中華園項目可行性研究分析報告

1、xx置業(yè)有限公司中華園項目可行性研究分析報告1 項目概況：1.1項目名稱：xx置業(yè)公司南部縣“中華園”項目。1.2項目地點：四川省南部縣縣城新區(qū)。1.3項目性質：商業(yè)、居住出讓用地。1.4項目用地指標：占地面積：85.7畝；容積率4.5；綠地率：35%；建筑密度：26%；總建筑面積:約29.5萬平方米，其中住宅23萬平方米，商業(yè)3萬平方米，地下停車庫：3.5萬平方米； 總投資約63964.8萬元。 2 建設單位概況：四川xx置業(yè)有限公司,成立于2010年10月11日,公司地址位于成都市武侯區(qū)漿洗街1號8樓8號,注冊資金800萬元, 公司經營范圍包括房地產開發(fā)經營；物業(yè)管理；水利水電工程施工；橋

2、梁工程施工；園林綠化工程施工；消防設施工程施工；（以上范圍國家法律、行政法規(guī)、國務院決定禁止或限制的除外，涉及資質的憑資質證經營。）3可行性研究報告編制的主要依據：3.1南部縣國民經濟“十二五”規(guī)劃發(fā)展綱要。3.2南部縣整體規(guī)劃修編方案。3.3南部縣城新區(qū)規(guī)劃方案。3.4縣計劃與發(fā)展局相關文件。3.5 2004年9月30日，四川省人民政府（川府函2004228號）同意南部縣人民政府機關辦公駐地由南隆鎮(zhèn)文廟街8號遷至該鎮(zhèn)金葫路8號4可行性研究報告的編制原則：4.1符合城市總體規(guī)劃的要求。4.2 立足實用，注重經濟，布局合理，環(huán)境優(yōu)美。4.3力求節(jié)約用地，合理確定建筑密度。4.4符合國家有關的法律

3、、法規(guī)和規(guī)范的要求。5 項目用地環(huán)境分析：5.1區(qū)域地理環(huán)境：四川省南部縣位于四川盆地東北部，嘉陵江中游。全縣幅員面積2311.36平方公里，折合土地約335.14平方公里。其中縣城面積16余平方公里，耕地面積54602公頃。該縣地跨北緯31度4分-31度30分，東經105度 27分-106度24分?？h境東鄰南部、蓬安，西連鹽亭、梓潼，南界順慶、西充，北達劍閣、閬中,距成都300公里?？h境內丘陵起伏,其地勢西北高、東南低，東西分布著大巴山余脈和劍門山余脈。地貌多以低山丘陵為主，平均海拔高度400-600米。主要河流嘉陵江由正北向東南貫穿境內，流長78公里；其支流西河由西北流向東南，流長202公

4、里。5.2宗地位置：東至南部縣體育館、五星級大酒店，西至300畝，北與縣新政中心相距300米，項目兩側有兩條市政景觀達到與縣行政中心相連，該景觀大道也是縣政府2011年投資建設的市政重大項目之一。5.3地質地貌：該地塊位于南部縣市政新區(qū)，屬于嘉陵江沖積平原區(qū)，地勢平坦，地方建筑材料沙卵石資源豐富，建筑成本低廉。5.4土地規(guī)劃用途:居住與商業(yè)綜合用地，容積率4.5，層高18f26f，建筑密度小于30%，綠地率大于30%。5.6交通狀況：縣境東界南部、蓬安，南接順慶、西充，西連鹽亭、梓潼，北鄰劍閣、閬中?？h城地處國道212線、省道101線、204線及嘉陵江交匯處，與成都、重慶均相距280公里，三地

5、連線呈等邊三角形；即將動工的蘭(蘭州)渝(重慶)鐵路在此建有中型客(貨)運站。共178.05公里穿越其境，縣道207.14公里和鄉(xiāng)道600公里密布全縣，村道2300余公里延伸到千家萬戶，17條出境公路與相鄰縣、市、區(qū)相通；境內大河小溪縱橫交錯，嘉陵江縱貫縣城106公里，北通川北門戶廣元，南下西南重鎮(zhèn)重慶，西河環(huán)繞縣內213公里匯入嘉陵江，南部歷來被視為四川的“北道孔衢，東西要害”，是川北地區(qū)交通樞扭和物資集散地。5.7市政配套:5.7.1購物場所：以本項目為中心，建設有大型百貨、中高檔服裝專賣店、精品店、餐飲、保健、茶藝等，是南部的品牌匯聚之地。5.7.2文化教育：項目周邊南部中學、南部二中、

