(huán)境不足以滿足這些新財富階層的程度已經超過了戶縣縣城中等居民水平，但因其本身的地域環(huán)境與生活環(huán)境不足以滿足這些新財富階層的 生活需求，所以這其中的大部分人將很有可能

27、涌入戶縣置業(yè)，市場潛力十分巨大。生活需求，所以這其中的大部分人將很有可能涌入戶縣置業(yè)，市場潛力十分巨大。 4 4、居民住房水平不高，與父母分居的三口之家逐漸增多。、居民住房水平不高，與父母分居的三口之家逐漸增多。 隨著居民家庭結構逐年縮小，三口之家結構逐年增多，與父母分戶居住成為現代人追求的一種趨勢，隨著居民家庭結構逐年縮小，三口之家結構逐年增多，與父母分戶居住成為現代人追求的一種趨勢， 而戶縣的集資建房主要集中在而戶縣的集資建房主要集中在 9393 年到年到 9898 年間，推移到現在大部分已是幾代同居，而且當時戶型設計不足年間，推移到現在大部分已是幾代同居，而且當時戶型設計不足 10010

28、0 平方米，人均住房面積太低，小面積向大面積發(fā)展也是一種趨勢，但也講求舒適度與高性價比相統(tǒng)一。平方米，人均住房面積太低，小面積向大面積發(fā)展也是一種趨勢，但也講求舒適度與高性價比相統(tǒng)一。 另外以購買商品房作為一種投資也是戶縣房地產市場新興的一種方式，這種投資類型目前占據較小的比例另外以購買商品房作為一種投資也是戶縣房地產市場新興的一種方式，這種投資類型目前占據較小的比例 成份，但有比例逐步增大的發(fā)展態(tài)勢。成份，但有比例逐步增大的發(fā)展態(tài)勢。 戶縣城鎮(zhèn)居民住房水平還不高，戶縣城鎮(zhèn)居民住房水平還不高，20042004 年底人均居住面積僅為年底人均居住面積僅為 21.521.5 平方米，離國家要求標準（

29、人均平方米，離國家要求標準（人均 3535 平方米）距離相當大。總體上可以將戶縣居民住房需求可歸納為改善型需求和投資型需求。平方米）距離相當大?？傮w上可以將戶縣居民住房需求可歸納為改善型需求和投資型需求。 5 5、城東正在成為戶縣房地產市場開發(fā)的主力地段、城東正在成為戶縣房地產市場開發(fā)的主力地段 戶縣最高行政機關戶縣最高行政機關-縣政府的東遷與城市二環(huán)規(guī)劃的最終確定，整體上帶動了城東的開發(fā)建設與生活縣政府的東遷與城市二環(huán)規(guī)劃的最終確定，整體上帶動了城東的開發(fā)建設與生活 配套設施的逐步完善。同時灃京工業(yè)園的正式運營必然會創(chuàng)造大量的就業(yè)機會，而這些就業(yè)者勢必會選擇配套設施的逐步完善。同時灃京工業(yè)園

30、的正式運營必然會創(chuàng)造大量的就業(yè)機會，而這些就業(yè)者勢必會選擇 交通便捷、生活配套齊全、距工作地較近的區(qū)域購置房產。而漸成開發(fā)熱點的灃京路沿線，則成為代表城交通便捷、生活配套齊全、距工作地較近的區(qū)域購置房產。而漸成開發(fā)熱點的灃京路沿線，則成為代表城 東板塊的核心中軸，以漸趨豐滿與彰顯成熟的商業(yè)配套，逐步提升了整個板塊的商業(yè)價值，升值潛力不言東板塊的核心中軸，以漸趨豐滿與彰顯成熟的商業(yè)配套，逐步提升了整個板塊的商業(yè)價值，升值潛力不言 而喻。而喻。 6 6、戶縣澇河治理帶動城鎮(zhèn)化進程。、戶縣澇河治理帶動城鎮(zhèn)化進程。 西戶濱河花園整體設計方案分為一期、二期建設。西戶濱河花園整體設計方案分為一期、二期建設

