學習情境九 商品房買賣合同事務處理

1、學習情境九學習情境九 商品房買賣合同事務處理商品房買賣合同事務處理 一、情境導入 原告韓某與被告某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于2002年7月15日簽定 了預售商品房協(xié)議書，協(xié)議書約定，被告將其開發(fā)的某小 區(qū)住宅樓2號樓東單元一層東戶三室二廳的住房賣予原告 ，房價120000元。原告于同日一次性交清房款。該合同未 約定竣工日期、商品房質(zhì)量等條款。直至2003年3月12日 ，被告才應原告要求，使用商品房買賣合同示范文本與原 告訂立預售商品房合同。合同簽訂后，原告從被告處取得 房屋鑰匙查看房屋時，發(fā)現(xiàn)該房已經(jīng)被他人占有。于是， 原告找到被告，希望被告能解決房子被占問題，被告不予 理睬。 后原告經(jīng)查詢得知，被告隱

2、瞞了其未辦理商品房預售許可 證的事實而預售商品房。到原告起訴時，被告仍然沒有取 得商品房預售許可證，其開發(fā)的小區(qū)工程也未完工。原告 要求：一、請求確認原、被告簽訂的商品房買賣合同無效 ；二、返還原告所交購房款120000元并賠償利息及損失 12887.83元；被告承擔100000元的賠償責任。 針對上述情境，提出任務，并對其要求加以簡要說明。 問題 ：1、雙方的合同效力如何？ 2、韓某的賠償請求能否得到支持？ 3、假設情境中房地產(chǎn)公司已辦理預售許可證，但在與韓 某簽訂商品房買賣合同后，又將房屋出賣給他人并且辦理 了房產(chǎn)證，則可以請求被告承擔哪些責任？ 4、假設情境中房地產(chǎn)公司已辦理預售許可證，

3、韓某拿到 鑰匙后開始裝修，但房產(chǎn)證還沒有辦下來，后由于不慎失 火，導致5萬元損失，請問這種損失由誰承擔？ 二、任務描述 5、假設韓某拿到鑰匙后請第三人驗房后發(fā)現(xiàn)房屋主體結(jié) 構(gòu)不合格，能不能解除合同？ 6、假設韓某入住后，房屋樓下有發(fā)電機噪音而無法睡眠 ，能否解除合同？ 7、假設韓某按揭貸款方式買房，但韓某因為銀行信用問 題沒能辦下貸款，從而導致合同不能繼續(xù)履行，此時開發(fā) 商能否解除合同？ 一、什么是商品房買賣合同？ 這里所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下 統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售 并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)給買受人，買受人支付價款的合同。 二、商品房買賣合同的訂立和

4、效力 （一）銷售廣告和宣傳資料中的內(nèi)容可以視為合同內(nèi)容 在商品房銷售廣告和宣傳資料中，如果出賣人作出了承諾 ，但業(yè)主真正入住之后發(fā)現(xiàn)無法兌現(xiàn)，出賣人認為廣告中 的內(nèi)容，屬于要約邀請，不是合同內(nèi)容，從而逃避相關(guān)責 任。 項目一項目一 商品房買賣合同認知商品房買賣合同認知 為了保護買房人的利益，解釋第三條規(guī)定，商品房的 銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開 發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設施所作的說明和允諾具體確 定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重 大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品 房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當 承擔違約責任。 （二）

5、商品房買賣合同的效力 1、商品房預售合同的出賣人應具有商品房預售許可。 城市房地產(chǎn)管理法第44條規(guī)定，商品房預售應“向縣 級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房 預售許可證明?！?，該規(guī)定應理解為強制性規(guī)定。根據(jù) 合同法第52條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定 的合同無效。 所以在未取得預售許可證明的情況下，開發(fā)商與購房人簽 定的合同無效。但為了維護交易，開發(fā)商在與購房人簽定 房屋買賣合同時，雖未取得預售許可證明，但若在合同簽 定后至因該合同產(chǎn)生糾紛訴至法院前這段期間取得預售許 可證明，則法院不因開發(fā)商在訂立合同時未取得預售許可 證明而認定合同無效。 2、商品房買賣預售合同是否辦

6、理登記手續(xù)不影響合同效 力 商品房預售合同的登記備案，不是合同的生效要件，所以 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理 登記備案手續(xù)為由，不能請求確認合同無效。當事人約定 以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其 約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的除外 。 三、出賣人的違約責任和締約責任 （一）合同解除與出賣人的違約責任 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的 ，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購 房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已 付購房款一倍的賠償責任： 1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該 房屋抵押

