住宅類商品房銷售及交付法律風(fēng)險及其防范措施131214

1、 中信泰富（中國）投資有限公司 住宅類商品房銷售及交付法律風(fēng)險及其防范措施住宅類商品房銷售及交付法律風(fēng)險及其防范措施 主講人：劉潔 職位：法務(wù)經(jīng)理 培訓(xùn)時間：2013年12月17日 銷售文件銷售說辭樣板房 目錄 content 銷售案場宣傳資料 第一篇 銷售法律風(fēng)險及其防范措施 宣傳資料 一、風(fēng)險點：售樓廣告/樓書/宣傳冊/折頁等 二、法律依據(jù)： 1、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃 范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房 屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)

2、當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同， 亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 2、房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定 三、商品房預(yù)售合同補充條款： 關(guān)于該小區(qū)或該房屋的廣告等宣傳、介紹資料，甲、乙雙方作以下確認：本合同房 屋以毛坯房交付，交付標(biāo)準(zhǔn)為本合同附件三的約定。在與該小區(qū)或該房屋有關(guān)的任何形式 的廣告、宣傳資料、售樓書、樣板房、樣品、照片、建筑模型（沙盤）等資料中 ，對于本 合同附件三約定的標(biāo)準(zhǔn)以外的全部與裝飾、裝潢效果有關(guān)的表述，以及其他描述性或概括 性內(nèi)容均不作為要約，僅供乙方借鑒或參考。 宣傳資料 四、風(fēng)險控制措施 （一）廣告 （包括但不限于戶外廣告、電視廣告、廣播

3、、報紙廣告、海報）應(yīng)當(dāng)注明預(yù)售許可證， 含有相應(yīng)的免責(zé)聲明，且符合本指引及法律、政策。免責(zé)語可表示為：“本廣告為要約邀請， 內(nèi)容僅供參考，廣告中具體確定的內(nèi)容不可作為購房合同附件，買賣雙方的權(quán)利義務(wù)以合同為 準(zhǔn)，所有資料以政府部門最終審批為準(zhǔn)，開發(fā)商保留最終解釋權(quán)”。 （二）售樓書、宣傳冊等宣傳資料 1.不得虛假宣傳或者夸大宣傳。 2.所有宣傳資料應(yīng)該有免責(zé)條款和提示語，免責(zé)條款、提示語的位置、字體應(yīng)當(dāng)足夠引 人注目。售樓書的免責(zé)提示語可表示為：“本售樓書為要約邀請，買賣雙方的權(quán)利義 務(wù)以合同為準(zhǔn)。本公司保留對售樓書修改的權(quán)利，敬請留意最新資料”。 3.宣傳資料提及紅線外正在規(guī)劃或建設(shè)中的建筑

4、或設(shè)施的，例如地鐵、輕軌、公園、公 交線路等的介紹以及關(guān)于項目周邊道路交通狀況、文體商業(yè)服務(wù)設(shè)施介紹應(yīng)當(dāng)有政府 部門公布的文件作為依據(jù)并含有免責(zé)條款。免責(zé)語可表示為：“以上資料信息來源于 XX，為截止到XX年X月X日的情況，本公司對項目周圍環(huán)境，交通及其他公共設(shè)施的 圖片及文字介紹，旨在提供相關(guān)信息，不意味著本公司對此作出任何承諾”。 宣傳資料 （二）售樓書、宣傳冊等宣傳資料 4.不得存在“將電梯廳等公共部份交付業(yè)主免費使用”等違反法律法規(guī)的承諾或者 交付后根本無法實現(xiàn)的承諾。 5.宣傳資料描述了項目施工具體材料、設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)該與實際施工情況一致，并 且應(yīng)該有免責(zé)提示。免責(zé)語可表示為：“本公

