資本化率計算方法(資產(chǎn)評估師)

1、四、資本化率資本化率又稱為還原利率，它是決定評估價值的最關鍵的因素。（一）資本化率的實質1. 資本化率在一定程度上反應了投資收益率提示：這里實質上和教材第二章50頁的內容一致，請大家對比學習。2. 資本化率的大小與投資風險的大小成正相關的關系。3. 投資風險越大，資本化率越高，在凈收益不變的情況下，房地產(chǎn)價值越低。（二）求取資本化率的方法1. 凈收益與售價比率法（這個方法本質上和139的例題方法接近）（1）收集市場上近期交易的與被評估地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的凈收益和價格等資 料。（2）計算各個交易實例的凈收益與售價比率（這實質上就是投資收益率），視作資本化率。（3）對所得實例的資本化率進行簡

2、單算術平均或者加權算術平均值，視作是被評估房地 產(chǎn)的資本化率。例5-1在房地產(chǎn)市場中收集到五個與待估房地產(chǎn)類似的交易實例，見表5-1（假設交易價格為無限年期）。表5-1凈收益與售價交易實例正確答案對以上五個可以實例的資本化率進行簡單算術平均就可以得到資本化率為：r=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）/5=7.32%注意：(1)在這里，凈收益/交易價格=投資收益率=折現(xiàn)率，事實上隱含著一個假設， 即 該收益是無限年限的，同時交易價格也是房地產(chǎn)無限使用年限的交易價格。這樣就有P=A/r，從而有r=A/P。(2)但是在教材139頁那個例題是基于機器設備的使用年限最大為n,所以P=

3、AX(P/A,i,n)=A/rA，從而有rA=A/P，在使用內插法才能夠計算獲得折現(xiàn)率r。2. 安全利率加風險調整值法資本化率=安全利率(銀行中長期利率)+風險調整值3. 各種投資收益率排序插入法(三) 資本化率的種類1. 綜合資本化率定義將土地和附著于其上的建筑物看作一個整體評估所采用的資本化率。(2)適用對象及凈收益的范圍內涵評估的是房地產(chǎn)整體的價值，采用的凈收益也是房地合一的凈收益。2. 建筑物資本化率(1)適用對象建筑物資本化率用于評估建筑物的自身價值。(2)凈收益的范圍內涵采用的凈收益是建筑物自身所產(chǎn)生的凈收益，把房地產(chǎn)整體收益中的土地凈收益排除在外。3. 土地資本化率(1)適用對象

4、土地資本化率用于求取土地自身的價值。（2）凈收益的范圍內涵采用的凈收益是土地自身的凈收益，把房地產(chǎn)整體收益中的建筑物凈收益排除在外。4. 綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關系房地合一的凈收益=土地凈收益+建筑物凈收益房地合一的凈收益=房地合一的價值（L+B） X房地合一的年收益率（即綜合資本化率r）土地凈收益=土地價值（L） X土地的年收益率（r1）建筑物凈收益= 建筑物價值（B） X建筑物的年收益率（r2）（L+B） X r= L X r1+B X r2很容易得到：式中：r-綜合資本化率；r1- 土地資本化率；r2-建筑物資本化率；L- 土地價值;B-建筑物價值明白了以上公式的原

5、理之后，很容易理解，所謂資本化率（還原率）就是資產(chǎn)的收益率,期望投資收益率，和我們在第二章講收益法的基本原理時講授的折現(xiàn)率實質上是一樣的。五、計算公式（一）評估房地合在一起的房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率（5-5）房地產(chǎn)凈收益= 房地產(chǎn)總收益-房地產(chǎn)總費用房地產(chǎn)總費用=管理費+維護費+保險費+稅金（二）單獨評估土地的價值1. 由土地收益評估土地價值一 -適用于空地出租土地價值=土地凈收益/ 土地資本化率（5-6）土地凈收益=土地總收益-土地總費用土地總費用=管理費+維護費+稅金2. 由房地產(chǎn)收益評估土地價值（1）方法一（建筑物價值扣除法）土地價值=房地產(chǎn)價值-建筑物現(xiàn)值（5-

6、7）建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價-年貶值額X已使用年數(shù)當耐用年限小于土地使用權尚余年限，則年貶值額=（建筑物重置成本-殘值”耐用年限當耐用年限大于土地使用權尚余年限，則年貶值額=建筑物重置成本/土地使用權尚余年限注意：上述關于年貶值額的公式的基本原理是 65頁2-36。這里計算年貶值額的時候要在建筑物的耐用年限和土地使用權尚余年限（這兩個年限都是從房屋建設結束開始投入使用的時候開始計算）中取短。年貶值額本來是應該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權年限小于房屋耐用年限時，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第二一條規(guī)定，土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權 由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限（土

