星海后期規(guī)劃(產(chǎn)品)建議

1、星海虹城三期產(chǎn)品規(guī)劃建議 本次報告需要解決的問題：本次報告需要解決的問題： 戶型配比調(diào)整建議戶型配比調(diào)整建議 戶型布局及功能建議戶型布局及功能建議 項目的界定：項目的界定： 城市政務(wù)中心區(qū)、地鐵上蓋物業(yè)城市政務(wù)中心區(qū)、地鐵上蓋物業(yè) 商業(yè)定位為：商業(yè)定位為： 區(qū)域型配套商業(yè)體區(qū)域型配套商業(yè)體 回顧回顧 商住面積建議比：商住面積建議比： 30 / 70 ，即商業(yè)為，即商業(yè)為18000 范圍范圍 商業(yè)結(jié)構(gòu)定位商業(yè)結(jié)構(gòu)定位： 13F “點式點式+立體化（上蓋）立體化（上蓋）” 商業(yè)商業(yè) 上層物業(yè)定位上層物業(yè)定位： 純住宅純住宅 上層物業(yè)客戶類型上層物業(yè)客戶類型： 首改（首置）首改（首置）+ 投資投資

2、戶型配比調(diào)整建議戶型配比調(diào)整建議 項目戶型配比建議項目戶型配比建議 戶戶 型型面積配比 一房一房1 1房房+ +小小2 2房 房（ （ 40-70 40-70 ）20% 兩房兩房2 2房（房（ 80-90 80-90 ）30% 三房三房 小小3 3房（房（90110 90110 ）40% 主流主流3 3房（房（110-120110-120 ）10% 合計合計-100% 這是上次匯報建議的戶型配比：這是上次匯報建議的戶型配比： 說明： 結(jié)合最新出臺的宏觀政策及市場行情，同時考慮項目利益點，我們及時調(diào)整面積及戶型配 比策略，以項目入市能更好適應(yīng)市場需求。具體作如下調(diào)整 項目戶型配比建議項目戶型配比

3、建議棟數(shù)組合棟數(shù)組合規(guī)劃單元組合規(guī)劃單元組合 戶戶 型型面面 積積 總建面 戶型配戶型配 比比分配面積 平均戶型面 積 分?jǐn)偺?數(shù)樓層4-28F 戶型“條 數(shù)”分?jǐn)?2梯4戶/二 個單元 3梯6戶/二個單元、 或3梯11戶/一個單元 一房一房 1 1房房+ +小小2 2房 房（ （ 40-40- 70 70 ）400000.32 0.32 12800 55233 288.31 8 兩房兩房2 2房（房（ 70-85 70-85 ）400000.40 0.40 16000 80200 287.14 43 三房三房 小小3 3房（房（85105 85105 ）400000.20 0.20 8000

4、 9584 283.01 3 主流主流3 3房（房（105-105- 115115 ）400000.08 0.08 3200 11029 281.04 1 合計合計-1.00 1.00 40000 546 19811 項目戶型配比建議（最新）項目戶型配比建議（最新） 戶戶 型型面積范圍面積范圍戶型配比戶型配比 一房一房1 1房房+ +小小2 2房 房（ （ 40-70 40-70 ）0.32 0.32 兩房兩房2 2房（房（ 70-85 70-85 ）0.40 0.40 三房三房 小小3 3房（房（85105 85105 ）0.20 0.20 主流主流3 3房（房（105-115105-115

5、 ）0.08 0.08 合計合計-1.00 1.00 1、戶型比例 2、設(shè)計參考 符合90/70政策 平面布局示意參考 N 戶型比例調(diào)整原因：戶型比例調(diào)整原因： 1 1、宏觀政策變化及預(yù)期、宏觀政策變化及預(yù)期 2 2、周邊競爭市場調(diào)查分析、周邊競爭市場調(diào)查分析 去年以來調(diào)整存款準(zhǔn)備金率達(dá)去年以來調(diào)整存款準(zhǔn)備金率達(dá)11次次 央行央行昨天宣布，從5月18日起，再度上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。由此房貸門檻也將 隨之提高。北京多家銀行稱不排除首套房貸將首付不排除首套房貸將首付5成可能成可能。 這是央行今年以來第5次，也是去年以來第11次上調(diào)存款上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。今年以來，央行以