31、。 第一期以戶祖路澇河橋為中心，澇河河道南北各第一期以戶祖路澇河橋為中心，澇河河道南北各 15001500 米進行河道加固護砌，修橡膠壩兩座，可蓄水米進行河道加固護砌，修橡膠壩兩座，可蓄水 500500 畝形成水上公園，河堤東岸東移擴畝形成水上公園，河堤東岸東移擴 3030 米，加寬澇河河道，修濱河大道米，加寬澇河河道，修濱河大道 3838 米寬，種植綠化灌木，安裝城米寬，種植綠化灌木，安裝城 市排污、雨水管道以及照明等配套設施形成以城市防洪、集體休閑、娛樂為一體。市排污、雨水管道以及照明等配套設施形成以城市防洪、集體休閑、娛樂為一體。 第二期以澇河東岸開發(fā)計劃分為濱河商貿區(qū)、濱河文化社區(qū)，濱

32、河商住區(qū)和旅游度假區(qū)共四大塊。共第二期以澇河東岸開發(fā)計劃分為濱河商貿區(qū)、濱河文化社區(qū)，濱河商住區(qū)和旅游度假區(qū)共四大塊。共 計開發(fā)可用土地計開發(fā)可用土地 22502250 畝。該項目的實施目標是建設畝。該項目的實施目標是建設“園林城市，生態(tài)戶縣園林城市，生態(tài)戶縣” 。對擴大戶縣西城區(qū)空間，提。對擴大戶縣西城區(qū)空間，提 高城市檔次，促進當地經濟有非常重要的意義。高城市檔次，促進當地經濟有非常重要的意義。 四、戶縣房地產市場總結四、戶縣房地產市場總結 1 1、 戶縣房地產市場開發(fā)量和銷售量規(guī)模都很小，商品房價格增長幅度較大。戶縣房地產市場開發(fā)量和銷售量規(guī)模都很小，商品房價格增長幅度較大。 2 2、

33、整個市場產品開發(fā)水平較低，容易用較低成本獲得產品領先。整個市場產品開發(fā)水平較低，容易用較低成本獲得產品領先。 3 3、 居民住房水平不高，與父母分居的三口之家逐漸增多。居民住房水平不高，與父母分居的三口之家逐漸增多。 4 4、 目前項目開發(fā)主要在區(qū)域東部和北部，城東正在成為戶縣房地產市場開發(fā)的主力地段，其他片區(qū)商目前項目開發(fā)主要在區(qū)域東部和北部，城東正在成為戶縣房地產市場開發(fā)的主力地段，其他片區(qū)商 品房開發(fā)稀少，戶縣澇河治理帶動城鎮(zhèn)化進程。品房開發(fā)稀少，戶縣澇河治理帶動城鎮(zhèn)化進程。 5 5、 因距西安較近，當地客戶不乏對高品質物業(yè)的體驗，市場需要有人引導。因距西安較近，當地客戶不乏對高品質物業(yè)

34、的體驗，市場需要有人引導。 6 6、 市場供應總量不多，但售價穩(wěn)步上揚、市場多層均價市場供應總量不多，但售價穩(wěn)步上揚、市場多層均價 15001500 元元/，小高層均價，小高層均價 18001800 元元/。 7 7、 整個市場供應及需求都以三室為主，相對而言，實用的兩室、三室產品需求更大。大三室、四室、整個市場供應及需求都以三室為主，相對而言，實用的兩室、三室產品需求更大。大三室、四室、 躍層等大面積產品，因其客群需求與當前產品綜合品質發(fā)生錯位，導致此種類型產品市場銷售不暢，但此躍層等大面積產品，因其客群需求與當前產品綜合品質發(fā)生錯位，導致此種類型產品市場銷售不暢，但此 類高端客戶有效需求尚

35、未得到有效釋放。類高端客戶有效需求尚未得到有效釋放。 8 8、 絕大部分消費者對項目地比較認可，認可的消費者主要是對項目的交通和周邊環(huán)境比較滿意。絕大部分消費者對項目地比較認可，認可的消費者主要是對項目的交通和周邊環(huán)境比較滿意。 9 9、 價格仍然是客戶最敏感的因素，社區(qū)配套也受到足夠關注。價格仍然是客戶最敏感的因素，社區(qū)配套也受到足夠關注。 1010、 消費者對房屋總價比較敏感，控制總價，保證功能，提供高性價產品必然會受市場青睞。消費者對房屋總價比較敏感，控制總價，保證功能，提供高性價產品必然會受市場青睞。 1111、 建筑新穎，必受追捧。戶縣雖然是一座縣城，但購房者多為經商或城市打工者，他

