注冊監(jiān)理工程師考試串講資料.建設工程合同管理筆記

1、2015年監(jiān)理工程師建設工程合同管理核心精華必考點第一章緒論【內(nèi)容框架】第一節(jié) 建設工程合同管理的任務第二節(jié) 建設工程合同管理的基本方法第一節(jié)建設工程合同管理的任務1.建設工程合同管理的目標 2.建設工程合同的種類3.建設工程合同的特征4.招標投標與合同的關系1.建設工程合同管理的目標目標內(nèi)涵發(fā)展和完善建筑市場市場經(jīng)濟主要依靠合同來規(guī)范當事人的交易行為推進建筑領域的改革（四項改革）法人負責制、招標投標制、工程監(jiān)理制、合同管理制提高工程建設的管理水平質(zhì)量、進度和投資三大控制目標的水平主要體現(xiàn)在合同中避免和克服建筑領域的經(jīng)濟違法和犯罪建筑領域是我國經(jīng)濟犯罪的高發(fā)地，通過合同管理能有效地做到公開、公

2、正、公平2.建設工程合同的種類分類一：按承發(fā)包的不同范圍和數(shù)量分類合同種類合同內(nèi)容簽訂主體建設工程設計施工總承包合同勘察；設計；施工發(fā)包人與承包人工程施工承包合同全部或部分施工任務發(fā)包人與承包人施工分包合同部分施工任務承包人與分包人分類二：按完成承包的內(nèi)容分類 建設工程勘察合同建設工程設計合同建設工程施工合同3. 建設工程合同的特征特征內(nèi)涵合同主體的嚴格性發(fā)包人一般應需具有法人資格承包人必須具備法人資格，具有營業(yè)執(zhí)照和相應的資質(zhì)合同標的的特殊性建設工程合同的標的是各類建筑產(chǎn)品具有不可移動性和單體性（獨一無二，不可替代）合同履行期限的長期性計劃和程序的嚴格性合同形式的特殊要求建設工程合同應當采用

3、書面形式4.招標投標與合同的關系第二節(jié)建設工程合同管理的基本方法1.嚴格執(zhí)行建設工程合同管理法律法規(guī)2.普及相關法律知識，培訓合同管理人才3.設立合同管理機構，配備合同管理人員4.建立合同管理目標制度5.推行合同示范文本制度第二章建設工程合同管理法律概述【內(nèi)容框架】更多內(nèi)容請與qq：67460666索取第一節(jié) 合同法律關系第二節(jié) 合同擔保第三節(jié) 工程保險第一節(jié)合同法律關系第二節(jié)合同擔保1.擔保的概念2.保證 3.抵押 4.質(zhì)押 5.留置 6.定金 7.保證在建設工程中的應用 1.擔保的概念（四主體兩合同）【重點難點】擔保的方式2.保證 更多內(nèi)容請與qq：67460666索取2.1 保證的概念2

4、.2 保證的分類2.3 不能作保證人的機構2.4 保證合同的內(nèi)容2.5 保證的范圍2.6 三種特殊情況的處理2.1 保證的概念2.2 保證的分類 【特別注意】一般保證中如何判斷債務人不能清償債務經(jīng)審判或仲裁，并強制執(zhí)行，仍無法履行債務時，才可以認為債務人無法清償債務?！?013年真題】關于連帶責任保證的說法，正確的是（）。a.當事人沒有明確約定保證方式，保證人應按一般保證承擔責任b.連帶責任保證的債務人在債務履行期滿沒有履行債務時，債權人即可要求保證人承擔責任c.主合同的債務人經(jīng)審判應履行債務后，債權人才可以要求連帶責任保證人承擔保證責任d.主合同的債務人經(jīng)審判應履行債務，且債務人財產(chǎn)依法強制

5、執(zhí)行仍不能履行，債權人才可以要求連帶責任保證人承擔保證責任【答案】b【解析】連帶責任保證的債務人在債務履行期滿沒有履行債務時，債權人即可要求保證人承擔責任。參見教材p10。更多內(nèi)容請與qq：67460666索取【2012年真題】關于保證方式的說法正確的有（）。a.保證方式有一般保證和連帶責任保證b.當事人沒有約定保證方式，則為一般保證c.當事人沒有約定保證方式，則為連帶責任保證d.一般保證是指債務人沒有按約定履行債務時，債權人可直接要求保證人履行e.一般保證是指債權人必須首先要求債務人履行 更多內(nèi)容請與qq：67460666索取【答案】ace【解析】保證方式有一般保證和連帶責任保證；當事人沒有