6、每月一次的頻率，在過去4個 月里先后4次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。 此次上調(diào)之后，大中型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)21的高。也就意味著，今后銀行在吸收100元存款之后，要 上交21元給央行，僅有剩下的79元可用于放貸。因此對于銀行來說，存款準(zhǔn)備金率上調(diào)后貸款的額度將更為稀少貸款的額度將更為稀少， 這樣就導(dǎo)致部分貸款額度極其緊張的銀行不得不再次提升議價幅度。換句話說，房貸門檻的提高勢在必行房貸門檻的提高勢在必行。 浙江地區(qū)部分銀行已經(jīng)根據(jù)實際情況太高了門檻。建行、中行、農(nóng)行浙江省分行均調(diào)整首套房貸政策，三家分 行的房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上再上浮5%-10%不等，其中建行和中行首套房貸首付已上調(diào)至四成 1 1

7、、宏觀政策變化及預(yù)期：、宏觀政策變化及預(yù)期： 探因探因意在管理流動性抑制物價意在管理流動性抑制物價 中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇分析，此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率是央行管理貨幣流動性的 需要。近期外貿(mào)順差開始回升，公開市場到期資金量較大，總的通脹通脹水平依然比較高。 中國社科院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為，此次提高存款準(zhǔn)備金率，主要目的還是在保證GDP增長的情況下， 控制物價的上揚。但他也指出，在目前情況下，提高存款準(zhǔn)備金率作用已經(jīng)不大，更應(yīng)該采取更市場化的手提高存款準(zhǔn)備金率作用已經(jīng)不大，更應(yīng)該采取更市場化的手 段段，即，即加息加息。 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 + 加息 = 抑制通脹 “雙劍合璧雙劍

8、合璧” 綜 述： 1、為抑制通脹，不排除對首次置業(yè)者門檻成本增加，相應(yīng)抑制了剛性需求 2、加息步伐，不可避免，購房后期成本不斷增加，增加了改善型客戶購買負(fù)擔(dān) 20112011年武漢市戶型面積的銷售情況年武漢市戶型面積的銷售情況 2011.12011.12011.22011.22011.32011.3 9090以下以下2390套 37%621套32%332 套27% 90-12090-1202129套 33%856套 45%612 套50% 120-140120-1401365 套21%723套 38%441套 36% 140140以上以上581套 9%337套 18%160 套13% 新的市場

9、環(huán)境下新的市場環(huán)境下居家型緊湊型的產(chǎn)品成為市場主流；居家型緊湊型的產(chǎn)品成為市場主流； 在此我們能否找出戶型差異的切入點？在此我們能否找出戶型差異的切入點？ 9090平米以下的一房、兩房供應(yīng)量較大；平米以下的一房、兩房供應(yīng)量較大； 90-12090-120平米的兩房、三房為市場銷售的主力戶型；平米的兩房、三房為市場銷售的主力戶型； 120-140120-140平米的三房、四房銷售情況一般，遠(yuǎn)沒有平米的三房、四房銷售情況一般，遠(yuǎn)沒有90-12090-120平米的銷量大；平米的銷量大； 140140平米以上的供應(yīng)量不大，且消化量屬于慢銷階段。平米以上的供應(yīng)量不大，且消化量屬于慢銷階段。 數(shù)據(jù)來源武漢

