三四線城市新區(qū)高容積率大盤開發(fā)開發(fā)模式1423585860

1、三四線城市新區(qū)高容積三四線城市新區(qū)高容積 率大盤開發(fā)模式率大盤開發(fā)模式 世聯(lián)研究案例 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 關(guān)鍵字關(guān)鍵字 ： u開發(fā)模式開發(fā)模式 簡介簡介 通過借鑒廊坊通過借鑒廊坊. .陽光佳和、貴港陽光佳和、貴港. .普羅旺斯、石家莊普羅旺斯、石家莊. .香榭里三個項(xiàng)香榭里三個項(xiàng) 目，來介紹三四線城市新區(qū)高容積率大盤開發(fā)模式目，來介紹三四線城市新區(qū)高容積率大盤開發(fā)模式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 我們選取與本項(xiàng)目屬性條件相似案例來指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)思路我們選取與本項(xiàng)目屬性條件相似案例來指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)思路 案例選擇原則案例選擇原則選擇案例選擇案例案例借鑒點(diǎn)案例借鑒點(diǎn) 三、四線城市三、四線城市 城市新區(qū)（發(fā)展

2、方向）城市新區(qū)（發(fā)展方向） 本市高容積率大盤本市高容積率大盤 城市城市NO.1領(lǐng)先大領(lǐng)先大 盤形象盤形象 價格高出平臺價格價格高出平臺價格 相對快的銷售速度相對快的銷售速度 n廊坊廊坊. .陽光佳和陽光佳和 n貴港貴港. .普羅旺斯普羅旺斯 n石家莊石家莊.香榭里香榭里 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例借鑒一：廊坊陽光佳和位于城市政務(wù)案例借鑒一：廊坊陽光佳和位于城市政務(wù) 新區(qū)，城市首席高容積率大盤新區(qū)，城市首席高容積率大盤 市委市政府市委市政府 規(guī)劃政府大樓規(guī)劃政府大樓 城市核心區(qū)城市核心區(qū) 政務(wù)新區(qū)政務(wù)新區(qū) 老老 城城 區(qū)區(qū) 京山鐵路京山鐵路 安次區(qū)安次區(qū) 廣陽區(qū)廣陽區(qū) 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 p地理位置地

3、理位置：廊坊市北環(huán)道市體育館 東200米，市區(qū)東北面, 臨近廊坊新政府 大樓、北側(cè)為規(guī)劃植物園，屬于現(xiàn)代城 市意向強(qiáng)烈的政務(wù)新區(qū)； p規(guī)模：規(guī)模：總占地260畝，建筑面積37萬， 容積率2.2； p價格：價格：均價3600元/平米，小戶型 4000元起，實(shí)現(xiàn)比市場平臺高600-800 元均價； p產(chǎn)品形式：產(chǎn)品形式：多層，小高層，高層； p銷售速度：銷售速度：70-80多套/月，當(dāng)?shù)?0- 60多套/月 北環(huán)路北環(huán)路 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 通過現(xiàn)代時尚的建筑立面與簡潔大氣的社區(qū)入口通過現(xiàn)代時尚的建筑立面與簡潔大氣的社區(qū)入口 等舉措，奠定了項(xiàng)目領(lǐng)先的市場形象等舉措，奠定了項(xiàng)目領(lǐng)先的市場形象 建筑

4、立面建筑立面：簡潔大方，富于韻律感、 節(jié)奏感，無論從肌理變化還是裝飾風(fēng) 格上都力求統(tǒng)一，體現(xiàn)強(qiáng)烈現(xiàn)代感。 陽光佳和北入口實(shí)景圖陽光佳和北入口實(shí)景圖 陽光佳和東側(cè)臨街公寓效果圖陽光佳和東側(cè)臨街公寓效果圖 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場主流產(chǎn)品區(qū)間，并通過局部戶型創(chuàng)新市場主流產(chǎn)品區(qū)間，并通過局部戶型創(chuàng)新 與面積贈送，提高產(chǎn)品市場競爭力與面積贈送，提高產(chǎn)品市場競爭力 陽光佳和三居戶型陽光佳和三居戶型 送面送面 積積 情趣空間情趣空間：景觀陽：景觀陽 臺臺 產(chǎn)品形式主力戶型 多層120平米三居 小高層80-100平米兩居 110-130平米三居 高層88平米兩居 主力戶型： 兩居 80-100平米 三居

5、120-130平米 與市場主流產(chǎn)品區(qū)間相似 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 穩(wěn)健開發(fā)策略：首期以市場主流多層產(chǎn)品啟動，最后推穩(wěn)健開發(fā)策略：首期以市場主流多層產(chǎn)品啟動，最后推 出市場領(lǐng)先高層產(chǎn)品，降低市場風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高溢價出市場領(lǐng)先高層產(chǎn)品，降低市場風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高溢價 分期分期產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式價格價格銷售周期銷售周期 一期一期多層多層26002600元元/ /平米平米2005.82005.122005.82005.12 二期二期多層，多層，2 2棟小高層棟小高層29002900元元/ /平米平米 2006.12006.62006.12006.6 三期三期小高層，高層小高層，高層 36003600元元/