6、約定保證方式，則為連帶責任保證；一般保證是指債權人必須首先要求債務人履行。參見教材p10?！?011年真題】施工企業(yè)的分公司未經(jīng)授權，為建設單位購買材料付款事宜，向材料供應商提供連帶責任保證。對于該擔保的有效性及可能產(chǎn)生結果的處理，正確的有（）。a.保證合同無效b.材料供應商應當要求分公司承擔保證責任c.材料供應商可以要求施工企業(yè)賠償損失d.材料供應商可以要求建設單位付款e.材料供應商應當要求施工企業(yè)承擔擔保責任【答案】de【解析】a法人的分支機構可以簽署合同，但法律后果由法人即施工單位承擔。所以保證合同有效。b施工單位的分公司與建設單位之間是連帶保證責任，所以材料供應商既可以要求建設單位承擔

7、責任，也可以要求施工單位的分公司承擔責任，但由于分公司沒有法人資格，所以可要求施工單位承擔責任。c材料供應商可以要求施工單位承擔保證責任，但不能要求其賠償損失。參見教材p10。2.3 不能作為保證人的機構（三類） 不能作保證人的機構例外企業(yè)法人的分支機構與職能部門分支機構有法人書面授權的，可在授權范圍內(nèi)提供保證國家機關經(jīng)國務院批準，為使用外國政府或國際經(jīng)濟組織貸款進行轉(zhuǎn)貸的除外學校等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體【2013年真題】關于保證人資格的說法，正確的是（）。a.企業(yè)法人的職能部門，可以在授權范圍內(nèi)作為保證人b.企業(yè)法人的分支機構一律不得作為保證人c.醫(yī)院可以作為保證人d.學校不得作為

8、保證人【答案】d更多內(nèi)容請與qq：67460666索取【解析】學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體不能作為保證人。企業(yè)法人的分支機構、職能部門不能作為保證人；企業(yè)法人的分支機構有法人書面授權的，可以在授權范圍內(nèi)提供保證。參見教材p10。2.4 保證合同的內(nèi)容被保證的主債權種類、數(shù)額債務人履行債務的期限保證的方式保證擔保的范圍保證的期間雙方認為需要約定的其它事項2.5 保證的范圍（五類，在合同中可約定）主債權利息違約金損害賠償金實現(xiàn)債權的費用2.6 三類特殊情況的處理3.抵押 更多內(nèi)容請與qq：67460666索取3.1 抵押的概念3.2 可作抵押物的財產(chǎn) 3.3 禁止抵押的財產(chǎn)

9、3.4 抵押的生效 3.5 抵押擔保的范圍 3.6 抵押期間轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物 3.7 轉(zhuǎn)讓抵押物的價款3.8 最高額抵押權3.9 抵押權的實現(xiàn)3.10 同一財產(chǎn)設定多重抵押的處理3.1 抵押的概念【概念要點】抵押對象是不動產(chǎn)或價值量大的動產(chǎn)抵押形式是不轉(zhuǎn)移占有3.2 可作抵押物的財產(chǎn)（不動產(chǎn)或價值較大的動產(chǎn)）建筑物和其他土地附著物；建設用地使用權；以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權；生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通運輸工具；法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。3.3 禁止抵押的財產(chǎn)土地所有權；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的

10、土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外；學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；更多內(nèi)容請與qq：67460666索取所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；依法不得抵押的其他財產(chǎn)。【2013年真題】施工企業(yè)從銀行借款時，可以作為抵押物的有（）。a.施工企業(yè)所有的汽車b.施工企業(yè)所有的支票c.施工企業(yè)有處分權的國有土地使用權d.施工企業(yè)自有的建筑施工機具e.施工企業(yè)所有的房產(chǎn)【答案】acde【解析】本題考查抵押物。參見教材p11。3.4 抵押的生效（兩類）【2013年真題改編】關于抵押的說法，正確的是（）。a.抵押