6、小學等。本項目位于南部縣體育館西側，是全縣的體育運動中心所在地。5.7.3醫(yī)療環(huán)境：縣疾病控制中心、縣人民醫(yī)院、縣中醫(yī)院在該項目2000米范圍內，加上周邊的診所、藥房等,就近就醫(yī)比較方便。5.7.4金融中心：本項目周邊1公里內開設有縣信用社、農業(yè)銀行、農業(yè)銀行等金融網點,實施上門星級金融服務。5.7.5餐飲娛樂場所：本項目臨體育館區(qū)域將引進大型餐飲名店特別是品牌綠色火鍋、特色中餐、法式面包房、酒吧、ktv歌城作為整個城市的中檔消費的支撐點。 5.7.6休閑場所：南部縣山川秀麗，名勝眾多。如四川十大立佛之一的北宋禹跡山大佛、杜甫題詠的曉霞觀、元代古剎李封觀、皇娘墳、陳氏三狀元故里等古跡和有“西南

7、第一湖”之譽的升鐘水庫、紅巖子風景區(qū)等自然人文景觀早己蜚聲省內外，吸引著大量游客前來觀光、旅游。本項目靠近300畝市政公園，26%大型園林社區(qū)，三條直通政府大樓、政府中央公園的景觀大道，將成為該項目主要景觀地帶和休閑場所，是南部縣城獨一無二的景觀社區(qū)。 5.7.7能源：縣森林覆蓋率為413，嘉陵江流經境內78公里，水能蘊藏量28萬千瓦，裝機9萬千瓦的紅巖子電站并入國網發(fā)電。6區(qū)域市場現狀及發(fā)展趨勢分析:6.1、宏觀經濟運行狀況：6.1.1土地政策：所有房地產開發(fā)用地必須用招標、掛牌、拍賣的形式進行，土地價格節(jié)節(jié)攀升，臨近地塊最高價格已經突破350萬元/畝。6.1.2金融政策：個人住房按揭貸款政

8、策、抵押貸款、房屋公積金貸款等多項金融政策極大地推動了當地房地產消費。6.1.3房地產政策：多層商住房需主體完工后方可頒發(fā)商品房，增大了前期投入，以及國八條國六條等政策，使實力不足的開發(fā)商被淘汰，但從另外一方面來說，本項目的中小戶型房屋的開發(fā)正是順應于政府的新房產政策。6.1.4稅收政策：房地產業(yè)現行稅收需開發(fā)商交納的主要有不動產銷售稅及附加稅5.5%、購買土地的契稅4%及增值稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅等稅種；需購買人交納的主要有房屋銷售契稅2-4%，房產稅1.2%等稅收。6.1.5縣域經濟狀況：南部是四川省27個擴權強縣之一，享有經濟管理相對獨立的權限等政策，減少了管理層次、提高行政效率，為

9、其發(fā)展帶來了更多的自主權。近幾年內，全縣gdp總值位居全市第二，增長速度第一，經濟發(fā)展保持強勁勢頭。南部縣在西部經濟百強縣中排名64位。農業(yè)基礎較好，工業(yè)經濟整體實力較強。先后被列為國家初級電氣化縣、優(yōu)質棉基地縣、瘦肉型商品豬基地縣、全國綠化百佳縣、省勞務輸出基地縣、優(yōu)質蠶繭基地縣，選育的脆香甜柚被評為國優(yōu)果品?；拘纬赡茉?、化工、食品、機械、絲棉紡織、建筑建材等六大支柱行業(yè)，水泵、汽車配件、鋁塑管材、絲綢、啤酒、炸藥等名優(yōu)產品暢銷國內外。6.2項目所在地市場概況:6.2.1人口狀況: 南部縣隸屬四川省南充市，總人口126萬?？h城按照中等城市進行規(guī)劃和建設，現有常住人口17萬、建成區(qū)156平方

