鎮(zhèn)江萬(wàn)辰鎮(zhèn)江天橋路商業(yè)項(xiàng)目定位及調(diào)研

1、 LOGO 萬(wàn)辰鎮(zhèn)江天橋路項(xiàng)目萬(wàn)辰鎮(zhèn)江天橋路項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告 版權(quán)聲明: 本文僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，版權(quán)歸新景祥機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)新景祥機(jī)構(gòu)書(shū)面許可， 不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 日期：2010年2月28日 謹(jǐn)呈：江蘇萬(wàn)辰置業(yè)有限公司謹(jǐn)呈：江蘇萬(wàn)辰置業(yè)有限公司 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) 引言：引言： 以目標(biāo)為導(dǎo)向，以方法為利刃。以目標(biāo)為導(dǎo)向，以方法為利刃。 這個(gè)項(xiàng)目可不可以做？這個(gè)項(xiàng)目可不可以做？ 土地價(jià)格如何？ 能夠做什么？ 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) 本報(bào)告思路提綱本報(bào)告思路

2、提綱 項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析 市場(chǎng)背景研究市場(chǎng)背景研究 發(fā)展方向初判發(fā)展方向初判 項(xiàng)目發(fā)展模式研判項(xiàng)目發(fā)展模式研判 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) 厚重的文化歷史名城，在現(xiàn)代化交通樞紐的影響下，厚重的文化歷史名城，在現(xiàn)代化交通樞紐的影響下， 匯集巨大發(fā)展?jié)摿R集巨大發(fā)展?jié)摿?城市宏觀背景城市宏觀背景 城市屬性 城市規(guī)劃 歷史背景 宏觀經(jīng)濟(jì) n京滬高速鐵路橫貫東西京滬高速鐵路橫貫東西 n高速公路高速公路 n “黃金水道黃金水道” 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) 位于中國(guó)最大城市群長(zhǎng)三角區(qū)域、南京一小時(shí)通勤位于中國(guó)最大城市

3、群長(zhǎng)三角區(qū)域、南京一小時(shí)通勤 圈內(nèi)、核心城市上海輻射鏈條的末梢，圈內(nèi)、核心城市上海輻射鏈條的末梢，“寧鎮(zhèn)揚(yáng)寧鎮(zhèn)揚(yáng)” 都市圈重要節(jié)點(diǎn)城市都市圈重要節(jié)點(diǎn)城市 n城市在長(zhǎng)三角區(qū)域中的地理位置及關(guān)系城市在長(zhǎng)三角區(qū)域中的地理位置及關(guān)系 （一）地理位置 鎮(zhèn)江市地處江蘇省西南部，長(zhǎng)江下游南岸，東南接 常州，西鄰南京，北與揚(yáng)州、泰州隔江相望。 （二）關(guān)系 長(zhǎng)三角“先行規(guī)劃、先行發(fā)展”的十五個(gè)城市之一。 南京一小時(shí)都市圈和蘇錫常都市圈的結(jié)合處。 n城市對(duì)外交通連接城市對(duì)外交通連接 （一）鐵路：京滬高速鐵路橫貫東西； （二）高速公路：“四橫兩縱”縱貫?zāi)媳?，四橫包 括沿江高速、滬寧高速、寧太高速、寧常高速，二 縱包

4、括鎮(zhèn)溧高速、京滬高速； （三）水路：緊鄰長(zhǎng)江及京杭大運(yùn)河“黃金水道”。 城市宏觀背景城市宏觀背景 城市屬性 城市規(guī)劃 歷史背景 宏觀經(jīng)濟(jì) 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) 城市定位城市定位國(guó)家歷史文化名城、長(zhǎng)江三角洲重要國(guó)家歷史文化名城、長(zhǎng)江三角洲重要 的港口、風(fēng)景旅游城市和區(qū)域中心城市之一的港口、風(fēng)景旅游城市和區(qū)域中心城市之一 丹徒經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)丹徒經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 電子信息產(chǎn)業(yè)園電子信息產(chǎn)業(yè)園 鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 揚(yáng)中經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)揚(yáng)中經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 丹陽(yáng)沿江工業(yè)園丹陽(yáng)沿江工業(yè)園 城市宏觀背景城市宏觀背景 城市屬性 城市規(guī)劃 歷史背景 宏觀經(jīng)濟(jì) 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代

5、理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) 老城分區(qū)老城分區(qū)城市主中心城市主中心 商業(yè)金融、旅游服務(wù) 南徐分區(qū)南徐分區(qū)城市次中心城市次中心 由行政、文化、體育、商務(wù)為主 的市級(jí)公共設(shè)施和生活居住構(gòu)成 的多功能復(fù)合型新城區(qū)多功能復(fù)合型新城區(qū)。 丹徒分區(qū)丹徒分區(qū)新城區(qū)新城區(qū) 以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè) 和生活居住為主的城市新區(qū)。 諫壁、大港諫壁、大港、高資高資 工業(yè)物流及配套區(qū)工業(yè)物流及配套區(qū) 港口和區(qū)域物流中心及配 套適量規(guī)模的城市生活區(qū) 丹徒分區(qū)丹徒分區(qū) 丁卯分區(qū)丁卯分區(qū)產(chǎn)業(yè)新城區(qū)產(chǎn)業(yè)新城區(qū) 以高新技術(shù)（教育、光電子） 產(chǎn)業(yè)、科技信息服務(wù)和生活居 住為主。 功能布局功能布局鎮(zhèn)江主城以居住為中心，承擔(dān)著城市鎮(zhèn)江主城

6、以居住為中心，承擔(dān)著城市 的商業(yè)、行政、旅游服務(wù)功能。的商業(yè)、行政、旅游服務(wù)功能。 城市宏觀背景城市宏觀背景 城市屬性 城市規(guī)劃 歷史背景 宏觀經(jīng)濟(jì) 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) n按照規(guī)劃，鎮(zhèn)江市將形成 一個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、四個(gè) 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、九個(gè)居住 區(qū)級(jí)商業(yè)中心的塔式結(jié)構(gòu) 體系。 n一個(gè)市級(jí)商業(yè)中心是指大 市口一級(jí)商業(yè)中心。該商 業(yè)中心以大市口為核心， 形成大市口核心商貿(mào)區(qū)、 老城西商貿(mào)區(qū)、夢(mèng)溪廣場(chǎng) 商貿(mào)區(qū)、長(zhǎng)江路商貿(mào)區(qū)和 牌灣商貿(mào)區(qū)等五大商貿(mào)區(qū)； n四個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心為南徐、 丁卯、谷陽(yáng)、大港二級(jí)商 業(yè)中心； n九個(gè)居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心分 別是躍進(jìn)路、黃山南路、 九里

7、街、青年廣場(chǎng)青年廣場(chǎng)、丁卯 南、谷陽(yáng)西、官塘、諫壁、 高資。 商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃鎮(zhèn)江市將形成一個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、四鎮(zhèn)江市將形成一個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、四 個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心、九個(gè)居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心的塔式結(jié)個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心、九個(gè)居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心的塔式結(jié) 構(gòu)體系。構(gòu)體系。 大市口大市口 一級(jí)商業(yè)中心一級(jí)商業(yè)中心 大港大港 二級(jí)商業(yè)中心二級(jí)商業(yè)中心 丁卯丁卯 二級(jí)商業(yè)中心二級(jí)商業(yè)中心 谷陽(yáng)谷陽(yáng) （丹徒）（丹徒） 二級(jí)商業(yè)中心二級(jí)商業(yè)中心 南徐南徐 二級(jí)商業(yè)中心二級(jí)商業(yè)中心 諫壁諫壁 高資高資 谷陽(yáng)西谷陽(yáng)西 青年廣場(chǎng)青年廣場(chǎng) 丁卯南丁卯南 官塘官塘 黃山南路黃山南路 躍進(jìn)路躍進(jìn)路 九里街九里街 城市宏觀背景城市宏觀背景

8、 城市屬性 城市規(guī)劃 歷史背景 宏觀經(jīng)濟(jì) 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) n2009年，鎮(zhèn)江GDP達(dá)1580億元，在江蘇省內(nèi)排在江蘇省內(nèi)排 名依然較為靠后名依然較為靠后。 n2009年，鎮(zhèn)江人均GDP達(dá)到58955元，按照世行 標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)入中等發(fā)達(dá)狀態(tài)中等發(fā)達(dá)狀態(tài)； n連續(xù)7年均增幅保持12%以上的增速，2005年起， 鎮(zhèn)江GDP呈增速加快的趨勢(shì)，金融危機(jī)下，鎮(zhèn)江 GDP增速有所下降。 GDPGDP分析分析鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江GDPGDP總量不高但增長(zhǎng)迅猛，產(chǎn)業(yè)總量不高但增長(zhǎng)迅猛，產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)以二產(chǎn)和三產(chǎn)為主，處于退二進(jìn)三的調(diào)整階段結(jié)構(gòu)以二產(chǎn)和三產(chǎn)為主，處于退二進(jìn)三的調(diào)整階段 城市宏觀背