36、們對于住宅品建筑新穎，必受追捧。戶縣雖然是一座縣城，但購房者多為經商或城市打工者，他們對于住宅品 質的要求建立在與西安建筑產品的對比之上。所以戶縣雖小，但建筑形式卻呈現出多樣化。在開發(fā)過程中，質的要求建立在與西安建筑產品的對比之上。所以戶縣雖小，但建筑形式卻呈現出多樣化。在開發(fā)過程中， 對于建筑立面的設計追求精益求精，多采用西安時下流行的建筑形態(tài)，如大面積的采光窗或空中花園等美對于建筑立面的設計追求精益求精，多采用西安時下流行的建筑形態(tài)，如大面積的采光窗或空中花園等美 觀獨特的建筑形態(tài)，從而為后續(xù)銷售創(chuàng)造契機提供買點，使建筑本身就成為最好的銷售武器。觀獨特的建筑形態(tài)，從而為后續(xù)銷售創(chuàng)造契機提供

37、買點，使建筑本身就成為最好的銷售武器。 第三章第三章 地塊分析地塊分析 一、土地現狀及區(qū)域環(huán)境一、土地現狀及區(qū)域環(huán)境 1 1地塊現狀地塊現狀 本項目位于戶縣城東板塊，距新城區(qū)人民路本項目位于戶縣城東板塊，距新城區(qū)人民路 150150 米左右，項目地塊北臨灃京路、西臨朝陽路。米左右，項目地塊北臨灃京路、西臨朝陽路。 “政府向東、經濟向東政府向東、經濟向東” ，戶縣在向東發(fā)展的陣陣擂鼓聲中，人民路以東，灃京路以北已建成西安灃京，戶縣在向東發(fā)展的陣陣擂鼓聲中，人民路以東，灃京路以北已建成西安灃京 工業(yè)園。灃京路是未來戶縣商業(yè)的核心位置，升值潛力巨大。繁榮的商業(yè)與新型住宅相結合所誕生的必定工業(yè)園。灃京

38、路是未來戶縣商業(yè)的核心位置，升值潛力巨大。繁榮的商業(yè)與新型住宅相結合所誕生的必定 是戶縣新的是戶縣新的 cldcld。 項目地目前為計量所、科技局、知識產權局、種子研究推廣中心、農業(yè)技術推廣中心、科學技術學會項目地目前為計量所、科技局、知識產權局、種子研究推廣中心、農業(yè)技術推廣中心、科學技術學會 等多家單位辦公、居住地，地勢平坦但拆遷量較大。等多家單位辦公、居住地，地勢平坦但拆遷量較大。 2 2區(qū)域環(huán)境區(qū)域環(huán)境 項目地周邊配套成熟，餐飲、購物、娛樂、教育配套齊全，生活便利。項目地周邊配套成熟，餐飲、購物、娛樂、教育配套齊全，生活便利。 二、地塊二、地塊 swotswot 分析分析 通過對廣晉置

39、業(yè)戶縣項目自身的考察及對周邊地區(qū)相關樓盤的詳細調查，該項目存在很大的成功機會，通過對廣晉置業(yè)戶縣項目自身的考察及對周邊地區(qū)相關樓盤的詳細調查，該項目存在很大的成功機會， 同時也面臨為數眾多的潛在威脅。如下同時也面臨為數眾多的潛在威脅。如下 swotswot 所示：所示： 1 1strengthstrength 優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析 1)1) 大勢所趨，板塊優(yōu)勢明顯大勢所趨，板塊優(yōu)勢明顯 灃灃京京路路板板塊塊因因地地處處城城東東板板塊塊范范圍圍內內，身身處處戶戶縣縣開開發(fā)發(fā)與與置置業(yè)業(yè)首首選選地地段段 ，其其區(qū)區(qū)域域化化競競爭爭優(yōu)優(yōu)勢勢明明顯顯。 2)2) 板塊內競爭較小板塊內競爭較小 板板塊塊內內

40、樓樓盤盤 6 6 家家，其其中中財財富富中中心心為為商商業(yè)業(yè)項項目目，豐豐澤澤園園與與京京兆兆溫溫泉泉小小區(qū)區(qū)項項目目銷銷售售進進入入尾尾聲聲。氮氮肥肥廠廠項項目目因因 開開發(fā)發(fā)商商資資金金問問題題至至今今未未有有明明顯顯動動作作。僅僅錦錦繡繡華華庭庭與與灃灃京京苑苑項項目目處處于于銷銷售售周周期期中中。 3 3）灃京路漸成開發(fā)熱點地段，生活配套將逐步完善。）灃京路漸成開發(fā)熱點地段，生活配套將逐步完善。 2 2weaknessweakness 弱勢分析弱勢分析 1 1）周邊環(huán)境較差）周邊環(huán)境較差 項目地塊周邊為比較破舊的普通二層民宅，對項目自身的氣質塑造形成一定難度。項目地塊周邊為比較破舊的普