11、的財產(chǎn)不轉(zhuǎn)移占有b.抵押的財產(chǎn)應當為債務人所有c.土地所有權可以作為抵押物d.抵押合同應自登記之日起生效【答案】a【解析】抵押的財產(chǎn)不一定為債務人所有，也可為第三人所有；土地所有權不可以作為抵押物；應當辦理抵押物登記，抵押合同應自登記之日起生效。參見教材p11?！?011年真題】監(jiān)理公司以其所有的房屋作為抵押物，與銀行訂立抵押合同。該抵押合同的生效日期為（）之日。a.當事人簽字 b.抵押物登記c.轉(zhuǎn)移產(chǎn)權證 d.轉(zhuǎn)移房屋占有【答案】b【解析】房屋等不動產(chǎn)必須經(jīng)登記后才生效。參見教材p11?！纠}】在抵押合同中 ，某些抵押財產(chǎn)應當辦理抵押物登記手續(xù)。抵押合同自登記之日起生效的包括（）等抵押合同。

12、更多內(nèi)容請與qq：67460666索取a.土地使用權 b.城市房地產(chǎn) c.在建工程 d.機器 e.土地所有權 【答案】abc【解析】抵押的生效。土地所有權不能抵押，機器可以抵押，但無需登記。參見教材p11。3.5 抵押擔保的范圍（五類）主債權利息違約金損害賠償金實現(xiàn)抵押權的費用【2013年真題】某施工企業(yè)從銀行借款1000萬元，以房產(chǎn)作抵押。施工企業(yè)經(jīng)營虧損無力還貸，除本金外，施工企業(yè)還欠銀行利息200萬元，違約金200萬元。銀行經(jīng)訴訟后抵押房產(chǎn)被拍賣，得款2000萬元。銀行訴訟及申請拍賣費用50萬元，則拍賣得款的分配應為（）。a.全都歸銀行所有b.返還施工企業(yè)550萬元c.返還施工企業(yè)600

13、萬元d.返還施工企業(yè)750萬元【答案】b【解析】抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權的費用，即返還施工企業(yè)2000-1000-200-200-50=550萬元。參見教材p11。3.6 抵押期間轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物抵押人要通知抵押權人（注意是通知而不是經(jīng)批準），并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況未通知抵押權人或未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效3.7 轉(zhuǎn)讓抵押物的價款（不得與債權分離而單獨轉(zhuǎn)讓）應提前清償所擔保的債權或向與抵押權人約定的第三人提存超過債權的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償（注意，不是由抵押人清償）3.8 最高額抵押權為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一

14、定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權提供擔保財產(chǎn)的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內(nèi)就該擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償。更多內(nèi)容請與qq：67460666索取最高額抵押權設立前已經(jīng)存在的債權，經(jīng)當事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔保的債權范圍。3.9 抵押權的實現(xiàn)（清償）債務屆滿，可協(xié)議將抵押物折價、拍賣或變賣來償還；協(xié)議不成，抵押權人請求法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押物折價或變賣后，價款超過債權部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。3.10 同一財產(chǎn)設定多重抵押的

15、處理【2012年真題】某施工企業(yè)擁有一處辦公樓，評估價為5000萬元。該施工企業(yè)從a銀行貸款3000萬元、從b銀行貸款2000萬元，并與b銀行辦理了抵押登記。后該施工企業(yè)無力還款，經(jīng)訴訟后拍賣辦公樓，取得售樓款3000萬元用于清償a、b銀行債務。a、b銀行債權的分配數(shù)額應為（）。a.a銀行1000萬元，b銀行2000萬元b.a銀行1800萬元，b銀行1200萬元c.a、b銀行各1500萬元d.a銀行2000萬元，b銀行1000萬元【答案】a【解析】抵押物已登記的先于未登記的受償。因b銀行的2000萬元已登記，故償還b銀行2000萬元，剩余1000萬元用于償還a銀行。參見教材p11?！?012年

16、真題】關于抵押的說法，正確的有（）。更多內(nèi)容請與qq：67460666索取a.抵押不轉(zhuǎn)移抵押物的占有b.抵押人不再負有保管抵押物的義務c.抵押人未經(jīng)抵押權人同意并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已抵押的情況，轉(zhuǎn)讓抵押物的行為無效d.抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物只需通知抵押權人即可e.抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物應告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已抵押【答案】ae【解析】cd抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物，要通知抵押權人，無須征得抵押權人的同意，還必須告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已抵押的情況，兩個條件必須同時具備，否則該轉(zhuǎn)讓行為無效。參見教材p12。4.質(zhì)押4.1 質(zhì)押的概念4.2 質(zhì)押的分類4.3 質(zhì)押的設立4.1 質(zhì)押的概念質(zhì)押是指債務人或者第三人將其動產(chǎn)或權利移交債權人