9、景城市宏觀背景 城市屬性 城市規(guī)劃 歷史背景 宏觀經(jīng)濟(jì) n產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，第二產(chǎn)業(yè)所占比重較高，制造業(yè)基礎(chǔ)相對(duì)堅(jiān)實(shí)第二產(chǎn)業(yè)所占比重較高，制造業(yè)基礎(chǔ)相對(duì)堅(jiān)實(shí)， 化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)、電氣機(jī)械、金屬制品業(yè)、通用 設(shè)備制造業(yè)、造紙及紙制品業(yè)發(fā)展良好，提供了大量工作機(jī) 會(huì)，產(chǎn)業(yè)人口數(shù)量大。 n第三產(chǎn)業(yè)所占比例不高，但處于快速發(fā)展階段快速發(fā)展階段，形式主要以以 旅游、休閑為主旅游、休閑為主，而金融保險(xiǎn)業(yè)為代表的高端服務(wù)業(yè)也占據(jù) 一定比重。 n鎮(zhèn)江與江蘇其他城市相比，第三產(chǎn)業(yè)所占比重仍處于較低水第三產(chǎn)業(yè)所占比重仍處于較低水 平，產(chǎn)值絕對(duì)值相對(duì)較低平，產(chǎn)值絕對(duì)值相對(duì)較低。 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜

10、合實(shí)力TOP10企業(yè) 人口及城市化人口及城市化總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)速度趨緩，市區(qū)人口總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)速度趨緩，市區(qū)人口 低幅度擴(kuò)容，城市化水平呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢(shì)低幅度擴(kuò)容，城市化水平呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢(shì) 10% 30% 70% 起步階段 加速階段后期階段 城市化率沿S型曲線變動(dòng) n2008年全市總?cè)丝?68.77萬(wàn)人，市區(qū)人口102.81 萬(wàn)人，城市化率為59.8%。 n從城市化進(jìn)程規(guī)律來(lái)看，鎮(zhèn)江處于城市化加速階 段，從第一階段向第二階段邁進(jìn)，人口遷移以城市 之間的相互移動(dòng)為主，房?jī)r(jià)將表現(xiàn)優(yōu)異。 城市宏觀背景城市宏觀背景 城市屬性 城市規(guī)劃 歷史背景 宏觀經(jīng)濟(jì) 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè)

11、 n鎮(zhèn)江城鎮(zhèn)居民可支配收入和消費(fèi)性支出逐年上升， 2008年分別達(dá)19040元和12217元，但受08年金融 危機(jī)影響，收入及消費(fèi)增幅明顯下降。 n鎮(zhèn)江歷年的金融機(jī)構(gòu)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額增幅 呈逐年上升趨勢(shì)，說(shuō)明鎮(zhèn)江居民消費(fèi)意識(shí)相對(duì)保守， 消費(fèi)潛力較大，有待進(jìn)一步挖掘。 消費(fèi)水平消費(fèi)水平鎮(zhèn)江居民人均可支配收入逐年增加，鎮(zhèn)江居民人均可支配收入逐年增加， 消費(fèi)意識(shí)有所增強(qiáng)，但消費(fèi)意識(shí)依然相對(duì)保守。消費(fèi)意識(shí)有所增強(qiáng)，但消費(fèi)意識(shí)依然相對(duì)保守。 城市宏觀背景城市宏觀背景 城市屬性 城市規(guī)劃 歷史背景 宏觀經(jīng)濟(jì) 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) 1.1. 鎮(zhèn)江市交通便利，區(qū)位優(yōu)越，受

12、南京一小時(shí)都市圈輻射強(qiáng)，為鎮(zhèn)江市交通便利，區(qū)位優(yōu)越，受南京一小時(shí)都市圈輻射強(qiáng)，為“寧鎮(zhèn)寧鎮(zhèn) 揚(yáng)揚(yáng)”都市圈重要節(jié)點(diǎn)城市都市圈重要節(jié)點(diǎn)城市 ，隨著交通優(yōu)勢(shì)的加強(qiáng)，鎮(zhèn)江有呈現(xiàn)快速崛，隨著交通優(yōu)勢(shì)的加強(qiáng)，鎮(zhèn)江有呈現(xiàn)快速崛 起的勢(shì)頭。起的勢(shì)頭。 2.2. 鎮(zhèn)江城區(qū)向南發(fā)展成為趨勢(shì)，南徐、丁卯及丹徒板塊成為熱點(diǎn)區(qū)域，鎮(zhèn)江城區(qū)向南發(fā)展成為趨勢(shì)，南徐、丁卯及丹徒板塊成為熱點(diǎn)區(qū)域， 不斷南擴(kuò)構(gòu)成的泛主城區(qū)域成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。不斷南擴(kuò)構(gòu)成的泛主城區(qū)域成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。 3.3. 鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)與江蘇其他相比，鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)與江蘇其他相比，鎮(zhèn)江GDPGDP總量不高但增長(zhǎng)迅猛，人均總量不高但增長(zhǎng)迅猛，人均GDPGDP

13、 于于0404年突破年突破30003000美元，發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第一產(chǎn)業(yè)比重逐年美元，發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第一產(chǎn)業(yè)比重逐年 下降，第二產(chǎn)業(yè)總值逐年增高，其中以化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)、電下降，第二產(chǎn)業(yè)總值逐年增高，其中以化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)、電 氣機(jī)械、金屬制品業(yè)、通用設(shè)備制造業(yè)、造紙及紙制品業(yè)發(fā)展良好，以氣機(jī)械、金屬制品業(yè)、通用設(shè)備制造業(yè)、造紙及紙制品業(yè)發(fā)展良好，以 旅游休閑度假業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)正在興起。旅游休閑度假業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)正在興起。 4.4.鎮(zhèn)江總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)速度趨緩，市區(qū)人口低幅度擴(kuò)容，城市化水平呈現(xiàn)平穩(wěn)鎮(zhèn)江總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)速度趨緩，市區(qū)人口低幅度擴(kuò)容，城市化水平呈現(xiàn)平

14、穩(wěn) 上升趨勢(shì)上升趨勢(shì) ，居民人均可支配收入逐年增加，消費(fèi)意識(shí)有所增強(qiáng)，但消，居民人均可支配收入逐年增加，消費(fèi)意識(shí)有所增強(qiáng)，但消 費(fèi)意識(shí)依然相對(duì)保守。費(fèi)意識(shí)依然相對(duì)保守。 城市宏觀背景小結(jié)：城市宏觀背景小結(jié)： 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) 整體市場(chǎng)整體市場(chǎng) 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) 2006年2007年2008年2009年 成交數(shù)量（幅）5050323230305858 成交面積（萬(wàn)）303.13303.13170.23170.23131.48131.48309.39309.39 成交金額（億元）40.5940.5919.5119.5128

15、.9328.9375.7175.71 樓面地價(jià)（元/）1018.051018.05915.17915.171289.481289.481280.831280.83 n受之前居住用地供應(yīng)量飽 和的影響，政府加強(qiáng)了對(duì)居 住用地供應(yīng)量的控制， 07 年鎮(zhèn)江土地出讓量大幅銳減， 08年繼續(xù)減少，僅131萬(wàn)平 米；受城市拆遷量加大的影 響，09年土地成交量有明顯 回升，合計(jì)出讓309.39萬(wàn)。 n從出讓土地成交樓面地價(jià) 來(lái)看，排除09年拆遷安置房 用地的低價(jià)影響，隨著土地 出讓的日漸有序，鎮(zhèn)江土地 價(jià)格呈現(xiàn)逐步走高的態(tài)勢(shì)。 土地出讓土地出讓受城市拆遷量加大的影響，受城市拆遷量加大的影響，0909年土地年