10、市房地產(chǎn)市場信息網(wǎng) 2 2、周邊競爭市場調(diào)查分析：、周邊競爭市場調(diào)查分析： 在售樓盤的普查表明：滿足剛性需求的兩房、三房戶型為主打，面積緊湊有 利于樓盤的銷售，考慮在受樓盤主力空間，增強(qiáng)項目信心 項目項目一房一房兩房兩房三房三房四房及以上四房及以上市場表現(xiàn)市場表現(xiàn) 百瑞景百瑞景5978-91121-143158-177 84-98為主力戶型，當(dāng)天開盤 銷售90% 海山金谷海山金谷-96117-126150以90-120為主力戶型 中南路中南路8888號號5370-83133-143170小戶型，以53-57為主 華潤置地公館華潤置地公館4985-10213013712房銷售非常好60% 融僑華

11、府融僑華府70-7690-110116-123- 項目進(jìn)入尾盤銷售階段，基本銷 售完畢 東湖國際東湖國際90-98128-135159-278遇新政，大戶型銷售阻力加大 本本 區(qū)區(qū) 域域 項項 目目 戶戶 型型 面面 積積 及及 市市 場場 表表 現(xiàn)現(xiàn) 兩房、三房是市場高層項目的主流戶型，所占套數(shù)比例較大； 自住型購買中的首次置業(yè)，對面積需求更偏緊湊； 戶型面積緊湊消化速度更快，更有利于達(dá)成本項目快速去化的目標(biāo)，并且減少風(fēng)險。 嶺地金居亞貿(mào) 項目概況 項目名稱：嶺地金居 開發(fā)商：新八房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 項目地址：武昌石牌嶺路80 號 推出樓棟：三期共3棟樓，即 1，2，3號樓，共30層，1樓

12、為 大堂。2梯4戶，6種戶型，均 為毛坯。 均價： 折后均價10000元/ 優(yōu)惠：開盤當(dāng)天購買客戶可 享受兩房減2萬，三房減3萬； 全款98折，貸款99折；同時， 認(rèn)籌號1100，總額減8000， 認(rèn)籌號101200，總額減 5000。 項目規(guī)劃指標(biāo)：項目總占地 16504，規(guī)劃總建面44071 ，容積率2.8，綠化率 32.75% 戶型面積（平方米）推盤套數(shù)占比 成交 套數(shù) 去化率 B1(2*2*1)82.586521.17%46.15% B2(2*2*1)75.5510032.57%3939% B3(4*2*2)130.8482.61%8100% C1(3*2*1)96.3492.93%9

13、100% D1(3*2*2)120.146019.54%4880% D2(3*2*1)88.886521.17%4264.62% 合計75130307100%15048.86% 該項目于4月29日上午8：30開 盤，客戶憑前期認(rèn)籌合同按順 序等候選房。 當(dāng)天購買客戶，可享受兩房減2 萬，三房減3萬；全款98折，按 揭99折；認(rèn)籌號1100，總額 減8000，101200，總額減 5000。 其中，150套成交套數(shù)中，包 括“做銷控”的套數(shù)。 本區(qū)域項目戶型面積及市場表現(xiàn)本區(qū)域項目戶型面積及市場表現(xiàn) 開發(fā)商：武漢林海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目地址：洪山雄楚大街小河西村(南湖北岸) 推出樓棟：本次推

14、3號樓，共198套房源。2梯6戶。 均價： 折后均價約8600元/ 優(yōu)惠：客戶認(rèn)籌1萬即可享受開盤98折優(yōu)惠；全額付款客戶享受97折 優(yōu)惠，按揭付款客戶享受98折優(yōu)惠；成功選房后還可參加現(xiàn)場的抽獎活 動 項目規(guī)劃指標(biāo)：項目總占地93200，規(guī)劃總建面294510，容積率 2.8，綠化率35.5%。 保利拉菲雄楚大道 本區(qū)域項目戶型面積及市場表現(xiàn)本區(qū)域項目戶型面積及市場表現(xiàn) 戶型配比面積推盤套數(shù) 成交套 數(shù) 去化率 1*2*1（改兩房）74652843.08% 1*2*1（改兩房）76683652.94% 2*2*1（改三房）89653858.46% 合計19810251.52% B戶型1室2廳

