地產(chǎn)培訓基礎知識0913

1、房地產(chǎn)基礎知識培訓房地產(chǎn)基礎知識培訓 主講：閔新聞主講：閔新聞 培訓的結構主線培訓的結構主線 做為一個房地產(chǎn)從業(yè)人員，我們需要具備哪些做為一個房地產(chǎn)從業(yè)人員，我們需要具備哪些 方面的基本知識？方面的基本知識？ 一、房地產(chǎn)價格和估價知識一、房地產(chǎn)價格和估價知識 二、城市和城市規(guī)劃知識二、城市和城市規(guī)劃知識 三、房地產(chǎn)建筑知識三、房地產(chǎn)建筑知識 四、房地產(chǎn)測繪知識四、房地產(chǎn)測繪知識 五、房地產(chǎn)統(tǒng)計指標五、房地產(chǎn)統(tǒng)計指標 第一章第一章 房地產(chǎn)價格及估價房地產(chǎn)價格及估價 房地產(chǎn)價格概述房地產(chǎn)價格概述 房地產(chǎn)價值和價格的種類房地產(chǎn)價值和價格的種類 房地產(chǎn)價格的影響因素房地產(chǎn)價格的影響因素 房地產(chǎn)估價的基

2、本方法房地產(chǎn)估價的基本方法 交易方式: 掛牌(交易份 額:100%) 類型:政府出讓 地塊位置:寶安區(qū)龍華街道 地塊面積:30697.50平米 地塊用途:居住用地 建筑面積:85953平米 容積率2.8 覆蓋率:30% 年限：70年 樓面價樓面價 樓面地價又稱為單位建筑面積地價， 是平均到每單位建筑面積的土地價 格。 樓面地價樓面地價=土地總價/總建筑面積 金地以金地以4.5888億拿下，樓面地價億拿下，樓面地價 5338元元/平米。平米。 如果去除如果去除15%的返還面積，樓面地的返還面積，樓面地 價高達價高達6281元元/平米平米 。 第一章第一章 房地產(chǎn)價格及估價房地產(chǎn)價格及估價 房地產(chǎn)

3、估價的三種基本方法：比較法、成本法、收益法房地產(chǎn)估價的三種基本方法：比較法、成本法、收益法 比較法比較法適用于在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似的房地 產(chǎn)交易。 比較法估價一般可分為七個步驟：比較法估價一般可分為七個步驟：1）收集交易信息、）收集交易信息、2） 選取可比實例；選取可比實例；3）建立價格可比基礎）建立價格可比基礎4）進行交易情況）進行交易情況 修正修正5）進行交易日期影響修正）進行交易日期影響修正 6）進行房地產(chǎn)狀況影響修正；）進行房地產(chǎn)狀況影響修正；7）求取比準價格）求取比準價格 第一章第一章 房地產(chǎn)價格及估價房地產(chǎn)價格及估價 房地產(chǎn)估價的三種基本方法：比較法、成本法、收益法房地

4、產(chǎn)估價的三種基本方法：比較法、成本法、收益法 成本法成本法適用于哪些即無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價。 房地產(chǎn)的成本構成：房地產(chǎn)的成本構成：1）土地取得成本、）土地取得成本、2）開發(fā)成本；）開發(fā)成本；3） 管理費用管理費用4）投資利息；）投資利息；5）銷售費用）銷售費用6）銷售稅費；）銷售稅費；7） 開發(fā)利潤開發(fā)利潤 第一章第一章 房地產(chǎn)價格及估價房地產(chǎn)價格及估價 房地產(chǎn)估價的三種基本方法：比較法、成本法、收益法房地產(chǎn)估價的三種基本方法：比較法、成本法、收益法 收益法收益法是預測估價對象的未來正常凈收益，選用適當?shù)?資本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價對象的客觀合 理價格或價值的方法。 收益

5、法適用的對象是有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，如商收益法適用的對象是有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，如商 鋪、寫字樓等；鋪、寫字樓等； 收益法的基本計算公式： 房地產(chǎn)的價格房地產(chǎn)的價格=房地產(chǎn)凈收益房地產(chǎn)凈收益/房地產(chǎn)的資本化率或折現(xiàn)房地產(chǎn)的資本化率或折現(xiàn) 率率 第二章第二章 城市和城市規(guī)劃知識城市和城市規(guī)劃知識 用地紅線用地紅線 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準的建設用地范圍的界 線 。 容積率容積率 一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。 建筑密度建筑密度 一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的 比例。 道路紅線道路紅線 規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。 建筑紅線建筑紅線 城市道路兩側控制沿街建筑物