16、土地 成交量有明顯回升，同時(shí)土地價(jià)格也呈現(xiàn)穩(wěn)步走高成交量有明顯回升，同時(shí)土地價(jià)格也呈現(xiàn)穩(wěn)步走高 的態(tài)勢(shì)。的態(tài)勢(shì)。 整體市場(chǎng)分析整體市場(chǎng)分析 整體市場(chǎng) 土地市場(chǎng) 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) n從用地結(jié)構(gòu)看，鎮(zhèn)江土地 市場(chǎng)仍以商住用地為主，其 次為商業(yè)辦公用地，以及零 星的綜合用地。此外，隨著 09年城市拆遷面積的擴(kuò)大， 拆遷安置用地出讓大幅上升。 n從各類(lèi)型用地成交均價(jià)來(lái) 看，首先為商業(yè)辦公用地， 均價(jià)達(dá)682.04萬(wàn)元/畝；其 次為商住用地，均價(jià)在100- 185萬(wàn)元/畝之間。其中09年 拆遷安置用地的大量出讓?zhuān)?在很大程度上拉低了商住用 地的成交均價(jià)。 用地結(jié)構(gòu)用

17、地結(jié)構(gòu)鎮(zhèn)江土地出讓同國(guó)內(nèi)其他三線城市一鎮(zhèn)江土地出讓同國(guó)內(nèi)其他三線城市一 致，仍以商住用地為主，土地成交價(jià)格一定幅度上致，仍以商住用地為主，土地成交價(jià)格一定幅度上 升升 整體市場(chǎng)分析整體市場(chǎng)分析 整體市場(chǎng) 土地市場(chǎng) 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) n從區(qū)域結(jié)構(gòu)看，土地供銷(xiāo) 主要集中于潤(rùn)州區(qū)，其次為 丹徒區(qū)，京口區(qū)作為鎮(zhèn)江的 老城區(qū)土地供銷(xiāo)日漸減少， 且多以商辦用地為主。 n從各區(qū)域土地成交均價(jià)來(lái) 看，按成交均價(jià)從高到低依 次為：京口、潤(rùn)州、丁卯、 丹徒及大港，其中09年潤(rùn)州 區(qū)受大量低價(jià)拆遷安置用地 出讓的影響，成交均價(jià)明顯 被拉低，實(shí)際成交均價(jià)在08 年基礎(chǔ)上有一定幅度

18、上升。 區(qū)域結(jié)構(gòu)區(qū)域結(jié)構(gòu)鎮(zhèn)江土地出讓主要集中于潤(rùn)州及丹徒鎮(zhèn)江土地出讓主要集中于潤(rùn)州及丹徒 新區(qū)，京口土地出讓日漸減少新區(qū)，京口土地出讓日漸減少 整體市場(chǎng)分析整體市場(chǎng)分析 整體市場(chǎng) 土地市場(chǎng) 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) n09年，鎮(zhèn)江市區(qū)商品房總 成交面積337.05萬(wàn)，同比 08年增長(zhǎng)149.48%，同時(shí)商 品房供銷(xiāo)比為0.79，供銷(xiāo)比 首次低于1.0，供過(guò)于求的 局面有所改善。 n09年，鎮(zhèn)江市區(qū)商品房成 交均價(jià)為4449元/，同比 增長(zhǎng)10.6%，較08年增加 425元/，鎮(zhèn)江住宅房?jī)r(jià)進(jìn) 入穩(wěn)步上漲通道。 供銷(xiāo)情況供銷(xiāo)情況受受0909年市區(qū)大規(guī)模拆遷影響，推動(dòng)鎮(zhèn)

19、年市區(qū)大規(guī)模拆遷影響，推動(dòng)鎮(zhèn) 江房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升江房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升 整體市場(chǎng)分析整體市場(chǎng)分析 整體市場(chǎng) 土地市場(chǎng) 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) 商品房存量變化情況 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年2009年 商品房成交量（萬(wàn)）898983.6183.61133.85133.85 189.29189.29135.1135.1337.05337.05 商品房存量（萬(wàn)）116.72116.72 225.05225.05 293.99293.99 333.74333.74411.5411.5341.53341.53 存量可售期（年）1.311.3

20、12.692.692.202.201.761.763.053.051.011.01 n受鎮(zhèn)江市區(qū)商品房常年供 大于求的影響，導(dǎo)致鎮(zhèn)江市 區(qū)商品房存量逐年增加，至 08年商品房存量累計(jì)為 411.5萬(wàn)，突破400萬(wàn)， 至09年末商品房存量為 341.53萬(wàn)。 n按照09年的銷(xiāo)售量推算， 此存量去化完畢需要一年左 右時(shí)間，按歷年成交量平均 值161.32萬(wàn)推算，此存量 去化完畢需要兩年左右。 存量分析存量分析受鎮(zhèn)江市區(qū)商品房常年供大于求的影受鎮(zhèn)江市區(qū)商品房常年供大于求的影 響，商品房存量依然較可觀，商品房存量去化完畢響，商品房存量依然較可觀，商品房存量去化完畢 需兩年時(shí)間需兩年時(shí)間 整體市場(chǎng)分析整

21、體市場(chǎng)分析 整體市場(chǎng) 土地市場(chǎng) 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) 1 25 4 3 板塊劃分板塊劃分劃分范圍劃分范圍主要產(chǎn)品類(lèi)別主要產(chǎn)品類(lèi)別均價(jià)范圍均價(jià)范圍主要代表個(gè)案主要代表個(gè)案總結(jié)性描述總結(jié)性描述 京口 京口行政區(qū)域 多層、洋房、高層、別墅 6000-12000中南世紀(jì)城、江山名洲鎮(zhèn)江人印象中的老城區(qū) 潤(rùn)州 潤(rùn)州行政區(qū)域 多層、洋房、高層、別墅 5500-12000萬(wàn)科項(xiàng)目、冠城國(guó)際老城區(qū)一部分，城市重點(diǎn)發(fā)展方向 丹徒 丹徒行政區(qū)域 多層、高層、別墅 3600-10000香格里拉、風(fēng)景城邦脫離市區(qū)的新城 丁卯 新區(qū)行政區(qū)域 多層、高層 4000-8000永隆城市廣場(chǎng)城

22、市向東發(fā)展的新區(qū) 大港 新區(qū)行政區(qū)域 多層、別墅 3500-7000海德公園 脫離鎮(zhèn)江城區(qū)的新區(qū) n鎮(zhèn)江房地產(chǎn)板塊根據(jù)行政區(qū)域 劃分為潤(rùn)州、京口、丹徒、新區(qū) （丁卯和大港）五個(gè)板塊。 n其中，鎮(zhèn)江主城區(qū)由京口和潤(rùn) 州的一部分構(gòu)成，潤(rùn)州和丁卯是 城市向外擴(kuò)張的兩個(gè)方向。丹徒 和大港則脫離市區(qū)，獨(dú)立發(fā)展。 板塊劃分板塊劃分鎮(zhèn)江房地產(chǎn)板塊根據(jù)行政區(qū)域劃分為鎮(zhèn)江房地產(chǎn)板塊根據(jù)行政區(qū)域劃分為 潤(rùn)州、京口、丹徒、丁卯和大港五個(gè)板塊潤(rùn)州、京口、丹徒、丁卯和大港五個(gè)板塊 整體市場(chǎng)分析整體市場(chǎng)分析 整體市場(chǎng) 土地市場(chǎng) 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) 板塊劃分板塊劃分 上市面積上市面積 （

23、萬(wàn)）（萬(wàn)） 銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售面積 （萬(wàn)）（萬(wàn)） 供求比供求比 京口區(qū)80.1198.240.82 潤(rùn)州區(qū)64.0575.360.85 丹徒區(qū)84.0272.891.15 丁卯區(qū)53.3054.950.97 大港區(qū)9.7236.11 0.27 n從09年鎮(zhèn)江市區(qū)各板塊供銷(xiāo)及 價(jià)格情況來(lái)看，京口、潤(rùn)州、丹 徒及丁卯板塊供銷(xiāo)較08年均有明 顯改善。 n京口板塊更是超越潤(rùn)州板塊， 占據(jù)市區(qū)供銷(xiāo)首位。 板塊供銷(xiāo)板塊供銷(xiāo)0909年鎮(zhèn)江市區(qū)各板塊量?jī)r(jià)有明顯提高，年鎮(zhèn)江市區(qū)各板塊量?jī)r(jià)有明顯提高， 尤其是丹徒和丁卯，體現(xiàn)了鎮(zhèn)江城市正迅速向外擴(kuò)張尤其是丹徒和丁卯，體現(xiàn)了鎮(zhèn)江城市正迅速向外擴(kuò)張 整體市場(chǎng)分析整體市場(chǎng)分析