5、司如以同等品質(zhì)的材料/設(shè)備替代， 恕不另行通知?！贝颂崾疽噙m用于材料、設(shè)備展示的現(xiàn)場。 6.宣傳資料中若有交房標(biāo)準(zhǔn)等信息，應(yīng)注明其適用或不適用的范圍（第號樓第 單元/層），尤其要注意非標(biāo)準(zhǔn)層、非標(biāo)準(zhǔn)戶型的差異。【外立面裝飾】 7.標(biāo)準(zhǔn)層與非標(biāo)準(zhǔn)層、標(biāo)準(zhǔn)戶型與非標(biāo)準(zhǔn)戶型在宣傳資料中應(yīng)該有相應(yīng)的免責(zé)條款 的提示，需以書面形式告知標(biāo)準(zhǔn)層和非標(biāo)準(zhǔn)層、標(biāo)準(zhǔn)戶和非標(biāo)準(zhǔn)戶的適用范圍 （例如XX層是非標(biāo)準(zhǔn)層，XX戶是非標(biāo)準(zhǔn)戶） 8.售樓書應(yīng)標(biāo)明印刷日期，應(yīng)標(biāo)明制作日期例如：本手冊/宣傳資料印制時間： XXXX年XX月。分期開發(fā)的項目，應(yīng)注明是哪一期的售樓資料。 宣傳資料 （三）宣傳圖片（包括但不限于戶型圖、總

6、平面圖和鳥瞰圖） 1. 總平面圖應(yīng)該含有免責(zé)條款和提示說明，相關(guān)條款和說明應(yīng)當(dāng)明顯和準(zhǔn)確。免責(zé) 語可以表示為：“本平面圖以政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃方案為依據(jù)繪制，其細節(jié) 以規(guī)劃方案為準(zhǔn)。在建設(shè)過程中可能因政府強制性要求而修改。同時，在不違反 法規(guī)、不違反合同約定的前提下，本公司亦有權(quán)對此做出細部調(diào)整”?？偲矫鎴D 及相關(guān)文字介紹中，對占地面積、總建筑面積、容積率、綠地率、配套公共設(shè)施 等與業(yè)主利益密切相關(guān)的信息要真實準(zhǔn)確；尚未確定規(guī)劃的部分，應(yīng)準(zhǔn)確地劃定 其占地范圍，并注明“待規(guī)劃用地”；已確定的后期開發(fā)用地，應(yīng)注明“第期 用地”。對上述數(shù)據(jù)，以約數(shù)表示為宜 。 宣傳資料 （三）宣傳圖片（包括但不

7、限于戶型圖、總平面圖和鳥瞰圖） 2. 戶型圖應(yīng)該含有免責(zé)和提示說明，相關(guān)條款和說明應(yīng)當(dāng)明顯和準(zhǔn)確。戶型圖如果有 家具家私布置，及精裝修內(nèi)容，必須含有相關(guān)的免責(zé)條例。免責(zé)語可表示為：“未 注明隨樓配置的設(shè)施和家具、電器、裝飾品均不屬于交付范圍”或者是“本資 料所展現(xiàn)的單位為裝修示范，非交付標(biāo)準(zhǔn)，相同戶型單位因樓棟、樓層不同，局部 結(jié)構(gòu)、面積等可能有所不同，室內(nèi)裝修、家具、電器、陳設(shè)等除注明外均不屬于交 付范圍”；戶型圖如標(biāo)有尺寸，還應(yīng)提示：“本戶型圖所標(biāo)的尺寸僅供參考，交房 尺寸以合同約定為準(zhǔn)”。（上述免責(zé)條款也適用于宣傳資料中出現(xiàn)家私布置、精裝 修內(nèi)容的情形）；戶型圖應(yīng)該與實際情況一致，戶型圖