6、 /平米平米 高層高層40004000元元/ /平米平米 2006.72006.7 陽光佳和開發(fā)分期策略陽光佳和開發(fā)分期策略 說明：截至2007年5月，已銷售32萬平米，僅剩5萬平米高層產(chǎn) 品，年消化量約16萬平米，市場平均消化速度約10-12萬平米。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 營銷意識領(lǐng)先，宣傳新都市住宅價值，賣營銷意識領(lǐng)先，宣傳新都市住宅價值，賣 點(diǎn)鮮明，多渠道營銷，形成市場熱銷點(diǎn)鮮明，多渠道營銷，形成市場熱銷 多渠道營銷多渠道營銷房產(chǎn)研 討會，周邊區(qū)縣推廣， 大客戶營銷 制造熱銷場面制造熱銷場面 依托區(qū)域價值依托區(qū)域價值 形象鮮明，領(lǐng)跑市場形象鮮明，領(lǐng)跑市場 陽光佳和二期銷售現(xiàn)場 本報(bào)告是嚴(yán)

7、格保密的。 案例借鑒二：貴港普羅旺斯項(xiàng)目位于港北新區(qū)，案例借鑒二：貴港普羅旺斯項(xiàng)目位于港北新區(qū)， 為本市最大的高容積率項(xiàng)目為本市最大的高容積率項(xiàng)目 港北區(qū)港北區(qū) 政府政府 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 港北區(qū)港北區(qū) 港南區(qū)港南區(qū) 德 陽 盛 廣 典 世 湖 1km 核核 心心 商商 圈圈 鳳龍 國 荷 夢夢 地理位置：地理位置：項(xiàng)目 位于城市核心區(qū) 邊緣港北區(qū)西 北角，未來城市 新區(qū)內(nèi)，當(dāng)前主 要住宅供應(yīng)區(qū)域； 總占地面積：總占地面積： 38.13萬平米，區(qū) 域內(nèi)最大項(xiàng)目； 容積率：容積率：2.2； 道路未通，缺乏 生活，教育，醫(yī) 療配套，周邊有 大片未開發(fā)土地； 中中 小小 市政府市政府 老城區(qū)老城區(qū) 中中

8、 城市新區(qū)城市新區(qū) 糖糖 銀銀 電電 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在面積總價控制基礎(chǔ)上，以客戶最能感受到的角度出在面積總價控制基礎(chǔ)上，以客戶最能感受到的角度出 發(fā)打造新城市生活方式，創(chuàng)造量、價齊飛的市場表現(xiàn)發(fā)打造新城市生活方式，創(chuàng)造量、價齊飛的市場表現(xiàn) 新新 城城 價價 值值 體體 系系 外觀空間價值 外立面 空間形式創(chuàng)新 產(chǎn)品價值 功能細(xì)分 贈送面積 體現(xiàn)歐洲異域風(fēng)情的外立面風(fēng)格， 采用涂料控制成本 增加與室外空間接觸的功能空間 步入式衣帽間、功能空間 贈送露臺，贈送閣樓 贈送結(jié)構(gòu)面積，贈送入戶花園 贈送凸窗 建筑結(jié)構(gòu) 盡可能采用磚混結(jié)構(gòu)， 有地下室部分采用框混結(jié)構(gòu) 客戶價值 控制面積 控制總價

9、低支付成本 高價值享受 景觀價值 社區(qū)景觀 城市廣場、小品、石凳等 核心景觀主軸 面積控制、戶型創(chuàng)新、實(shí)惠提供、總價可比面積控制、戶型創(chuàng)新、實(shí)惠提供、總價可比 展示價值、重點(diǎn)突出、形象制勝展示價值、重點(diǎn)突出、形象制勝 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在具有古老文化底蘊(yùn)的貴港市，項(xiàng)目以現(xiàn)代建筑風(fēng)格和法國風(fēng)情元素在具有古老文化底蘊(yùn)的貴港市，項(xiàng)目以現(xiàn)代建筑風(fēng)格和法國風(fēng)情元素 驚艷亮相，帶給貴港人一種前所未有的國際化體驗(yàn)和嶄新的生活方式驚艷亮相，帶給貴港人一種前所未有的國際化體驗(yàn)和嶄新的生活方式 備注：貴港市是一座具有兩千多年歷史的古郡,也是一座充滿生機(jī)的新興內(nèi)河港口城市 現(xiàn)代建筑風(fēng)格特色：簡約時尚的建筑外立面

10、，采用涂料控制成 本，增加與室外空間接觸的功能空間 法國風(fēng)情元素符號：售樓處、風(fēng)情商業(yè)街等歐式建筑符號運(yùn)用 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 以功能細(xì)分和面積贈送，體現(xiàn)項(xiàng)目更為領(lǐng)以功能細(xì)分和面積贈送，體現(xiàn)項(xiàng)目更為領(lǐng) 先的生活理念和高性價比先的生活理念和高性價比 產(chǎn)品價值體系 功能細(xì)分 贈送面積 步入式衣帽間、功能空間 贈送露臺，贈送閣樓 贈送結(jié)構(gòu)面積，贈送入戶花園 贈送凸窗 建筑結(jié)構(gòu) 盡可能采用磚混結(jié)構(gòu)， 有地下室部分采用框混結(jié)構(gòu) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目主動出擊，通過全城營銷，事件營銷，項(xiàng)目主動出擊，通過全城營銷，事件營銷， 在市場引起轟動，帶動市場熱銷在市場引起轟動，帶動市場熱銷 2007年中強(qiáng)普羅