24、 整體市場(chǎng) 土地市場(chǎng) 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) 整體市場(chǎng)小結(jié)：整體市場(chǎng)小結(jié)： 1.1.受城市拆遷量加大的影響，受城市拆遷量加大的影響，0909年土地成交量有明顯回升，同時(shí)土地價(jià)格年土地成交量有明顯回升，同時(shí)土地價(jià)格 也呈現(xiàn)穩(wěn)步走高的態(tài)勢(shì)。也呈現(xiàn)穩(wěn)步走高的態(tài)勢(shì)。 2.2.鎮(zhèn)江土地出讓同國(guó)內(nèi)其他三線城市一致，仍以商住用地為主，土地成交鎮(zhèn)江土地出讓同國(guó)內(nèi)其他三線城市一致，仍以商住用地為主，土地成交 價(jià)格一定幅度上升；土地出讓主要集中于潤(rùn)州及丹徒新區(qū)，京口土地出價(jià)格一定幅度上升；土地出讓主要集中于潤(rùn)州及丹徒新區(qū)，京口土地出 讓日漸減少，各區(qū)土地成交均價(jià)有所上升。讓日漸減少

25、，各區(qū)土地成交均價(jià)有所上升。 3.3.鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速發(fā)展階段，商品住宅銷(xiāo)量明顯上升，且價(jià)格鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速發(fā)展階段，商品住宅銷(xiāo)量明顯上升，且價(jià)格 提升較快。提升較快。 4.4.受受0909年市區(qū)大規(guī)模拆遷影響，大量剛需購(gòu)房者入市購(gòu)房，導(dǎo)致年市區(qū)大規(guī)模拆遷影響，大量剛需購(gòu)房者入市購(gòu)房，導(dǎo)致0909年鎮(zhèn)江年鎮(zhèn)江 市區(qū)商品房成交量猛增，成交均價(jià)明顯走高，但受鎮(zhèn)江市區(qū)商品房常年市區(qū)商品房成交量猛增，成交均價(jià)明顯走高，但受鎮(zhèn)江市區(qū)商品房常年 供大于求的影響，商品房存量依然較大，此存量去化完畢需兩年時(shí)間。供大于求的影響，商品房存量依然較大，此存量去化完畢需兩年時(shí)間。 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房

26、地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) 商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng) 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) 鎮(zhèn)江當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)旺盛鎮(zhèn)江當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)旺盛 商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析 發(fā)展歷程 發(fā)展趨勢(shì) 現(xiàn)狀分析 典型個(gè)案 n09年1-11月，鎮(zhèn)江消費(fèi)品零售總額達(dá)到440.76億元，同比上漲18.7%； n同期批發(fā)零售貿(mào)易量達(dá)到376.07億元，同比上漲16.5%； n同期餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)收入為59.92億元，同比上漲了46.8%46.8%。 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) 商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展迅速商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展迅速 商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析 發(fā)展歷程 發(fā)展趨勢(shì) 現(xiàn)狀分析 典型個(gè)案 根據(jù)國(guó)外

27、權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，人均收入2000美元以上、市區(qū)人口40萬(wàn)以上的城市，必然出現(xiàn)城市商業(yè)副 中心。目前鎮(zhèn)江無(wú)論人口還是收入指標(biāo)，均已躋身此類(lèi)城市，但城市整體商業(yè)仍以大市口為中心，缺乏城 市商業(yè)副中心的支持。而丁卯新區(qū)的崛起成為鎮(zhèn)江城市副中心彌補(bǔ)了城市空間結(jié)構(gòu)的不足。各種社區(qū)商業(yè) 的開(kāi)發(fā)也為城市提供了商業(yè)支撐。 目前鎮(zhèn)江商業(yè)業(yè)態(tài)也已漸趨成熟，義烏小商品市場(chǎng)、亞太五金電器城、億都家居建材城、星寶汽配港 及食品市場(chǎng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)使鎮(zhèn)江商業(yè)進(jìn)入專(zhuān)業(yè)化開(kāi)發(fā)的階段。 鎮(zhèn)江市各個(gè)區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格自成體系，每個(gè)區(qū)域都有價(jià)格領(lǐng)導(dǎo)者。沿江板塊目前在建筑設(shè)計(jì)及整體 規(guī)劃都較好的商業(yè)步行街“金山寶地”項(xiàng)目均價(jià)為2.3萬(wàn)元/，京

28、口板塊地段最好的“第一樓街”步行街 項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)均價(jià)為4-5萬(wàn)元/，而同屬于京口區(qū)的山巷廣場(chǎng)商鋪售價(jià)約為1.4萬(wàn)/；丁卯新區(qū)板塊“沃得 購(gòu)物廣場(chǎng)”引進(jìn)沃爾瑪主力店，目前為區(qū)域人氣最旺項(xiàng)目，最高均價(jià)為3萬(wàn)元/左右，而該區(qū)域內(nèi)專(zhuān)業(yè)化 商業(yè)，如義烏小商品城、亞太五金電器城、億都家居建材城等，售價(jià)基本上在6000-10000元/。 同時(shí)在租金方面，如第一樓街，一樓門(mén)面租金高達(dá)10元/天，二樓租金約4.6元/天，三樓租金 約2.5元/天，四樓租金約1.6元/天。而地段稍次，如山巷廣場(chǎng)，商鋪?zhàn)饨饎t大約1.2-1.6元/天。 相對(duì)而言，位于丁卯商圈內(nèi)的商鋪?zhàn)饨饎t較低，約0.7-0.8元/天。 2004年以來(lái)，

29、特別是2006年至今，鎮(zhèn)江商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，僅07-09年上市的心商業(yè)項(xiàng)目總體量就 超過(guò)了百萬(wàn)平米；另一方面，無(wú)序發(fā)展及激烈競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致的空置面積也在放大，截止2008年底，全市辦公 用房及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積為37.17萬(wàn)平方米。 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) 作為造城運(yùn)動(dòng)的作為造城運(yùn)動(dòng)的“副產(chǎn)品副產(chǎn)品”，鎮(zhèn)江商業(yè)在本輪城市大，鎮(zhèn)江商業(yè)在本輪城市大 發(fā)展的契機(jī)下得到了空前的快速發(fā)展。商業(yè)格局已經(jīng)發(fā)展的契機(jī)下得到了空前的快速發(fā)展。商業(yè)格局已經(jīng) 從單一核心向多核心過(guò)渡，將逐步形成復(fù)合、立體的從單一核心向多核心過(guò)渡，將逐步形成復(fù)合、立體的 商業(yè)體系商業(yè)體系 主中心 副中心

30、單中心城市擴(kuò)張單中心城市擴(kuò)張大都市化形成大都市化形成都市群形成都市群形成 副中心 副中心 副中心 金山商圈金山商圈 大市口商圈大市口商圈 丁卯商圈丁卯商圈 火車(chē)站商圈火車(chē)站商圈 商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析 發(fā)展歷程 發(fā)展趨勢(shì) 現(xiàn)狀分析 典型個(gè)案 n鎮(zhèn)江目前處于單城市 逐步擴(kuò)張為大都市的階 段，在城市主中心繼續(xù) 繁榮發(fā)展的同時(shí)，會(huì)逐 步衍生出多個(gè)副中心， 向主中心與副中心相結(jié) 合的大都市演進(jìn) n鎮(zhèn)江市的商業(yè)中心,目 前仍以大市口商圈為主, 新商業(yè)副中心：金山商 圈、丁卯商圈基本形成， 火車(chē)站商圈也呼之欲出 大市口商圈大市口商圈 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) 目前鎮(zhèn)江市區(qū)主

31、要商業(yè)分布如下圖：目前鎮(zhèn)江市區(qū)主要商業(yè)分布如下圖： 1 1夢(mèng)溪廣場(chǎng) 2 2九潤(rùn)商業(yè)廣場(chǎng) 3 3“龍吟坊”商業(yè)街 4 4第一樓街步行街 5 5紅豆購(gòu)物廣場(chǎng) 6 6金山寶地 7 7沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng) 8 8沃得購(gòu)物廣場(chǎng) 9 9歐尚廣場(chǎng) 1010亞太五金機(jī)電城 1111義烏小商品市場(chǎng) 1212億都裝飾建材市場(chǎng) 1313中浩國(guó)際廣場(chǎng) 1414萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 1515華地國(guó)際（八佰伴） 1616大潤(rùn)發(fā)超市 1717百富中心商業(yè)廣場(chǎng) 1 10 11 12 2 3 4 5 6 7 9 沃爾瑪商圈 1413 7 金山商圈 火車(chē)站商圈 15 16 17 大市口商圈 商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析 發(fā)展歷程 發(fā)展趨勢(shì) 現(xiàn)狀分析