15、1衛(wèi)1廚74 復(fù)地東湖國際三期（復(fù)地東湖國際三期（5.7） 開發(fā)商：武漢復(fù)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目地址：武昌區(qū)中北路147號（原武重工廠） 推出樓棟：此次推出的是三期3，5號樓，共414套房源。 均價： 5# 128.33 均價12000元/，98.61 均價14000元/； 3# 97.56 均價11500元/ 97.36 均價13000元/。 項目規(guī)劃指標(biāo)：項目總占地53萬，規(guī)劃總建面130萬，容積率 1.79，綠化率35% 3號樓 5號樓 本區(qū)域項目戶型面積及市場表現(xiàn)本區(qū)域項目戶型面積及市場表現(xiàn) 復(fù)地東湖國際復(fù)地東湖國際中北路 主力戶型主力戶型面積面積推出套數(shù)推出套數(shù)成交套數(shù)成交套數(shù)去

16、化率去化率 （M3-1） 2*2*1 97.3614812081.08% （M3-2） 2*2*197.561445940.97% （M5-1） 3*2*2 128.33625182.26% （M5-2） 2*2*198.61601321.67% 合計合計41424358.70% 復(fù)地東湖國際（復(fù)地東湖國際（5.7)5.7) 主力戶型圖主力戶型圖 97平平 兩室兩廳一衛(wèi)一廚兩室兩廳一衛(wèi)一廚 97平米平米 兩室兩廳一衛(wèi)一廚兩室兩廳一衛(wèi)一廚 復(fù)地東湖國際復(fù)地東湖國際中北路 本區(qū)域項目戶型面積及市場表現(xiàn)本區(qū)域項目戶型面積及市場表現(xiàn) 主力戶型圖主力戶型圖 128平米平米 三室兩廳兩衛(wèi)一廚三室兩廳兩衛(wèi)一

17、廚 98平米平米 兩室兩廳一衛(wèi)一廚兩室兩廳一衛(wèi)一廚 復(fù)地東湖國際復(fù)地東湖國際中北路 本區(qū)域項目戶型面積及市場表現(xiàn)本區(qū)域項目戶型面積及市場表現(xiàn) 百瑞景二期百瑞景二期- 云峰云峰 _ 均價均價1300013000 戶型戶型面積（）面積（）套數(shù)套數(shù)已售套數(shù)已售套數(shù)已售套數(shù)占比已售套數(shù)占比已銷售套數(shù)總占比已銷售套數(shù)總占比 1 11 11 159-6059-60204204未售未售未售未售未售未售 2 22 21 178-9178-9188888876476486%86%35%35% 3 32 22 2 121-143121-14388888837737742%42%17%17% 4 42 22 2 1

18、58-177158-177154154383824%24%1.7%1.7% 總計總計213421341179117995595555%55% 吧百瑞景吧百瑞景亞貿(mào) 本區(qū)域項目戶型面積及市場表現(xiàn)本區(qū)域項目戶型面積及市場表現(xiàn) 中南路中南路88 號號 均價均價 14000 戶型戶型面積（）面積（）套數(shù)套數(shù)已售套數(shù)已售套數(shù)銷售率銷售率總占比總占比 1 12 21 152-5752-5726026023723791%91%48%48% 2 22 21 170-8370-8366666666100%100%13%13% 3 32 22 2133-143133-143128128676752%52%13%1

19、3% 4 42 22 21701703232131340%40%2%2% 總計總計486486383383103103 中南路中南路88號號中南路 本區(qū)域項目戶型面積及市場表現(xiàn)本區(qū)域項目戶型面積及市場表現(xiàn) 華潤置地華潤置地 公館公館 均價16000 戶型戶型面積（）面積（）套數(shù)套數(shù)占總套數(shù)比例占總套數(shù)比例已售套數(shù)已售套數(shù)銷售率銷售率總占比總占比 1 11 11 1494937637691.26%91.26%919124%24%22.08%22.08% 2 22 22 285-10285-10222225.36%5.36%131359%59%3.15%3.15% 3 32 22 21301307