7、給第三人； 2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第 三人。 （二）出賣人因欺詐應當承擔的責任 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致 合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付 購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過 已付購房款一倍的賠償責任： 1、故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提 供虛假商品房預售許可證明； 2、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實； 3、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償 安置房屋的事實。 以上三種行為都是出賣人在訂立合同時的欺詐行為，如果 導致合同無效或被撤銷，則出賣人應承擔締約過失責任； 如果合同沒有被認定

8、無效或撤銷，則出賣人承擔違約責任 。 （三）出賣人與第三人惡意串通應當承擔的責任 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣 合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求 確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予 支持。 四、房屋的交付與房屋毀損、滅失風險的負擔 （一）房屋的交付 對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有 約定的除外。在實踐中，房屋的轉(zhuǎn)移占有，有出賣人向買 受人交付房屋鑰匙，出售人向買受人發(fā)出書面交房通知， 買受人在交房通知上簽字等幾種形式。我們在掌握房屋占 有轉(zhuǎn)移時，一般上應將買受人在交房通知上簽字及出賣人 交付房屋鑰匙為轉(zhuǎn)移房屋占有的必要條

9、件。但是由于我國 房地產(chǎn)交易市場各種制度不是很規(guī)范及完善，所以，我們 在掌握這一問題時，還要看案件的實際情況及當?shù)胤康禺a(chǎn) 交易市場的交易慣例。 （二）房屋的毀損、滅失風險的負擔 房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交 付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通 知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書 面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律 另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。 很多買受人同出賣人雖然訂立相應的買賣合同，但是沒有 到相應的房產(chǎn)部門進行所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記，而且，這種未 登記的狀況通常會維持許多年，一旦出現(xiàn)了房屋滅失的情 況，不利于安定的局面。

10、 而且在這種情況下，買受人雖然未實際取得所有權(quán)，卻一 直以所有權(quán)人的身份行使這占有，出賣人同其他人也尊重 這種事實的狀態(tài)，雖然未為所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。如有損毀 事件發(fā)生，即要求出賣人承擔風險，則對于原本的出賣人 難言公平，故要求實際的占有利用的買受人承擔這種風險 。 五、房屋買賣合同的解除 1、因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋 交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受 人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。 2、因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求 解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在 質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣 人拒絕修復

11、或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自 行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損 失由出賣人承擔。 3、出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與 商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定 處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處 理： (1)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約 定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持； (2)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返 還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行 合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在 3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補 足

12、，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所 有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積 誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返 還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙 倍返還買受人。 4、根據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付 房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合 理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支 持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人 沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限 為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應當在解除權(quán) 發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。 六、當事人的違約

13、金責任 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違 約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定 的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造 成的損失確定違約金數(shù)額。 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算 方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定 ：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行 規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主 管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同 類房屋租金標準確定。 七、房屋權(quán)屬證書的取得以及出賣人的責任 （一）由于出賣人的原因只是買受人不能如期取得

14、房屋 權(quán)屬證書的責任 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋 權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違 約責任： 1、商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限； 2、商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋 交付使用之日起90日； 3、商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂 立之日起90日。 合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照 已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收 逾期貸款利息的標準計算。 （二）寬展期后的解除權(quán) 商品房買賣合同約定或者城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超 過一年，由于

15、出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所 有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持 。 八、商品房買賣合同與借款合同的效力關(guān)系 （一）未能訂立商品房擔保貸款合同對商品房買賣合同 效力的影響 商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當 事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房 買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同 和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商 品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的 ，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款 本金及其利息或者定金返還買受人。 （二）商品房買賣合同無效、被撤銷及被解除對擔保貸款 合同

16、效力的影響 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商 品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品 房擔保貸款合同的，應予支持。 商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房 擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款 和購房款的本金及利息分別返還擔保權(quán)人和買受人。 任務解決任務解決 學生分小組討論，提出解決方案 任務評估任務評估 教師總結(jié)歸納，提出明確的解決方案。 參考答案： 1 合同無效，因為出賣人未取得商品房預售 許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無 效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定 有效。 2 可以，因為出賣人訂立商品房買賣

17、合同時， 具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的， 買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可 以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： （一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者 提供虛假商品房預售許可證明； （二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實； （三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補 償安置房屋的事實。 3商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第 三人。導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房 屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、 賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍 的賠償責任： 4 由韓某承擔，因為對

18、房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交 付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風 險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承 擔 5能，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者 房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格， 買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。 6能，因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人 請求解除合同和賠償損失的，應予支持。 7 能，商品房 買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一 方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合 同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償 損失。 案例討論： 1999年至2001年期間，廈門旭程