6、（如外墻、臺階等） 靠臨街面的界線。又稱建筑控制線。 城市綠線城市綠線 是指城市各類綠地范圍的控制線。 1、用地性質(zhì) 2、用地面積 3、用地紅線 4、容積率 5、建筑控制高度 6、建筑密度 7、道路紅線 8、建筑紅線后退距離 9、建筑線 10、綠地率 11、交通出入口方位 12、停車泊位 13、建筑間距 14、日照標準 15、日照間距系數(shù) 16、城市綠線 城市規(guī)劃常用術語及指標城市規(guī)劃常用術語及指標 基本資料：總用地面積：5288.33平米 總建筑面積：41780平米其中： 計容積率建筑面積：36330平米 不計容積率建筑面積：7480平米（地下車庫及設備用房） 建筑物占地面積：2040平米住

7、宅建筑面積：21090平米商業(yè)建筑面 積：12550平米容積率：6.87 覆蓋率：41% 第二章第二章 城市和城市規(guī)劃知識城市和城市規(guī)劃知識 容積率的計算？容積率的計算？ 第二章第二章 城市和城市規(guī)劃知識城市和城市規(guī)劃知識 深圳容積率的計算規(guī)定？深圳容積率的計算規(guī)定？ 建筑容積率=（地面以上建筑面積+半地下室建筑面積）/建設 用地面積 當半地下室在室外地面以上部分的高度不超過1.5米的，在建筑 容積率計算時，半地下室建筑面積不計入容積率。即：建筑容積 率=地面以上建筑面積/建設用地面積 附件：深圳容積率計算的詳細規(guī)定 地下室地下室: :房間地平面低于室 外地平面的高度超過該房間 凈高的1/2者

8、為地下室。 半地下室半地下室: :房間地平面低于 室外高度超過該房間的凈高 的1/3,且不超過1/2者為半 地下室。 地下室 地面地面 地下室 地面地面 1/2線線 1/2線線 1/3線線 在室外地面以上部分的高度大于在室外地面以上部分的高度大于1.50米的半地下層，其米的半地下層，其 層數(shù)計入地面以上層數(shù)，面積計入地面以上建筑面積中層數(shù)計入地面以上層數(shù)，面積計入地面以上建筑面積中 第三章第三章 房地產(chǎn)建筑知識房地產(chǎn)建筑知識 建筑物的概念和分類建筑物的概念和分類 建筑識圖建筑識圖 建筑工程造價建筑工程造價 第三章第三章 房地產(chǎn)建筑知識房地產(chǎn)建筑知識 按建筑物使用性質(zhì)分類： 居住建筑、公共建筑、

9、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑 按建筑物層數(shù)或總高度分類： 住宅按層數(shù)分：低層住宅（低層住宅（1313層）、多層住宅（層）、多層住宅（4646 層）、中高層住宅（層）、中高層住宅（7979層）和高層住宅（層）和高層住宅（1010層以上）層以上） 公共建筑及綜合建筑，總高度超過24M的為高層，但不 包括總高度超過24M的單層建筑 建筑總高度超過100MR，不論是住宅還是公共建筑、綜 合性建筑，均稱為超高層建筑超高層建筑。 建筑物的分類建筑物的分類 按建筑結構分類 磚木結構建筑 磚混結構建筑 鋼筋混凝土結構建筑：框架結構、框架剪力墻結構， 剪力墻結構、簡體結構簡體結構、框架簡體結構和筒中筒筒中筒等。 第三章第

10、三章 房地產(chǎn)建筑知識房地產(chǎn)建筑知識 建筑物的分類建筑物的分類 剪力墻其實就是現(xiàn)澆鋼筋混凝土墻其實就是現(xiàn)澆鋼筋混凝土墻，主要承受水平地震荷載， 這樣的水平荷載對墻、柱產(chǎn)生一種水平剪切力，剪力墻結構 由縱橫方向的墻體組成抗側向力體系，它的剛度很大，空間 整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)布置，方便 使用。 剪力墻結構有較好的抗震性能，其不足之處是結構自重大， 預應力剪力墻結構?？梢宰龅酱罂臻g住宅布局，剪力墻結構 形式是高層住宅采用最為廣泛的一種結構形式 第三章第三章 房地產(chǎn)建筑知識房地產(chǎn)建筑知識 建筑物的分類建筑物的分類 框架-剪力墻結構也稱框剪結構框剪結構，這種結構是在框架結構中布置框架