20、 71.69%1.69%4 457%57%0.97%0.97% 4 42 22 21371377 71.69.%1.69.%3 342%42%0.72%0.72% 總計總計412412100%100%11111130130126.92%26.92% 華潤置地公館華潤置地公館洪山廣場 本區(qū)域項目戶型面積及市場表現(xiàn)本區(qū)域項目戶型面積及市場表現(xiàn) 戶型面積小型化成為未來發(fā)展趨勢；戶型面積小型化成為未來發(fā)展趨勢； “少面積，同功能少面積，同功能”和和“同面積，多功能同面積，多功能”，面積經(jīng)濟(jì)性面積經(jīng)濟(jì)性 和功能舒適性的創(chuàng)新戶性成為發(fā)展重點。和功能舒適性的創(chuàng)新戶性成為發(fā)展重點。 政策政策 價格上漲價格上漲

21、 供應(yīng)：大戶型必然減少 價格：總價承受力有限導(dǎo)致購買面積下降 面積緊湊化；面積緊湊化； 空間組織精細(xì)化； 功能設(shè)置復(fù)合化、創(chuàng)新化。 未來戶型面積變化未來戶型面積變化 趨勢趨勢 需求變化需求變化自住實用型的客戶需求，三代同堂居住的客戶非常少 其他區(qū)域的房地產(chǎn)市場戶型供應(yīng)面積的不斷演變：戶型面積緊湊化和戶型創(chuàng)新性戶型面積緊湊化和戶型創(chuàng)新性是未來行 業(yè)的發(fā)展趨勢 在加息或提高首付預(yù)期的環(huán)境下，控制總價才是硬道理。以滿足首置客戶需求， 減輕首改客戶后期負(fù)擔(dān)。 在區(qū)域內(nèi)熱銷戶型及面積段均為120平米以內(nèi)，主力戶型面積為80-95平米，各 戶型均通過贈送面積，達(dá)到拉低單價吸引客戶購買的目的。 所以，在市場

22、預(yù)期形勢下，我們突破原則是“戶型功能性強(qiáng)，附加值多，同類 戶型面積同比市場減小，控制總價以70-90中小面積為主” 市場總結(jié)市場總結(jié) “少面積，同功能少面積，同功能”和和“同面積，多功能同面積，多功能”， 項目戶型配比建議（最新）項目戶型配比建議（最新） 戶戶 型型面積范圍面積范圍戶型配比戶型配比 一房一房1 1房房+ +小小2 2房 房（ （ 40-70 40-70 ）0.32 0.32 兩房兩房2 2房（房（ 70-85 70-85 ）0.40 0.40 三房三房 小小3 3房（房（85105 85105 ）0.20 0.20 主流主流3 3房（房（105-115105-115 ）0.08

23、 0.08 合計合計-1.00 1.00 回顧 結(jié)論 戶型布局及功能建議戶型布局及功能建議 我們建議從戶型基本面和戶型提升面兩方面來提高戶型的整體舒適度 提 升 戶 型 舒 適 度 戶型基本面 朝向 尺寸 風(fēng)水 戶型提升面 保證方正實用 減少交通面積 減少公攤面積 提高實用率 合理安排創(chuàng)新 陽光房 露臺 內(nèi)庭院 挑高客廳 步入衣帽間 陽臺 入戶花園 我們根據(jù)經(jīng)驗總結(jié)關(guān)于小戶型設(shè)計及創(chuàng)新供參考 中小戶型單體平面分類 中小戶型單體平面設(shè)計方法 單體平面設(shè)計案例分析 小戶型產(chǎn)品設(shè)計及創(chuàng)新 目前中小戶型單體平面設(shè)計優(yōu)劣勢分目前中小戶型單體平面設(shè)計優(yōu)劣勢分 析析 單元形式通常有塔式、板塔結(jié)合、連廊式住宅