11、 旺斯業(yè)主圣誕酒會 12月23日晚在裝修 一新的普羅旺斯展 示中心舉行。一期 部分業(yè)主180余名 參加了此次圣誕酒 會，下圖為圣誕酒 會夜銷售現(xiàn)場 中強(qiáng)中強(qiáng). .普羅旺斯圣誕酒會普羅旺斯圣誕酒會 市委、市人大、市政協(xié)都有領(lǐng)導(dǎo)前來參加 中強(qiáng)中強(qiáng). .普羅旺斯杯環(huán)城長跑普羅旺斯杯環(huán)城長跑 市場均價2200元/平米，貴港中強(qiáng).普羅旺斯 實(shí)現(xiàn)均價3000元/平米 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例借鑒三：石家莊香榭里項(xiàng)目：率先呼案例借鑒三：石家莊香榭里項(xiàng)目：率先呼 應(yīng)城市發(fā)展的領(lǐng)先項(xiàng)目應(yīng)城市發(fā)展的領(lǐng)先項(xiàng)目 p地理位置地理位置：位于石家 莊市槐南路西段, 臨近石 家莊中心政務(wù)經(jīng)濟(jì)區(qū)， 屬城市化特征逐漸鮮明 的東

12、南區(qū)域； p規(guī)模：規(guī)模：總占地6.3萬平 米，總建筑面積8.2萬平 米； p價格：價格：實(shí)現(xiàn)比周邊同 類型產(chǎn)品高出500元/平 米的均價； p銷售速度：銷售速度：70多套/ 月，當(dāng)?shù)?0多套/月 石家莊房地產(chǎn)區(qū)域市場示意圖石家莊房地產(chǎn)區(qū)域市場示意圖 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 石家莊項(xiàng)目的成功關(guān)鍵因素石家莊項(xiàng)目的成功關(guān)鍵因素 形象形象 現(xiàn)代、都市、品位、便捷的形象現(xiàn)代、都市、品位、便捷的形象； 環(huán)境環(huán)境 以客戶更易感知客戶更易感知的集中園林替代樓間綠地； 產(chǎn)品產(chǎn)品 以高層建筑呼應(yīng)城市形象，與多層板樓相比，該種建筑 形式所體現(xiàn)的城市感是對客戶是有沖擊力的； 通過暖灰、時尚的色調(diào)色調(diào)，簡潔、流暢的線條線

13、條，挺拔的建建 筑形式筑形式等等體現(xiàn)出城市便捷、繁華的生活方式，充分挖掘 了項(xiàng)目的城市屬性項(xiàng)目的城市屬性，現(xiàn)代都市的特征得到彰顯，塑造了 “新經(jīng)濟(jì)帶、新都市住宅”的物業(yè)形象； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 石家莊的案例啟示石家莊的案例啟示城市中心化過程中，主打城市形象、以外在展示給客城市中心化過程中，主打城市形象、以外在展示給客 戶帶來巨大沖擊，樹立區(qū)域標(biāo)桿形象，順利實(shí)現(xiàn)價量雙贏戶帶來巨大沖擊，樹立區(qū)域標(biāo)桿形象，順利實(shí)現(xiàn)價量雙贏 消費(fèi)心理不成熟，置業(yè)動機(jī)、價值評價體系簡單，對特色消費(fèi)心理不成熟，置業(yè)動機(jī)、價值評價體系簡單，對特色 產(chǎn)品有一定程度的偏好；產(chǎn)品有一定程度的偏好； 大體量、儀式感入口、時尚商

14、業(yè)配套等城市意向明顯的形大體量、儀式感入口、時尚商業(yè)配套等城市意向明顯的形 象能夠打動客戶；象能夠打動客戶； 結(jié)論：結(jié)論： 城市中心化過程中，產(chǎn)品力、城市感尤其是突出其外在形城市中心化過程中，產(chǎn)品力、城市感尤其是突出其外在形 象能夠?qū)崿F(xiàn)溢價，主打城市形象的社區(qū)可以給客戶帶來巨象能夠?qū)崿F(xiàn)溢價，主打城市形象的社區(qū)可以給客戶帶來巨 大沖擊。大沖擊。 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：城市城市 展示展示 形象形象 城市化進(jìn)程處于初級階段 時的客戶需求特征？ 什么樣的產(chǎn)品能夠?qū)ξ贿@一 階段的客戶需求？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例總結(jié)案例總結(jié) 領(lǐng)先市場形象領(lǐng)先市場形象 突出產(chǎn)品價值突出產(chǎn)品價值 穩(wěn)健開發(fā)策略穩(wěn)健開發(fā)策略 強(qiáng)勢營銷手法強(qiáng)勢營銷手法