41、通二層民宅，對項目自身的氣質塑造形成一定難度。 2)2) 地塊不規(guī)則地塊不規(guī)則 項目用地地形不夠規(guī)整，對產品的設計有一定影響。項目用地地形不夠規(guī)整，對產品的設計有一定影響。 3)3) 異地開發(fā)風險異地開發(fā)風險 開發(fā)商首次進軍戶縣市場，對項目的掌控上有一定難度。開發(fā)商首次進軍戶縣市場，對項目的掌控上有一定難度。 4)4) 前期工作多前期工作多 項目地塊大，涉及單位較多，拆遷困難較大，影響工期。項目地塊大，涉及單位較多，拆遷困難較大，影響工期。 3 3opportunityopportunity 機會分析機會分析 1 1）市場空白點多）市場空白點多 板塊內產品類型單一，戶型面積較大，空白點較多，市

42、場潛力較大。板塊內產品類型單一，戶型面積較大，空白點較多，市場潛力較大。 2 2）營銷的差異化存在）營銷的差異化存在 板塊內項目營銷力較弱，專業(yè)整合能力差。在售項目宣傳包裝水平較低。板塊內項目營銷力較弱，專業(yè)整合能力差。在售項目宣傳包裝水平較低。 3 3）東城的發(fā)展規(guī)劃）東城的發(fā)展規(guī)劃 整體東城板塊的復蘇，必將吸引更多的置業(yè)者關注此處。整體東城板塊的復蘇，必將吸引更多的置業(yè)者關注此處。 4 4）政府東遷的借勢）政府東遷的借勢 政府東遷和二環(huán)的規(guī)劃帶動了灃京路地段經濟的快速發(fā)展。政府東遷和二環(huán)的規(guī)劃帶動了灃京路地段經濟的快速發(fā)展。 4 4threatenthreaten 威脅分析威脅分析 1 1

43、）御苑新城經濟實用房帶來的影響。）御苑新城經濟實用房帶來的影響。 2 2）宏觀經濟形式的變化。）宏觀經濟形式的變化。 3 3）在售和潛在項目之間的激烈競爭。）在售和潛在項目之間的激烈競爭。 綜合分析：綜合分析： 戶縣房地產市場近年來發(fā)展迅速，年增長率達到戶縣房地產市場近年來發(fā)展迅速，年增長率達到 2020左右，項目地塊區(qū)位條件優(yōu)越，在戶縣中心東移左右，項目地塊區(qū)位條件優(yōu)越，在戶縣中心東移 的形式下，前景看好。但同時地塊不規(guī)則，地上拆遷單位眾多，給開發(fā)進展帶來威脅。應抓住有利時機，的形式下，前景看好。但同時地塊不規(guī)則，地上拆遷單位眾多，給開發(fā)進展帶來威脅。應抓住有利時機， 加快前期工作，使項目盡

44、早面市，創(chuàng)造經濟效益。加快前期工作，使項目盡早面市，創(chuàng)造經濟效益。 第四章第四章 項目定位體系項目定位體系 一、整體定位一、整體定位 電梯花園洋房電梯花園洋房 二、核心形象二、核心形象 戶縣首席名流社區(qū)，國際標準人居典范戶縣首席名流社區(qū)，國際標準人居典范 三、客戶定位三、客戶定位 1.1. 個體私營業(yè)主個體私營業(yè)主 多為周邊市場的經商者，經濟狀況較好。有較強的購買能力，渴求更高質量的生活品質。多已成家并有多為周邊市場的經商者，經濟狀況較好。有較強的購買能力，渴求更高質量的生活品質。多已成家并有 子女，有穩(wěn)定的居所，具有較為敏銳的投資理財意識，渴望有一個品質、功能、保值的高性能居所。子女，有穩(wěn)定