24、等形式，其優(yōu)劣勢如下：單元形式通常有塔式、板塔結(jié)合、連廊式住宅等形式，其優(yōu)劣勢如下： 戶型戶型優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢 板塔中一梯三戶、板塔中一梯三戶、 一梯四戶一梯四戶 均好性較好均好性較好 通風(fēng)采光較好通風(fēng)采光較好 每層面積不夠大每層面積不夠大 有一定的相互遮擋有一定的相互遮擋 板塔每單元板塔每單元 六戶以上六戶以上 容積率高、節(jié)地容積率高、節(jié)地 戶公攤面積小戶公攤面積小 朝向均好性差朝向均好性差 容易產(chǎn)生純北戶型容易產(chǎn)生純北戶型 凹進(jìn)處日照形成遮擋，視野差凹進(jìn)處日照形成遮擋，視野差 塔樓塔樓 節(jié)地、戶公攤面積小節(jié)地、戶公攤面積小 小區(qū)規(guī)劃中易形成視覺通透的小區(qū)規(guī)劃中易形成視覺通透的 效果效果 朝

25、向均好性差朝向均好性差 容易產(chǎn)生純北戶型容易產(chǎn)生純北戶型 對視問題嚴(yán)重對視問題嚴(yán)重 每戶外墻面占用少，通風(fēng)差每戶外墻面占用少，通風(fēng)差 內(nèi)部暗空間多內(nèi)部暗空間多 日照形成自身遮擋日照形成自身遮擋 連廊式連廊式 易于形成一室的小戶型，易于形成一室的小戶型， 作青年、老年公寓使用樓、電作青年、老年公寓使用樓、電 梯資源節(jié)省，易滿足消防要求梯資源節(jié)省，易滿足消防要求 樓道面積多樓道面積多 私密性差私密性差 對流通風(fēng)不易解決對流通風(fēng)不易解決 小面寬時廚房對外開窗困難小面寬時廚房對外開窗困難 中小戶型單體平面分類中小戶型單體平面分類 日本中小戶型設(shè)計優(yōu)點及借鑒日本中小戶型設(shè)計優(yōu)點及借鑒 特點一、節(jié)地型：窄

26、面寬大進(jìn)深特點一、節(jié)地型：窄面寬大進(jìn)深 日本戶型設(shè)計特點日本戶型設(shè)計特點 國家國家 戶均人戶均人 數(shù)數(shù) 主流戶型主流戶型 （m2） 人均面積人均面積 （m2/人）人） 戶進(jìn)深戶進(jìn)深 （不含陽（不含陽 臺臺,m） 戶面寬戶面寬 （m） 中國中國3.290120241113811 日本日本2.7608530111368 中小戶型單體平面設(shè)計方法中小戶型單體平面設(shè)計方法 特點二、特點二、外廊式交通外廊式交通 特殊處理的入口玄關(guān)特殊處理的入口玄關(guān) 節(jié)約用地；節(jié)約用地； 減少樓電梯的用量，節(jié)約造價；減少樓電梯的用量，節(jié)約造價； 保證發(fā)生地震、火災(zāi)時住戶能快速到達(dá)室外保證發(fā)生地震、火災(zāi)時住戶能快速到達(dá)室外

27、 。 日本中小戶型設(shè)計優(yōu)點及借鑒日本中小戶型設(shè)計優(yōu)點及借鑒 中小戶型單體平面設(shè)計方法中小戶型單體平面設(shè)計方法 特點三、特點三、內(nèi)部采用靈活隔斷墻內(nèi)部采用靈活隔斷墻 住宅采用框架結(jié)構(gòu)，戶間分隔墻占住宅采用框架結(jié)構(gòu)，戶間分隔墻占 用空間少；用空間少； 戶內(nèi)分隔墻采用輕質(zhì)材料，并與推拉戶內(nèi)分隔墻采用輕質(zhì)材料，并與推拉 門、壁柜等結(jié)合設(shè)置，靈活、充分利用空門、壁柜等結(jié)合設(shè)置，靈活、充分利用空 間。間。 日本中小戶型設(shè)計優(yōu)點及借鑒日本中小戶型設(shè)計優(yōu)點及借鑒 中小戶型單體平面設(shè)計方法中小戶型單體平面設(shè)計方法 特點四、特點四、設(shè)備與結(jié)構(gòu)同壽命設(shè)備與結(jié)構(gòu)同壽命 將室內(nèi)地面抬高，在地板下面布置戶內(nèi)的各種管線及儲