32、典型個(gè)案 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) 目前鎮(zhèn)江市區(qū)主要商圈特征掃描：目前鎮(zhèn)江市區(qū)主要商圈特征掃描： 商圈名稱(chēng)商圈名稱(chēng)商業(yè)等級(jí)商業(yè)等級(jí)區(qū)域范圍區(qū)域范圍定位定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合形象功能形象功能 大市口商圈市級(jí)商業(yè)中心 區(qū)域中心：以中山路及解 放路交界的大市口為軸心， 并從大市口沿中山路到大 潤(rùn)發(fā)約500米的區(qū)域 高檔 購(gòu)物、餐飲、休閑 娛樂(lè)、零售、酒店 著重調(diào)整、提高、完善，改善現(xiàn)有的建筑空間， 實(shí)現(xiàn)商業(yè)街區(qū)立體化多功能，構(gòu)筑濃厚的商業(yè) 經(jīng)營(yíng)環(huán)境，使之成為鎮(zhèn)江商業(yè)購(gòu)物、餐飲、文 化娛樂(lè)最繁華的商業(yè)地段和零售中心 火車(chē)站商圈 片區(qū)商業(yè)中心 (可能成為市級(jí) 商業(yè)中心） 萬(wàn)達(dá)

33、、中浩項(xiàng)目及周邊高檔 購(gòu)物、餐飲、休閑 娛樂(lè)、零售、酒店 40萬(wàn)平米規(guī)模的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，將給鎮(zhèn)江帶來(lái)全 新的購(gòu)物體驗(yàn) 丁卯沃爾瑪商 圈 片區(qū)商業(yè)中心 以丁卯路是為主要干道， 以學(xué)府路、丁卯橋路、谷 陽(yáng)路、經(jīng)十二路為主的 “兩橫兩縱” 中低檔 購(gòu)物、零售、建材、 五金、小商品 “一圈、兩街、五市場(chǎng)”，一圈以沃得市 民廣場(chǎng)為中心的居住、商業(yè)圈；兩街丁卯 橋路“汽車(chē)銷(xiāo)售街”和緯五路“餐飲休閑街”； 五市場(chǎng)總投資超過(guò)21億元、總建筑面積 超過(guò)80萬(wàn)平方米的汽配、建材、五金、小商 品和食品五大特色專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 金山商圈片區(qū)商業(yè)中心 金山寶地、沃爾瑪購(gòu)物中 心及周邊 中高檔 餐飲、休閑娛樂(lè)、 零售、酒店 依托強(qiáng)勢(shì)

34、旅游資源，打造城市餐飲、休閑、娛 樂(lè)中心 商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析 發(fā)展歷程 發(fā)展趨勢(shì) 現(xiàn)狀分析 典型個(gè)案 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) 邊緣商圈邊緣商圈 輻射商圈輻射商圈 核心商圈核心商圈 高高 檔檔 百貨、零售百貨、零售 金融、服務(wù)金融、服務(wù) 餐飲、休閑、娛樂(lè)餐飲、休閑、娛樂(lè) 商業(yè)主題商業(yè)主題: 全方位商業(yè)服務(wù)中心全方位商業(yè)服務(wù)中心 經(jīng)營(yíng)模式：經(jīng)營(yíng)模式： 持有為主，銷(xiāo)售為輔持有為主，銷(xiāo)售為輔 管理費(fèi)管理費(fèi)+租金租金+消費(fèi)返點(diǎn)消費(fèi)返點(diǎn) 全市及周邊全市及周邊 高端消費(fèi)群體高端消費(fèi)群體 鎮(zhèn)江大市口商圈鎮(zhèn)江大市口商圈 商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析 發(fā)展歷程 發(fā)展趨勢(shì) 現(xiàn)狀分析

35、 典型個(gè)案 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) 中中 檔檔 超市、零售超市、零售 餐飲、住宿餐飲、住宿 批發(fā)、物流批發(fā)、物流 商業(yè)主題：商業(yè)主題： 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、區(qū)域消費(fèi)中心專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、區(qū)域消費(fèi)中心 經(jīng)營(yíng)模式：經(jīng)營(yíng)模式： 銷(xiāo)售為主，持有為輔銷(xiāo)售為主，持有為輔 產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 丁卯周邊丁卯周邊 中檔消費(fèi)人群中檔消費(fèi)人群 邊緣商圈邊緣商圈 輻射商圈輻射商圈 核心商圈核心商圈 沃爾瑪（丁卯）商圈沃爾瑪（丁卯）商圈 商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析 發(fā)展歷程 發(fā)展趨勢(shì) 現(xiàn)狀分析 典型個(gè)案 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) 鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程，基本可

36、分為低速無(wú)序發(fā)展、鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程，基本可分為低速無(wú)序發(fā)展、 快速無(wú)序發(fā)展、快速有序發(fā)展三大階段，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的快速無(wú)序發(fā)展、快速有序發(fā)展三大階段，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的 選擇，鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展將更加趨于理性選擇，鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展將更加趨于理性 時(shí)間時(shí)間20042004年之前年之前2004-20062004-2006年年2007-20102007-2010年年以后以后 商業(yè)特征商業(yè)特征緩慢發(fā)展 低速、無(wú)序發(fā)展，同質(zhì) 化競(jìng)爭(zhēng)激烈 快速、有序發(fā)展，市場(chǎng)結(jié)構(gòu) 優(yōu)化，出現(xiàn)過(guò)剩跡象（07年 以來(lái)，商業(yè)開(kāi)發(fā)體量累計(jì)已 超過(guò)百萬(wàn)平米） 發(fā)展速度趨于平穩(wěn)，布 局科學(xué)、合理，市場(chǎng)結(jié) 構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，改造、 升級(jí)項(xiàng)目數(shù)量明顯

37、增加 典型個(gè)案典型個(gè)案 幾無(wú)大型商業(yè) （03年全年商業(yè) 可售面積不足2 萬(wàn)平米） 青年廣場(chǎng) 沃爾瑪購(gòu)物中心（深國(guó)投） 夢(mèng)溪廣場(chǎng)沃德購(gòu)物中心 月星國(guó)際家居城九潤(rùn)商業(yè)廣場(chǎng) 九潤(rùn)國(guó)際裝飾城 亞太五金機(jī)電城 義烏小商品市場(chǎng) 億都裝飾建材市場(chǎng) 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 中浩國(guó)際廣場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析 發(fā)展歷程 發(fā)展趨勢(shì) 現(xiàn)狀分析 典型個(gè)案 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) 2004年之前2004-2006年2007-2010年 基本無(wú)競(jìng)爭(zhēng)基本無(wú)競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)全方位競(jìng)爭(zhēng)全方位競(jìng)爭(zhēng) 鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)水平也發(fā)展到新的高度鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)水平也發(fā)展到新的高度

38、商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析 發(fā)展歷程 發(fā)展趨勢(shì) 現(xiàn)狀分析 典型個(gè)案 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) 商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析 發(fā)展歷程 發(fā)展趨勢(shì) 現(xiàn)狀分析 典型個(gè)案 典型個(gè)案典型個(gè)案九潤(rùn)商業(yè)廣場(chǎng)九潤(rùn)商業(yè)廣場(chǎng) 與天橋路地塊直接相接（位于天橋路地塊正東側(cè)），與天橋路地塊直接相接（位于天橋路地塊正東側(cè)）， 對(duì)天橋路地塊的項(xiàng)目定位、社區(qū)規(guī)劃產(chǎn)生直接地影響對(duì)天橋路地塊的項(xiàng)目定位、社區(qū)規(guī)劃產(chǎn)生直接地影響 n九潤(rùn)商業(yè)廣場(chǎng)坐落與鎮(zhèn)江市 老城區(qū)的東南部，距離市中心 核心商圈僅2.5公里。處于老 城區(qū)與新城區(qū)連接的重要地理 節(jié)點(diǎn)，整個(gè)鎮(zhèn)江東南部居民進(jìn) 入市中心必經(jīng)此地。 n項(xiàng)目總建筑面積約為

39、78600 ，其中項(xiàng)目商業(yè)4.5萬(wàn)， 住宅3.5萬(wàn)，項(xiàng)目定位為鎮(zhèn) 江市首個(gè)家庭休閑生活?yuàn)蕵?lè)中 心。 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) 商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析 發(fā)展歷程 發(fā)展趨勢(shì) 現(xiàn)狀分析 典型個(gè)案 n商業(yè)部分： 1F分割銷(xiāo)售，面積201000 平米不等，主要商業(yè)為餐飲、 品牌服飾；23F目標(biāo)引入大 型生活超市，其余部分加以分 割銷(xiāo)售；4F為規(guī)劃5000平米 的電影院。 n住宅部分： 住宅項(xiàng)目為2幢29層的板式高 層，共規(guī)劃設(shè)計(jì)374戶(hù)；住宅 建筑1層架空，2-7層為50平米 左右公寓，8-29層為80-130平 米普通住宅。 n產(chǎn)權(quán)年限： 商業(yè)部分產(chǎn)權(quán)年限為50年，住