8、應(yīng)注明其適用或不適用的范 圍（第號樓第單元/層），尤其要注意非標(biāo)準(zhǔn)層、非標(biāo)準(zhǔn)戶型的差異，不同戶型 類型不得適用同一套戶型圖。 3.在戶型組合平面圖及相關(guān)文字介紹中，要準(zhǔn)確標(biāo)注電梯間、配電、消防設(shè)施間等可 能對居住產(chǎn)生不利影響的設(shè)施。 4.圖片應(yīng)該注明為實景圖還是效果圖。效果圖等的免責(zé)條款可表示為：“本圖片僅為 項目效果示意圖，非實景拍攝，敬請留意。” 銷售文件預(yù)售說辭樣板房 目錄 content 銷售案場宣傳資料 第一篇 銷售法律風(fēng)險及其防范措施 銷售案場 一、風(fēng)險點：懸掛五證/法律文件展示（一房一價）/ 不利因素/沙盤、戶型模型、區(qū)域 示意模型、市政規(guī)劃圖 二、風(fēng)險控制措施 （一）懸掛五證

9、預(yù)售時：五證：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃 許可證、 建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證 交付時：建設(shè)工程竣工驗收備案表、商品房交付使用許可證（上海） （二）法律文件展示 展示文件：認購書范本、預(yù)售合同范本、“一房一價”政策所要求的表價（在商品 房交易場所的醒目位置，公布已登記房源信息，明確標(biāo)示每幢房屋的幢號、房源套 數(shù)、已登記房源套數(shù)和已登記房源實際成交均價） （三）不利因素提示 現(xiàn)場展示牌（紅線內(nèi)和紅線外1公里)： 銷售風(fēng)險提示：要求購房者在認購時閱讀并簽字。 銷售案場 （四）沙盤、戶型模型、區(qū)域示意模型、市政規(guī)劃圖 1.沙盤、模型應(yīng)該嚴格按照比例制作，不得局部放大或

10、者縮小，并應(yīng)注明“項 目第期示意圖/戶型示意圖”，為避免發(fā)生糾紛，建議不標(biāo)明比例尺；沙盤、 模型應(yīng)該含有相關(guān)的免責(zé)條款和提示語，免責(zé)條款和提示語應(yīng)該準(zhǔn)確和醒目， 可表示為：“溫馨提示：本模型依據(jù)規(guī)劃方案制作，不排除小區(qū)建設(shè)過程中因 政府相關(guān)規(guī)劃、規(guī)定及開發(fā)商不能控制的原因而發(fā)生變化；因工藝、材質(zhì)和比 例所限，模型與實景可能存在差異，小區(qū)建成后也可能存在模型中沒有展示的 內(nèi)容，請知悉?！?；沙盤、模型的提示語應(yīng)該明示對相鄰住戶的通風(fēng)、采光、 居住有不利影響的公共設(shè)施如變配電房、水泵房、垃圾轉(zhuǎn)運站、化糞池、地下 車庫出入口等的位置。 銷售案場 （四）沙盤、戶型模型、區(qū)域示意模型、市政規(guī)劃圖 2.沙盤

11、、模型對于市政規(guī)劃道路、市政規(guī)劃設(shè)施等的提示應(yīng)該明確和醒目。 3.模型應(yīng)該含有對于不同戶型內(nèi)容的免責(zé)條款和提示語?？杀硎緸椋骸氨灸Ｐ蛢H 為戶型結(jié)構(gòu)示意，相同戶型單位因樓棟、樓層、單元不同，局部結(jié)構(gòu)，面積等 可能有所不同”。 4.“區(qū)域示意模型”或市政規(guī)劃圖 下方增加免責(zé)語（字體建議清晰明顯），如 “本模型僅為區(qū)域規(guī)劃示意，局部地區(qū)比例適當(dāng)放大，與實際存在差異，僅供 參考。本模型對項目周圍環(huán)境、交通及其他公共設(shè)施的介紹，旨在提供相關(guān)信 息，不意味著本公司作出了承諾?！?銷售文件銷售說辭樣板房 目錄 content 銷售案場宣傳資料 第一篇 銷售法律風(fēng)險及其防范措施 樣板房 1.搭建的樣板房和示范