11、結構中布置 一定數(shù)量的剪力墻一定數(shù)量的剪力墻，構成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑 功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當大的剛度，框剪 結構的受力特點，是由框架和剪力墻結構兩種不同的抗側力結 構組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結構中的 框架，剪力墻在框剪結構中也不同于剪力墻結構中的剪力墻。 第三章第三章 房地產(chǎn)建筑知識房地產(chǎn)建筑知識 建筑物的分類建筑物的分類 框架結構框架結構 框剪結構框剪結構 核心筒核心筒 筒體結構 tube structure 由豎向箱形截面懸臂筒體組成的 結構。筒體有剪力墻圍成豎向箱 形截面的薄壁筒和密柱框架組成 豎向箱形截面的框筒。筒體由一 個或多個組成

12、；分筒中筒、單框 筒、框架薄壁筒和成束筒等四 類。 絕對標高：絕對標高：相對海平面的高度，海平面的標高規(guī)定為0，在 以上的為正值，以下的為負值，相平的為0，也叫海拔高度， 高程 相對標高：相對標高：對于一個地區(qū)，通常市政國土部門會測量出某個 特定的、固定的點的絕對標高，其他的測點相對于絕對標高 的高度，其上為正，下為負； 建筑標高：建筑標高：建筑標高和結構標高差別在于裝修，通常情況下， 施工放線會在結構高度上作出而不是裝修高度，一些地區(qū)經(jīng) 常忽略掉建筑標高和結構標高的差別。 以上的量單位只能是米(m)高度 第三章第三章 房地產(chǎn)建筑知識房地產(chǎn)建筑知識 建筑識圖建筑識圖 現(xiàn)有標高現(xiàn)有標高 躍式 復

13、式 屋內(nèi)形態(tài)分類屋內(nèi)形態(tài)分類 錯層錯層 躍復式躍復式 玄關，玄關，也被稱作門廳。玄關可以是一個封閉、半封閉或開放的空間，它是指靠近大門的區(qū)域。 玄關的概念，源于中國，但最早用的可能是風水先生們。玄關，玄妙、關鍵的意思。 板樓：板樓：就是指“東西長、南北短”的樓型，一般板樓同層住戶在2到4戶，板樓的平 面圖上，長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊 連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。 塔樓：塔樓：一般是一梯四戶到一梯12戶。 建筑單體分類建筑單體分類 什么是房地產(chǎn)圖？什么是房地產(chǎn)圖？ 房地產(chǎn)圖是地籍圖和房產(chǎn)圖的總稱。 第四章第四章 房地產(chǎn)

14、測繪知識房地產(chǎn)測繪知識 地籍圖分為基本地籍圖和宗地圖。 基本地籍圖：基本地籍圖：是全面反映土地及其上附著物的位置和權 屬等狀況的基本圖。 宗地圖：宗地圖：是指土地所有者或土地使用者的土地權屬界址 線所封閉包圍的一塊土地。 房產(chǎn)圖房產(chǎn)圖主要包括3類 圖形：分幅圖、分 丘圖和分層分戶圖。 是辦理房產(chǎn)證的必 要圖件資料。 地籍圖地籍圖是全面 反映土地及其 上附著物的位 置和權屬等狀 況的基本圖。 宗地圖宗地圖是指土 地所有者或土 地使用者的土 地權屬界址線 所封閉包圍的 一塊土地。 地形圖地形圖是表 示地形、地 物的平面圖 件，是用測 量儀器把實 際測量出來， 并用特定的 方法按一定 比例縮繪而 成

15、的。它是 地面上地形 和地物位置 實際情況的 反映。 房產(chǎn)圖：是房產(chǎn)產(chǎn)權、產(chǎn)籍管理的重要資料房產(chǎn)圖：是房產(chǎn)產(chǎn)權、產(chǎn)籍管理的重要資料 房產(chǎn)分幅圖：比例尺一般為1：500。 房產(chǎn)分丘圖：比例尺在1：1001：1000之間。 房產(chǎn)分戶圖：比例尺一般為1：200。 第四章第四章 房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)測繪知識 房產(chǎn)分幅圖房產(chǎn)分幅圖是全面反映 房屋及其用地的位置和權 屬等狀況的基本圖，是測 繪房產(chǎn)分丘圖和房產(chǎn)分戶 圖的基礎資料，也是房產(chǎn) 登記和建立產(chǎn)籍資料的索 引和參考資料，比例尺一 般為1 ：500。 房地產(chǎn)分幅圖表示的內(nèi)容 有：控制點、行政邊界、 丘界、房屋、房屋附屬設 施和房屋圍護物、房產(chǎn)要 素和房