28、將室內(nèi)地面抬高，在地板下面布置戶內(nèi)的各種管線及儲 藏空間，便于更新與翻新藏空間，便于更新與翻新 日本中小戶型設(shè)計優(yōu)點及借鑒日本中小戶型設(shè)計優(yōu)點及借鑒 中小戶型單體平面設(shè)計方法中小戶型單體平面設(shè)計方法 借鑒一、過渡借鑒一、過渡空間人性化空間人性化 門廳空間設(shè)置完整，形成過渡空間；門廳空間設(shè)置完整，形成過渡空間； 門廳實用性和裝飾性并重，設(shè)置相應(yīng)的儲藏空間，滿足生活需求。門廳實用性和裝飾性并重，設(shè)置相應(yīng)的儲藏空間，滿足生活需求。 日本戶型可借鑒處日本戶型可借鑒處 日本中小戶型設(shè)計優(yōu)點及借鑒日本中小戶型設(shè)計優(yōu)點及借鑒 中小戶型單體平面設(shè)計方法中小戶型單體平面設(shè)計方法 借鑒二、借鑒二、主臥功能擴(kuò)大化主

29、臥功能擴(kuò)大化 主臥除基本五件套外，主衛(wèi)、衣帽間、陽光間、小書房等功能空間已逐主臥除基本五件套外，主衛(wèi)、衣帽間、陽光間、小書房等功能空間已逐 步進(jìn)入主臥室的設(shè)計范圍步進(jìn)入主臥室的設(shè)計范圍 日本中小戶型設(shè)計優(yōu)點及借鑒日本中小戶型設(shè)計優(yōu)點及借鑒 中小戶型單體平面設(shè)計方法中小戶型單體平面設(shè)計方法 借鑒三、借鑒三、儲藏空間細(xì)分化儲藏空間細(xì)分化 日本儲藏空間一般達(dá)到住宅使用面積的日本儲藏空間一般達(dá)到住宅使用面積的1/101/10左右，且分類細(xì)致，是我左右，且分類細(xì)致，是我 國住宅戶型深化設(shè)計及精裝修的發(fā)展方向之一國住宅戶型深化設(shè)計及精裝修的發(fā)展方向之一 日本中小戶型設(shè)計優(yōu)點及借鑒日本中小戶型設(shè)計優(yōu)點及借鑒

30、 中小戶型單體平面設(shè)計方法中小戶型單體平面設(shè)計方法 借鑒四、借鑒四、衛(wèi)浴空間衛(wèi)浴空間三件三件分離分離 日本中小戶型設(shè)計優(yōu)點及借鑒日本中小戶型設(shè)計優(yōu)點及借鑒 中小戶型單體平面設(shè)計方法中小戶型單體平面設(shè)計方法 借鑒五、借鑒五、管井設(shè)備可替代化管井設(shè)備可替代化 設(shè)備水平管線走管置于地板下設(shè)備水平管線走管置于地板下; ; 可以隨意更換管線而不影響住宅的主體結(jié)構(gòu)可以隨意更換管線而不影響住宅的主體結(jié)構(gòu); ; 真正實現(xiàn)真正實現(xiàn)“全壽命住宅全壽命住宅”。 日本中小戶型設(shè)計優(yōu)點及借鑒日本中小戶型設(shè)計優(yōu)點及借鑒 中小戶型單體平面設(shè)計方法中小戶型單體平面設(shè)計方法 借鑒六、靈活隔斷墻 日本中小戶型設(shè)計優(yōu)點及借鑒日本中