19、房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（ 以下簡稱“開發(fā)公司”）在樓房未建成前，在報刊上刊 登廣告并多次推出項目的宣傳冊，聲稱：“離海最近的 房子二期獨立店面，間間沿街，直面人潮。24 米適度街寬（未標明為規(guī)劃路），可以在雙面吸納人潮 的同時，容納一定車輛交通，24米海濱休閑購物一條街 ，獨享100米寬黃金濱海大道的名樓旺鋪“同時在廣 告中的項目位置示意圖中標明該項目相鄰的三大主干道 路 項目二項目二 實訓鞏固實訓鞏固 當19名業(yè)主期待著廣告中描述的前景在不久后兌現(xiàn)時，他 們從某開發(fā)公司那里得到的店面卻是深處小區(qū)，“24米沿 街道路”不僅不夠?qū)挾?，而且是車輛無法通行的小區(qū)路。 眾業(yè)主拿著廣告找開發(fā)公司交涉，開發(fā)公

20、司同意就店面門 前道路等問題與業(yè)主達成協(xié)議。2003年7月2日開發(fā)公司做 出，修建一條寬度不低于13.5米直通主干道的道路（廣告 中承諾），超出紅線外建設的道路保留等相關(guān)承諾。此后 ，這一承諾未能兌現(xiàn)(允諾禁反言），開發(fā)公司主動提出 賠償眾業(yè)主20萬元的方案，未得到眾業(yè)主的認可。在兩年 交涉無果，所購買的店面無法經(jīng)營的情況下，業(yè)主將開發(fā) 公司告上法庭。 庭審中雙方爭議焦點為開發(fā)公司發(fā)布的廣告是否構(gòu)成合同 的組成部分。眾業(yè)主認為，開發(fā)商發(fā)布不實廣告，此廣告 已構(gòu)成合同的要約。因簽訂合同的目的商鋪無法實 現(xiàn)，某開發(fā)商已構(gòu)成根本違約.不僅如此，在交房以后，開 發(fā)商與業(yè)主就廣告中的內(nèi)容達成協(xié)議，已構(gòu)成

21、商品房購 銷合同的補充條款，并產(chǎn)生拘束力。開發(fā)商認為，雙方 簽訂的合同沒有廣告內(nèi)容的約定，其發(fā)布的廣告是一種要 約邀請，并非要約。廣告中陳述所涉及的內(nèi)容并不在其商 品房開發(fā)范圍內(nèi)，即使廣告的陳述與事實不一致，承擔的 也只是締約過失責任 或合同變更、撤銷的法律責任，而不 是合同解除的法律后果。 而且雙方簽訂的是商品房買賣合同，形成的是商品房買賣 合同關(guān)系，業(yè)主簽訂合同的目的是購買商品房，現(xiàn)商品房 已經(jīng)交付，業(yè)主的合同目的已經(jīng)實現(xiàn)，故不構(gòu)成根本違約 。 一審、二審法院先后駁回了原告的訴訟請求，二審法院經(jīng) 審理認為：本案開發(fā)商在商品房銷售時所作的廣告用語和 宣傳資料只是要約邀請，系對在規(guī)劃或者建設中

22、的項目周 邊情況的說明、渲染，受政府規(guī)劃的調(diào)整、周邊環(huán)境變化 等因素的制約，不屬于對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋和 相關(guān)設施所做的說明和允諾的具體確定； 業(yè)主未能舉證證 明開發(fā)公司所作的廣告宣傳對雙方合同的訂立及房屋價格 的確定有重大影響， 而只有對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重 大影響的，如商品房的層高、間距、配套設施等，才能視 為合同的內(nèi)容。雙方簽訂的合同也沒有將廣告陳述之要約 邀請轉(zhuǎn)化為要約或合同內(nèi)容。開發(fā)公司已按商品房買賣 合同交付了房屋。業(yè)主稱合同目的是投資經(jīng)營店面，取 得收益回報，屬于經(jīng)濟范疇，即以取得物業(yè)產(chǎn)權(quán)為投資對 象，以經(jīng)營管理物業(yè)為手段，以取得收益回報為投資目的 ，與本案以轉(zhuǎn)移所有權(quán)為目的而設立的法律關(guān)系不同，不 應混淆。 開發(fā)公司與眾業(yè)主在房屋交付后的2003年就項目外側(cè)道路 變窄以及項目規(guī)劃、籌建事宜進行協(xié)商