17、占有，用以擔保債權履行的擔保。質(zhì)押后，當債務人不能履行債務時，債權人依法有權就該動產(chǎn)或權利優(yōu)先得到清償。質(zhì)押對象是動產(chǎn)或權利憑證質(zhì)押的方式是轉(zhuǎn)移占有【難點辨析】抵押與質(zhì)押的區(qū)別保證種類抵押質(zhì)押對象不動產(chǎn)特殊大型動產(chǎn)動產(chǎn)權利占有方式不轉(zhuǎn)移占有轉(zhuǎn)移占有4.2 質(zhì)押的分類（兩大類）【2012年真題】施工企業(yè)從銀行貸款，可作為質(zhì)押擔保的有（）。a.汽車 b.土地c.土地所有權 d.支票 更多內(nèi)容請與qq：67460666索取e.可以轉(zhuǎn)讓的商標專用權【答案】de【解析】質(zhì)押的對象是動產(chǎn)和權利憑證。a雖是動產(chǎn)，但特殊，屬于抵押。參見教材p12。4.3 質(zhì)押的設立質(zhì)權自出質(zhì)人交付質(zhì)押財產(chǎn)時設立。質(zhì)權人在債務

18、履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定債務人不履行到期債務時質(zhì)押財產(chǎn)歸債權人所有。【2011年真題】施工企業(yè)準備以匯票向債權人提供擔保。下列關于該擔保的說法中，正確的有（）。a.該擔保方式是質(zhì)押 b.該擔保方式是抵押c.施工企業(yè)應當將匯票交付債權人d.雙方應當辦理登記e.匯票仍由施工企業(yè)保管【答案】ac【解析】匯票是權利憑證，只能進行質(zhì)押。質(zhì)押的最大特點是轉(zhuǎn)移占有，所以要移交給債權人。參見教材p12。5.留置是指債權人按照合同約定占有對方（債務人）的財產(chǎn)，當債務人不能按照合同約定期限履行債務時，債權人有權依照法律規(guī)定留置該財產(chǎn)并享有處置該財產(chǎn)得到優(yōu)先受償?shù)臋嗬?。留置權以債權人合法占有對方財產(chǎn)為前提，并

19、且債務人的債務已經(jīng)到了履行期。【關注點】留置的相關規(guī)定必須依法行使，不能通過合同約定產(chǎn)生留置權能夠留置的僅限于動產(chǎn)，且僅基于保管合同、運輸合同、加工承攬合同的債權【2011年真題】下列關于留置擔保的說法中，正確的是（）。a.留置不以合法占有對方財產(chǎn)為前提 b.可以留置的財產(chǎn)僅限于動產(chǎn) c.留置擔保可適用于建設工程合同 d.留置以合法占有對方固定資產(chǎn)為前提 【答案】b【解析】留置的僅限于動產(chǎn)，且僅基于保管合同、運輸合同、加工承攬合同。參見教材p13。更多內(nèi)容請與qq：67460666索取6.定金 概念一方當事人向另一方當事人提供一定數(shù)額的金錢作為擔保的擔保方式 形式定金應以書面形式約定 生效定金

20、合同從實際交付定金之日起生效 數(shù)量由當事人約定，但不得超過主合同標的額的20%【重點難點】定金的處理7.保證在建設工程中的應用7.1 建設工程中的保證7.2 施工投標保證 7.3 施工合同的履約保證 7.4 施工預付款擔保 三個保證均是施工單位（投標單位）提交給建設單位（招標人）的。7.1 建設工程中的保證 更多內(nèi)容請與qq：67460666索取建設工程中最常用的是保證，一般由銀行或者擔保公司作為保證人。銀行出具的稱為保函，其他保證人出具的稱為保證書。 【重點難點】建設工程中的保證的種類【2012年真題】在施工招投標中，銀行為投標人出具的投標保函屬于（）。a.留置擔保 b.保證擔保c.抵押擔保