12、單位，應(yīng)按該戶型的施工圖尺寸制作，不得放大，同時示 范單位應(yīng)按交樓標(biāo)準(zhǔn)制作，插座、管線等也應(yīng)按實表示。 2.樣板房應(yīng)該擺放醒目的免責(zé)和提示語說明，標(biāo)明是否為交樓標(biāo)準(zhǔn)、是否公示交 樓標(biāo)準(zhǔn)清單。裝修示范單位提示語可表示為：“本單位為裝修示范，非交付標(biāo) 準(zhǔn)，相同戶型單位因樓棟、樓層不同，局部結(jié)構(gòu)、面積等可能有所不同，室內(nèi) 裝修、家具、電器、陳設(shè)等除注明外均不屬于交付范圍”；而交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房 提示語可表示為：“本單位為經(jīng)過裝飾的交付標(biāo)準(zhǔn)間，除特別注明外均屬于交 付范圍（或未注明“隨樓配置”的設(shè)施和家具、電器、裝飾品均不屬于交付范 圍），相同戶型單位因樓棟、樓層不同，局部結(jié)構(gòu)、面積等可能有所不同”。 3

13、.樣板房擺放物品應(yīng)該表示明確，且具有相關(guān)的提示語，可表示為：“僅供展示， 非交樓標(biāo)準(zhǔn)”。 銷售文件銷售說辭樣板房 目錄 content 銷售案場宣傳資料 第一篇 銷售法律風(fēng)險及其防范措施 銷售說辭 一、風(fēng)險點：夸大其詞、虛假承諾、不正當(dāng)競爭、惡意誹謗；被錄音作為索賠、退 房依據(jù)、被投訴或上訪等 二、防范措施： 1.銷售現(xiàn)場應(yīng)該擺放明顯的免責(zé)提示語，注明現(xiàn)場銷售人員的口頭解說內(nèi)容 以最終的書面文件為準(zhǔn)。可表示為：“本公司要求相關(guān)工作人員熱情、詳 盡地向客戶介紹本樓盤信息，但由于口頭傳遞信息的不確定性，因此相關(guān) 信息以本公司提供的正式文字資料為準(zhǔn)。買賣雙方的權(quán)利義務(wù)以合同為 準(zhǔn)”。 2.反復(fù)進行銷

14、售員上崗培訓(xùn)熟練掌握政策、項目信息和銷售百問內(nèi)容， 或定期開展知識競賽或考試，實行獎懲制； 3.謹防業(yè)主惡意偷拍偷錄、未經(jīng)允許不得以開發(fā)商名義提供任何物質(zhì)性承諾。 銷售文件銷售說辭樣板房 目錄 content 銷售案場宣傳資料 第一篇 銷售法律風(fēng)險及其防范措施 銷售文件認購書 一、認購書 1、法律性質(zhì)：最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題 的解釋 第四條出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣 合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于 定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立 的，出

15、賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。 2、認購時應(yīng)簽署的法律文件：簽約須知銷售風(fēng)險提示購房人家庭成員及 名下住房情況申報表商品房認購合同 3、一般規(guī)定：簽署認購書且一次性支付定金之日起7日內(nèi)簽約付首期，若購房者違 約則應(yīng)書面催告一次，若經(jīng)催告仍未來辦理，則發(fā)送撻定通知書。 4、“不可歸責(zé)與當(dāng)事人雙方的事由” 銷售文件定金糾紛案例 銷售文件商品房買賣合同 1. 面積差 3%內(nèi)多退少補；暫測面積小于實測面積超3%，不收取買方超過部分面積價 差，暫測面積大于實測面積超3%，買方有權(quán)解約，賣方應(yīng)退還房款及活期利息， 買方不解約的，甲方退還價差。 2. 付款方式 三種，其中銀行按揭貸款的風(fēng)險：信貸政策變化、貸款資