16、產(chǎn)編號，以及與房 產(chǎn)管理有關的地形要素和 注記 房產(chǎn)分丘圖房產(chǎn)分丘圖為單位繪制，是房產(chǎn)分幅圖的局部圖房產(chǎn)分幅圖的局部圖，是繪制房屋 產(chǎn)權附圖的基本圖，比例尺在1 ：1001 ：1000之間 房產(chǎn)分戶圖房產(chǎn)分戶圖以產(chǎn)權登記 戶為單位繪制，是在房產(chǎn) 分丘圖基礎上繪制的細部 圖，以一戶產(chǎn)權人為單位， 表示房屋權屬范圍的細部 圖，以明確異產(chǎn)毗連房屋 的權利界線，供核發(fā)房屋 所有權證的附圖使用，比 例尺一般為1 ：200 第四章第四章 房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)測繪知識 房屋面積的種類有多少？什么是房屋建筑面積、房屋面積的種類有多少？什么是房屋建筑面積、 房屋使用面積？房屋使用面積？ 房屋面積有：建筑面積，使

17、用面積；套內(nèi)建筑面積、共房屋面積有：建筑面積，使用面積；套內(nèi)建筑面積、共 有建筑面積、分推的共有建筑面積，預售面積，竣工面有建筑面積、分推的共有建筑面積，預售面積，竣工面 積，產(chǎn)權面積。積，產(chǎn)權面積。 套內(nèi)面積和套內(nèi)套內(nèi)面積和套內(nèi) 建筑面積？建筑面積？ 第四章第四章 房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)測繪知識 什么是房屋建筑面積？什么是房屋建筑面積？ 房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍 水平投影面積，包括：陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯水平投影面積，包括：陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯 等，且具備有上蓋、結構牢固，層高等，且具備有上蓋、結構牢固，層高

18、2.22.2米以上（含米以上（含2.22.2 米，下同）的永久性建筑。米，下同）的永久性建筑。 第四章第四章 房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)測繪知識 什么是房屋的使用面積？什么是房屋的使用面積？ 房屋使用面積是指房屋內(nèi)全部可供使用的空間面積，房房屋使用面積是指房屋內(nèi)全部可供使用的空間面積，房 屋的內(nèi)墻面水平投影計算屋的內(nèi)墻面水平投影計算。 什么是房屋的實用面積？什么是房屋的實用面積？ 它是它是 建筑面積建筑面積 扣除公共分攤面積后的余額?？鄢卜謹偯娣e后的余額。 使用率和實用率的差別？使用率和實用率的差別？ 第四章第四章 房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)測繪知識 什么是房屋的套內(nèi)建筑面積？什么是房屋的套內(nèi)建筑面積

19、？ 房屋套內(nèi)建筑面積是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體房屋套內(nèi)建筑面積是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體 面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成的面積面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成的面積。 套內(nèi)墻體面積12共用墻墻體投影面積或非共用墻 墻體水平投影面積 公共分攤面積公用建筑面積分攤系數(shù)套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分攤系數(shù)整幢建筑物的公用建筑面積 整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和 第四章第四章 房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)測繪知識 什么是房屋的共用建筑面積？什么是房屋的共用建筑面積？ 房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權人共同占有或共同使用的房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權人共同占有或共同使用的 建筑面積，它應按一定方式在各產(chǎn)權

20、人之間進行分攤建筑面積，它應按一定方式在各產(chǎn)權人之間進行分攤。 第四章第四章 房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)測繪知識 分攤的共有建筑面積：分攤的共有建筑面積：是指某個產(chǎn)權人在房屋共有建筑是指某個產(chǎn)權人在房屋共有建筑 面積中所分攤的面積。面積中所分攤的面積。 預售面積：預售面積：俗稱樓花面積。指在商品預售時按建筑設計俗稱樓花面積。指在商品預售時按建筑設計 圖上尺寸計算的房屋面積。圖上尺寸計算的房屋面積。 房屋產(chǎn)權面積：房屋產(chǎn)權面積：是指產(chǎn)權人依法擁有房屋所有權的房屋是指產(chǎn)權人依法擁有房屋所有權的房屋 面積。它由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權面積。它由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權 認定

21、。認定。 商品房有哪些公共面積需要分攤？商品房有哪些公共面積需要分攤？ 第四章第四章 房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)測繪知識 1、各產(chǎn)權戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾 道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、 值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務的共有房屋和 管理房屋。 2、套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及 外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。 第四章第四章 房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)測繪知識 不應分攤的共有建筑面積包括那些？不應分攤的共有建筑面積包括那些？ 1 1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。、從屬于人防工程的地下室、半地下室。 2 2、供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹臁?、供出租或出售的?/p>