10、公里，是南充市第一個省級衛(wèi)生城市、市級文明城市，全縣人民正在努力打造四川丘陵地區(qū)經濟強縣。隨著人口的逐漸增加，該鎮(zhèn)在南部縣的政治、經濟、金融、文化中心的地位將進一步增強。在近年來內將有更大的房屋需求量，正是房地產開發(fā)企業(yè)迅猛發(fā)展壯大的最佳時機?？h域人口規(guī)劃：2010年總人口133.88萬，城鎮(zhèn)人口33.47萬人，城鎮(zhèn)化水平25%；2015年總人口138.16萬，城鎮(zhèn)人口40.06萬人，城鎮(zhèn)化水平29%；2025年總人口147.67萬，城鎮(zhèn)人口70萬人，城鎮(zhèn)化水平45%；城市規(guī)模及規(guī)劃年限近期：2010年城市人口達到22萬人，用地規(guī)模為22.5平方公里；中期：2015年城市人口達到28萬人，用地

11、規(guī)模為29.0平方公里；遠期：2025年城市人口達到38萬人，用地規(guī)模為45.3平方公里；6.2.2消費習慣分析:平均工資水平與消費水平：當地居民的年平均工資在30000元/年左右，所以在6-10萬元的房屋是當地的主力消費潮流。單套房屋總價款一般應在30-50萬元之間，首付款在20萬元左右。家庭人口規(guī)模與住宅消費：一般為4-5口，所以要求至少3個臥室的住宅；但是隨著住宅單價的提高，總支付能力的增長幅度小，所以同樣是3房的住宅，單套房屋面積變小。一般在80-110平方米之間；7、南部城市規(guī)劃發(fā)展狀況：7.1城市發(fā)展方向：北延、西拓、南進、東補 北延向北延伸至五面山腳下，濠口村和江東岸的長灘河一線

12、，與紅巖子風景區(qū)的滿福壩景區(qū)內的農民新村及旅游服務設施相呼應，交融發(fā)展。 西拓因蘭渝鐵路和高速公路均在縣城西端由北至南通過，加之西向用地情況良好，無不良地質災害，地勢較平坦，故此區(qū)有很強的吸引力。將蘭渝鐵路“97規(guī)劃”中的位置向西移至金星鎮(zhèn)大刀山后梁家灣黑石崖一線，以拓出大片可建設用地。在此重點發(fā)展公共設施和居住。 南進將唐巴公路向南移，大幅度向南進軍至棗兒。在此重點發(fā)展工業(yè)。東補河東鎮(zhèn)在原基礎上適當擴充，東至河東收費站，北達長灘河北側，此區(qū)主要進行自身完善。7.2、形態(tài)布局結構：“一軸、兩片、三心、四區(qū)”的功能結構。一軸：嘉陵江生態(tài)軸兩片：主城片區(qū)和新城片區(qū)三心：城市新區(qū)中心、老城傳統(tǒng)商業(yè)中

13、心和體育文化組團中心四區(qū)：2個工業(yè)產業(yè)區(qū)、一個倉儲區(qū)、一個風景區(qū)。8 項目定位: 8.1市場定位：依托300畝市政公園，在住宅方面打造南部縣唯一高起點、景觀品質生活社區(qū)，打造南部品質生活的名片。為此，我們在注重房屋品質打造的同時，更加注重生活方式的塑造和環(huán)境獨特風格的追求。在商鋪方面，打造出南部縣城獨具休閑風情的集休閑、購物酒店、餐飲于一體的城市綜合體商業(yè)。由于項目規(guī)模在北部新區(qū)是最大的，所以在市場定位上，把該項目定位為市場領跑者的位置，要求項目的規(guī)劃設計理念先進，布局合理。8.2建筑風格及戶型定位:采用中華合圍式庭院建筑組團理念，打造具有時尚都市的生活方式，沿街綜合樓1-2層為商鋪，房屋面積