40、宅部分產(chǎn)權(quán)年限為70年。 n開(kāi)盤(pán)情況： 項(xiàng)目預(yù)計(jì)2010年7、8月開(kāi)盤(pán) 銷(xiāo)售。目前，項(xiàng)目尚未銷(xiāo)售， 銷(xiāo)售價(jià)格未對(duì)外公布，招商工 作也未見(jiàn)成效 九潤(rùn)商業(yè)廣場(chǎng)九潤(rùn)商業(yè)廣場(chǎng) 商業(yè)商業(yè)1F1F 九潤(rùn)商業(yè)廣場(chǎng)九潤(rùn)商業(yè)廣場(chǎng) 商業(yè)商業(yè)2-3F2-3F 九潤(rùn)商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)部分以銷(xiāo)售為主，業(yè)態(tài)以餐飲、購(gòu)九潤(rùn)商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)部分以銷(xiāo)售為主，業(yè)態(tài)以餐飲、購(gòu) 物、娛樂(lè)為主，但整體缺乏商業(yè)主題。物、娛樂(lè)為主，但整體缺乏商業(yè)主題。 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) 典型個(gè)案典型個(gè)案萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)精心打造的第三代城市綜合體，建中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)精心打造的第三代城市綜合體，建 成后將

41、顛覆鎮(zhèn)江原有商業(yè)格局，成為城市新的商業(yè)核心成后將顛覆鎮(zhèn)江原有商業(yè)格局，成為城市新的商業(yè)核心 五星級(jí)酒店五星級(jí)酒店 高檔住宅高檔住宅 購(gòu)物中心購(gòu)物中心 酒店式公寓酒店式公寓 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析 發(fā)展歷程 發(fā)展趨勢(shì) 現(xiàn)狀分析 典型個(gè)案 n“鎮(zhèn)江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”位于鎮(zhèn) 江市潤(rùn)州區(qū)。是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在 江蘇省進(jìn)入的第五個(gè)城市。 項(xiàng)目總用地面積：219.76畝， 其中出讓面積123974平方米， 合185.96畝，規(guī)劃建筑面積 41萬(wàn)余平方米，由大型購(gòu)物 中心、五星級(jí)酒店、室內(nèi)外 步行街、高檔住宅和酒店式 公寓組成，是鎮(zhèn)江目前最大 的城市綜合體項(xiàng)目。 n“鎮(zhèn)江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”的建成， 將極大的改變

42、原來(lái)鎮(zhèn)江市區(qū) 商業(yè)中心的格局，實(shí)現(xiàn)鎮(zhèn)江 商業(yè)的轉(zhuǎn)型。為整個(gè)區(qū)域帶 來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效 益。 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) 典型個(gè)案典型個(gè)案萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 解析萬(wàn)達(dá)第三代開(kāi)發(fā)模式解析萬(wàn)達(dá)第三代開(kāi)發(fā)模式 第一代第一代第二代第二代第三代第三代 產(chǎn)品種產(chǎn)品種 類(lèi)類(lèi) 純商業(yè)純商業(yè)商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓、住宅 選址選址 核心商圈黃金 地段 核心商圈黃金地段 城市副中心、城市的新開(kāi)發(fā) 區(qū)及CBD 規(guī)模規(guī)模5萬(wàn)15萬(wàn)40-80萬(wàn) 業(yè)態(tài)組業(yè)態(tài)組 合合 購(gòu)物功能組合購(gòu)物功能組合 “24小時(shí)不夜城”集成功能 組合 主力商主力商 家家 超市+家電+影 院 超市+建材+家電+ 影院 百貨+

43、超市+家電+美食+影院 建筑形建筑形 態(tài)態(tài) 單個(gè)盒子式 組合式 綜合體，盒子+街區(qū)+高層的 組合 案例案例 長(zhǎng)沙、南昌、 青島 沈陽(yáng)、天津 寧波、上海、北京、成都 萬(wàn)達(dá)過(guò)往開(kāi)發(fā)模式羅列萬(wàn)達(dá)過(guò)往開(kāi)發(fā)模式羅列 商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析 發(fā)展歷程 發(fā)展趨勢(shì) 現(xiàn)狀分析 典型個(gè)案 n萬(wàn)達(dá)第三代城市綜合體與前兩 代產(chǎn)品的區(qū)別在于：一是選址 從城市最核心商圈變?yōu)槌鞘懈?中心、城市的新開(kāi)發(fā)區(qū)以及城 市的CBD；二是多種業(yè)態(tài)綜合， 合理搭配，形態(tài)多元化，功能 上優(yōu)勢(shì)補(bǔ)充，投資收益最大化； 三是商業(yè)業(yè)態(tài)增加了休閑、餐 飲、娛樂(lè)的比重，打造“24小 時(shí)不夜城”。 n萬(wàn)達(dá)第三代城市綜合體的優(yōu)勢(shì) 有：一是可以把寫(xiě)字樓銷(xiāo)

44、售出 去，得到的現(xiàn)金流能減輕整個(gè) 項(xiàng)目的總投資，從而提高投資 回報(bào)率；二是酒店、商業(yè)、寫(xiě) 字樓綜合于一體，能增加比較 效益和綜合效益，創(chuàng)造“月光 經(jīng)濟(jì)效益”、24小時(shí)商圈，進(jìn) 而刺激晚上消費(fèi)，增加商業(yè)的 銷(xiāo)售和酒店的入住率。 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) 商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)：商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)： 1.1.當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)需求旺盛，鎮(zhèn)江商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展迅速。當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)需求旺盛，鎮(zhèn)江商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展迅速。 2.2.鎮(zhèn)江商業(yè)正經(jīng)歷從鎮(zhèn)江商業(yè)正經(jīng)歷從“單核單核”到到“多核多核”的轉(zhuǎn)變，新的商業(yè)格局逐漸明晰。的轉(zhuǎn)變，新的商業(yè)格局逐漸明晰。 3.3.近幾年，鎮(zhèn)江商業(yè)市場(chǎng)緊密?chē)@城市商業(yè)規(guī)劃布局，商業(yè)圈

45、點(diǎn)全面展開(kāi)，近幾年，鎮(zhèn)江商業(yè)市場(chǎng)緊密?chē)@城市商業(yè)規(guī)劃布局，商業(yè)圈點(diǎn)全面展開(kāi)， 各層級(jí)商圈凸顯其主題和功能特色。各層級(jí)商圈凸顯其主題和功能特色。 4.4.以萬(wàn)達(dá)為代表的商業(yè)地產(chǎn)大鱷紛紛以萬(wàn)達(dá)為代表的商業(yè)地產(chǎn)大鱷紛紛“進(jìn)場(chǎng)進(jìn)場(chǎng)”，正式宣告鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)市，正式宣告鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)市 場(chǎng)進(jìn)入新紀(jì)元。場(chǎng)進(jìn)入新紀(jì)元。 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) 鎮(zhèn)江專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)歷了零星門(mén)店到街區(qū)聚集，正在朝郊鎮(zhèn)江專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)歷了零星門(mén)店到街區(qū)聚集，正在朝郊 區(qū)集中式專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展區(qū)集中式專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展 零星門(mén)店零星門(mén)店 （發(fā)端（發(fā)端

46、門(mén)店）門(mén)店） 特定商品經(jīng)營(yíng)聚集區(qū)特定商品經(jīng)營(yíng)聚集區(qū) （聚集（聚集某市場(chǎng)）某市場(chǎng)） 集中式商品城集中式商品城 （郊區(qū)化（郊區(qū)化商品城）商品城） 大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 義烏小商品城、亞太五金城、億義烏小商品城、亞太五金城、億 都家居城、國(guó)際工業(yè)品市場(chǎng)都家居城、國(guó)際工業(yè)品市場(chǎng) 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展歷程專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展歷程 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分布 機(jī)會(huì)總結(jié) 發(fā)展歷程 鎮(zhèn)江國(guó)際工業(yè) 品城 義烏小商品 城 亞太五金機(jī) 電城 億都家 居建材 城 汽車(chē)4S店 一條街 星寶汽 配城 食品城 家居 市場(chǎng) 鋼材市場(chǎng) 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) 鎮(zhèn)江億都家居建材城，位于江蘇省鎮(zhèn)江市京口