16、格、不足額貸款、斷 供連帶擔(dān)保責(zé)任。 3. 逾期付款（催款） （1）違約責(zé)任：逾期90日內(nèi)：日萬分之二；逾期超過90日：日萬分之五或解 約10%。逾期超過180日：日萬分之五或解約20%。 （2）催款措施：買方一旦發(fā)生逾期應(yīng)立即發(fā)送催款函，經(jīng)催告無效的則發(fā) 送合同解除通知書，再無效發(fā)送律師函，最終向法院起訴發(fā)傳票。 銷售文件商品房買賣合同 4. 逾期交付 （1）預(yù)售合同集中交付期限：第十一條 甲方定于 年 月 日前將該房屋交 付給乙方，除不可抗力外。 （2）全款到賬日遲于集中交付期限：自全款到賬日起30日內(nèi)交付。 （3）現(xiàn)售合同：自全款到賬后30日內(nèi)交付。 （4）逾期交付違約責(zé)任：日萬分之二；

17、逾期超過90日：買方有權(quán)解約，賣方應(yīng) 退還房款及活期利息，并承擔(dān)10%違約金。 5. 交付標(biāo)志 （1）簽署進戶單（房屋交接書）；（2）鑰匙 6. 產(chǎn)證 （1）流程：交付期限屆滿次日起180/270日內(nèi)取得大產(chǎn)證，買方應(yīng)在取得大產(chǎn) 證之日起30日內(nèi)簽署房屋交接書，簽署之日起90日申領(lǐng)小產(chǎn)證。 （2）未按時取得大產(chǎn)證的違約責(zé)任：買方有權(quán)解約，賣方應(yīng)退還房款及貸款利 息。 文件存檔要求 1.廣告、宣傳冊、戶型圖、售樓書等營銷廣告宣傳文件資料全部需要進行原件存 檔（因載體性質(zhì)不能保持原件的，應(yīng)當(dāng)復(fù)制存檔），沙盤、模型等非文件類宣 傳廣告資料需要進行拍照存檔。由營銷部門指定專門人員負責(zé)對相關(guān)文件和照 片

18、進行分項目按日期存檔，并且及時更新。 2.營銷廣告宣傳文件的審批記錄需要存檔保存?？头ぷ魅藛T、營銷領(lǐng)導(dǎo)和下屬 公司法務(wù)以及相關(guān)有提供意見的部門需要將相關(guān)營銷廣告宣傳文件的審批記錄 進行存檔保存。 3.中投行政部將不定期對相關(guān)審批記錄和文件、照片進行監(jiān)督檢查。 文件存檔要求 訴訟案例交接手續(xù)通知及催告 目錄 content 交付條件法律意義 第二篇 交付法律風(fēng)險及其防范措施 法律意義 商品房交付的法律意義： 1. 開發(fā)商依據(jù)商品房買賣合同履行的主要義務(wù)； 2. 開發(fā)商保修責(zé)任的開始； 3. 商品房毀損、滅失風(fēng)險的轉(zhuǎn)移。 訴訟案例交接手續(xù)通知及催告 目錄 content 交付條件法律意義 第二篇

19、 交付法律風(fēng)險及其防范措施 交付條件 取得上海市新建住宅交付使用許可證 辦證所需材料及要求： （1）項目納入本市住宅建設(shè)的投資計劃（或立項批復(fù)）； （2）建設(shè)用地批準(zhǔn)書或土地批租合同或土地出讓合同； （3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建筑工程項目表； （4）建設(shè)工程規(guī)劃許可證附有的總平面圖； （5）住宅配套費繳納證明或項目包干批復(fù)或免繳證明； （6）自來水、供電、市話、雨水污水排放配套驗收合格證明原件；實行全氣化地區(qū)的住 宅項目須有燃氣配套驗收合格證明原件； （7）住宅項目建設(shè)工程竣工驗收備案表； （8）住宅項目規(guī)劃批準(zhǔn)應(yīng)建公建的建設(shè)工程竣工驗收備案表； （9）公安門牌編號及消防驗收證明； （10）住