45、的居所，具有較為敏銳的投資理財意識，渴望有一個品質、功能、保值的高性能居所。 2.2. 國企中層國企中層 福利待遇逐年提升，收入穩(wěn)定。有較高的文化程度，以中年為主。雖然單位擁有自己的福利待遇逐年提升，收入穩(wěn)定。有較高的文化程度，以中年為主。雖然單位擁有自己的生生活活社社區(qū)區(qū)，但但是是 更更多多的的置置業(yè)業(yè)者者渴渴望望今今后后擁擁有有更更高高品品質質的的生生活活居居所所，屬屬于于購購買買力力較較強強的的特特殊殊群群體體。 3.3. 教師教師 文化程度較高，福利待遇穩(wěn)定。對高質量的生活品質有不懈的追求。以中青年兩口之家或孩子較小的三文化程度較高，福利待遇穩(wěn)定。對高質量的生活品質有不懈的追求。以中青

46、年兩口之家或孩子較小的三 口之家為主。受單位房源、職稱等多方面條件的限制，多為一次置業(yè)或過渡性置業(yè)，帶有一定的投資保值口之家為主。受單位房源、職稱等多方面條件的限制，多為一次置業(yè)或過渡性置業(yè)，帶有一定的投資保值 色彩，迫切想改善目前的生活居住條件。色彩，迫切想改善目前的生活居住條件。 4.4. 企事業(yè)單位員工企事業(yè)單位員工 周邊大型企事業(yè)單位的工薪族，生活規(guī)律，對生活品質相對要求較低，易于滿足。多為兩口之家或孩子周邊大型企事業(yè)單位的工薪族，生活規(guī)律，對生活品質相對要求較低，易于滿足。多為兩口之家或孩子 較小的三口之家，第一次置業(yè)，但受單位集資房購買條件的限制，不得不考慮商品房。但整體購買力較薄

47、較小的三口之家，第一次置業(yè)，但受單位集資房購買條件的限制，不得不考慮商品房。但整體購買力較薄 弱，不是本項目的主力客群。弱，不是本項目的主力客群。 5.5. 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)潛在客群周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)潛在客群 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的財富階級，因不滿足自身現有居住狀況或為子女求學考慮而進入戶縣置業(yè)的群體。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的財富階級，因不滿足自身現有居住狀況或為子女求學考慮而進入戶縣置業(yè)的群體。 四、產品定位四、產品定位 1 1產品定位產品定位 簡約現代風格的磚混電梯多層和少量高層住宅簡約現代風格的磚混電梯多層和少量高層住宅 2 2戶型定位戶型定位 舒適型兩房及三房住宅舒適型兩房及三房住宅 戶型戶型 兩室兩室三室三室四室四室復式復式

48、面積區(qū)間面積區(qū)間 80-9080-90120-140120-140155-165155-165 165165以上以上 配比配比 30%30%60%60%5%5%5%5% 注：頂層部分根據實際需要布置注：頂層部分根據實際需要布置“機動復式產品機動復式產品”并根據后續(xù)銷售狀況可做平層與躍層轉換。并根據后續(xù)銷售狀況可做平層與躍層轉換。 3.3. 價格定位價格定位 根據當地在售項目價格，綜合本項目建造成本，確定電梯多層根據當地在售項目價格，綜合本項目建造成本，確定電梯多層 18501850 元元/， 小高層小高層 21502150 元元/， 北側沿街商業(yè)北側沿街商業(yè) 75007500 元元/， 西側沿

49、街商業(yè)西側沿街商業(yè) 55005500 元元/， 寫字樓價格寫字樓價格 35003500 元元/。 4 4規(guī)劃布局規(guī)劃布局 地塊北側臨街，具有很大的商業(yè)價值，此處建筑不會影響小區(qū)內日照，所以此處臨街布置高層住宅和地塊北側臨街，具有很大的商業(yè)價值，此處建筑不會影響小區(qū)內日照，所以此處臨街布置高層住宅和 高層寫字樓，其余布置多層住宅，小區(qū)入口設置在西側朝陽路上。由于戶縣消費能力較弱，小汽車擁有量高層寫字樓，其余布置多層住宅，小區(qū)入口設置在西側朝陽路上。由于戶縣消費能力較弱，小汽車擁有量 少，所以不設置地下停車庫，規(guī)劃沿東南外圍設置地面停車位。少，所以不設置地下停車庫，規(guī)劃沿東南外圍設置地面停車位。