22、定車位或?qū)Ｓ密噹臁?3 3、幢外的用做公共休憩的設施或架空層。、幢外的用做公共休憩的設施或架空層。 第四章第四章 房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)測繪知識 層高層高 層高是指住宅高度以層為單位計量，每一層的高度國家 在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層 地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 凈高凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 第四章第四章 房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)測繪知識 房屋建筑面積的計算房屋建筑面積的計算 計算建筑面積的一般規(guī)定如下 計算建筑面積的的房屋應是永久性結構的房屋 計算建筑面積的房屋，層高應在2.2m以上。層高 是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。 同一房屋如果結

23、構、層數(shù)不相同時，應分別計算同一房屋如果結構、層數(shù)不相同時，應分別計算 建筑面積。建筑面積。 第四章第四章 房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)測繪知識 房屋建筑面積的計算 組成：套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積組成：套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積 計算： 套內(nèi)使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按 以下規(guī)定計算： 套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生 間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。 套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。 不包括在結構面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用 面積。 內(nèi)墻面裝飾厚

24、度計入使用面積。 計算全部建筑面積的范圍：計算全部建筑面積的范圍： 單層房屋，按一層計算建筑面積；二層以上 （含二層）的房屋，按各層建筑面積的總和計算 建筑面積。 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術層及其樓梯間、電 梯間等其高度在2.2m以上的部位計算建筑面積。 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按 一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高 在2.2m以上的，按其水平投影面積計算。 樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、 管道井等均按房屋自然層計算面積。 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2m以上 的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高 度在2.2m以上的部位，按其外圍水平投影面積計 算

25、。 第四章第四章 房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)測繪知識 備注：具體請參照GB/T503532005建筑工程建筑面積計算規(guī)范 挑樓、全封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計算。屬 永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均 按其柱的外圍水平投影面積計算。房屋間永久性的封閉的 架空通廊，按外圍水平投影面積計算。 地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.2m以上的， 按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投 影面積計算。 有柱（不含獨立柱、單排柱）或有圍護結構的門廊、門 斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。 第四章第四章 房地產(chǎn)測

26、繪知識房地產(chǎn)測繪知識 計算全部建筑面積的范圍：計算全部建筑面積的范圍： 玻璃幕墻等作為房屋外墻，按其外圍水平投影面積計算。 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等，按柱的外圍水平投 影面積計算。 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的 按其高度在2.2m以上部位的外圍水平投影面積計算。 有伸縮縫的房屋，如果其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建 筑面積。 第四章第四章 房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)測繪知識 計算全部建筑面積的范圍：計算全部建筑面積的范圍： 與房屋相連有上蓋而無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構 外圍水平投影面積的一半計算。 獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑， 按其上蓋水平投影面積的一半

27、計算。 未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積 的一半計算。 無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面 積的一半計算 第四章第四章 房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)測繪知識 計算一半建筑面積的范圍：計算一半建筑面積的范圍： 層高在2.2m以下（不含2.2m，下同）的夾層、插層、技術層和層 高在2.2m以下的地下室和半地下室。 突出房屋墻面的構件、配件、裝飾件、裝飾性的玻璃幕墻、垛、 勒腳、臺階、無柱雨篷等。 房屋間無上蓋的架空通廊。 房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。 建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐 的平臺。

28、騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分。 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。 活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。 獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫。 第四章第四章 房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)測繪知識 不計算建筑面積的范圍：不計算建筑面積的范圍： 共有建筑面積分攤共有建筑面積分攤 計算公式計算公式 各套應分攤的共有建筑面積（）=應分攤的共有建筑面積 /參加共有建筑面積分攤的各套內(nèi)建筑面積之和*參加共有 建筑面積分攤的各套內(nèi)建筑面積 分攤的方法：分攤的方法： 住宅樓：以套為單位，按各套內(nèi)建筑面積比例分攤共用建 筑面積； 商住樓：先將住宅與商用的共有建筑面積區(qū)分，商住共用 部分進行分攤，然后將住宅與商住共用分攤的面積相加， 得出分攤面積 第四章第四章 房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)測繪知識 第四章第四章 房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)測繪知識 設計指標 建設用地面積29986.9 建筑覆蓋率22.71(建筑占地面積6809.56平方米) 計算容極率面積80999.35 其中：住宅建筑面積79150 商業(yè)建筑面積