20、宅項目有電梯的須提供電梯安全證明； （11）新建住宅質(zhì)量保證書及新建住宅使用說明書； （12）房屋建筑面積測估書。 訴訟案例交接手續(xù)通知及催告 目錄 content 交付條件法律意義 第二篇 交付法律風(fēng)險及其防范措施 通知及催告 一、交付通知： 房屋符合交付條件后，賣方應(yīng)在交付之日前 7 天書面通知買方辦理交付該房屋的手續(xù)，買方 應(yīng)在收到該通知之日起 7 天內(nèi)，會同賣方對該房屋進行驗收交接。 二、交付催告： 該房屋的風(fēng)險責(zé)任自該房屋交付之日起由賣方轉(zhuǎn)移給買方。如買方未按約定的日期辦理該房屋 的驗收交接手續(xù)，賣方應(yīng)當(dāng)發(fā)出書面催告書一次。買方未按催告書規(guī)定的日期辦理該房屋的驗 收交接手續(xù)的，則自催

21、告書約定的驗收交接日之第二日起該房屋的風(fēng)險責(zé)任轉(zhuǎn)移由買方承擔(dān)。 法律依據(jù)：最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第十一條對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。 房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到 出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定 的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。 三、通知的書寫規(guī)范和送達要求： 訴訟案例交接手續(xù)通知及催告 目錄 content 交付條件法律意義 第二篇 交付法律風(fēng)險及其防范措施 交接手續(xù) 務(wù)必

22、交付的法律文件： 1. 房屋交接書(交付標(biāo)志）：明確業(yè)主簽收進戶單后視為房屋已經(jīng)按約定交付 2. 交付鑰匙（交付標(biāo)志） 3. 兩書：住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保證書（含分戶驗收合格證） 4. 開發(fā)商應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主要求提供實測面積的有關(guān)資料 訴訟案例交接手續(xù)通知及催告 目錄 content 交付條件法律意義 第二篇 交付法律風(fēng)險及其防范措施 風(fēng)險與防范 一、房屋質(zhì)量問題引起的糾紛 （一）法定解約事由 1、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格 （1）最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第 十二條：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主 體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合

23、格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。” （2）商品房銷售管理辦法第三十五條規(guī)定：“商品房交付使用后，買受人認為主 體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗， 確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！?（3）商品房買賣合同補充條款：乙方認為主體結(jié)構(gòu)不合格的，雙方應(yīng)共同委托本市 有資質(zhì)的建筑工程質(zhì)量檢測機構(gòu)進行檢測，經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，則 乙方有權(quán)單方面解除本合同，檢測費用由甲方承擔(dān)；經(jīng)核驗，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格的， 則乙方應(yīng)繼續(xù)履行本合同并承擔(dān)檢測費。 風(fēng)險與防范 一、房屋質(zhì)量問題引

24、起的糾紛 （一）法定解約事由 2、嚴重影響正常居住使用的 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第十三條：因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失 的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé) 任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修 復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。 風(fēng)險與防范 一、房屋質(zhì)量問題引起的糾紛 （二）一般質(zhì)量問題：表面瑕疵的維修責(zé)任 表面瑕疵指表面性的、不影響使用功能與價值、不影響合同目的實現(xiàn)的質(zhì)量問 題 。主要表現(xiàn)為滲漏、裂縫、空鼓、起砂、尺寸偏