31、小戶型設(shè)計優(yōu)點及借鑒 中小戶型單體平面設(shè)計方法中小戶型單體平面設(shè)計方法 中小戶型單體平面設(shè)計展望中小戶型單體平面設(shè)計展望 功能空間緊湊化功能空間緊湊化 在現(xiàn)有戶型基礎(chǔ)上有效精簡功能面積。在現(xiàn)有戶型基礎(chǔ)上有效精簡功能面積。 各功能空間尺度分析表：各功能空間尺度分析表： 功能空間功能空間短邊凈距（短邊凈距（m m）適宜使用面積（適宜使用面積（m m2 2）國家規(guī)范使用面積（國家規(guī)范使用面積（m m2 2） 起居室起居室/ /廳廳 一室戶一室戶3.0-3.33.0-3.3 12-1612-161212二室戶二室戶3.3-3.63.3-3.6 三室戶三室戶3.6-3.93.6-3.9 主臥室主臥室3.

32、0-3.33.0-3.312-1412-14 雙人臥室雙人臥室2.7-3.02.7-3.010-1210-121010 單人臥室單人臥室2.4-2.72.4-2.76-86-86 6 廚房廚房1.5-1.81.5-1.85-65-6 4 4（一、二類）（一、二類） 5 5（三、四類）（三、四類） 衛(wèi)生間衛(wèi)生間1.5-1.81.5-1.84-54-53.03.0 原則：原則：1 1、保證基本居住空間適用性基礎(chǔ)上，壓縮非必要空間；、保證基本居住空間適用性基礎(chǔ)上，壓縮非必要空間； 2 2、保證空間的均質(zhì)性、對稱性，提高空間的靈活性、保證空間的均質(zhì)性、對稱性，提高空間的靈活性 中小戶型單體平面設(shè)計方法

33、中小戶型單體平面設(shè)計方法 功能空間模糊化功能空間模糊化 餐起合一餐起合一 餐廳、起居室空間合二為一，節(jié)省走道面積，并增強(qiáng)餐廳、起居室空間合二為一，節(jié)省走道面積，并增強(qiáng) 空間的靈活性?？臻g的靈活性。 “復(fù)合式復(fù)合式”廚房廚房 將廚房的功能進(jìn)行拆分，如設(shè)置單獨的爆炒間、部將廚房的功能進(jìn)行拆分，如設(shè)置單獨的爆炒間、部 分櫥柜及冰箱移至餐廳，設(shè)置服務(wù)陽臺等。分櫥柜及冰箱移至餐廳，設(shè)置服務(wù)陽臺等。 餐起餐起合一合一“復(fù)合式復(fù)合式”廚房廚房 中小戶型單體平面設(shè)計展望中小戶型單體平面設(shè)計展望中小戶型單體平面設(shè)計方法中小戶型單體平面設(shè)計方法 廚衛(wèi)空間優(yōu)化廚衛(wèi)空間優(yōu)化 “一個半一個半”衛(wèi)生間衛(wèi)生間 “半衛(wèi)半衛(wèi)”空間可以緩解復(fù)雜家庭的使用壓力；空間可以緩解復(fù)雜家庭的使用壓力； 也可把也可把“半衛(wèi)半衛(wèi)” 設(shè)為儲藏室，讓簡單家庭的戶型更靈活、高效。設(shè)為儲藏室，讓簡單家庭的戶型更靈活、高效。 衛(wèi)浴三件分設(shè)衛(wèi)浴三件分設(shè) 設(shè)置架空設(shè)備層適應(yīng)廚衛(wèi)更新和靈活布置設(shè)置架空設(shè)備層適應(yīng)廚衛(wèi)更新和靈活布置 兩代居、兄弟組合居兩代居、兄弟組合居 中小戶型單體平面設(shè)計展望中小戶型單體平面設(shè)計展望中小戶型單體平面設(shè)計方法中小戶型單體平面設(shè)計方法 1、18層以上一梯六戶單體平面 2、18層以上一梯四戶單體平面 3、連廊式單體平面 單