14、在50-1000平方米內。以上各層為高層住宅，房屋建筑面積為80-110平方米之間。9項目優(yōu)勢分析:9.1地段優(yōu)勢稀有性：公園居家，景觀之中。南部縣城唯一的也是最大的公園、體育館所在地，必將為本項目帶來當地最鼎盛的人氣和商機，城市地標，無可比擬的投資所在地。9.2交通優(yōu)勢-流通性：四面臨街，吸引八方來客，使商氣互通，人氣互動。9.3經營優(yōu)勢-統(tǒng)一性:統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一管理，50年財富永動機，保障市場的長期穩(wěn)定繁榮。9.4商業(yè)優(yōu)勢-商業(yè)人性化,購物休閑化：集購物、休閑、娛樂、金融、會展、市政集會等多元功能于一體的大型休閑購物中心，將開啟當地商業(yè)發(fā)展的新篇章，標志當地商業(yè)經濟發(fā)展登

15、上新臺階。9.5升值優(yōu)勢-成長性：凡是政府所在地，均是財富增長最快的地方，加上位于公園旁邊，強大的人氣支撐，引發(fā)強有力的增值勢頭。9.6規(guī)劃優(yōu)勢-時尚、優(yōu)雅：以優(yōu)雅的現代高層建筑風格，為人們開辟輕松的休閑天地，營造得天獨厚的風水寶地。9.7戶型優(yōu)勢：錯層設計，功能分區(qū)明顯，客廳寬大，豪華氣派。9.8景觀優(yōu)勢：3重景觀，園林家園，品質生活。10 經濟效益預測：10.1用地指標：用地面積：85.7畝;建筑密度：26%;容積率：4.5建筑層高：沿街綜合樓18層、26層；建筑面積：295000m2 , 其中：門市：30000m2；車庫：35000m2；住宅：230000m2。 10.2資金籌措:注冊資

16、本金:800萬元,為股東現金投入。項目土地出讓金12000萬元為股東現金投入。 10.3投資概算：10.3.1土地成本：85.7畝270萬元/畝=23139萬元10.3.2土地購買稅收及規(guī)費：23139萬元7%=1619萬元10.3.3建安成本：260000m21400元/m2=36400萬元10.3.4設計費：260000m210元/m2=260萬元10.3.5水電增容、變壓器：260000m220元/m2=520萬元10.3.6綠化/硬化工程：85.7畝666.6770%100元/m2=400萬元10.3.7人防、消費費用: 260000m220元/m2=520萬元10.3.8化糞池：21

17、0000元/m2=20萬元10.3.9環(huán)保建設費：260000m24元/m2=10.4萬元10.3.10市政配套費：260000m240元/m2=1040萬元10.3.11質監(jiān)費：36400萬元1=36.4元投資合計: 63964.8萬元10.4投資收益:(以下價格參照目前城北新區(qū)市場價格)10.4.1沿街2層門市:15000m27000元/m2=10500萬元10.4.2沿街1層樓門市:15000m215000元/m2=22500萬元10.4.3住宅230000m23650元/m2=83950萬元收益合計: 116950萬元10.5銷售相關費稅收及費用:。10.5.1銷售稅金：116950萬

18、元5.5%=6342.25萬元 10.5.2銷售費用(工資+廣告)51,904,0002.5%=2923.75元10.5.3產權登記費： 10.5.3.1轉移登記:116950萬元1%=1169.5萬元10.5.3.2轉讓手續(xù)費：2600003元/m2=52萬元 33000萬元2%=660萬元10.5.3.3測繪費: 2600001.36元/m2=35.36萬元 300002.34元/m2=7.02萬元10.5.4 管理費：116950萬元1.5%=1754.25萬元10.5.5財務費用：土地資金利息: 23139萬元50%10%2年=2313.9萬元;建筑資金利息: 36400萬元25%2年10%2年=3640萬元銷售相關費稅收及費用:17298.03萬元。10.6毛利=收益合計-投資合計-費用合計= 116950萬元- 63964.8萬元-17298.03萬元=35687.97萬元11 經濟效益分析：11.1毛利為=35687.97萬元; 11.2投資毛利潤率：35687.97萬元/63964.8萬元=55.79%11.3企業(yè)所得稅35687.97萬元33%=11777.0301萬元11.4稅后利潤=35687.97萬元(1-33%)=23910.9399萬元11.5投資凈利潤率=239