25、差、門窗缺陷等 。 滲水、漏雨、裂縫等質(zhì)量瑕疵在保修范圍內(nèi)的，由出賣人承擔(dān)保修責(zé)任，可以通 過整改（交付前）、維修（交付后）來解決。買受人以此理由拒絕收房，出賣人 不承擔(dān)延期交付的違約責(zé)任。 商品房質(zhì)量糾紛案例 變更訴請變更訴請 判決結(jié)果判決結(jié)果 訴訟請求訴訟請求 1、判令被告因該房屋存 在嚴重質(zhì)量問題進行修 復(fù)，修復(fù)后按照國家規(guī) 定，重新組織驗收并出 具驗收合格證書； 2、判令被告因遲延交付 該房屋而承擔(dān)相應(yīng)違約 責(zé)任，賠償原告損失； 3、判令被告承擔(dān)訴訟產(chǎn) 生的各項費用。 1、判令被告因系爭房屋多項 主控項目不合格而不具備驗 收條件，構(gòu)成延遲交付； 2、判令被告對房屋進行修復(fù) 后重新組織驗

26、收，并出具驗 收合格證書，驗收合格日為 房屋實際交付日；保修期與 物業(yè)費繳費期限依次順延； 3、判令被告支付延遲交付房 屋產(chǎn)生的違約金（自2010年 9月16日起至實際交付日）； 4、判令被告承擔(dān)因訴訟產(chǎn)生 的各項費用（訴訟費、鑒定 費、法律服務(wù)費） 一審判決如下： 一、被告于判決生效之日起 30日內(nèi)對該房屋質(zhì)量問題 （以房檢站鑒定意見書認定） 予以修復(fù)； 二、駁回原告的其余訴請。 案件受理費5050元，由原 被告雙方各半負擔(dān)，鑒定費 28000元由被告負擔(dān)。 二審判決維持原判。 執(zhí)行結(jié)果： 1、以1.5萬替代土建修復(fù)； 2、門窗公司達成方案，已 修復(fù)完成。 3、土建修復(fù)費、訴訟費和 鑒定費由

27、總包承擔(dān)。 商品房質(zhì)量糾紛案例 判決理由判決理由 1、司法鑒定結(jié)論：房屋存在地坪空鼓、陽臺倒泛水和積水、陽臺滲漏、墻 面裂縫和空鼓、窗框與墻體結(jié)合處滲水等情況，系施工質(zhì)量問題，不涉及 主體承重結(jié)構(gòu)安全，檢測過程中也未發(fā)現(xiàn)承重構(gòu)件有明顯裂縫和變形情況 。上述質(zhì)量問題非主體結(jié)構(gòu)和嚴重影響房屋正常使用的情況，被告應(yīng)承擔(dān) 保修義務(wù)。 2、主控項目僅是住宅工程質(zhì)量的檢測項目，主控項目不合格可以認定住宅 存在質(zhì)量問題，并不據(jù)此可以認定住宅存在主體結(jié)構(gòu)和嚴重影響房屋正常 使用的情況，原告以主控項目不合格認定被告構(gòu)成遲延交付的依據(jù)不足， 故對原告要求支付延期交房違約金的請求不予支持。 3、在房屋進行修復(fù)后如還

28、存在質(zhì)量問題，被告在保修期內(nèi)仍有修復(fù)義務(wù)， 原告要求在房屋修復(fù)后出具驗收合格證書，確認驗收合格日為房屋實際交 付日，還要求房屋保修期與物業(yè)費繳費期限依次順延的要求無事實和法律 依據(jù)，法院不予支持。 商品房質(zhì)量糾紛案例 防范建議防范建議 訴訟請求訴訟請求 1、工程保修人員未曾對商品房交付時業(yè)主 提出的驗房意見進行及時整改，自業(yè)主委托 鑰匙維修后至收回鑰匙止，歷經(jīng)80天未予修 復(fù)； 2、交付當(dāng)天未提供分戶驗收合格證， 按規(guī)范應(yīng)該給業(yè)主，業(yè)主收房后多次索要方 才提供。業(yè)主遂因我司不符交付條件為由向 法院起訴主張逾期交付違約金； 3、業(yè)主多次因房屋質(zhì)量問題投訴到質(zhì)檢站 ，要求我司承認質(zhì)量問題并出具有針