50、各項技術指標如下表所示：各項技術指標如下表所示： （接下頁）（接下頁） 項目項目指標指標備注備注 1.1.占地面積占地面積 73.68673.686 畝畝 2.2.總建筑面積總建筑面積 110000110000 2.12.1 住宅住宅 9300093000 多層多層 7f7f 7600076000 高層高層 18f18f 1700017000 不包括地下面積，地下面積部分做設備用不包括地下面積，地下面積部分做設備用 房，部分做鍋爐房房，部分做鍋爐房 2.22.2 商業(yè)商業(yè) 70007000 北側北側 30003000 西側西側 40004000 2.32.3 沿街沿街 1616 層辦層辦 公樓

51、公樓 80008000 不包括地下面積，地下做設備用房不包括地下面積，地下做設備用房 2.42.4 地下建筑面地下建筑面 積積 20002000 其中其中 5050作為設備用房，可公攤銷售作為設備用房，可公攤銷售 3.3.容積率容積率 2.222.22 面積不包含配套公建及地下部分面積不包含配套公建及地下部分 4.4.綠化率綠化率 35%35% 5.5.住宅總戶數住宅總戶數 770770 戶戶平均每戶面積為平均每戶面積為 120120 6.6.可售面積可售面積 109000109000 規(guī)劃布局圖詳見附件一。規(guī)劃布局圖詳見附件一。 第五章第五章 項目開發(fā)建設及實施計劃項目開發(fā)建設及實施計劃 一

52、、建設方式一、建設方式 灃京路項目建設，擬采取面向省內外具有承擔該建設項目工程能力的建筑企業(yè)，以公開招標的方式進灃京路項目建設，擬采取面向省內外具有承擔該建設項目工程能力的建筑企業(yè)，以公開招標的方式進 行招標。擇優(yōu)選擇具備一流技術裝備和管理水平，且業(yè)績特別突出、信譽與質量良好的建筑承包商承擔該行招標。擇優(yōu)選擇具備一流技術裝備和管理水平，且業(yè)績特別突出、信譽與質量良好的建筑承包商承擔該 項目的工程建設。切實貫徹項目的工程建設。切實貫徹“百年大計、質量第一百年大計、質量第一”的方針，落實國家的方針，落實國家質量振興綱要質量振興綱要和和建設工程質建設工程質 量管理條列量管理條列 ，促進建筑施工企業(yè)加

53、強質量管理，使建設工程質量水平過硬，業(yè)績卓著。，促進建筑施工企業(yè)加強質量管理，使建設工程質量水平過硬，業(yè)績卓著。 此項目建設的工程質量監(jiān)理，面向省內外知名的監(jiān)理公司實施公開招標，擇優(yōu)選擇。同時聘請知名資此項目建設的工程質量監(jiān)理，面向省內外知名的監(jiān)理公司實施公開招標，擇優(yōu)選擇。同時聘請知名資 深的監(jiān)理專家實施工程全過程的監(jiān)督，以保證科學有效、合理公正的控制項目建設工期、成本、質量。深的監(jiān)理專家實施工程全過程的監(jiān)督，以保證科學有效、合理公正的控制項目建設工期、成本、質量。 二、項目開發(fā)實施進度二、項目開發(fā)實施進度 充分考慮到項目的市場推廣計劃、市場需要及項目抗風險能力，擬將以以快制慢的開發(fā)速度按計

54、劃快速充分考慮到項目的市場推廣計劃、市場需要及項目抗風險能力，擬將以以快制慢的開發(fā)速度按計劃快速 完成整個項目開發(fā)運作。完成整個項目開發(fā)運作。 項目擬定項目擬定 20072007 年年 3 3 月正式開工建設，月正式開工建設，6 6 月出地面正負零，進行地上施工，中央景觀區(qū)在開盤前實景兌月出地面正負零，進行地上施工，中央景觀區(qū)在開盤前實景兌 現，現，20082008 年年 1111 月交工，地上工程施工周期月交工，地上工程施工周期 1818 個月。個月。20072007 年年 1010 月開盤銷售，銷售周期月開盤銷售，銷售周期 2121 個月，到個月，到 20092009 年年 6 6 月末全