21、 d.質(zhì)押擔保【答案】b【解析】銀行是保證人。參見教材p13。7.2 施工投標保證7.2.1 施工投標保證的概念與作用7.2.2 施工投標保證的相關規(guī)定7.2.3 投標保證的有效期7.2.4 投標保證金的處理7.2.5 沒收投標保證金的情形7.2.1 施工投標保證的概念與作用投標保證金是指在招標投標活動中，投標人隨投標文件一同遞交給招標人的一定形式、一定金額的投標責任擔保。投標人有某些行為時，招標人有權不予返還其遞交的投標保證金。階段投標保證金起到的作用投標時投標人在投標有效期內(nèi)不得撤銷投標文件中標后不得無正當理由不與招標人訂立合同簽訂合同時不得向招標人提出附加條件或者不按照招標文件要求提交履

22、約保證金7.2.2 施工投標保證的相關規(guī)定招標人可以在招標文件中要求投標人提交投標保證金。（投標保證金不是招標文件的必備條款）。更多內(nèi)容請與qq：67460666索取投標保證金除現(xiàn)金外，可以是銀行出具的銀行保函、保兌支票、銀行匯票或現(xiàn)金支票。投標保證金數(shù)額不得超過招標項目估算價的2%。投標人不按招標文件要求在開標前提交投標保證金的，該投標文件將被否決（必須是招標文件要求）。7.2.3 投標保證的有效期若由于評標時間過長而使保證到期，招標人應當通知投標人延長保證有效期（投標人有權拒絕）【2013年真題】關于投標保證有效期的說法，正確的是（）。a.投標保證有效期應從投標時起算b.投標保證有效期應從

23、開標日起算c.投標保證有效期不得延長d.投標保證有效期應長于投標有效期【答案】b【解析】投標保證有效期一般是從投標截止日起到確定中標人止（2013年大綱），2014年大綱表述為，截止日期根據(jù)招標項目的情況由招標文件規(guī)定。參見教材p13?！?011年真題】投標保證的有效期限從（）之日起計算。a.招標文件出售 b.投標文件遞交c.投標截止 d.中標通知書發(fā)出【答案】c 【解析】投標保證的有效期是從投標截止日起。參見教材p13。7.2.4 投標保證金的處理招標人最遲應當在書面合同簽訂后5日內(nèi)向中標人和未中標的投標人退還投標保證金及銀行同期存款利息。（注意，只要是在招標期間按規(guī)定辦事，無論中標與不中標

24、，均可退還保證金）。更多內(nèi)容請與qq：67460666索取未中標的直接退中標的在簽訂合同時向業(yè)主提交履約擔保時退7.2.5 沒收投標保證金的情形（四種情形）一是投標人在投標有效期內(nèi)撤回投標書二是中標人在規(guī)定期限內(nèi)無正當理由未能根據(jù)規(guī)定簽訂合同，或根據(jù)規(guī)定接受對錯誤的修正三是中標人根據(jù)規(guī)定未能提交履約保證金四是投標人采用不正當?shù)氖侄悟_取中標【2013年真題】出具投標保函的銀行，應當承擔支付保證金責任的有（）。a.投標人提交的投標文件被確認無效b.投標人在開標前撤回投標文件c.投標人在投標有效期內(nèi)撤銷投標文件d.中標后，投標人拒絕訂立合同e.中標后，投標人拒絕訂立與投標文件不一致的合同【答案】cd

25、【解析】沒收投標保證金的情形（四種情形）：一是投標人在投標有效期內(nèi)撤回投標書；二是中標人在規(guī)定期限內(nèi)無正當理由未能根據(jù)規(guī)定簽訂合同，或根據(jù)規(guī)定接受對錯誤的修正；三是中標人根據(jù)規(guī)定未能提交履約保證金；四是投標人采用不正當?shù)氖侄悟_取中標。參見教材p14?！?011年真題】某施工企業(yè)投標時，提交了銀行出具的投標保函。由于投標有效期結束后評標仍未結束，致使投標保函的有效期到期。下列關于該投標保函的說法中，正確的有（）。a.銀行應當自動延長投標保函的有效期b.施工企業(yè)必須延長投標保函的有效期c.招標人可以通知投標人延長投標保函的有效期d.施工企業(yè)可以拒絕延長投標保函的有效期e.招標人退還投標人投標保函繼續(xù)評標【答案】cd【解析】如果由于評標時間過長，而使保證到期，招標人應當通知投標人延長保函或者保證書有效期。投標人有拒絕的權利。參見教材p13?！纠}】招標人對施工投標保函的正確處理方式是（）。a.未中標的投標人不退還更多內(nèi)容請與q