47、區(qū)與新 區(qū)中心地帶，以家居建材批發(fā)市場(chǎng)、小商品批發(fā)市場(chǎng)、 五金電器批發(fā)市場(chǎng)、汽摩配批發(fā)市場(chǎng)、沃爾瑪超市為 核心的新興大商圈內(nèi)。項(xiàng)目總體規(guī)劃占地420畝，其中 倉(cāng)儲(chǔ)、堆場(chǎng)用地100畝，總建筑面積30萬(wàn)平方米，總 投資10億元人民幣；分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，其中一期占地面 積113畝，建筑面積12萬(wàn)平方米。 占地面積：420畝 建筑面積：30萬(wàn)平方米 總戶(hù)數(shù)：4000戶(hù)左右 車(chē)庫(kù)/車(chē)位數(shù)：1540 容積/綠化率：1.26/16.8% 戶(hù)型面積：商鋪30-50、95 開(kāi)盤(pán)日期：2009年10月18日（二期） 交付日期：2009.12.30 億都家居建材城億都家居建材城鎮(zhèn)江第一個(gè)現(xiàn)代化家居建材交易鎮(zhèn)江第一個(gè)現(xiàn)代

48、化家居建材交易 中心中心 項(xiàng)目概況 億都家居建材城 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目介紹 機(jī)會(huì)總結(jié) 發(fā)展歷程 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) 鎮(zhèn)江億都置業(yè)有限公司是一家由溫州財(cái)團(tuán)組成的 股份制民營(yíng)企業(yè)，資金實(shí)力雄厚；曾先后成功開(kāi) 發(fā)運(yùn)作了浙江華東陶瓷市場(chǎng)、舟山陶瓷市場(chǎng)、舟 山泰舟綜合批發(fā)市場(chǎng)、山東樂(lè)陵義烏小商品市場(chǎng)、 上海紅都陶瓷市場(chǎng)、昆山億豐建材城、淮安國(guó)際 商城等大型的一級(jí)批發(fā)市場(chǎng)，積累了豐富的市場(chǎng) 策劃和經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。 燈具地板門(mén)業(yè)樓梯移門(mén)衣柜櫥柜吊頂 家具床上用品窗簾布藝家居飾品地毯墻紙 陶瓷衛(wèi)浴五金水暖油漆涂料 木業(yè)裝飾材料玻璃制品不銹鋼鋁型材 開(kāi)發(fā)商背景 經(jīng)營(yíng)

49、品類(lèi)及區(qū)劃 銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售面積(M2) 銷(xiāo)售金額(元)銷(xiāo)售均價(jià)(元) 186786890.395013464075769.87 經(jīng)營(yíng)狀況 項(xiàng)目評(píng)述： 鎮(zhèn)江第一個(gè)現(xiàn)代化家居建材交易中心，項(xiàng)目規(guī)模較大，經(jīng)營(yíng)品類(lèi)較為齊全， 具有較好的集群優(yōu)勢(shì)。目前一、二期基本售完，去化情況良好。且招商情況 較好，已引入紅星美凱龍，將極大提升項(xiàng)目品牌影響力，后期銷(xiāo)售及運(yùn)營(yíng)情 況值得期待！ 經(jīng)營(yíng)方式：自持30%，其他產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，統(tǒng)一經(jīng) 營(yíng)，10年包租 年均10%收益+10%增值 價(jià) 格：8000(1F),5200(2F),3000(3F) 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分布 機(jī)會(huì)總結(jié) 發(fā)展歷程 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃

50、代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) 其他建材家居其他建材家居 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分布 機(jī)會(huì)總結(jié) 發(fā)展歷程 金太陽(yáng)家具廣場(chǎng) 月星家居 樂(lè)安居 跑馬山家 具廣場(chǎng) 凱迪隆家 具廣場(chǎng) 家具建材市場(chǎng)概述： 1、規(guī)模有限。現(xiàn)在有市區(qū)家具建材市場(chǎng) 多不足3萬(wàn)平米，月星家居8萬(wàn)平米左右， 規(guī)模都相對(duì)較?。?2、檔次較低。業(yè)態(tài)分布，內(nèi)部結(jié)構(gòu)混亂， 經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品品質(zhì)低下； 3、經(jīng)營(yíng)模式單一，受場(chǎng)地限制，商家形 象展示等不足。 4、由自主無(wú)序發(fā)展，向政府主導(dǎo)，郊區(qū) 化、規(guī)?；l(fā)展轉(zhuǎn)變。 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) 鎮(zhèn)江亞太五金電器城總投資6億元，建筑面積12萬(wàn)平 方米，位于鎮(zhèn)江新商圈核心

51、位置，雄踞鎮(zhèn)江新商圈中心 主道丁卯路、經(jīng)十二路，距離鎮(zhèn)江市中心也僅5公里， 是一個(gè)交通十分便利的五金電器交易集散地。主營(yíng)精品 五金電器，并精心挑選了極具市場(chǎng)需求的四類(lèi)業(yè)態(tài)，五 金、電器、機(jī)電、燈飾燈具，以打造專(zhuān)業(yè)五金電器市場(chǎng) 為核心的，物流輸送、商務(wù)配套、餐飲娛樂(lè)等業(yè)態(tài)為補(bǔ) 充的，由中高檔品牌與高檔品牌五金電器作為主要產(chǎn)品 構(gòu)成的，具有批發(fā)加零售功能的特色專(zhuān)業(yè)MALL。 占地面積： 126畝 建筑面積： 120000平方米 總戶(hù)數(shù)： 2000余商鋪 車(chē)庫(kù)/車(chē)位數(shù)： 容積/綠化率： 20.07% 戶(hù)型面積： 商鋪45 開(kāi)盤(pán)日期： 2009年5月9日 交付日期： 2010年2月 亞太五金電器城亞太

52、五金電器城1212萬(wàn)平米專(zhuān)業(yè)五金電器大市場(chǎng)萬(wàn)平米專(zhuān)業(yè)五金電器大市場(chǎng) 項(xiàng)目概況 亞太五金電器城 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分布 機(jī)會(huì)總結(jié) 發(fā)展歷程 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) 亞太團(tuán)隊(duì)20多年歷經(jīng)中國(guó)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)六代演變歷程， 開(kāi)發(fā)了浙江太平洋建材廣場(chǎng)、蘇州萬(wàn)興建材廣場(chǎng)、 嘉興電氣城、大豐歐蓓沙購(gòu)物中心、四川德陽(yáng)恒 大五金機(jī)電城、吳江恒大建材廣場(chǎng)等六個(gè)專(zhuān)業(yè)市 場(chǎng)等。鎮(zhèn)江亞太置業(yè)牽手全球五金電器巨頭，依 托鎮(zhèn)江五大五金電器產(chǎn)業(yè)基地，打造工、貿(mào)，內(nèi)、 外貿(mào)一體化一級(jí)五金電器交易平臺(tái)。 開(kāi)發(fā)商背景 經(jīng)營(yíng)品類(lèi)及區(qū)劃 銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售面積(M2)銷(xiāo)售金額(元)銷(xiāo)售均價(jià)(元) 140

53、371496.34438222852.06129.30 經(jīng)營(yíng)狀況 項(xiàng)目評(píng)述： 項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)及資源政府主導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)集群。受此影響，亞太五金機(jī)電城 在開(kāi)盤(pán)不到一年的情況下，取得銷(xiāo)售過(guò)半的良好業(yè)績(jī)。后期招商及運(yùn)營(yíng)情況 值得關(guān)注！ 經(jīng)營(yíng)方式：產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)， 價(jià) 格：12000(1F),8800(2F),6680(3F) 租金水平：第一年免租,第二年租金0.33元/ 天,第三年租金0.52元/天 1F 五金機(jī)電 2F 數(shù)碼電器 3F 燈飾燈具 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分布 機(jī)會(huì)總結(jié) 發(fā)展歷程 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) 義烏小商品城義烏小商品城鎮(zhèn)江大型小商品集散中心