55、部銷售完畢。月末全部銷售完畢。 具體開發(fā)進度計劃詳見附件二。具體開發(fā)進度計劃詳見附件二。 第六章第六章 項目投資估算及銷售收入項目投資估算及銷售收入 一、項目投資估算一、項目投資估算 1 1投資估算的原則投資估算的原則 本項目的投資估算遵循以下原則：本項目的投資估算遵循以下原則： 1)1) 規(guī)劃設計及開發(fā)銷售組織；規(guī)劃設計及開發(fā)銷售組織； 2)2) 陜西省建筑工程有關規(guī)定及定額；陜西省建筑工程有關規(guī)定及定額； 3)3) 戶縣城建費用統(tǒng)一收費標準；戶縣城建費用統(tǒng)一收費標準； 4)4) 戶縣天然氣入網收費標準戶縣天然氣入網收費標準 5 5）房地產市場項目類似工程的參考成本及市場銷售參考價格。）房地

56、產市場項目類似工程的參考成本及市場銷售參考價格。 2.2. 投資估算取費說明投資估算取費說明 1 1）土地費用）土地費用 土地費用按土地費用按 5050 萬元每畝計算，出讓金比例萬元每畝計算，出讓金比例 24.624.6，過戶契稅按，過戶契稅按 3 3計算。計算。 2 2）前期費用）前期費用 前期費用包括政府繳費和前期工程費，政府繳費按戶縣城建局最新標準計算，前期費用參考可類比項前期費用包括政府繳費和前期工程費，政府繳費按戶縣城建局最新標準計算，前期費用參考可類比項 目實際發(fā)生額及行業(yè)標準確定。目實際發(fā)生額及行業(yè)標準確定。 3 3）建安費用）建安費用 建安費用占總投資最大比例，力求準確，本次參

57、考地區(qū)概預算定額，結合類似項目竣工結算資料綜合建安費用占總投資最大比例，力求準確，本次參考地區(qū)概預算定額，結合類似項目竣工結算資料綜合 確定。確定。 4 4）其他費用）其他費用 戶縣消費水平較低，媒體投入較西安小，因此確定管理費用和銷售推廣費用取費標準為戶縣消費水平較低，媒體投入較西安小，因此確定管理費用和銷售推廣費用取費標準為 2.52.5、2 2； 監(jiān)理費用由于行業(yè)競爭激烈，下浮國家標準較多，取市場值為建安費用的監(jiān)理費用由于行業(yè)競爭激烈，下浮國家標準較多，取市場值為建安費用的 0.60.6。 3.3. 投資估算投資估算 總投資估算總投資估算 = = 土地費用土地費用+ +前期費用前期費用+

58、 +基礎設施費基礎設施費+ +建筑安裝工程費建筑安裝工程費+ +公共配套費公共配套費+ +管理費管理費+ +銷售及推廣費銷售及推廣費+ + 財務費財務費+ +不可預見費不可預見費 注：銷售收入來源詳見注：銷售收入來源詳見“ 銷售收入估算表銷售收入估算表” 項目投資估算表項目投資估算表 序號序號項目項目數量數量 小計（萬小計（萬 元）元） 取費標準及備注取費標準及備注 1 1 土地取得成本土地取得成本 4701.174701.17 分攤到可售建筑面積樓面地價為分攤到可售建筑面積樓面地價為 431.30431.30 元元 1.11.1 土地出讓費土地出讓費 73.68673.686 畝 畝 368

59、4.303684.30 1.21.2 出讓金出讓金 3684.303684.30 萬萬 元元 906.34906.34 1.31.3 契稅契稅 3684.303684.30 萬萬 元元 110.53110.53 2 2 前期費用前期費用 1253.571253.57 2.12.1 城建費用城建費用 939.37939.37 2.22.2 前期工程費前期工程費 314.20314.20 3 3 建筑安裝工程費建筑安裝工程費 10197.0010197.00 4 4 基礎設施基礎設施 108000108000 270.00270.00 紅線范圍內供電、給水、排水、暖紅線范圍內供電、給水、排水、暖

60、氣管道等氣管道等 5 5 公共配套費及綠公共配套費及綠 化化 461.23461.23 6 6 設備及工器具購設備及工器具購 置費置費 972.50972.50 7 7 其他費用其他費用 539.97539.97 7.17.1 管理費管理費 17855.4617855.46 萬萬 元元 446.39446.39 取取 1-61-6 項之和的項之和的 2.52.5 7.27.2 監(jiān)理費監(jiān)理費 10197.0010197.00 萬萬 元元 61.1861.18 按市場取低于國家標準按市場取低于國家標準 7.37.3 沉降觀測費沉降觀測費 108000108000 10.8010.80 市場價市場價