29、對性的 維修方案，后施工單位人員無鑰匙擅自進入 該房間進行修復(fù)，不料當(dāng)場被業(yè)主發(fā)現(xiàn)甚至 報警； 4、我司售后維修的方式以及對房屋質(zhì)量問 題掩蓋回避的態(tài)度，極大激怒了業(yè)主的情緒 ，并且危機公關(guān)意識較為薄弱，于是業(yè)主只 能通過蠻長復(fù)雜的訴訟之路尋求救濟。 5、本案耗時2年，動用我司和總包多方面人 脈資源和社會關(guān)系，雖然最終取得較為理想 的結(jié)果，但為此各方付出較大的代價。 1、防微杜漸，將一切訴訟扼殺在萌芽 狀態(tài)，對于小業(yè)主提出的合理修復(fù)意 見及時落實完善，并務(wù)必通知業(yè)主復(fù) 驗，態(tài)度認真恭敬； 2、分戶驗收合格證務(wù)必與兩書一 并交付給業(yè)主； 3、加強質(zhì)量監(jiān)管、杜絕質(zhì)量上的硬傷 （主控項目不合格） 4

30、、重點善待類似專業(yè)技術(shù)較強且非常 執(zhí)著頂針的業(yè)主，提前做好溝通了解 其真實需求，綜合衡量各方利弊，寧 可犧牲小利益也不建議發(fā)生類似訴訟。 教訓(xùn)教訓(xùn) 風(fēng)險與防范 二、逾期交房引起的糾紛 上海市商品房預(yù)售合同補充條款關(guān)于交付的約定： 5、出現(xiàn)以下情況的視為甲方已完成房屋交付，且乙方對房屋交付沒有異議： （1）乙方未按照進戶通知書規(guī)定期限、程序等辦理交接手續(xù)，經(jīng)甲方書面催告后仍 未前來辦理的； （2）該房屋已按本合同約定具備了交付條件并且甲方已向乙方出示了相關(guān)證明材料，但 乙方仍拒不完成房屋交接手續(xù)； （3）乙方在進戶通知書規(guī)定的日期前曾書面向甲方申請延期交房，但甲方未同意該 申請，而乙方逾期交接的

31、。 6、乙方同意，因不可抗力或出現(xiàn)下列原因之一的情況下，甲方有權(quán)相應(yīng)順延交付房屋的 期限和辦理交接手續(xù)，在此情況下甲方不構(gòu)成逾期交房，但甲方應(yīng)在事發(fā)后60日內(nèi)書 面告知乙方： A、城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政重大工程的原因造成該房屋的建造施工不得不停止或延緩的； B、本合同簽訂后，因法律、法規(guī)、有關(guān)政策及政府行為等發(fā)生變化，導(dǎo)致甲方不能按本 合同約定的時間、條件或標(biāo)準(zhǔn)交付該房屋的（包括但不限于國家或本市新頒法律、行 政法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，或?qū)υ蟹?、行政法?guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件進行調(diào)整， 以及有關(guān)政府部門實施的其他管制、征用或規(guī)劃變更等政府行為等）； C、發(fā)生重大公共傳染性疫情（如“非典”等）。 因交付通知瑕疵引發(fā)逾期交付違約責(zé)任的民事糾紛案例 預(yù)售合同訂立后取得 大產(chǎn)證，預(yù)售合同轉(zhuǎn) 簽現(xiàn)售合同，同時銀 行按揭貸款須以該商品房 小產(chǎn)權(quán)證進行抵押擔(dān)保， 所以須辦理小產(chǎn)證方才放 款，預(yù)售合同辦小產(chǎn)證從 房交所系統(tǒng)可打印出有條 形碼的房屋交接書， 而現(xiàn)售合同則無此房屋 交接書。 交付期限：甲方在收到乙方全部 房價款之日起15日內(nèi)，甲方向乙 方交付該房屋。 交付通知：甲方應(yīng)當(dāng)在收到乙方 全部房價款后5個工