54、鎮(zhèn)江大型小商品集散中心 鎮(zhèn)江義烏小商品城是鎮(zhèn)江宏大置業(yè)有限公司打造的一家 大型小商品貿(mào)易市場(chǎng)，市場(chǎng)占地面積3.97萬(wàn)平方米， 建筑面積5.68萬(wàn)平方米，區(qū)內(nèi)綠地面積1340平方米， 擁有360個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位。鎮(zhèn)江義烏小商品城的定位就 是打造鎮(zhèn)江首家體驗(yàn)式購(gòu)物廣場(chǎng)。位于鎮(zhèn)江丁卯商業(yè)中 心的義烏小商品城，將是功能完善，業(yè)態(tài)豐富，規(guī)劃先 進(jìn)、品質(zhì)高檔，建成后將成為國(guó)內(nèi)外知名品牌進(jìn)入鎮(zhèn)江 地區(qū)的貿(mào)易橋頭堡、將成為永不落幕的小商品博覽會(huì)、 將成為鎮(zhèn)江地區(qū)大型小商品集散中心。 占地面積： 60畝 建筑面積： 60000平方米 總戶(hù)數(shù)： 1500多戶(hù) 車(chē)庫(kù)/車(chē)位數(shù)： 400多 容積/綠化率： 1.43/20

55、% 戶(hù)型面積： 25-50 開(kāi)盤(pán)日期： 2008年11月1日 交付日期： 2009年年底 項(xiàng)目概況 義烏小商品城 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分布 機(jī)會(huì)總結(jié) 發(fā)展歷程 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) 鎮(zhèn)江宏大置業(yè)有限公司是由浙商林延快先生等人 投資興辦，在鎮(zhèn)江地區(qū)從事商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的一家 專(zhuān)業(yè)公司，公司注冊(cè)資本2000萬(wàn)，二級(jí)開(kāi)發(fā)資 質(zhì)。公司董事長(zhǎng)林延快先生多年從事各類(lèi)市場(chǎng)的 開(kāi)發(fā)，先后投資興辦了安徽六安溫州建材市場(chǎng)、 武漢東方紅建材市場(chǎng)、杭州大世界五金城、安徽 六安國(guó)際汽車(chē)城、泰興浙江商貿(mào)城等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)， 開(kāi)發(fā)商背景 經(jīng)營(yíng)品類(lèi)及區(qū)劃 銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售面積(M2)銷(xiāo)售金額(元

56、)銷(xiāo)售均價(jià)(元) 99230484.33237474210.07790.04 經(jīng)營(yíng)狀況 經(jīng)營(yíng)方式：產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，十年租約，一 次性返租四年，收益率30%，四年后租金另計(jì) 價(jià) 格：12000(1F),7800(2F) 租金水平： 共分A/B/C/D四個(gè)區(qū)，兩層院落式商業(yè)，另有配 套服務(wù)辦公樓一棟，集展示銷(xiāo)售為一體的小商品 集散中心。 項(xiàng)目評(píng)述： 該項(xiàng)目的運(yùn)作，填補(bǔ)了鎮(zhèn)江集中型小商品市場(chǎng)的空白，將引領(lǐng)鎮(zhèn)江小商品 市場(chǎng)向品牌化及規(guī)模化發(fā)展，同時(shí)實(shí)現(xiàn)了城郊商鋪的價(jià)格突破，目前店鋪 招租情況較好，后期經(jīng)營(yíng)狀況值得關(guān)注！ 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分布 機(jī)會(huì)總結(jié) 發(fā)展歷程 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地

57、產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) TextText 需求需求產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)業(yè)集群 政府大力扶持政府大力扶持 供應(yīng)當(dāng)?shù)丶肮?yīng)當(dāng)?shù)丶?周邊市場(chǎng)需求周邊市場(chǎng)需求 利用當(dāng)?shù)乩卯?dāng)?shù)?優(yōu)勢(shì)資源優(yōu)勢(shì)資源 u小商品市場(chǎng)小商品市場(chǎng) u五金機(jī)電市場(chǎng)五金機(jī)電市場(chǎng) u家居建材市場(chǎng)家居建材市場(chǎng) u汽車(chē)汽車(chē)4S街區(qū)街區(qū) u食品市場(chǎng)食品市場(chǎng) 鎮(zhèn)江專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)特征鎮(zhèn)江專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)特征專(zhuān)業(yè)品類(lèi)特征專(zhuān)業(yè)品類(lèi)特征 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分布 機(jī)會(huì)總結(jié) 發(fā)展歷程 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) 鎮(zhèn)江專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)研究鎮(zhèn)江專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)研究 產(chǎn)業(yè)集群 供應(yīng)當(dāng)?shù)丶?周邊市場(chǎng)需求 利用當(dāng)?shù)?優(yōu)勢(shì)資源 成功專(zhuān)業(yè)成功

58、專(zhuān)業(yè) 市場(chǎng)形成市場(chǎng)形成 要素要素 政府大力扶持打造 類(lèi)型類(lèi)型產(chǎn)業(yè)集群型產(chǎn)業(yè)集群型 供應(yīng)當(dāng)?shù)丶爸苓吺袌?chǎng)需求型供應(yīng)當(dāng)?shù)丶爸苓吺袌?chǎng)需求型利用當(dāng)?shù)貎?yōu)勢(shì)資源型利用當(dāng)?shù)貎?yōu)勢(shì)資源型政府大力扶持打造型政府大力扶持打造型 舉例舉例 海寧皮革城海寧皮革城服裝市場(chǎng)（石家莊新華集貿(mào)市場(chǎng)）服裝市場(chǎng)（石家莊新華集貿(mào)市場(chǎng)） 蘇州虎丘婚沙精品城蘇州虎丘婚沙精品城 無(wú)錫新世界國(guó)際紡織服裝無(wú)錫新世界國(guó)際紡織服裝 城城 義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)汽車(chē)市場(chǎng)（亞運(yùn)村汽車(chē)市場(chǎng)）汽車(chē)市場(chǎng)（亞運(yùn)村汽車(chē)市場(chǎng)）無(wú)錫東方國(guó)際輕紡城無(wú)錫東方國(guó)際輕紡城 華強(qiáng)北電子市場(chǎng)華強(qiáng)北電子市場(chǎng)家電市場(chǎng)，如日照凌云家電市場(chǎng)家電市場(chǎng)，如日照凌云家電市場(chǎng)“買(mǎi)

59、全國(guó)、賣(mài)全國(guó)買(mǎi)全國(guó)、賣(mài)全國(guó)”的的 沈陽(yáng)五愛(ài)市場(chǎng)（服裝）沈陽(yáng)五愛(ài)市場(chǎng)（服裝） 常州湖塘國(guó)際棉紡城常州湖塘國(guó)際棉紡城 全國(guó)全國(guó)2323個(gè)特色五金機(jī)電市場(chǎng)個(gè)特色五金機(jī)電市場(chǎng)通訊、建材、家具等通訊、建材、家具等蘇州國(guó)際輕紡城蘇州國(guó)際輕紡城 u小商品市場(chǎng)小商品市場(chǎng) u五金機(jī)電市場(chǎng)五金機(jī)電市場(chǎng) u家居建材市場(chǎng)家居建材市場(chǎng) u汽車(chē)汽車(chē)4S街區(qū)街區(qū) u食品市場(chǎng)食品市場(chǎng) 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分布 機(jī)會(huì)總結(jié) 發(fā)展歷程 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè) 1.1.鎮(zhèn)江專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)歷了零星門(mén)店到街區(qū)聚集，正在朝郊區(qū)集中式專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)鎮(zhèn)江專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)歷了零星門(mén)店到街區(qū)聚集，正在朝郊區(qū)集中式專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)

60、 發(fā)展發(fā)展 2.2.目前鎮(zhèn)江專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)沿丁卯橋路走廊，從主城區(qū)向外延伸，形成以丁卯新目前鎮(zhèn)江專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)沿丁卯橋路走廊，從主城區(qū)向外延伸，形成以丁卯新 區(qū)為核心的小商品市場(chǎng)、五金機(jī)電市場(chǎng)、家居建材市場(chǎng)、汽車(chē)區(qū)為核心的小商品市場(chǎng)、五金機(jī)電市場(chǎng)、家居建材市場(chǎng)、汽車(chē)4S4S街區(qū)及街區(qū)及 食品市場(chǎng)五大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)食品市場(chǎng)五大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) ，涉及門(mén)類(lèi)較為齊全，涉及門(mén)類(lèi)較為齊全 3.3. 從在售的億都家居建材城、亞太五金電器城及義烏小商品市場(chǎng)來(lái)看，各從在售的億都家居建材城、亞太五金電器城及義烏小商品市場(chǎng)來(lái)看，各 項(xiàng)目銷(xiāo)售情況較好，招商工作正在進(jìn)行中，后期經(jīng)營(yíng)情況有待觀察項(xiàng)目銷(xiāo)售情況較好，招商工作正在進(jìn)行中，后期經(jīng)營(yíng)情況