7、地使用權尚余年限）內全部收回。所以年貶值額的計算應該使用土地可使用期限（土地使用權尚余年限），而不是建筑物的耐用年限，并且不計算殘值。當土地可使用期限（土地使用權尚余年限）大于建筑物的耐用年限時，采用耐用年限計算年貶值額，而且需要考慮殘值。補充：物權法規(guī)定，對于住宅用地到期后自動續(xù)期，此處所說的自動續(xù)期是有前提 的，那就是住宅建設用地使用權，也就是說你所購買的房子的土地使用性質是居住用地， 只有這樣的住宅產(chǎn)品用地使用權屆滿后，可以自動續(xù)期。而其它非住宅性質用地上的產(chǎn)品， 不論是商業(yè)，還是住宅，其屆滿后的自動續(xù)期，則將要依照法律規(guī)定辦理。(2)方法二(建筑物收益扣除法)土地價值=(房地產(chǎn)純收益-

8、建筑物純收益” 土地資本化率(5-8)建筑物純收益= 建筑物現(xiàn)值x建筑物資本化率(三) 單獨評估建筑物的價值1. 建筑物價值= 房地產(chǎn)價值-土地價值(5-9)2. 建筑物價值=(房地產(chǎn)純收益-土地純收益”建筑物資本化率(5-10)特別注意：(1) 這里公式(5-5)(5-6)(5-8)(5-10),計算的都是無限年限的土地價值，而實際評估中基本上都是有限年限的土地使用權價值，應該使用公式(5-2)，而且土地的年限應該是購買的土地使用權中尚可使用的剩余年限。(2) 房地產(chǎn)的總費用不包括折舊費辦公室衛(wèi)生管理制度一、主要內容與適用范圍1 本制度規(guī)定了辦公室衛(wèi)生管理的工作內容和要求及檢查與考核。2 此

9、管理制度適用于本公司所有辦公室衛(wèi)生的管理二、定義1 公共區(qū)域：包括辦公室走道、會議室、衛(wèi)生間，每天由行政文員進行清掃;2個人區(qū)域：包括個人辦公桌及辦公區(qū)域由各部門工作人員每天自行清掃。1. 公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生應做到以下幾點：2) 保持門窗干凈、無塵土、玻璃清潔、透明 3) 保持墻壁清潔，表面無灰塵、污跡。4 )保持掛件、畫框及其他裝飾品表面干凈整潔。5) 保持衛(wèi)生間、洗手池內無污垢，經(jīng)常保持清潔，毛巾放在固定(或隱蔽)的地方。6) 保持衛(wèi)生工具用后及時清潔整理，保持清潔、擺放整齊。7)垃圾簍擺放緊靠衛(wèi)生間并及時清理，無溢滿現(xiàn)象。2. 辦公用品的衛(wèi)生管理應做到以下幾點：1) 辦公桌面：辦公桌面只能

10、擺放必需物品，其它物品應放在個人抽屜，暫不需要的物品就擺回柜子里，不用的物品要及時清理掉。2) 辦公文件、票據(jù)：辦公文件、票據(jù)等應分類放進文件夾、文件盒中，并整齊的擺放至辦公桌左上角上。3)辦公小用品如筆、尺、橡皮檫、訂書機、啟丁器等，應放在辦公桌一側，要從哪取使用完后放到原位。4)電腦：電腦鍵盤要保持干凈，下班或是離開公司前電腦要關機。5)報刊：報刊應擺放到報刊架上，要定時清理過期報刊。6)飲食水機、燈具、打印機、傳真機、文具柜等擺放要整齊，保持表面無污垢，無灰塵，蜘蛛網(wǎng)等，辦公室內電器線走向要美觀，規(guī)范，并用護釘固定不可亂搭接臨時線。7)新進設備的包裝和報廢設備以及不用的雜物應按規(guī)定的程序及時予以清除。3.個人衛(wèi)生應注意以下幾點：1) 不隨地吐痰，不隨地亂扔垃圾。2) 下班后要整理辦公桌上的用品，放罷整齊。3) 禁止在辦公區(qū)域抽煙。4) 下班后先檢查各自辦公區(qū)域的門窗是否鎖好，將一切電源切斷后即可離開。5)辦公室門口及窗外不得丟棄廢紙、煙頭、傾倒剩茶。4 總經(jīng)理辦公室衛(wèi)生應做到以下幾點：1